从房地产税收角度看城镇化改革与发展

1、从房地产税收角度看城镇化改革与发展摘要：改革开放三十余年来， 我国经济总量不断提升， 越来越多的城市步入富裕城市行列。但是随着城市化的不断 发展，交通拥堵等“大城市病”也逐步显现，特别是贫富差 距和区域间发展不平衡等矛盾也越来越突出。国家为解决 “大城市病”和三农问题，以及着力在经济趋缓的背景下挖 掘经济发展潜力，提出了城镇化的发展战略，在城市的周边 多点式全面推行城镇化。但经过几年的发展，城镇化发展带 来的问题也逐步突显出来。为解决城镇化发展的一系列问题， 本文以 D 城市为例，从税收角度（主要是所得税和营业税） 对城镇化发展过程的一系列问题进行了剖析，提出了继续完 善城市功能、提高城市化率

2、的建议，走界于城市化与城镇化 之间的中性发展道路。关键词：城镇化；房地产企业；房地产税收；人口 中图分类号： F812.42 文献识别码： A 文章编号： 1001-828X（2016）007-0000-02一、D市城镇化下房地产业发展现状 城镇化是我国现代化建设的一个必经过程，是我国现代 文明的一个重要标志，是解决我国长期以来存在的城乡二元 结构矛盾的最终出路，同时也是当前和今后一个时期我国经济社会发展的重要推动力1。D市作为国家62个新型城镇 化综合试点地区之一， 正处于承担国家使命、 加快转型升级、 建设全国蓝色经济领军城市的战略机遇期。 D 市的城镇化和 房地产发展对推进沿海地区新型城

3、镇化具有示范作用。通过 建立多元线性回归方程可知，城镇化率（户籍人口与常住人 口的比例）和房地产税收相关系数为0.943，说明两者之间具有很强的相关性，可以用房地产税收来反映城镇化的发展 情况。（一）房地产企业数量逐年增加，县级市表现更为突出2008-2013年，D市房地产企业数量逐年稳步增加。2008年登记在册的户数约有 1800 户， 2013 年登记的户数约有 3000 户， 较 2008 年约增加 1200 户，年均增加 200 户，年均 增长率为 11%。 D 市房地产企业数量逐年增加说明了其房地 产市场仍然存在巨大的需求空间，城镇化发展处在快速增长 的阶段，且呈现出主城区的城镇化建

4、设已趋于完善，县级市 房地产市场的发展仍有很大潜力。（二）房地产企业税收实现快速增长，经济支撑作用明显2008 年-2013 年， D 市房地产企业缴纳的企业所得税和 营业税从 34.3 亿元增长到 238.15 亿元，年平均增长率为 47.34%，占 D 市总体税收的比重由 2008 年的 6.88%增长到 2013 年的 20.35%，增长了 13.47 个百分点， 2009-2012 年所占比重趋稳略呈现小幅下降， 2013 年出现大幅度回升。 其中房地产企业缴纳的企业所得税占总税收的比重从 2008 年的 2.95%增长到 2013 年的 6.62%，增长了 3.67 个百分点，房地

5、产企业缴纳营业税占总税收的比重从2008 年的 3.93%增长到2013 年的 13.73%，增长了 9.8 个百分点。 D 市房地产企业税 收占总税收比重不断提高， 说明房地产企业在 D 市经济发展 中扮演着重要的角色，对经济增长的带动作用越来越大。（三）房地产投资逐年增加，房屋销售面积实现平稳增长2005年-2013年，D市房地产投资由 268.8亿元增长到1258.8 亿元，增长 368.3%，年均增长 21.3%。房地产投资占 全市规模以上固定资产投资的比重由 2005 年的 15.95%增长 到 2013 年的 20.85%，增长了 4.9 个百分点。房屋实际销售 面积由 2005

6、年的 888 万平方米增加到 2013 年的 1392 万平 方米，增长了 504 万平方米，年均增长率5.78%；房屋新开工面积由 2005年的 1455.6万平方米增加到 2013年的 2220 万平方米，增长了 764.4 万平方米，年均增长率 5.42%。房 地产投资的大幅度增加、房屋销售面积和开工面积的平稳增 长，一方面说明了 D 市房地产市场依然存在巨大的需求空间， 另一方面也再次说明了 D 市城镇化发展的规模不断扩大。二、D 市城镇化面临的问题 根据钱纳里发展模型，城镇化与工业化具有良好的互促 互进关系。 2 但从目前看，城镇化过度开发带来了较多的问 题，这些问题通过税收数据分析

7、给我们提供了一些观察和参 考的角度：（一）全面大规模实施城镇化基础不稳固D 市下设的各区市房地产税收存在很大的差距，由于房 地产税收和城镇化存在较大的相关性， 这也间接反映了 D 市 城镇化过程中存在发展不均衡的问题。一方面是城乡收入差 距呈现增大的趋势， 收入比例由 2000 年的 2.2：1 增加到 2013 年的 2.3：1，城镇化重点区域消费能力不足；另一方面设施 与服务配套差距明显，中心城区配套水平较高，县级市城区 配套相对完善，小城镇配套普遍滞后。这些因素都制约着城 镇化的发展。（二）城镇化发展存在盲目扩建，房地产开发与盈利面 不对等城镇化发展的过程中，有些地方政府缺少长远的整体规

8、 划，争相“上工程，盖高楼” ，一方面这与农民实际的住房 购买力存在很大的差异，致使开发的楼房卖不出去；另一方 面房地产价格的不断上涨透支了人们的购买力，使人们多样 化的需求受到抑制，进而影响到部分产业的发展，致使其不 能与城镇功能很好结合，既不利于房地产业的可持续发展， 也不利于新型城镇化的健康发展 3 。三）建设用地扩张较快，城镇化模式仍显粗放随着经济的发展和城镇化进程的加快， D 市城镇化发展 走了一条外延式扩张用地的路子，城市的用地规模越来越大， 城镇用地集约利用程度不高。 2000-2013年，D市建成区面 积由 255平方公里增加到 792.25 平方公里，面积增长了 210%，

9、而城区人口由 432 万增加到 728.4 万人，仅增长了 69%，城 市建设用地的增长率远大于城市人口的增长率。土地投资强 度和产出率明显低于同类城市，全市剩余的新增建设用地严 重不足，城镇化的空间增长潜力有限，土地利用亟需由粗放 到集约转型。三、D市城镇化发展的建议D市在近几年的城镇化发展中取得了丰硕的成果，无论是经济增长，还是民生保 障，都在全国范围内都起到了港口城市示范带动作用。同时 我们也需要清楚的认识到 D 市面临的发展问题依然存在， 针 对这些问题本文提出以下几条建议：（一）压缩整合多点式城镇化发展格局，走适合经济发 展需求的优质城镇化发展道路城镇化初级阶段，很有可能因为对资本的

10、吸引力不足导 致城镇化发展长期停滞，所以说如何提升城镇自身竞争力是 城镇化初级阶段的核心。 首先，要具有科学合理的城市规划。 当地政府要把以人为本、尊重自然、传承历史、绿色低碳理 念融入城镇规划全过程，统筹规划市区、城郊和周边乡村发 展。其次，当地政府要吸引外来资本提升城镇经济水平。在 城镇化发展的过程中，很多地方容易出现城镇化发展空心化， 缺少支柱性产业，当地政府不能只把城镇化简单理解为“把 农民赶上楼” ，致使城镇化发展始终停滞在初级阶段。 最后， 政府要加大基础设施的投入。政府要依据城镇常住人口空间 分布特征和增长趋势，统筹布局教育、卫生、文化、体育和 社会福利设施，同时也需要政府提高公

11、共物品供给能力和水 平，以满足新市民在就业、教育、医疗、社会保障等方面的 需求 4。这样既保障了新迁人口的民生问题，也对外来人口 和资本产生巨大吸引力。（二）严格把关，税收引导，确保绿色发展 城镇化发展加速阶段，最容易出现的就是环境污染问题。第二产业经济效益可观，技术要求较低，收益周期短，然而 却是高耗能高排放的产业，如果没有严格的准入机制和处罚 程序，则很有可能产生高污染高排放的问题。因此，当地政 府首先要树立正确的政绩观，考核机制要更加全面科学，不 简单的“唯 GDP 论”。对低污染低排放的企业可适当通过税 收优惠的政策鼓励其发展， 对高污染、 高排放企业严格限制， 如果污染物排放超标则对

12、其严格处罚；其次，要提供齐全的 产业配套，不仅让企业“进的来” ，还要“留下来” 、“做得 好”，使企业发展做大，创造更多的市场价值和就业机会。 最后，要积极发展绿色资本市场，在合理定价和测算回报的 基础上，建立改善环境的投融资体系，进一步加强资本市场的环保监督作用，充分发挥金融创新在优化环境配置中的作 用5。（三）拓展视野，创新发展，产业结构升级 在城镇化发展稳定阶段，由于人口急剧增加，资源消耗 增加，交通、环境、教育、医疗等负担加重，开始出现“城 市病”，使城镇化发展进入停滞阶段，如果该城镇化发展过 程中严重依靠能源发展，则很有可能出现经济衰退的现象。 因此，加快产业结构升级，提升自身产业核心竞争力，是城 镇化发展稳定阶段的必要手段。 D 市作为沿海港口城市具有 自身发展的优势，要积极引进高新技术企业，鼓励发展第三 产业，实现产业结构升级。参考文献：1 财政部财政科学研究所课题组 .城镇化进程中的地方 政府融资研究 .经济研究参考，