深圳福田保税区项目定位报告及物业发展建议

1、深圳福田保税区深圳福田保税区项目定位及物业发展建议项目定位及物业发展建议花样年深圳地产市场策划部花样年深圳地产市场策划部二二九年九月十一日九年九月十一日花样年深圳福田保税区项目定位花样年深圳福田保税区项目定位及物业发展建议报告及物业发展建议报告顺势而为有的放矢纵揽全局自我解析设计要点方向思考地块分析地块分析第一部分第一部分 地块分析地块分析市花路市花路广深高速公路广深高速公路福荣路福荣路益田路益田路意向地块意向地块紫荆路紫荆路长平大厦长平大厦位于福田保税区，市花路和紫荆路的交汇处。位于福田保税区，市花路和紫荆路的交汇处。广深高速、益田路、福荣路连接该片区，交通便达性较好广深高速、益田路、福荣路

2、连接该片区，交通便达性较好 。一、地理位置一、地理位置市花路市花路紫荆路紫荆路意向地块意向地块地块四至：北向地块四至：北向地块四至：西向地块四至：西向地块四至：南向地块四至：南向地块四至：北向地块四至：北向二、四至范围二、四至范围地块方正地块方正1. 宗地编号：b105-302. 权属单位：深圳市汇恒置业有限公司3. 使用权出让类型： 股权转让4. 用地性质（土地用途）：仓储用地5. 用年限：50年，从1993年02月12日至2043年02月11日止6. 地理位置：深圳福田保税区三号门附近市花路和紫荆路交汇处三、地块基本状况三、地块基本状况四、规划设计要点四、规划设计要点宗地面积宗地面积187

3、17.7718717.77总建筑面积总建筑面积4679246792容容 积积 率率 2.50 2.50建筑密度建筑密度40%40%绿绿 化化 率率10%10%建筑层数建筑层数6 6层层限限 高高4040米米退红线要求退红线要求东东5 5米；南米；南7 7米；米；西西7 7米；北米；北7 7米米135.81135.81144.23144.23133.75133.75133.75133.75n市花路市花路紫荆路紫荆路意向地块意向地块五、地块现状五、地块现状场地平整，场地平整，现有货柜车停放地块内。现有货柜车停放地块内。市花路市花路紫荆路紫荆路意向地块意向地块六、周边环境六、周边环境东临紫荆路单向车

4、道（由东临紫荆路单向车道（由北向南）：北向南）：对面为一栋对面为一栋6 6层高的物流层高的物流公司公司南临金花路单向车道（由东南临金花路单向车道（由东向西）：向西）：和英达利数码科技园一路和英达利数码科技园一路之隔之隔西临红棉路双向车道：西临红棉路双向车道：为一块空地为一块空地视线无遮挡视线无遮挡北临市花路双向车道：北临市花路双向车道：与长平商务大厦一路之隔与长平商务大厦一路之隔合理楼间距并不影响北面合理楼间距并不影响北面单位采光等单位采光等周围建筑对本项目周围建筑对本项目有一定的遮挡，北有一定的遮挡，北边和西边相对昭示边和西边相对昭示性较好，缺乏景观性较好，缺乏景观资源，需创造自身资源，需创

5、造自身特色引起市场关注特色引起市场关注小结小结1 1、优势：、优势：仓储用地的层高限制较小，有较大发挥空间仓储用地的层高限制较小，有较大发挥空间容积率容积率2.52.5，属于低密度办公区域，具备打造生态商务办公产品，属于低密度办公区域，具备打造生态商务办公产品的条件的条件2 2、劣势：、劣势：项目体量和规模中等，受容积率、层数、项目体量和规模中等，受容积率、层数、4040米总高度等各指标限米总高度等各指标限制，难以达到传统的制，难以达到传统的“地标地标”级别的影响力；级别的影响力；地块属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求；地块属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求；仅剩余仅剩余3434年的使

6、用年限。年的使用年限。花样年深圳福田保税区项目定位花样年深圳福田保税区项目定位及物业发展建议报告及物业发展建议报告顺势而为有的放矢纵揽全局自我解析产品建议方向思考宏观背景宏观背景第二部分第二部分 宏观背景宏观背景一、深圳发展远景一、深圳发展远景二、深圳城市功能定位二、深圳城市功能定位 国家级高新技术产业基地：增强自主创新能力，加快高新技术产业国家级高新技术产业基地：增强自主创新能力，加快高新技术产业的研究与发展，成为国家级高新技术研究和产业化基地；的研究与发展，成为国家级高新技术研究和产业化基地； 区域性物流中心城市：发展成为以国际物流为重点、区域物流为基区域性物流中心城市：发展成为以国际物流

7、为重点、区域物流为基础、城市配送物流为支撑的区域性现代物流中心；础、城市配送物流为支撑的区域性现代物流中心； 与香港共同发展的国际都会：未来深圳应与香港进行更紧密的合作，与香港共同发展的国际都会：未来深圳应与香港进行更紧密的合作，建设世界级的城市建设世界级的城市“硬件硬件”与与“软件软件”，成为服务内地与世界交往，成为服务内地与世界交往的国际都会。的国际都会。 全国层面：辐射内地的桥头堡作用；全国层面：辐射内地的桥头堡作用； 地区层面：依托中国最重要的口岸功能，发挥对整个南中国的辐地区层面：依托中国最重要的口岸功能，发挥对整个南中国的辐射带动作用；射带动作用；三、未来深圳区域发展战略三、未来深

8、圳区域发展战略四、未来深圳核心区的定位四、未来深圳核心区的定位五、福田区的发展规划五、福田区的发展规划1+31+3（总部经济（总部经济+ +三大支柱产业）经济架构三大支柱产业）经济架构总部经济总部经济+ +高新技术产业、高端服务业、文化产业高新技术产业、高端服务业、文化产业发展总部经济是福田区进一步促进辖区经济发展的战略决策。发展总部经济是福田区进一步促进辖区经济发展的战略决策。发展目标是：充分发挥福田作为全市的行政、文化、信息、国际展览和发展目标是：充分发挥福田作为全市的行政、文化、信息、国际展览和商务中心的地位，发挥深圳商务中心的地位，发挥深圳cbdcbd的独特优势，发挥福田保税区政策优势

9、的独特优势，发挥福田保税区政策优势和物流功能，并利用辖区内老工业区改造拓展的空间，加大宣传推广和和物流功能，并利用辖区内老工业区改造拓展的空间，加大宣传推广和招商引资力度，吸引国内外大型工业企业和引导现有的大规模工业企业招商引资力度，吸引国内外大型工业企业和引导现有的大规模工业企业把总部设在福田区，设立把总部设在福田区，设立“前店后厂前店后厂”型的总部、研发中心、设计中心、型的总部、研发中心、设计中心、物流中心和营运中心。（物流中心和营运中心。（十、一五规划十、一五规划）八卦岭工业区八卦岭工业区华强北商业区华强北商业区福田科技广场福田科技广场深圳中心区及深圳中心区及中央商务区中央商务区泰然天安

10、科技泰然天安科技园区园区福田保税区为福田六大重点发展区域之一，福田保税区为福田六大重点发展区域之一，位于城市核心区一级辐射地带，且位于城市核心区一级辐射地带，且毗邻香毗邻香港在未来城市发展中占据核心地位港在未来城市发展中占据核心地位。福田保税区福田保税区小结小结 深圳所具有的资源优势、区位优势得到进一步开拓，未来城市竞争力将深圳所具有的资源优势、区位优势得到进一步开拓，未来城市竞争力将得以提升，房地产行业尤其是商用物业在此大势利好的驱动下，将得到得以提升，房地产行业尤其是商用物业在此大势利好的驱动下，将得到更进一步的发展；更进一步的发展； 深港经济共荣圈的推进，进一步促进口岸经济的发展，深港经

11、济共荣圈的推进，进一步促进口岸经济的发展，保税区自身有通保税区自身有通道可直达香港，临近皇岗口岸，该片区也将得到一定的带动。道可直达香港，临近皇岗口岸，该片区也将得到一定的带动。对本项目的启示对本项目的启示 深港同城，走向国际市场深港同城，走向国际市场区域级物流中心，高新技术产业基地区域级物流中心，高新技术产业基地中心强化，向南贯通香港中心强化，向南贯通香港可持续发展先锋城可持续发展先锋城保税区的发展将借此东风，顺势而上保税区的发展将借此东风，顺势而上花样年深圳福田保税区项目定位花样年深圳福田保税区项目定位及物业发展建议报告及物业发展建议报告顺势而为有的放矢纵揽全局自我解析产品建议方向思考市场

12、环境市场环境第三部分第三部分 市场环境市场环境1 1、供应方面、供应方面 商务物业供应大增：商务物业供应大增： 2009年上半年深圳写字楼新增批准预售面积年上半年深圳写字楼新增批准预售面积15.80万，与万，与2008年上半年相比增加年上半年相比增加8.37万，同比大幅增长万，同比大幅增长113%。写字楼批售套数写字楼批售套数727套，同比增加套，同比增加15.8%，09年上半年新获年上半年新获批的写字楼项目单位户型面积与批的写字楼项目单位户型面积与08年上半年相比普遍要大；年上半年相比普遍要大； 供应格局趋向供应格局趋向“核心核心”区域：区域： 新增推售的新增推售的3个项目分别为福田区的个项

13、目分别为福田区的卓越世纪中心、福田车公庙的卓越世纪中心、福田车公庙的neo企业大道一期、南山后海的天企业大道一期、南山后海的天利中央广场二期，地理位置均十分优越，处于该区域的利中央广场二期，地理位置均十分优越，处于该区域的“核心核心”位置。位置。一、深圳一、深圳20092009年上半年写字楼市场年上半年写字楼市场2 2、成交分析、成交分析2.12.1流动性充裕，写字楼成交趋向活跃：流动性充裕，写字楼成交趋向活跃：20082008年底以来，国家出台一年底以来，国家出台一系列经济刺激方案，信贷规模持续增长，增量资金开始流入深系列经济刺激方案，信贷规模持续增长，增量资金开始流入深圳写字楼市场，圳写字

14、楼市场，写字楼成交写字楼成交9.469.46万万，同比增加，同比增加4.3倍，写字楼倍，写字楼成交套数成交套数552套，同比增加套，同比增加2倍倍；2.22.2商务公寓投资门槛低，去化迅速：随着住宅投资的升温，不少投商务公寓投资门槛低，去化迅速：随着住宅投资的升温，不少投资客将目光转向商务公寓，促使资客将目光转向商务公寓，促使20092009年上半年商务公寓成交率年上半年商务公寓成交率高达高达70%70%，远高于写字楼，远高于写字楼48%48%的成交率。的成交率。 3、价格、价格 3.13.1高端写字楼入市，一手均价高端写字楼入市，一手均价5月之后快速上扬，月之后快速上扬，2009年上半年写年

15、上半年写字楼物业一手成交价格较字楼物业一手成交价格较2008年上涨年上涨6.62%；3.2片区报价以福田中心区居首：卓越世纪中心地理位置优越，以开片区报价以福田中心区居首：卓越世纪中心地理位置优越，以开盘价为盘价为30000 元元/平方米的价格居于首位。平方米的价格居于首位。4、三级市场、三级市场 4.14.1二手写字楼价格企稳二手写字楼价格企稳 20092009年深圳写字楼的挂牌均价有逐月回升之势，深圳甲级写字楼在年深圳写字楼的挂牌均价有逐月回升之势，深圳甲级写字楼在0909年春节后没有继续下跌，开始企稳，空置率下降。年春节后没有继续下跌，开始企稳，空置率下降。进入进入5 5月后，月后，福田

16、中心区、福田中心西区写字楼三级市场租售价格上升最为明显。福田中心区、福田中心西区写字楼三级市场租售价格上升最为明显。但整个上半年的写字楼挂牌均价同比出现了大幅下跌但整个上半年的写字楼挂牌均价同比出现了大幅下跌17.417.4至至1777317773元元/ /（20092009年年1-61-6月加权均价）；月加权均价）；4.24.2租金大幅跌落后小幅回升租金大幅跌落后小幅回升 深圳上半年的写字楼租金同比大跌深圳上半年的写字楼租金同比大跌20.420.4，为，为7474元元/ /月月（1-61-6月月加权平均）；所监测的加权平均）；所监测的3 3个行政区的写字楼租金都大幅下跌，罗湖个行政区的写字楼

17、租金都大幅下跌，罗湖区和福田区同比大跌约区和福田区同比大跌约2424，上半年写字楼租金分别为，上半年写字楼租金分别为6262元元/ / 月和月和7979元元/ / 月月，南山区同比下跌，南山区同比下跌11.111.1，上半年写字楼租金，上半年写字楼租金为为6464元元/ / 月月； 深圳甲级写字楼在今年春节后开始企稳。随着春节后空置率下降，深圳甲级写字楼在今年春节后开始企稳。随着春节后空置率下降，租金整体有所上涨，普遍在每平方米租金整体有所上涨，普遍在每平方米10-20元左右。元左右。5 5、20092009年写字楼下半年市场预测年写字楼下半年市场预测 5.1 20095.1 2009年下半年

18、写字楼潜在供应量年下半年写字楼潜在供应量57.5257.52万万0909年下半年写字楼潜在供应建筑面积比重中，福田以年下半年写字楼潜在供应建筑面积比重中，福田以35%35%的比例位于首位的比例位于首位5.25.2都市综合体将成写字楼发展趋势都市综合体将成写字楼发展趋势 2009 年上半年，卓越世纪中心、neo 企业大道为两个都市综合体项目； 卓越世纪中心规划总建筑面积46.6 万，集写字楼、商业、酒店多种业态为一体的大型综合项目，号称为“深圳cbd 超级商务航母群”； neo 企业大道涵盖写字楼、高星级酒店、高级商务公寓、高档商业等多种业态，总建筑面积达25 万； 深圳作为日益国际化的商务城市

19、，都市综合体将成为深圳写字楼发展趋势； 2009 年下半年，深圳将有大中华国际金融中心、东海商务中心两个都市综合体项目发售，未来还将有京基金融中心广、中航城等更多项都市综合体项目入市。5.35.3总部经济建设正在提速，中小科技类企业发展得到扶持总部经济建设正在提速，中小科技类企业发展得到扶持 面对国际金融危机，深圳综改总体方案通过国务院批准实施，粤港面对国际金融危机，深圳综改总体方案通过国务院批准实施，粤港澳合作以及澳合作以及“深莞惠深莞惠”合作正在紧密展开；合作正在紧密展开； 早在2008年，平安、招商证券等一些金融公司就在福田中心区获得土地建设总部大厦。今年，百丽、周大福等知名公司也开始在

20、深圳建立办公大厦。同时，喜之郎集团、中信证券总部正式落户深圳，这将大大提升深圳商务氛围，刺激写字楼市场的有效需求。作为科技创新城市，深圳证券交易所创业板市场开业在即，一大批中小科技类企业发展得到扶持。他们在满足融资需求后，将迅速成长壮大，租用或买入大量写字楼扩大办公面积，作为研发、设计、行政之用。未来写字楼发展七大趋势未来写字楼发展七大趋势独立型企业总部写字楼将会进一步发展独立型企业总部写字楼将会进一步发展差异化产品需求明显增加差异化产品需求明显增加行业聚集特征愈加明显行业聚集特征愈加明显绿色和节能环保将进一步发展绿色和节能环保将进一步发展高端写字楼配置升级高端写字楼配置升级写字楼的商品化程度

21、提高写字楼的商品化程度提高小户型写字楼将成为投资新宠小户型写字楼将成为投资新宠 对本项目启示对本项目启示 写字楼市场目前表现良好；写字楼市场目前表现良好；0909上半年，地标级高端写字楼集中放量；上半年，地标级高端写字楼集中放量；福田保税区内除本项目外暂无其他写字楼供应；福田保税区内除本项目外暂无其他写字楼供应；低密度写字楼属于稀缺产品，项目超低容积率在写字楼市场稀缺，低密度写字楼属于稀缺产品，项目超低容积率在写字楼市场稀缺，具备打造新型生态写字楼的条件。具备打造新型生态写字楼的条件。地块本身的特殊区位决定了产品的不可复制性，寻求差异化竞争路线，地块本身的特殊区位决定了产品的不可复制性，寻求差

22、异化竞争路线，避开竞争热点，抢占市场空白点，是该项目重点思考的方向。避开竞争热点，抢占市场空白点，是该项目重点思考的方向。皇岗口岸皇岗口岸代表保税区代表保税区中心区中心区香港香港中心区中心区五、区域分析五、区域分析福田保税区地处深港各大国际海空港中心，至香港新机场福田保税区地处深港各大国际海空港中心，至香港新机场2828公里、九公里、九龙尖沙咀龙尖沙咀3131公里、葵涌公里、葵涌3030公里、到深圳宝安机场公里、到深圳宝安机场3030公里、盐田港公里、盐田港3030公公里、蛇口里、蛇口2525公里，是有效连接香港，辐射珠三角的配送基地。公里，是有效连接香港，辐射珠三角的配送基地。cbd和香港双

23、重辐射地带，但片区商务形象档次不高和香港双重辐射地带，但片区商务形象档次不高。 1 1、区域基本情况、区域基本情况 于于19911991年年5 5月月2828日经国务院批准设立，日经国务院批准设立，19931993年年2 2月月1818日隔离围网设施通过海关总署验收。日隔离围网设施通过海关总署验收。围网面积为围网面积为1.351.35平方公里，为深圳最大的保税区平方公里，为深圳最大的保税区； 规划范围：福田保税区东起皇岗口岸，北邻广深珠高速公路，南沿深圳河，西至红树规划范围：福田保税区东起皇岗口岸，北邻广深珠高速公路，南沿深圳河，西至红树林自然保护区，毗邻深圳地铁与香港西北铁路接驳的皇岗地铁总

24、站。福田保税区建有林自然保护区，毗邻深圳地铁与香港西北铁路接驳的皇岗地铁总站。福田保税区建有一号专用通道，经落马洲大桥直通香港。一号专用通道，经落马洲大桥直通香港。 2 2、区域属性、区域属性区内主要发展高科技工业、现代物流业和国际贸易业务，区内主要发展高科技工业、现代物流业和国际贸易业务，产品主要为微电子、电脑及零配件、光通讯元器件、生物医药工程等。产品主要为微电子、电脑及零配件、光通讯元器件、生物医药工程等。 功能定位：转口贸易、保税仓储、出口加工，相应发展商品展示、金融、运输、功能定位：转口贸易、保税仓储、出口加工，相应发展商品展示、金融、运输、通讯、信息、投资咨询等服务性行业。通讯、信

25、息、投资咨询等服务性行业。优越的交通网络，珠三角和香港经济的桥梁优越的交通网络，珠三角和香港经济的桥梁福田保税区位于广深珠高速公路的深圳起点站南侧，皇岗口岸的西福田保税区位于广深珠高速公路的深圳起点站南侧，皇岗口岸的西侧，东至深圳罗湖火车站侧，东至深圳罗湖火车站1010公里，盐田港公里，盐田港2525公里，西至妈湾、蛇口公里，西至妈湾、蛇口港港2525公里，西北至深圳宝安机场公里，西北至深圳宝安机场3030公里，毗邻深圳地铁与香港西北公里，毗邻深圳地铁与香港西北地铁接驳的落马洲；地铁接驳的落马洲；建有一号专用通道经落马洲大桥直通香港建有一号专用通道经落马洲大桥直通香港，区内企业拥有的香港货柜车

26、可，区内企业拥有的香港货柜车可自由进出保税区，经批准的私家车可从香港到保税区并在深圳市内行使。自由进出保税区，经批准的私家车可从香港到保税区并在深圳市内行使。另建有二号通道、三号桥与深圳市区相连，并已开通公共巴士。周边地区另建有二号通道、三号桥与深圳市区相连，并已开通公共巴士。周边地区高速公路、铁路、码头、机场一应俱全；高速公路、铁路、码头、机场一应俱全；独特的交通地理优势将保税区和珠三角洲在时空上连成了一体，使独特的交通地理优势将保税区和珠三角洲在时空上连成了一体，使福田保税区不仅具有深圳特区，还拥有经济发达的珠三角洲作为自福田保税区不仅具有深圳特区，还拥有经济发达的珠三角洲作为自己的市场腹

27、地。己的市场腹地。处于珠三角洲和香港两个经济发达区域间的福田保处于珠三角洲和香港两个经济发达区域间的福田保税区在地理上已天然地将国际和国内市场连接在一起。税区在地理上已天然地将国际和国内市场连接在一起。3 3、交通条件、交通条件4 4、经济实力、经济实力 截止截止20082008年年8 8月，福田保税区拥有厂房月，福田保税区拥有厂房6060万，仓库万，仓库8282万，写万，写字楼字楼4 4万；万； 554554家企业中工业企业家企业中工业企业9393家，物流企业家，物流企业115115家，贸易企业家，贸易企业296296家，家，其它企业其它企业5050家，其中世界家，其中世界500500强企业

28、强企业3333家；家； 20072007年，福田保税区的工业总产值达年，福田保税区的工业总产值达621.69621.69亿元（其中联想和晶亿元（其中联想和晶冠占保税区工业总产值约冠占保税区工业总产值约70%70%），比），比20012001年分别增长了年分别增长了5.45.4倍。在倍。在国际金融危机等多种不利因素的影响下，福田保税区经济连续国际金融危机等多种不利因素的影响下，福田保税区经济连续8 8年保持高位运行。年保持高位运行。3232个国家和地区个国家和地区15331533家企业入驻，家企业入驻，3333家世界家世界500500强企业强企业日立环球（原名日立环球（原名国际商业机器国际商业机

29、器 ）、松下、索尼、东芝、日电、国电、又）、松下、索尼、东芝、日电、国电、又力、汇丰、力、汇丰、英特尔、英特尔、 3m3m、杜邦、霍尼韦尔、安富利、三洋、理光、住友、杜邦、霍尼韦尔、安富利、三洋、理光、住友、丸红、日通、丸红、日通、aeonaeon、三井物产、马石油、飞利浦、近铁、三井物产、马石油、飞利浦、近铁、upsups、贝塔斯曼、贝塔斯曼等等3333家。家。意向地块意向地块5、福田保税区规划前瞻、福田保税区规划前瞻高科技工业高科技工业+现代物流业，一桥之隔自由贸易现代物流业，一桥之隔自由贸易 深圳福田保税区控制性详细规划修编总平面图深圳福田保税区控制性详细规划修编总平面图，2005200

30、5年年1010月月十、一五期间在保税区推行十、一五期间在保税区推行“一区两翼一区两翼”的发展战略，片区将率先的发展战略，片区将率先向自由贸易区转型，以全线接轨国际的高度规划未来的发展，要将向自由贸易区转型，以全线接轨国际的高度规划未来的发展，要将该区打造成为中国真正意义上按国际惯例运作的特殊经济地带。福该区打造成为中国真正意义上按国际惯例运作的特殊经济地带。福田保税区将吸引更多的国内外优秀企业入驻，写字楼市场的发展前田保税区将吸引更多的国内外优秀企业入驻，写字楼市场的发展前景值得乐观。景值得乐观。6 6、区域价值比较、区域价值比较 保税区保税区中心区中心区保税区保税区罗湖金融中心、罗湖金融中心

31、、华强北商贸中心、中心西区华强北商贸中心、中心西区保税区保税区南山文化中心南山文化中心区及宝安中心区区及宝安中心区cbdcbd是保税区发展的驱动力是保税区发展的驱动力差异化良性竞争差异化良性竞争新兴商务区域发展潜力巨大，新兴商务区域发展潜力巨大，但规模有限，发展尚须时日但规模有限，发展尚须时日保税区在保税区在cbdcbd发展的带动下，发展的带动下，无论是片区形象还是商务聚无论是片区形象还是商务聚合力都有较大提升，与中心合力都有较大提升，与中心区比较，保税区无论从规划、区比较，保税区无论从规划、整体环境、形象档次而言都整体环境、形象档次而言都有一定差距，但保税区自身有一定差距，但保税区自身的行业

32、特征也具有中心区无的行业特征也具有中心区无法比拟的优势。法比拟的优势。保税区的行业特征非常明显，保税区的行业特征非常明显，与罗湖金融中心、华强北商与罗湖金融中心、华强北商贸中心之间有明显的行业区贸中心之间有明显的行业区别，本片区与这两个片区之别，本片区与这两个片区之间各自有着自身的片区核心间各自有着自身的片区核心价值，不形成直接的同质竞价值，不形成直接的同质竞争。争。滨海商务圈目前正在培育与滨海商务圈目前正在培育与发展中，尚未成熟，但吸引发展中，尚未成熟，但吸引了较多关注。本片区与滨海了较多关注。本片区与滨海商务圈的片区竞争主要存在商务圈的片区竞争主要存在于投资客户的分流，对于自于投资客户的分

33、流，对于自用客户来说，行业的聚集则用客户来说，行业的聚集则较为重要。较为重要。 区域分析小结区域分析小结对比其他其他区域，我们的优势对比其他其他区域，我们的优势政策优势：政策优势：税收优惠、业务运作优惠、金融、外汇等其他优惠政策规划优势：规划优势：区域级物流中心，和国际接轨行业集聚效应：行业集聚效应：这里是物流、贸易、电子行业最集中的区域企业实力：企业实力：这里是世界500强企业在深圳最集中的区域深港同城：深港同城：从这里到香港无论是走皇岗口岸、还是直接通关，都非常方便7 7、区域内企业办公情况、区域内企业办公情况 大型公司大型公司光纤生产自有厂房上万平米飞利浦研发中心租用面积约3000左右中

34、海物流自有仓库和办公楼，面积在5000以上7.17.1大型公司大型公司日立环球公司自有“超级硬盘生产中心” 大型公司的办公面积多在大型公司的办公面积多在3000300050005000左右，拥有冠名权。左右，拥有冠名权。大型公司多自有办公楼，但由于保税区目前土地紧缺，后续进入的大大型公司多自有办公楼，但由于保税区目前土地紧缺，后续进入的大型公司多租用办公楼，但目前保税区难以满足如此大面积的需求。型公司多租用办公楼，但目前保税区难以满足如此大面积的需求。大型公司办公情况小结大型公司办公情况小结7.2 7.2 中型公司中型公司 四家公司公用，每家面积在1000左右三洋、国电、宝丽玛共同租用该栋楼，

35、每家在2000左右创基、海格、群星三家公司公用一栋楼，每个公司面积在1500左右中型公司的办公面积多在中型公司的办公面积多在1000-20001000-2000左右，没有冠名权，部分拥有墙体昭示面；左右，没有冠名权，部分拥有墙体昭示面；多为租用办公楼，办公环境一般，每栋楼的公司数量较少。多为租用办公楼，办公环境一般，每栋楼的公司数量较少。7.3 7.3 小型公司小型公司 英达利数码园数十家中小型公司进驻，每家在300左右万利工业园，35家公司共同办公，每家在200-300之间数十家公司公用，每家在200左右小型公司的办公面积多在小型公司的办公面积多在200-300200-300左右，没有冠名权

36、左右，没有冠名权多为租用办公楼，办公环境不好，且通常会聚集数十家公司多为租用办公楼，办公环境不好，且通常会聚集数十家公司区域内办公情况小结区域内办公情况小结 先进入福田保税区的国内大型企业多为自有办公楼，进入时间先进入福田保税区的国内大型企业多为自有办公楼，进入时间较晚的大型企业，因区域内土地供应缺乏，又没有合适物业，较晚的大型企业，因区域内土地供应缺乏，又没有合适物业，多选择租赁的方式进行办公；多选择租赁的方式进行办公； 国外大型企业因企业总公司（如三星）有不允许子公司在境外国外大型企业因企业总公司（如三星）有不允许子公司在境外购置固定资产的规定，该类企业也多为租赁办公楼；购置固定资产的规定

37、，该类企业也多为租赁办公楼； 贸易、物流、电子类中小型企业，因为行业特征对资金的周转贸易、物流、电子类中小型企业，因为行业特征对资金的周转要求较高，多选择租赁的方式进行办公；要求较高，多选择租赁的方式进行办公； 在选择办公物业时，在面积满足要求的前提下，为彰显企业形在选择办公物业时，在面积满足要求的前提下，为彰显企业形象，在大平层和分栋的形式中，多偏爱整栋的形式进行办公。象，在大平层和分栋的形式中，多偏爱整栋的形式进行办公。 8 8、区域内配套、区域内配套 保税区专线1、专线2 以及26，52，60，62，375，385路等公交路线到达长平大厦附近，百佳、人人乐等大型超市购物专车经过，园区内公

38、共交通不是非常便利，生活配套略显不足。福福田田保保税税区区专专线线对本项目的启示对本项目的启示 片区虽知名企业很多，但周围的配套和环境却处于尴尬的境地；片区虽知名企业很多，但周围的配套和环境却处于尴尬的境地；片区写字楼供应太少，多数知名企业只能寄居在其他企业冠名的片区写字楼供应太少，多数知名企业只能寄居在其他企业冠名的写字楼中；写字楼中；20062006年以来出售的写字楼只有长平商务大厦（年以来出售的写字楼只有长平商务大厦（20062006年年0808月），购月），购买者主要为投资客；买者主要为投资客；为保证项目的整体商务形象和未来进驻的企业品质，在分户小面为保证项目的整体商务形象和未来进驻的

39、企业品质，在分户小面积划分的基础上，建议尽可能以小体量独栋的形式进行设计，以积划分的基础上，建议尽可能以小体量独栋的形式进行设计，以彰显项目的差异化形象，并满足后续进驻的大中型企业办公的需彰显项目的差异化形象，并满足后续进驻的大中型企业办公的需求。求。六、典型案例调研与分析六、典型案例调研与分析案例一：北京总部国际案例一：北京总部国际案例二：北京总部基地案例二：北京总部基地案例三：福田保税区长平大厦案例三：福田保税区长平大厦案例四：福田保税英达利科技数码园案例四：福田保税英达利科技数码园基本数据：容积率：基本数据：容积率：1.51.5，绿化率：，绿化率：39.4% 39.4% ，建筑面积，建筑

40、面积2222万平方米万平方米位置：北京四环位置：北京四环建筑形式：独栋、双拼、联排、双拼小独栋，共建筑形式：独栋、双拼、联排、双拼小独栋，共110110余栋，余栋，4-84-8层的建筑单体层的建筑单体总部国际定位：总部国际定位：“新派办公，驻京接待，商业展示，科研总部新派办公，驻京接待，商业展示，科研总部”面积区间：面积区间：1000-40001000-4000平米随意组合，可横向连接平米随意组合，可横向连接销售情况：开辟片区写字楼新高销售情况：开辟片区写字楼新高案例一：北京总部国际案例一：北京总部国际亮点：亮点：1、有烟道和天然气管道，可设置厨房2、内部空间灵活多变，各功能分区可相互转化3、

41、首层面积设计得很宽绰；层高在4.5-5.8米，在两层以上还设计了不同方向上的挑出4、独立的冠名权关键词：低容积率、高绿化率、独栋、双拼、连排关键词：低容积率、高绿化率、独栋、双拼、连排和小独栋产品和小独栋产品1000-40001000-4000平米大面积灵活组合、阔绰平米大面积灵活组合、阔绰大堂、独立冠名权。大堂、独立冠名权。基本数据：建筑面积140万，独立产权、独立冠名总部楼500多座，绿化率50% 项目位置：南四环建筑形式：1200-6000平米独立总部楼区内配套：60000平米6星级酒店，千余套30-50平米总部公寓，12.5万平米商业及休闲配套，几十个200-500平米的餐厅，健身、娱

42、乐等休闲设施齐备进驻企业类型：千余家大中型企业的总部案例二：北京总部基地案例二：北京总部基地优势：优势：1、享有政策优势，总部集中，商务氛围好；2、独立冠名、独立使用，企业形象好；3、区内生活和商务配套完善；4、环境优美，园林精致错落；5、停车系统方便快捷。关键词：低容积率、高绿化率、关键词：低容积率、高绿化率、1200-6000平米独立总部、内部配套非常完善、平米独立总部、内部配套非常完善、独立冠名权独立冠名权未来的国际办公将从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象未来的国际办公将从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象国际化、自由、生态、智能化、人性化的写字楼走上了时代主流国际化、自由、生

43、态、智能化、人性化的写字楼走上了时代主流行业聚集性愈加明显行业聚集性愈加明显地块质素有限，发展为第四代写字楼，难以形成项目有效核心竞地块质素有限，发展为第四代写字楼，难以形成项目有效核心竞争力，建议扬长避短，充分利用报税区行业聚集效应，向第五代争力，建议扬长避短，充分利用报税区行业聚集效应，向第五代写字楼方向发展。写字楼方向发展。小结：北京总部国际和总部基地对项目的启示小结：北京总部国际和总部基地对项目的启示项目名称：长平商务大厦项目名称：长平商务大厦 开开 发发 商：长平发展有限公司商：长平发展有限公司 项目地址：福田保税区红花路项目地址：福田保税区红花路 项目类型：商务办公项目类型：商务办

44、公 主体建筑结构：地上主体建筑结构：地上4040层，地层，地下下2 2层，地上层，地上1-31-3为商业裙楼为商业裙楼 宗宗 地地 号：号：b105-43 b105-43 宗地面积：宗地面积：11190.711190.7 使用年限：使用年限：50 50 总建筑面积：总建筑面积：79734.1979734.19 办公面积：办公面积：54159.7554159.75 商业面积：商业面积：12423.5712423.57容积率：容积率：5.95 总户数：总户数：994994，停车位：，停车位：216 216 案例三：福田保税区长平大厦案例三：福田保税区长平大厦0606年年8 8月份公开发售，月份公开

45、发售，0707年年1010月份入伙月份入伙均价均价1.11.1万元万元/ /平方米（平方米（0909年年8 8月二手楼价格：月二手楼价格：13600.0013600.00元元/ /）提出了开辟提出了开辟“人性化生态办公人性化生态办公”的口号的口号目标客户群体定位为：保税区内的企业、香港在深圳的分公司及办目标客户群体定位为：保税区内的企业、香港在深圳的分公司及办事机构、成长中的中小企业。事机构、成长中的中小企业。多种户型设计，以多种户型设计，以45-11245-112平米小面积单位为基本单位，可自由组合的空间。平米小面积单位为基本单位，可自由组合的空间。客户特征客户特征购买客户比例：项目因小面积

46、分割，购买客户比例：项目因小面积分割，以投资为主以投资为主自用客户构成比例：以内部、周边和港自用客户构成比例：以内部、周边和港客为主，业务往来和保税区有密切关系客为主，业务往来和保税区有密切关系自用客户购买面积比例：自用客户的购自用客户购买面积比例：自用客户的购买面积偏大，多在买面积偏大，多在300300-500-500左右左右自用客户行业构成：项目的主力行业客户为自用客户行业构成：项目的主力行业客户为物流、电子和贸易，和区域客户情况吻合物流、电子和贸易，和区域客户情况吻合物业管理费： 5元/平方米月写字楼租金：55-60元/月， 车位租金：450元/位月走道：净高2.4（石膏板吊顶后）小结：

47、长平商务大厦给项目的启示小结：长平商务大厦给项目的启示在长平大厦自用型客户中，和保税区没有业务往来的人较少考虑在长平大厦自用型客户中，和保税区没有业务往来的人较少考虑在保税区置业，本项目需充分挖掘本区域内客户的需求；在保税区置业，本项目需充分挖掘本区域内客户的需求；在面积分割中，要考虑分户空间组合后的灵活性和相对完整性，在面积分割中，要考虑分户空间组合后的灵活性和相对完整性，以满足后续入住企业对较大办公面积的需求。以满足后续入住企业对较大办公面积的需求。项目名称：英达利科技数码园项目名称：英达利科技数码园 开开 发发 商：英达利实业有限公司商：英达利实业有限公司 项目地址：福田保税区金花路项目

48、地址：福田保税区金花路 项目类型：商务办公项目类型：商务办公 主体建筑结构：主体建筑结构：3 3栋栋8 8层层 宗地面积：宗地面积：20200.8020200.80 总建筑面积：总建筑面积：79734.1979734.19 办公面积：办公面积：52689.1952689.19 容积率：容积率：2.5 停车位：停车位：160160个个层高：首层层高：首层c c栋栋6.55m6.55m，b b栋栋6m6m，二、，二、三层三层4.00m4.00m，四，四- -八层八层3.90m3.90m；园林：园林：1000010000平方米绿化广场、屋平方米绿化广场、屋顶、平台空中立体花园顶、平台空中立体花园 案

49、例四：福田保税英达利科技数码园案例四：福田保税英达利科技数码园结构：框架结构外墙：玻璃、铝板幕墙、进口仿铝板幕墙涂料，优质外墙砖大堂：大堂艺术造型吊顶、进口大理石铝塑板墙面，进口花岗岩地坪电梯：“上海三菱”客梯6部（荷载1t），“威得利”货梯6部（荷载2t）、供电：市电供应、中压环网系统：8台进口环网柜、变压器：共6台（scb9）1250kva低压配电柜：共42台低压配电柜，每柜2台变压器双电源供电，接置两段母线供13台配电柜，分层分户测量电费、确保电源：配备380kw应急柴油发电机组，并设置了确保电源系统。供水：市政管网供水、自设水泵站，其中生活用水采用变频供水消防：消防栓、自动喷淋、烟、温

50、感探测器、应急照明、气体灭火、自动防排烟通讯：600门直线市话 设备装修设备装修03年10月14公开发售，03年10月30日入伙均价3300元/平方米物业管理：万厦居业物管，3.15元/月c栋每层面积2000， 09年8月租金一层55元/月，二层40元/月客户特征客户特征客户为物流、电子和贸易，客户为物流、电子和贸易，和区域客户情况吻合和区域客户情况吻合小结：英达利科技数码园给项目的启示小结：英达利科技数码园给项目的启示项目总体规划时，在实现项目价值最大化的前提下，尽可能分若项目总体规划时，在实现项目价值最大化的前提下，尽可能分若干栋，或每栋若干单元，并预留企业的冠名位，以彰显入驻企业干栋，或

51、每栋若干单元，并预留企业的冠名位，以彰显入驻企业的品牌形象；的品牌形象；结合用地条件，尽可能预留相对较为完整的绿地空间，彰显生态结合用地条件，尽可能预留相对较为完整的绿地空间，彰显生态办公概念，进一步提升项目个性化形象和市场竞争力；办公概念，进一步提升项目个性化形象和市场竞争力；层高划分中，在满足仓储用房层高规范的前提下，在不超过六层、层高划分中，在满足仓储用房层高规范的前提下，在不超过六层、限高限高4040米的前提下，尽可能提高每层高度，提高办公空间分割的米的前提下，尽可能提高每层高度，提高办公空间分割的灵活性和彰显项目性价比。灵活性和彰显项目性价比。花样年深圳福田保税区项目定位花样年深圳福

52、田保税区项目定位及物业发展建议报告及物业发展建议报告顺势而为有的放矢纵揽全局自我解析产品建议方向思考战略选择战略选择第四部分第四部分 战略选择战略选择扬长避短，制造亮点扬长避短，制造亮点项目体量中等，自身资源有限项目体量中等，自身资源有限产品差异化产品差异化挖掘内部客户挖掘内部客户贴合客户需求贴合客户需求都市综合体、标杆级产品竞争激烈都市综合体、标杆级产品竞争激烈cbdcbd和香港双重辐射，但形象有待提升和香港双重辐射，但形象有待提升大中型企业，对于物业的空间大中型企业，对于物业的空间及环境有较高要求及环境有较高要求差异化地段，打造差异化产品、用差异化树产品卖点，引起市场主动关注差异化地段，打

53、造差异化产品、用差异化树产品卖点，引起市场主动关注一、物业发展战略思考一、物业发展战略思考项目经济指标项目经济指标后期入市项目后期入市项目项目所属区位项目所属区位目标客户特征目标客户特征二、项目二、项目swotswot分析分析优势（优势（strengthstrength）劣势（劣势（weakweak）1.1.地理位置优越，通达性好，地理位置优越，通达性好，cbdcbd和和香港双重辐射；香港双重辐射；2.2.四面临路，有着良好的展示面；四面临路，有着良好的展示面；3.3.区域内行业聚集效应非常明显；区域内行业聚集效应非常明显；4.4.保税区的政策优惠；保税区的政策优惠；5.5.实力型企业比比皆是

54、。实力型企业比比皆是。1.1.属性为仓储，限制设计发挥空间；属性为仓储，限制设计发挥空间；2.2.缺乏高品质商务氛围；缺乏高品质商务氛围；3.3.片区形象档次较差；片区形象档次较差；4.4.配套不完善；配套不完善；5.5.4040米限高，难以成为地标性建筑；米限高，难以成为地标性建筑；6.6.地块仅剩余地块仅剩余3434年使用年限。年使用年限。机会（机会（opportunityopportunity）威胁（威胁（threatenthreaten）1.1.深港同城的持续深入发展；深港同城的持续深入发展；2.2.片区内办公需求的旺盛；片区内办公需求的旺盛；3.3.未来规划的利好。未来规划的利好。1

55、.1.预计预计20102010年入市期，深圳写字楼市场年入市期，深圳写字楼市场竞争激烈；竞争激烈；2.2.区域内港安物流大厦及深福保项目在区域内港安物流大厦及深福保项目在20092009年下半年入市，有提前抢占和消年下半年入市，有提前抢占和消化区域内大中型企业的威胁；化区域内大中型企业的威胁；3.3.政策变化可能带来的风险。政策变化可能带来的风险。swotswot矩阵矩阵发挥优势、克服劣势、利用机会、转化威胁发挥优势、克服劣势、利用机会、转化威胁基于竞争、发挥优势，抢占机会基于竞争、发挥优势，抢占机会基于竞争、利用机会，克服基于竞争、利用机会，克服劣势劣势保税区在深港同城、建设区域级物流中保税

56、区在深港同城、建设区域级物流中心的大势顺势而上。心的大势顺势而上。利用保税区市场饥渴、挖掘利用保税区市场饥渴、挖掘片区内部客户需求，树立项片区内部客户需求，树立项目地缘形象。目地缘形象。基于竞争、发挥优势，转化威胁基于竞争、发挥优势，转化威胁基于竞争、减少劣势，避免基于竞争、减少劣势，避免威胁威胁利用产品自身的优势营造差异化的商务利用产品自身的优势营造差异化的商务办公环境。办公环境。利用低密度、高品质产品打利用低密度、高品质产品打造优质商务空间，主动演绎造优质商务空间，主动演绎与体验倡导的全新商务生活与体验倡导的全新商务生活三、竞争策略三、竞争策略行业老大行业老大非行业老大非行业老大垄断价格产

57、品有不可重复性过河拆桥改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值领导者领导者挑战者挑战者搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点追随者追随者补缺者补缺者次次/ /非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者 形象上的挑战者，产品上的补缺者形象上的挑战者，产品上的补缺者形象形象 产品产品 花样年深圳福田保税区项目定位花样年深圳福田保税区项目定位及物业发展建议报告及物业发展建议报告顺势而为有的放矢纵揽全局自我解析产品建议方向思考项目定位项目定位第五部分第五部分 项目定位项目定位以物流、贸易、电子为主，大中型企业为主以物流、贸易、电子为

58、主，大中型企业为主1 1、福田保税区客户分析、福田保税区客户分析以物流、贸易、电子为主，大中型企业为主；衍生产业：实业、咨询、管理机构以及建筑设计、设计装饰等其他类型企业；保税区的政策优势和未来的规划更加强现有物流、贸易、电子等类企业行业集聚效应。一、客户定位一、客户定位100-300100-300300500300500500-1000500-100010001000以上以上2 2、福田保税区各等级客户分析、福田保税区各等级客户分析行业类行业类公司规模公司规模资金实力资金实力生产、加工、生产、加工、研发，大型研发，大型物流物流国内外知名国内外知名大企业大企业资金实力强，资金实力强，对价格敏感

59、对价格敏感度较弱度较弱实业、物流、实业、物流、贸易、电子贸易、电子处于成熟期，处于成熟期，企业规模较企业规模较大大资金实力较资金实力较强强贸易、物流贸易、物流电子电子处于发展期处于发展期的企业，规的企业，规模扩张急需模扩张急需置业置业资金实力一资金实力一般，大多选般，大多选择按揭付款择按揭付款方式方式贸易、电子、贸易、电子、科技科技处于创业期处于创业期的中小规模的中小规模公司，人员公司，人员较少较少大多选择按大多选择按揭付款，资揭付款，资金实力较弱金实力较弱大中型企业需求强劲，充分挖掘片区内主流客户需求大中型企业需求强劲，充分挖掘片区内主流客户需求偶得客户偶得客户贸易（贸易（16%16%）、物

60、流（）、物流（12%12%）、电子类（）、电子类（12%12%）大中型企业客户（共约大中型企业客户（共约40%40%）；）；创意设计类企业（如建筑设计、环境设计、服创意设计类企业（如建筑设计、环境设计、服装设计等智力密集型企业，共约装设计等智力密集型企业，共约30%）；）；贸易、物流、电子类小型企业客户（贸易、物流、电子类小型企业客户（10%）；）；衍生产业的相关企业，如咨询、管理机构及其衍生产业的相关企业，如咨询、管理机构及其他企业客户（他企业客户（10%）。）。其他：实业类等企业客户（其他：实业类等企业客户（10%10%）主流客户主流客户辅助客户辅助客户3 3、项目客户定位、项目客户定位使