曹妃甸房地产市场数据分析报告

1、曹妃甸房地产市场研究分析曹妃甸房地产市场研究分析目录目录（一）项目地块分析（一）项目地块分析3 3（二）土地市场分析（二）土地市场分析7 7（三）外部环境分析（三）外部环境分析1010（四）市场竞争分析（四）市场竞争分析1919（五）项目（五）项目SWOTSWOT分析及客户初步定位分析及客户初步定位3535第一部分：项目地块分析第一部分：项目地块分析区位分析区位分析项目位于曹妃甸生态城，正对青龙湖湿地公园，临近高教城，项目位于曹妃甸生态城，正对青龙湖湿地公园，临近高教城，5KM即即可实现观湖看海，区位条件良好。可实现观湖看海，区位条件良好。曹妃甸生态城是曹妃甸新区规划的一个新城区域，未来将成为

2、聚集100万人口滨海城市，主打生态和旅游。本项目位于通海路东侧，正对青龙湖湿地公园，临近高教城，5KM即可到达滨海大道，实现观湖看海。5KM5KM滨海大道滨海大道第一部分：项目地块分析第一部分：项目地块分析周边配套周边配套项目目前配套缺乏，未来各项生活配套较为齐全。项目目前配套缺乏，未来各项生活配套较为齐全。序号序号配套配套青龙湖湿地高教城文化公园小学中学管委会五星级酒店便民服务中心游艇码头第一部分：项目地块分析第一部分：项目地块分析项目位于唐山南部核心区域，未来的滨海新城，临近高教城和青龙湖湿地公园。区位属性交通属性地块目前仅靠土路通勤，外部依靠通海路可到达工业区、唐海县、渤海海边等区域。地

3、块本体项目为非真正意义上的保障房用地，工业区和生态城工作人员均有资格购买。总建面16万平米，容积率1.88，适宜建造小高层产品。周边配套项目目前周边几乎没有配套设施，高教城、市委党校等相关配套均处于规划建设阶段。本项目所在区域属于本项目所在区域属于新城开发的初级阶段，新城开发的初级阶段，目前周边配套还不完目前周边配套还不完善。善。本项目非真正意义的本项目非真正意义的保障房用地，潜在购保障房用地，潜在购买客户为工业区及生买客户为工业区及生态城工作人员，可重态城工作人员，可重点关注项目周边的高点关注项目周边的高教城和市委党校。教城和市委党校。项目界定项目界定目录目录（一）项目地块分析（一）项目地块

4、分析3 3（二）土地市场分析（二）土地市场分析7 7（三）外部环境分析（三）外部环境分析1010（四）市场竞争分析（四）市场竞争分析1919（五）项目（五）项目SWOTSWOT分析及客户初步定位分析及客户初步定位3535第二部分：土地市场分析第二部分：土地市场分析基准地价基准地价基准地价分为三个级别，项目所在区域基准地价为基准地价分为三个级别，项目所在区域基准地价为65万万/亩。亩。1级级2级级3级级1级居住用地基准地价为82万/亩，主要位于生态城南部靠海位置，目前基本已无存量土地；2级居住用地基准地价为65万/亩，主要位于生态城中间区域，保障房用地均位于这个区域；3级居住用地基准地价为49万

5、/亩，主要位于生态城北部。 居住用地基准地价分为三个级别居住用地基准地价分为三个级别综合用地基准地价同样分为三个级别，范围与住宅用地基本重合，基准地价为别为47万/亩、38万/亩，31万/亩；1级商业用地范围比居住用地多出图中蓝色区域部分，基准地价为91万/亩；2级、3级商业用地基准地价为72万/亩、55万/亩。 综合用地、商业用地基准地价综合用地、商业用地基准地价1级商业、级商业、2级居住级居住成交地价成交地价出让方式出让方式生态城现有项目地价在生态城现有项目地价在30-43万元万元/亩之间，部分土地土地手续未办亩之间，部分土地土地手续未办理即开始建设施工，地价未知；另外部分土地通过理即开始

6、建设施工，地价未知；另外部分土地通过BT形式出让。形式出让。第二部分：土地市场分析第二部分：土地市场分析规划保障房用地区域，基准地价为65万/亩；由上至下分别为翰林国际、滨海太阳城、金科、和泓地块；共约6000户；本项目可供参考土地挂牌价格：本项目可供参考土地挂牌价格：上海文广正在挂牌地块，挂牌价43万元/亩；该地块包含部分文化设施规划，参考了综合用地定价；A:橙霞项目，主体已基本完工，土地手续未办理；B:万年丽海花城项目，1期已入住，后期尚未启动；土地取得价格30万/亩，综合容积率1.5，由政府与万年基业合作开发；C:美和蓝湾项目，主体已基本完工；工业区实业港务公司定向销售；D:金海湾项目，

7、未开工建设，尚无销售计划；E:规划未来建设低密度住宅；启动区内部分土地通过BT形式出让。规划政府大楼规划政府大楼建设中约建设中约3万平米生活配套万平米生活配套中小学配套中小学配套ABCDE目录目录（一）项目地块分析（一）项目地块分析3 3（二）土地市场分析（二）土地市场分析7 7（三）外部环境分析（三）外部环境分析1010（四）市场竞争分析（四）市场竞争分析1919（五）项目（五）项目SWOTSWOT分析及客户初步定位分析及客户初步定位3535第三部分：外部环境分析第三部分：外部环境分析生态城起源生态城起源为满足曹妃甸工业区和南堡开发区的产业和人口发展需要，为满足曹妃甸工业区和南堡开发区的产业

8、和人口发展需要，2007年生态城开始开发建设。年生态城开始开发建设。为满足曹妃甸新区产业和人口快速聚集的需要，2007年唐山市政府开始谋划建设生态城。生态城是唐山市总体规划中的南部发展核心区，是曹妃甸工业区、南堡开发区最核心的居住、休闲配套生活区。唐山中心城区唐山中心城区中部发展核心中部发展核心南部发展核心南部发展核心生态城生态城工业区工业区南堡开发南堡开发区区唐海县唐海县发展状况发展状况2007年规划、年规划、2009年开工，目前已经完成启动区的道路配套建设年开工，目前已经完成启动区的道路配套建设和部分配套生活小区建设，但基本的生活配套还未形成，基本无和部分配套生活小区建设，但基本的生活配套

9、还未形成，基本无常住人口和企业。常住人口和企业。20092009年年3 3月月1111日生态城正式开工建设；日生态城正式开工建设；近期近期(2008(2008年年-2010-2010年年) )：为基础设施和起步区建设阶段，起步区规划面积12平方公里，初步形成6万人左右的人口规模。中期（中期（2011202020112020年）年）：为加速建设阶段，在74.3平方公里的建设区内完成生态城建设示范模式，构建起唐山南部核心城市的雏形，形成80万人左右的人口规模。远期（远期（20202020年以后）：年以后）：全面完成曹妃甸新城建设规划内容，城市功能进一步完善，形成100万人口、150平方公里面积的城

10、市规模。 启动区启动区先行开发板块先行开发板块远期开发板块远期开发板块第第三部分：外部环境分析部分：外部环境分析当前开发区域当前开发区域第第三部分：外部环境分析部分：外部环境分析未来发展未来发展根据规划生态城是服务于曹妃甸新区的现代化未来生态城市，唐根据规划生态城是服务于曹妃甸新区的现代化未来生态城市，唐山南部副中心城市、环渤海区域中心城市山南部副中心城市、环渤海区域中心城市功能规划功能规划生态城主要分为旅游度假区、高教区、生活配套区、核心商务区生态城主要分为旅游度假区、高教区、生活配套区、核心商务区以及生态保护区。以及生态保护区。高教城：一期规划建筑面积10万平米，目前已完成部分建设；目前唐

11、山职业技术学院已确定整体搬迁至高教城，未来规划师生总数超过3万人。青龙湖生态公园：目前尚未整体建设，仅有约3万平米生活配套在建，以餐饮、办公为主。 主要功能规划主要功能规划办公、酒店、教育、旅游配套集中区域，世博会瑞典馆所在区域。滨海旅游度假区：由滨海高速分割形成内观湖、外观海的景观；目前在营造部分沙滩，属远期规划功能区。住宅住宅第第三部分：外部环境分析部分：外部环境分析第第三部分：外部环境分析部分：外部环境分析用地规划用地规划生态城先行开发板块土地功能划分生态城先行开发板块土地功能划分1-11-6 科学文教区2-12-15 生活居住区3-13-7 交通枢纽区4-14-9 混合功能区5-15-

12、4 城市核心区6-16-3 旅游风景区 生态城先行开发板块土地使用功能规划生态城先行开发板块土地使用功能规划交通规划交通规划为避免出现大城市的通病，生态城从一开始就高标准规划，尤其为避免出现大城市的通病，生态城从一开始就高标准规划，尤其在交通方面规划了在交通方面规划了BRT和城际交通。和城际交通。通海大道：已建成滨海高速：已建成，可直达秦皇岛；蓝色线为规划BRT快速公交专用线，将禁止社会车辆通行项目地块位置项目地块位置紫色线为城市轻轨建设规划目前生态城内部交通设施较为薄弱，公交车仅有一辆沿通海大道通往唐海县，约每半小时一班；政府办公人员及部分在生态城工作人员上下班主要通过班车往返于“生态城-唐

13、海县或唐山市”，私家车少；有少量黑出租车，但价格较高，去往唐海县单程约需70-80元；第第三部分：外部环境分析部分：外部环境分析重大项目重大项目为带动区域建设和吸引人流，目前政府正在加紧建设相关的服务为带动区域建设和吸引人流，目前政府正在加紧建设相关的服务配套设施，如文化公园、中小学、医院等。配套设施，如文化公园、中小学、医院等。 可持续发展中心可持续发展中心 体育公园体育公园 文化公园文化公园 滨海旅游度假区滨海旅游度假区 商务办公综合体商务办公综合体 温泉夏威夷温泉夏威夷第第三部分：外部环境分析部分：外部环境分析第第三部分：外部环境分析部分：外部环境分析住房政策住房政策生态城住房项目多以为

14、工业区企业定向开发为主，且享受政府补生态城住房项目多以为工业区企业定向开发为主，且享受政府补贴，另工业区内的所有职工同时也具备保障房的购买和租赁资格。贴，另工业区内的所有职工同时也具备保障房的购买和租赁资格。唐山市政府关于企业集资建房的相关规定：唐山市政府关于企业集资建房的相关规定：距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。为工业区企业职工定向开发：为工业区企业职工定向开发：从生态城内

15、现有住宅项目的开发来看，生态城内的项目多以为工业区定向开发。且在一定程度上享受政府补贴。生态城现有住宅项目主要开发方式生态城现有住宅项目主要开发方式生态城保障房申请条件遵从唐山市标准生态城保障房申请条件遵从唐山市标准宜租则租、宜购则购宜租则租、宜购则购：按照唐山市人民政府关于进一步完善住房保障体系加快保障性安居工程建设的实施意见，唐山市将逐渐构建起以中等偏下、低收入家庭为保障对象，由廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房构成的、多层次、更完善的住房保障体系，并逐步实施住房保障“双并轨”，即：对家庭可支配收入低于上年度人均可支配收入0.8倍以下的低收入家庭给予廉租住房、经济适用住房保

16、障，实现“宜租则租、宜购则购”；对中等偏下收入家庭、政府引进人才及外来务工人员给予公共租赁住房、限价商品住房保障，实现“宜租则租、宜购则购”。工业区内职工具备购买资格工业区内职工具备购买资格：根据上述实施意见和相关人士的访谈，可知曹妃甸工业区内相关企业职工均具有资格购买或租赁生态城内各种形式保障房。目录目录（一）项目地块分析（一）项目地块分析3 3（二）土地市场分析（二）土地市场分析7 7（三）外部环境分析（三）外部环境分析1010（四）市场竞争分析（四）市场竞争分析1919（五）项目（五）项目SWOTSWOT分析及客户初步定位分析及客户初步定位3535第四部分：市场竞争分析第四部分：市场竞争

17、分析竞争环境竞争环境本项目属于生态城保障房项目，未来将面临生态城商品房、生态城其本项目属于生态城保障房项目，未来将面临生态城商品房、生态城其他保障房和唐海县商品房三方面的竞争。他保障房和唐海县商品房三方面的竞争。本项目是生态城保障房项目，未来的潜在客户是曹妃甸工业区的职工、管委会的工作人员及生态城自身的高教城、市委党校、管委会等相关教职工及工作人员。曹妃甸工业区曹妃甸工业区购房客户来源购房客户来源唐海县唐海县生态城生态城竞争关系竞争关系鉴于目前生态城的购房客户全部来自于曹妃甸工业区的工作人员，与唐海县的购房客户存在部分重叠，同时这部分客户也是本项目未来潜在客户重要组成部分。考虑到未来1-2年内

18、还有大量的保障性项目开工建设，因此本项目未来需要面临生态城商品项目、生因此本项目未来需要面临生态城商品项目、生态城保障房项目和唐海县商品房项目的三重竞争。态城保障房项目和唐海县商品房项目的三重竞争。第四部分：市场竞争分析第四部分：市场竞争分析生态城生态城市场概况市场概况商品房市场处于起步阶段，市场化程度不高，多为定向开发和定向销商品房市场处于起步阶段，市场化程度不高，多为定向开发和定向销售，目前销售价格售，目前销售价格4500元元/平米左右。平米左右。p发展阶段：发展阶段：生态城房地产市场还处于起步阶段，市场化程度不高，项目主要通过管委会定向销售给工业区企业或者工业区企业定向委托开发商进行开发

19、建设。p供应量：供应量：近两年生态城目前在售/已售项目仅有万年丽海花城、橙霞水岸和美和蓝湾三个项目，总体供应量52万平米。p销售价格：销售价格：住宅4500元/平米左右（不考虑政府补贴因素）。p客户：客户：工业区央企职工及管委会工作人员。项目名称项目名称建筑面积建筑面积建筑形式建筑形式销售价格销售价格销售情况销售情况客户客户万年丽海花城150万（一期8万）小高层、高层4500一期售完工业区央企职工及管委会工作人员美和蓝湾25万小高层、高层-定向开发橙霞水岸19万多层、小高层、高层4500定向开发金海湾88万小高层、高层4600未开盘橙霞水岸美和蓝湾丽海花城金海湾第四部分：市场竞争分析第四部分：

20、市场竞争分析生态城生态城典型项目典型项目万年丽海花城万年丽海花城项目名称项目名称万年丽海花城万年丽海花城物业地址曹妃甸工业区曹妃甸国际生态城通港大道南侧 建筑类别板楼、小高层、高层土地面积100万平米建筑面积150万平米容积率1.5时间节点2009年初与意向企业洽谈-2009年3月开工-2009年5月意向企业确定-2009年9月首栋封顶-2010年1月开盘-2010年8月网签主力户型60-110平米销售价格4000元/平米开盘，后期4500元/平米销售情况一期售罄客户特征首钢京唐、首自信（首钢自动化信息技术有限公司）、中石化曹妃甸油库、冀东水泥、华润电力、中冶京唐等工业区领导及部分职工。开发商

21、唐山曹妃甸国际生态城万年丽海花城房地产开发有限公司项目点评：项目点评：生态城第一个地产开发项目，由万年基业和管委会共同开发，总建面达150万平，一期开发8万平米，现已售罄；目前项目处于停滞状态，一期交房产品几乎没有入住。（工业区内客户购房政府补贴500-700元/平米）第四部分：市场竞争分析第四部分：市场竞争分析户型户型户型类别户型类别面积（平米）面积（平米）两室两厅A户型90E户型60G户型60H户型77J户型79三室两厅B户型110三室一厅C户型85D户型80大都会生态情景别墅F户型88万年丽海花城户型（一期）万年丽海花城户型（一期）户型点评：户型点评：由于生态城缺乏配套，项目一期整体户型

22、偏小，主要供央企职工的宿舍或者供投资之用，主力户型在60-110平米之间。9090平米平米9595平米平米生态城生态城典型项目典型项目万年丽海花城万年丽海花城8080平米平米110110平米平米户型户型面积面积占比占比两居室60-8027%80-9538%三居室90-12023%120平米以上12%万年丽海花城户型配比基本上以两居的户型为主，户型面积普遍偏少。万年丽海花城户型配比（一期）万年丽海花城户型配比（一期）访谈访谈第四部分：市场竞争分析第四部分：市场竞争分析生态城生态城典型项目典型项目万年丽海花城万年丽海花城7777平米平米7979平米平米8080平米平米7878平米平米注：因万年丽海

23、花城无售楼处和比较完备的资料，且时间久远，无法获得具体的户型配比信息，只是通过内部访谈获得大概的信息整理而成。第四部分：市场竞争分析第四部分：市场竞争分析生态城生态城典型项目典型项目橙霞水岸橙霞水岸项目名称项目名称橙霞水岸橙霞水岸物业地址曹妃甸国际生态城通港大道和通海路交口西南侧建筑类别多层、小高层、高层建筑面积19万平米（一期6.5万，二期12.7万）容积率1.5总户数1500户主力户型90-140平米销售价格4500元/平米销售情况售罄客户特征管委会自住小区。开发商瑞和地产项目点评：项目点评：橙霞水岸由瑞和地产开发，是管委会自住小区，主要面向工业区和生态城管委会，从产品户型来看，产品户型集

24、中在90-140平米，整体面积偏大。目前项目已经封顶，还未交房。第四部分：市场竞争分析第四部分：市场竞争分析生态城生态城典型项目典型项目美和蓝湾美和蓝湾项目名称项目名称美和蓝湾美和蓝湾物业地址曹妃甸国际生态城通海路东侧，管委会斜对面建筑类别小高层、高层建筑面积21万平米（住宅17.3万平米，商业4万平米）容积率1.83总户数2314户主力户型70-90平米销售价格-销售情况内定，不对外销售客户特征工业区实业港务公司。开发商美和地产项目点评：项目点评：美和蓝湾总建筑面积25万平米，是实业港务公司委托美和地产定向开发项目，主要解决自己员工的住房问题。目前项目已经封顶。第四部分：市场竞争分析第四部分

25、：市场竞争分析生态城生态城潜在供应潜在供应生态城未来有巨大的潜在供应量（生态城未来有巨大的潜在供应量（220万平米左右），若以户均万平米左右），若以户均100-120平米计算，未来将有平米计算，未来将有1.8-2.2万套住房投向市场。万套住房投向市场。项目类型项目类型项目名称项目名称开发商开发商建筑面积建筑面积商品房金海湾福祥房产88万欧洲风情小镇上海文广30-40万保障房本项目和泓地产16万金科项目北京金科26万滨海太阳城太阳城房产11万翰林国际佳祥房产70万合计合计215-225215-225万万根据项目实地调研和近期土地成交情况，生态城未来1-2年内共有商品房、保障房共计6个项目陆续上市

26、供应，共计220万平米左右。项目体量较大的金海湾和翰林国际均达到70万平米以上。如果以万年丽海花城的户均100平米计算，将有2.2万套住房供应；即使以户均120平米来计算，也将有1.8万套住房。金海湾金海湾欧洲风情小镇欧洲风情小镇本项目本项目金科项目金科项目滨海太阳城滨海太阳城翰林国际翰林国际第四部分：市场竞争分析第四部分：市场竞争分析项目名称项目名称金海湾金海湾物业地址曹妃甸国际生态城通港大道南侧建筑类别小高层、高层建筑面积88万平米容积率3.8总户数6000户主力户型84-196平米销售价格预计4600元/平销售情况未开盘，2012年开盘客户特征主要针对工业区客户，兼顾到其他投资客户。开发

27、商唐山福洋房地产项目点评：项目点评：金海湾位于生态城核心位置，总建筑面积88万平米，集住宅、公寓、办公于一体。项目产品户型偏大，主力户型84-196平米，目前项目已经开始推广。预计2012年下半年才能陆续进入市场。生态城生态城潜在供应潜在供应金海湾金海湾欧洲风情小镇欧洲风情小镇：项目建筑面积30万至40万平方米，项目将以上海泰晤士小镇的设计为蓝本，结合曹妃甸地区的实际进行创新，打造独具风格、世界一流水平的高级住宅项目。作为上海泰晤士小镇的升级版，欧洲风情小镇的定位是面向京津唐地区的高端人群，满足其居住、商务、休闲的需要。第四部分：市场竞争分析第四部分：市场竞争分析生态城生态城潜在供应潜在供应欧

28、洲风情小镇欧洲风情小镇+翰林国际翰林国际翰林国际翰林国际：保障房用地，包括生态城正在建设的科教城教职工住宅和商业中心，商业中心占地139亩，教工住宅占地795亩，项目总建筑面积70万平方米，其中商业12万平方米，住宅55万平方米，总投资约23.5亿元，其中一期项目15万平米。未来主要面向科教城职工及生态城居住需求。滨海太阳城滨海太阳城：保障房用地，项目总占地4.72万平米，总建筑面积11.33万平米，主要满足生态城内的基本居住需求。第四部分：市场竞争分析第四部分：市场竞争分析生态城生态城潜在供应潜在供应滨海太阳城滨海太阳城+金科项目金科项目金科项目金科项目：保障房用地，项目总占地面积13.5万

29、平米，总建筑面积26.2万平米，主要满足生态城内的基本居住需求。第四部分：市场竞争分析第四部分：市场竞争分析唐海县唐海县市场概况市场概况唐海县年均消化唐海县年均消化1000套住房，其中曹妃甸工业区带来的需求和外来投套住房，其中曹妃甸工业区带来的需求和外来投资需求份额分别占到资需求份额分别占到15%左右。左右。p发展阶段：发展阶段：唐海房地产是区域经济型移民市场，自身供血不足，受规划和外在因素因素影响大。房地产开发起步于2004年，伴随着曹妃甸区域发展和首钢搬迁等因素影响，2005-2007年唐山房地产快速发展阶段，2008-2010年受经济因素和人口规模限制，基本维持平稳发展。p市场消化量：市

30、场消化量：近年来唐海县年均消化1000套住房（12万平米左右），其中以首钢为主的曹妃甸工业区和外来投资需求分别占到市场份额的15%左右。p销售价格：销售价格：住宅3500-4000元/平米，商业7000-8000元/平米。p客户：客户：曹妃甸相关企业，工程施工、工程咨询人员目前占市场约10-20%；以唐山为主的京津唐区域投资客户约占市场10-20%；项目名称项目名称建筑面积建筑面积建筑形式建筑形式销售价格销售价格销售情况销售情况客户客户渤海家园32.9万小高层、高层3250元/平目前剩余1000左右首钢内部消化先锋领寓16.3万多层、小高层、高层3850元/平销售状况良好投资比例高商业大街13

31、0万商铺、住宅7700元/平一期住宅售罄投资比例高第四部分：市场竞争分析第四部分：市场竞争分析唐海县唐海县典型项目典型项目渤海家园渤海家园项目名称项目名称渤海家园渤海家园物业地址唐海县城长丰路东侧建筑类别小高层、高层土地面积15.1万平米建筑面积32.9万平米容积率2.17开盘时间2010年3月主力户型90-130平米销售价格内部价3250元/平米销售情况剩余1000套左右客户特征首钢京唐内部职工，不对外销售。开发商河北神州远大房产开发有限公司 项目点评：项目点评：本项目是首钢京唐进驻曹妃甸后为自己职工建造的家属楼，总体量达到33万平米，多采用一梯两户的板楼设计，产品在唐海市场具有一定的竞争力

32、。从户型面积来看90-130平米的居家产品占据市场绝对主力，目前项目还有1000套左右住房待售，整体面积偏大，不对外销售。2010年内部销售均价3250元/平米，另公司补助员工3.6万。户型户型户型类别户型类别面积（平米）面积（平米）一室两厅G户型80平米两室两厅A户型98平米E户型98平米F户型94平米B户型126平米三室两厅C户型156平米D户型143平米渤海家园户型配比渤海家园户型配比第四部分：市场竞争分析第四部分：市场竞争分析唐海县唐海县典型项目典型项目先锋领寓先锋领寓项目名称项目名称先锋领寓先锋领寓物业地址唐海县垦丰大街与唐海路交汇处 建筑类别多层、小高层、高层土地面积7.9万平米建

33、筑面积16.3万平米容积率2.62开盘时间2010年9月主力户型60-77平米小两居销售价格起价3480元/平米，均价3780元/平米销售情况销售状况良好客户特征投资比例较高开发商唐山恒硕房地产开发有限公司 项目点评：项目点评：本项目是典型投资地产项目，主打60-77平米小两居，项目本身为住宅用地，既可以居住，又可以办公。另外项目本身赠送增装修，吸引了唐海周边大量的投资性客户。第四部分：市场竞争分析第四部分：市场竞争分析唐海县唐海县典型项目典型项目曹妃甸商业大道曹妃甸商业大道项目名称项目名称曹妃甸商业大道曹妃甸商业大道物业地址唐海县唐海路与滨海大街交汇处西南角 建筑类别商铺、住宅土地面积90.

34、3万平米建筑面积130万平米（商业22万平米）容积率2.18开盘时间2011年销售价格一层10700，二层5300，均价7700元/平销售情况住宅不销售（回迁），商业销售过半客户特征唐山投资比例高开发商唐山昆泰房地产开发公司 项目点评：项目点评：本项目住宅部分属于农场的回迁房，不对外销售，商业部分22万平方米，共分为8个组团，每个组团的商业都为临街50-300平米的两层铺面，对每个组团及街面都有整体的商业规划，整体投资价格较高。目录目录（一）项目地块分析（一）项目地块分析3 3（二）土地市场分析（二）土地市场分析7 7（三）外部环境分析（三）外部环境分析1010（四）市场竞争分析（四）市场竞争

35、分析1919（五）项目（五）项目SWOTSWOT分析及客户初步定位分析及客户初步定位3535第五部分：项目第五部分：项目SWOT分析及客户定位分析及客户定位S S（优势）（优势）O O（机会）（机会）项目处于集湿地、沙滩、海景等自然景观为一体的生态城内，有明显的环境优势项目距离工业区较近，与唐海县城相比具有一定的交通优势。政府支持力度大环渤海经济的快速发展，带来区域快速发展。高标准、高起点的规划曹妃甸工业区的快速发展W W（劣势）（劣势）T T（威胁）（威胁）项目周边配套差，缺乏基本的生活设施项目目前潜在购房客户总量有限淡水资源缺乏，土地盐碱化程度较高唐海县凭借良好的配套设施对潜在客户的分流巨

36、量的潜在供应项目短期内由于缺乏相应的配套、巨量的潜在供应以及唐海县的分流，给项目带来一定的风项目短期内由于缺乏相应的配套、巨量的潜在供应以及唐海县的分流，给项目带来一定的风险，但是随着国家、省级政府的大力支持、区域的快速发展以及配套设施的不断完善，长期险，但是随着国家、省级政府的大力支持、区域的快速发展以及配套设施的不断完善，长期来看，项目还是具有较强的投资价值。来看，项目还是具有较强的投资价值。第五部分：项目第五部分：项目SWOT分析及客户定位分析及客户定位p职工数量：职工数量：研究数据来源于文本资料和工业区管委会招商局的曹处长和发改局的杜处长。p首钢京唐：首钢京唐：首钢京唐公司潜在住房需求

37、3750套，在唐海有职工家属楼（渤海家园）3000套，故首钢实际潜在购房需求750套。p购房可能性：购房可能性：研究数据来源于曹妃甸企业职工的年龄结构和相关调查访谈。p增长速度：增长速度：未来1-2年的住房需求按60%增长，来源于管委会访谈。潜在需求潜在需求工业区工业区未来未来1-2年工业区潜在住房需求将达到年工业区潜在住房需求将达到7832套。套。企业名称企业名称职工数职工数量（人）量（人）购房可能性购房可能性潜在住房需求潜在住房需求（套）（套）备注备注首钢京唐750050%7500*0.5-3000=750自建3000套首钢配套200040%800华润电厂80065%520中冶京唐80070%560实业港务80060%480管委会80060%480中石化油库50050%250冀东水泥50050%250国投煤码头50065%325其他80060%480合计150004895工业区目前潜在需要住房工业区目前潜在需要住房48954895套，未来套，未来1-21-2年以年以60%60%的增长率计的增长率计算，则需要住房算，则需要住房78327832套。套。第五部分：项目第五部分：项目SWOT分析及客户定位分析及客户定位潜在需求潜在需求生态城生态城未来未来