广州的商业格局

1、广州的商业格局广州已经有了全新的商业格局，呈现出“小香港”的购物模式。铜锣湾是香港购物天堂中的天堂，多层面的消费吸纳力让它大放异彩。现在，天河路天河立交至石牌一带则可说是广州的铜锣湾。天河城、正佳广场两大购物中心定位中高档，以服饰为主打兼吃喝玩乐一站式服务，旁边的广百中怡店则走白领时尚百货路线。而天河南一路一带，个性小店林立，满足爱淘人士的需求。已经开业和即将开业的天河又一城等商城，进一步满足年轻个性一族的消费。再往东的摩登百货和天河娱乐广场，一个针对工薪白领，一个针对大学生。而开业的太古汇、万菱汇则定位高端，LV、GUCCI、CHANEL、PRADA等一线国际大牌会扎堆在这里出现。广州有太古

2、汇、万菱汇、友谊西塔(国金店)、高德置地广场、万达广场、5号停机坪等近10个大型高端购物中心建成开业，新世界和新鸿基地产的商业项目也将在珠江新城上马。一场商业激战无可避免，而这些一个比一个更加光鲜的项目背后，投资方和经营方实力的较量才刚刚开始。广州商圈概况天河商圈商圈分析商圈地理位置 天河商圈核心位于天河路，东起天河东路，西至体育西路，北到天河北路，南至黄埔大道商业结构 天河的商业分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的发展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式消费能力 消费能力主要以高中端为主。现天河区总人口约80万人，远远超过一

3、般大型购物中心市场份额覆盖面必须不少于50万人的固定消费群的标准，而且这部分人基本上是中高收入阶层，经济条件比较好。现状 天河商圈主要包括了工作、娱乐、购物、居住的功能 商圈以大商场、中高档消费为主，裙楼商铺加临街商业旺铺为辅，拥有较高的消费能力，而且追求时尚、讲求品牌，是商圈的核心消费群体 竞争局面难以避免，但商圈的集聚效应带来的是商业的更加繁荣。天河商圈的构成主要商圈 主要商圈位于天河体育中心附近，以维多利广场、广州购书中心、天河购物中心、正佳广场、天河城娱乐广场等为主的购物中心。在天河商圈里，这里的客流量在高峰期通常达到最高。次要商圈 相比于主要商圈，天河的次要消费商圈又位于建成不久在太

4、古汇、万菱汇，还有天河又一城、中怡时尚MALL等购物中心。边际商圈 由于大型商场的集中，客流量的高度集中，使得天河商业区的顾客消费中心都重点集中于天河体育中心附近，由此，天河的边际商圈就是除了购物中心之外的街道小商店。优势与劣势交通优势l 区内有华南快速路、内环快速路的出入口，地铁一号线和三号线在区内交汇，地铁五号线横穿珠江新城，加上地面密集分布的公交线路，与老市区、郊区、城外的交通都十分方便。环境优势l 各种公共配套设施较为完善，天河体育中心，购书中心等康体文化设施以及众多的高级写字楼等等都显示出了天河得天独厚的环境优势。与此同时，天河软件园、多所著名高校为天河商圈的发展提供了高新技术方面的

5、优势，形成良好的人文素质环境。此外天河公园、火炉山森林公园、杨桃公园等也为天河商圈提供了良好的外围环境。l 投资优势l 天河区今年来发展迅速，城市化进程不断推进，目前仍处于高速城市化发展阶段，表现为建筑面积（包括商业面积、住宅面积与道路广场面积等）的迅速扩张及区域人口的快速集聚，在这样的环境中，天河的商业发展有较大潜力，其投资回报很被看好。劣势商家间竞争激烈在以天河体育中心为中心的1.5千米范围内，就有天河城广场、正佳广场、维多利广场、时代广场和太古汇广场等商业形式相近的多家大型购物中心，构成天河商圈耀眼的MALL集群，也使市场、资金、客源等方面的竞争都面临严峻的挑战。同时，广州市的各区，尤其

6、是中心区的北京路-上下九商圈和环市东路商圈，广州周边的珠三角地区其他城市，以及上海、天津等大城市的竞争能力也不断增强，这对天河商业的发展构成巨大压力。类型单一，潜力未挖掘目前天河商圈内部还存在明显的商业活动类型单一的状况，除了前已述及的购物中心存在销售商品品种相似外，还明显表现出游憩，娱乐等功能的缺乏。交通问题严重交通是目前天河商圈面临的一个大问题。第一是公交线路太多且集中分布，造成自身疏解不了的堵塞严重；第二是没有合理规划交通枢纽，使换乘不方便；第三是由于道路隔离带的分隔，天河路两侧的交通仅靠两条过节隧道连接，一方面巨大的人流使隧道拥挤不堪，另一方面也使道路两侧的商业分离，一些公共空间难以共

7、享；第四是停车位不足；第五是过境车流量大，等等。造成天河成为广州市交通堵塞的黑点之一。环境管理有待改善虽然天河各大型、高级的商场、写字楼集聚，但巨额回报的吸引与高门槛的可进入性，使天河商圈内小型、流动的商业活动也不少，这些商家往往由于规模和资金的限制，缺乏做好有效的环境清洁与管理的自觉性，随处可见派发或张贴DM宣传的人员，地下摊贩也不乏其数，严重影响了天河商圈的购物的安全感和舒适感。机会 发展一站式消费 建设城市广场 整合土地利用，整治交通 多圈层发展战略珠江新城商圈商圈主体特征珠江新城商圈以商务服务为主导，零售业态以大型购物中心、高端百货、专卖店为主，行业上涵盖零售、餐饮、住宿、休闲娱乐等。

8、目前商业项目开业率较低，业态业种以百货、超市、餐饮为主，丰富度有待提升。商圈内商业物业供应充足，包括：15万平方米的花城汇、17万平方米的高德置地四季MALL等。珠江新城商圈的路网较完善。地铁3号线及5号线中转站与花城汇、高德置地四季MALL连通，为商圈客流带来便利。商圈汇聚了四大国有银行及多家商业银行总部，更有多家世界500强企业进驻，是甲级写字楼高度密集的CBD金融商务区。商圈内近百家的银行网点为零售企业经营提供良好的营商环境，也为消费者购物带来极大便利。广州塔、“海心沙”、博物馆、图书馆、少年宫等设施，提升了商圈的人文环境，也为商圈的零售、餐饮、住宿等商业经营带来一定的消费客流。商圈优势

9、与劣势家庭与人口因素 人口规模预测可打17-18万，提供近30万个就业岗位。地区性质为21世纪广州市中央商务区（GCBD21)的重要组成部分，将统筹布局国际金融、贸易、商业、文娱和行政等多种功能，成为推动国际经济、文化交流与合作的基地，是集中体现广州国际性城市形象的“窗口”拥有优美的环境真正成熟尚需时间目前整个珠江新城的商业规划不足之处很明显，商业配套功能区结构不完整，布局与人口分布不相适应，新项目目前进驻的风险很大。前景北京路商圈北京路商圈现在已经非常成熟，但是也暴露了其若干问题 1.商业功能单一、辐射能力不强。北京路商圈以北京路步行街为核心功 能较为单一。现代社会的中央商业区即CBD，是以

10、商业、服务、投资 银行、保险公司、证券经营、产业信息等第三产业为主的商业核心比 较而言，以商业零售为主的北京路今后的发展方向就比较单一，前途 不广阔，其目前的单一功能也决定了它们不能成为广州整个城市的商 业活动、社会活动、市民生活和城市交通的核心焦点。再加上北京路 商业街都位于老城区，周围交通压力大，没有形成便捷畅达的交通网 络，使得他们不具备辐射周边地区，乃至整个城市的综合能力，至今 北京路周围还没有形成商业中心新的聚核，面临着天河北、珠江新城 等新兴商业中心的严峻挑战，便是证明。2.以追求商业利润为目的，地方文化色彩不浓。 3.功能布局紊乱，层次不分明。尽管有广百、新大新公司、天河城百货，

11、但北京路给人的整体感觉还是以小店小铺一统天下，经营没有特色，业种分布不合理，同质化严重，大多数商铺的商品大同小异，致使整个步行街商业化程度不高，层次不鲜明。粗略统计发现，北京路35岁以下的顾客占90%，年轻人成为北京路的绝对消费主体。这说明北京路的商品受众面不广，对老人小孩这类消费群体有所忽视。4.购物环境不甚理想，基础设施还需加强。北京路的绿化工程还需加强，现有的绿地、花草太少；环境卫生虽有改善，街道两旁的垃圾桶数量相对足够，但是仍然出现卫生问题，尤其是节假日人流高峰时，街道上的人拥挤不堪、街道混乱，人们吃完东西乱扔垃圾的现象比较常见，致使很多人不愿意在那里久留。此外，步行街的厕所少、供人们

12、休憩的凳子少等，这些是仍然需要改善的地方。造成以上问题的原因，主要在于步行街的建设，比较强调步行街的商业零售功能，不太发展步行街的投资银行、信息化、金融、保险等产业，比较强调步行街本身的整饰工程，没有很好地解决周边老城区居住环境、交通运输的压力。步行街与周边地区的整体规划还不尽合理，缺乏与周边环境的配套协调发展，致使步行街人群拥挤、周边地区商铺冷清。此外，北京路的规划建设，对历史商业街的复原考虑居多，自然而言的，关于现代社会的那种商业、休闲、康体、娱乐、文化、知识综合发展的趋势就会有所欠缺。上下九商圈上下九商圈的上九路、下九路、第十甫路，是广州市三大传统繁荣商业中心之一，共有各类商业店铺238

13、间和数千商户。其独特的岭南建筑文化、浓郁的西关民俗文化和远近闻名的饮食文化，让上下九的商业在其发展过程中自觉地融入到这些深厚的文化特色中。三大商圈中，北京路、上下九都是以步行街带动整体商业氛围。而天河商业圈则是以天河城为代表，汇聚了广百天河中怡店、正佳广场、维多利、摩登百货、天河娱乐广场等多家大型商场，商业面积达70多万平方米，再加上将要落成的万菱汇、太古汇等项目，其商业面积将超过100万平方米。届时，天河商业圈将超过上海淮海路、徐家汇、南京路步行街，北京的西单、王府井以及深圳的东门，成全国面积最大的商业圈江南西商圈江南西商圈现有商铺230家左右，商业建筑面积约13.6万，不仅集中了各种潮流时

14、尚店铺，还汇聚了广百新一城、润汇大厦、名店城、江南新地等多个商业巨头；同时还是美食天地，有多家中西餐馆、酒家、酒吧，此外还有较多银行机构，还有多家美容美发品牌等配套服务设施。商圈分类：商圈分类有很多种，包括商业区、住宅区、文教区、办公区、工业区、混合区。按目前江南西这一带的建筑组成来看，都是住宅用地，周围都是中档楼盘居多，为传统的老城区居住地，而写字楼办公楼的话，这里没有像天河那边这么多林立的商务大厦，据观察发现，只有为数不多的写字楼，而且有些还是住改商的办公楼；圈内有多间中小学，没有工业区。综上所述，我认为江南西商圈属于住宅区商圈。综上所述，我认为江南西商圈属于住宅区商圈。总括商圈形态（优劣分析）（1）优势分析：第一，江南西的交通条件较好。地面交通比较发达，内环路的出口就在那里，进出十 分方便，又有地铁二号线经过。第二，将按年息商圈兴起不久，具有年轻、新兴的优势，今年的发展速度较快。第三，与海珠区内的其他商圈相比，江南西商圈比较大型和集中，有比较多的地产楼盘、大的购物商场、电影院等，认得购买力也比较