土地增值税法讲座

1、n尚可文：重庆工商大学尚可文：重庆工商大学财政金融学院教授。主财政金融学院教授。主讲财政学、中国税制、讲财政学、中国税制、政府经济学等课程。出政府经济学等课程。出版著作三部，发表论文版著作三部，发表论文5050多篇，获得国家税务多篇，获得国家税务总局科研成果一等奖总局科研成果一等奖1 1项，省部级科研成果二项，省部级科研成果二等奖等奖1 1项，三等奖项，三等奖3 3项，项，省级教学成果奖省级教学成果奖1 1项。项。兼任多家省级财政、税兼任多家省级财政、税务学会理事。务学会理事。土地增值税专题讲座n土地增值税基本状况n土地增值税清算制度n土地增值税的改革第一节第一节 土地增值税基本状况土地增值税

2、基本状况一、概述一、概述（一）开征的意义（一）开征的意义 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。 1、有利于构建合理的房地产税收体系。有利于构建合理的房地产税收体系。 2、有利于政府对房地产市场的宏观调控。有利于政府对房地产市场的宏观调控。 3、遏制炒卖土地的行为，促进土地的有效开发和充分利用。遏制炒卖土地的行为，促进土地的有效开发和充分利用。 4、调节房地产开发商的投资方向，改善商品房开发结构。、调节房地产开发商的投资方

3、向，改善商品房开发结构。 5、为城市建设和廉租房的建设提供资金来源。、为城市建设和廉租房的建设提供资金来源。以转让房地产取以转让房地产取得的增值额为征得的增值额为征税对象税对象 征税面比较广征税面比较广采用扣除法和评采用扣除法和评估法计算增值额估法计算增值额实行超率累进税实行超率累进税率率 凡发生应税行为的单位和个人凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳土地或兼营房地产业务，均有缴纳土地增值税的义务。增值税的义务。 每发生一次转让行为，就应根每发生一次转让行为，

4、就应根据每次取得的增值额征一次税。据每次取得的增值额征一次税。 实行按次征收实行按次征收增值额增值额，是纳税人转让房地产，是纳税人转让房地产的收入减去税法规定准予扣除的收入减去税法规定准予扣除项目金额后的余额。项目金额后的余额。二、基本制度二、基本制度纳税人：纳税人： 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，即转让房地产并取得收入的单位和个着物，即转让房地产并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。人为土地增值税的纳税人。有四个特点有四个特点： 1、不论法人与自然人；、不论法人与自然人； 2、不论经济性质；、不论经济性质； 3、不论内外资企业；、不论内外

5、资企业； 4、不论部门。、不论部门。第一节土地增值税基本状况n举例n下列单位中，属于土地增值税纳税人的有（）nA.建造房屋的施工单位 nB.中外合资房地产公司nC.出售国有土地使用权的事业单位nD.房地产管理的物业公司 征税范围 n一、征税范围一、征税范围n（一）转让国有土地使用权n（二）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让n【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。n注意：n1、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不属于应税对象范围。n2、我国土地的所有权不能转让，转让的只是使用权销售销售新建房新建房征税范围征税范围转让转让二手房二手房直接转让

6、土直接转让土地使用权地使用权n二、征税范围的界定二、征税范围的界定n是否确定为土地增值税的征税范围，需要同时满足下面三个标准：n（一）（一）使用权是否为国家所有使用权是否为国家所有p必须是国有土地使用权的转让，集体土地使用权不得转让。将集体土地转让的，应在有关部门处理、补办土地征用或出让手续变为国家所有之后，再纳入土地增值税的征税范围。n（二）土地使用（二）土地使用权权、建筑物及其附着物产权、建筑物及其附着物产权是否发生转让是否发生转让（二级市场的转让）。p注意：一级市场（即国家转让）出让行为是国家转让，不纳税；二级市场转让（即再转让）要纳税。n（三）转让房地产是否取得收入（三）转让房地产是否

7、取得收入p收入指的是货币收入、实物收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。p只有取得收入的转让行为才纳入课税对象范围。n三、若干具体情况的规定三、若干具体情况的规定n（一）以出售方式转让的（一）以出售方式转让的p1 1、购买者缴纳土地出让金后，不进行开发，而只是、购买者缴纳土地出让金后，不进行开发，而只是将生地变熟地将生地变熟地( (通水、通电、通路、平整通水、通电、通路、平整) )再将空地卖再将空地卖出去出去应纳入征税范围应纳入征税范围 p2 2、取得土地后进行房地产开发后出售，既发生产权、取得土地后进行房地产开发后出售，既发生产权转让又取得了收入，应纳入征税范围。转让又取得了收入，

8、应纳入征税范围。p3 3、存量房地产的买卖。既发生产权转让又取得了收、存量房地产的买卖。既发生产权转让又取得了收入，应纳入征税范围，原土地使用权无偿划拨的，还入，应纳入征税范围，原土地使用权无偿划拨的，还应补交土地出让金。应补交土地出让金。n（二）（二）以继承、赠与方式转让房地产的以继承、赠与方式转让房地产的n继承继承：原所有人未取得收入，不属于征税范围：原所有人未取得收入，不属于征税范围n赠与赠与：未取得收入，不属于征税范围：未取得收入，不属于征税范围n“赠与赠与”仅指如下情况：仅指如下情况：p1 1、房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠、房产所有人、土地使用权所有人将房屋产

9、权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。与直系亲属或承担直接赡养义务人的。p2 2、房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会、房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。他社会福利、公益事业的。 n（三）房地产的出租（三）房地产的出租p出租人虽取得了收入，但没发生产权、使用权转让，因此不属出租人虽取得了收入，但没发生产权、使用权转让，因此不属于征税范围。于征税范围。n（四）房地产的抵押（四）房地产的抵押p在抵押期间不征收土地增值税，对

10、于以房地产抵债而发生房地在抵押期间不征收土地增值税，对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入征税范围。产权属转让的，应列入征税范围。n（五）房地产的交换（五）房地产的交换p这种行为既发生了产权转移，又取得了实物形态的收入，属于这种行为既发生了产权转移，又取得了实物形态的收入，属于征税范围。征税范围。p但对个人之间互换自有居住用房地产的，经核实可但对个人之间互换自有居住用房地产的，经核实可免征免征土地增土地增值税。值税。n三、若干具体情况的规定三、若干具体情况的规定n（六）（六）以房地产投资、联营的以房地产投资、联营的p将房地产转让到所投企业中时，暂免征收（因为是将所有权转换成了股权，并获

11、取收益，并没有完全转让）；对投资企业、联营企业将上述房地产再转让的，应征收。n（七）合作建房（七）合作建房p对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。n（八）企业兼并转让房地产（八）企业兼并转让房地产p在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。n三、若干具体情况的规定三、若干具体情况的规定n（九）房地产的代建房行为不属于征税范围（九）房地产的代建房行为不属于征税范围 n（十）重新评估增值的，不属于征税范围（十）重新评估增值的，不属于征税范围n原因：产权没有转让 n简单总结：只要发生了产权转

12、让、取得了收入就要征税，个人换房免征，自建自用免征，用于投资免征。n举例：1.下列各项中，应征收土地增值税的是（）。nA.赠予社会公益事业的房地产nB.个人之间互换自有居住用房地产nC.抵押期满权属转让给债权人的房地产nD.兼并企业从被兼并企业得到的房地产n三、若干具体情况的规定三、若干具体情况的规定 (1)(1)以房地产进行投以房地产进行投资、联营资、联营 投资、联营的一方以土地投资、联营的一方以土地( (房地产房地产) )作价入股进行投资或作作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征收土地增值税；投资、联营企业若将为联营条件的，暂免征收土地增值税；投资、联营企业若将上述房地产再转让的，属于征

13、收土地增值税的范围。上述房地产再转让的，属于征收土地增值税的范围。 (2)(2)合作建房合作建房 建成后分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，属于征收土地增值税的范围。属于征收土地增值税的范围。 (3)(3)企业兼并转让房企业兼并转让房地产地产 暂免征收土地增值税暂免征收土地增值税 (4)(4)交换房地产交换房地产 应当征收土地增值税的范围。但对个人之间互换自有居住应当征收土地增值税的范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，可以免征土地增值税。用房地产的，可以免征土地增值税。 (5)(5)房地产抵押房地产抵押 抵押期间不征收土地增值

14、税。待抵押期满后，视该房地产抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。是否转移产权来确定是否征收土地增值税。 (6)(6)房地产出租房地产出租 不属于征收土地增值税的范围不属于征收土地增值税的范围 (7)(7)房地产评估增值房地产评估增值 不属于征收土地增值税的范围不属于征收土地增值税的范围 (8)(8)国家收回国有土国家收回国有土地使用权，征用地上地使用权，征用地上建筑物及附着物建筑物及附着物 免征土地增值税免征土地增值税 属于土地增值税的征税范围的情况（应征）不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）（1）出

15、售国有土地使用权（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的（3）存量房地产买卖（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）（6）投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资（7）投资联营后将投入的房地产再转让的（8）合作建房建成后转让的（1）房地产继承（无收入）（2）房地产有条件的赠与（无收入）（3）房地产出租（权属未变）（4）房地产抵押期内（权属未变）（5）房地产的代建房行为（权属未变）（6）房地产重新评估增值（无权属转移）（1）个人互换自有居住用房地产（2）合作建房建成后按比例分房自用（3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业（4）企业

16、兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中（5）国家征用收回的房地产（6）个人转让居住满五年以上的房地产（7）建造普通标准住宅出售（符合条件）n2.下列各项，不属于土地增值税征税范围的有（ ）nA.以房地产抵债而尚未发生房地产产权转让的nB.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的nC.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的nD.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的nC属于土地增值税的征税范围，但暂免征。n3、下列各项中，应当征收土地增值税的是（ ）n nA、公司与公司之间互换房产 nB、房地产开发公司为客户代建房产 nC、兼并企业从被兼并企业取得房产 nD、双方合作建房后按比

17、例分配自用房产n没有发生房屋产权的转移n属于是免缴土地增值税的情况；n没有发生房屋土地的转让业务税率n四级超率累进税率增值额占扣除项目金额比例 税率速算扣除系数 150%以下（含50%） 30% 0 2超过50%100%（含100%） 40% 5% 3超过100%200%（含200%） 50% 15% 4200%以上 60% 35% 应税收入与扣除项目的确定n一、应税收入一、应税收入p主要包括货币收入、实物收入和其他收入p其他收入指的是取得的无形资产或者具有财产价值的权利（专利权、商标权）n二、扣除项目的确定二、扣除项目的确定p由于土地增值税是对土地的增值额课征的一种税n增值额销售收入可扣除项

18、目金额n因此扣除项目的确定就非常重要了n按照暂行条例和实施细则的规定，可以扣除的项目组要包括六大类：n（一）基本扣除项目之一（一）基本扣除项目之一取得土地使用取得土地使用权支付的金额权支付的金额p1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款：n 以转让方式取得土地使用权的，是实际支付的地价款；n其他方式取得的，为支付的土地出让金。n2.按国家统一规定交纳的有关登记、过户手续费。n举例：在计算土地增值税应纳税额时，纳税人为取得土地使用权支付的地价款准予扣除。这里的地价款是指（ ）nA.以协议方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金nB.以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款nC.以拍卖方式取

19、得土地使用权的，为支付的土地出让金nD.以行政划拨方式取得的土地使用权变更为有偿使用的，为补交的土地出让金（二）基本扣除项目之二房地产开发成本n1、土地征用及拆迁补偿费、土地征用及拆迁补偿费n2、前期工程费：规划、设计、可行性研究以及三通一、前期工程费：规划、设计、可行性研究以及三通一平平n3.建筑安装工程费建筑安装工程费n4.基础设施费基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污等工程发生的支出供气、排污等工程发生的支出n5.公共配套设施费公共配套设施费n6.开发间接费用开发间接费用直接组织、管理开发项目发生的直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资

20、、职工福利费、折旧费、修理费等费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费等n前面这两项为基本扣除项目前面这两项为基本扣除项目n（三）房地产开发费用（三）房地产开发费用n管理费用、销售费用、财务费用管理费用、销售费用、财务费用不能据实扣除，应按不能据实扣除，应按标准扣除标准扣除n第一种情况：第一种情况：财务费用中的利息支出能够按转让房地产项财务费用中的利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融证明的目计算分摊并能提供金融证明的p1、财务费用可以据实扣除，但最高不能超过按照商业银行同类同、财务费用可以据实扣除，但最高不能超过按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息额期贷款利率计算的利息额p2、

21、其它费用：在基本扣除项目的、其它费用：在基本扣除项目的5%以内计算扣除以内计算扣除 (具体标准由省具体标准由省级政府掌握级政府掌握)n房地产开发费用扣除总额利息基本扣除项目房地产开发费用扣除总额利息基本扣除项目5% n第二种情况：第二种情况：财务费用中的利息支出不能财务费用中的利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融证明的融证明的p基本扣除项目的基本扣除项目的10%以内计算扣除以内计算扣除n房地产开发费用扣除总额基本扣除项目房地产开发费用扣除总额基本扣除项目10% n（三）房地产开发费用（三）房地产开发费用n举例：举例：n支付的地价款为支付的地价款

22、为280万元，开发成本为万元，开发成本为520万元，万元，第一种情况：其他开发费用扣除数额不得超过第一种情况：其他开发费用扣除数额不得超过40万元，即（万元，即（280+520）5%，利息按实际发，利息按实际发生数扣除。生数扣除。n第二种情况：房地产开发费用总扣除限额为第二种情况：房地产开发费用总扣除限额为80万元，即万元，即( (280+520)10%，超限额部分不得扣，超限额部分不得扣除。除。n【例题计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该

23、省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。该企业允许扣除的房地产开发费用是多少？n【答案】该企业允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）5%=650（万元）。（四）与转让房地产有关的税金n税金是指营业税、城市维护建设税、印花税、税金是指营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加教育附加n1、非房地产开发企业扣、非房地产开发企业扣“三税一费三税一费”：营业：营业税税5%、城市维护建设税、城市维护建设税7%5%1%、教育、教育费附加费附加3%、印花税、印花税0.5 可扣除。可扣除。n2、房地产开发企业只能扣、房地产开发企业只能扣“两税一费两税一费”：印：印花税因列入

24、管理费用中，故不许扣除花税因列入管理费用中，故不许扣除企业状况可扣除税金详细说明房地产开发企业（1）营业税（2）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%（2）由于印花税（0.5）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除非房地产开发企业（1）营业税（2）印花税（3）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额；营业税税率为5%（2）印花税税率为0.5（产权转移书据）n举例：n房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项

25、目时，允许单独扣除的税金是（ ）（2005）nA.营业税、印花税 nB.房产税、城市维护建设税nC.营业税、城市维护建设税nD.印花税、城市维护建设税（五）财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让）n从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）20%n【提示提示】p1此项加计扣除针对房地产开发企业有效，此项加计扣除针对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策；非房地产开发企业不享受此项政策；p2取得土地使用权后未经开发就转让的，取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。不得加计扣除。n（六）旧房及建筑物的评估价格（六）旧房及建筑物的评估价格n

26、销售存量房产，即销售旧房可扣除（三种销售存量房产，即销售旧房可扣除（三种情况）情况）n1、能够提供房地产评估价格的，扣除项目、能够提供房地产评估价格的，扣除项目金额为：取得土地使用权所支付的金额金额为：取得土地使用权所支付的金额+旧旧房及建筑物的评估价格（重置成本房及建筑物的评估价格（重置成本x成新度成新度折扣率）折扣率）+转让时缴纳的税金（营业税、城转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税）市维护建设税、教育费附加、印花税）+其其他。他。n举例：n某单位转让一幢位于城区的旧办公楼，原造价400万元，经房地产评估机构评定其重置成本为1200万元，成新度折扣率为七成，转让价格

27、2000万元，支付有关税费500万元，转让项目应纳土地增值税为（）。nA.90万元 B.198万元nC.415万元 D.441万元n评估价格120070%840万元n增值额2000-840-500660n增值率：660134010049.25n应纳土地增值税66030198万元举例：举例：n【例题单选题】（2008年）某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）。nA.400万元 B.14

28、85万元C.1490万元D.200万元n正确答案Bn答案解析转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以扣除的项目有3项：n（1）房屋及建筑物的评估价格重置成本价成新度折扣率1200070%8400（万元）；n（2）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及；n（3）转让环节缴纳的税金=（100008000）5%（1+7%+3%）+100000.05%115（万元）。n增值额转让收入-扣除项目金额=1000084001151485（万元） （六）旧房及建筑物的评估价格n2、不能够提供房地产评估价格，但能提供购房发票金、不能够提供房地产评估价格，但能提供购房发票金额的，扣除项目金额为：

29、额的，扣除项目金额为：n 购房金额购房金额x（1+5%x年限）年限）+转让时缴纳的税金（营转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税）加、印花税）+购房时缴纳的契税购房时缴纳的契税+其他允许扣除金额其他允许扣除金额n 年限年限=实际拥有房地产累计月份实际拥有房地产累计月份/12n注意：国税函注意：国税函2010220号文件规定：号文件规定：计算扣除项目时计算扣除项目时“每年每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满止，每满12个月计一年；超过一年，未满个月计一年；超过

30、一年，未满12个月但超个月但超过过6个月的，可以视同为一年。个月的，可以视同为一年。 （六）旧房及建筑物的评估价格n3、既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税、既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据中华人民共和国税收征收管理法务机关可以根据中华人民共和国税收征收管理法第第35条的规定，实行核定征收。条的规定，实行核定征收。n重庆市地税局发布了重庆市地税局发布了重庆市地方税务局关于调整土重庆市地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告地增值税核定征收率有关问题的公告，从，从2010年年11月月1日日(税款所属期税款所属期)起，房地产开发企业以商品房转让起，房地

31、产开发企业以商品房转让收入收入(含预售收入含预售收入)为计税依据，普通住房核定征收率调为计税依据，普通住房核定征收率调整为整为5%，除普通住房以外的其他开发品核定征收率调，除普通住房以外的其他开发品核定征收率调整为整为6%；个人转让非住宅旧房取得收入，核定征收率；个人转让非住宅旧房取得收入，核定征收率调整为调整为6%。 n 公式：收入额公式：收入额X核定征收率核定征收率=应纳税额应纳税额（七）（七）转让土地使用权n1、对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，计算、对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付

32、的地价款、交纳的有关费用，以及在转让过程中缴纳的税价款、交纳的有关费用，以及在转让过程中缴纳的税金。金。n2、对取得土地使用权后投资资金，将生地变为熟地转、对取得土地使用权后投资资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的本再加计开发成本的20%以及在转让过程中缴纳的税以及在转让过程中缴纳的税金。金。n3、不能据实清算，符合核定征收情形的，可适用核定、不能据实清算，符合核定征收情形的，可适用核定征收方式。征收方式。n

33、根据根据清远市地方税务局关于调整土地清远市地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告增值税核定征收率的公告（2010年第年第3号）第一条第一项的规定：工业用地核号）第一条第一项的规定：工业用地核定征收率为定征收率为5%，非工业用地，非工业用地5.5%。n 收入额收入额X核定征收率核定征收率=应纳税额应纳税额【难点归纳难点归纳1 1】从不同转让标的看从不同转让标的看扣除项目的差异。扣除项目的差异。n新建房地产转让时可扣除：1取得土地使用权所支付的金额；2房地产开发成本；3房地产开发费用；4与转让房地产有关的税金；5财政部规定的其他扣除项目。n存量房地产转让时可扣除：1取得土地使用权所支付的金额

34、；4与转让房地产有关的税金；6旧房及建筑物的评估价格。【难点归纳难点归纳2 2】从不同转让主体的不同转让从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异。行为看扣除项目的差异。企业情况转让房地产情况可扣除项目房地产开发企业转让新建房1取得土地使用权所支付的金额2房地产开发成本3房地产开发费用纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：最多允许扣除的房地产开发费用=利息（不包括加息、罚息）+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成

35、本）10%以内4与转让房地产有关的税金营业税；城建税和教育费附加5财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）20%非房地产开发企业转让新建房1取得土地使用权所支付的金额2房地产开发成本3房地产开发费用4与转让房地产有关的税金营业税；印花税；城建税和教育费附加各类企业转让存量房1取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用2房屋及建筑物的评估价格评估价格重置成本价成新度折扣率 3转让环节缴纳的税金营业税；印花税；城建税和教育费附加各类企业单纯转让未经开发的土地1取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳

36、的有关费用2转让环节缴纳的税金应纳税额的计算n一、增值额的确定一、增值额的确定n增值额土地增值税计税依据n土地增值额=转让收入扣除项目金额n对于纳税人有下列情形之一的，按房地产评估价计算征收。p1、隐瞒、虚报成交价的p2、提供扣除金额不实的，p3、转让成交价低于评估价又无正当理由的。n按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值额时，应按照（）（2001）nA.税务部门估定的价格扣除nB.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除nC.房地产评估价格扣除nD.房地产原值减出30%后的余值扣除举例：二、应纳税额的计算方法n应纳税额=(每级距的土地增值额适用税率)n或:n应纳税

37、额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数 n举例：n1.某房地产开发企业开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以每平方米4,000元价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费170万元，请问如何缴纳土地增值税。n解析：n第一步，计算商品房销售收入第一步，计算商品房销售收入n 400010000=4,000万 n第二步，计算扣除项目金额第二步，计

38、算扣除项目金额n1、购买土地使用权费用：300万元n2、开发土地、新建房及配套设施的成本：n1500元10000平方米1500万元 n3、房地产开发费用n因为未按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：n（3001500）10180万元，n4、计算其他扣除n（3001500）20180020360万元n5、税金：170万元 n扣除项目金额300+1500+180+360+1702510万元n第三步，计算增值额第三步，计算增值额n增值额商品房销售收入扣除项目金额n 400025101490万元n第四步，确定增值率第四步，确定增值率n增值率1490251010059.36 n增值

39、率超过扣除项目金额50，未超过100n第五步，计算土地增值税税额第五步，计算土地增值税税额n土地增值税税额增值额40扣除项目金额5n14904025105470.50万元n2.某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元（经税务机关批准可全额扣除），与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为（）。nA.180万元 B.240万元nC.300万元 D.360万元 n3.某工业企业2003年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴

40、纳与转让办公楼相关的税金277.5万元（其中印花税金2.5万元）。该企业应缴纳土地增值税（）（2004）nA、96.75万元 B、97.50万元nC、306.75万元 D、307.50万元n扣除项目金额3700+277.53977.5万元n土地增值额5000-3977.51022.5万元n增值率1022.53977.510026n应纳土地增值税1022.530306.95万元n注意：印花税金是否可以扣除？n4.2004年，某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收人1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息

41、；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售商品房应缴纳的土地增值税为（）（2005）nA.2256.5万元 B. 2445.5万元nC.3070.5万元 D. 3080.5万元 土地增值税计算举例土地增值税计算举例n例例2 2：一家设在开发区的非房地产开发单位，建造并出售：一家设在开发区的非房地产开发单位，建造并出售了一幢写字楼，取得收入了一幢写字楼，取得收入50005000万元，并按税法规定缴纳万元，并按税法规定缴纳了有关税费了有关税费( (营业税税率营业税税率5%5%，城建税税率，城建税税率7%7%，印花税税率

42、，印花税税率55。，教育费附加征收率。，教育费附加征收率3%)3%)。该单位为建此楼支付地。该单位为建此楼支付地价款价款600600万元，投入的房地产开发成本为万元，投入的房地产开发成本为15001500万元，房地万元，房地产开发费用为产开发费用为400400万元，其中：利息支出万元，其中：利息支出240240万元万元( (能够按能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明) )，但比银，但比银行的同期同类贷款利率计算的利息多出行的同期同类贷款利率计算的利息多出3030万元，其他开万元，其他开发费用发费用160160万元。另知该单位所在地政府规定的房地

43、产开万元。另知该单位所在地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为发费用的计算扣除比例为3%3%。请计算该单位出售写字楼。请计算该单位出售写字楼应缴纳土地增值税税额是多少应缴纳土地增值税税额是多少? ? 土地增值税计算举例土地增值税计算举例n(1)转让收入=5000(万元) n(2)扣除项目金额：n取得土地使用权支付的地价款=600(万元)n建造房地产的开发成本=1500(万元)n建造房地产的开发费用 =(240-30)+(600+1500)3%=273(万元)n与转让项目有关的税金=50005%(1+7%+3%)+50005=277.5(万元)n扣除项目金额合计=600+1500+273+2

44、77.5=2650.5(万元)n(3)增值额=5000-2650.5=2349.5(万元)n(4)增值额与扣除项目金额的比率=2349.5/2650.5100%89%n(5)应纳土地增值税税额n应纳税额=2349.540%-2650.55%=807.275(万元) n【例题步骤型计算】李某系某市居民，于2005年2月以50万元购得一临街商铺，同时支付相关税费l万元，购置后一直对外出租。2008年5月，将临街商铺改租为卖，以80万元转让给他人，经相关评估机构评定，房屋的重置成本价为70万元，成新度折扣率为80。n要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。（2009年原制度）

45、n（1）李某转让商铺应缴纳的营业税、城建税、教育费附加。n（2）李某转让商铺应缴纳的印花税。n（3）李某转让商铺应缴纳的土地增值税。 n（4）略。n【答案】n（1）营业税、城建税和教育费附加（8050）5%（17%3%）1.65（万元） n（2）印花税800.05%0.04（万元）n（3）可扣除项目7080%1.650.0457.69（万元）n增值额8057.6922.31（万元）n增值率22.31/57.6938.67%50%n土地增值税22.3130%6.69（万元）税款计算典型案例税款计算典型案例n1、商品房整体销售、商品房整体销售n某房地产开发公司出售房地产收入为某房地产开发公司出售房

46、地产收入为160万元，万元，经税务机关认定的扣除项目金额为经税务机关认定的扣除项目金额为50万元。请万元。请计算该单位应纳的土地增值税税额。计算该单位应纳的土地增值税税额。n答案：答案：p第一步，计算增值额第一步，计算增值额:n16050110(万元万元)p第二步，计算增值额占扣除项目金额的第二步，计算增值额占扣除项目金额的%:n11050100%220%p第三步，计算应纳税额第三步，计算应纳税额:n11060%5035%6617.548.5(万元万元)n该单位应纳的土地增值税为该单位应纳的土地增值税为48.5万元。万元。税款计算典型案例税款计算典型案例n2、成片开发，分块销售、成片开发，分块

47、销售n某房产开发公司建造小区出售，共建造十五栋商品楼某房产开发公司建造小区出售，共建造十五栋商品楼用于居住，现已全部竣工，可售总建筑面积为用于居住，现已全部竣工，可售总建筑面积为60 000平方米，总投资费用平方米，总投资费用(扣除项目扣除项目)如下。如下。200年年9月份售月份售出了出了3栋商品楼，建筑面积为栋商品楼，建筑面积为12 000平方米，售价为平方米，售价为960万元，销售税金万元，销售税金53万元。请计算该房产开发公司万元。请计算该房产开发公司200年年9月份应缴纳的土地增值税税额。月份应缴纳的土地增值税税额。n投资费用：购耕地投资费用：购耕地90亩亩180万元；缴纳耕地占用税万

48、元；缴纳耕地占用税27万元；十五栋商品楼造价万元；十五栋商品楼造价1,680万元；副食店、万元；副食店、百货店百货店20万元；补偿费万元；补偿费85万元；幼儿园万元；幼儿园20万元；万元；供水设施供水设施30万元；公共厕所万元；公共厕所(四个四个)15万元；公用万元；公用自行车棚自行车棚(四个四个)20万元；园林绿化万元；园林绿化20万元。合计金额万元。合计金额2097万元。万元。税款计算典型案例税款计算典型案例n答案：答案：n第一步，计算增值额第一步，计算增值额p允许扣除项目金额允许扣除项目金额(出售商品房部分的建筑面积出售商品房部分的建筑面积全部商品全部商品房的建筑面积房的建筑面积)全部扣

49、除项目的金额全部扣除项目的金额(12 00060 000)20970.22097419.4(万元万元)p增值额增值额960419.4540.6(万元万元)n第二步，计算增值额占扣除项目金额的比例第二步，计算增值额占扣除项目金额的比例p增值率增值率540.6419.4100%128.90%n第三步，计算应纳税额第三步，计算应纳税额p该房产开发公司的增值额占扣除项目金额的百分比为该房产开发公司的增值额占扣除项目金额的百分比为128.90%，适用第三级次适用第三级次50%的税率，速算扣除率为的税率，速算扣除率为15%p540.650%419.415%270.362.91207.39(万元万元)n该房

50、产开发公司该房产开发公司200年年9月应缴纳的土地增值税税额月应缴纳的土地增值税税额为为207.39万元万元税款计算典型案例税款计算典型案例n3、竣工前整体销售、竣工前整体销售n某房产开发公司建设一栋商品楼住宅，尚未竣工，就已售给一外单位，合同售价为450万元，商品楼预算成本费用为180万元；三个月后，商品楼建成交付使用，实际成本费用为215万元。请计算该公司应缴纳的土地增值税税额。n此例题先按预算成本计算应纳土地增值税额，然后再按实际成本进行清算。n第一步，计算增值额第一步，计算增值额p用预算成本计算增值额为：用预算成本计算增值额为：450180270(万元万元)p用实际成本计算增值额为：用

51、实际成本计算增值额为：450215235(万元万元)n第二步，计算增值额占扣除项目金额的第二步，计算增值额占扣除项目金额的%p用预算成本计算为：用预算成本计算为：270180100%150%p用实际成本计算为：用实际成本计算为：235215100%109.3%n第三步，计算应纳税额第三步，计算应纳税额p该房产开发公司增值额占扣除项目金额的百分比用预算成本该房产开发公司增值额占扣除项目金额的百分比用预算成本计算为计算为150%，用实际成本计算为，用实际成本计算为109.3%，均适用于第三级次，均适用于第三级次50%的税率，速算扣除率为的税率，速算扣除率为15%。p1.用预算成本计算应预缴税额为：

52、用预算成本计算应预缴税额为：27050%18015%13527108(万元万元)p2.用实际成本计算应纳税额为：用实际成本计算应纳税额为：23550%21515%117.532.2585.25（万元）（万元）p3清算土地增值税清算土地增值税=85.2510822.75(万元万元)n该房产开发公司签订合同售房时按商品房预算成本计该房产开发公司签订合同售房时按商品房预算成本计算应预缴土地增值税为算应预缴土地增值税为108万元；商品房竣工后，按实万元；商品房竣工后，按实际成本计算应退土地增值税际成本计算应退土地增值税22.75万元。万元。4、【关系加分摊型计算方法归纳关系加分摊型计算方法归纳】用公式

53、表示：用公式表示：扣除项目金额扣除项目金额= =扣除项目的总金额扣除项目的总金额转让比例转让比例n【例题例题计算题计算题】位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，楼，2007年发生的相关业务如下：年发生的相关业务如下：n（1）按照国家有关规定补交土地出让金）按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关税费万元，缴纳相关税费160万元；万元；n（2）写字楼开发成本）写字楼开发成本3000万元，其中装修费用万元，其中装修费用500万元；万元；n（3）写字楼开发费用中的利息支出为）写字楼开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构万元

54、（不能提供金融机构证明）；证明）；n（4）写字楼竣工验收，将总建筑面积的）写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取销售，签订销售合同，取得销售收入得销售收入6500万元；将另外万元；将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收的建筑面积出租，当年取得租金收入入15万元。万元。n（其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定（其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。）的高限计算扣除房地产开发费用。）n要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数：计

55、数：n（1）企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额；）企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额；n（2）企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额；）企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额；n（3）企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额；）企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额；n（4）企业计算土地增值税时应扣除的有关税金；）企业计算土地增值税时应扣除的有关税金；n（5）企业应缴纳的土地增值税；）企业应缴纳的土地增值税；n（6）企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加；）企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加；n（7）企业应缴纳的房产税。

56、（）企业应缴纳的房产税。（2008年）年）n【答案及解析答案及解析】这是近年土地增值税的命题风格，本题考核了完工这是近年土地增值税的命题风格，本题考核了完工项目已售与未售的成本分摊，也考到了土地增值税与营业税、城建项目已售与未售的成本分摊，也考到了土地增值税与营业税、城建税和教育费附加、印花税的关系。税和教育费附加、印花税的关系。n（1）应扣除的土地使用权扣除额）应扣除的土地使用权扣除额=（4000+160） 12=2080（万（万元）元）n（2）应扣除的开发成本扣除额）应扣除的开发成本扣除额=300012=1500（万元）（万元）n（3）应扣除的开发费用扣除额）应扣除的开发费用扣除额=（41

57、60+3000）10%12=358（万元）（万元）n（4） 应扣除的相关税金应扣除的相关税金=65005%（1+7%+3%）+65000.5 =357.5+3.25=360.75 （万元）（万元）n当题目中出现当题目中出现“合同合同”字样，就要考虑印花税。这是本题的主要陷字样，就要考虑印花税。这是本题的主要陷阱之所在。阱之所在。n（5）应扣除的费用总额）应扣除的费用总额=2080+1500+358+360.75=4298.75 （万元）（万元）n增值比例增值比例=（6500-4298.75）4298.75100%=2201.25/4298.75100%=51.21% n适用适用40%的税率，速

58、算扣除系数的税率，速算扣除系数5%。n应纳土地增值税额应纳土地增值税额=2201.2540%-4298.755%=665.56（万元）（万元）n（6）企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加）企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加n=（6500+15）5%（1+7%+3%）=325.75 （1+7%+3%）=358.33（万元）（万元）n（7）应纳房产税）应纳房产税=1512%=1.8（万元）。（万元）。税收优惠n1、纳税人建造普通住宅出售时，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征；增值额超过扣除项目金额20%的，就其全部增值额计税。n2、对个人转让房地产(自用住房)，凡居住满5

59、年或以上的，免征；满3年未满5年的，减半征收；未满3年的，不优惠。n3、因国家建设需要依法征用收回的房地产，免征n4、1994年1月1日前签订的房地产转让合同，无论房地产在何时转让，均免征。 n举例：n1.下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（）（2004）nA、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，减半征收土地增值税nB、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税nC、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税nD、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20的

60、，应就其全部增值额按规定征收土地增值税n2.下列各项中，符合土地值税有关规定的有（）（2005）nA.个人转让居住未满3年的自用住房，按规定计征土地增值税nB.个人转让居住未满1年的自用住房，加征50%的土地增值税nC.个人转让居住满3年未满5年的自用住房，减半征收土地增值税nD.个人转让居住满5年或5年以上的自用住房，免予征收土地增值税n3.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满3年或3年以上的，免于征收土地增值税。（） n下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有( )。（2006）nA.国家机关转让自用的房产nB.税务机关拍卖欠税单位的房产nC.对