淮安地产市场报告

1、淮安13年房地产市场报告2014年2月第一部分2013年土地出让情况 土地出让情况6月，淮安出让国有建设用地 36 宗 ，土地用途以商业、住宅及办公为主。按出让面积算，前三甲分别是位于合肥路西侧、大同路北侧的淮国土(河)挂2013第2号,位于北京南路东侧、枚乘路北侧的淮国土(浦)挂2013第3号，以及位于易郡龙腾东侧、府前路南侧的淮国土(安)挂2013第16号。8月，淮安出让国有建设用地 47 宗 ，土地用途以商业、住宅为主。按出让面积算，前三甲分别是位于国际商城东侧的淮国土(安)挂2013第23号,位于合肥路西侧、大同路北侧的淮国土(河)挂2013第9号，以及位于韩泰路西侧、青岛路南侧的淮国

2、土(开)挂2013第9号。11月，淮安出让国有建设用地 78 宗 ，土地用途以商业、住宅为主。按出让面积算，前三甲分别是位于明远路北侧、合意路东侧的淮国土(开)挂2013第24号,位于通甫路西侧、柯山路北侧的淮国土(开)挂2013第32号，以及位于日月洲路北侧的淮国土(开)挂2013第34号。12月，淮安出让国有建设用地 42 宗 ，土地用途以商业、住宅为主。按出让面积算，前三甲分别是位于经二路东侧翔宇大道南侧的淮国土(安)挂2013第55号、创业路北侧北京南路东侧的淮国土(浦)挂2013第19号,以及位于合肥路西侧大同路北侧的淮国土(河)挂2013第20号。5月：淮安出让国有建设用地宗第二部

3、分市场成交 淮安市场成交情况 据冲浪宜居（原淮安网上楼市）统计数据显示，截止2013年12月31日，淮安全市2013年住宅类商品房成交量达到52605套，非住宅类商品房成交量17246套。相较去年的全市商品房交易而言，今年的总体成交量出现了24.36%的增幅；住宅类商品房成交量，较去年增长33.59%。第三部分供需形态2013年度全市新增预售项目情况 据冲浪宜居统计数据显示，在供需方面，2013年度淮安全市新增预售项目共计302个，新增各类预售面积总计达8542564.18平方米。 从区域分布来看，盱眙县新增预售项目共计55项为全市最多，清浦区共计18项为最少；主城五区共计新增预售项目165项

4、，其余四县共计137项2013年度各区域预售项目分布情况 从五区四县分别新增预售面积来看，主城五区总体新增预售面积多于四县1590863.82；从全市新增预售项目的用途来看，住宅类新增项目仍占据了高达78.66%的绝对主力；商业用途位居其次占比16.79%；其他类用途占比3.29%；办公类用途最少，占比1.26%。 从五区项目类型分布上来看，各区域发展侧重有所不一。以主城五区为例，清河区、清浦区均以住宅类用途为主；经济开发区、淮安区则以办公类用途为侧重；淮阴区几项用途较为平均。其中淮安区办公、商业用途的超高比例与其重力打造“淮安新街口”的战略规划不谋而合。2013年度淮安全市商品房供需分析 据

5、冲浪宜居统计数据显示，在供需方面，2013年度淮安全市商品房可售量共计123774套；其中，住宅类商品房57327套，商业类商品房49474套，办公类商品房2763套，其他类商品房14210套。全市主城五区以及周边四县等可售商品房存量分布情况如下：清河区和经济开发区住宅类商品房存量最多，分别为11336套和10022套；淮阴区、盱眙县、涟水县商业类商品房存量均已超过8500套；办公用房则主要集中在清河区、经济开发区以及盱眙县、涟水县等区域。 据相关调查表明，任何一座城市的中心城区都会因为其交通便捷、配套设施完善而获得购房者的持续青睐；淮安也不外如此。但由于城区内可开发区域面积有限等多方因素影响

6、，可售商品房存量保持在较稳定范围内。且在用途分布中，住宅类用途仍是购房者不二首选；中心城区受商业设施配套辐射，商业类、办公类用途的商品房存量相对大大减少。而在近年飞速发展的周边四县中，大力推进商业体建设成为加快区县城镇化的重要表现方式。供需形态2013年度淮安全市商品房供需分析备注：此可售房源为网上楼市可售房源，不包含抵押房源，据我司了解，目前抵押源量较多，属于比较普遍的现象，缘于开发商资金紧缺，大约为可售房源的30%左右。供需形态2013年度淮安四区新盘入市回顾 清河区清浦区经济开发区供需形态2013年度淮安四区新盘入市回顾淮阴区生态商务新城备注：生态商务新城虽然已经自成一区，网上楼市也标为

7、生态商务新城，但在数据统计上，网站将其数据归类为清河区，无单独区域统计。供需形态2014年度淮安清河区推盘情况预览雨润广场 位于淮安核心商业地段淮海广场中心商业区东南片区,总建筑面积达50万平方米(其中地上面积约35万平方米,地下面积约15万平方米),总投资超50亿元。力宝广场 项目由印尼上市公司力宝集团开发，楼面地价为1038.46元/。该地块位于水渡口商务区，用地面积为44367.4平方米，占地61.63亩。该项目将是集商业、商务、金融、办公、居住等功能于一体的高档城市综合体。祥和至尊 项目整体建设工期约2年，由14栋多层和3栋高层组成。总建筑面积约70408.6，其中住宅总建筑面积约59

8、145.7，商业总建筑面积约10304.1。淮安颐高数码港，位于淮海北路与漕运东路交汇处，10万平方米恢弘巨制，荟萃数码城、写字楼、高尚住宅与商业配套为一体，融商业、办公、居住、购物、娱乐等城市功能，打造淮安创业首席办公生活领地，引领未来江北时尚商业生活主流形态。茂业时代广场，淮安稀有甲级写字楼，肇始淮安高端商务新里程，作为淮安商务标杆，为您的企业提供高层级商务总部，并全面提升公司竞争自信，形成企业无形资产，助力企业应对客户考验，巩固基业长青。宏元国际广场，24万方淮安首席家庭体验综合体，位于淮安市中心最繁华商圈宏元国际广场是集综合商业、高档住宅、公寓式酒店、SOHO办公于一体的国际综合体。东

9、祺金域华府 项目处于淮安水渡口中央商务区的中心区域。区域内高端住宅云集，商业配套齐全，自然环境优美，交通设施便利，集金融、信息、商务、文化、展览、休闲娱乐等于一体。恒荣国际广场 坐拥淮安核心商圈的恒荣国际广场是由淮安恒荣天宝置业有限公司发的集商业、住宅、公寓为一体的综合性项目，项目占地面积为6838.0平方米，总建筑面积30681.45 平方米。供需形态2014年度淮安生态商务新城区推盘情况预览九华学府小区位于淮安生态新城山阳湾路西、涌翠路北侧。该项目总用地面积约为34836.67平方米，总建筑面积约116564平方米，建筑密度21.0，绿地率35.0，容积率2.45。星雨华府项目拟分三期实施

10、：一期开发建筑面积168748平方米，投资约49000万元；二期开发建筑面积269718平方米，余下部分由三期开发。建华观园，位于2400亩淮安生态森林公园里，紧邻淮安新市政府、淮安四馆等重要市政设施；淮安实验小学、新淮阴中学也近在咫尺，优质教育资源一步到位。项目规划建筑面积逾120万方，涵盖别墅、高层、多层，商业等丰富住宅类型。福晟钱隆城从初次接触该地块开始，主力团队便付出了大量的精力、财力跟踪两年，期间到地块现场考察了数十次，并对规划设计方案十易其稿，才最终敲定如今这个堪称完美的规划蓝图。金奥国际中心项目总占地近200亩，总建逾70万，规划为大型城市综合体，物业形态丰富：30万的高端住宅，

11、15万高端商务办公，15万综合购物中心，逾10万方的地下配套设施。第四部分量价走势2011-2013年度淮安四区市场成交变化走势 据冲浪宜居统计数据显示，20112013年期间，淮安房地产市场也经历了跌宕起伏。以成交最活跃的的淮安传统四区（清河区、清浦区、经济开发区、淮阴区）近三年来的成交变化为例：20112013年期间：住宅类商品房成交量总体呈逐年上升的趋势，成交均价变化却带有各自不同的区域特点。 从四区住宅类商品房成交均价的变化来看，2011-2013年期间除了淮阴区实现了稳步三连涨，其余区域均出现不同变化：清河区“先升后降”，经济开发区“先降后升”，清浦区房价则呈“逐年下滑”走势。但无论

12、是升是降，四区近三年成交均价总体呈现相对平稳状态。2013年14季度淮安成交分析 据冲浪宜居（原淮安网上楼市）统计数据显示，2013年1-4季度淮安住宅类商品房成交呈现“先降后升”走势（数据截止2013-12-31）：1季度16741套的成交总量为全年成交最高点；在“新国五条政策”从3月1日实施后，2季度成交量受明显影响跌至11240套，随后3、4季度呈微幅增长，总体回归平稳。 再看全2013年度全市商品房成交均价统计（数据截止2013-12-31）,今年住宅成交均价出现“三高三低”:2月、4月、8月为最低，均未突破4100元/；6月、9月、11月为最高，集体逼近4500元/。全年均价浮动明显

13、，14季度成交均价总体仍呈增长态势。2013年112月成交数据统计量价走势第五部分销售排行销售排行2013年度淮安商品房销售套数 TOP 10排行销售排行2013年度淮安商品房销售金额 TOP 10排行销售排行2013年度淮安商品房销售面积 TOP 10排行第六部分2014年淮安市场动态6.1 2014年1月份土地挂牌成交情况6.2 12.302.9淮安住宅成交走势（套数）6.2.1 12.30-1.5成交走势6.2.2 1.6-1.12成交走势6.2.3 1.13-1.19成交走势6.2.4 1.20-1.26成交走势6.2.5 1.27-2.2成交走势6.2.6 2.3-2.9成交走势春节

14、期间全市住宅成交357套，市区成交169套6.2.7 成交走势成交走势综合点评综合点评36 点评：春节前，由于返乡置业潮，淮安房产市场，尤其是住宅每周成交量都环比上涨30%以上。其中县城的成交量增长大于市区成交量。 1.20-1.26一周淮安楼市住宅成交1419套，环比上涨16.12%。 春节期间淮安市场可谓艰难，尤其是春节其中三天，成交量寥寥无几。只有淮安区成交量11套，其余各区不足5套。县区则仅涟水县成交13套，别的县区也是寥寥无几。 春节后，又一轮返乡置业潮，淮安楼市再次升温。环比增长率高达110%。 总体而言，由于返乡置业的影响，淮安的楼市并没有向一线城市那样进入“春劫”反而出现“翘尾

15、”现象。预计本周返乡置业趋势仍将继续，成交量有所增加。376.3 一月份淮安楼市成交走势分析 据腾讯网统计，淮安1月全市住宅成交4937套（去年12月住宅成交4185），环比去年12月成交数据增加了17%。非住宅成交1327套（去年12月成交734套），环比去年12月上涨80%。从整体成交情况来看，今年1月销售成绩环比去年12月整体上涨27%。新年伊始，万物复春，楼市也随之醒转，从马年第一个月的成交数量来看，整体楼市强劲有力，一扫13年颓势。点评：虽然1月份销售数量比12月份环比增加27%，但是从此图可以看出，整个市场是量增价跌，从而可以说明，春节期间各大楼盘优惠幅度确实很大。38 6.4 淮

16、安近9个月住宅成交价格走势（ 元/）396.5 一月份淮安楼市成交分部分析 点评：从1月成交分布图中不难看出，清河区依旧是淮安楼市的主力，18%的销售量稳稳占据着霸主位置。盱眙、涟水两县区和开发区在最后一个月发力，销售量占46%。最直接影响人们购房的因素依然是地段，其次是价位。清浦区一来位置欠佳，价格也并非如意，稳稳以5%垫底。406.6 春节期间淮安住宅成交情况（1.31-2.6）注：其中春节期间市区成交169套，县成交188套第七部分盘点淮安各区城市综合体楼盘7.1 苏宁生活广场物业类别：SOHO写字楼，酒店式公寓项目特色：核心位置 高端主力户型：35160m2总套数:396已签约:45套

17、项目地址：淮安市淮海东路158号（淮海广场转盘东北侧）相关数据：容积率7.5 绿化率5% 户数376户 得房率70% 机动车位287均价：11000元/m2苏宁生活广场 苏宁置业在江苏省的重点投资项目，自开工以来受到各界的关注及重视。项目坐落在江苏省淮安核心商圈的核心位置，属淮安商圈的门户位置，项目总建筑面积约8.6万平方米，其中商业2.7万平方米。项目定位为中高端项目，1-6层为商业部分、8-17层为soho办公项目、19-41层为酒店式公寓项目。7.2 万达广场（已售罄）物业类别：住宅，商业主力户型：35160m2项目地址：翔宇中路169号（健康东路与翔宇大道交汇处）容积率：3.6绿化率：

18、35%万达广场（已售罄）万达广场（已售罄）淮安万达广场项目位于江苏省淮安市清河区水渡口地区， 1#地位于水渡口广场东北侧，用地南侧为和平路，西侧为沈阳路，东侧和北侧为环宇路；本方案总体布局保持空间布局开放、整体，同时最大限度地扩大住宅的景观面，加强对北边河滨公园和南边钵池山公园景观视线的利用。1#地北侧高层公寓有序排列最大限度享受小区内园林景观和南边钵池山公园自然景观，远眺北边河滨公园自然景观。建筑布局顺应地形，户型主要房间均朝南朝花园。经过2年的发展，万达广场已经成为淮安新的市中心，并且以此为契机，东伸南连，成为淮安发展新极标。早已经售罄7.3 雨润国际大厦（未开盘）雨润国际大厦（未开盘）淮

19、安雨润国际大厦由雨润集团和南京中商共同投资开发建设。该项目位于淮安核心商业地段淮海广场商业区东南片区，总建筑面积达52万m2(地上面积约35万m2，地下面积约17万m2)，总投资超50亿元，是集星级酒店、主题百货、超市卖场、高档公寓、写字楼及配套设施等物业于一体的现代化大型城市综合体，将提供购物、办公、住宿、餐饮、文化、娱乐、休闲、健身等一站式服务。主体建筑雨润国际大厦高度312.1米，建成后将成为淮安地标性建筑和城市名片，也将成为江北第一高楼。从2002年开始，多年来淮安的地标建筑的称号一直被位于水渡口广场的电信大楼占据，今年被位于淮阴区在建的主体封顶、32层(高110米)的世邦领域打破，估

20、计明后年这个称号将授予淮安金望角广场，而三年后荣誉桂冠将长期戴在雨润国际大厦头上。雨润国际大厦项目项目目前由美国凯里森、UDG上海联创、易居克而瑞、香港弘达、浩华、威培斯等国际、国内顶级规划公司设计操刀，将商业与建筑艺术有机融合，主体项目将在2010年三季度开工建设，五年内全部建成，其中主体商业部分三年内建成并投入试运营。建成后的雨润中央新天地预计年销售超20亿元、员工总数可达10000人以上，将为淮安市商业和第三产业的发展，为淮安市城市建设、提升城市品位、改善城市形象、提高消费档次、增加城市功能、为淮安市早日建设成为辐射淮安周边地区2000万人口的特大中心城市做出巨大的贡献。7.4 新亚国际

21、大厦物业类别：高端写字楼，商业广场项目特色：品牌地产，酒店式公寓项目地址：清河淮海东路138号均价：10000元/m2占地面积:18000平方米 建筑面积:28000平方米 竣工时间:2011-08-31开发商:淮安中央新亚7.5 现代国际新城物业类别：商铺，商业项目特色：投资地产项目地址：淮安市淮海东路158号（淮海广场转盘东北侧）均价：10000元/m2现代国际新城现代食品城一期3楼，总价15万左右，包租8年，每年保底收益8%，前三年租金充当房款。淮安现代国际新城，位居清浦新城核心地段(省级现代服务业集聚区)，以“国际化HOPSCA集约型新城市综合体”的先进理念，融合“五星级酒店、甲A级写字楼、城市公园、现代食品城、现代家居博览园、新都市商业中心、CBD中央商务区、酒店式公寓、住宅集群“等多个功能板块，以提高土地利用率、提升新城运营效率、优化城市机能等开发理念，旨在打造一座集约型、高效能的新型城市综合体，她必将为淮安城市的现在与将来带来更多的活力与惊喜。7.6 联盛国际广场物业类别：商铺，商业项目特色：城市综合体项目地址：清浦淮海南路105号(原清浦中学地块)容积率：4.1绿化率：28%均价：10000元/平米占地面积:10000平方米 建筑面积:105395平方米联盛国际广场联盛国