伟业顾问房地产小户型研讨61页

1、 内容概要内容概要b1 1、前言说明、前言说明b2 2、市场背景、市场背景b3 3、形形色色的小户型案例、形形色色的小户型案例b4 4、总结、总结 前言说明前言说明 前提原则：没有“最好”、只有“正好” 核心内容： 特定人群的居住模式 特定的城市区域特征 形形色色的产品之间的关联性规律 关于形式： 较多使用图片可以随时打断交流互动 市场背景市场背景小户型热负面的声音冷静的思考 solo 财智中心财智中心荣丰荣丰20082008solosolo 形形色色的小户型形形色色的小户型b城市中心高地价地区的小户型b就业密集区周边小户型b郊区的小户型别墅b便于产权分割的住宅产权写字楼 人群？ 区域？ 产品

2、？ 城市中心高地价地区的小户型 精致、强调公共和私有空间的差异 人群 区域 产品 暂居倾向、商用倾向、投资倾向极高地价、配套设施齐全、大量商务流动人口 东方银座东方银座交通枢纽齐全的配套良好的形象周边涉外的历史 东方银座公寓、写字楼、商场三位一体户型56.9161平米一层68户 东方银座 坚果公寓针对特定人群v 都市v 酒吧v 夜生活 坚果公寓内廊式布局一层26户户型46.32102平米 美国某公寓强调“可变性”超大的双层橱柜，半透明的转门划分起居和卧室家具基本都是可动的开敞共享式空间，改造前平面改造后平面 美国某公寓 超大的双层橱柜，半透明的转门 美国某公寓 超大橱柜半透明转门悬挂电视可变餐

3、桌 美国某公寓可变餐桌 东京hmb位置：东京临海副都心 东京hm售楼处与现场的导向 东京horizon mare首层平面图 东京horizon mare框架结构： 周边式布置户型方正一层18户户型 53.21124.02平米三层平面图424层平面图 东京horizon marev 2526层平面v 一层1112户v 户型加大 东京horizon mare第27层平面：公共部分屋顶平面 东京hm小而全，小而精为了使内部空间分布更合理，日本人的流线与我们正相反建筑设计的流程不是直进式，而是层层深化。 东京hm豪华的脸面-公共部分空间 东京hm由于空间小，许多门是推拉门置于内部的开敞式厨房可心节省本

4、来可怜的采光面。 东京hm真正的精装修 不只是用精致的材料，而是进行精心的安排。 东京hm周到细致的家具 东京hm菜单化选件细到一片拉门 东京hm周到细致的家具摆放胶片 东京hm周到细致的“菜单”，在有限材质中搭配多样的风格，恰当地可选度。 香港南湾住宅室内设计 （张智强）年曾获得亚太地区室内设计个人住宅类冠军奖年曾获得亚太地区室内设计个人住宅类冠军奖 建筑面积建筑面积3535mm2 2在压缩之外的共享、重叠、移动、转换共30多平米视听区、休息区、厨卫区 布帘后为储藏柜，帘可做放映屏幕家具均可动 就业密集区周边的小户型 精致、强调公共和私有空间的区分、必须足够的公共设施配套 人群 区域 产品

5、首次购买冲动+极低的购置门槛、对交通的依赖、小家庭倾向、移民倾向 与就业密集区 方便的交通大盘周边配套足够 炫特区 小白领就业密集的东部地区周边配套齐全，引入青鸟 炫特区 918层每层916户周边布置 炫特区 v 户型4080平米，共82种户v 室内配套较全，有封闭的厨房型 后现代城 “现代”没什么不好 在“后现代”出现之前!别闲着了，这都抢疯了! 后现代城“s+疯爆”正在大赠送。美国后街生活？ 后现代主义建筑风格？ 后现代城 一居公寓户型面积为4060平米低总价，低门槛齐全的服务能落实吗？ 非常男女 cod区域配套齐全，综合物业投资倾向、暂居倾向 非常男女 北京市场的单一化历史居住分异的趋势

6、800元/月能租到什么？“非常男女”来来去去。 非常男女 “人人都有自己的的住房”共享服务概念 宣颐家园 在三维中紧凑象工业设计一样做建筑设计户型34.64平米 易墅殿堂 易墅殿堂 城市近郊区的小户型别墅 做为中转站的玩艺儿，关键是院子，绿化、空气 人群 区域 产品郊郊区化情结，城区居住的现实 低地价、环境优美、交通便利 便于产权分割的住宅产权写字楼 按写字楼标准配置、户型开敞易于改造、户内配套不完善而楼内配套相对完善 人群 区域 产品投投资客、中小型公司高地价、商务氛围成熟、交通便利 摩玛大厦 从“青春汇馆”到“摩码大厦”cbd+拓宽后朝阳北路的沿街形象外部空间国际化、公共空间商务化、私人空

7、间自由化、细节空间人性化以3555平米为一个商务标准间为一个产权单位出售框架结构，隔墙楼板均可拆除，各产权单位可相互连 摩玛大厦 自由分割超精度产权房地产证券化的产品变通金融优势，投资上品7880元/m2，四个月售罄 财智中心 财智中心 例：以财智中心a座超标准层基本单元为例:(价格有效期至12月16日)销售面积：70.20 m2单价：15660元/ m2总价：1099332元首付20%，共计229332元，贷款87万元。月还款：5761元/月（8成20年）律师费、保险费及维修基金：28590元。契税：32980元 因为是期房，入住前还款按13个月计算。共计5761元/月13个月74893元总

8、投入365795元由于是起标准层，可做加层，加层后面积为70.20 m22倍140.4m2 年支出：1）月供：5761元12个月69132元2）物业费：6米层高每月每平米6元70.20 m26元12个月5054元3）供暖费：6米层高每平米45元70.20 m2 45元3159元 按3.5元/天.m2(含物业费、供暖费）租金，空置1个月计算月收入：3.5元140.4 m230天14742元年收入：14742元11个月162162元年净收益：162162元5054元3159元69132元84817元年收益率：84817元365795元100%23.2%（13.5%）按4元/天.m2(含物业费、供暖

9、费）租金，空置1个月计算月收入：4元140.4 m230天16848元年收入： 16848元11个月185328元年净收益： 185328元5054元3159元69132元107983元年收益率： 107983元365795元100%29.5%（18.5%） 总结：总结：小户型的问题？ 房型合理性差进深大墙多、公摊大“筒子楼的痕迹”朝向不好 小户型设计手法 如何变小？功能削减双卫单卫生间居室个数减少减少功能 小户型设计手法 压缩面积各功能空间面宽减小各功能空间进深减小 压缩面宽 小户型设计手法 内部空间共享化起居、卧室、书房各功能 “分时共享”改造前平面改造后平面 小户型设计手法 功能外部化把户内的功能移到户外，楼内共享甚至和城市共享 小户型设计手法 家具建筑化 小户型设计手法 细化功能，合理配比 把户内的功能细化，分别给出特定空间，在小户型中能够提高总的利用率， 如：把卫生间的