产业核心优势提炼提纲

1、汉正街项目核心优势目录第一部分 历史优势一、 历史沿革形成的“天下第一街”第二部分 项目自身优势一、 规划优势二、 区位优势三、 规模优势四、 团队优势第三部分 项目核心竞争力的提升 一、产业核心优势提升 二、配套附加值的提升 三、经营竞争优势的提升第一部分 历史优势一、 历史沿革形成的“天下第一街”第二部分 项目自身优势一、 规划优势二、 区位优势三、 规模优势四、 团队优势第三部分 项目核心竞争力的提升一、产业核心优势提升二、配套附加值的提升三、经营竞争优势的提升一、 产业核心优势提升1、打造本项目独特的加工基地1）分析：目前汉派服装生产企业大约有1600家，其中规模在500万以上的品牌生

2、产企业大约有100余家，这些企业大都拥有先进的生产设备、良好的生产环境、优秀的设计专家、熟练的产业工人；除品牌生产企业外，还有服装加工作坊12000余家，此类服装企业采用的是前店后厂及专业加工两种模式，生产基地大多在汉正街及其周边地区。汉派服装生产企业数量多，销量大，辐射广，具有国内内地城市所不具备的独特加工基地优势。另外，硚口区政府规划了1500亩地作为汉正街服装、辅料加工基地。（补充资料）2）措施吸引沿海地区的相关产业迁移，加强产业联盟本项目可结合汉正街目前的加工基地优势的特点，在宣传上突出推广毗邻汉正街工业园、硚口服装、辅料加工基地的概念。另外在对外招商上可大力宣传武汉相对较低的成本和区

3、位优势，将吸引沿海地区的相关产业迁移，加强产业联盟。2、 造本项目独特的原料基地1）分析随着汉派服饰的不断发展，随之兴起了辅料专业市场及面料专业市场，成为汉派服饰的主要原料供应基地。辅料市场主要有华贸、金昌辅料专业市场，其货源主要来自于浙江、广东地区，并有部分商家在武汉设有生产基地。面料市场主要有金昌轻纺城、泰源轻纺城，其货源主要来自于浙江柯桥市场、广东流沙市场。每年进货量大约在20亿左右。2）措施结合本项目二期用地规划拟建专业面料市场，吸引目标商家进驻在整体宣传推广上结合汉正街现有的金昌、华贸辅料市场、金昌、泰源轻纺城加以阐述，并结合本项目二期用地规划拟建专业面料市场，具吸引目标商家进驻。3

4、、 造本项目独特的设计基地1）分析目前武汉拥有江大、纺院等四家专业服装设计学院，其毕业设计师部分流向了广东、浙江各大服装生产企业，部分留在本土服装生产企业，四家专业院校成为了汉派服装后备的生力军、输血器。由于拥有较强的设计人员，因此汉派服装冬装设计领先于国内其他所有生产女装的城市，具有一定创新能力。2）措施设立“汉派服饰设计师工作室”召集本地服装行业、服装设计院校设计师及学生，在本项目区域内划分独立区域设立为“汉派服饰设计师工作室”， 并定期通过展示会方式发布其设计成果，从而提高本地服装产业的质素，避免服装行业的人才流失以及增强汉派服装产业链的延续再生能力，带动区域市场逐渐向源头市场转型。4、

5、 成本优势1）分析：由于湖北省人口较多，整体经济水平较低，汉派服装生产企业经营成本较沿海城市相比具有用地便宜、税费便宜、生产力多、薪金低廉的特点，大幅度降低了服装生产企业的运营成本。2）措施利用用地便宜、税费便宜、生产力多、薪金低廉的特点，吸引外商投资。二、配套附加值的提升1、 安装智能化系统1）分析现今的批发市场，早已不仅仅满足于简单的采购销售功能，更多的商家对市场的信息化、安全化提出了更高的要求，安装智能化系统设施的主要意义就是创造新一代的商业批发市场模式，适应社会需求，提高项目整体档次，全方位提升项目品质，为市场后期经营提供强而有力的保障。2）措施安防系统、门禁系统、宽带网络安装类别：l

6、 安防系统：中央监控系统、电子摄像头、自动喷淋系统、烟感装置l 门禁系统l 宽带网络：宽带局域网、有线电视、电话3）设置区域：区域类 别安防系统门禁系统宽带有线电视电话A区电子摄像头、中央监控系统、自动喷淋系统、烟感装置否预留接口预留接口预留接口B区否C区设置2、 设置休闲中心1）分析本项目作为汉正街未来市场经营示范区，设置休闲中心不仅可提高本项目的档次，品牌形象，还充分满足了经营商家及购物者的需求。并通过休闲中心的设立，为以后商业运营增加一笔可观的租金收入。2）措施餐饮、茶社、会所会所主要针对本项目商会会员开放，为他们提供一个主要的交流场所。因为他们的社交机会比较多，圈子比较广，因此，会所的

7、设置对于他们来说是极其重要的。会所内可设置健身室、棋牌室、美容美发、按摩室等大众化的日常生活设施，为商户提供更多的功能享受。3）设置位置所有类别均设置在各区天面，避免占用项目自身经营空间，为项目销售面积最大化提供保障。类别设置地点A1区A2区B1区B2区C1区C2区餐饮茶社会所3、 建立信贷中心1）分析“诚信经营”是针对“非诚信经营”而提出的。在传统商业经营中，有部分不良商户为了短期的利益，不惜用坑、蒙、骗等手段从采购者处获取更多的短期收益，在市场上造成极大的负面影响。同时，随着经营措施、产品品质、产品样式和经营环境等的日趋同质化，公正、公平和公开等诚信经营则成为了竞争的最重要制胜法宝。2）措

8、施设立资金互助会，相互进行贷款担保，设立金融事务网点本项目将率先在行业内建立起“信用平台”。经营管理公司将为商户设立专门的信用中心，为每一位商户设立信用档案。同时建立一套完善的诚信经营监督机制，定期和不定期对商户经营状况进行核查，一一将商户的经营诚信状况记录在案。信用中心定期公布各商户的诚信经营状况，并分别对不同优劣状况的商户实施一定的奖惩制度。对多次没有达到诚信经营指标的商户将实施建议撤场等措施，确保本项目的诚信经营样板形象。4、 治安中心1）分析通过治安中心的设立，保障经营户及购物者的人身安全、财物安全，创建汉正街新型市场的风貌，消除人们对以往汉正街的不良印象，为项目形成良好的口碑效应，从

9、而提升项目品牌形象。2）措施l 24小时电子巡更系统将公安、城管部门进行整合，坚决打击市霸、地霸、地痞，对扰乱市场经营流通、破坏市场治安秩序的违法案件，要从重从快处理，切实保障商户特别是外来商家、客户的安全和合法权益。通过他们的进驻现场，对不良分子起到威慑作用。l 与公安、城管部门合作项目区域内设立便衣保安人员五十名，分别散落在市场个角落，一旦发现违法事件发生，立即配合公安部门执行处理。l 保安巡逻24小时电子巡更系统，24小时全天候执行保安巡逻任务，充分保障市场及客商的人身、财产安全。5、 商务中心1）分析商务中心的成立，是为了方便商户进行常规性办公需求，体现本项目人性化的配套服务，从而全面

10、提升项目品质。2）措施提供复印，打字，传真收发，E-MAIL收发，邮递，票务服务。6、 运输中心1）分析针对建设新型批发市场的管理需要，以市场内的停车场智能化管理为目标，以达到商户进出方便、快捷、安全，运输管理科学高效，服务优质文明的目的，对提高市场的管理层次和综全服务水平方面将起重要的作用。2）措施l 停车场管理停车场系统具有如下功能：通过安装停车场智能化管理设施，达到方便快捷，出入有序，科学合理，并通过VI指示的将各区域划分明确，方便客户停车取车。停车场系统管理类型：建议本项目采用月租、时租（自动吐卡或人工发卡）及带图像比对、收费、安全管理型停车场智能管理系统。停车场系统有如下产品构成：电

11、脑（含通讯网卡）、LED收费显示屏、IC/ID发卡器、收费记录打印机/报表打印机、图像捕捉卡（图像对比系统所需的附加设备）、SZREC控制器。如下图：l 物流管理运用的传统物流方式，在资金、产品周转速度方面比发达国家慢近10倍，造成成本加大，利润空间减少。就目前武汉汉正街的服装及其他商品的流通来看，物流需要更大程度的提升，才能够满足市场的激烈竞争需求。对于本项目来说，建议本项目进行“第三方物流”专业物流公司的招标，建设成为一个 “现代物流港”，能够全面提升货物的流通顺畅性与缩短交易的时间与成本，为驻场的经营者提供一个更广阔的物流交易平台。本项目的现代物流指的是将信息、运输、仓储、库存、装卸搬运

12、以及包装等物流活动综合起来的一种新型的集成式管理，其任务是尽可能降低物流的总成本，为顾客提供最好的服务。第三方物流则是指现代专业物流公司。项目的“第三方物流”引进更是提供“供应链管理”是物流升级的基本模式。在竞争压力下，生产和零售企业对物流管理形成强大需求。同时，物流环节的外包生产，也成为企业专业化分工以提高其核心竞争力的重要手段，增强物流管理功能，扩大物流的高增值服务。7、行政中心1）分析l 经营管理委员会结合本项目实际情况，我们建议实行管理者与经营者严格分开的制度，可由政府官员、工商税务、银行、公安、商人代表和企业代表组成一个监督协调机构，参与市场管理，增加市场透明度。建议建立工商、税务、

13、治安、投资者和管理者一体的综合管理委员会，协同管理市场。l 一站式服务窗口在经营管理公司下设专门的代理收费部门，专门负责协调与政府有关部门的关系，统一代办经营户缴费。其他如营业执照、税务登记、电信等手续，也由该部门代办，并不收取任何代办费用。l 业主服务中心由物业管理公司派专人组成，主要负责对业主、业主委员会所提出的问题给予及时的安排、解决。业主服务中心应设立由两部分组成：一、 市场投诉信箱、电话。建立意见征询、问卷调查制度。二、 负责提供网络（或电话）订餐、订票、购物、求诊、托管服务等相关服务备注：业主服务中心的建立可以有效的拉近开发商和商户之间的距离，增强市场的整体形象和亲和力。并对市场内

14、所存在的问题给予及时的解决。l 建立业主投诉快速反应小组成立业主投诉快速反应小组，该小组直接对总经理负责，主要负责对物业管理公司各部门的监督和执行，对于物业管理中出现的问题应及时上报总经理，并对引发事故的当事部门或当事责任人进行相关的惩罚。在成立该小组的同时，必须召开业主恳谈会，明确业主目前对市场的意见和问题，并承诺在最短的时期内对业主所提出的问题给予解决，每解决一项即在公告栏告知业主。如此可迅速拉进和业主的关系，让业主感到开放商是实实在在的在解决问题，增强了对开发商的信心。三、经营竞争优势的提升（一）信息优势1、信息平台的搭建 建立市场专业网站（1）分析构建信息型批发市场，在服装市场的整个供

15、应链上建立电子数据交换系统（EDI），实现信息共享，对接市场需求，提高整个供应链的反应速度，全面提升入场商家的市场竞争力;设立批发市场内部的信息管理系统（ERP），服务商家实现全面信息化，建立电子数据交换系统，实现网上信息互动并逐步实现网上交易。通过信息中心第一时间了解到全国乃至全世界服装界最新的前沿动态信息，同时也可以将自己的相关信息通过信息中心进行公布推广，与全国各地、世界各地的相关人员和机构进行沟通、交流。（2）措施本项目需要与上游的行业权威单位联合，使得本项目真正能够成为行业的权威情报的信息发源地。另一方面，需要同服装的各个产区、厂家、经销商进行产业同盟的联合，最大化为相关的同盟提供更

16、多的供求与市场信息，使信息能够真正为同行业提供更多的参考依据。本项目与上级主管部门（如轻工业部）、地方政府、服装协会共同建设成为大型行业门户网站，建立成为“中国中西部服装信息发布中心”，全方位发布相关信息。该网站将由经营顾问委员会负责后期运营管理。它将通过整合政府与行业协会、服装企业、服装市场、新闻媒体以及国外相关行业组织的丰富资源，利用先进的电子信息技术，打造中国最权威的信息数据平台，为服装企业、经销商提供及时、准确的技术、工艺、管理等方面的资讯服务和发展策略、市场走势的智能分析，致力于有效引导服装行业的良性发展，为中国服装走向世界铺开大道，同时，设立电子商务系统，建立数据模块，进行远程交易

17、。（3）核心功能推介：l 综合资讯作为行业协会官方的信息发布窗口，以及各重要媒体的互动合作伙伴，及时发布国内外服装行业有关重大新闻、市场科技信息、政策法规等。本项目将成为中国服装产业的重要信息的发布地，它将影响到服装产业的方方面面。l 产区联盟联合为全国各大产区的功能强大的信息服务平台。本项目市倡导的全国服装产区“姊妹区”结对活动，丰富本项目的产品资源与丰富种类。提高项目在业界的权威地位。l 高峰论坛本项目配合国内各大城市服博会的举行，定期举行“服装产业的高峰论坛”活动，形成互动，实现资源整合，将成为服装产业的流通、交易的重要新闻的发布地。l 远程交易通过大型的数据模块的建立，为供求双方提供产

18、品信息，并进行远程商务交易，为商家的经营提供多种交易渠道。电子商务是通过因特网进行商务活动的新模式，它集信息流、资金流、物流为一身，物流虽然包含在电子商务之中，但是人们对电子商务过程的认识却往往只局限于信息流、资金流的电子化、网络化，而忽略了物流的电子化过程。 美国在定义电子商务概念之初，就已有强大的现代化物流体系作为支持，他们只需将电子商务与其进行对接即可，而并非电子商务过程不需要物流的电子化；应当指出的是，信息流、资金流在电子工具和网络通信技术支持下，可通过轻轻点击瞬息完成，而物流，物质资料的空间位移，即具体的运输、储存、装卸、保管、配送等各种活动是不可能直接通过网络传输的方式来完成的。因

19、此，本项目的现代商务系统也同样必须依赖强大的物流体系来完成。2、电子商务平台建立（1）分析建设网上市场，让客户能同时在两个市场做生意，获得更多的信息、更多的客户。在信息不畅，运输没有形成系统的情况下，传统批发市场的覆盖区域或辐射半径将受到限制，而市场经营利润在覆盖区域或辐射半径内产生。国际互联网的发展消除了区域的限制，所谓电子商务，有专家把它归为四个发展阶段，第一阶段侧重于广告宣传；第二阶段实现网上交易和结算；第三阶段发展到数据交换（EDI）；第四个阶段实现真正意义上的网络全球化。我国电子商务企业大多处于第一和第二阶段，因此，新经济的标志网络，在国内才刚刚起步。传统批发市场与电子商务的成功整合

20、将使各批发市场变成所谓“市场数码港”，从而使其交易量成倍放大。经营利润也必然放大到全国乃至世界批发市场利润的总量。 我们认为，应该以“物流”为基础，向“电子商务”的第三、第四个阶段进军，通过解决BTOB，BTOC诸如此类中的“TO”的问题，真正实现批发市场管理、交易、结算等的电子化和信息化。从而完成“有形”与“无形”相结合。（2）措施电子商务平台，是直接为商业提供服务的结合题。电子商务平台立足于商业市场，“市场导向或顾客导向”比“技术导向”更重要。就商业市场各个操作者（商户或企业）而言，其传播产品或服务的功能的实际能力，“市场导向或顾客导向”起到最重要的决定。电子商务创造了全新的交易模式，改变

21、了企业与消费者之间（BtoB）,也对购买与消费行为产生影响。在电子商务平台上进行商业行为，自然产生了许多新的服务功能。包括有：l 客户管理对使用电子商务平台的客户进行系统式管理。l 会计管理交易完成后，能即时进行会计核算和统计。l 付款管理连接各大银行服务，能用多个银行户口进行选择方便灵活的付款方式。l 物流管理成交货品都可通过预设的物流公司进行交接，使货品进出都能够有系统、快捷。l 存货管理对客户产品存货量进行实时统计，及分类管理。l 分流中心业务向导，令不同地区不同客户能够尽快得到提货服务。l 呼叫中心客户无须特别聘请专门人员，呼叫中心系统可进行收单发单，完成交易。l 配置中心系统能提供的

22、服务，能够使消费者购买的货品集中在同一地方，方便提取。3、内刊发行（1）分析引领服装潮流，塑造中西部服装采购总站行业地位，打造业主交流的平台，建立本市场对外宣传的窗口（2）措施 发行方式：双月刊，逢单月发行。专刊规划：40P4、增值平台的搭建（1）分析面对武汉商业产业升级换代和中国商业的全新发展趋势，众多本地商户急需更新日益老化的知识结构，为自身充电、加油，让事业更上一个台阶。但繁忙的日常经营工作使得众多商户无暇分身顾及更多的事务，以至处于一种困惑、茫然的境地。（2）措施秉承与商户共赢互利的原则，聘请业内专家、学者、成功人士，定期对所有客户，进行包括市场、经营、管理、行业、时尚等的专业培训、学

23、习和交流，让客户在经营管理、市场应对等得到不断提高，经营实力长盛不衰。“再培训”和“再学习”将成为本项目的一个特殊现象，它将使商户在商业的新一轮财富浪潮中具备更强的竞争能力和创富能力。5、展示系统的搭建n 区域内展示（1）分析针对本项目的特点，必须经常性的组织专题性、主题性活动。如：每年举行大型“中国中西部服装博览会”，充分地为经营商家创造商业的契机；同时，更是对外宣传的良好契机，丰富项目的人文价值。形成了公关事件行销的重头戏。通过活动举行，展示本项目的整体形象，为项目的品牌奠定良好基础。一方面提升了企业的品牌，另一方面，也大大提升了项目的品牌魅力。（2）措施在项目A区天井处首层搭建小型展示台

24、，设立展示区域，作为经营商家厂家对外展示、宣传的空间。联合政府共同举办大型展销会、服博会，设置场所在区域内多富南路延伸段的街道上搭建临时大型展示台。n 区域外展示（1）分析通过组织经营商家在外地参观考察，参加国内大型服装交易会等形式，形成互动展示、交流的作用，从而提升市场影响力及项目知誉度，并对项目后期销售起到极大的推动力。 （2）措施：组织商家集体赴商业先进地区参观考察、组织商户集体参加行业展会、积极协办行业展会、让参展厂商与商户开展配对洽谈等活动。从而得到商户的积极响应。上游厂家和特约经销商市场考察，为商户争取区域市场代理权和经营权，帮助购买商户由散户、小户成为区域代理商、经销商。组织商家

25、参加国内重要服装展示会、交易会、博览会等。（二）政策、销售优惠措施优势1、政府、市场优惠政策除了经营管理和物业管理，最能使人“信服”、“放心”的就是政策。政策就是民心，政策就是信心。政府出台每一项政策或者措施都将影响到社会的每一根神经。政府也是市民眼中的至高权威，是最值得信赖的。政府的红头文件就是信心的强心剂。因此，向政府请示，请政府出台相关的扶持政策，则将大大有助于项目的销售推广。汉正街项目，要获得市场的认可和投资者、经营商家、社会采购群体及零散消费群体的追捧，除了依赖政府的大力优惠政策扶持外，并加以本项目自身制定的各种优惠政策。不断的有机协调、平衡、整合，搭建出项目良好的经营平台，让投资者

26、、经营商家、社会采购群体及零散消费群体互相之间能够真正获取最大利益，使其对项目产生认同感和忠诚度。只有这样才能使项目达到可持续发展的目的。由此划分三种类型群体及其需求、目的，制定出相应的优惠政策： 投资者关注项目的投资回报和项目后期的发展潜力与增值； 经营商家关键是对项目经营兴旺的信心，现实利益与长远利益的双重性； 社会采购群体及零散消费群体在项目舒适的采购环境中是否能够满足采购需求，能够最大化保障自我的利益及实现物美价廉的消费愿望。优惠政策投资客户代租、代售贷款服务信息反馈办证服务其它服务经营商户税收（国税、地税）租、售优惠一站式服务组建商会转让、转租装修期间优惠融资结算进货送货托运铺货库存

27、物管费用市场拓展项目推广宣传车位使用其它服务社会采购群体及零散消费群体停车场优惠休息场所（下沉式广场）治安保障2、销售优惠政策：（1）零风险发财计划：客户购铺后的5年后，若由于经营不善或其它缘故不能继续经营下去，可将原总铺款返还给客户，但客户需交纳经营期内的租金即可（该租金需要当时在经营管理公司评估后得出五年内每年平均的租金标准）。举例说明： 以一套30平方米的商铺计算，均价为10000元/平方米，则总价款为30万元，客户在经营5年后要求退铺，如果以五年内平均每年1500元/平方米计算，则需补贴22.5万元，则只能退回7.5万元。采用“零风险发达计划”主要解决了几方面的问题：a、解决了大部分客

28、户期望短时间内只租不买的情况，通过前期“以租代售”能够保证项目旺场。而对于买家来说，无疑是多了一种选择，多了一份保险。b. 对于发展商来说，发展商事先与买家签订一个合同附件即5年后若客户要求退铺，则发展商将回购商铺。c. 通过此种销售举措，销售速度必将有效地增加，发展商在前期的资金回收上并无风险。d. 5年后既使有客户提出退铺，但随着市场成熟期的到来，商铺价值得到提升，开发商收回产权，可另行销售，且价格将会更高。（2）客户奖励计划：即针对大客户及重要客户出台特殊政策，带动中小经营户及投资客入市。对于精选出来的大客户，由专人与其谈判价格，但要求其不对外宣传价格，并承诺只需带一名客户过来，便可获得

29、成交铺价的5作为奖励。老客户推荐新客户实施同样的奖励方案。（3）全民投资计划：客户的购铺首付款仅需20%，以总价的60%可办理十年按揭，而首付剩余的20%则分一年内付清，以此，最大限度地降低客户的投资门槛，有效解决项目商铺总价偏高的不利因素。本项举措的操作关键在于与银行沟通充分，保证按揭的准时到位。n 投资客户1）代租、代售： a、代租：开业前后在销售资料中加入招商的信息，代业主收集意向租赁入驻商家的清单，并通过沟通、筛选，逐步地确定商家的入驻。b、代售：开业后代业主放盘，并协助业主与意向购买者进行沟通、筛选直至成交。2）贷款服务：与相关银行进行洽谈，争取获得“互保流动资金贷款”政策。如由三个

30、汉正街的商户为一个商户进行担保，则该商户贷款无须进行抵押。每户每笔贷款限额可设定为50万100万元。3）信息反馈：4）办证服务：通过一站式服务窗口，简化办证程序，使本市场内商户通过专设窗口即可方便快捷的办理各种证件。n 经营商户1）三年包税制：建议实行市场试营业半年免税，三年包税制度，即半年内免收一切税费，三年内税收不增长，按同一标准收取。该标准相当于同类市场（白马服装市场）的50%，即三年税收减半，相当于免税一年半的优惠幅度。2）租、售优惠：通过给予经营商家在项目实际优惠租金，吸引其进驻本市场，从而聚集人气，全面展开项目运营。3）一站式窗口服务：在市场内建立政府管理委员会，并保证由工商、税务

31、、银行、保险、公安、城管、邮政、电讯、环卫、交通（铁路、公路、水路、航空）等部门组成，市场管理及税费收取只能由该部门独家管理，设立并实行一站式管理服务窗口，其他职能部门实行委托执法。并颁发交费明白卡，其他不合理费用经商商家有权拒付，避免出现多头执法和乱收费现象。4）组建商会：实行商会会员制，提供再培训，再学习的机会。专门成立商会组织，该组织属于非赢利性质的民间组织，由进驻本项目的经营商户自愿加入组建形成。每个驻场的商户都可以免费成为该商会的会员。商会组织主要担当起自我管理、自我服务、自我协调、自我约束及自我教育等多种职能。通过商会组织，商会会员将可以实现经营互助、信息交流及成功经验分享。同时，

32、商会每年将定期特别聘请业内专家、学者、成功人士，定期对商户会员，进行包括市场、经营、管理、商业行业信息等方面的专业培训、学习及交流，让每一位商会会员不断提高自身在市场经营及行业管理方面的专业水平，使得自身的经营实力能够长盛不衰，从而形成竞争、合作互存的良性经营格局。5）转让、转租：开业后代经营商家承办转让、转租业务，并收集意向接手入驻商家的清单，在通过沟通、筛选，逐步地确定接手商家的入驻。6）融资服务：商业做大、做强，必须拥有充足的资金保障。所以，如何开拓融资渠道、扩大资金来源成为多数商户获取更多财富的一道门槛。本项目为创业商户或寻求更大发展的商户充分创造各种创业和致富机会，并大力推出三大融资

33、措施，确保商户拥有充足的资金来源。首先，由发展商拿出一部分资金，特别设立资金互助会，专门为客户提供短期的小额贷款，客户再也不用担心会因为一时的资金周转不灵而造成经营上的损失。其次，经营商户之间可以相互进行贷款担保，免除银行贷款难寻担保人的困难。相互之间的担保关系将使得各商户的关系更加密切，奠定更好的合作关系。7）结算服务：与银行共同设立信用中心，有效保障交易双方利益，加快结算速度。8）进货服务：有效整合商业产业链，协助经营商家开发和拓宽有效进货渠道，大大降低成本。9）送货托运：10）试业期减免管理费很多商户对商场开业前期能否做旺都存有疑问，事实上，大部分商场在开业后的前一、两年经营均处于发展期

34、，营业状况有待市场培育。为了打消品牌商户的疑虑，建议在试业阶段（需根据具体情况确定，可将试业期设为三个月或半年）实施减少或免交管理费的优惠，以降低商户的经营风险，帮助商户渡过经营难关。11）增加商户装修期优惠：通常商场都会给予商户免租装修期，以便于商户装修、办理证照等开业筹备事宜，越大的商户装修期越长，大型超市和百货商店的装修期将长达四个月至半年或以上，小商户也会要求给予装修期一个月。具体装修期将视和安的商场装修程度而定，在招商前根据大小商户，制定标准的免租装修期限。为了促进商户进驻，建议在招商的中、后期，在给予商户装修标准期的基础上，根据商户的知名度及规模，增加一至两个月的免租期，以刺激商户

35、的承租。12）市场拓展：“战略联盟”即项目在推广中与政府、商业机构和商业专家等结成各种不同形式的合作关系，为项目成功销售推广增添砝码。虽然发展商不直接参与开业后的经营管理，但是提前建立经营管理机制，则将有效增强商家信心，为销售作铺垫。这也是应对目前市场上出现的“经营危机”和“诚信危机”等问题的有效的主要措施：a、邀请政府相关部门人员参加相关推广活动，借助领导的讲话来建立市场信心。b、与相关商业机构结成战略合作伙伴关系，为商家提供更多的机会和经营保障。c、每年定期举办商业联盟峰会，届时，将聘各地区的专业投资行家来到项目现场，为商家进行现身说法。通过商业联盟峰会的举行，商家可以分享到行家们多年成功

36、的经营经验，提供行业最前沿的资讯等。 商业联盟峰会的举行，将不断提高驻场商户的经营水平，共同将本项目整体做旺，形成项目发展良好的经营态势。13）统一的招商与管理作为专业的商业市场，要形成长久持续的旺场，就必须对进驻商家进行严格的把关。充分得考虑到这一点，在项目销售的前期由项目的商务运营公司负责项目的统一招商与管理，使项目的整体经营达到高度的规范化，从而保证进驻商的最优组合、形成商品供应互补、经营互利的良性经营格局。在保证商场整体规划的前提下，实施整个市场的品牌战略，共同营造一个高尚有序的商业氛围。14）项目推广宣传：a、建立推广平台，成就品牌大鳄从国内外成功的商业项目经验来看，大凡持续经营持续

37、旺盛的商业项目大都有一个专业的经营管理公司来统一运作、统一推广。本项目不仅从全国聘请高水平的专业经营管理公司负责项目的整体经营管理运作，同时开发商还将拨出一定资金成立专项统一推广架构，对项目进行统一经营、统一管理和统一推广，高度规范化、专业化的整体经营为商户提供强大的旺场保证。b、专项基金的统一推广充分考虑到项目的长久经营，特出资成立专项推广基金，对项目进行定期的科学、有效的宣传推广，不断提升项目的知名度和整体形象，为商户创建一个坚实的做大做强的品牌平台。利用发展商成立的专项统一推广基金，经营管理公司将为项目度身定造科学、有效的年度宣传推广计划，不断地塑造市场热点、焦点，保持本项目的持续经营和

38、持续兴旺。如嘉年华购物节、产业联盟峰会和年度商品采购博览会等各种推广活动，既是行业的全国盛会，也是本项目商户进行展示、交流和交易的大好机会。c、年度商品采购博览会通过购物节（博览会）将汇集武汉、湖北以及整个华北乃至全国的服装品牌、服装企业、服装设计等，使经营商家不仅可以得到一次免费向外宣传、展示商品的机会，而且还可以与全国的同行进行充分的沟通与交流和相互之间的学习，得到最前沿的行业资讯和最先进的经营理念。并将不断提高汉正街在全国服装市场的影响力，从而为进驻项目的经销商提供来自全国五湖四海的滚滚客源，大大拓展经销商的利润来源渠道。15）车位使用：16）送广告宣传牌使用权除了外立面的几幅大型广告牌

39、外，商场内也需设置一定量面积在1.53平方米的小型广告牌，既可活跃商场的商业气氛，也可增加收入。户外大型广告牌只送给主力商户（超市、百货和快餐店），其他商户有需要须另行租用或优惠租用；其他品牌商户可赠送场内小型广告牌。广告牌的赠送只是一定时期的使用权，通常为一年，制作费用由商户负责，和安只提供广告位置。17）其它优惠政策：外地经营商户的人口暂住费用和小孩的入托上学费用均享受本市居民待遇。四、规划优势1、商业建筑形态l 一拖二联体商铺集办公、展示、居家于一体的多功能商铺l 泛首层通过泛首层设计概念，提升商业价值，使其具备首层的功能。l 空中立体步行街“全接触、波浪型”客流动线设计，使所有商铺巧妙

40、地分布于客流动线两边，从立体空间上掌握人流方向，引导进商场的消费人流可以自由随意地来往二、三层。“城中街，街中铺”的全新商业设计模式，使二、三层的商铺，都具有首层商铺的功效和价值。l 空中连廊地上二层架起同样贯通各区域的休闲式空中连廊，通过连廊设计使人快速到达市场各区域，增强区域间联系，使人流快速通过，增加商业价值。l 下沉式广场广场设计，根据大型市场销售、周转、后勤的人流物流运动规律，科学的形成居住人流、购物人流、货物周转流动互不交叉的格局，使购物便捷、人流疏缓、娱乐观瞻、轻松愉快。商城门前为下沉式休闲广场，占地 余平方米，规划设计为花圃绿地与购物、娱乐、休闲为一体，使人感受到以绿色、人文、

41、科技为主体的现代化市场水准。2、交通组织优势1）市场内交通组织情况l 停车场硬性设施：800个车位的超大停车场，为目前汉正街市场最大的停车场；软件管理：通过智能化管理系统进行管理停车管理。l 提升系统本项目共有步梯 座，客梯 座，货梯 座，扶梯 座，充分保证人流方便、快捷通过，便于购物商户、经营商户迅速到达展销区域。l 区域间出入口 l 道路内部交通形成纵横交错网络组织，形成街区，整体布局合理，易达性强。独具商场的经营环境，街铺的经营氛围。路网结构高效便捷，行人、机动车分合适度，形成总体布局的关联性。确保区域内结构线性骨架之弹性生长，分步实施，具有相对完整、逐步成型的操作模式。2）市场外交通组

42、织情况l 道路系统市场外围城市交通干线与市场活动相互影响较大。新市场的对外交通中注重与周围城市道路交通系统相协调，合理设置出入口，减少对周围城市交通的干扰和影响。机动车进市场及公共停车问题给予足够的重视。南北多富大道为城市交通性次干道，设计结合市场前广场设置礼仪性步行出入口；市场内主要机动车出入口设在南部与北部城市规划道路上。各区后设有主要环行道路，解决主要车行停靠问题，构成重要的静态交通网络。l 市政网络系统 公交：现项目周边有 路公交车穿行，方便到达全市各大区域。地铁：武汉未来规划的地铁出入口将设置在项目二期板厂巷附近，地铁的修建必将汇聚大量人流，地铁客流爆炸式的增长将促使市场商铺成为黄金

43、商圈，新一轮地铁商铺投资热潮已经来到。长途汽车站：项目周边沿江码头设有 个中小型长途汽车客运站，方便进货商户往来、托运到全国各地。3、外立面采用“空间蒙太奇”积木式自由组合的结构特征，使楼宇的空间使用效率达到最优，符合现代人对便捷、高效生活的追求。整体外观简洁、大方、典雅，同时，突显商业氛围，其设计也相当注重实用性与形式的统一。窗户的通风功能与观景、采光功能相分离，创造出一种至上而下的渐变效果，随视觉逻辑开启扇交叉采用透明玻璃和铝板，体现整齐规律中的细微变化。空调机位现全部用金属打孔钢板整体屏蔽，不再裸露。4、业态分布1）分析批发采购是目的相对明确的购买行为，随机性小，需要市场“划行归市”，也

44、就是对市场进行细分。如果将现在的汉正街比喻为一个品种多样但布局杂乱的大超市，那么是再造一个各业态混杂的“小超市”，还是对优势业态进行重组，打造一个特色鲜明的“专柜”，形成细分后的专业市场群，填补市场的空白？很显然，答案是后者。2） 态分布原则 按业态盈利率高低分布位置，实现价值最大化； 对业态进行细分，减少采购的盲目性，降低成本； 充分考虑各业态之间的相互联系； 保持适当的灵活性，为调整预留空间。3）经营档次划分A区：由于A区临靠中心商城、全新街等传统中低档服装经营区域，目前汉正街服装经营商家均较为看好此块区域，故A区地段价值含量最高。加之中低经营商家整体的承租、承售能力较弱，且该批客户为项目

45、主力客户群，客户量较广、较大，A区面积、商铺数量为三个区中最大的一块区域，所以我们建议将A区铺位面积划小，吸引该批客户进入市场。B区：B区地形及地理位置相对较差，根据B区特点，我们建议B区经营国内国际品牌服装（加盟店、专卖店形式），因该批客户需求面积较大，且主要经营以展示订单为主，不同于A区经营中低档商户，对物流的需求相对较弱。另由于需求面积大，其总价相对较高，不可能承受A区黄金地段的价位。故我们建议将B区引进经营国际国内品牌服装走专卖店、加盟店形式的商家。C区：C区作为传统家电经营区域，其价值含量相对较低，汉正街市场一般的服装商户均难以接受。但其靠近江边，整体地理环境、景观视角较佳，加上3层

46、裙楼的设计，适合商场式经营设计概念，因此我们建议将C区划分为高档品牌区，主营国外产品，形成独特的区域优势，从而改善先天条件的制约，全方位提升项目质素。3） 经营种类划分l 广派、杭派、汉派目前广派、杭派服装为全国服装市场的主导力量，其特色主要为中低档、款式新颖的服装，经营此流派的商户普遍是靠量大获得利润空间，其对商铺面积需求大约在20以下，对进出货物的便捷性需求较大。由于A区地段较好，而且铺位面积较为适合该批客户，因此我们建议将A2区划分为广派、杭派精品服装。汉派服装主要以自产自销为主，其特色主要是更新速度快，价格低廉、大多为仿制，经营此流派的商户普遍是靠量大获得利润空间，同广派杭派经营户一样

47、对进出货物的便捷性需求较大。但是由于经营广派、杭派商户不愿与此流派商户在同市场内一同经营，故我们建议将A1区划分为汉派服装经营区域。l 品牌服装纵观目前武汉服装批发市场，众多商家组步走向品牌化、规模化的交易方式，品牌加盟、连锁店模式的经营方式逐步扩大，但目前汉正街市场写字楼模式的商场远远不能满足于该批客户的需求量。由于该批客户对商铺面积需求较大，其主要以展示交易为主，对商铺整体环境要求较高，故我们建议将本项目地段位置较差的B区开辟为品牌经营区。l CEPA、A货市场、日韩产品武汉需要寻找一个第三产业发展的突破口，而国外产品特色市场正契合了这点。把该市场办成一个品牌市场，把市场建设成为“国外产品

48、展示中心”、“批发零售中心”、“国内外采购中心”，发挥国外产品的群体优势从而推介本地产品。同时，利用这些机会展示、推介本地产品，也利于国际采购公司在此建立采购点。我们还认为，通过引进香港企业进入该市场经营，将引来其先进的经商理念和营销模式，不断改善武汉发展第三产业的环境，丰富其内涵，形成发展新亮点，进而带动武汉第三产业优化升级，为本项目持续性发展给予了极大的保障。目前大陆、香港之间的经贸关系源远流长，目前港资企业的数量占大陆所有外资企业的60以上，两地一直保持着紧密的经贸联系。我们可根据国内的CEPA协议，鼓励香港市民前来商场经营，CEPA的附件中明确规定：允许香港永久性居民中的中国公民依照中

49、国内地有关法律、行政法规，在省境内设立个体工商户，无需经过外资前置审批。其营业范围为商业零售业，但不包括特许经营，其营业面积不超过300平方米。实际上也就是香港公民的投资与内地个体私营企业一视同仁，更好地享受到国民待遇。 由于C区整体地理环境较好，但由于该区域一直为家电经营区，汉正街传统的服装经营户较难接受该区域，因此我们建议将C1、C2区引进CEPA概念，以及日韩产品，A货市场，从而创建项目独特的核心优势，提升项目整体质素。并通过此概念的引进，达到以外压内的效果，及吸引人流进入市场，形成旺场气氛。区域主要业态经营方式商业面积户数A1精品女装； 汉派自产自销21102M2约800户A2广派及杭派女装 二级经销及少量品牌代理34524M2约1200户B1男装品牌经营区代理销售23322270户B2女装品牌经营区以品牌代理为主19064200C1、C2以香港城为核心的A货市场，四层餐馆及服装会展中心香港品牌及A货14400700户合计112412备注：该面积含泛首层18605平方面积六、区位优势：沪蓉、京珠高速、京九铁路、黄金中轴七、规模优势1、市场地位