研究方法论期末作业F课件

1、基于30个大中城市商品住宅需求弹性分析the analysis of housing demand elasticity which based on 30 large and medium sized cities 汇报人：王晨 汇报时间：2016.06.29研究背景、目标研究内容、范围、方法研究思路文献综述研究过程、分析研究结论、政策建议研究展望背景、目标the analysis of housing demand elasticity which based on 30 large and medium sized cities 01 我国经济发达地区商品住宅市场整体态势住宅需求的持续增

2、长住宅消费的持续增长深入了解住宅消费特征，掌握住宅需求的变化规律背景以需求弹性为重点进行文献整理,为进一步研究商品住宅需求弹性问题提供理论基础。以国内30个大中城市作为研究对象，得到商品住宅（自有和租赁）的需求价格弹性和收入弹性 ，并能够以此来解释该地区住宅市场中家庭的住宅需求特性和消费行为。通过住宅市场需求的特征,并对影响房价需求因素进行解释分析。分析住宅需求弹性对房地产投资开发和政府制定政策的影响,为政府制定廉租房和经济适用房政策和开发商的住宅项目的投资决策提供理论依据和参考。总结国内外研究进展 得出商品住宅需求弹性相关因素解释分析分析政策影响和建议研究目标内容、范围、方法the anal

3、ysis of housing demand elasticity which based on 30 large and medium sized cities 0201020304第一章绪论,阐述本研究的主题,提出研究的目标,确定研究的内容和结构,安排研究的技术路线和方法。第二章住宅需求的文献综述,通过对文献的整理,具体介绍了国内外住宅需求弹性的相关研究的进展和现状,并选择住宅需求分析的合理视角和理论框架。第三章模型设定及数据处理,根据理论和文献整理的结果,确定住宅需求函数的形式、估计的方法和选取的变量,并通过数据处理和统计从中得到相关结论。第四章模型估计与结果分析,根据自有住宅和租赁住宅

4、,以30大中城市的调查数据为基础,分别对自用和租用住宅的需求弹性进行模型估计,从而对30城市住宅需求价格弹性和收入弹性结果进行分析。0506第五章结论和建议,对本研究的结论和存在的不足,以及今后应重点关注的方面进行阐述和讨论。第六章研究展望，通过研究过程中发现的模型估计、数据库处理、变量之间关联度匹配等问题进行总结和改进，为后续的研究提供便利。 本研究将实证研究的范围设定在30大中城市,所以涉及到的住宅均为市场经济条件下的房地产市场中的商品住宅,不考虑房改房、经济适用房,农民房、回迁房等非完全市场经济条件下的住房供给。研究范围研究方法本研究拟采用文献研究、理论分析、问卷调查、统计分析等研究方法

5、。30大中城市房地产市场商品住宅文献理论研究问卷调查统计分析法研究思路the analysis of housing demand elasticity which based on 30 large and medium sized cities 03研究问题的提出和目标的确定研究问题的提出和目标的确定国内住宅需求弹性问国内住宅需求弹性问题研究综述题研究综述国外住宅需求弹性问国外住宅需求弹性问题研究综述题研究综述模型设定及数据变量处理模型设定及数据变量处理模型估计和结果解释（自有住宅和租赁住宅）模型估计和结果解释（自有住宅和租赁住宅）30大中城市商品住宅需求弹性分析大中城市商品住宅需求弹性分

6、析研究结论和政策建议研究结论和政策建议研究展望研究展望模型设定、估计、结论模型设定、估计、结论文献综述the analysis of housing demand elasticity which based on 30 large and medium sized cities 04国外学者关于住宅需求弹性的实证研究学者/年代研究对象因变量自变量估计方法价格弹性收入弹性lee/19641960-1962年全美单个消费者住宅支出持久收入租金、住宅价值机械变量法所有者：0.697租赁者：0.387polinsky ellwood/1979美国31个主要城市房屋相对价值房屋相对价格、相对持久收入加

7、权最小二乘法-0.670.39tong hun lee/1977美国1968-1972被调查家庭房屋实际消费面积房屋相对价格、总收入、家庭人口特征、短时期房屋消费和收入面板分析法-0.570.868carliner/1973美国4565个消费者房屋实际价值房屋相对价格、实际收入、肤色、性别、年龄最小二乘法-0.920.41leeuw/19711960年美国19个主要大中城市房屋支出的中位数房屋价格水平、收入的中位数最小二乘法-0.710.81ermisch/19961982-1989英国6大城市群住宅支出房屋价格指数、净收入、预期收入、人口等社会特征面板数据分析（-0.426-0.398）（0

8、.340.517）国内住宅需求弹性研究结论总结学者/年代研究城市收入弹性价格弹性样本个数样本收集时间陈钊，2000全国1.261992-1997赵黎明，2003天津2.624.27111991-2001金定华，2003深圳1.8671999刘洪玉，2005北京0.8697812000姜春海，2005全国4.01-9.8171988-2004魏巍贤，200530个省市东部1.9东部-0.251501999-2003西部2.9西部1.43张辉，2007全国127672000沈英姿，2007全国1.88101995-2004研究过程、分析the analysis of housing demand

9、elasticity which based on 30 large and medium sized cities 05模型设定提出假设（1）假设交易过程不存在过程摩擦,不存在交易成本、信息不对称和税收等因素的影响。（3）假设存在完善的资本市场,不考虑消费者继承财富和借贷等影响条件的约束。（2）假设商品住宅和其他商品的价格都是外生变量。模型设定 遵循绝大部分研究者直接定义需求函数，将住宅等同于一般的消费品,从住宅服务视角出发,把物理上分散的、不连续的住房存量转化为经济学能够处理的同质的、可无限分割的商品。 住宅需求函数表示为： 其中, qh表示住宅服务的消费量, ph表示住宅服务的价格，y表

10、示家庭的收入，m表示消费偏好变量。qh=q（ph，y，m）模型设定 在商品住宅市场上,根据是否拥有住宅的所有权,消费者可以被分为两类：一是拥有所有权的消费者,即自用者。二是不拥有所有权的消费者,即租赁者。因此,住宅服务的需求函数可以进一步表达为：qho=q（pho，y，m） 其中, qho和qhr分别表示自用和租赁条件下消费者住宅服务的需求量, pho和phr是自用和租用模式下住宅服务的价格。当把两种消费选择的影响添加到需求函数模型中,住宅服务需求模型就由单一方程扩展为联立方程组。qhr=q（phr，y，m）模型设定 当然,该结果用联合模型的统一方程可以表示为：qh=qho+（1-）qhr 其

11、中, 表示自有和租赁消费的二值变量,规定用0和1来表示,取值1为表示消费选择为自用,取值0表示消费选择为租用。模型设定 从自变量和因变量的形式选择来看,参数的线性模型在住宅服务需求的实证研究中,因变量通常采用对数式,自变量则可能采用一次式或二次式以及对数式。 住宅需求函数具体形式表示为：ln（qho）=0o+1oln（pho）+2oln（y）+3om+1ln（qhr）=0r+1rln（phr）+2rln（y）+3rm+2 其中, qho和qhr表示住宅服务需求数量,采用对数形式；住宅服务的价格pho和phr采用对数形式；家庭收入y采用对数形式；1和2为误差项。 住宅需求函数估计与数据统计，得出

12、自有住宅和租赁住宅需求函数的估计结果。研究结论、政策建议the analysis of housing demand elasticity which based on 30 large and medium sized cities 060102（1）需求分析的理论框架的选择和确立,是保证研究合理开展的重要条件,通过对以往文献和现有研究的分析总结,可以看到,住宅服务视角在住宅需求研究中也适于采用微观数据的需求弹性进行实证分析。（2）在模型估计中所得出的结论,比如根据住宅价格、家庭收入、家庭规模以及户主的婚姻状况、户主教育程度等判定影响自有和租赁住宅需求因素的显著性。（4）通过研究变量影响因素

13、对需求的影响程度来掌握需求变化的趋势，同时也为政府决策部门和房地产开发商把握市场发展阶段和发展趋势提供支持。（3）研究结果与成熟市场和其他国家进行比较，来研究代表性城市不同住宅市场价格变动对住宅服务需求的影响状况，0304结论（1）提高居民收入水平和控制房价涨幅但控制房价上涨比提高收入会更为有效。（2）加快进行限价商品房的供应建设。（3）培育和完善住宅租赁市场。（4）引导合理住宅消费观念。政策建议研究展望the analysis of housing demand elasticity which based on 30 large and medium sized cities 07 本文以30大中城市商品住宅需求统计的微观数据为基础,从住宅服务的角度对住宅需求进行了研究。尽管住宅需求研究的理论分析框架比较成熟,但通过本研究发现,数据样本的