第五章 房地产评估

1、第五章 房地产评估 1了解房地产评估的基本内容和特点 2熟悉房地产评估的影响因素 3. 掌握收益法在房地产评估中的应用 4. 掌握市场法在房地产评估中的应用 5. 掌握成本法在房地产评估中的应用 6. 熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用第一节 房地产评估概述 一、土地的特性 （一）土地的自然特性位置的固定性、质量的差异性、不可再生性、效用永续性 （二）土地的经济特性供给的稀缺性、可垄断性、土地利用多方向性、效益级差性 二、土地使用权在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可以拥有和转让，因此地价一般是土地使用权的价格 三、房地产的特性 （一）位置固定性 （二）供

2、求区域性 （三）使用长期性 （四）投资大量性 （五）保值与增值性 （六）投资风险性 （七）难易变现性 （八）政策限制性 四、房地产评估的原则 （一）最有效使用原则 （二）合法原则 五、房地产评估程序 （一）明确评估基本事项：明确评估目的、了解评估对象、确定评估时点、签订评估合同。 （二）制定工作计划 （三）实地勘察与收集资料 （四）测算被估房地产价格 （五）综合分析确定评估结果 （六）撰写房地产评估报告第二节 房地产价格及其影响因素 一、房地产价格的种类 （一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格。 （二）按价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格。 （三）按房地产的实物

3、形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格。 （四）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等。 （五）其他价格类型。 二、房地产价格的特征 （一）房地产价格是权益价格 （二）房地产价格与用途相关 （三）房地产价格具有个别性 （四）房地产价格具有可比性 三、房地产价格的影响因素 （一）一般因素 经济因素、社会因素、行政因素、心理因素 （二）区域因素 商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城 市设施状况因素、环境状况因素。 （三）个别因素。第三节 收益法在房地产评估中的应用 一、基本思路 房地产在交易时，随着房地产所有者权利的让渡，房地产的收益转归房地产购买者。房地产所有者让

4、渡出去的权利必然要在经济上得以实现，房地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益 无限期：房地产价格纯收益/资本化率 有限期：rraPn)1(11 二、适用范围 收益法适用于有收益的房地产价格评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价格评估大多不适用 五、计算公式 三、净收益 （一）净收益的含义 净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。 （二）客观总收益 总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产

5、生的收益。也就是指被估房地产在一年内所能得到的所有收益。 （三）客观总费用 总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等，也就是为创造总收益所必须投入的正常支出 四、资本化率 资本化率又称还原利率，它是决定评估价格的最关键的因素 （一）资本化率的实质 收益性房地产的购买实际上是一种投资行为。投资的目的是为了赚取利润。在收益性房地产交易中，投资者购买房地产支付的价格就是他的投资，房地产带来的纯收益就是利润。因此，资本化率的大小，同投资风险的大小成正相关的关系 （二）求取资本化率的方法 1纯收益与售价比率法。 评估人员搜集市场上近期交易的与被房地产相同或相近似的房地产的纯收益、价格等资

6、料，反算出它们各自的资本化率。2安全利率加上风险调整值法。首先选择市场上无风险的资本投资的收益作为安全利率，通常银行中长期利率作为安全利率，然后根据影响被估房地产的社会经济环境，估计投资风险程度，确定一个调整值，把它与安全利率相加或在安全利率上加风险调整值。资本化率资本化率无风险报酬率无风险报酬率风险调整值风险调整值=+3各种投资风险、收益率排序插入法。评估人员搜集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资收益率的大小排队。评估人员估计被估房地产投资风险在哪个范围内，并将它插入其中，然后确定资本化率的大小BLBrLrr21 （三）资本化率的种类 1、综合资本化率 2、建筑物资本化率 3、土地资

7、本化率 五、计算公式 （一）评估房地合在一起的房地产价格综合资本化率房地产净收益房地产价值 房地产总费用房地产总收益房地产净收益-税金保险费维修费管理费房地产总费用 某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税

8、为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。 1、估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000（110%）9,855,000元 2、估算年营运费用 （1）管理费：管理费9,855,0003.5%344,925元 （2）维修费：年维修费4,80012,0001.5%=864,000元 （3）保险费：年保险费4,80012,0000.2%115,200元 （4）税金：年税金9,855,000（12%6%）=1,773,900元 （5）年营运费用： 年营运费用344,925864,0001

9、15,2001,773,900 3,098,025元 3、估算净收益 年净收益年有效毛收入年营运费用9,855,0003,098,0256,756,975元 4、计算房地产价格 房地产的剩余收益期为45年，则： 房地产价格6,756,9756%11/（16%）45104,434,671元 房地产单价104,434,67112,0008,703元 5、评估结果 经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。 某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平

10、方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10，每年需支付的管理费为年租金的 3.5，维修费为重置价的1.5，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2，土地资本化率7，建筑物资本化率8。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。 1、选定评估方法 该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益 总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益

11、5012900（110）486000（元） 3、计算总费用 （1）年管理费4860003.517010（元） （2）年维修费25009001.533750（元） （3）年税金2090018000（元） （4）年保险费25009000.24500（元） 年总费用（1）+（2）+（3）+（4） 17010+33750+18000+450073260（元）4、计算房地产纯收益年房地产纯收益年总收益年总费用48600073260412740（元）5、计算房屋纯收益（1）计算年折旧费。（2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）：房屋现值房屋重置价年折旧费已使用年数25009004687542062

12、500（元）（3）计算房屋纯收益：房屋年纯收益房屋现值房屋资本化率20625008165000（元）（元）使用年限建筑物重置价年折旧费468754890025006、计算土地纯收益土地年纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益412740165000247740（元）7、计算土地使用权价格土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50644（年）。单价3358836.15/5006717.67（元）8、评估结果本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。 15.3358836%)71 (11%724774044V 房地合一评房 某砖混结构二层

13、住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，土地还原利率为8，建筑物还原利率为10，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用残余法评估该住宅建筑物价格。年房租总收入48001257600（元） 年总费用：房租损失准备费（以半月租金计）2400（元）房产税（按年租金的12计）57600126912（元）土地使用税（每年按每平方米2元计）2002400（元）管理费（按年租金3计）5760031728（元）修缮费（按年租金4计）5760042304（元）保险费每年576（元）年总纯收益576001432043280（元）另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元，则

14、土地总价为1200200240000（元）归属于土地的年纯收益为：240000819200（元）故归属于建筑物的年纯收益为：432801920024080（元）建筑物折旧率1/251004建筑物价格24080（10+4）11/（1+14）25 =1720000.9622 165498.4（元）建筑物每平方米价格为： 165498.4240689.58（元） （二）单独评估土地的价格 1由土地收益评估土地价格。 土地价格 = 土地纯收益/土地资本化率 土地纯收益 = 土地总收益 土地总费用 土地总费用 = 管理费 + 维修费 + 税金 2由房地产收益评估土地价格 （1）土地价格 = 房地产价格

15、建筑物现值 （2）土地价格 = （房地产纯收益 建筑物纯收益）/土地资本化率 在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房 屋 ， 根 据 成 本 法 ， 建 筑 物 的 现 行 价 格 为20001200240（万元），该建筑物尚可使用20年，还原利率12，土地的还原利率为10。 假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的60，不含折旧费的年租赁费用为72万元。根据土地残余法确定土地的价格。 （1）计算房地合一纯收益 10020006012720000720000（元） （2）计算建筑物的纯收益 240（12+1/20）40.80（万元） （3）计算属

16、于土地的纯收益 7240.8031.20（万元） （4）土地的价格为：31.210312（万元） 单方土地价格为：31230001040（元/m2） （三）单独评估建筑物的价格 1建筑物价格 = 房地产价格 土地价格 2建筑物价格 =（房地产纯收益 土地纯收益）/建筑物资本化率第四节 市场法在房地产评估中的应用 一、基本思路 在求取一宗被估房地产价格时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期效果价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估房地产在评估基准日的价格。 市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一第四节 市场法在房地产评估中的应用第四节 市场

17、法在房地产评估中的应用 二、适用范围在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。 有交易性的房地产，如商场、写字楼、别墅、商品住宅、标准工业厂房等第四节 市场法在房地产评估中的应用 三、计算公式被估房地产价格交易实例单价交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数时间因素修正系数被估房地产面积第四节 市场法在房地产评估中的应用 四、操作步骤进行各项修正进行各项修正建立价格可比基础建立价格可比基础选取可比实例选取可比实例搜集交易实例搜集交易实例求出比准价格求出比准价格第四节 市场法在房地产评估中的应用 （一）交易资料收集 运用市场法评估房地

18、产价格，必须有充裕的交易资料，这是市场法运用的基础和前提条件。第四节 市场法在房地产评估中的应用 （二）确定可比交易实例 在进行一宗房地产价格评估时，需要针对被估房地产的特点，从平时搜集的众多房地产交易实例中选择符合一定条件的交易实例作为供比较参照的交易实例。第四节 市场法在房地产评估中的应用 （三）因素修正 因素修正包括：交易情况修正、日期修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正、土地使用年期修正等第四节 市场法在房地产评估中的应用 交易情况修正的基本公式 正常价格正常价格=可比实例价格交易情况修正系数可比实例情况分值正常情况分值可比实例的成交价格 100可比实例的成交价格第四节 市场法

19、在房地产评估中的应用 某可比实例，成交价格为某可比实例，成交价格为50005000元元/ /平方米，在估价平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低比正常的市场价格低5%5%左右，试进行交易情况修正。左右，试进行交易情况修正。 平方米元正常价格/5263951005000 某可比实例，成交价格为某可比实例，成交价格为50005000元元/ /平方米，在估价平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格高比正常的市场价格高5%5%左右，试进

20、行交易情况修正。左右，试进行交易情况修正。平方米元正常价格/47621051005000第四节 市场法在房地产评估中的应用 交易日期修正 估价时点价格估价时点价格一般公式：一般公式：=可比实例价格交易日期修正系数交易日期分值估价时点分值的价格可比实例在成交日期时 100的价格可比实例在成交日期时价格指数法、价格变动率价格指数法、价格变动率法法第四节 市场法在房地产评估中的应用定基指数定基指数成交日期时的价格指数估价时点时的价格指数的价格可比实例在成交日期时估价时点价格例：为评估上海某区一套住宅于例：为评估上海某区一套住宅于20042004年年3 3月底的价格，在选取的可比实例中有月底的价格，在

21、选取的可比实例中有一可比实例成交于一可比实例成交于20032003年年7 7月，价格为月，价格为50005000元元/ /平方米。上海市平方米。上海市20032003年年7 7月至月至20042004年年3 3月二手房住宅价格指数如下，试对该可比实例进行交易日期修正。月二手房住宅价格指数如下，试对该可比实例进行交易日期修正。 03.703.703.803.803.903.903.1003.1003.1103.1103.1203.1204.104.104.204.204.304.31150115011731173119411941215121512361236125512551273127312

22、89128913041304平方米元月价格指数年月价格指数年成交价格/56701150130450007200332004环比指数环比指数 例：某地区某类房地产例：某地区某类房地产20042004年年9 9月至月至20052005年年3 3月的价月的价格指数分别为格指数分别为99.699.6、94.794.7、96.796.7、105.0105.0、109.2109.2、112.5112.5、118.1118.1（均以上个月为（均以上个月为100100）。）。 某宗房地产某宗房地产20042004年年1111月的价格为月的价格为60006000元元/m2/m2，试其，试其修正到修正到20052

23、005年年3 3月。月。600060001.051.051.0921.0921.1251.1251.1811.1819140.49140.4元元/m2/m2 需要评估某房地产于需要评估某房地产于20042004年年3 3月月1 1日的价格，所选取的某日的价格，所选取的某一可比实例成交于一可比实例成交于20032003年年5 5月月1 1日，价格为日，价格为10001000美元美元/ /平方米。平方米。 经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格在经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格在20032003年间平均每月比上月递增年间平均每月比上月递增1.2%1.2%，20042004年以

24、来平均每月比年以来平均每月比上月递减上月递减0.2%0.2%； 人民币与美元的市场汇价人民币与美元的市场汇价20032003年年5 5月月1 1日为日为1 1美元美元=8.29=8.29元元人民币，人民币，20042004年年3 3月月1 1日为日为1 1美元美元=8.25=8.25元人民币。试对该可比元人民币。试对该可比实例进行交易日期修正，并以美元表示。实例进行交易日期修正，并以美元表示。平方米美元/110125. 8%2 . 01%2 . 1129. 8100028 需要评估某房地产于需要评估某房地产于20042004年年3 3月月1 1日的价格。日的价格。 所选取的某一可比实例成交于所

25、选取的某一可比实例成交于20032003年年4 4月月3030日，价日，价格为人民币格为人民币1500015000元元/ /平方米。平方米。 经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格价格20032003年间平均每月上涨年间平均每月上涨1.5%1.5%，20042004年以来平均每年以来平均每月下跌月下跌0.5%0.5%。 试对该可比实例进行交易日期修正。试对该可比实例进行交易日期修正。 平方米元/166322%5 . 018%5 . 1115000 区域因素与个别因素修正1 1、区域因素、区域因素交通、繁华程度、噪声、景观、城市规划交通、繁华程度

26、、噪声、景观、城市规划2 2、个别因素、个别因素面积、建筑结构、形状、临街状态、位置、地势、面积、建筑结构、形状、临街状态、位置、地势、土地使用权年限土地使用权年限 区域因素修正的公式：区域因素修正的公式： 对象区域下的价格对象区域下的价格= =可比实例价格可比实例价格区域因素修正系数区域因素修正系数个别因素修正的公式：个别因素修正的公式： 对象个别因素下的价格对象个别因素下的价格=可比实例价格可比实例价格个别因素修正系数个别因素修正系数区域因素修正具体修正公式：区域因素修正具体修正公式： 可比实例区域因素分值估价对象区域因素分值价格可比实例所处区域下的价格估价对象所处区域下的 100价格可比

27、实例所处区域下的 100价格可比实例所处区域下的价格估价对象所处区域下的个别因素修正具体修正公式：个别因素修正具体修正公式： 可比实例个别因素分值估价对象个别因素分值价格可比实例个别因素下的价格估价对象个别因素下的 100价格可比实例所处区域下的 100价格可比实例个别因素下的价格估价对象个别因素下的 例例: :有一可比实例，成交价格为有一可比实例，成交价格为50005000元元/ /平方米，该可比实例所处区域平方米，该可比实例所处区域的环境优于待估对象。经分析，可比实例在商服繁华、交通条件、基础设施、的环境优于待估对象。经分析，可比实例在商服繁华、交通条件、基础设施、规划条件、文体设施等方面

28、综合起来比估价对象好规划条件、文体设施等方面综合起来比估价对象好2%2%，求经过区域因素修正，求经过区域因素修正后的可比实例价格。后的可比实例价格。平方米元/49021021005000 例例: :有一可比实例，成交价格为有一可比实例，成交价格为50005000元元/ /平方米，该可比实例的个别因平方米，该可比实例的个别因素综合起来劣于待估对象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗素综合起来劣于待估对象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗地面积等方面综合起来需修正地面积等方面综合起来需修正-3%-3%，求经个别因素修正后的可比实例价格。，求经个别因素修正后的可比实例价格。 平方米元/

29、5155971005000 个别因素修正 （1）容积率修正：一般据地方容积率修正系数表 （2）土地使用年期修正 nmrr)1 (11)1 (11年限修正系数 求取比准价格式中：式中： V VA A为由实例为由实例A A修正得到的比准价格；修正得到的比准价格； V VA A为可比实例为可比实例A A的成交价格；的成交价格； K K情情为交易情况修正系数，为交易情况修正系数，K K情情= =K K期期为交易日期修正系数，为交易日期修正系数，K K期期= = K K区区为区域因素修正系数，为区域因素修正系数，K K区区= =K K个个为个别因素修正系数，为个别因素修正系数，K K个个= =可比实例交

30、易情况分值正常交易情况分值交易日期分值估价时点分值可比实例区域因素分值估价对象区域因素分值可比实例个别因素分值估价对象个别因素分值V VA A=V=VA AK K情情K K期期K K区区K K个个 100100100100VVAA 100100100100VVAAVA=VAK情情K日日K区区K个个 K容容 K年年 VA=VAK情情K日日K状状V VA A=V=VA AK K情情K K日日K K区区K K个个1 1、简单算术平均、简单算术平均3VVVVCBA2 2、加权算术平均、加权算术平均 CBACCBBAAffffVfVfVV3 3、中位数、中位数45004500元元/ /、47004700

31、元元/ /、50005000元元/ /、52005200元元/ /、53005300元元/ /50005000元元/ /45004500元元/ /、47004700元元/ /、50005000元元/ /、52005200元元/ /、53005300元元/ /、53005300元元/ /（5000+52005000+5200）2=51002=5100元元/ 4 4、众数、众数50005000元元/ /、45004500元元/ /、52005200元元/ /、50005000元元/ /、48004800元元/ /、50005000元元/ / 50005000元元/ /5 5、其他方法、其他方法 待

32、评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。v1、进行交易情况修正v评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。v2、进行交易时间修正v根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则：v交易实例A交易时间修正系数114/1001.14v交易实例B交易时间修正系数112/1001.12v交易实例C交易时间修正系数107/1001.07v3、进行区域因素修正v交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区

33、域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，则：v交易实例B区域因素修正系数100/861.163v交易实例C区域因素修正系数100/931.075v4、进行个别因素修正v（1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。v（2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率

34、为8%）：v（3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例B、C的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在45之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则： 交易实例B及C的容积率修正系数110/1001.10.96598%11-18%11-13530）（）（的使用年限修正系数及交易实例CAv个别因素修正系数计算如下：v交易实例A的个别因素修正系数1.030.96591.00.995v交易实例B的个别因素修正系数1.031.01.11.133v交易实例C的个别因素修正系数1.030.96591.11.

35、094v5.计算比准价格vA1,5501.01.141.00.9951,758（元/ M2 ）vB1,2001.01.121.1631.1331,771（元/ M2 ）vC1,4001.01.071.0751.0941,762（元/ M2 ）v6.采用算术平均法求得评估结果v因得到的3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果：v待估宗地评估价值（单价）（1,7581,7711,762）/3 1,764（元/ M2 ） 待估宗地评估价值（总价）1,7643,0005,292,000元第五节 成本法在房地产评估中的应用 一、基本思路 成本法是依据开发或建造被估不动产或类似不动产所需要的各项必

36、要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，从而决定评估对象价格的方法。评估价值重新购建价格建筑物贬值 二、适用范围主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。第五节 成本法在房地产评估中的应用 三、操作步骤新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +资金成本+税费+开发利润第五节 成本法在房地产评估中的应用 （一）估算取得待开发土地的成本取决于土地使用权是如何取得的。是从农村征

37、地取得土地使用权还是从城镇出让取得土地使用权。1、从农村征地取得土地（1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。（2）支付给政府的土地使用权出让金。2、从城镇出让取得土地（1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。（2）支付给政府的土地使用权出让金。（二）估算土地开发成本 1.基础设施建设费 2.公共配套设施建设费 （三）计算投资利息投资利息就是资金的时间价值。注意：（1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；（2）计息基础土地取得成本+土地开发成本+管理费（3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开

38、发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。（四）计算投资利润投资的目的是为了获取相应的利润，用为投资伯回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），也可以是开发后土地的地价。（五）土地增值收益确定土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。 某地块面积为某地块面积为80,00080,000平方米，是通过城镇平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为土地出让而取得的，出让金为2020万元万元/ /亩，亩，拆迁费拆迁费3030万元万元/ /亩，开发费亩，开发费3 3亿元亿元/ /平方公里平方公里，其他费用（包括税费），其他费用

39、（包括税费）5 5万元万元/ /亩，土地亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的开发费的40%40%，目前市场上地产开发的投资，目前市场上地产开发的投资报酬率为报酬率为10%10%，银行贷款利率为，银行贷款利率为6%6%，试评估，试评估该土地经开发后的价格。该土地经开发后的价格。 1.估算土地取得成本 土地取得成本出让金拆迁费203050万元/亩750元/平方米 2.估算土地开发成本 土地开发成本开发费其他费用 3亿元/平方公里5万元/亩 300元/平方米75元/平方米 375元/平方米 3.估算资金成本 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两

40、年，土地开发成本分阶段均匀投入，则： 资金成本750（16%）2137540%（16%）1.5 137560%（16%）0.51 92.7013.706.65113.05元/平方米 4.估算开发利润 开发利润（750375）10%112.5元/平方米 5.计算土地价格 土地单价750375113.05112.51,350.55元/平方米 土地总价1,350.5580,000108,044,000元 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。 某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩1010万元，土万元，土地开发成本为每平方公里地开发成本为

41、每平方公里2.52.5亿元。土地开发周期为亿元。土地开发周期为2 2年，土地年，土地征用等费用征用等费用1010万元万元/ /亩，在开发期初投入；土地开发费用第亩，在开发期初投入；土地开发费用第1 1年年均匀投入均匀投入30%30%，其余在第，其余在第2 2年内均匀投入。年贷款利率为年内均匀投入。年贷款利率为6%6%，按，按半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开发成本之和的发成本之和的10%10%，转让税费约为土地转让价的，转让税费约为土地转让价的6.5%6.5%，土地增，土地增值收益为值收益为10%10%。试评估该土地的单

42、价。试评估该土地的单价。 土地价格土地价格V=土地征用等费用土地征用等费用A+土地开发成本土地开发成本B+利息利息C+利润利润D+税费税费E+土地增值收益土地增值收益F0 .15067.666100000A2501000000250000000B0 .311%31%701%31%301%3134BBAC40%10BADVVE065. 0%5 . 61 .47%10DCBAF1 .47065. 0400 .312500 .150VVFEDCBAV1 .554V 四、新建房地产评估新建房地产项目，如果估价基准日为房地产开发建成日，无需考虑折旧，则可直接接用开发成本计算。开发成本为房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和管理费用等。 新建房地产价格土地取得成本+土地开发成本 +建筑物建造成本+ 管理费用+资金成本 +销售税费+正常利润 新建建筑物价格建筑物建造成本+管理费用+资金成本 +销售税费+开发利润 （一）估算土地取得成本 （二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本） 1.勘察设计和前期工程费 2.基础设施建设费 3.建安工程费 4.公共设施建设费 5.其他工程费 6.开发过程的税费 （三）估算管理费 （四）估算资金成本 （五）估算销售税费 1.销售费用 2.销售税金及附加 3.其他销售税费 （六）估算