青岛博阳巴黎壹号项目整合营销方案129p

1、谨呈：青岛博阳置业有限公司谨呈：青岛博阳置业有限公司青岛世联怡高房地产顾问有限公司青岛世联怡高房地产顾问有限公司20112011年年1 1月月为胜利而来！coming for victory！世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-4 41 12 23 36 67 7设定目标设定目标提出问题提出问题解决问题解决问题本报告大纲5 5 项目愿景和项目愿景和目标目标世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-理解项目p打造城阳中高端住宅产品。打造城阳中高端住宅产品。p在整体市场顺势的情

2、况下，快速回现，保证低风险的在整体市场顺势的情况下，快速回现，保证低风险的成功。成功。p为后续博阳置业中高端项目开发夯实基础和打造样板。为后续博阳置业中高端项目开发夯实基础和打造样板。本案对于企业战略的意义本案对于企业战略的意义世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-战略下的营销目标战略下的营销目标营销目标p20112011年实现住宅年实现住宅85%85%的销售，销售面积的销售，销售面积3.273.27万，万，342342套房源；套房源；p20112011年实现住宅销售额年实现住宅销售额2.72.7亿。亿。世联怡高物业顾问有限公司 市

3、南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-4 41 12 23 36 67 7设定目标设定目标提出问题提出问题解决问题解决问题5 5本体：我是谁世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-城阳中心区城阳中心区青岛市区青岛市区至香港中路至香港中路2525公里，开车约公里，开车约3030分钟分钟项目位于“大青岛布局中心”城阳区的国城路与春阳路交汇处，距青岛城阳区政府仅有不足两公里距离，属于城阳核心城区位置，距离青岛市区25公里，交通便利；项目周边配套完善，大润发、利群、家佳源等，靠近实验二小，属于学区房。本案本案

4、实验二小城阳区政府城阳区政府约约2 2公里公里正阳路大润发青银高速青威路农业大学项目位于项目位于“大青岛布局中心大青岛布局中心”城阳区城阳区春阳路与国春阳路与国城路交汇处城路交汇处，属于核心城区位置，区位优势明显，属于核心城区位置，区位优势明显区位解读区位解读1世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-经济指标经济指标法式风情社区，外立面彰显低调的奢华，项目法式风情社区，外立面彰显低调的奢华，项目体量较小，具备打造低密度、精品小盘的优势体量较小，具备打造低密度、精品小盘的优势项目项目数值数值规划总用地：规划总用地：28745 m2874

5、5 m总建筑面积：总建筑面积：43117.5 m43117.5 m其中其中多层多层15240.68 m15240.68 m小高层小高层24194.36m24194.36m地下车库：地下车库：10784.82m10784.82m容积率：容积率：1.51.5建筑密度：建筑密度：22.00%22.00%绿地率：绿地率：39.8.%39.8.%停车位：停车位：402402个个其中其中地上停车位地上停车位2424个个地下停车位地下停车位382382个个2世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-户型配比户型配比全部为两室和三室产品，花园洋房为项目

6、价值标杆全部为两室和三室产品，花园洋房为项目价值标杆和盈利主体，小高层能够实现项目快销、高利润。和盈利主体，小高层能够实现项目快销、高利润。建筑建筑类型类型户型户型面积面积套数套数比例比例电梯电梯洋房洋房舒适两室89-89.94811.9%三室104.1-106.9246.0%118.4-122.4246.0%126.6-130.8369.0%小高层小高层舒适两室89-9012631.3%紧凑三室88.9-89.914435.8%合计合计402100.0%高层物业：高层物业：紧凑型小三室产品，以高性价比实现快销； 舒适性两房，获得高利润；花园洋房：花园洋房：项目的形象价值标杆和盈利主体；物业价

7、值研判物业价值研判12345687910118.4-122.4 118.4-122.4 三室三室89-89.989-89.9两室两室2#2#、4#4#、6#6#、8#8#：88.9-89.988.9-89.9小三室小三室一梯两户一梯两户126.6-130.8 126.6-130.8 三室三室104.1-106.9 104.1-106.9 三室三室9#9#、10#10#：89-9089-90两室两室一梯两户一梯两户3世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-项目属性界定项目属性界定地段地段品牌品牌配套配套产品产品城阳核心区，国城路与春阳路

8、交界处，距区政府不到两公里城阳核心区，国城路与春阳路交界处，距区政府不到两公里外地企业，暂无城阳市场影响力外地企业，暂无城阳市场影响力5 5分钟大生活圈，实验二小，教育配套优越分钟大生活圈，实验二小，教育配套优越法式风情，两种物业形态，紧凑和舒适性两房、三房，辅以法式风情，两种物业形态，紧凑和舒适性两房、三房，辅以沿街商业沿街商业区域区域大青岛布局中心，优越的区位优势和交通优势大青岛布局中心，优越的区位优势和交通优势 交通交通国城路、春阳路、青威路、正阳路、青银高速等贯通城阳与国城路、春阳路、青威路、正阳路、青银高速等贯通城阳与大青岛大青岛地块地块中等容积率、小体量、规则地块中等容积率、小体量

9、、规则地块城市核心区、实验二小旁，小体量、低密度、城市核心区、实验二小旁，小体量、低密度、中高品质物业开发中高品质物业开发4世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-1 1、高速、中价销售：、高速、中价销售：2 2、项目中高端、项目中高端: : 基于项目属性的思考：基于项目属性的思考：紧凑型、舒适性产品的市场空间有多大？紧凑型、舒适性产品的市场空间有多大？城阳中高端市场状况是怎样的？城阳中高端市场状况是怎样的？ 世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-4 41 12 23 36

10、 67 7设定目标设定目标提出问题提出问题解决问题解决问题5 5大势竞争客户 宏观政策与宏观政策与经济经济世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-宏观调控政策宏观调控政策20102010年及年及20112011年初政策解读：金融手段、年初政策解读：金融手段、行政政策全面出击，凸显政府调控决心行政政策全面出击，凸显政府调控决心2.6万平米万平米,12套双拼、套双拼、70套联排，纯低密度社区套联排，纯低密度社区4.1574.157月底月底9.299.29以来以来国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施4月15日 国务院关于坚决遏制部分

11、城市房价过快上涨的通知4月17日4月30日 “京十二条”（包括限购令）5月5日“深十三条”关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知4月20日“浙十八条”5月17日“穗24条”5月22日关于土地增值税清算有关问题的通知5月26日关于加强土地增值税征管工作的通知6月5日关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知6月3日关于做好住房保障规划编制的通知6月21日 “新国十条新国十条”出台后，随着时间推移，政策及相关细则不断被市场消化，调控效果逐渐减弱出台后，随着时间推移，政策及相关细则不断被市场消化，调控效果逐渐减弱 力度再次加强力度再次加强8989月月9月29日 关于进一步

12、贯彻落实国发201010号文件的通知 调控密集期调控密集期调控淡化期调控淡化期调控强化期调控强化期调控力度关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知 取消7折利率10月28日 15城市限购令11月3日公积金三套房贷款停发12月26日加息1 2011年1月26日新国八条2011年1月30日青岛限购令 调控仍在继续调控仍在继续世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-短期内政府调控的政策逻辑依然是：促供给压需求，逼迫房价下降，保障房、土地供应等长期政策发挥作用尚待时日短期政策促供给严格征收土地增值税房地产企业税收稽查商品房预售资金监管压需求信

13、贷政策严格征收个人所得税房产税迫使开发商资金链紧张，不得不迫使开发商资金链紧张，不得不降低价格以求迅速出货回款补充降低价格以求迅速出货回款补充现金流现金流设置条件限制购房，或增大房子持有设置条件限制购房，或增大房子持有成本，阻止购房者进入市场的同时将成本，阻止购房者进入市场的同时将多套房持有者手中的房子挤出来增大多套房持有者手中的房子挤出来增大市场供给市场供给供给需求新政解读新政解读短期内仍以遏制房价快速上涨为主，从短期内仍以遏制房价快速上涨为主，从“促供给、抑需促供给、抑需求求”方面对已有政策进行强化，以待政策发挥累积效力。方面对已有政策进行强化，以待政策发挥累积效力。2世联怡高物业顾问有限

14、公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-20112011年年宏观经济预测宏观经济预测1）政府将高举“防通胀”的大旗，“流动性回收”将成为宏观经济调控的核心，并主导着中国宏观经济的下行力量。2）房地产政策的持续和进一步加码，将使房地产销售、房地产投资以及房地产价格出现实质性调整，房地产短期“软着陆”可能诱发中国宏观经济下行力量的强化。3）发达国家经济复苏动力进一步放缓、失业率居高不下、贸易不平衡持续等原因将使中国外部环境恶化，贸易冲突、汇率冲突以及货币冲突将上新台阶，进而加剧中国经济下行压力。4）2011年是“十二五”的开局之年，新规划中所孕育的“战略性新

15、兴产业振兴计划”、“区域发展规划”、“民生工程”、“收入倍增计划”与新的消费刺激政策等内容将带来强烈的宏观刺激效应，有效对冲各种下行压力。5）城市化的加速、“高铁时代”的带来、“收入-消费”台阶效应等中期力量的释放，将成为2010 年宏观经济稳定的支撑力量。同时，这些力量的释放具有强烈的不确定性。据中国人民大学20112011年将是中国最为复杂，但总体运行却相对平稳的一年将是中国最为复杂，但总体运行却相对平稳的一年。其复杂性表现宏观经济下行力量和上行力量同时存年。其复杂性表现宏观经济下行力量和上行力量同时存在。在。3世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619

16、001 www.sz-l调控新政充分说明：政府在牺牲预期经济增长的情况下，继续对房地产进行严调控新政充分说明：政府在牺牲预期经济增长的情况下，继续对房地产进行严厉调控，兑现政府的承诺，充分凸显政府对房地产调控的决心；厉调控，兑现政府的承诺，充分凸显政府对房地产调控的决心；l在短期在短期“疾风暴雨式疾风暴雨式”的调控下，政府仍继续加强推进房地产市场制度化改革的调控下，政府仍继续加强推进房地产市场制度化改革的措施，后续保障房、土地供应等长期政策将发挥效力。的措施，后续保障房、土地供应等长期政策将发挥效力。l限购政策的出台是地方政府实施的防御性政策，不在于遏制已经过快上涨的房限购政策的出台是地方政府

17、实施的防御性政策，不在于遏制已经过快上涨的房价，而在于防御未来房价的过快上涨，在一段时间内成交量或将会出现下跌；价，而在于防御未来房价的过快上涨，在一段时间内成交量或将会出现下跌；l20112011年将是中国最为复杂，但总体运行却相对平稳的一年，年将是中国最为复杂，但总体运行却相对平稳的一年，“控物价、启规划、控物价、启规划、稳复苏稳复苏”是是20112011年宏观经济调控的核心，调控还在继续，出台金融方面政策的可年宏观经济调控的核心，调控还在继续，出台金融方面政策的可能性更大，通胀压力依旧，加息通道的形成将对房地产市场构成影响，能性更大，通胀压力依旧，加息通道的形成将对房地产市场构成影响，政

18、府调控决心坚定，乃长期过程，政府调控决心坚定，乃长期过程，地方政府执行力度深化意味着地方政府执行力度深化意味着11年楼市调控难年楼市调控难言放松！言放松！世联观点：世联观点：4 房地产市场房地产市场世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-市南板块市南板块市北板块市北板块崂山新区板块崂山新区板块崂山滨海板块崂山滨海板块李沧李沧cldcld板块板块四方板块四方板块城阳板块城阳板块市南板块市南板块开发成熟，土地供应稀缺开发成熟，土地供应稀缺价格在价格在14000140002500025000元元/ /平米平米市北老城板块市北老城板块开发成熟

19、，土地供应少，开发成熟，土地供应少，以旧城改造为主以旧城改造为主价格价格11000110001600016000元元/ /平平米米四方区板块四方区板块开发成熟，存在一定土地开发成熟，存在一定土地供应，供应，以旧城改造为主以旧城改造为主价格价格900090001200012000元元/ /平米平米李沧李沧cldcld版块版块大量供应大量供应价格价格800080001200012000元元/ /平米平米浮山后板块浮山后板块存在一定供应存在一定供应价格价格950095001350013500元元/ /平米平米崂山滨海板块崂山滨海板块开发成熟，土地供应稀缺开发成熟，土地供应稀缺价格在价格在200002

20、00002800028000元元/ /平平米米崂山新区板块崂山新区板块存在大量供应存在大量供应价格价格12000120001800018000元元/ /平米平米城阳区板块城阳区板块城阳地缘性客户；城阳地缘性客户；独立房地产市场独立房地产市场5000500085008500元元/ /平米平米浮山后板块浮山后板块溢出方向溢出方向溢出方向溢出方向溢出方向溢出方向青岛楼市格局青岛楼市格局及演变趋势及演变趋势城市各板块未来的市场地位，决定了置业客户流向。城阳区客城市各板块未来的市场地位，决定了置业客户流向。城阳区客户多为地缘性客户和主动郊区化的泛中产阶层和城市白领阶层户多为地缘性客户和主动郊区化的泛中产

21、阶层和城市白领阶层1世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-流亭街道板块：中高端居住区，洋房、多层、小高层产品为主，小高层平均价格8300元/，洋房12000元/ ，普通住宅项目月均销售速度40-50套/月城阳街道板块：城阳街道板块：中高端居住社区中高端居住社区，小高层、多层产品为主，平均价格：多层850010000元/，高层：6500-8500元/；花园洋房850011000元/：普通住宅项目正常销售期销售速度4050套/月，花园洋房为20-30套/月。惜福镇街道板块：惜福镇街道板块：高端旅游度假物业，别墅、花园洋房、多层、公寓产品

22、为主，普通住宅价格为4500-6500元/，别墅价格为7000-10000元/，别墅项目月均销售速度2-4套/月，普通住宅项目月均销售30套/月左右夏庄街道板块：夏庄街道板块：高端居住区，别墅、多层产品为主，别墅价格10000元/以上，普通住宅价格在5500-7500元/。别墅项目月均销售速度3套/月，普通住宅35套/月左右城阳房地产共分为四大板块，即城阳街道板块、惜福镇街道板城阳房地产共分为四大板块，即城阳街道板块、惜福镇街道板块、流亭街道板块、夏庄街道板块，本案位于城阳街道板块块、流亭街道板块、夏庄街道板块，本案位于城阳街道板块城阳住宅板块城阳住宅板块分析分析本项目本项目2世联怡高物业顾问

23、有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-整体市场表现整体市场表现2010年1-12月城阳区住宅总成交量为140万、1.3万套，月均成交11.7万平米，月均成交套数1084套，市场表现总体良好；415新政出台后，市场观望态度浓厚，成交量出现下降的趋势。从8月份开始，城阳区住宅成交呈逐步上扬趋势，主要原因为在政策限制一段时间后，表现出来的刚性需求较为旺盛。415新政415新政20102010年城阳区住宅总成交年城阳区住宅总成交140140万、万、1.31.3万套，月均成交万套，月均成交11.711.7万、万、10841084套，市场总体表现良好，下半年成

24、交逐步上扬，套，市场总体表现良好，下半年成交逐步上扬，原因为政策限制下的刚性需求较为旺盛原因为政策限制下的刚性需求较为旺盛4世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-2010年，城阳区住宅成交均价呈曲折上升态势；2010年11月份城阳区住宅成交均价达到7172元/。20102010年城阳住宅市场整体成交均价呈曲折上升年城阳住宅市场整体成交均价呈曲折上升态势，最高成交均价达到态势，最高成交均价达到71727172元元/ /城阳区住宅市场城阳区住宅市场住宅成交价格住宅成交价格5世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 053

25、2-68619001 www.sz-城阳区2010前11月60-90中小户型销售最好，月均成交416套；其次是90120户型，月均成交312套；再次为120144户型，月均成交119套左右；180以上户型月均销售102套；60以下月均销售61套；144180以上户型销售较差，月均成交37套左右。城阳区城阳区20102010年年60-9060-90中小户型销售最好，月均成交中小户型销售最好，月均成交416416套；其套；其次是次是9012090120户型，月均成交户型，月均成交312312套；套；6060以下、以下、144180144180以上户型销售较差，月均以上户型销售较差，月均3737套左

26、右套左右成交情况成交情况6世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-目前城阳区可售房源最多的为90120的两室和三室产品和60-90的中小户型产品；其次为120-144的三居产品；再次为60以下、144-180的大户型产品；180以上的多为别墅，目前存量约有461套。截止到截止到20112011年年1 1月初，城阳区存量房源以月初，城阳区存量房源以9012090120的的两室和三室产品和两室和三室产品和60-9060-90的中小户型产品为主，其次的中小户型产品为主，其次为为120144120144的三室的三室城阳区住宅市场城阳区住宅市场

27、可售住宅情况可售住宅情况7世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-项目名称项目名称万科城市花园万科城市花园中冶圣乔维斯中冶圣乔维斯万科魅力之城万科魅力之城金日紫都金日紫都星光之城星光之城水榭花都水榭花都 阳光公园阳光公园1 1号号区位区位青威路东，文阳路北青威路与崇阳路交汇处 （家佳源南侧）兴阳路417号(世纪公园北门对面)中城路北段，墨水河以南正阳路与泰城路交汇处 兴阳路与春城路交汇处 308国道与长城路交汇处规模规模总建面23万总建面20万总建面38万总建面 30万26万5.2万总建面13.82万平米物业类型物业类型高层、小高层花

28、园洋房、小高层高层、花园洋房多层、高层、小高层 高层小高层、花园洋房小高层、多层、高层 供应产品供应产品套二：87套三：98/126/140套一：60套二：80-90套三：100-120复式：130-180套二：88套三：120-140套一：68套二：8692套三：100 133套二:6687套三：118套二：82-98套三：103-135套四：143套二：70-90套三：90-130复式：140-150开盘价格开盘价格高层高层85008500元元/ /平米平米（含（含10001000元元/ /平米平米精装修）精装修）花园洋房花园洋房90009000元元/ /平米平米小高层小高层6600660

29、0元元/ /平平米米小高层小高层85008500元元/ /平米平米63006300元元/ /平米平米73007300元元/ /平米平米花园洋房花园洋房75007500元元/ /平米平米小高层小高层61006100元元/ /平平米米花园洋房均价花园洋房均价1000010000元元/ /平米平米小高层均价小高层均价80008000元元/ /平米；平米；目前均价目前均价高层高层85008500元元/ /平米平米（含（含10001000元元/ /平米平米精装修）精装修）花园洋房花园洋房1200012000元元/ /平米平米小高层小高层69006900元元/ /平平米米小高层小高层90009000元元/

30、 /平米平米68006800元元/ /平米平米78007800元元/ /平米平米花园洋房花园洋房85008500元元/ /平米平米小高层小高层68006800元元/ /平平米米花园洋房均价花园洋房均价1100011000元元/ /平米平米小高层预计小高层预计80008000元元/ /平米；平米；销售情况销售情况已开盘共845套，已售826套，销售率97.75%。82套二、88套三户型最受欢迎。已开盘共703套，已售693套，销售率为98.58%。60-120的户型畅销。2010年共525套，已售498套，销售率为94.86%。85、88套二户型销售较好。2010年共696套房源，已销售315套

31、，销售率达45.26%。67-88套二销售较好。已开盘共556套，已售515套，销售率达92.62%，以6090两居、90130三居销售较好已开盘共284套，已售238套，销售率达83.9%，80-107的两居三居销售较好已开盘共324套，已售116套，0.99万，销售率35.8% 典型项目分析典型项目分析城阳市场在售小高层产品以城阳市场在售小高层产品以8010080100两居和两居和100120100120紧凑三居为紧凑三居为主，花园洋房产品以主，花园洋房产品以125125以上的三居为主；花园洋房价格平台为以上的三居为主；花园洋房价格平台为8500-110008500-11000元元/ /，

32、小高层价格平台为，小高层价格平台为6000-85006000-8500元元/ /3世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-城阳区可见潜在供应量为355万平米，其中市区范围内住宅供应约132万，按照2010年成交1.3万套，140万平米，平均每月成交11.7万平米，目前供应量需2.5年的时间可消化完毕；未来市场竞争较为激烈。城阳区住宅可见潜在供应量超过城阳区住宅可见潜在供应量超过355355万万, ,其中城区范围其中城区范围内可见住宅供应约内可见住宅供应约132132万，未来市场竞争较为激烈万，未来市场竞争较为激烈区域潜在区域潜在供应量

33、供应量8世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-市场小结市场小结销售情况小结销售情况小结1 1、城阳区市场、城阳区市场60906090中小户型、中小户型、9012090120户型销售较好户型销售较好，对本项目产品开发是利好因素；对本项目产品开发是利好因素；2 2、城阳区住宅目前可见潜在供应量超过、城阳区住宅目前可见潜在供应量超过355355万万, ,其中城区范其中城区范围内可见住宅供应约围内可见住宅供应约132132万万，未来市场竞争较为激烈。，未来市场竞争较为激烈。3 3、供应产品小高层以、供应产品小高层以8010080100两居和

34、两居和100120100120紧凑三居紧凑三居为主，花园洋房以为主，花园洋房以125125以上的三居为主，产品同质化严重。以上的三居为主，产品同质化严重。压力压力利好利好威胁威胁 典型竞争项典型竞争项目分析目分析世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-本案本案茵悦小城茵悦小城那拉提那拉提万科城市花园中冶圣乔维斯万科魅力之城明辉星光之城竞品分析竞品分析直接竞品选取标准：1、同一时期同一区域内；2、项目产品在形式、户型、面积等方面类似。分流竞品选取标准：1、同一时期；2、项目产品在类型方面类似，但在产品特性、项目定位等方面不尽相同；世联怡

35、高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-竞争对手均先于本案入市，届时将会分流本竞争对手均先于本案入市，届时将会分流本案大量客户，本项目需尽早启动入市案大量客户，本项目需尽早启动入市20112011上半年上半年-2011-2011下半年，可见主流竞争来自于下半年，可见主流竞争来自于茵悦小城茵悦小城 那拉提那拉提 圣乔维斯等项目圣乔维斯等项目总建面总建面5.2万，万，别墅、花园洋房、小高层，预计别墅、花园洋房、小高层，预计1111年年5 5、6 6月份推出月份推出2 2万，别墅、花园洋房、高层，预计万，别墅、花园洋房、高层，预计1111年上半年

36、推出，目前已蓄客年上半年推出，目前已蓄客8 8个月个月明辉明辉星光之城星光之城1717栋住宅、栋住宅、2 2栋公寓，涵盖小高层、多层、洋房产品，栋公寓，涵盖小高层、多层、洋房产品，已开已开6 6栋，剩余栋，剩余12.812.8万万万科万科城市花园城市花园目前剩余目前剩余9 9栋，主力户型栋，主力户型85-8885-88套二套二阳光阳光公园公园1 1号号高层，二期高层，二期8 8栋，预计栋，预计20112011年年7 7月左右开盘销售，户型面积在月左右开盘销售，户型面积在60-10060-100左右左右 二级竞争二级竞争分流竞争分流竞争4 4万万mm2 2，小高层、花园洋房，小高层、花园洋房，1

37、111年下半年开盘年下半年开盘201120113 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月万科万科魅力之城魅力之城水榭花都水榭花都4 4栋小高层、栋小高层、6 6栋花园洋房栋花园洋房 ，80-14080-140平方米，剩余平方米，剩余4 4栋高层、栋高层、2 2栋洋房栋洋房本案本案茵悦小城茵悦小城直接竞争直接竞争弘通弘通那拉提那拉提花园洋房、小高层，花园洋房、小高层，2020万，后期产品为万，后期产品为7 7栋小高层、栋小高层、4 4栋花园洋房栋花园洋房中冶中冶圣乔维斯圣乔维斯1 1月月2 2月月小高层、高层，小高层、高层，2020万，户型面积万，户型面积80-20080-20

38、0平米平米 ，8888精装套二，东区剩精装套二，东区剩6 6栋，年后推套三户栋，年后推套三户型型9 9月月1010月月集中上市时间竞品分析竞品分析世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-建筑风格占地面积开盘时间工程进度项目配套景观设计托斯卡纳3万 预计11年5月份2010年12月1日动工，售楼处3月份开放，预计5、6月份开盘城阳二实小对面、绿地公园恒湿恒氧新风系统、品牌太阳能等配套 msp美国铭聿 建筑面积入住时间5.2万12年上半年本项目紧邻本案，小高层与多层户型与本案类似，预计本项目紧邻本案，小高层与多层户型与本案类似，预计5 5

39、月份上市，届时将会抢占本项目大量客户月份上市，届时将会抢占本项目大量客户茵悦小城户型配比与经济指标茵悦小城户型配比与经济指标小高层：小高层：4 4栋栋户型面积（）套数占比两室一卫803521.0%两室两卫853521.0%三室一卫893521.0%三室两卫1103521.0%1151810.8%四室两卫13095.4%多层：多层：8 8栋栋两室804622.0%三室两厅一卫895626.8%三室两厅两卫1106028.7%1203014.4%四室两卫140178.1%叠拼别墅：叠拼别墅：3 3栋：栋：180，36套与本案竞争户型：与本案竞争户型：小高层：85两室两卫、89三室一卫多层产品：89

40、三室两厅、110-120三室两厅两卫茵悦小城茵悦小城a小高层与本案竞争户型小高层与本案竞争户型多层与本案竞争户型多层与本案竞争户型世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-茵悦小城茵悦小城b项目围挡宣传主要卖点为：地段城区核心；风格托斯卡纳风情；景观中心花园、屋顶花园、绿地公园；配套恒湿恒氧新风系统、品牌太阳能、家佳源、利群商圈；教育城阳实验二小。目前现场包装为围挡，主打卖点为地段、托斯卡纳风格、目前现场包装为围挡，主打卖点为地段、托斯卡纳风格、景观、配套、教育等，中高端形象已初步建立景观、配套、教育等，中高端形象已初步建立世联怡高物业

41、顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-占地面积开盘时间工程进度项目配套营销推广动作2万 预计11年5月份目前别墅、多层已封顶；2栋高层已建设到10层左右。城阳二实小主要以项目围挡做宣传，主打教育和项目园林绿化。主要以项目围挡做宣传，主打教育和项目园林绿化。建筑面积入住时间2万12年上半年与本案隔路相对，预计与本案隔路相对，预计5 5月份开盘，高层、洋月份开盘，高层、洋房产品部分户型与本案形成竞争房产品部分户型与本案形成竞争弘通弘通那拉提那拉提那拉提户型配比：共155户高层：2栋两室两厅一卫两室两厅一卫8888三室两厅一卫100、110三室两厅两

42、卫118花园洋房：2栋两室两厅一卫两室两厅一卫8686三室两厅一卫三室两厅一卫9393五室两厅两卫143别墅：4栋四室两厅三卫190与本案竞争户型：与本案竞争户型：高层：88两室、100三室两厅一卫多层产品：86两室两厅一卫、93三室两厅一卫a世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-该项目除项目围挡外，无其他营销推广动作。主要宣传卖点为教育配套和项目较高的绿化率。弘通弘通那拉提那拉提该项目主要宣传卖点为教育配套、较高的绿化该项目主要宣传卖点为教育配套、较高的绿化率和低容积率率和低容积率b世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大

43、厦10楼www.sz-建筑形式建筑形式占地面积占地面积户型户型价格价格优惠政策优惠政策花园洋房、小高层88000二期洋房140平三居室为主，小高层以65-80平为主洋房9200元/平，小高层6900元/平；层差100元，东西景观差200-400元。3万抵5万，交一次性付款9.8折；首付50%，9.9折建筑风格建筑风格建筑面积建筑面积花园洋房200000 目前已推出：5栋花园洋房、6栋小高层后期产品：7栋小高层、4栋花园洋房中冶圣乔维中冶圣乔维斯斯次卧连露台次卧连露台两室两厅一卫两室两厅一卫86.25m286.25m2入户花园入户花园阳台阳台景观露台景观露台3 3室

44、室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨123.32123.32产品解析：产品解析：圣乔维斯洋房户型以120套二为主，该户型消化较快；入户花园、景观露台为产品注入高性价比；小高层户型65-110中小户型，面向年轻人首次置业客户。月均走量月均走量7777套、套、0.730.73万，其中洋房月均万，其中洋房月均1111套，小高层套，小高层月均月均6565套，入户花园、景观露台等为本项目产品注入了套，入户花园、景观露台等为本项目产品注入了高附加值高附加值a世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-4月5月2010年6月7月8月9月11月10月4月18

45、日售楼处正式开放，暨vip会员公开招募4月25日举办意大利美食节5.28开盘销售，推出3栋洋房、2栋小高层，200多套6月14/15日举行业主“粽子diy活动”7.30二期开盘，推出2栋小高层、2栋洋房推新房源，办理vip卡可享受2万元优惠12月底样板间开放12月媒体媒体时间时间主题主题半岛、早报20100128责任央企责任央企 筑梦青岛半岛、早报2010040820100409沉香佳酿四月迷醉，圣乔维斯售楼处温暖艳放，邀您体验托斯卡纳风情托斯卡纳风情原味半岛、早报2010041520100416距离遥远的生活 只是一秒的决定半岛20100513灿烂5月，百分百托斯卡纳庭院风情托斯卡纳庭院风情

46、呈现岛城，盛邀您亲身来体验半岛20100603责任央企责任央企 温暖筑作半岛20100610一期售罄 加推在即，敬请期待！半岛、早报20100617责任央企 实力敬献项目营销推售小结：项目营销推售小结：1、推广：中冶品牌；托斯卡纳风情；产品；2、推售：有节奏的洋房+小高层组合批次推盘营销推广项目主打中冶品牌、托斯卡纳风格和户型产品，项目主打中冶品牌、托斯卡纳风格和户型产品，洋房洋房+ +小高层组合批次推售小高层组合批次推售中冶圣乔维中冶圣乔维斯斯b世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-1、部分实景展示，使客户现场体验，凸显项目高品质

47、形象，使项目形象得到高口碑传播；2、注重小品细节和良好的现场包装居住氛围营造。如：绿植、铺装、陶罐，出细节充分展示项目的高档品质，形成视觉冲击。包装展示营造托斯卡纳风情特色，实景展示先行，注重营造托斯卡纳风情特色，实景展示先行，注重现场包装和小品细节现场包装和小品细节中冶圣乔维中冶圣乔维斯斯c世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-建筑形式建筑形式占地面积占地面积户型户型价格价格优惠政策优惠政策小高层130873在售户型有81二居，88小三居，118三室两厅和140四种户型，几乎均为全明户型。其中118小三居最畅销。目前均价8500，

48、开盘销售178套“万科会”蓝卡会员0.2折优惠；绿卡会员总房款最多优惠5000元建筑风格建筑风格建筑面积建筑面积230000 一期共22幢，目前推出16幢。万科城市花万科城市花园园产品解析：产品解析：户型以118紧凑三房最畅销。全明户型、南北通透；17%19%的低公摊面积；带8001000元的c标装修；符合城阳当地客户的需求。全明户型二室两厅一卫全明户型二室两厅一卫81三室两厅一卫三室两厅一卫88月均销售月均销售8181套、套、0.830.83万，主打首次置业、初级改善户万，主打首次置业、初级改善户型，万科成品住宅开发的装修体系深得市场认可型，万科成品住宅开发的装修体系深得市场认可a世联怡高物

49、业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-4月5月2010年6月7月8月9月11月10月样板间5月1日对外开放 5.28开盘，精装起价6500/6月25日加推，80140，有98小套三7月25日推出9#楼，面积87-187 1.2期10.27日推出，面积有82套二、88平和120平套三，精装修 12月23日新开盘，主推88精装小套三，均价8500元/ 12月媒体媒体时间时间主题主题半岛20100422赖特建筑 仿生华宅 钜献青岛半岛20100429藏于城市的丛林上院半岛20100525万科巨筑 近日可待半岛20100528万科城市花园 公开发售项

50、目营销推售小结：项目营销推售小结：1、推广：强调项目的园林式生活氛围和组团绿化的亲切化 ；深化开发商品牌；2、推售：短期快速的蓄客，密集的推盘次数营销推广平价开盘，逐步上涨，短期内快速蓄客，密集平价开盘，逐步上涨，短期内快速蓄客，密集推盘推盘万科城市花万科城市花园园5.2客户意向登记b世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-包装展示万科城市花万科城市花园园1、社区围墙先行建立，营造成品小区氛围与私密性；2、强调万科社区标签与社区属性：道路展示、社区名称标识等3、园林展示与物业服务先行，凸显本项目园林生活场景。营造成品小区氛围与私密性，

51、强调万科社区标签与社区属营造成品小区氛围与私密性，强调万科社区标签与社区属性，园林展示与物业服务先行，凸显本项目园林生活场景性，园林展示与物业服务先行，凸显本项目园林生活场景c世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-典型项目竞争亮点总结典型项目竞争亮点总结快速的启动机制，主打托斯卡纳特色，优质的景观设计，科技配套实景展示先行，现场包装和小品细节的氛围营造，有节奏的洋房+小高层组合批次推盘中冶圣中冶圣乔维斯乔维斯茵悦小城茵悦小城短期内快速蓄客，密集的推盘次数；营造成品小区氛围与私密性，强调社区标签与属性，园林展示与物业服务先行万科万科城

52、市花园城市花园竞争项目竞争项目影响力构成因素影响力构成因素本案在营销宣传阶段可在本案在营销宣传阶段可在建筑风情、景观园林、户型设计、包装建筑风情、景观园林、户型设计、包装推广、物业服务推广、物业服务等方面等方面寻求突破。等方面等方面寻求突破。世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-配套产品地段形象景观发展商品牌茵悦小城那拉提中冶圣乔维斯万科城市花园本案产品属于城市核心区中高端物业，法式洋房与小高层，优势较为明显项目处于城市中心区域，城阳传统中高端居住区，学区房自身商业配套，大润发与利群商圈辐射区项目品质形象已初步建立,因此项目有望传承

53、延续中高端形象.外地开发商城阳首个项目，品牌号召力较弱城市景观优势突出，无自然资源景观本案优势：地段、学区房、优质产品；形象、品牌，具提升空间；优势：地段、学区房、优质产品；形象、品牌，具提升空间；项目竞争力分析项目竞争力分析世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-竞争分析小结竞争分析小结通过竞争因素分析，本案在地段、产品、配套上具备一定优势，发展商通过竞争因素分析，本案在地段、产品、配套上具备一定优势，发展商无当地市场影响力，在形象上需要进一步提升；无当地市场影响力，在形象上需要进一步提升；20112011年，城阳市场竞争激烈，竞争

54、项目先期入市将会造成本项目的客年，城阳市场竞争激烈，竞争项目先期入市将会造成本项目的客户分流，本案需尽早启动宣传，提前蓄客，并借势造势，营销操作阶段户分流，本案需尽早启动宣传，提前蓄客，并借势造势，营销操作阶段不断强化项目核心价值。不断强化项目核心价值。世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-竞争策略竞争策略最先进入市场垄断价格产品有不可重复性领导者领导者行业老大行业老大第二个进入市场改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值挑战者挑战者较晚进入市场搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者追随者追随者非行业老大，中大规模市场

55、非行业老大，中大规模市场次次/ /非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者较晚进入市场细分市场，瞄准缝隙目标明确，挖掘客户创新产品和需求点补缺者补缺者城阳区开发项目较多，产品类型覆盖较齐全，难以成为市场补缺者；项目体量较小，进入市场较晚，无法改变游戏规则，难以成为挑战者；区域内品牌大型项目林立，本项目无规模优势，无法确立项目领导者的角色；市场追随者市场追随者的市场竞争战略定位最符合本项目。追随市场品牌项目，强调项目的高性价比、建追随市场品牌项目，强调项目的高性价比、建立差异化吸引区域内客户立差异化吸引区域内客户 客户分析客户分析世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10

56、楼www.sz-竞品项目竞品项目中冶中冶圣乔维斯圣乔维斯万科万科魅力之城魅力之城万科万科城市花园城市花园水榭花都水榭花都弘通弘通那拉提那拉提客户来自区客户来自区域域85%城阳本地人，10%青岛市区客户，5%外地人和鲜族客户70%城阳本地人，20%市区客户，10%左右的东北人、鲜族人80%城阳本地人，10%左右青岛市区客户，其余为外地客户95%城阳本地客户，项目周边人群目前积累的客户95%以上为本地客户年龄结构年龄结构年龄跨度较大，集中在2540岁之间30岁以上客户为主30岁左右客户为主3540岁40岁左右职业职业在城阳居住工作的年轻人，私营业主等城阳私营业主、公务

57、员、企事业单位中高层管理者等范公务员群体、私营业主、企业中高层等私营业主为主，在城阳做生意的客户公务员、企事业单位领导等置业目的置业目的50%的客户为自住，30%的客户为改善性需求，20%的客户为投资+自住70%的客户为改善性需求，20%的客户为首次置业，10%的客户为投资60%以上的客户为改善性需求，25%的客户为首次置业，15%的客户为投资90%以上客户为自住90%以上客户为改善性需求，主要以自住+投资为主竞品项目客群竞品项目客群扫描扫描客户客户80%80%城阳本地人为主，少量市区和外地客户，涵盖城阳本地人为主，少量市区和外地客户，涵盖泛公务员群体和私营业主，以改善性自住为主，对小区泛公务

58、员群体和私营业主，以改善性自住为主，对小区居住品质要求较高居住品质要求较高世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz-“刚性需求刚性需求”客户客户“初级改善型初级改善型”客户客户从购置物业主要动机，可将城阳区小高层客户从购置物业主要动机，可将城阳区小高层客户分为：刚性需求客户和初级改善型客户分为：刚性需求客户和初级改善型客户解读购房解决生活需求，居住是置业的终端目的；解读作为升级居所使用，居住是置业的终端目的；本项目客群判定本项目客群判定小高层客户小高层客户a世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-686190

59、01 www.sz-城阳区小高层客户通常是这样的城阳区小高层客户通常是这样的城阳区小高层户型客户描述为：城阳区小高层户型客户描述为：他们他们年龄在年龄在25-3025-30岁，属于城市白领和周边居民，置业能力一般；岁，属于城市白领和周边居民，置业能力一般；他们他们有自己稳定的工作或者是个体经营者，大部分是上班族和个体户；有自己稳定的工作或者是个体经营者，大部分是上班族和个体户；他们他们通常都处于事业的上升期，消遣也基本都在城阳；通常都处于事业的上升期，消遣也基本都在城阳；他们他们主要集中在商贸、贸易、物流等行业；主要集中在商贸、贸易、物流等行业；他们他们以本地收入一般家庭、留青工作的大学生和外

60、地来青工作人员为主，对城阳以本地收入一般家庭、留青工作的大学生和外地来青工作人员为主，对城阳认知度一般；认知度一般；他们他们置业对他们来说是人生的一项大事，至少是本阶段的大事；置业对他们来说是人生的一项大事，至少是本阶段的大事；他们他们大多没有置业经验大多没有置业经验从特征分析来看，项目小高层与中冶圣乔维斯（高层）、明辉从特征分析来看，项目小高层与中冶圣乔维斯（高层）、明辉星光之城、万科星光之城、万科城城市花园为同一群体客户。市花园为同一群体客户。本项目客群判定本项目客群判定小高层客户小高层客户b世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼www.sz