深圳大鹏滨海旅游度假项目定位报告

1、大鹏项目定位报告深圳中原事业五部深圳中原事业五部key pointskey points大势分析大势分析全国滨海物业销售火爆;各地政府极为重视滨海地区发展；滨海物业因其独特优势、资源稀缺性，以及投资潜力巨大受追捧；项目分析项目分析项目紧跟全国、深圳滨海经济发展契机;项目位于大鹏，以及大鹏南澳组团滨海旅游度假基地的双核心区域；项目是大鹏南澳门户，也是大鹏南澳交通枢纽；深圳滨海战略分析深圳滨海战略分析深圳打造“国际滨海城市”；东部“蓝色海岸”战略定位；大鹏南澳组团具有国际水准的滨海旅游度假胜地定位；从从 一一 则则 新新 闻闻 说说 起起 20072007年年3 3月月2121日，上午日，上午10

2、:0010:00，深圳市浙江产权交，深圳市浙江产权交易所交易大厅，万科以易所交易大厅，万科以10.0510.05亿元，拍得富春东方亿元，拍得富春东方70%70%的股权，由此取得了富春东方旗下的的股权，由此取得了富春东方旗下的东方尊峪、东方尊峪、天琴湾天琴湾等物业的控制权。等物业的控制权。东方尊峪东方尊峪东东 海海 岸岸天天 琴琴 湾湾17 英英 里里浪骑俱乐部浪骑俱乐部惠州辣甲岛惠州辣甲岛深圳金域蓝湾深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾珠海金域蓝湾厦门金域蓝湾厦门金域蓝湾通过收购，万科的沿海连线布局正在完成！通过收购，万科的沿海连线布局正在完成！我们不去评论收购对万科的意义或者对地产的影响，我们要强调我们

3、不去评论收购对万科的意义或者对地产的影响，我们要强调的是：的是：17英里英里东海东海岸岸珠海金域蓝湾珠海金域蓝湾这一切，缘于这一切，缘于滨海物业的独特魅力滨海物业的独特魅力从从珠海珠海到深圳到深圳，到，到惠惠州，到厦门，甚至到上海、天津，州，到厦门，甚至到上海、天津，万科万科中国最大的发展商之一，中国最大的发展商之一，正在抢占中国最好的海正在抢占中国最好的海岸岸线！线！第一部分第一部分 全国全国滨海物业分析滨海物业分析全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位全国滨海楼盘热销索引全国滨海楼盘热销索引 环渤环渤海区域海区域

4、天津天津 万通新城国万通新城国际际一期一期6000元元/平米，刷新天津楼价，开盘即售平米，刷新天津楼价，开盘即售80%！二期均价二期均价7500元元/平米，外来客户达平米，外来客户达50%以上！以上！全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位全国滨海楼盘热销索引全国滨海楼盘热销索引 长三长三角区域角区域上海上海 财富海景花园财富海景花园占地占地48595 ，总建，总建163141均价均价37000元元/，一期，一期121套，销售异常火爆！套，销售异常火爆！全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨

5、海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位全国滨海楼盘热销索引全国滨海楼盘热销索引 福建福建厦门沿海区域厦门沿海区域厦门厦门 爱琴海爱琴海总建筑面积总建筑面积7万，总户数万，总户数326户；户；高层均价达到高层均价达到15000元元/ ，开盘即售，开盘即售70%以上，以上，外来客户达外来客户达30%以上！以上！全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位全国滨海楼盘热销索引全国滨海楼盘热销索引 珠三珠三角区域角区域万科万科 17英里英里占地占地48595 ，总建，总建1631412期小高层公寓，首推期小高层公寓，首

6、推150套，均价套，均价25000元元/ ，一天内全部售，一天内全部售罄。罄。全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位全国滨海楼盘热销索引全国滨海楼盘热销索引 海南海南岛岛三亚三亚 山水国际山水国际位于三亚市区，非海景盘，定位为度假休闲生活社区！位于三亚市区，非海景盘，定位为度假休闲生活社区！均价均价7500元元/，一期推出时，一期推出时，3000余位来自全国各地的客户余位来自全国各地的客户到场抢购到场抢购。滨滨 海海 物物 业业 如如 此此 热热 销销为为 什什 么么 ? !? ! 全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引

7、 滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析 政府政府对滨海区域的重新规划和定位对滨海区域的重新规划和定位天津滨海新区天津滨海新区海洋经济发展带海洋经济发展带大连滨海新区大连滨海新区发展最快的发展最快的“东部经济圈东部经济圈” 威海滨海新区威海滨海新区旅游休闲产业中心，旅游休闲产业中心，厦门滨海新区厦门滨海新区城在海上城在海上,海在城中海在城中深圳滨海新区深圳滨海新区东部区域规划东部区域规划三亚滨海新区三亚滨海新区国际滨海旅游度假城市国际滨海旅游度假城市自北至南，各沿海城市政府均对自北至南，各沿海城市政府均对滨海地区

8、滨海地区进行了进行了重新规划重新规划和和功能定位功能定位，在政府的大力发展和，在政府的大力发展和引导下，滨海地区一跃成为引导下，滨海地区一跃成为区域亮点区域亮点，备受关注。，备受关注。环环渤渤海海、长长三三角角、珠珠三三角角g gd dp p增增长长表表1 13 30 05 52 21 19 91 17 70 03 30 00 00 00 04 40 00 00 00 02 22 24 41 18 8. .6 61 15 52 28 89 92 22 20 00 00 09 96 66 62 2. .2 23 36 65 51 19 960001600026000360001996200020

9、06亿亿元元环环渤渤海海长长三三角角珠珠三三角角环环渤渤海海、长长三三角角、珠珠三三角角人人均均可可支支配配收收入入增增长长表表5 57 75 52 28 84 46 61 11 11 17 75 59 91 15 56 60 07 71 10 03 36 61 17 70 05 54 41 17 74 47 77 71 14 42 28 85 59 96 63 38 88 88 84 49 96 62 28 80 04 48 83 38 83000600090001200015000180001996年2000年2006年元元环环渤渤海海长长三三角角珠珠三三角角全全国国全国滨海物业分析 全国

10、滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析 客户客户对对“舒适居住舒适居住”需求的增长需求的增长人民可支配收入增长迅速，人民生活水平提高，人民可支配收入增长迅速，人民生活水平提高，客户由客户由“生存需求生存需求”转向转向“舒适需舒适需求求”。生存需生存需求求舒适需舒适需求求全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析 滨海滨海自然环境的独特优势自然环境的独特优势城中豪宅城中豪宅郊区豪宅郊区豪宅

11、滨海楼盘滨海楼盘滨海楼盘较城中豪宅和郊区豪宅的独特优势，使得其备受青睐！滨海楼盘较城中豪宅和郊区豪宅的独特优势，使得其备受青睐！海洋生态环境海洋生态环境景观优势景观优势空气质量空气质量全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析 资源资源稀缺和不可复制性稀缺和不可复制性资源的不可复制资源的不可复制资源的稀缺资源的稀缺导致滨海物业的珍贵和唯一，更加导致高端客户疯狂追求。导致滨海物业的珍贵和唯一，更加导致高端客户疯狂追求。天天津津普普通通住住宅宅与与滨滨海海物物业业三三级级市市场场成成交

12、交价价格格对对比比表表1 10 00 00 03 30 00 00 05 50 00 00 07 70 00 00 09 90 00 00 02 20 00 01 1年年2 20 00 02 2年年 2 20 00 03 3年年2 20 00 04 4年年 2 20 00 05 5年年2 20 00 06 6年年（元元/ /) )普普通通住住宅宅海海滨滨物物业业青青岛岛普普通通住住宅宅与与滨滨海海物物业业三三级级市市场场成成交交价价格格对对比比表表1 10 00 00 03 30 00 00 05 50 00 00 07 70 00 00 09 90 00 00 02 20 00 01 1年年

13、2 20 00 02 2年年2 20 00 03 3年年2 20 00 04 4年年2 20 00 05 5年年2 20 00 06 6年年( (元元/ /) )普普通通住住宅宅海海滨滨物物业业珠珠海海普普通通住住宅宅与与滨滨海海物物业业三三级级市市场场成成交交价价格格对对比比表表1 10 00 00 03 30 00 00 05 50 00 00 07 70 00 00 09 90 00 00 01 11 10 00 00 02 20 00 00 0年年2 20 00 01 1年年2 20 00 02 2年年2 20 00 03 3年年2 20 00 04 4年年2 20 00 05 5年年

14、2 20 00 06 6年年（元元/ /）普普通通住住宅宅海海滨滨物物业业三三亚亚普普通通住住宅宅与与滨滨海海物物业业三三级级市市场场成成交交价价格格对对比比表表1 10 00 00 03 30 00 00 05 50 00 00 07 70 00 00 09 90 00 00 01 11 10 00 00 01 13 30 00 00 01 15 50 00 00 01 17 70 00 00 02 20 00 01 1年年 2 20 00 02 2年年 2 20 00 03 3年年 2 20 00 04 4年年 2 20 00 05 5年年 2 20 00 06 6年年( (元元/ /)

15、)普普通通住住宅宅海海滨滨物物业业全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析 投资投资价值无限价值无限滨海物业滨海物业普通物业普通物业年份年份0 3年年 5年年 10年年升值潜力升值潜力滨海生态资源的稀缺和不可复制，导致其滨海生态资源的稀缺和不可复制，导致其升值潜力的不可估量升值潜力的不可估量，引得投资客的疯狂跟进。，引得投资客的疯狂跟进。全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘

16、热销原因分析 物业物业形态丰富，满足各种需求形态丰富，满足各种需求物业类型已从初期单一的度假型酒店，发展为目前的度假、居住、投资等各种物业类型兼具的综合体，可以满足各种需求。物业类型已从初期单一的度假型酒店，发展为目前的度假、居住、投资等各种物业类型兼具的综合体，可以满足各种需求。早期早期中期中期后期后期度假型酒度假型酒店店酒店式公酒店式公寓寓产权式酒产权式酒店店别别 墅墅住住 宅宅全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位全国滨海物业销售火爆原因总结全国滨海物业销售火爆原因总结规划规划，各地政府对滨海区域的新规划定位，

17、使得滨海片区成为各地新亮点；，各地政府对滨海区域的新规划定位，使得滨海片区成为各地新亮点；稀缺稀缺，滨海资源的不可复制性和唯一性，是其热销和高速升值的保证；，滨海资源的不可复制性和唯一性，是其热销和高速升值的保证；多样多样，滨海物业类型已发展的相当丰富，可满足各种需求；，滨海物业类型已发展的相当丰富，可满足各种需求；生态优势生态优势，滨海物业在生态、景观等各方面具有一般豪宅不能及的独特优势；，滨海物业在生态、景观等各方面具有一般豪宅不能及的独特优势；第二部分第二部分 深圳东部深圳东部滨海战略分析滨海战略分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位深圳的滨海战

18、略深圳的滨海战略 打造打造“国际国际滨海城市滨海城市”中部中部 门户海岸门户海岸蛇口、后海、红树林蛇口、后海、红树林深圳滨海城市标志性区域深圳滨海城市标志性区域西部西部 棕色海岸棕色海岸珠江入海口地区珠江入海口地区工业、基围养殖、机场工业、基围养殖、机场东部东部 蓝色海岸蓝色海岸梅沙、溪涌、大鹏、南澳梅沙、溪涌、大鹏、南澳具有国际水准的生态型滨海旅游度假胜地具有国际水准的生态型滨海旅游度假胜地（资料来源于（资料来源于深圳市东部滨海地区发展规深圳市东部滨海地区发展规划划）本项目所在的本项目所在的蓝色海岸蓝色海岸占据了深圳最生态、最美丽的滨海资源，未来必将成为占据了深圳最生态、最美丽的滨海资源，未

19、来必将成为城市的新亮点城市的新亮点，成，成为深圳为深圳“滨海国际性城市滨海国际性城市”的一张名片。的一张名片。全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位蓝色海岸的组成解构蓝色海岸的组成解构 四大组四大组团打造东部蓝色海岸团打造东部蓝色海岸蓝色海岸组成结构图蓝色海岸组成结构图港口及关联经济的发展区港口及关联经济的发展区发展完善发展完善常规城市功能常规城市功能和和基础设施基础设施沙头角盐田组团沙头角盐田组团梅沙马峦山组团梅沙马峦山组团葵涌坝光组团葵涌坝光组团大鹏南澳组团大鹏南澳组团打造葵涌卫星城市，发挥打造葵涌卫星城市，发挥常规性城常规性城市功能市功能（工业和商业

20、）（工业和商业）发展客货码头和物流业发展客货码头和物流业控制城市化速度，杜绝工业进入，重点打造成具有控制城市化速度，杜绝工业进入，重点打造成具有国际水准的滨海旅游度国际水准的滨海旅游度假胜地假胜地现有大小梅沙旅游度假区现有大小梅沙旅游度假区深圳深圳东部旅游服务基东部旅游服务基地地及海滨旅游度假区及海滨旅游度假区未来梅沙片区逐渐变为集商业、旅游、居住于一体的大众化旅游度假区，而未来梅沙片区逐渐变为集商业、旅游、居住于一体的大众化旅游度假区，而大鹏南澳组团大鹏南澳组团则会承担以前梅沙则会承担以前梅沙片区的职能，成为片区的职能，成为国际滨海旅游度假区国际滨海旅游度假区。全国滨海物业分析深圳东部滨海战

21、略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位蓝色海岸未来交通规划蓝色海岸未来交通规划与关内与关内实现一小时交通圈实现一小时交通圈盐排高速（已通车）盐排高速（已通车）惠盐高速（已通车）惠盐高速（已通车）深盐二通道（年底通车）深盐二通道（年底通车）罗沙公路罗沙公路盐坝高速（修通至葵涌）盐坝高速（修通至葵涌）坪西一级公路（修通至南澳）坪西一级公路（修通至南澳）大大 鹏鹏 镇镇随着交通路网的不断改善，客户可以经深盐第二通道、盐坝高速、坪西一级公路轻松到达大鹏南澳组团，与随着交通路网的不断改善，客户可以经深盐第二通道、盐坝高速、坪西一级公路轻松到达大鹏南澳组团，与关内实关内实现一小时交通圈现一小时交通

22、圈。全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位大鹏南澳片区解构大鹏南澳片区解构 四小组四小组团构建国际滨海度假胜地团构建国际滨海度假胜地大鹏镇大鹏镇大鹏南澳组团的滨海旅游度假服务基地，大鹏南澳组团的滨海旅游度假服务基地，重点发展第三产业重点发展第三产业下沙下沙公众型滨海旅游度假胜地公众型滨海旅游度假胜地七娘山七娘山山地探险旅游活动区域山地探险旅游活动区域西冲西冲国际滨海旅游度假胜地国际滨海旅游度假胜地大大 鹏鹏 镇镇南南 澳澳 镇镇由于大鹏南澳半岛为保护生态环境将严格控制建设，所以本项目所在的由于大鹏南澳半岛为保护生态环境将严格控制建设，所以本项目所在的大鹏镇

23、作为整个大鹏南澳大鹏镇作为整个大鹏南澳组团的服务基地，未来将成为客户的聚集地组团的服务基地，未来将成为客户的聚集地。全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位大鹏南澳组团大鹏南澳组团 景点、休闲景点、休闲区规划区规划高尔夫休闲区高尔夫休闲区国际会议中心国际会议中心自然保护岸线自然保护岸线西冲西冲游艇活动区游艇活动区海滩活动区海滩活动区 桔钓沙桔钓沙全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位大鹏南澳组团大鹏南澳组团 景点、休闲景点、休闲区规划区规划 下沙下沙下沙滨海度假区下沙滨海度假区麻雀山高尔夫休闲区麻雀山高尔夫休闲区鹏城鹏城

24、红树林自然保护区红树林自然保护区大鹏所城保护区大鹏所城保护区全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位深圳东部滨海战略分析总结深圳东部滨海战略分析总结城市定位城市定位，深圳政府，深圳政府“滨海国际城市滨海国际城市”的战略，引导客户将关注点投向滨海；的战略，引导客户将关注点投向滨海；交通改善交通改善，交通的改善，使得原先的一小时交通圈延伸至大鹏南澳组团；，交通的改善，使得原先的一小时交通圈延伸至大鹏南澳组团；经济发展经济发展，大鹏作为大鹏南澳组团的旅游度假服务基地，将重点发展第三产业，大鹏第一次站在了经济大发展的风，大鹏作为大鹏南澳组团的旅游度假服务基地，将重点

25、发展第三产业，大鹏第一次站在了经济大发展的风口浪尖上；口浪尖上；东部规划东部规划，“蓝色海岸蓝色海岸”战略使得曾经被人遗忘的东部成为未来区域亮点；战略使得曾经被人遗忘的东部成为未来区域亮点；第三部分第三部分 项项目分析目分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析 发展契机 区位、交通、配套 地块与指标 周边环境 展示面分析 开发历史 swot分析 物业属性定位客户定位产品定位形象定位价格定位我们面临一个前所未有的发展契机我们面临一个前所未有的发展契机在一个个规划的基础上，大鹏镇面临一个前所未有的发展机遇，而我们则搭上了这班快车！在一个个规划的基础上，大鹏镇面临一个前所未有的发展机遇，而我

26、们则搭上了这班快车！深圳深圳”滨海国际城市滨海国际城市”的定位的定位东部东部“蓝色海岸蓝色海岸”的定位的定位大鹏南澳，国际滨海度假胜地的定位大鹏南澳，国际滨海度假胜地的定位大鹏镇，组团旅游服务基地的定位大鹏镇，组团旅游服务基地的定位全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析 发展契机 区位、交通、配套 地块与指标 周边环境 展示面分析 开发历史 swot分析 物业属性定位客户定位产品定位形象定位价格定位我们在哪？我们在哪？大鹏南澳组团大鹏南澳组团 旅旅游服务基地的核心地游服务基地的核心地大鹏镇大鹏镇大鹏南澳组团的滨海旅游度假服务基地，大鹏南澳组团的滨海旅游度假服务基地，重点发展第三产业重点发

27、展第三产业下沙下沙公众型滨海旅游度假胜地公众型滨海旅游度假胜地七娘山七娘山山地探险旅游活动区域山地探险旅游活动区域西冲西冲国际滨海旅游度假胜地国际滨海旅游度假胜地本本 项项 目目本项目位于东部滨海地区的旅游服务基地的核心区域本项目位于东部滨海地区的旅游服务基地的核心区域大鹏镇内，大鹏镇内，占得区域内重点发展第三产占得区域内重点发展第三产业的先机业的先机。全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析 发展契机 区位、交通、配套 地块与指标 周边环境 展示面分析 开发历史 swot分析 物业属性定位客户定位产品定位形象定位价格定位我们在哪？我们在哪？ 大鹏镇的镇中心大鹏镇的镇中心本项目位于大鹏镇的

28、镇中心，占据大鹏镇和大鹏南澳组团滨海旅游度假服务基地本项目位于大鹏镇的镇中心，占据大鹏镇和大鹏南澳组团滨海旅游度假服务基地双核心双核心的位置，地段优势无人能及。的位置，地段优势无人能及。本本 项项 目目大鹏镇政府大鹏镇政府全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析 发展契机 区位、交通、配套 地块与指标 周边环境 展示面分析 开发历史 swot分析 物业属性定位客户定位产品定位形象定位价格定位交通方面交通方面 组团的门户和内部组团的门户和内部枢纽枢纽本本 项项 目目大鹏镇是大鹏南澳组团的门户，是所有客流进大鹏镇是大鹏南澳组团的门户，是所有客流进入组团的必经之地。入组团的必经之地。同时，大鹏镇

29、还是前往组团内各个景点的中转地，同时，大鹏镇还是前往组团内各个景点的中转地，是组团内的交通枢纽。是组团内的交通枢纽。所城所城东冲东冲七娘山七娘山西冲西冲下沙下沙大鹏镇是大鹏南澳组团大鹏镇是大鹏南澳组团门户门户和和交通枢纽交通枢纽，而本项目位于的大鹏镇的中心，而本项目位于的大鹏镇的中心，占尽交通优势占尽交通优势。全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析 发展契机 区位、交通、配套 地块与指标 周边环境 展示面分析 开发历史 swot分析 物业属性定位客户定位产品定位形象定位价格定位配套方面配套方面 生活配套丰富、成生活配套丰富、成熟，未来高档配套提升空间大熟，未来高档配套提升空间大项目周边生

30、活配套丰富、成熟，但档次一般；项目周边生活配套丰富、成熟，但档次一般；预计随着未来第三产业的大力发展，高档次的消费场所将逐步丰富，配套优势将更加明显。预计随着未来第三产业的大力发展，高档次的消费场所将逐步丰富，配套优势将更加明显。华润万佳各种酒楼食肆银行、电信娱乐中心全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析 发展契机 区位、交通、配套 地块与指标 周边环境 展示面分析 开发历史 swot分析 物业属性定位客户定位产品定位形象定位价格定位地块与指标地块与指标地块二地块二地块一地块一一期一期指指 标标地块地块一一地块地块二二合合 计计占占 地地352857149242总总 建建11710189

31、7130681其其中中住住宅宅76101133618946商商业业4100763511735容积容积率率3.33.33.3车车 位位单位（）地块小，且被分割，不利于规划；地块小，且被分割，不利于规划；容积率高，建筑有限高，导致建筑覆盖率高；容积率高，建筑有限高，导致建筑覆盖率高；商业面积比重大，达商业面积比重大，达1/3；全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析 发展契机 区位、交通、配套 地块与指标 周边环境 展示面分析 开发历史 swot分析 物业属性定位客户定位产品定位形象定位价格定位项目周边环境项目周边环境 近处景观一般近处景观一般，远处山景秀丽，远处山景秀丽地块二地块二地块一地块

32、一一期一期项目周边近处无景观资源，远处则山景秀丽；项目周边近处无景观资源，远处则山景秀丽；项目北侧臭水沟对项目北侧单位影响大。项目北侧臭水沟对项目北侧单位影响大。全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析 发展契机 区位、交通、配套 地块与指标 周边环境 展示面分析 开发历史 swot分析 物业属性定位客户定位产品定位形象定位价格定位展示面方面展示面方面 临街面长，展示临街面长，展示面好面好项目位于十字路口，有项目位于十字路口，有三边临街面，展示面好，昭示性好三边临街面，展示面好，昭示性好，便于识别。，便于识别。地块二地块二地块一地块一一期一期全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析 发

33、展契机 区位、交通、配套 地块与指标 周边环境 展示面分析 开发历史 swot分析 物业属性定位客户定位产品定位形象定位价格定位项目开发历史与责任项目开发历史与责任1期千禧大厦大鹏镇首个商品房项目，开启了大鹏人居历史上的新篇章！1期千禧大厦大鹏人公认的大鹏最高档的楼盘。1期千禧大厦大鹏镇目前的地标建筑。本项目打造的不仅仅是大鹏镇的标志性物业，也是大鹏南澳组团的门户型物业；本项目打造的不仅仅是大鹏镇的标志性物业，也是大鹏南澳组团的门户型物业；本项目是深圳东部滨海旅游度假区的开拓者，肩负着开创东部旅游新格局的历史重任。本项目是深圳东部滨海旅游度假区的开拓者，肩负着开创东部旅游新格局的历史重任。全国

34、滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析 发展契机 区位、交通、配套 地块与指标 周边环境 展示面分析 开发历史 swot分析 物业属性定位客户定位产品定位形象定位价格定位swot分析分析地段地段占据大鹏镇核心地段；占据大鹏镇核心地段；交通交通大鹏南澳半岛的门户，半岛的交通中枢，通达性好；大鹏南澳半岛的门户，半岛的交通中枢，通达性好；其它配套成熟，生活便利；远处景观资源好；全国滨海物业关注度高全国滨海物业关注度高全国滨海物业均火爆热销，客户对滨海物业关注度高；全国滨海物业均火爆热销，客户对滨海物业关注度高；深圳东部定位深圳东部定位深圳深圳“滨海国际城市滨海国际城市”的新定位，政府对东部蓝色海的

35、新定位，政府对东部蓝色海岸的全力打造；岸的全力打造；项目处于大鹏南澳国际滨海旅游度假组团的配套服项目处于大鹏南澳国际滨海旅游度假组团的配套服务基地的核心地区。务基地的核心地区。优优 势势机机 会会全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析 发展契机 区位、交通、配套 地块与指标 周边环境 展示面分析 开发历史 swot分析 物业属性定位客户定位产品定位形象定位价格定位swot分析分析客户对大鹏半岛认识不足；客户对大鹏半岛认识不足；规划落实的时间可能落后于项目发售周期；打造东部首席标志性楼盘的难度；劣劣 势势威威 胁胁地块小，且分散，不利于规划；地块小，且分散，不利于规划；容积率大，建筑限高，

36、覆盖率高；容积率大，建筑限高，覆盖率高；商业面积偏大；臭水沟气味影响；全国大势对滨海物业的狂热追求全国大势对滨海物业的狂热追求深圳东部深圳东部蓝色海岸的规划定位蓝色海岸的规划定位大鹏南澳半岛，国际滨海度假胜地的功能定位大鹏南澳半岛，国际滨海度假胜地的功能定位全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析 发展契机 区位、交通、配套 地块与指标 周边环境 展示面分析 开发历史 swot分析 物业属性定位客户定位产品定位形象定位价格定位滨滨 海海 度度 假假 休休 闲闲 类类 物物 业业本项目物业属性定位本项目物业属性定位大鹏镇的核心区位大鹏镇的核心区位旅游服务基地的核心区位旅游服务基地的核心区位地

37、块条件地块条件东部发展契机东部发展契机第四部分第四部分 客户客户定位定位 通过分析实际成交客户与成交结构之间的关系，得出客户结构、群体特征和真实需求，并预测未来客户结构和需求通过分析实际成交客户与成交结构之间的关系，得出客户结构、群体特征和真实需求，并预测未来客户结构和需求的变化趋势。的变化趋势。全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位 外区客户定位 本地客户定位 目标客户确定产品定位形象定位价格定位客户定位思路客户定位思路分析东部度假型物业市场，推导东部度假型物业的客分析东部度假型物业市场，推导东部度假型物业的客户结构、需求等户结构、需求等根据东部规划，预测未来东部客流变化趋势根

38、据东部规划，预测未来东部客流变化趋势借鉴全国度假型物业的客户特征借鉴全国度假型物业的客户特征预测本项目外区客户结构、特征、预测本项目外区客户结构、特征、需求等需求等外区客户推导外区客户推导全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位 外区客户定位 本地客户定位 目标客户确定产品定位形象定位价格定位外区客户分析（一）外区客户分析（一） 全国滨海度假型物业的成交客户特全国滨海度假型物业的成交客户特征征置业次置业次数数三次以上三次以上度假区度假区域域风景怡人，适合居住的地方，如海南岛的三亚、海口，珠三角的珠海，环渤海区域的烟台、威海。来源区来源区域域目前周边区域客户为主，有以内陆城市客户为主

39、的趋势。购买用购买用途途作为个人度假、养老或公司商务接待用途；作为个人度假、养老或公司商务接待用途；置业特置业特征征对于度假物业，其最看重的是交通便利性、配套便利、居住环境、舒适度；需求特需求特征征度假客户的需求呈现两极分化的现象，少部分高端客度假客户的需求呈现两极分化的现象，少部分高端客户需求别墅类物业，其余客户主要需求小户型和公寓。户需求别墅类物业，其余客户主要需求小户型和公寓。全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位 外区客户定位 本地客户定位 目标客户确定产品定位形象定位价格定位外区客户分析（二）外区客户分析（二） 东部度假东部度假型物业发展情况型物业发展情况00年年01年

40、年02年年03年年04年年05年年06年年随着区域发展和客户需求的不断升级，区域物业类型已由初期的酒店，发展到目前公寓、住宅、别墅多种物业类型共存的现随着区域发展和客户需求的不断升级，区域物业类型已由初期的酒店，发展到目前公寓、住宅、别墅多种物业类型共存的现状。状。酒店式公酒店式公寓寓产权式酒产权式酒店店别别 墅墅住住 宅宅全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位 外区客户定位 本地客户定位 目标客户确定产品定位形象定位价格定位外区客户分析（二）外区客户分析（二） 东部度假东部度假型物业供应数量统计型物业供应数量统计03年后，在政府东部规划的启动和万科年后，在政府东部规划的启动和万

41、科东海岸的带动下，别墅和住宅出现东海岸的带动下，别墅和住宅出现;酒店式公寓一直是区域内主流供应；酒店式公寓一直是区域内主流供应；0 00 00 06 6年年东东部部度度假假型型物物业业数数量量统统计计表表0 0% %2 20 0% %4 40 0% %6 60 0% %8 80 0% %1 10 00 0% %0 00 0年年0 01 1年年0 02 2年年0 03 3年年0 04 4年年0 05 5年年0 06 6年年产产权权式式酒酒店店酒酒店店式式公公寓寓住住宅宅别别墅墅全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位 外区客户定位 本地客户定位 目标客户确定产品定位形象定位价格定位外

42、区客户分析（二）外区客户分析（二） 东部度假东部度假型物业历年成交量统计型物业历年成交量统计0 00 00 06 6年年东东部部度度假假型型物物业业成成交交量量计计表表5 55 50 09 94 41 16 62 26 64 46 65 53 30 04 44 48 83 39 95 58 85 57 78 82 28 82 21 13 31 10 05 50 00 01 10 00 00 01 15 50 00 02 20 00 00 00 00 0年年0 01 1年年0 02 2年年0 03 3年年0 04 4年年0 05 5年年0 06 6年年（套套数数）产产权权式式酒酒店店酒酒店店式式

43、公公寓寓住住宅宅别别墅墅0002年，由于区域内只供应产权酒店和公寓，因此客户以度假、投资类客户为主；年，由于区域内只供应产权酒店和公寓，因此客户以度假、投资类客户为主；03年后，住宅与公寓成交的总量基本相当，除度假、投资客外，已有大量二次置业者进入梅沙。年后，住宅与公寓成交的总量基本相当，除度假、投资客外，已有大量二次置业者进入梅沙。全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位 外区客户定位 本地客户定位 目标客户确定产品定位形象定位价格定位外区客户分析（二）外区客户分析（二） 东部区域东部区域 酒店、公寓类酒店、公寓类 客户分析客户分析区区 域域以罗湖、福田、南山为主以罗湖、福田、南

44、山为主职业特职业特征征以政府人员、私营企业主、企业高层管理人员为主以政府人员、私营企业主、企业高层管理人员为主 年龄层年龄层次次客户年龄在客户年龄在3040岁之间；岁之间；经济状经济状况况家庭年收入家庭年收入30万以上；万以上；购买用购买用途途作为度假用途，同时兼具投资目的；作为度假用途，同时兼具投资目的；其它特其它特征征大部分客户属于长线投资客户，看好片区未来的发展，大部分客户属于长线投资客户，看好片区未来的发展，并对政府在区域的规划有很大的信心。并对政府在区域的规划有很大的信心。 全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位 外区客户定位 本地客户定位 目标客户确定产品定位形象定位

45、价格定位外区客户分析（二）外区客户分析（二） 东部区域东部区域 住宅、别墅类住宅、别墅类 客户分析客户分析区区 域域以罗湖、福田、南山为主，兼有全国性客户以罗湖、福田、南山为主，兼有全国性客户职业特职业特征征以政府官员、私营企业主，企业高层管理人员为主以政府官员、私营企业主，企业高层管理人员为主 年龄层年龄层次次客户年龄在客户年龄在3545岁之间；岁之间；经济状经济状况况家庭年收入家庭年收入40万以上；万以上；购买用购买用途途作为第二居所用途，同时兼具投资目的；作为第二居所用途，同时兼具投资目的；其它特其它特征征看好片区未来的发展和居住环境，深盐第二通道的开通看好片区未来的发展和居住环境，深盐

46、第二通道的开通使得大梅沙较关内的距离进一步拉近，大梅沙的城市化使得大梅沙较关内的距离进一步拉近，大梅沙的城市化进程，也将使得大梅沙板块生活配套越来越丰富。进程，也将使得大梅沙板块生活配套越来越丰富。20分钟交通分钟交通全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位 外区客户定位 本地客户定位 目标客户确定产品定位形象定位价格定位外区客户分析（三）外区客户分析（三） 未来东部未来东部人流流动分析人流流动分析随着深盐交通壁垒的打破，大量客户可以更方便的进入梅沙；随着深盐交通壁垒的打破，大量客户可以更方便的进入梅沙；在梅沙变成第二居所和大众化休闲区域时，一部分人则向东，进入更具生态的大鹏南澳组

47、团。在梅沙变成第二居所和大众化休闲区域时，一部分人则向东，进入更具生态的大鹏南澳组团。交通壁垒交通壁垒1小时交通小时交通大梅沙大梅沙马峦山马峦山全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位 外区客户定位 本地客户定位 目标客户确定产品定位形象定位价格定位外区客户分析（三）外区客户分析（三） 客户未来客户未来流动预测流动预测 同样，随着交通的改善，以及大鹏南澳半岛旅游、休闲、度假产业的不断开发，一部分客户将向东线流动，在尚待开垦的同样，随着交通的改善，以及大鹏南澳半岛旅游、休闲、度假产业的不断开发，一部分客户将向东线流动，在尚待开垦的东部，将在出现一个新的东部，将在出现一个新的“大梅沙大

48、梅沙”。大鹏南澳大鹏南澳度假、休闲、投资客度假、休闲、投资客二次置业者二次置业者 随着未来交通的改善，以及大梅沙板块的城市化的不断升入，关内大量客户轻松涌入，大梅沙的将变为一个集居住、旅游、随着未来交通的改善，以及大梅沙板块的城市化的不断升入，关内大量客户轻松涌入，大梅沙的将变为一个集居住、旅游、度假、会议、商业为一体的大众型旅游度假基地。度假、会议、商业为一体的大众型旅游度假基地。未来的大鹏南澳，将涌入大量度假休闲客流，酒店和公寓类型的物业非常适应市场需要。未来的大鹏南澳，将涌入大量度假休闲客流，酒店和公寓类型的物业非常适应市场需要。全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位 外区

49、客户定位 本地客户定位 目标客户确定产品定位形象定位价格定位本项目外区目标客户总结本项目外区目标客户总结来自区来自区域域罗湖、福田、南山为主，其它区域为辅罗湖、福田、南山为主，其它区域为辅职业特职业特征征以政府人员、私营企业主、企业高层管理人员为主以政府人员、私营企业主、企业高层管理人员为主 年龄层年龄层次次客户年龄在客户年龄在3045岁之间；岁之间；经济状经济状况况家庭年收入家庭年收入30万以上；万以上；购买用购买用途途作为度假用途，同时兼具投资目的；作为度假用途，同时兼具投资目的；其它特其它特征征喜爱大鹏南澳的景色和滨海自然的生态环境，向往休喜爱大鹏南澳的景色和滨海自然的生态环境，向往休闲

50、度假式的生活状态；闲度假式的生活状态；属于长线投资客户，看好片区未来的发展，并对政府在属于长线投资客户，看好片区未来的发展，并对政府在区域的规划有很大的信心。区域的规划有很大的信心。 全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位 外区客户定位 本地客户定位 目标客户确定产品定位形象定位价格定位客户定位思路客户定位思路分析大鹏本地房地产市场，得出本地客户情况分析大鹏本地房地产市场，得出本地客户情况推导本项目本地客户的结构、特征、需推导本项目本地客户的结构、特征、需求等求等结合本项目实际情况、物业属性结合本项目实际情况、物业属性本地客户推导本地客户推导全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项

51、目分析客户定位 外区客户定位 本地客户定位 目标客户确定产品定位形象定位价格定位本区客户分析（一）本区客户分析（一） 千禧大厦情况分析千禧大厦情况分析千千 禧禧 大大 厦厦 户户 型型 配配 比比 表表户户 型型二房二房三房三房四房四房复式复式合计合计面面 积积（）（）909011217112177 713013130133 323024230245 5套套 数数（套）（套）2020181818184 46060比比 例例33.333.330%30%30306.6%6.6%100%100%（02年开盘，开盘价年开盘，开盘价2400元元/）全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位 外

52、区客户定位 本地客户定位 目标客户确定产品定位形象定位价格定位本区客户分析（一）本区客户分析（一） 千禧大厦千禧大厦客户结构客户结构客户分类客户分类客户类型客户类型客户比例客户比例置业性质置业性质主力客户主力客户侨侨 胞胞60%自自 住住辅助客户辅助客户私企业主、私企业主、 个体户个体户30%自自 住住本地原居民、本地原居民、核电员工核电员工10%投投 资资千禧大厦由贵司与侨胞投资者共同开发，目标客户锁定为侨胞，实际侨胞的成交数量在千禧大厦由贵司与侨胞投资者共同开发，目标客户锁定为侨胞，实际侨胞的成交数量在60%60%左右，其中以港台同胞居多。左右，其中以港台同胞居多。全国滨海物业分析深圳东部

53、滨海战略分析项目分析客户定位 外区客户定位 本地客户定位 目标客户确定产品定位形象定位价格定位本区客户分析（一）本区客户分析（一） 鹏海苑情况分析鹏海苑情况分析鹏鹏 海海 苑苑 户户 型型 配配 比比 表表户户 型型一一 房房二二 房房三三 房房合合 计计面面 积（）积（）38507476104数数 量（套）量（套）727212150比比 例例48%48%4%100%（ 06年年10月开盘，均价月开盘，均价3900元元/）客户分类客户分类客户类型客户类型客户比例客户比例置业性质置业性质主力客户主力客户小私企业主32%自住为主少量投资个体户24核电厂员工19%打工者14%辅助客户辅助客户本地原居

54、民11%投 资公务员全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位 外区客户定位 本地客户定位 目标客户确定产品定位形象定位价格定位注：注： 据调查，鹏海苑实际成交客户以本地人为主，实际需求的是三房。据调查，鹏海苑实际成交客户以本地人为主，实际需求的是三房。 由于楼盘户型与自住客需求存在偏差，有近由于楼盘户型与自住客需求存在偏差，有近60%的客户购买两套住宅，打通成三房户型。的客户购买两套住宅，打通成三房户型。本区客户分析（一）本区客户分析（一） 鹏海苑客户结构鹏海苑客户结构全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位 外区客户定位 本地客户定位 目标客户确定产品定位形象定位价格

55、定位本区客户分析（一）本区客户分析（一） 本地潜在客户总结本地潜在客户总结客客 户户特特 征征需需 求求核电员工核电员工收入高、且稳定，大部分员工住在市内的核电宿舍区，若再次置业也首选在市区。临近鹏海苑的地方有两个核电员工宿舍区，购买鹏海苑的核电员工多来自于这两个小区。110120 三房小私企业小私企业主主在大鹏开办企业，收入尚可。多为外来人口，买房为自住。考虑到价格和方便工作等因素，就近买房。90100三房个体户个体户以在大鹏经营服务业、商业为主，收入尚可。多为外来人口，买房为自住。由于大鹏较外区的价格优势和方便工作等因素，就近买房。95 三房75 二房打工者打工者大鹏各企业的中高管，收入中

56、等、稳定。买房为自住。考虑到大鹏较外区的价格优势和方便工作等因素，就近买房。7075二房全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位 外区客户定位 本地客户定位 目标客户确定产品定位形象定位价格定位本区客户分析（一）本区客户分析（一） 本地潜在客户总结本地潜在客户总结客客 户户特特 征征需需 求求本地原居本地原居民民近几年政府大规模征地，原居民手头有大量闲钱，购买力较强。目前住自建房，大鹏住商品房的风气还未形成，大部分人表示不会买房。少数人买房投资。公务员公务员事业单位事业单位收入高、且稳定，住政府大院。不愿意外出太远的地方置业，而大鹏、葵涌、坪山没有高品质楼盘供应，所以其也一直没有再

57、置业。少数人买房为投资。120 三房140 四房7075 二房（投资）侨侨 胞胞以港客居多，经济实力强，有很强的恋土情节，为以后落叶归根而买房，自住，首选小户型。该部分客户数量十分有限。75 二房全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位 外区客户定位 本地客户定位 目标客户确定产品定位形象定位价格定位本区客户分析（二）本区客户分析（二）本项目本项目本地的目标客户研判断本地的目标客户研判断原原 居居 民民本身有自建房住，且自建房环境较好，对再次买房或投资的兴趣不大。公公 务务 员员事业单位人事业单位人员员本身有公屋住，且环境较好，对在大鹏本地投资的兴趣不大。私营业主私营业主个个 体体

58、 户户有自住需求，但对滨海度假类物业需求不大，该批人购买的人数有限。打打 工工 者者有自住需求，但对滨海度假类物业需求不大，且购买能力有限侨侨 胞胞完全可以承受楼价，也需要高档次的物业，但人数有限。私营业主、个体户、侨胞是本项目的本地目标客户。私营业主、个体户、侨胞是本项目的本地目标客户。全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位 外区客户定位 本地客户定位 目标客户确定产品定位形象定位价格定位客户定位思路客户定位思路外区目标客户外区目标客户本地目标客户本地目标客户结合全国沿海物业、深圳东部度假型物业客户比例，结合全国沿海物业、深圳东部度假型物业客户比例，预计预计外外区客户区客户主力

59、客户主力客户 & 辅助客户辅助客户目标客户确定目标客户确定结合本地人口、需求，预计本地客户比例结合本地人口、需求，预计本地客户比例全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位 客户定位思路 外区客户定位 本地客户定位 目标客户确定产品定位形象定位价格定位目标客户确定（一）目标客户确定（一） 全国滨海全国滨海度假型物业的成交客户比例度假型物业的成交客户比例天天津津滨滨海海度度假假型型物物业业本本地地外外地地客客户户比比例例3 35 5% %6 65 5% %外外地地客客户户本本地地客客户户威威海海滨滨海海度度假假型型物物业业本本地地外外地地客客户户比比例例6 67 7% %3 33 3%

60、 %外外地地客客户户本本地地客客户户厦厦门门滨滨海海度度假假型型物物业业本本地地外外地地客客户户比比例例6 60 0% %4 40 0% %外外地地客客户户本本地地客客户户三三亚亚滨滨海海度度假假型型物物业业本本地地外外地地客客户户比比例例9 93 3% %7 7% %外外地地客客户户本本地地客客户户从全国滨海度假型物业的成交客户区域来看，外地客户的比重较大，比例可达到从全国滨海度假型物业的成交客户区域来看，外地客户的比重较大，比例可达到40%左右。左右。全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位 客户定位思路 外区客户定位 本地客户定位 目标客户确定产品定位形象定位价格定位目标客户