辽宁辽阳铁东粮库项目市场研究报告

1、 辽阳铁东粮库项目市场研究报告目 录第一章 宏观市场分析 3第一节 辽阳城市概况 4第二节 辽阳城市规划 7第二章 辽阳房地产市场分析 11第一节 “十一五”住房建设总量目标 12第二节 20062007年住房建设规模 13第三节 辽阳房价走势分析 16第三章 区域性及可行性分析 19第一节 比较项目个案分析 20第二节 “粮库”地块质数分析 30第三节 区域环境比较 32第四节 城区房价趋势预测 33第四章 产品规划及价格的初步建议 34第一节 产品规划初步建议 35第二节 价格策略初步建议 37第一章 宏观市场分析第一节 辽阳城市概况一、城市概况辽阳位于辽东半岛中部，是一座具有2400多年

2、历史的古城，也是一座新兴的石化工业城市。全市辖一市（灯塔市）、一县（辽阳县）、五区（白塔区、文圣区、宏伟区、弓长岭区、太子河区），总面积4743平方公里，总人口182万人，其中城镇人口71万人。 二、2006经济发展概况 全市地区生产总值预计实现394.1亿元，比上年增长16.4%，使我市经济连续4年实现了16%以上的快速增长。 一产业增加值27.1亿元，增长9.5%； 二产业增加值247.4亿元，增长17.5%； 三产业增加值119.6亿元，增长16%。 城市居民人均可支配收入9270元，增长10.3%。 农民人均纯收入4610元，增长11.5%。 四、4大支柱产业1、冶金和有色金属加工业2

3、、装备制造及其零部件配套业3、农产品加工业4、化工、化纤、塑料“三行业”五、城市潜力分析 1、辽阳市以白塔区、文圣区为传统老城区，其中，白塔区人口数量最多、区域面积最小，相应的人口密度为五区中最大的，初步判断白塔区房地产市场消化能力最强。 2、城市规模小，地区GDP总量394.1亿元（沈阳2482亿元、大连2569亿元、鞍山1160亿元），城镇居民人均收入9270元（沈阳11651元、大连13350元、鞍山10760元），农民人均纯收入4610元（沈阳5712元、大连6984元、鞍山5280元）。 3、经济增长速度与全省的经济增长基本同步，但是收入水平较周边城市低下，初步判断地产开发及消费水平

4、处于起步阶段。 4、城市经济以工业、加工业为支柱产业，初步判断其商品房消费以“实惠”为主要特征，不太关注情趣、情调，同时说明，园林景观等“环境建设”，将成为辽阳市下一个阶段房地产项目开发的有力诉求点。第二节 辽阳城市规划粮库向东跨河而立向南再拓商圈一、中心城区“南拓”胜利路中心商贸区粮库辽阳中心城区南部地区东起文圣路、南至南环街、西临胜利路、北接南郊街，总用地面积4.4平方公里，可开发改造面积约为2.5平方公里。民主路CBD一旦南部新区的建设完成，将打破辽阳市以西关商业区为主的经济格局，成为辽阳市以发展仓储、物流和大酒店等新兴商业为主的第二商业圈。南拓区域文圣路胜利路南环街南郊街辽阳城市南部的

5、规划，只是辽阳市城市总体规划的局部，也是较重要的组成部分。辽阳城市是单一地向东发展，实现“跨河而立”？还是实施“东跨南拓”发展战略，政府尚没有成熟、明确的思路。二、城区建设5年重点建设4大服务功能区1、中央商务区（CBD）北起中华广场周边地区，以民主路为中轴向南延伸至南环街，长约4公里。重点发展外向度高、服务范围广的现代服务业，集中发展各类银行、商社、证券、中介等商务机构，打造服务全市的现代政务、商务和信息平台，把民主路拓展成辽阳未来集行政管理、金融贸易、商贸服务、文化休闲于一体的商务中心地带。2、中心商贸区拓展西关商业区。将现有0.6平方公里的区域向东延伸，即北起中华大街，沿民主路向南至新运

6、大街，再向东至新华路,形成约2平方公里的区域。通过市场导向，置换西大街建材批发零售业，引进服装特许专营业，整合华兴大厦等资源。发展西大街、曙光路步行商业街，义学街小食品批发、胜利路机动车展销、劳动街机电产品一条街，武圣路和新华路特色商业街。努力打造集购物、商贸、批发、餐饮、娱乐、休闲于一体，具有国内先进商业设施、独具特色的城市商业中心区。3、生产者服务功能区依托高新技术产业开发区（面积4.37平方公里）、经济开发区（面积4.7平方公里）和庆阳等工业园区,发展为全市中小企业生产者服务的功能区。4、旅游休闲功能区抓住辽宁建设旅游强省的机遇, 不断优化辽阳的旅游资源，发展历史、宗教和自然生态特色旅游

7、，参与辽宁中部城市群区域合作，开拓市场。加强以广佑寺风景区（面积42公顷）为龙头、以龙石风景区为重点的12个景区的建设。三、城市规划分析1、市政府对中心城区的功能规划及发展方向，思路比较明确、清晰，主要方法是拓展老城区（包括商贸中心）。2、市政府对于城市“大框架”的拓展，思路比较模糊，仍然处于概念规划阶段，对于“南拓发展”还是“跨河发展”捉拿不定。一方面，说明政府对城市规划具有相对的盲目性；另一方面，说明政府对城市格局的升级改造没有足够的信心；3、不论辽阳城区“大格局”能够成功建设，但是“南拓”已成为既定的发展方针。4、不论“十一五”时期能否实现“向东跨河发展”，但是，从长期看，向东发展也是一

8、种必然趋势。5、“粮库”所在地紧依胜利路，随着城市的“东跨南拓”，胜利路本质上将成为市区最西的“环城路”，从而限制了地块“张力”，土地价值（升值潜力较小）及优势的发挥也将受到一定的限制。四、投资机会点分析因为政府对城市发展的不自信，短期内必然将大力发展传统商圈（西关商圈、站前商圈）。然而，对于对外拓展则具有“自发性”，换句话说，辽阳市区要寻求较大的发展绝不是短期内可以完成的。所以初步判断政府的思路是：有机会可以顺带发展一下，如果没有机会还可以缓一缓。所以，这种较为混沌的城市格局，相对有利于“资本投机”。第二章 辽阳房地产市场分析第一节 “十一五”住房建设总量目标2006至2010年共建设住房6

9、0663套，建筑面积540万平方米（城市中心区42518套、369万平方米；宏伟区6823套、70万平方米；弓长岭区11322套、101万平方米），其中建设经济适用住房（含部分廉租住房）6905套，建筑面积54万平方米。与“十五”期间相比，住房建筑面积增加276万平方米，增长104.5%。 “十一五”期间地产开发量分析1、20062010年，商品房计划投放总量比“十五”期间翻一翻，城市迎来了规模化开发时代。2、市场投放量集中在中心城区（即白塔区、文圣区、太子湖区），占总投放量的68%。 3、20012010年，住宅投放量（大约60000套+30000套）与城市人口需求（71万人3人/家=24万

10、家庭）相对饱和。据此，初步判断：未来3年，辽阳市将迎来地产开发、消费的黄金高峰期，2010年后将过渡到平稳增长期。第二节 20062007年住房建设规模一、2006年新开工住房建设情况2006年，新开工建设住房共计11517套，建筑面积108万平方米（商品住房10112套、98万平方米；经济适用住房1176套、9.19万平方米；廉租住房229套、0.18万平方米）。其中：1.城市中心区建设商品房6006套，建筑面积56万，建设廉租住房229套，建筑面积0.81万；庆化公司建设经济适用住房1082套，建筑面积8.44万。2.宏伟区建设商品住房2460套，建筑面积29.41万；辽阳石油化纤公司建设

11、经济适用住房94套，建筑面积0.75万。3.弓长岭区建设商品住房1646套，建筑面积12.59万。2006年6月1日后开工建设商品住房建筑面积29.2万平方米，套型建筑面积90平方米以下住房面积21.81万平方米，所占比重为开发建设总面积的74.69%。2006年新开工建设住房结转到2007年竣工面积47万平方米。二、2007年住房建设计划2007年，计划建设住房14050套，建筑面积120万（城市中心区10015套、85万；宏伟区3011套、25万；弓长岭区1024套、10万）。其中建设经济适用住房（含部分廉租住房）1500套，建筑面积12万。住房建筑面积比2006年增加12万，增长11.1

12、%。为节约和集约用地并向中低收入水平家庭倾斜，2007年计划新审批、新开工的商品住房建设、套型建筑面积90以下住房（含经济适用住房）面积达到86.66万，所占比重达到开发建设总面积的72.22%。 三、首个“城中村”项目横空出世年初，白塔区铁西街道光辉村“城中村”改造项目签约仪式，标志白塔区“城中村”改造工作正式启动。这在辽阳市尚属首家。光辉村“城中村”改造项目，本着“政府推进、政策扶持、以村为主、农民自愿、市场运作、总体规划、分步实施”的原则进行，沈阳昆仑房地产开发有限公司对这个项目进行了多次考察，并在拆迁、补偿、安置等方面与光辉村达成共识。1月31日，双方正式在合同上签字。光辉村“城中村”

13、改造项目的启动，让农民住进楼房的愿望指日可待，对推进城市化进程起到了促进作用。四、20062007年度大开发比较分析 1、2007年全市城区商品房投放量略有提升，但基本持平。2、从区域投放量看，2007年中心区（白塔区、文圣区、太子湖区）投放量较去年有大幅度提升，增长67%。由此可见，政府在3年将集中精力，重点发展中心城区，对于宏伟区、弓长岭区的发展目前尚未列入重点。3、由图12可见，2006年6月新政策，对地产开发造成了一定的抑制，90以下面积占70%的框架成了多数开发商共同面对的问题。而2007年起，经过半年的引导，以及当地的实际消费能力，90以下的户型开发将在一段时间内成为主流。 4、每

14、年度约10%经济适用房的市场投放量，以及化纤厂等企业的集资房，在一定程度上分流了商品房的客户。同时，“城中村”项目的投资开发，一方面反映了政府发展中心城区的决心，另一方面反映了辽阳经济的相薄弱。第三节 辽阳房价走势分析2007年，辽阳市新建商品房开盘价已达3100元/，房价连续保持6年高增长，现通过几个典型小区的开盘价的统计资料，简单回顾一下房价的上涨过程：年度项目开盘均价1998年市首批经济适用住房1000元/2000年建发集团裕国A园1350元/2001年建发集团裕国B园1680元/2002年建发集团裕国星园1980元/2002年旗仓小区2200元/2003年逸东A园1600元/2004年

15、逸东B园1800元/2005年裕国A园2期开盘2680元/2005年弘圣佳园2680元/2006年富虹2期2800元/2007年建发河畔佳苑3180元/2007年鹤程新园2期开盘3180元/一、2007年以前，辽阳房价走势分析1、图13所示，辽阳市房地产的价格每年都以300500元/的幅度上涨，与国内大中城市的上涨幅度和上涨速度相比，称不上暴涨,但与辽阳市整体城市规模、经济发展水平、居民收入水平相比，这种上涨的幅度和速度可谓不小。2、商品房价格成为二手房市场的风向标，在商品房价格发布的最初几个月内，是一个寻求认同的阶段，不是销售的高峰时期。3、购房人在将二手房与同一供求圈内的新建商品房做多方面

16、比较，而二手房的出卖者又以新建商品房的价格作为出售价的参考价格，卖方市场与买方市场、二手房价格与商品房逐渐趋同，几个月内便又形成了该区域的新的房地产价格。4、随着二手房价格的不断上涨，新建商品房在竣工以后的几个月内，又会不断上涨，比二手房价格高出300-500元/。这样，第二年春天，当同一区域的新建商品房开盘时，又会参考上一年度新建商品房的现时市场价，如此循环，房价不断上涨。二、2007年以前，辽阳房价上涨的因素分析1、消费者心理预期因素首先，是买涨不买跌的心理预期其次，是对未来经济形势的预期2、开发商拉动房价上涨，炒作市场 3、楼盘整体品质提升，成本增加，价值量增大，势必导致房价相应上升4、

17、市场有效需求增加，拉动房价上涨 城市化和工业化的进程不断深入，大量农村劳动人中进城寻求发展，形成一部分购房需求。地区教育水平，师资力量的不平衡，形成了一部分为求学面进城购房的消费群体。 由于住房分配货币化的推动、住房抵押贷款的支持、以及居民消费观念的更新从一定程度上讲是住房金融刺激的结果。 5、居民收入增加，需求的收入弹性导致房价呈上升趋势 6、房地产市场中的投机者利用信息的不对称性，钻政策的空子，倒房、押房，推波助澜7、土地供给因素近年来，国家限制农业用地转换为建设用地，还有保护耕地的政策和保护拆迁户利益的政策，都突然地让土地的供应大幅度减少，按上面的分析，土地的供应直接影响到房子的供应以及

18、商品住宅价格 8、住宅供给因素从住房供给的结构来看，近几年辽阳市新建的商品住宅中，中低价位的比例偏低，经济适用房投资同比呈负增长。从目前辽阳居民收入水平来看，只有一少部分的居民可以消费得起高档住宅，但实际上的高档楼盘比例却高达80%以上，高档房的比例明显偏大，拉升了房价。9、其他因素 除了以上八大因素外，住宅周围的基础设施、配套设施等城市建设也是造成房价变动的因素三、辽阳房价上涨因素小结综合以上各项因素分析，辽阳市房价上涨：初期，是因为国家停止福利分房造成的市场有效需求大量增、金融机构各种金融工具的推动。后期，是开发商利用购房者买涨不买跌的心理,以开发高中档楼盘,满足购房主力军中等收入阶层的消

19、费需求为主,不断拉升房价上涨的过程。第三章 区域性及可行性分析第一节 比较项目个案分析粮库个案区位解权图富虹阳光尊邸罗马假日梧桐雅居佰亿丽景茗城一/1佰亿丽景茗城（概况） 佰亿丽景茗城 开 发 商辽阳市佰亿房地产开发有限公司规划设计中国建筑东北设计研究院、辽阳规划设计院景观设计辽宁省园林绿化工程有限公司物业管理温馨家园物业管理有限公司项目地址辽阳市青年大街168号售楼电话23023888，2304888，2310388项目定位名家规划，巨匠造景推广主题现代都市生活规 模占地21.5万平方米，总建筑面积30万平方米销售进度1、2期已销售完，3期佰亿豪庭刚开始登记绿 化33.5%，容积率：1.4交

20、房日期1期03年交房，2期6月交房，3期在建中业态规划全部规划为多层，顶层带阁楼赠送，共分三期开发面 积91-190 主力面积：92-116二室户型户 型二室一厅（91-93），二室二厅（110126）、三室二厅、四室二厅配 套管道煤气，地板热取暖核心卖点近万平方米现代欧式中庭休闲广场、数万平方米生态自然景观。交通方便价格策略二期28003300元/平方米（6层带阁楼3300元/平方米，阁楼赠送），均价3000元/平方米，3期价格未定，预期3100元/平方米左右项目分析位于青年路，位置稍偏，但离市中心不远，交通方便，环境极佳一/2佰亿丽景茗城（实景）二/1富虹阳光尊邸（概况） 富虹阳光尊邸2期

21、水月翰宫 开 发 商富虹集团有限公司规划设计大连大学亿达建筑设计院景观设计台湾老圃景观设计公司项目地址辽阳市新兴街与卫国路交口西项目定位阳光美筑四季风情尊尚家推广主题感受尊崇，感受阳光规 模3期阳光尊邸130000平方米销售进度2、3期正在销售，小高层开始销售绿 化40%，区内公园，景观设计好售楼电话2333666，2333999业态规划有小高层和多层组成，整个项目可容纳6000户。少部分商业面 积60-200 主力面积：115130三室二厅户型，其次为7486二室一厅户型户 型二室一厅、三室二厅、四室二厅核心卖点130000至尊府邸，8000四季主题花园价格策略一层2800元/平方米，二层五

22、层价格30203100元/平方米、三、四层3200元/平方米，顶层（带阁楼）3300元/平方米左右，均价3000元/平方米，高层2900元/平方米起价，均价3300元/平方米项目分析项目规模较大，位于卫国路，离CBD较近，住宅区发展核心区域，交通便利，区内规划好，但售楼部服务差二/2富虹阳光尊邸（实景） 三/1罗马假日（概况） 罗马假日2期米兰风情 开 发 商辽阳荣兴房地产开发有限公司建筑设计新加坡APS建筑设计公司/沈阳华夏建筑设计院景观设计沈阳田园景观设计公司全案策划沈阳凯特罡夫企划公司项目地址辽阳武圣卢与新兴街交口处售楼电话2165555，2168888项目定位辽阳首席意大利风情名邸推广

23、主题辽阳绝对的“中心枢纽”，得中心者得天下规 模占地6.8万平方米，总建筑面积21万平方米销售进度1期已售完，2期米兰风情还未正式对外发售绿 化37%，容积率：3.1交房日期1期小高层即将封顶业态规划规划为小高层和高层组合面 积72-194 主力面积：98-131三室二厅二卫户 型一室、二室、三室、四室；平层、跃层、复式配 套电梯、煤气、地暖，一卡通管理系统、通讯、宽带、有线电视、闭路电视监控系统核心卖点四大优势：超大规模，中心地段；意大利风格；高绿化率，2.5万平方米景观园林；户型多样化价格策略一期均价3400元/平方米，二期价格为定项目分析中心位置，交通便利；绿化高，景观公园；建筑为小高层

24、、高层组合，气势宏伟；小区配套完善，户型设计多样化三/2罗马假日（实景） 四/1梧桐雅居（概况） 梧桐雅居 开 发 商辽宁金世界房地产开发有限公司规划设计辽阳市规划设计研究院建筑设计沈阳节能建筑科技发展有限公司景观设计沈阳华新环境艺术工程有限公司销售代理深圳华彦地产/深圳顽石物业管理深圳万科物业管理有限公司项目地址辽阳市白塔区卫国路南庄售楼电话8601199，2257776，2148555项目定位新奢华主义/NEW LUXURISM推广主题上层风景，卓然人生绿 化共14栋销售进度1期（9号楼）已销售完，二期尚未出售，6月底将推出业态规划高层面 积46、69、8991、111121户 型一室一厅

25、、二室一厅、二室二厅、三室二厅核心卖点位置较好，核心发展区域，项目为高层价格策略9号楼均价3200元/平方米，2期价格未定项目分析位置较好，物业管理好，但项目整体规划一般四/2梧桐雅居（实景） 个案分析小结： 1、以上项目规模大、定位高，一定程度上拉升了商品房售价；2、大盘开发以外来开发商为主，相对较有开发实力及开发经验；3、产品品质定位由单纯的产品层面向物业综合质数延伸，逐渐关注园林、配套相关要素的建设；4、操作手法上基本上相同，多通过一期的形象、品牌塑造来拉升二期价格；5、通过“踩盘”及对城市经济建设相关数据的分析，初步判断，辽阳市整体均价已上了一个较高的台阶，房价略显虚高（包括优惠点数）

26、，近期内将可能出现反弹现象，一段时间内涨幅应该较小； 6、从项目的整合推广、现场包装等可见，多数开发商都引进健康、前沿、科学的营销理念。第二节 “粮库”地块质数分析一、优势点（strength）1、从地块区域的行政区划看，地块一直属于中心区，属于当前政府重点改造、发展的方向；2、从行政概念角度分析，地块离行政中心（市政府、市人大、区政府）属于半径1.5KM之内，可方便享受优质市政资源；3、交通上位处劳动路与胜利路交汇处，离火车站属于半径1.5KM之内，有利力物流、人流的出行便捷；4、地块沿劳动路往东1.5KM之内，直达规划中的中央商务区（民主路CBD）、中心商贸区；5、地块作为加工业的辉煌历史

27、，具备了较高的知名度；6、地块规模较大，有利于提升项目的定位；7、中心城区可供开发的土地体量并不大，地少则相应价值珍贵；8、劳动路西段被称为“汽配一条街”，地块的开发建设，对改善区域居住环境是有重大贡献，有利于树立开发公司形象。二、劣势点（weakness）1、制约地块发展的最大因素就是交通，胜利路实质成了城市最西的“西环路”，限制地块的张力；2、“汽配一条街”、紧临火车站，使得周围环境差，噪音和污染也较大；3、擦肩而过的复杂的铁路线是东西交通的天然屏障，短期内限制了“城市向西”的可能性，使地块与城市发展方向相背道；三、机会点（opportunity）1、辽阳城区楼市的区域性界限非常模糊，中心

28、城区涵盖了白塔区、文圣区、太子湖区，所以项目开发的目标客户较为广泛；2、地块周边可参照的规模性大盘极少，规避了正面的、激烈的市场竞争；3、“十一五”期间，政府重点发展中心城区，这为项目的开发建设赢得了3年（2008-2010年）市场时间。四、威胁点（threat）1、2006年新开工建设住房结转到2007年竣工面积有47万，加上2007年以后将投入市场的体量，市场竞争将十分激烈；2、消费者对外地开发商的排斥心理，使得项目前期的市场拓展难度较大；2、由于辽阳城区格局较小，必将与其它项目短兵相接；3、城区的“南拓”规划，使得南区的楼盘更具升值潜力及竞争力，相应地会容易分流本区域的客户；4、房地产市

29、场的进一步规范，使得市场及客户更显理性，同时迫使开发商更需提升实力和操作水平。结论： 1、地块的综合质数较高，尽管存在一定的劣势点及市场压力，但区位、地段等关键性优势决定了项目具有较强的可操作性。 2、地块的区域环境以及与城市发展方向相背道，是项目的主要劣势点。所以，楼面地价的高低，将从根本上决定项目的售价与市场接受度； 3、项目的开发思路（定位）及资金运营，始终成为开发过程中各个阶段的关键。第三节 区域环境比较 粮库区域 中心城区第四节 城区房价趋势预测一、宏观趋势预测1、从宏观角度分析,只要国民经济持续健康发展，GDP保持现有的增长速度，房地产价格持续上涨是必然的，只是因区域不同，经济发展

30、程度不同，影响因素不同，上涨的幅度会不同。 2、从长期来看，这些规律的调节必然使房价趋向于均衡价格，大体符合价值。有一种观点只强调供求关系决定房价，是片面的。正确的说法应当是以价值规律为基础的多种规律共同作用的结果决定房价。二、微观趋势预测2007年辽阳房地产业仍然是一个利益博弈十分激烈的场所，无论是对房地产开发商及地方政府，还是对购房消费者来说，这种博弈可能会比2006年更为明显与激烈。 综上各主要影响因素的分析，可以预计未来房价的走势可能是：近期房价会有一定的反弹，房价仍会按照现在的以开发商定价模式拉动房价上涨，但这种幅度要比2006年小，而且越来越小。中期走势可能会比较平稳，并会适当回调