房地产通县东北部项目分析吴

1、资料收集于网络，如果对大家有用的话麻烦评价一下通县东北部项目分析一、区域概况近几年由于北京东部地区经济的快速发展、CBD商圈的形成，尤其北京市将 通县定为重点建设发展的卫星城之一，使通县受到了非常大的影响，加快了通县 地区的建设发展速度。通县东北部地区区域范围为： 北起丛林庄地区；东至潞邑地区，。此区域以前 是北京的农村，人文环境较差，文化水平、人均收入偏低；商业、交通很不发达， 但受通县整体发展的影响，近年来有了一定的改观，区域内目前已有多条线路可 直达市区，如846、924、388、930,人们出行比较便利，但道路情况较差，大 多路面较窄，且维修保养不当；在居住方面，此区域的房地产启动较早

2、，在1995 年，华龙小区、富河园就开始销售，有部分市区人口在此落户，使此地区的整体 人口素质有所提高；但由于此地区的市政配套建设速度较慢， 所以有一定规模的 房地产项目到目前仍然比较少。区域市场分析9此区域内大小十余个项目，有普通住宅，也有高档别墅；此次调研了其中个有 颇具代表性的项目。因为此区域的项目分布比较分散，有一定的地区差异，可分成三个部分，区域内的南区、所以将以上项目按地域划分（项目聚集地）西区、北区。1、北部地区北区属于区域内较偏僻的地带，道路狭窄、坎坷不平，只有一条公交线，无任何市政配套设施，常住人口较少，属待开发地段。在此的项目有天润别墅与和林庄 小区。两项目的开发商是同一家

3、房地产开发公司（鑫华房地产） ，建筑规模比较 大，一个是别墅、一个是多层住宅，价格在通县来讲是最低的，天润别墅.的起价为3000元/平方米、丛林庄小区的起价为1380元/平方米。两项目的户型 种类比较单一，丛林庄小区在售的仅一种户型， 格局的设计陈旧，而且楼的密度 较大，尤其是天润别墅，每栋别墅的间距很小；两项目虽然社区规模大，但目前 社区的配套设施较少，生活、娱乐条件较差，今年年底会建成文化公园与文化广 场，可以使两项目增加一些配套设施。两项目仅仅能够满足购房群体的最低居住要求，唯一的优势是价格低。项目调查表.项目名丛林庄小天润别北京鑫华房地产开发公发展北京鑫华房地产开发公代理通洲县城东公通

4、洲县城东地理位公1万建筑规8栋万4别多规划类花园、网球场、文化广文化公配套情独420总6价格（平方米起1380联300总1600均5一次9优惠比一期现房二50工期情余50年现交房19991996 开盘日期95% 独栋80%联排35%销售进度4 m2 2000 潜在供应量万m2独栋三居106339-800联排（唯一的户型）户型配比（平方米）180-246独栋339主力户型（平方米）三居 106联排18640% 30% 园林绿化毛坯装修标准毛坯路牌、北青媒体选择小块广告市区内人群、追求生活品质拆迁户、单位集团购买客群分析8959104189599809销售热线2、南部地区南区是最靠近县城的地区，建

5、设发展的速度比北区要快，道路平整、路 面比北区要宽阔一些，有几条公交线路可直达市区与县城，市政配套较完善，人们出行、购物、娱乐较方便，近年来有一些城市居民落户在此。由于此地区建设 开发正在进行中，所以卫生环境较差，还有待于改观。在南区，房地产项目较少，在南区南部的华龙小区为此区域内的代表项 目，该小区的总建筑面积32万平方米，共53栋楼，皆为多层建筑，楼体设计风 格比较时尚，尤其二期采用的是德式风格，外墙是鲜艳的涂料，户型种类多，大. 多为南北朝向，户型格局也比较合理，但房屋的使用率比较低。小区的配套完善， 有学校、超市、医院、公交车站，均价为 2100元/平方米，此小区的居民大多为 市区人口

6、。新潮嘉园虽然总建筑规模要大于华龙小区，但目前仅开发了10万平米，大部分尚未开发（包括其社区配套），且一期开发的几栋楼无特色，在售的 二期共四栋楼，推出了精装修的交房标准，均价才 2160元/平方米，有一定的价 格优势，随着开发面积的增加，社区规模的扩大，社区配套的逐步完善，此项目 发展前景比较乐观。与两者相比，上路苑较逊色的多，由于此项目属南区的北部， 所以与北区项目比较相近，价格低（起价 1530元/平方米），总建筑规模30万平 方米，户型种类较少，格局陈旧，社区无配套，居住人口素质较低。可以看出南北两区域的发展走势是由南向北的。随着其南部新华大街的发展，此区域具有较大的发展潜力，再有珠江

7、集 团在此大片征地，要在通县建成“城中之城”，势必会带动此区域房地产业的发 展。项目调查表项目名称华龙小区上潞园新潮嘉园发展商北京民望房地产开发北京海涛房地 产开发北京鹏程房地产开发公司公司公司代理商个人华龙实业无地理位置北关环岛向东北关环岛向东潞邑地区，北关环岛 向东建筑规模953栋楼栋楼47 万 m28 万 itf 32 万 itf规划类型多层多层多层配套情况无小学、7万平米绿地、医院、超市超市、银行、邮局、 幼儿园、翔程公园(30000 m2)价格（元/平方米）起价1850起价起价 1740 1530最iWj价2200最局价1950均价2160优惠比例无98 一次性折折一次性98工期情况

8、一期现房、二期有一现房一期现房、二期10栋未完工月入住开盘日期2000 年 19952000年年销售进度90% 一期90% 一期 80%二期30% 50% 二期5潜在供应量 m2 4000万itf万itf 30一居57-60 一居 54户型配比（平方米）59 一居二居二居 73-93 60-90 88-89二居81三居96-122三居.三居129四居167主力户型（平方米） 园林绿化二居 80 30%二居 73 30%二居8840%装修标准媒体选择毛坯房北青、晚报毛坯房小宣传单精装分栏广告客群分析（分栏广告）拆迁户、 市区内的居民生活水平较低的人拆迁户、市区内的居 民销售热线895902168

9、9593383895962223、西部地区西部地区显然已经与通县的发展速度同步，宽阔的道路、多条可直达市 区的公交线路，完善的市政配套设施，整洁的周边环境，温玉河与潮白河穿流其 问更是一种说不出的美妙感觉。西潞苑、富河园、枫露花园、枫露皇苑属于西区，都属于有一定知名度的项目，住宅中西潞苑的建筑规模最大，总建筑面积 32万平方米，但社区配套 不够完善，只有一个超市，此项目建筑形式为多层，户型种类齐全，格局新颖， 格较低，均价2200元/平方米，属于大型居住区。枫露花园与西潞苑比较相似， 只不过社区偏小，总建筑面积10万平方米。富河园可以算这一地区的精品，坐 落于北关环岛西北角，位置优越；外观华丽

10、，楼体设计新颖，外墙采用华丽的涂 料，社区内有多层楼，也有高层塔楼，分为四期建设，有完善的配套，四期设有 会所，多种户型可供选择，均价 2800/平方米的价格偏高，期房是其弊端。此区域的发展前景不言而喻，是东北部房地产发展的重头戏，无论从位置、 交通、环境都具有先天优势。项目调查表项目名称民望房地产开发发展商枫露花园枫露皇苑北 东五龙新村开西潞苑北京正圆房 地产富河园北京开原房地产代理商公司发公司期信达行 代3、无4理开发公司个人开发公司无北关环岛东北地理位 置东潞苑西侧、北关环岛正北北关环岛西北角2（东潞苑地区）建筑规 模7栋楼一、二期公里158东共32万 m 一期17 万 itf10万it

11、f 三、四期97栋1020万叭二期万itf 万m28规划类型配套情况 超市、小学、幼多层别墅运河文化广 场、多层超市多层四期有会所儿园、医院.网球、足球场、平方价格（元/泳池精装起价17808500 均价 2200二期 2650-2980米）6000-7000毛坯最高2150三期均价3000优惠比例无未定折95折98工期情况现房一、二期现房三一期现房、二期一期现房期在建、四期未建2003年1月入住二期年底三、四期在建开盘日期销售进度1995 2000 90% 一、二期1998 80% 一期 100%1995 100% 一期三、四期未开盘二期 40%95%二期三、四期未 开盘6万itf itf

12、3000 栋10潜在供应量 万m2 280户型配比（平方 米）二居88-89三居125173.16-541.88三居92-12985-114二居114三居主力户型（平方125三居250二居 73-79180五居103二居米）园林绿化30%40%30%30%装修标准媒体 选择客群分析初装小块广告 市区内人群毛坯北青市区 内的成功人毛坯小块广告 市区内年轻人、毛坯北青通栏 市区内百领士打工族销售热线65811127895987516952209565680596三、项目分析从调研表可以看出，西潞苑、丛林庄小区、新潮嘉园和华龙小区总建筑面积 都超过了 30万平方米，但三项目是在1998年以前就开始销

13、售了，到目前至少分 为三期开发的，每一期平均只开发10万平方米左右，其他项目开发的规模每一 期大概也是10万平方米左右，这与开发商的实力有一定的关系，说明了这些项 目的开发商具有一定的实力，并且对此区域的发展前景看好。1、配套设施由于此区域内的多数项目的社区规模较大，并因其所处的地理位置，周边 生活配套设施不够完善，所以社区内的配套是必不可少的，大多项目在社区内有 超市、菜市场，还有的项目有学校、幼儿园，华龙小区修建了7万平方米的社区公园。2、建筑形式分析此区域的住宅项目全部为多层楼，大多是南北朝向的，没有电梯。别墅项目则分为独栋和联排两种， 整体规划得不好，外观参差不齐，密度 较大。.3、户

14、型及面积分析此区域住宅的户型种类比较齐全，大多项目都具有一居到三居的多种户型。 一居的面积主要集中在5060 m2;二居的面积主要集中在70-90 m2;三居的面 积主要集中在90110褶。可以看出此区域的户型以小面积为主，比较经济实用。 户内的布局大多是两厅一卫（二居、三居）、南北都有阳台，与在此区域购房群 体的消费观念、经济收入相吻合。而且由于是多层，所以房屋的使用率较高，房 屋的使用面积都超过了 75%住宅的户室比例为：一居占户型总量的 10%二居 占50% 三居以上的占40%区域内的别墅项目虽然很少，但户型种类及户型面积却非常齐全。 天润别 墅的独栋建筑与联排建筑共有七、八种户型，从1

15、80 nf 800 nf的户型一应俱全。 枫露皇苑四期工程，建造别墅 255栋，从173 nf 550 （一、二期）300褶以 上（三、四期）共十余种户型，并配有400 itf以上的私家花园，可满足满足消费 者的不同品位。4、价格分析经过调查，此区域的住宅均价在 2000/itf,大多是以位置定价的，最北边 的丛林庄小区均价仅1600/褶，最南边的富河园小区均价 2800/褶。由于房屋的 总价较低，打折的幅度不大，一般为98折，只有西潞苑小区可以达到95折。房 价低、总价低并且都可以做贷款（七成二十年，二居的月供大约1000元/月），对一般平民百姓来说是比较容易接受的。别墅的价格也是因位置而定

16、的，天润别墅的位置较偏僻，均价仅3500/ m2 ； 枫露皇苑的位置及交通条件比较好，均价 6500/褶。5、市场供应量分析此区域目前在建的新项目不多，但在售的项目基本上都有后期建设， 仅这次调查 项目的后期供应量就有26万褶。6、销售周期及销售率分析根据调查可以看出，此区域项目的销售周期最短的是枫露花园（销售率90%）和上潞园（80%,二项目都是从2000年开始销售的，枫露花园销售了9万褶，上潞园销售了 7万褶，平均每年销售4万或5万平方米，华龙小区（90%是最早 销售的（ 1995年），目前共销售了 30万褶，平均年销售4万nf,其它的项目虽 然销售周期不同，但平均年销售面积与前两项目基本相同，万褶。由于此区域的项目7）稍好一点，大概每年能够销售90%丛林庄小区（面对的消费群体是大众百姓， 所以房屋销售非常有市场， 开发面积如果不是很大，基本上是盖完楼就可以卖掉，所以大多现房或准现房的销售率很高。7、广告宣传分析此区域项目的宣传方式比较一致， 每个项目都有路牌 （从县城一直指到项目所在地） ；由于房价低，广告投入也不大，一般只在报纸上打很小一块广告（分栏广告） ，还有的在市区内设有售楼部，发小宣传单。4、 地区优势分析此区域内的房地产项目的优势可以总结出以下结论： 价格