建筑基础课题探讨

1、Page12013年7月22日房地产房地产建筑基础建筑基础课题探讨课题探讨Page2目录目录p房地产基础知识房地产基础知识p建筑制图与识图建筑制图与识图p建筑分类与构成建筑分类与构成p户型个案分析户型个案分析Page3Part1 Part1 房地产基础知识房地产基础知识Page4什么是房地产：什么是房地产： 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状

2、态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。 什么是建筑：什么是建筑： 建筑是建筑物与构筑物的总称，是人们为了满足社会生活需要，利用所掌握的物质技术手段，并运用一定的科学规律、风水理念和美学法则创造的人工环境。 什么是房地产业什么是房地产业： 房地产业包括土地的开发、房屋的建设、维修和管理，土地使用权的有偿出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业涉及房地产生产、流通、消费、管理的全过程，它是商品经济发展到一定阶段的产物。属于第三产业范畴。 1、房地产基础知识、房地产基础知识-相关词语解释相关词语解释Pa

3、ge5什么是房地产市场：什么是房地产市场：房地产市场：是由房地产一级市场、二级市场、三级市场组成。以上三个级别的市场称为房地产市场。一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：A、商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房从房地产用途来区分可以分为以下几点

4、：写字楼：1、标准写字楼 2、商住写字楼住 宅：1、高层住宅（小高层）2、多层住宅 3、低层（别墅）商 铺：1、临街地铺2、裙楼商铺Page6什么是商品房成本：什么是商品房成本： 房地产价格：房屋价格和土地价格的统一，共五大部分包括类房地产价格：房屋价格和土地价格的统一，共五大部分包括类第一部分第一部分土地费用土地费用 征地补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、超转人员补偿费、农转工人员级差补贴、菜田基金、安置劳动力补偿、平地补助费、私人财产补偿费； 拆迁安置补偿费：私房作价、地上物补偿费、搬家费、拆房费、残土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费、安置用房费；

5、 其他土地开发费：三通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费；第二部分第二部分建安费用建安费用 住宅建筑安装工程费：住宅建筑安装工程造价； 室外工程费：附属工程包括指煤气调压站、热力站、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房等； 室外工程费：上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防出入口等；Page7第三部分第三部分配套费用配套费用 公共配套工程费：幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门诊部、副食店、蔬菜店、书店、小贩铺、浴池、街道办事处、居民委员会、派出所、工商税务所、房管所、市政管理用房等； 环卫绿化工程费：绿化费、绿地、公共厕所等； 政府性收费及“四源”费：四源费包括煤气厂、热力厂

6、、自来水厂、污水处理厂； 土地出让金大市政费；第四部分第四部分课税费用课税费用 两税一费：营业税、城市建设维护税、教育费附加； 管理费；第五部分第五部分商业利润商业利润 开发利润；Page8一一、中国现行土地制度中国现行土地制度： 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。全部土地都为社会主义公有制社会主义公有制全民所有制（国有土地）集体所有制（集体土地）2、房地产基础知识、房地产基础知识-工程建设流程工程建设流程Page9什么是土地？什么是土地？ 狭义：土地仅指地球上的陆地表面；广义：

7、土地不仅包括空中环境和地下物质层，还包括陆地、内陆水域、滩涂和岛屿。土地作为生产资料，具有数量有限，位置固定，使用经久，即是生产资料，又是生产关系的客体的四个方面的特征。土地类型是什么？土地类型是什么？ 土地按其性质划分为：居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资，微利房地产。什么是土地使用权？什么是土地使用权？ 所谓土地使用权，是指依法取得的对某一地块的地上的经营权和利用权，即具有使用土地的主体资格的单位或个人，依照法定程序办理土地使用权的申请登记，取得土地使用权证书，被法律确认对土地享有的占有、使用和部分收益、处分的权利。它是我国土地使用制度在法律上的体现。土地使用权是土地

8、所有权的内容之一，它的使用必须符合土地所有权人的利益，同时也必须符合社会利益。如对土地的使用权用必须考虑周围环境，不能给自然环境和邻里造成不良影响，亦即不能污染、破环自然环境，不能给邻理的通风、透气、采光造成影响。使用权土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。Page10土地使用权出让方式有哪些？土地使用权出让方式有哪些？ 1、协议出让土地使用权：协议出让土地使用权，是指由土地管理部门代表政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经协商确定的土地价格，并将土地使用权出让与土地使用者的行为。 2、招标出让土地使用权：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，通过竞标后确

9、定的中标人取得土地使用权的行为。 3、拍卖出让土地使用权：是指在指定时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，有出价最高者获得土地使用权的行为。什么是地价？什么是地价？ 土地使用出让的价格，包括土地使用出让金，市政配套设施和土地开发费。什么是土地使用权年限？什么是土地使用权年限？ 土地使用权年限是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权满后，如该土地用途符合当时城市规划需要的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。Page11土地制度国有土地使用权出让土地制度

10、国有土地使用权出让国 家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付) 土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。 只拥有土地使用权，没有所有权。u 国有土地使用权出让方式u招标方式招标方式u拍卖方式拍卖方式u协议方式协议方式u挂牌方式挂牌方式u 国有土地使用权出让年限u居住用地：70年u工业用地：50年u教育、科技、文化卫生、体育用地：50年u综合或其它用地：50年u商业、旅游、娱乐用地：40年Page12二、房地产项目开发流程：二、房地产项目开发流程：（甲方）（甲方） 1 1、通过招、拍、挂的方式取得用地。通过招、拍、挂的方式取得用地。2 2、签订用地出让合同。签订用地出让合

11、同。 3 3、委托方案设计。委托方案设计。4 4、报建取得报建取得用地规划许可证用地规划许可证。5 5、委托施工图设计。委托施工图设计。 6 6、报建取得报建取得建设工程规划许可证建设工程规划许可证。7 7、施工单位招标。施工单位招标。 8 8、办理办理施工许可证施工许可证。9 9、开工。开工。1010、取得取得商品房预售许可证商品房预售许可证。 1111、竣工验收。竣工验收。1212、商品房备案表。商品房备案表。1313、交房。交房。建筑单位或开发商（甲方）规划、设计单位（乙方）施工单位（丙方）、监工单位建后销售单位策划销售机构（销售）参与方案研讨负责产品销售土地出让（国土资源部）Page1

12、3什么是商品房的什么是商品房的“五证五证”房地产商在预售商品房时应具备：1、国有土地使用证：我国的土地管理法规定，土地属于国家或集体所有，能转让的只能是国有土地使用权，集体土地使用权只有通过征用等方式变成国有土地使用权才能转走，只有在国有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得国有土地使用权就不能取得房产证，房屋就不能进行正常的转让、抵押、出租等。要取得国有土地使用权就得向国家交纳土地出让金；2、建设用地规划许可证：根据我国土地管理法规定，建设用地要符合国家的土地利用总体规划；3、建设工程规划许可证：房子建在什么地方、要建多高、容积率是多少，都要经过规划部门的规划许可；4、建设工程施工许可证

13、：只有拥有此证工程才能施工；5、商品房预售许可证：没有此证，房子就不能销售或预售，一般来说开发商如果没有前四证，就办不下来此证。Page14三、建筑工程项目的运作程序：三、建筑工程项目的运作程序：（乙方、丙方）（乙方、丙方） 一个建筑从开始策划直到投入使用，大致经历一个建筑从开始策划直到投入使用，大致经历“十个环节十个环节”即即“五个阶段五个阶段”（参见下图）。其中，第一个环节属于（参见下图）。其中，第一个环节属于项目策划项目策划阶段，第二阶段，第二 四环节属于四环节属于建筑设计建筑设计阶段，第五阶段，第五 六环节属于六环节属于设计交底和施工招标设计交底和施工招标阶段，第七阶段，第七 九环节属

14、于九环节属于建筑施工建筑施工阶阶段，第十环节属于段，第十环节属于竣工验收竣工验收阶段。阶段。可行性研究可行性研究项目立项项目立项设计招标设计招标设计交底设计交底初步设计初步设计设计概算设计概算初步审批初步审批方案设计方案设计现场勘察现场勘察方案审批方案审批施工图设计施工图设计设计预算设计预算报建审批报建审批竣工验收竣工验收造价决算造价决算交付使用交付使用施工许可施工许可施工招标施工招标施工预算施工预算场地准备场地准备进行施工进行施工施工监理施工监理编制施工编制施工组织方案组织方案 十个环节可以简单归纳成两个过程，即十个环节可以简单归纳成两个过程，即设计过程设计过程（第一（第一 五环节）跟五环节

15、）跟施工过程施工过程（第六（第六 十环节。十环节。Page15四、建筑工程设计相关专业：四、建筑工程设计相关专业： 1 1、建筑专业：建筑专业：建筑设计，对建筑的功能、布局、空间关系、立面造型进行设建筑设计，对建筑的功能、布局、空间关系、立面造型进行设计；计； 2 2、结构专业：结构专业：结构设计，基础、梁、柱、板、墙等结构构件的力学分析、计结构设计，基础、梁、柱、板、墙等结构构件的力学分析、计算和配筋；算和配筋； 3 3、水电专业：水电专业：给排水设计；照明、电气等设计、强电和弱电；给排水设计；照明、电气等设计、强电和弱电； 4 4、暖通专业：暖通专业：供暖、通风、空调等设计；供暖、通风、空

16、调等设计； 5 5、园林专业：、园林专业：地形地形地貌、山水泉石、动植物、广场、园路及建筑小品等；地貌、山水泉石、动植物、广场、园路及建筑小品等； 6 6、概预算：概预算：对项目的经济分析，对投资费用等进行总体概括性计算。对项目的经济分析，对投资费用等进行总体概括性计算。 Page16Part2 Part2 建筑制图识图建筑制图识图Page17一、制图的基本知识：一、制图的基本知识：1 1、将三维立体物体通过二维平面图表现出来。、将三维立体物体通过二维平面图表现出来。 投影，顶投影、正投影、侧投影（相当平面、立面）投影，顶投影、正投影、侧投影（相当平面、立面） Page182 2、相关名词：、

17、相关名词：1 1）轴线、定位轴线、轴号）轴线、定位轴线、轴号定位轴线定位轴线：建筑施工图中表示建筑物主要结构构件：建筑施工图中表示建筑物主要结构构件（结构柱、主要墙体等）位置的点划线（实际这些（结构柱、主要墙体等）位置的点划线（实际这些轴线不存在，为便于图纸的表达而虚拟），即定位轴线不存在，为便于图纸的表达而虚拟），即定位轴线轴线：它是施工定位、放线的依据。：它是施工定位、放线的依据。轴号轴号：定位轴线按顺序编排，每条定位轴线都对应：定位轴线按顺序编排，每条定位轴线都对应一个编号，在号码上加上一个圆圈，表示轴号，如一个编号，在号码上加上一个圆圈，表示轴号，如、等；一栋建筑物可以有多组轴号。、等

18、；一栋建筑物可以有多组轴号。2 2）尺寸：轴线间的距离。）尺寸：轴线间的距离。模数：采用模数是为了便于协调建筑空间、构配件模数：采用模数是为了便于协调建筑空间、构配件以及有关设备的尺寸问题。以及有关设备的尺寸问题。基本模数：是模数协调中的基本尺寸单位，为基本模数：是模数协调中的基本尺寸单位，为100mm100mm，即，即1M=1000mm1M=1000mm；汇出模数：扩大模数（基本模数的整数倍，如汇出模数：扩大模数（基本模数的整数倍，如3M3M、5M5M等）；分模数（以整数除以基本模数，如等）；分模数（以整数除以基本模数，如1/2M1/2M、1/10M1/10M等）等）Page193 3）标高

19、、相对标高、绝对标高）标高、相对标高、绝对标高标高标高：建建筑物的竖向高度（往往以地面为：建建筑物的竖向高度（往往以地面为参照），如每层楼地面的竖向高度；参照），如每层楼地面的竖向高度；屋顶的标高屋顶的标高：通常由一个倒三角形加一条横：通常由一个倒三角形加一条横线，在横线绳注明数值来表示。线，在横线绳注明数值来表示。相对标高相对标高：根据工程地形情况定的标高，通：根据工程地形情况定的标高，通常以一层地面标高为正负零标高（而实际上常以一层地面标高为正负零标高（而实际上该标高往往是黄海高程中的另一数值）；该标高往往是黄海高程中的另一数值）；绝对标高绝对标高：如通常说的黄海高程，它是全国：如通常说的

20、黄海高程，它是全国通用的高程体系，以黄海海面为通用的高程体系，以黄海海面为0 0标高，珠标高，珠峰的高度峰的高度8848m8848m就是黄海高程的高度。就是黄海高程的高度。Page203 3、红线图、红线图、总平面、平面、立面、剖面、大样：总平面、平面、立面、剖面、大样： 红线图红线图：红线图是规划局确定的项目建筑总平面图，或城市规范管理部门正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图，其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的边界图 ；Page21 总平面总平面：总平面表明新建建筑物与周边建筑、道路、环境等的关系，新建建筑物加粗突显出来，并标注定位坐标、标高等；Page22 平面图

21、平面图：在每层楼面上1200(窗台稍高位置)位置假想一水平剖切面，将该层分成上下两部分，剖切面下面部分的投影图；Page23 立面图立面图：建筑物、构筑物等在直立投影上所得的图形； Page24 剖面图剖面图：假想一竖直剖切部分对建筑物进行剖切，产生两个剖切部分，选择一剖切部分沿剖切部分朝垂直方向投影，即剖面图；根据设计表达的需要选择剖切面的位置和剖切投影方向；Page25 大样图大样图：某些形状特殊、开孔或连接较复杂的零件或节点,在整体图中不便表达清楚时,可移出另画大样图。严格得讲，“大样图”一词多用于施工现场，对于局部构件放样。建筑设计施工图中的局部放大图称为“详图” ；Page26 鸟瞰

22、图鸟瞰图：根据透视原理，用高视点透视法从高处某一点俯视地面起伏绘制成的立体图 ；Page274 4、指北针和风向频率玫瑰图指北针和风向频率玫瑰图 1）指北针指北针：建筑底层平面和总平面图需要画指北针符号；：建筑底层平面和总平面图需要画指北针符号；指北针细小的方向就是北极的方向。指北针细小的方向就是北极的方向。 2）风向频率玫瑰图风向频率玫瑰图：简称风玫瑰图，根据某一地区多年平均统计的各个方向吹：简称风玫瑰图，根据某一地区多年平均统计的各个方向吹风次数的百分比数值按一定比例绘制的，一般用风次数的百分比数值按一定比例绘制的，一般用8个和个和16个方位表示。一般较大型个方位表示。一般较大型规划要在总

23、平面图上标示出来。规划要在总平面图上标示出来。风玫瑰折线上的点离圆心的远近，表示从此点向圆心方向刮风的频率的大小。实风玫瑰折线上的点离圆心的远近，表示从此点向圆心方向刮风的频率的大小。实线表示常年风，虚线表示夏季风。线表示常年风，虚线表示夏季风。Page285 5、常用总平图例、常用总平图例Page29Page306 6、经济技术指标、经济技术指标基本上反映该建设项目的规模、规划等基本情况基本上反映该建设项目的规模、规划等基本情况Page311 1）规划用地面积）规划用地面积：即常说的征地面积，可以理解为红线范围内的土地面积，通过：即常说的征地面积，可以理解为红线范围内的土地面积，通过红线范围

24、坐标确定。红线范围坐标确定。2 2）（总）建筑面积）（总）建筑面积：在用地上可建的总建筑面积，分为地上和地下面积两部分。：在用地上可建的总建筑面积，分为地上和地下面积两部分。总建筑面积总建筑面积= =红线内所有建筑物的建筑面积之和红线内所有建筑物的建筑面积之和3 3）占地面积）占地面积：建筑物底层占地面积：建筑物底层占地面积4 4）建筑密度）建筑密度：借用：借用“密度密度”的概念，该指标表明了建筑的占地情况（宽松还是拥的概念，该指标表明了建筑的占地情况（宽松还是拥挤）挤） 建筑密度建筑密度= =建筑总占地面积（之和）建筑总占地面积（之和）/ /规划用地面积规划用地面积* * 100%100%显

25、然，建筑密度越大，则地块越拥挤；通常数值在显然，建筑密度越大，则地块越拥挤；通常数值在20%35%20%35%之间，在厦门，规划局之间，在厦门，规划局给普通住宅的建筑密度上限一般在给普通住宅的建筑密度上限一般在2525左右。左右。5 5）绿化率）绿化率：该指针表明了规划区域的绿化情况，与建筑密度是相互关联的：该指针表明了规划区域的绿化情况，与建筑密度是相互关联的绿化率绿化率= =绿化（地）面积（之和）绿化（地）面积（之和）/ /规划用地面积规划用地面积 * * 100%100%6）容积率）容积率：借用：借用“容积容积”的概念，反映了基地的用地负荷（用地的产出）情况的概念，反映了基地的用地负荷（

26、用地的产出）情况容积率容积率=总建筑面积总建筑面积/规划用地面积规划用地面积 纯别墅区一般的容积率在纯别墅区一般的容积率在0.3左右，左右， 0.3以下一般为纯独栋高档别墅区，以下一般为纯独栋高档别墅区，0.30.6一般为独栋别墅、双拼别墅、联排别墅综合的中高档居住区，一般为独栋别墅、双拼别墅、联排别墅综合的中高档居住区，Townhouse小小区一般容积率在区一般容积率在0.6左右。多层住宅小区的容积率多数在左右。多层住宅小区的容积率多数在0.61之间，之间，11.5一般一般为多层为主小高层为辅的综合小区，为多层为主小高层为辅的综合小区，1.52.0一般为多层为辅，小高层为主的综一般为多层为辅

27、，小高层为主的综合区，超过合区，超过2.0为小高层及高层住宅。为小高层及高层住宅。Page327）日照间距、日照间距系数、建筑间距）日照间距、日照间距系数、建筑间距日照间距日照间距：指前后两排房屋之间：指前后两排房屋之间,为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。一般用建筑间距系数来衡量：指遮挡阳光的建筑与被遮挡保持的一定间隔距离。一般用建筑间距系数来衡量：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数。决定居住区住宅建筑日照标准阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数。决定居住区住宅建筑日照标准的主要因素的主

28、要因素,一是所处地理纬度及其气候特征一是所处地理纬度及其气候特征,二是所处城市的规模大小。纬度不同，二是所处城市的规模大小。纬度不同，日照时间不同，大城市的用地紧张，日照时间要求相对较小。检测这个时间标准日照时间不同，大城市的用地紧张，日照时间要求相对较小。检测这个时间标准时要注意三个问题，首先日期必须是时要注意三个问题，首先日期必须是冬至冬至，因为冬至是全年日照最短的日子；其，因为冬至是全年日照最短的日子；其次，时间应是正午次，时间应是正午12点前后各半小时以内，因为正午是一天中太阳高度角最高的点前后各半小时以内，因为正午是一天中太阳高度角最高的时刻；第三，参照的日照平面应是建筑首层据楼地面

29、时刻；第三，参照的日照平面应是建筑首层据楼地面1米左右的窗台的高度。至于米左右的窗台的高度。至于检测工具，用普通的手表就可以了。但小高层及高层的规定又有所不同，比较常检测工具，用普通的手表就可以了。但小高层及高层的规定又有所不同，比较常用的是，南侧为高层建筑时，间距不小于用的是，南侧为高层建筑时，间距不小于0.5H，且最小建筑间距，且最小建筑间距24米，超过米，超过60米，米，每超过每超过5米，增加米，增加1米的间距。这是二类居住用地的标准。米的间距。这是二类居住用地的标准。日照系数日照系数：根据各地区的太阳高度角和经验习惯确定，不同地区规划要求不同，：根据各地区的太阳高度角和经验习惯确定，不

30、同地区规划要求不同，北方地处高纬度区，太阳高度角低，要求较大日照间距，北方地处高纬度区，太阳高度角低，要求较大日照间距，1：1.2，1：1.3，南方，南方纬度低，太阳高度角高，间距小些，可能是纬度低，太阳高度角高，间距小些，可能是 1：1甚至更小。甚至更小。日照间距日照间距=前面建筑物高度（前面建筑物高度（H）*日照间距系数日照间距系数建筑物间距建筑物间距：我国规范规定，多层与多层间距：我国规范规定，多层与多层间距6m；多层与高层间距；多层与高层间距9m；高层与；高层与高层间距高层间距13m（以上数值为最小值）（以上数值为最小值）8）停车位数量）停车位数量：根据规划停车配比确定：根据规划停车配

31、比确定9）居住户数）居住户数：居住人口（按：居住人口（按3.5人人/户计算）户计算）这些指标要严格按照规划要求来进行，也是规划审批了解项目概况的途径。这些指标要严格按照规划要求来进行，也是规划审批了解项目概况的途径。Page33Page34Page35Part3 Part3 建筑分类与构成建筑分类与构成Page36建筑分类建筑分类： 通常按照下列五种方法进行分类。通常按照下列五种方法进行分类。 一、按建筑物的使用情况分一、按建筑物的使用情况分 1 1、民用建筑民用建筑：包括居住建筑（住宅、宿舍、公寓等）和公共建筑（如学校，：包括居住建筑（住宅、宿舍、公寓等）和公共建筑（如学校，办公体剧院等）。

32、办公体剧院等）。 2 2、工业建筑工业建筑：包含各种生产和生产辅助用房。后者如仓库、动力设施等。：包含各种生产和生产辅助用房。后者如仓库、动力设施等。 3 3、农业建筑农业建筑：包括饲养牲畜、贮存农具、农产品用房，以及农业机械用房等。：包括饲养牲畜、贮存农具、农产品用房，以及农业机械用房等。 二、按建筑物的层数分二、按建筑物的层数分 1 1、低层低层（1313层）层） 2 2、多层多层（4646层，层，24m24m以下）：不设电梯以下）：不设电梯 3 3、中高层中高层（7979层）设置电梯，一个疏散通道层）设置电梯，一个疏散通道 4 4、高层高层（1010层以上，层以上，100m100m以下）

33、：以下）： 1 18 8层层以上的住宅至少要有两个疏散通道以上的住宅至少要有两个疏散通道 5 5、超高层建筑超高层建筑（l00ml00m以上的建筑物以上的建筑物 ）：）： 6 6、小高层小高层（711层）：层）：11层以上采用封闭楼梯间层以上采用封闭楼梯间 （在建设部有关规定中，没有小高层这个概念，它是人们的通俗叫法。） Page37 三、按建筑物主要承重构件（指墙、柱、楼板、屋顶等）采用的材料分三、按建筑物主要承重构件（指墙、柱、楼板、屋顶等）采用的材料分 1 1、砖木结构砖木结构：是用砖墙、木楼层和木屋架建造的房屋。这种结构耐火性能差，：是用砖墙、木楼层和木屋架建造的房屋。这种结构耐火性能

34、差，耗费木材多，已很少采用。耗费木材多，已很少采用。 2 2、砖混结构砖混结构：用砖墙，钢筋混凝上楼板层、钢、木星架或钢筋混凝土屋面板：用砖墙，钢筋混凝上楼板层、钢、木星架或钢筋混凝土屋面板建造的房屋，又称混合结构。这种结构多用于层数不多（六层或六层以下）的民建造的房屋，又称混合结构。这种结构多用于层数不多（六层或六层以下）的民用建筑及小型工业厂房中。其中木屋架已很少采用。用建筑及小型工业厂房中。其中木屋架已很少采用。 3 3、钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构：建筑物的主要承重构件均用钢筋混凝上制作、达种结构：建筑物的主要承重构件均用钢筋混凝上制作、达种结构形式普遍应用于单层或多层工业建筑、大型公

35、共建筑以及高层建筑中。形式普遍应用于单层或多层工业建筑、大型公共建筑以及高层建筑中。 四、按照建筑的规模大小分类四、按照建筑的规模大小分类 1 1、大量性建筑大量性建筑：是指量大面广，与人们生活密切相关的那些建筑，如住宅、：是指量大面广，与人们生活密切相关的那些建筑，如住宅、学校、商店、医院等。学校、商店、医院等。 2 2、大型性建筑大型性建筑：是指规模宏大的建筑，如大型办公楼、大型体育馆、大型剧：是指规模宏大的建筑，如大型办公楼、大型体育馆、大型剧院、大型火车站等。建筑规模巨大，耗资也大，不可能到处都修建，与大量性建院、大型火车站等。建筑规模巨大，耗资也大，不可能到处都修建，与大量性建筑比起

36、来，具修建量是很有限的、但这些建筑在一个国家或一个地区具有代表性，筑比起来，具修建量是很有限的、但这些建筑在一个国家或一个地区具有代表性，对城市的面貌影响也较大。对城市的面貌影响也较大。Page38 五、控建筑物承重结构体系类型分五、控建筑物承重结构体系类型分 1 1、以墙承重的梁板结构建筑以墙承重的梁板结构建筑: :它是以墙和梁板为主要承重构件，同时又是组它是以墙和梁板为主要承重构件，同时又是组成建筑空间的围护构件的结构形成的建筑。砖混结构建筑、装配式板材结构建筑成建筑空间的围护构件的结构形成的建筑。砖混结构建筑、装配式板材结构建筑均为这种结构形式的建筑。均为这种结构形式的建筑。 2 2、骨

37、架结构建筑骨架结构建筑：它是用梁、柱、基础组成的结构体系来承受屋面。楼面传：它是用梁、柱、基础组成的结构体系来承受屋面。楼面传递的荷载的建筑。其墙体仅起围护和分隔建筑空间的作用。递的荷载的建筑。其墙体仅起围护和分隔建筑空间的作用。 3 3、剪力墙结构剪力墙结构：它是把建筑物的墙体（内墙和外墙），做成可抗剪力的剪力它是把建筑物的墙体（内墙和外墙），做成可抗剪力的剪力墙，作为抗侧向力（地震力、风力）并承受和传递竖向荷载的构件。剪力墙一般墙，作为抗侧向力（地震力、风力）并承受和传递竖向荷载的构件。剪力墙一般为钢筋混凝土墙。这种结构类型常用在横墙有规律布置的高层建筑为钢筋混凝土墙。这种结构类型常用在横

38、墙有规律布置的高层建筑( (住宅、旅馆、住宅、旅馆、公寓等公寓等) )中。中。 4 4、大跨度结构建筑大跨度结构建筑：它们是横向跨越：它们是横向跨越3030米以上空间的各类结构形成的建筑。米以上空间的各类结构形成的建筑。其结构类型有：折板、壳体、网架、悬索、充气、蓬帐张力结构等。这些结构类其结构类型有：折板、壳体、网架、悬索、充气、蓬帐张力结构等。这些结构类型多用于民用建筑中的影剧院、体育馆、航空港候机大厅及其他大型公共建筑，型多用于民用建筑中的影剧院、体育馆、航空港候机大厅及其他大型公共建筑，工业建筑中的大跨度厂房，飞机装配车间等。工业建筑中的大跨度厂房，飞机装配车间等。Page39建筑的结

39、构组成：建筑的结构组成： 各种不同功能的房屋，一般都是由各种不同功能的房屋，一般都是由基础、墙、柱、梁、楼板层、地面、楼梯、基础、墙、柱、梁、楼板层、地面、楼梯、屋顶、门窗屋顶、门窗等基本部分所组成，此外，还有等基本部分所组成，此外，还有阳台、雨篷、台阶、窗台、雨水管、阳台、雨篷、台阶、窗台、雨水管、明沟或散水明沟或散水，以用其它的一些构配件。，以用其它的一些构配件。 基础基础位于墙或柱的最下部，是房屋与地基接触的部分，起支承建筑物的作用，并把建筑物的全部荷载传递给地基。 墙墙起抵御风霜雨雪和分隔房屋内部空间的作用。 柱柱是将上部结构所承受的荷载传递给地基的承重构件，按需要设置；梁则是将支承在

40、其上的结构所承受的荷载传递给墙或柱的承重构件。 楼板层、地面楼板层、地面将房屋的内部空间按垂直方向分隔成若干层，并承受作用在其上的荷载，连同自重一起传给墙或其它承重构件。 楼梯楼梯是房屋的垂直交通设施。 屋顶屋顶住于房屋的最上部，它是承重结构，也是围护结构，承受作用在其上的荷载，连同自重一起，传给墙或其它的承重构件，同时起抵御风霜雨雪和保温隔热等作用。 门门的主要功能是交通和疏散； 窗窗的主要功能是采光和通风，还可供眺望之用。 Page40住宅的空间组成：住宅的空间组成： 客厅客厅：供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间；家庭的公共区域。 卧室卧室：供居住者睡眠、休息的空间。主卧、次卧（最基本、

41、最主要功能部分） 餐厅餐厅：家庭聚餐及聚会的活动空间，多靠近厨房或与厨房在一起。 厨房厨房：供居住者进行炊事活动的空间。厨房应有直接采光、自然通风，并设计专用的烟道。 卫生间卫生间：供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。一般要求直接通风采光，以保持通风干燥，有利健康。 阳台阳台：一户住宅与外界自然相接触的地方，观景、呼吸新鲜空气、感受阳光；最好南北双阳台，南阳台晾晒衣物、（放置洗衣机）、（放置躺椅、小餐桌），北阳台与厨房连接，放置杂物等；厦门目前的规定，临城市主干道的阳台需要封闭。Page41相关名词解释：相关名词解释：明明X X、暗、暗X X：有直接采光（窗户直接朝外）的房间称为明房间；

42、没有直接采光的房间称为暗房间。采光、通风采光、通风：居住的卫生、健康、舒适性必备条件，良好户型的评判标志。体现一种人性化的设计理念。措施措施：选择良好的朝向（南北向），减小进深，增加面宽，南北形成穿堂风、自然（直接）采光；设计烟道、风井、屋面出气孔、（暗卫）排气扇等；套型（户型）套型（户型）：即套内各功能房间的布局形式；X X房房X X厅厅X X卫卫；（户型的好坏与户型比列户型的好坏与户型比列往往直接导致开发的成败；）不同时期、不同地区有不同需求和习惯； 建筑（套）面积、套内面积、公摊、使用面积、使用率建筑（套）面积建筑（套）面积：即通常的销售计算面积，包括套内面积和公摊面积两部分公摊面积公摊

43、面积：公共楼梯、公共走道、外墙等面积按各户套内面积所占的比例分摊到每户使用面积使用面积：套内除去墙体面积，实际可以使用的净面积 使用率使用率：空间的使用效率，使用面积与建筑（套）面积之比，一般为70%-85%建筑（套）面积建筑（套）面积= =套内面积（各使用房间套内面积（各使用房间+ +走道走道+ +阳台阳台+ +墙体）墙体）+ +公摊面积（楼梯、电公摊面积（楼梯、电梯间梯间+ +公共走道等）公共走道等）使用面积使用面积= =套内各房间的净面积之和（除去墙体面积）套内各房间的净面积之和（除去墙体面积）使用率使用率= =使用面积使用面积/ /建筑（套）面积建筑（套）面积 * * 100%100%

44、Page42（空间）高度2.2m以下不计算面积，露台不计算面积，具体产权面积计算的基本方法：详见具体产权面积计算的基本方法：详见厦门市产面积测算细则厦门市产面积测算细则功能分区功能分区：动静分区、公私分区、干湿分区面宽、进深面宽、进深：面宽，即房间的两条横向轴线间的距离；进深，两条纵向轴线间的距离（跟朝向无关）层高层高：楼房本层楼（地）面到上层楼（地）面的垂直距离。 层高的高低是造价和居住空间的心理需求权衡的结果，我国目前住宅层高多为2.8m、2.9m,也有3.0m；客厅挑高则层高更高，客厅挑高则层高更高，4.5m4.5m、4.8m4.8m等等室内净高室内净高：层高除去楼板及吊顶高度；我国规定客厅、卧室等净高不低于2.4m。Page43剪刀梯剪刀梯：18层以上的塔式高层建筑，两座疏散楼梯宜独立设置，当确有困难时，可设置剪刀楼梯，所谓剪刀梯就是上下层之间的楼梯中间设有拐弯，三层楼的楼梯之间像一把剪刀。2F2