泉州晋江世贸中心商务综合体策划报告(上实投资顾问,含平面)2008

1、上海上实置业投资咨询有限公司上海上实置业投资咨询有限公司2008年10月10日泉州|晋江|世贸中心|解决之道|THE DYNASTY WAY 致：晋江航汇实业有限公司国际上流行两种顾问模式，一种是国际上流行两种顾问模式，一种是|守城守城|，另一种是，另一种是|攻城攻城|在国内外新经济形势下，上实采用攻城战略，与开发商共襄盛举。在国内外新经济形势下，上实采用攻城战略，与开发商共襄盛举。There are two typical types of consulting. One is more conservative while the other is more aggressive.SIC

2、Introduce一一上实投资顾问简介上实投资顾问简介Corporate Info上实投资顾问上实投资顾问是上海市政府在香港上市的窗口企业，是上海市最大的国营企业上实投资顾问是上海市政府在香港上市的窗口企业，是上海市最大的国营企业上海实业集上海实业集团（港交所，证券代码团（港交所，证券代码363363）的成员企业，长期为）的成员企业，长期为“上实发展（上交所，证券代码上实发展（上交所，证券代码600748600748）”与与“上实地产上实地产”提供定位策划、租售代理、企划推广等相关服务的房地产专业顾问企业。提供定位策划、租售代理、企划推广等相关服务的房地产专业顾问企业。 Shanghai Sh

3、angshi Real Estate Investment Consultant Co., Ltd. (SIC)，a subsidiary of Shanghais biggest state-owned enterprise-Shanghai Industrial Investment (Holdings) Co., Ltd. (SIIC)registered in Hong Kong in July,1981(code:363),has been providing real estate positioning, leasing services, project scheming an

4、d promoting for other subsidiaries of SIIC, such as Shangshi Development listed on Shanghai Stock Exchange (code:600748) and Shangshi Real Estate .中国第一家走出国门，走向世界的中国第一家走出国门，走向世界的房地产全程营销房地产全程营销【解决方案解决方案】运营商运营商说明：上海上实置业投资咨询有限公司说明：上海上实置业投资咨询有限公司于2005年开始为中国首个国际地产项目俄罗斯圣彼得堡波罗的海明珠区域开发项目170万平米综合社区提供全程服务，自此成为

5、国内首家走出国门，整合国际资源，具备国际操作水平的营销策划和代理商，在业界声名鹤起。上实的格局上实的格局 SIC /Overview Since 2005,SIC has been serving as a single strategic advisor for the Baltic Pearl Project in Russian St. Petersburg totaling about 1.7 million sqm floor area. This practice gives first priority to us to know the business of overseas

6、 clients. 专业的企划经验专业的企划经验 complete specialization in project planning based on extensive operating practices产品力决定市场力，营销业务尤其如此：在长期的服务过程中，上实投资顾问可通过结合众多实际案例、以及上实对市场情况、消费购买力、经营和管理经验的理解，结合独特的文化理念，对产品企划推广、规划和设计等提出综合性建议 丰富的合作资源丰富的合作资源 extensive contacts with brand department stores, supermarket chain stores

7、, hotel management providers, hospitality industry, as well as investment banks, oversea investors租售业绩是检验理论的唯一标准：在长期的项目企划推广与招商服务过程中，上实投资顾问积累了一大批长期合作的战略合作伙伴、品牌与商家资源，如规划、建筑、经营管理和造价咨询等专业公司，我们尤其注重主力店、次主力店及国际品牌客户的积累，包括大卖场、大百货、大餐饮、大娱乐、星级酒店等，此外也与一大批投资商家、投资银行、国内外基金建立了长期合作关系。国际运营理念国际运营理念 operating on a inter

8、national platform and detail oriented房地产项目的成功，须导入全程解决方案的导入：为开发商提供包括定位、开发模式与投资研究、引进战略投资及合作伙伴、招商及营销代理的全程解决方案，通过站立在一定的高度上，导入国际先进的商业运营理念，注重细节的把握和处理，将着眼点落脚于项目及开发商品牌的建立、以及长期运营，确保可持续发展的成功。 0度磨合度磨合 no communications gap between our client and us since most of our staff used to work for real estate developer

9、s立场决定地位，上实注重了解开发商和投资者的想法：上实投资顾问的中高层专业顾问均具有丰富的开发商专业工作背景，决定了我们的工作必须立足于实践经验，充分考虑市场可行性、投资可行性和技术可行性，区别于大多数顾问公司蜻蜓点水型的服务模式。上实的战术 SIC / Strengths6本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-内容纲要内容纲要贰篇：价值寻根贰篇：价值

10、寻根叁篇：营销策略叁篇：营销策略【序序】肆篇：企划推广肆篇：企划推广伍篇：平面表现伍篇：平面表现陆篇：业务执行陆篇：业务执行壹篇：营销背景壹篇：营销背景【结语结语】美国次贷越陷越深，国内信贷紧缩不缓，经济增长被迫放缓，通货膨胀阴霾不散购房者持续观望，今年上半年，地产市场首次出现了自1998年以来销售面积和销售额同时下降的情况，有些城市甚至进入成交量和均价大幅下跌的困境国内地产的冬季来得很突然，突然地让那些限死在“不上市就上吊”的困境者，被商业银行要求提前还贷者，2007年不惜血本疯狂拿地后储备规模急速膨胀者，举债能力脆弱净负债率偏高者，短期借款比重占总借款比重过高者，开发区域单一者等等，都很容

11、易在这个冬天中被冻伤，甚至被冻死。当下，在国内地产市场这口“大锅里”，“大鱼”者有些正忙着吞并“小鱼小虾”；而大部分“小鱼小虾”正忙于求生，但无论大鱼小鱼似乎都对宏观经济和调控政策共同煎熬下的旺火无可奈何。究其原因，处在锅里的鱼虾们永远都只有被烹食的命，只有在水里，鱼跟虾才能自在畅游本次概念策划仅根据上实顾问对于本案的初步理解展开撰写，由于时间较紧，对项目具体情况缺乏深入了解，且未得到正式委托，难免存在部分瑕疵和不足，望予以斧正。上实将在得到航汇实业的正式委托后展开正式深入策划。在锅里还是在水里？在锅里还是在水里？【序序】8本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限

12、公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-上实的策略，力求区别于传统策划公司及固定模式因为市场在变，游戏规则在变。洞察市场的变化，是一切工作的前提。上实顾问，在探索市场变化的过程中不断求索，寻求制胜之道。9本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园

13、C栋222室TELFAX-021-壹篇：营销背景壹篇：营销背景10本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-n 本案计划总投资17亿人民币，以商务办公、贸易服务、会议服务及酒店餐饮为主要功能，配以高级公寓、休闲健身、零售等功能区域，目标是建成泉州新区地标型建筑。n 为了实现物业的建设目标，本案先被冠以“世贸中心”这一极具知名度的

14、名称，以期能够支撑项目的形象。n 本案定位之初便希望能够挪借美国原世贸中心在国际的知名度，为项目发展造势。n 但是，一个规模达二十万的综合性商务项目的顺利开发，除了借用一个好的概念和名称之外，还需要些什么？这是本报告试图探讨的核心问题。 世贸中心：世贸中心：除了好的概念，我们还需要什么除了好的概念，我们还需要什么11本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021

15、-n 曼哈顿CBD是纽约市发展的催化剂，1979年有277家日本公司、213家英国公司、175家法国公司、80家瑞士公司及许多其它国家公司在纽约市设立分支机构；n 曼哈顿CBD的住宅和商业用房的成交额，占美国房地产市场中此类用房成交额的40%；美国21%的电话是从纽约打出的；n 曼哈顿的地产估价约占纽约市地产估价总额的53%；曼哈顿地区经济增长量占纽约市总经济增长量的82%；纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院、格林威治街和第五大街等都集中在曼哈顿；n 华尔街集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口

16、，成为世界上就业密度最高的地区。首先得审视一下首先得审视一下美国原世贸中心的发展依托环境：曼哈顿！美国原世贸中心的发展依托环境：曼哈顿！12本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-n 本项目位于晋江池店镇，地处晋江南岸，与市政府规划区域东海片区隔江相望。2005年经济总量达1623亿元，在全国同级别城市排行第九，居福建省第一。n 泉州有5个县进入全国经济

17、百强县，数量全国第一。n 泉州有七匹狼、九牧王、安踏、安尔乐、心相印、富贵鸟、柒牌、利郎、劲霸、亲亲、福马、特步、金苹果、匹克、金色年华、拼牌、旗牌王、哈德利等数十个中国名牌产品。恒安集团是内地第一家在香港上市的民营企业。n 泉州是中国仅有的几个“国际花园城市”。n 厦门港出口货源80%来自泉州，厦门机场客源70%来自泉州。n 泉州是中国第一侨乡，目前分布在世界90多个国家的泉州籍华侨有600多万人，占全省侨胞总数的76；港澳同胞近70万人，占全省港澳同胞总数的84；台湾同胞中，有44.8约900万人祖籍泉州。他们的财富占海外华人总财富的近三分之一，当中个人资产超l亿美元的数百名，在国际科技文

18、教界较有成就的数千人。本案发展的依托环境本案发展的依托环境【发展依托环境】合适的发展高度定位,是项目发展成败的首要决定条件【发展环境相比】曼哈顿不仅是美国的金融中心，更是全球的金融贸易中心；故此，从两者发展环境对比结果来看本案将发展定位着眼于以福建为主之东南沿海局部区域！14本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-n 原世界贸易中心曾是纽约最高的建筑，是

19、美国强大金融势力的最重要的标志之一。 n 它由纽约和新泽西州港务局集资兴建。大楼于1966年开工，历时7年，1973年竣工以后，以411米的高度作为110层的摩天巨人而载入史册。n 它是由5幢建筑物组成的综合体。其主楼呈双塔形，塔柱边宽63.5米。大楼采用钢结构，用钢7万8千吨，楼的外围有密置的钢柱，墙面由铝板和玻璃窗组成，有“世界之窗”之称。 审视一下美国原世贸中心的建筑品质审视一下美国原世贸中心的建筑品质15本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯

20、。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-本案预期的建筑品质本案预期的建筑品质n 本案主楼高188米，楼层五十层，商务楼楼层二十九层，商业中心楼层七层。n 设计总建筑面积224,009.80，地上建筑面积153,124，地下建筑面积70,885。n 由主楼（国际标准五星级精品酒店、五星级酒店服务式公寓、5A甲级写字楼）、会议中心（会议、商品展示及商业休闲服务）、商务楼、商业中心等四部分组成，具备贸易服务、会议服务、文化交流、酒店餐饮等四大功能。 决定本案未来市场地位的要素决定本案未来市场地位的要素无疑就是本案的支撑点！本案无疑就是本案的

21、支撑点！本案的 支 撑 点的 支 撑 点 / 核 心 价 值 有 哪 些核 心 价 值 有 哪 些17本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-贰篇：价值寻根贰篇：价值寻根18本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵

22、犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-资源世贸中心的核心竞争力垄断资源下的托拉斯市场地位世贸中心所处泉州的产业优势，这是本案的可利用优势；拥有绝好的江景资源，这是本案享受的主要景观资源；此外，本案与新市政中心隔江相望；项目规划、景观及建筑设计等产品方面的高质素，这是本案的自有资源。 世贸中心的核心竞争力世贸中心的核心竞争力托拉斯市场地位托拉斯市场地位托拉斯：托拉斯：英文trust的音译；中文意为垄断，垄断组织的高级形式之一，由许多生产同类商品的企业或产品有密切关系的企业合并组成。旨在垄断销售市场、争夺原料产地和投资范围，加强竞争力

23、量，以获取高额垄断利润。托拉斯主义核心点：托拉斯主义核心点：托拉斯主义的核心是占有强大的资源，为入驻客户提供独特的资源享资源享受平台受平台。 托拉斯主义内涵托拉斯主义内涵20本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-价值寻根之一价值寻根之一发展环境分析发展环境分析城市环境城市环境：在福建省三大中心城市中，泉州经济总量居首位，人均GDP略高于福州，只有厦门4

24、0%；其财政总收入和人均财政收入均低于厦门和福州。泉州财政收入相对有限，对城市建设的支持力度相对不足，城市化率远比温州、宁波低，也远落后于福建省内的厦门和福州。与民营经济同样活跃的温州、宁波、东莞等同类城市相比，泉州的GDP除了略高于温州外，明显落后于宁波、东莞两市。居民及农民的人均收入也明显落后于温州、宁波、东莞等城市。但2005年政府开始重视城市运营，不断加快新区基础配套设施建设投入力度，今后几年城市化进程将提速，未来5年人口城镇化必将快速转移，促使大泉州逐步融合，必将使今后城市储备土地增值，为新区房地产业的发展创造良好机遇。 托拉斯主义核心审视托拉斯主义核心审视21本报告严格保密。仅供青

25、岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-城市环境：城市总体发展规划城市环境：城市总体发展规划 市政府2002年提出环泉州湾城市群发展战略，提出发展建设大泉州的概念，这几年政府城市运营力度开始加强，加大城市规模。大泉州城市群新格局正在逐步形成。环泉州湾城市定位：环泉州湾城市定位：立足省域中心城立足省域中心城市、海峡西岸经济区中部枢纽城市、市、海峡西岸经济区中部枢纽城市、泉州湾工

26、贸旅游港口滨海城市泉州湾工贸旅游港口滨海城市托拉斯主义核心审视托拉斯主义核心审视价值寻根之一价值寻根之一发展环境分析发展环境分析22本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-城市环境总体印象城市环境总体印象： 在泉州产业发达，经济总量高，民营经济活跃，南中国的民营企业主要集散地，为南中国的“民营之都”经济基础雄厚，为福建省最具活力和影响力的三大中心城市之一

27、。 泉州整体经济基础较好，产生了大量的富裕阶层，居民中高端购买力强劲，人们收入处于全国沿海城市中上游发展水平，将为泉州今后的房地产业创造良好的商机。 居民具有闽南浓厚的封建意识，观念相对较为保守，居民小市民意识浓厚、对外来人口较为排斥、本土人员素质参差不齐，整体人文素质尚待提升。城市综合环境导致对人才吸引力不够，缺乏高端的人才和先进的生产力等现状的不足等。 与国内较发达的，同等级别的城市相比，城市化水平明显较低，影响了泉州这几年房地产业的发展建设。 泉州市目前城市化水平落后于工业化水平，中心城区发展落后于经济发展；城市规模、建成区面积与人口规模上明显落后于国内众多同级别的沿海和内陆城市。但这将

28、给泉州今后的房地产业创造良好的发展契机。价值寻根之一价值寻根之一发展环境分析发展环境分析23本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-宏观经济环境宏观经济环境： 两者泉州优越的产业基础，造就了雄厚的经济实力，从1994年开始泉州市经济总量连续11年位居全省首位。2003年GDP全国同级别城市排行第三，2005年经济总量达1623亿元，在全国同级别城市排行第

29、九。2008年上半年，全市经济继续保持持续较快的增长势头，实现生产总值1209.88亿元，增长14.8%。 人均收入增速大于物价涨幅。据统计，2008年全市城镇居民人均可支配收入11054元，比去年同期增长13.3%，增幅提高1.5个百分点。 泉州CPI连续第四个月回落，同比增长4.3%。 城市经济环境是项目发展的基本依托，泉州经济环境的利好使得本城市经济环境是项目发展的基本依托，泉州经济环境的利好使得本案发展具有诸多可借之势。案发展具有诸多可借之势。价值寻根之一价值寻根之一发展环境分析发展环境分析24本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏

30、给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-地产市场宏观环境地产市场宏观环境商品房销售面积波动明显商品房销售面积波动明显2008年1-6月市区商品房供应量显著增加，房地产项目批准上市100.98万平方米,比增102.81%，其中商品住宅上市供应78.35万平方米,比增112.79%。上半年市区商品房销售平稳，销售面积比增10.96%，其中商品住宅销售面积比增21.49%。从2007年以来泉州各季度的供应量与销售量的对比情况看，市场的消化能力呈现减弱

31、态势。 价值寻根之一价值寻根之一发展环境分析发展环境分析25本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-地产市场宏观环境地产市场宏观环境商品房销售价格波动明显商品房销售价格波动明显从下表可知，2008年1-6月全市房地产商品房销售面积为149.93万平方米，同比增加12.3%，全市商品住宅平均销售价格4050元/,比增2.7%。价值寻根之一价值寻根之一发展环

32、境分析发展环境分析26本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-地产市场现实态势地产市场现实态势 房价出现松动，房价出现松动，“变相降价变相降价”风靡市场风靡市场今年1-6月泉州新房销售价格房价略有回落，市区商品房平均销售价格5865元/,同比下降5.07%；其中商品住宅平均销售价格5763元/,同比下降2.81%。市区房价从去年第四季度到今年第二季度分别

33、为6203元/，5948元/和5833元/，每平方下降了近370元。 价值寻根之一价值寻根之一发展环境分析发展环境分析27本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-地产市场现实态势地产市场现实态势 大户型仍占主流住宅供应结构有待改善大户型仍占主流住宅供应结构有待改善根据泉州房地产信息网上发布的信息统计得出，2008年1-6月泉州市区（丰泽鲤城洛江）共批准预

34、售商品住宅4164套。其中90平米以下、90-140平米以及140平米以上三个面积段的套型比例从第一季度的42.7%，29.5%，27.8%变化为30%，23.39%和46.61%。这是由于第二季度开始市区湖景花园、嘉琳广场、西湖1号等大户型项目纷纷取得预售，市场上140平米以上套型数量及比例明显增加。 价值寻根之一价值寻根之一发展环境分析发展环境分析28本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-

35FAX-021-地产市场现实态势地产市场现实态势高端楼盘销售滞缓新区楼盘逆市飘红高端楼盘销售滞缓新区楼盘逆市飘红今年上半年市区有十五个左右的项目取得预售资格开盘销售。在目前这样一个观望氛围浓厚的大背景下，依然有不少项目有着较好的销售业绩，尤其是区位前景向好，面积适中，价位较低的中端项目受到更多市民的青睐。像江南的“明光花园”、东海的“东海湾”、洛江的“嘉琳广场”和“阳光国际广场”等。而中心城区新盘都虽然都传出不错的认购成绩，但实际的签约情况却是大相径庭。价值寻根之一价值寻根之一发展环境分析发展环境分析29本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨

36、询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-高端楼盘销售滞缓新区楼盘逆市飘红高端楼盘销售滞缓新区楼盘逆市飘红项目区域开盘时间成交均价预售套数销售套数去化比例阳光美尔奇6#7#8#洛江1月5日600036911731.71%明光花园1#2#3#5#浮桥1月6日590035322764.31%晖扬花苑市区1月19日84001639658.90%东海湾1#东海1月26日630022617075.22%阳光花园城6#7#8#洛江

37、1月26日 400013012293.85%经典名门1#6#市区2月12日9800981717.35%巴厘印象1#东海2月24日8000843541.67%刺桐明珠1#2#3#市区3月1日86002418434.85%祥光花苑三期5#洛江5月38001397050.36%嘉琳广场6#7#洛江5月17日450037625467.55%阳光国际广场5#洛江5月17日475014013193.57%湖景花园市区5月25日120002453715.10%西湖1号别墅洋房住宅西湖5月25日115001022019.61%西湖印象西湖6月19日72003026.67%鑫源国贸商城商铺东海6月22日1300

38、050011222.40%2008年年1-6月份月份泉州市区典型开泉州市区典型开盘项目去化情况盘项目去化情况价值寻根之一价值寻根之一发展环境分析发展环境分析30本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-商业地产发展放量商业地产发展放量n 随着泉州城市骨架的展开，城区周边板块房地产的开发逐渐增多，且供应量增多的不仅仅是住宅项目。n 据不完全统计，接下来市区商

39、业地产将有超过百万的潜在供应量。n 其中不乏世界500强零售企业的入住和五星级酒店的配套。市区将出现多个集商业、办公、酒店等为一体的商圈以及档次品位较高的休闲娱乐商业街和专业市场。n 泉州的商业地产已经逐步摆脱传统简单底商的开发模式，朝大型商场，商圈化以及专业市场等新的方向发展。 价值寻根之一价值寻根之一发展环境分析发展环境分析商业地产发展放量商业地产发展放量2008年到年到2009年市区年市区各片区典型商业地产各片区典型商业地产 区域项目规模/万备注江南万祥商城11鞋、服、小商品等业态为主的专业批发市场。嘉龙现代城1一站体验式乐购街区福隆星城1.5200多间店面，安置居多桥南D地块66.3商

40、业、办公、五星酒店、至少两家大型零售企业东海鑫源国贸商城8集购物、休闲等为一体多业态的时尚Mall千亿大街10时尚生活中心，大泉州唯一的CEPA零关税项目海景商业街2.4海丝风情商业街全面招商盛世融城商场2.5签约福州永辉超市东海湾20统一招商市区聚鑫商业广场0.8开发以IT产业为主导的专业市场江滨豪园1.7名门时尚1.2集多项功能为一体的文化休闲商业街。百汇财富新世界0.3涂门街老商圈带租约旺铺洛江城东嘉琳广场商场1.9综合性商场阳光国际广场1.8引进大商场城东商城35.7引进世界500强零售企业，国际品牌五星酒店洛江建材物流中心8.6主力店家的招商程序已启动价值寻根之一价值寻根之一发展环境

41、分析发展环境分析32本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-n 近年政府出台的宏观调控措施，其目的在于遏制投机性需求、抑制投资性需求、引导改善性需求、满足一般性需求，保持房价稳定。n 一系列相关房地产市场的宏观调控政策的陆续出台，从一定程度上打压了房地产市场不规范的套利模式，保护了购房者的利益。打击炒作行为，挤出楼市泡沫，房价逐渐企稳成为业内人士的共识。

42、n 房地产市场的调整不可避免，这是楼市回归理性的必然要求。目前泉州的楼市依然身处困境当中，无论是房地产商还是消费者，都处于观望的状态。n 随着买卖双方重新审度市场，前期观望情绪逐渐蔓延，购房者购买信心有待慢慢恢复。 价值寻根之一价值寻根之一发展环境分析发展环境分析33本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-价值寻根之二价值寻根之二地缘环境分析地缘环境分析

43、如图示，本案地处晋江江滨路和陈泉路之间，紧邻晋江江面，与泉州新市政中心隔江相望。本案不仅景观优势明显，因市政中心延伸出来的各项行政、文化、商业、教育等配套，也将是本案的突出优势。本案区域34本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-如右图所示，在城市各发展组团中，本案所处区域因为新市政中心的发展而成为全市发展动力较为强劲的区域。价值寻根之二价值寻根之二地缘

44、环境分析地缘环境分析35本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-项目功能规划示意项目功能规划示意26层商务楼，共三栋商业中心，地上5层会议中心共3层，及复式沿街商铺主楼4层酒店配套13层办公16层酒店公寓14层酒店顶层5层会所裙楼首层：酒店配套及金融中心，二层：酒店餐饮及金融中心，三层：酒店餐饮，四层：康体设施。价值寻根之二价值寻根之二地缘环境分析地缘环

45、境分析36本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-项目建设指标功功 能能面积（面积（m2）定定 位位地上建筑面积150,180酒店38,410超五星级酒店式公寓24,610高级服务式办公20,160甲级写字楼商务楼34,000中低层次商务需求商业中心/娱乐中心26,000高级会所、商业沿街商铺7,000商业配套地下建筑面积44,560价值寻根之二价值寻根

46、之二地缘环境分析地缘环境分析37本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-价值寻根之三价值寻根之三产品分析产品分析超五星级酒店超五星级酒店酒店式公寓酒店式公寓甲级写字楼甲级写字楼高级商务会所高级商务会所商业、商铺商业、商铺商务楼商务楼主要发展功能主要发展功能支撑力支撑力待定待定支撑力支撑力待定待定支撑力支撑力待定待定支撑力支撑力弱弱支撑力支撑力强强支撑力支

47、撑力强强38本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-项目核心支撑提炼项目核心支撑提炼超五星级酒店对于本案支撑力之预估超五星级酒店对于本案支撑力之预估n 经济的快速发展，使得泉州市成为国内外酒店业争夺的热点。n 2006年至2010年的4年间，五星级酒店就将新建10家。n 星级酒店增加数千间客房，仅在晋江、石狮、南安、惠安四县市，就分别有1至3家按五星级标

48、准设计的酒店在建或即将动工兴建。n 到“十一五”后期，泉州市四星级酒店还将在现有基础上新增10家，因此到2010年全市三星级以上酒店总数将突破100家。 n 目前，泉州在营业的五星级酒店只有泉州酒店、泉州晋江宝龙大酒店和泉州悦华酒店三家，这是本案发展的机会点价值寻根之三价值寻根之三产品分析产品分析39本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-超五星级酒店对

49、于本案支撑力之预估超五星级酒店对于本案支撑力之预估n 五星级酒店的品质高低不仅在于酒店的建设及装修标准，更重要的在于软件服务，而这是由酒店的经营管理公司所决定的。n 在市场竞争环境愈加激烈的情况下，五星级酒店的竞争其实首先就是酒店管理公司品牌和实力的竞争，其次才是酒店物业硬件质素的竞争。n 本案欲想在五星级酒店市场中脱颖而出，首当其冲需对现有五本案欲想在五星级酒店市场中脱颖而出，首当其冲需对现有五星级酒店物业作番审视。星级酒店物业作番审视。价值寻根之三价值寻根之三产品分析产品分析40本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘

50、录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-项目核心支撑提炼项目核心支撑提炼五星级酒店五星级酒店泉州酒店泉州酒店n 泉州酒店是泉州地区第一家五星级酒店，于1996年开业，2000年重新装修，楼高12层，共有客房373间（套）。外观装修充满欧洲古典建筑的风格；客房温馨舒适、豪华典雅、配套设施齐备；会议厅规格丰富、高档典雅。n 配套设施包括：n 国会娱乐城；n 餐厅：中餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧、泰餐厅；康体娱乐：保龄球、室内四季游泳池、网球场、健身房、游艺室、KTV、桑

51、拿浴、美容美发中心、乒乓球、桌球室、网球场；会议设施 ：多功能厅、会议厅。价值寻根之三价值寻根之三产品分析产品分析41本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-五星级酒店五星级酒店泉州悦华酒店泉州悦华酒店酒店开业时间2005年5月22日，楼高28层。 餐馆设施： 悦园咖啡厅、荷风中餐厅、中餐包厢、石山日本料理、Top 1酒吧、红夫人扒房、忆江南餐厅、24H

52、客户送餐服务、杰弗里面包坊；康体娱乐：棋牌麻将、健身中心； 会议设施：华庭宴会厅，3间多功能厅（清源厅、开元厅、崇武厅）和国际会议厅。泉州悦华酒店为厦门建发旅游集团旗下“悦华”品牌连锁酒店。厦门建发旅游集团的母公司厦门建发集团，总资产位居福建省首位，是具有国有资产运营权的大型综合性投资企业,名列中国百强大企业集团之一。 项目核心支撑提炼项目核心支撑提炼价值寻根之三价值寻根之三产品分析产品分析42本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路6

53、19号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-五星级酒店五星级酒店泉州晋江宝龙大酒店泉州晋江宝龙大酒店晋江宝龙大酒店位于风景如画的江滨公园之畔，交通便捷。是集餐饮、客房、娱乐、康体、商务为一体的商务型酒店。酒店客房分为：标准客房、豪华客房、家庭用房、行政客房、贵宾客房、行政套房、贵宾套房、宝龙套房、总统套房、同时专设无烟客房，女仕客房和残疾人专用客房。酒店配备大、中、小型等规格齐全、配套完善的会议场所，可承办不同规模会议；同时还设有咖啡吧、商务中心、桑拿健身俱乐部、室内恒温游泳池、大型室内水疗馆、中餐厅、西餐厅、日本餐厅、千人宴会厅、多功能厅、豪华包厢、会议

54、室、停车场和大型娱乐城等。项目核心支撑提炼项目核心支撑提炼价值寻根之三价值寻根之三产品分析产品分析43本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-五星级酒店五星级酒店泉州晋江宝龙大酒店泉州晋江宝龙大酒店服务设施：商务中心、停车场、外币兑换服务、票务服务、DDD电话、 IDD电话、洗衣服务、残疾人客房、出租车； 餐饮设施：中餐厅、西餐厅、日餐厅、咖啡厅、酒吧、

55、客房送餐服务；休闲设施：美容美发、台球、按摩、夜总会、水疗池、迪斯科舞厅、 卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、室内游泳池、健身室、按摩室、SPA； 会议设施：宝龙宴会厅可容纳1000人、凯旋门多功能厅可容纳150人、 5个会议室分别可容纳20人。 项目核心支撑提炼项目核心支撑提炼价值寻根之三价值寻根之三产品分析产品分析44本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021

56、-n 泉州在营业的三家五星级酒店的质素相对不高，无论是硬件水平，还是软性服务水平，都还只是停留在三线城市范围的高星级标准上，和国内一线城市以及国际高星级酒店标准相比，仍有一定差距。n 对于外向型经济特色明显的泉州来讲，一座国际标准的高星级酒店不仅是城市的形象，更是发展外向型经济的必要配套，充分利用这一市场机会点，能够为发展商赢得先人一步的利润和市场地位。n 对于本案来说，发展五星级酒店，最重要的优势在于本案未来将是泉州的地标型建筑，地标型建筑配置最高档的星级酒店，这将是本案最重要的支撑点，因为这是从城市形象的角度拔高项目的定位！超五星级酒店对于本案支撑力之预估超五星级酒店对于本案支撑力之预估项

57、目核心支撑提炼项目核心支撑提炼价值寻根之三价值寻根之三产品分析产品分析45本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-酒店式公寓对于本案支撑力之预估酒店式公寓对于本案支撑力之预估n 酒店式公寓是商务氛围浓厚城市的地产市场较大的亮点，由于泉州的商务氛围相对比较淡泊，所以这种主要针对商务型流动人口的酒店式公寓便缺乏最主要的客群基础。n 在此情况下，本案酒店式公寓

58、发展可以利用的机会可以主要从两方面着眼：其一是政府对于培育商务氛围，着力发展外向型经济配套的扶持；其二便是将酒店式公寓产品功能适当作调整，针对泉州市场特点，在其短期居住的主要功能之外，发展特色化延伸功能，比如对于泉州本地商务人士来说，可以购买这种产品来接待商务客户，这种产品功能在国内二三线城市如郑州、天津等地已经成功实现。n 由此可见，倘若本案酒店式公寓在产品质素优良的前提下，能够充分利用市场空白实现预期去化，那么其对本案的支撑也将是积极的。项目核心支撑提炼项目核心支撑提炼价值寻根之三价值寻根之三产品分析产品分析46本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式

59、授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TELFAX-021-写字楼物业对于本案支撑力之预估写字楼物业对于本案支撑力之预估理论上讲，本案定位于泉州乃至东南沿海的商务型地标建筑，那么支理论上讲，本案定位于泉州乃至东南沿海的商务型地标建筑，那么支撑这栋超高层建筑的核心物业功能无疑就是写字楼，而且必须是甲级撑这栋超高层建筑的核心物业功能无疑就是写字楼，而且必须是甲级写字楼！写字楼！但是，但是，目前泉州市写字楼市场发展现状却让本案失去了甲级写字楼的目前泉州市写

60、字楼市场发展现状却让本案失去了甲级写字楼的发展基础。发展基础。泉州的写字楼市场处于初级启蒙阶段，商务氛围匮乏，主要原因有：泉州的写字楼市场处于初级启蒙阶段，商务氛围匮乏，主要原因有：泉州产业结构严重倾向工业，第三产业比例小，且发展滞后，导致其对于写字泉州产业结构严重倾向工业，第三产业比例小，且发展滞后，导致其对于写字楼市场需求微乎其微；楼市场需求微乎其微；大中型企业采取在厂区自建办公用房的形式；大中型企业采取在厂区自建办公用房的形式；政府机关多采取自建办公用房的形式；政府机关多采取自建办公用房的形式；银行等事业型单位多自自建办公用房；银行等事业型单位多自自建办公用房；中小型企业大多租赁住宅楼宇