不同产权主体方式下现金流对比报告

1、不同产权主体方式下房产相关现金流对比分析一、 租金水平的测算：1、投资与租金关系基本等式单位建筑平米投资年回收额或取得收益的现金净流量单位建筑面积年租金收入-营业税及附加、房产税、土地税-付现费用 -所得税2、基本条件（其中：2.6、2.7、2.9、2.10条，为测算所必须的假设条件）2.1、单位建筑平米投资成本为Q。2.2、单位建筑平米日租金为X.。2.3、营业税及附加税费5.55、从租计征的房产税12，共计为17.55 。2.4、所得税率为33 。2.5、土地税： 3元/年.建筑平米。2.6、房产付现费用Q（维修费率+财产保险费率+其他付现费用率），其中：维修费率0.4；财产保险费率0.0

2、4；其他付现费率1 ,合计1.44。2.7、假设预期投资回收期为40年、折现率为8 。2.8、折摊费用：Q/40 （摊销期40年）。2.9、利息：设为i， 假设投资成本中70为贷款，30自有资金；投资回收期内，按等额（本息和）分期还款方式，贷款利息是逐年递减，处理方式为：分期利息折现（折现率8%），再换算为利息年金额（40年期）。（经推算：i=Q5.03）2.10、假设建筑面积计租面积。 3、根据上述假设条件、基本等式，列出的租金与投资额的关系表达式如下：3.1、PMT(8%,40,Q,1)=365X(1-17.55%)-3-Q1.44-( 365X(1-17.55%)-3-Q1.44-i-Q

3、/40)33 32、经进一步整理，租金与投资额的推导关系式为： 6.8656Q=201.63X-2.01 201.63X =6.8656Q +2.01 3.3、根据租金与投资额推导关系式,当X=1.5元/M2 Q=4375.9元/M2 4、根据上述关系公式，以槐南路项目为例家超经营用房的租金应为： 4.1、项目评价部统计槐南路项目投资情况：购买价格（万元）使用方合同购买价格契税房屋大修基金印花税手续费追加投资总投资HC6503195.165.032.523.5310827881.17MALL295788.729.614.791.614003491.68 槐南路项目家超面积：14,138 M2，

4、单平米投资额：5,574.46元； MALL面积：6,457 M2，单平米投资额：5,407.59元； 4.2、根据租金与投资额最终关系式推算： 若家房公司购置房产应向家超收取租金单价为：1.91元/ M2二、不同产权主体方式下房产相关现金流对比分析：（以槐南路家超项目为例）1、 房屋产权主体1.1、家超使用房产的产权主体为家超公司，即家超自购房产。1.2、家超使用房产的产权主体为家房公司，即家超租用家房房产。 2、两种房屋产权主体方式下现金流有关项目对比序号家超自购房产家超租用家房房产比较1单位建筑平米投资成本（现值）单位建筑平米投资成本（现值）金额相同2土地税（年金）土地税（年金）金额相同

5、3付现费用（年金）付现费用（年金）金额相同4利息费用（年金）利息费用（年金）金额相同5从价计征的房产税从租计征的房产税金额不同6租金有关营业税及附加金额不同7家超所得税抵挡源（房产相关费用33%）家超所得税抵挡源（租金33%）金额不同8家房公司负担的所得税金额不同2、 两种房屋产权主体方式下，现金流出量对比：序号 项目名称 家超自购房产 家超租用房产 差异 1 单位建筑平米投资成本（现值） 5,5745,574-2 土地税（年金） 33-3 付现费用（年金） 8080-4 利息费用（年金） 280280-5 房产税 4784-376 营业税及附加 -39-397 家超获得所得税抵挡源 -181

6、-230488 家房负担的所得税 -23-239 现金流出量折算为现值 8,3068,909-602经过对比分析，对于槐南路家超店，如果采用家房购置房产，家超租用比家超购置房产自用方式，按40年期、8折现率、投资额的70通过贷款取得条件下，相关现金流出量折现后，单建筑平米现金流出量增加602元，因此带来租金增长额为0.14元/M2/日，其中：房产税导致租金水平增长0.1元/M2/日，营业税及附加导致租金水平增长0.11元/M2/日，家房所得税导致租金水平增长0.06元/M2/日，家超所得税抵挡资源增加导致租金水平减少0.13元/M2/日，因此，家超公司租用家房房产方式增加税负导致上述差异。三、

7、参照信托基金管理模式，探讨信托基金与租金的基本关系式1、信托基金与租金基本关系等式 单位建筑面积的信托基金年度净收益单位建筑面积年租金营业税及附加、房产税、土地税付现费用所得税2、基本条件 2.1、向信托基金转让的房产（含土地）价格为P ，转让前房产（含土地）价值为P0 。 2.2、单位建筑平米日租金为X 。 2.3、营业税及附加税费5.55、从租计征的房产税12，共计为17.55 。2.4、所得税率为10 。信托基金所得税（租金营业税及附加）10%2.5、土地税： 3元/年.建筑平米。2.6、房产付现费用P0维修费率+P财产保险费率+ P0其他付现费用率），其中：维修费率0.4；财产保险费率

8、0.04；其他付现费率1 ,合计1.44。2.7、假设信托基金可以接受的税后净收益率/年为7 。 2.8、假设信托基金管理费率为6, 即：信托管理费P6 。 2.9、假设售价倍数（放大率）为1.5，则，P/ P0=1.5 2.10、假设信托计价建筑面积计租面积3、根据上述假设条件、基本等式，列出的信托基金与租金的关系表达式如下：3.1、7P =365X(1-17.55%)-3- P00.4-P0.04- P01- P 0.6- ( 365X(1-5.55%)10 32、经进一步整理，信托基金与租金的推导关系式为： 7.64P=266.47X-1.4P0-3 266.47X=7.64P+1.4P

9、0+33.3、根据信托基金与租金推导关系式,3.3.1、当X=1.5元/M2/日 P0Q 4375.9时， P=4390.6元/M2实际售价倍率为1.0034 3.3.2、当P=4375.61.5=6563.4元/ M2 P04375.9时，X=2.12元/M2/日 3.4、信托方、转让方纯收益测算： 3.4.1、 当X1.5元/M2/日，P0Q4375.9元/M2 ，P4390.6元/M2 信托方单平米纯收益1.5365（1-17.55）-3-1.44375.9-0.644390.6-1.5365（1-5.55）10307.34元 信托方纯收益率307.34/4390.67 转让方净利润43

10、90.6（1-5.55）-4375.6-228.68元 亏损率为5.21 3.4.2、当P0Q4375.9元/M2 ，P4375.91.5元/M2，X2.12元/M2/日 信托方单平米纯收益2.12365（1-17.55）-3-1.44375.9-0.644375.9*1.5-2.12365（1-5.55）10459.48元 信托方纯收益率459.48/65647 转让方净利润（6564（1-5.55）-4375.9）（1-33）1222.94元 成本净利率为27.92 3.4.2、当转让价为P，成本价为P0 或Q 时，转让方成本利润率为： 转让方净利润P（1-5.55）（1-33）P0（1-

11、33） 经推导计算，当售价倍率AP/ P0 1.05876时，转让方才会产生转让利润。成本利润率（亏损率）计算公式如下： 当A1.05876时，成本利润率0.632815A-0.67 当A1.05876时, 亏损率0.9445A-1 3.5、测算结论： 3.5.1、在租金水平不变的条件下，通过租金与投资成本关系公式推算的投资成本限额Q值，与信托基金与租金关系式推算的P值非常接近，即售价倍率低于1.05876，此条件下的租金单价、投资成本水平是无法用于房产信托（REITS），如若用于信托，则发生转让亏损。 3.5.2、房屋已使用期影响信托；以唐山项目为例：实际租金X=1.2 按关系式推算 Q=3

12、495, P=3506, 而唐山项目单平米建设投资成本3271元，至今年五月房产净值单平米2521.45元（放大1.5倍的信托转让价是3782元），用此净值单价办信托是可以的，售价倍率为1.39（3506/2521.45），转让成本利润率20.96 。 再以北辰项目为例：实际租金X=1.68 按关系式推算Q=4905, P=4921 而北辰项目单平米建设投资成本3368元，至今年五月房产净值单平米2714元（放大1.5倍的信托转让价是4070元），用此净值单价办信托是可以的，售价倍率1.813，转让成本利润率47.73。 因此，北辰、唐山、莲湖项目之所以可以信托而不改变现租金，是因为上述三项目

13、为公司98年、99年建设项目，当时建设投资成本低，且均已摊销6年左右，帐面净值低，可见，房产已摊销期是影响信托另一关键因素。 四、上述测算存在疑问： 1、在租金水平不变的条件下，通过租金与投资成本关系公式推算的投资成本限额Q值，与信托基金与租金关系式推算的P值非常接近，是否合理？ 当租金X不变，P0=Q 时，根据租金与投资限额成本推导公式以及信托基金与租金关系推导公式进一步推导得出信托转让售价P与建设成本限额Q之间的关系式为：P=1.00436Q-4.4982 可见，按满足上述假设条件下的P、Q值是非常接近的，并且其售价比（P/Q）小于临界售价倍率1.05876 。 2、在租金与投资成本关系公式、信托基金与租金关系式测算中，均采用其他付现费用率1（其他付现费用是指房产的消防、电梯年检费用，每年5-10万元即可），比例太高，是否可以降低比例按0.1考虑？如若采用： 2.1、 租金与投资额的推导关系式为： 6.2626Q=201.63X-2.01 201.63X=6.2626Q+2.01 当X=1.