物业公司物业管理成本测算分析案例

1、物业公司物业经营管理成本测算分析案例一、物业概况1、 用地面积： 9984.85m22、 总建筑面积： 23470m23、 地上建筑面积：19970 m24、 地下建筑面积：3500 m25、 建筑占地面积：4450m26、 建筑密度： 44.6%7、 建筑容积： 2.008、 绿化率： 30.4%9、 商铺： 9000 m210 、商务公寓： 10970 m211 、停车位： 92二、人员配置架构设置说明： 1、商务间共计214 间，在初期按间计算则需7 名 / 班2 班 =14 人。2、总人数控制在65 人以内。40%的入住计算，即85 间。按每个服务员做13三、物管费的成本测算1、 管理

2、、服务人员的工资和按规定提取的福利费。（ 1 ） 人员编制和基本工资标准：见表（ 01）人员编制和基本工资标准表（ 01）序 号 项 目 人 数（人） 工资标准（元 / 月） 总额（元 / 月）一 管理人员 13 2346.00 30500.00四 维修人员5 1000.00 5000.00二 收费员3 800.00 2400.00五 治安员20 750.00 15000.00三 服务员14 600.00 8400.00六 保洁员6 550.00 3300.00七 合计61 / 64600.00(2) 费用测算管理 服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)工资福利费测算表(02)序

3、号 项 目 金额（元 /月）依 据 测算结果（元 / 月.M2 ）一 基本工资64600.00 / 3.234二 福利费20341.50注 (1) 1.148三加班费/暂不计四 服装费1625注(2) 0.081五 合计 79166.50 / 4.463注(1) ： 福利费为工资总额的 35.5%,其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5% ；社会保险占工资总额的20% 。注(2) ：服装按年均 300 元 / 人计算，则每月分摊为：65 300元 /人/ 年12 月 =1625( 元/ 月 )2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费（1 ） 采用总体匡算思路进行测算。住宅

4、建造成本按1200 元 /M2 计算，公共设施、设备建造成本统一按 30% 计取，折旧年限按25 年计算，维修保养费按月折旧费的40% 提取。则：维修保养费 = （ 1200 元 /M2 30% ） （25 年12月/年） 40%= （ 360 300 ） 40% =0.48 元/ 月 . 平方米(2) 公共照明所用电为（晚间19：00 分至次日清晨7：00 分为开灯时间，共计12 小时，如本物业有200 盏灯 60 瓦计算）。则：每日所用电费为：（ 60 瓦 / 盏 200 盏 12 小时 30 日/月） 1.10 元 / 千瓦 /小时=4320 千瓦 / 小时 1.10 元 / 千瓦 /

5、小时=4752.00元 / 月分摊到每平方米的费用为: 4752.00 19970=0.237元/ 平方米 / 月。(3) 电梯运行电费为 :每部电梯按 5 千瓦 / 小时每天运行 12 小时计算则运行电费为：（4 部 5 千瓦 /小时 12 小时 30 天/ 月） 1.10 元/ 千瓦 / 小时=7200 千瓦 / 小时 1.10 元 / 千瓦 / 小时=7920 元 / 月分摊到每平方米的费用为: 7920 19970=0.396元 / 平方米 / 月。维修保养费用为; 每层每月按50 元计算则为：（4 部 7 层） 50 元/ 层/月=28 50=1400 元 / 月分摊到每平方米的费用

6、为: 1400 19970=0.070元 / 平方米 / 月。3、 绿化管理费：小区绿化面积为3035M2,绿化管理费测算见表（3 ）绿化管理测算表（3）序号项目测算依据 金额（元） 测算结果（元 / 月 .M2 ）1绿化工具费400元/ 年 400.00 0.0102劳保用品费400元/ 年 400.00 0.0103 绿化用水费 1 吨 / M2. 年, 1.35 元 / 吨 4097.25 0.0174 农药化肥费 0.10 元 / M2. 年 303.50 0.0015 景观再造费 0.10 元 / M2. 年 303.50 0.0016 合计 /0.0394、 清洁卫生费清洁卫生费测

7、算见表（04）清洁卫生费测算见表（04）序 号 项 目 测算依据金额（元）测算结果（元 / 月 .M2 ）1 工具购置费 300 元/ 人 .年 1800.00 0.0082 劳保用品费 300 元/ 人 .年 900.00 0.0083 化粪池清掏费 (注 4) 3000.00 0.0134 垃圾外运费 2880 元 / 年 2880.00 0.0125水箱清洗 /6合计 /0.041注(4): 化粪池清掏费全年共计约为：3000 元。5、 保安费：保安费用测算见表（05 ）保安费测算表（05 ）序号项目测算依据金额（元 / 年） 测算结果（元 / 月 M2）1装备费 250元/人.年 50

8、00 00 0 0202人身保险费（暂不计） / /3房租费 （暂不计）/ /4合计/0 0206、 办公费：（全年开支办公费约办公费 =12 万元 （ 12 月 19970=0.501元 / 月 .平方米12 万元）平方米）7、 固定资产折旧费：固定资产总额为100 万元，平均折旧年限为5 年，即：固定资产折旧费为：100 万元 （ 12月/年.月5年 19970M2）=0.834元/ 月.平方米8、 利润：利润取5% ，则利润 = （ 4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）5%=7.045%=0.352元 / 月 .平方

9、米9、 法定税费：两税一费为前八项之和的5.75% ，则税费 =（ 4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）5.57%=7.3925.75%=0.425元 / 月 .平方米10 、 合计：经营管理服务费汇总表见（06 ）经营管理服务费汇总表（1-6 ）序号 项 目金 额（元 / 月 .平方米）费用所占比例1工资福利费4.46357%2维修费 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%3绿化管理费0.03905%4清洁卫生费0.0410.5%5保安费 0.0200.2%6办公费 0.5016.4%7折旧费 0.83410.5%8利 润 0.352 4.5%9法定税费0.425 5.4%10合 计 7.817 100%11 、 车场管理费收入的补贴：机动车辆车位约为92 个