房地产开发企业投资决策分析与成本控制研究

1、房地产开发企业投资决策分析及成本控制研究一、房地产开发 企业 决策不当对成本的 影响当前，我国房地产开发市场的投资环境口趋复杂，潜在着各种风险。稍有不慎，就会决策失误，给企业带来巨大的投资风险。在企业管理体系 下，风险的存着直接会影响到项目的开发成本。房地产开发企业决策不当 对项目成本的影响主要体现在以下几个方面。1 .经济 形势变动影响项目开发成本经济形势变动会导致房地产开发商经济上的巨大损失，如市场需求、 购买力、利率、税率、汇率等。由于从可行性 研究到楼盘上市的时段内, 市场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发 生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求，而不久却

2、可能大量积压, 难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期，货币贬值，价格全面上涨, 房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。而人们 手中持有的货币量是一定的，这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升 值的房地产，从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。2 .法律 政策风险影响项目开发成本法律政策风险是指一个国家所处的国际国内政治环境变动及相应 的政策法律调整（如 金融 政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住 房制度改革），造成房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响最 为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而言，实行紧的货币政策还 是实行松的货币政策直接影响开发

3、者和购买者所持有的资本，影响项目的 开发和出售，从而影响到企业项目开发所需的成本费用。如07年出台的 一系列土地增值税条例和房地产开发的相关办法，大大增加了房地产项目 的开发成本。3 .相关决策人员素质偏低加大开发成本首先，在我国房地产企业中，从事项目考察，项目测算的人员素质普 遍不高，根据这些人员指定的项目企划进行投资分析，决策者很难做出 正确的决策，从而造成了项目投资失误，给企业带来一定的损失，这些损 失都计入企业的开发成本。其次，企业开发决策者自身缺乏敏锐的市场洞 察力和战略眼光，对项目预期不准确，盲目开发盲目建设，造成项目开发 后难以出售或在出售后难以得到预期效果，使得成本难以收回或收

4、回速度 较慢。二、房地产开发企业决策不当产生的原因1 .外边环境变化带来的投资风险房地产开发企业外部市场环境经常会出现意想不到的不利变化，由此 引发多种风险，主要表现为：第一，严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建 材价格上涨，工程造价跟着上涨；第二，货币发行政策和银行信贷政策。 如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。第三，房地产供求 形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，现在的情况是供过 于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售儿 乎成为不可能。第四，房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房 地产业的支持重点从开发变为购买，这不利于刚开发并需持续投入的房地

5、 产项目的开展。2 .开发商主观投资失误房地产开发商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策 的理解、判断或把握上出现偏差。如有的发展商过分地相信自己会容易 将项目转手，而实际并未如愿；有的开发商在决策上项目时只考虑、分析 了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，或者对市场的 估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的开发 商经营实力（开发实力、管理能力、行销能力）不足，项目运作中难于实 现预期的经营业绩。3 .由于信息不对称或不准确对成本预期不准确由于当前房地产开发企业信息化水平较低，缺乏先进的信息获取采集 手段，造成很多房地产开发企业所依据的信息不够准

6、确，或前期调研不细, 对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现及当初 的估计有较大偏差，从而导致后期的成本变化，在预期基础上加大了项目 的开发成本。三、完善房地产开发企业决策控制和成本管理的措施1 .降低房地产开发投资风险（1）进行充分的市场调查分析风险是指在投资经营过程中各种不确定因素，使实际收益偏离预期收 益的可能性。减少这种不确定性，从而减少这种偏离的最好方法，就是 通过市场调查充分利用信息化手段，获得尽可能详尽和准确的信息，把不 确定性降低到最低限度，从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过 房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需 要的并能够

7、取得较大收益的投资项目，这部分工作可以由投资企业的相关 部门对房地产市场进行调查，也可委托咨询公司等中介机构进行。房地产开发企业可以将资金有选择地投放到不同类型的房地产开发 项目上，投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店 和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开 发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较 高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不 同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产 开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的 收益。房地产多样化投资的关键是

8、如何合理地确定投入不同类型的房地产 的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。（3）提前及租户、客户签订租约或预售合同工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险， 都可通过预租预售的安排来避免。当然，预租、预售时，还应注意一个问 题，这就是开发商的风险降低意味着及其交易的客户的风险提高。所以, 开发期越长，其他行业的客户就越不愿意及开发商签定固定价格的合同。 若要预租或预售，则租金、售价就会被压得较低。2 .对房地产开发项目进行有效的成本控制（1）运用保险手段转嫁风险通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司 承担。保险作为一种及时、有效、合理的分

9、摊损失和实施经济补偿的方 式，一直是处置风险的主要手段，但保险的使用仍是有限的，因为并非所 有风险都可以保险，而且在很多情况下，保险并不能提供充分的补偿。（2）通过非保险手段转嫁风险房地产开发企业可通过正当、合法的合同条款的拟定等方法将开发风 险转嫁给其他经济单位。如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包 给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份 化，将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能力的风险， 或保险无法提供的情况下，此种方法发挥着特有的作用。（3）直接承担风险损失的补偿责任如将预计有可能发生的损失直接摊入n常经营成本，又如建立风险损 失补偿基金或建立自保公司。近年来，以组建专业自保公司作为主要形式 的自留风险手段，已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前 景的手段，而这种主动自留风险手段的选择及实践，应遵循法律规定， 如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留，就受到很大的限制，同时 还要受自身经济实力的制约。3 .参考目标成本控制方案进行投资决策开发企业在进行房地产开发项目前都要有可行性研究，如果盲目 进行投资，则企业的利润得不到保证，并可能导致企业亏损甚至倒闭。因 此利用目标建筑成本控制方案来进行投资决