哈西国际项目可行性研究报告

1、哈尔滨哈西国际项目可行性研究报告哈尔滨前进房地产开发有限公司 2015年8月4日 第1章 总 论1.1. 项目背景与概况1、项目名称： 哈西国际2、开发单位概况单位名称：哈尔滨前进房地产开发优先公司单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)注册资金：2千万单位住所：哈尔滨市道里区新阳路376号业务范围：房地产开发、销售法定代表人：赫君建设单位简介：中国航天建设集团有限公司3、可行性研究报告编制依据（1） 与委托方签订的咨询协议（2） 国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参 数（4） 城市房地产开发经营管理条例

2、（5） 房地产项目经济评价方法 4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对西中环广场项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5、 项目提出的理由（1）项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。哈尔滨房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的

3、贡献率还将逐步增大。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。（2）项目对城市建设将起到促进作用目前，哈尔滨市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与黑龙江省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善哈尔滨市人民的居住条件已经成为哈尔滨市政府特别关心的问题之一。同时，随着哈尔滨经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使哈尔滨城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。（3）解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整

4、时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为哈尔滨市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加哈尔滨市当地社会就业岗位作出一定的贡献。6、拟建地点本案地处“哈西客站北

5、侧”东临哈尔滨大街、西临西站大街、南侧和谐大道，北临武威路。总用地面积约101403.94，容积率4.04，地上建筑面积约为354913。1.2主要技术经济指标经济技术指标表总用地面积（平方米）101403用地性质居住公建混合用地 总建筑面积（平方米）483506.99地上住宅209889.54公建195167.45合计405056.99容积率4.04建筑密度32.24%绿地率34%绿地面积（平方米）34477建筑限高以城市设计为准第2章 项目投资环境与市场研究2.1. 投资环境分析1、 国家政治经济形势及有关政策2014年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%。分产业看，第

6、一产业增加值28,910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121,381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96,328亿元，增长11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元，比上年增长24.8%。在城镇投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资51,020亿元，增长29.0%；第三产业投资64,928亿元，增长23.2%。全年房地产开发投资25,280亿元，比上年增长30.2

7、%，其中商品住宅投资18,010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58,236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76,193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69,104万平方米，增长24.7%。2、 项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素2014年，哈尔滨市生产总值突破5000亿元大关,比上年增长9%左右，社会消费品零售总额增长14%左右。完成公共财政预算总收入632.4亿元，其中，地方公共财政预算收入402.3亿元，分别增长8.8%和13.4%。万元GDP综合能耗下降3.56%以上，经济运行质量和效益进一步提升。产业项目建设实现新突破。全年开工建设2000万元以上项目1041

8、个，完成投资1300亿元，其中，实施省市重点产业项目277个，完成投资720亿元，分别是上年的1.15倍和1.22倍，开工速度之快、数量之多、投资之大，在哈尔滨产业项目建设史上尚属首次。经济发展活力不断释放。预计实现固定资产投资5200亿元，增长32%，增速连续五年居全国副省级城市之首。工业投资大幅增长，完成1600亿元，增长33%;民间投资更加活跃，实现3100亿元，增长35%，占总投资比重达59%。国资国企改革持续深化，交通、文旅、住建集团正式挂牌运营，国有资产运营和配置效率明显提升;行政审批制度改革步伐加快，减少行政审批事项30个，优化政府办事流程196个，社会交易成本大幅下降，服务经济

9、发展水平进一步提高。人民生活持续改善。实现城市居民人均可支配收入25222元、农村居民人均纯收入10800元，分别增长12.1%和14.1%。年初确定的70个惠民行动项目件件落实，完成投资330亿元，超年计划70亿元，全市人民在改革发展中得到了更多实惠。2.2. 区域房地产市场分析1、房地产市场区域分布及特点（1）主城区板块主城区为哈尔滨市老的行政、商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，住宅在15000-30000元/平方米左右。老城区比较有代表性的有观江国际、四

10、季上东、富力江湾等。主要特征：市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，多为高层，居住环境一般，小区景观，面积以中、大户型为主。（2）哈西开发区板快哈西开发区位于哈尔滨市西部，是哈尔滨市未来的商业中心，哈尔滨西站以及哈西公路客运站的成功运营，为哈西经济、投资带来了非常巨大的促进作用。区域的后发优势已经开始体现，片区市场将具有较大的发展和潜力。哈尔滨市民哈西新区的认可度是比较高的，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施已经初步完善，现已成为哈尔滨市民购房置业的首选区域之一。主要特征：普遍的楼盘规模比较大,档次相对较高,户型面积上相对而言设计比较合理,以三房为主力,一般做到79-120

11、平方米,1楼盘在同等档次的情况下，销售速度比其它几个区快。（3）群力新区板块相对哈西区域而言，群力新区注重居住环境的营造，文化环境的发展，群力现启动区已经运营完成，远大购物中心、金中环商业街，泰姆凯迪、观复博物馆等相继开业，城区初步成熟，自然环境优越，九大主题公园均已建设完毕。该区域交通线路较少，是该区域发展的瓶颈。但所建设楼盘素质较高，该区域人口用车比例较高。主要特征：片区市场在售楼盘较多，商业配套较少，推出楼盘一般中高档次，目前销售状况较为平稳。（4）江北板块自2005年起，哈尔滨大力发展江北，市政府已经进驻松北区。该板块先期投资发展过快，房地产开发量巨大，哈尔滨巨型楼盘均在江北板块。20

12、11年以后，江北投资热度降低，目前该区域入住率较低，商业配套滞后，销售速度过慢，已经较少投资建设。主要特征：楼盘多，档次中档，规模大，普遍价格比较低，但沿江的楼盘价格相对比较高。2、哈尔滨房地产市场特征分析：我们可以对近几年哈尔滨房地产市场的特征总结如下： 房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。 增量地供应大幅度增加，存量减少，住宅用地供应总量增加。 商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。 产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的产品优势。3、哈市地产市场现状分析（1）市场的刚性需求仍然较大。由于国家宏观调控及

13、新国五条等政策因素的影响，进入2011年以后，哈市的房地产市场投资型客户急剧减少，有居住需求的客户也持币观望，这使哈市的地产市场从2009年的火爆状态逐渐跌入低谷。但在2012年下半年开始哈市地产市场出现好转（见附表1），2013年5月，哈市商品房共有6608套成交，环比下降12.9%，同比增长220.3%，成交面积68.24万米，环比下降11.9%，同比增长172.5%。（2）哈市地产市场将会向三大区域发展，即哈西片区、群力片区及松北片区。哈西片区由于哈西客站的建设运营及地铁工程的启动，将会迎来新一轮的销售热潮；群力片区远景规划为大道里区的CBD商务片区，土地供应较多，政府宣传力度较大；居住

14、型客户因规划等因素也将会把这两大区域列入重点考虑范围。松北片区因环境优势，也会迎来一批新客户。（3）政府拉动效应明显。2007年以来，先后有多位省市领导等对于建设哈西直接做出指示，要将哈西建设成为以文化产业、教育产业、新技术产业、运动休闲产业和商贸业为主体的、环境良好、适宜居住的绿色城市副中心，表明了政府对于建设哈西新区高度重视，政府的决心大大提高了市民对于哈西新区的信心，大量地吸引了市民来此居住和投资的热情，哈西片区的房地产市场也由原来的不温不火变成了热点地区，由此可见政府指向哪里，哪里就会销售大好。（4）城市中心区域土地资源稀缺。随着哈市城市的不断建设发展，土地供应主要以新区为主，二环以内

15、已经没有大规模的土地资源，中心城区核心地段的土地资源更是极为稀缺。（5）开发项目呈规模化、品质化发展。由于开发企业多在二环周边或哈西、群力开发，获取土地开发面积较大，开发项目规模较大，开发企业开始注重项目品质。（6）具备主题定位及细分客户市场的项目很少。（7） 开发企业品牌意识增强。（8） 哈市整体房地产市场仍处于初级阶段： 产品力较低，创新户型较少，形象同质化较为明显，目前多以价格为导向卖点不突出； 营销力较低，多数项目属于自然消化的过程； 客户关注点仍然停留在价格为导向的阶段，对园林景观、配套、物业管理等方面的关注度开始逐渐提高。(9) 哈尔滨市正迎来一个大盘涌现的时代。2005年以前，房

16、地产开发企业以哈尔滨市本地的为主，结构较为单一，2005年共有开发企业657家，相当于北京市1998年的企业量。但是，近年来，由于规划利好、经济发展等原因，哈尔滨房地产市场得到了北京保利集团、上海世茂集团、上海大众集团、上海爱建集团、大连万达集团、深圳万科集团、上海绿地集团等外地有实力的开发企业关注，并都已进入了项目开发及销售阶段。(10) 哈尔滨市住宅近30%被周边城市人买走。在哈市买房子的外地人多属于“投资落户型”。以大庆、佳木斯、牡丹江等地人居多。 有7%-8%的住宅被南方人买走。包括安徽人、湖北人、江西人、福建人等，他们大多在哈市打工、做生意，在哈市买房子是为了自己居住。 目前至少已有

17、17000户外地人在哈市买房落户，成为“新哈尔滨人”。4、哈西地产发展趋势分析（1）哈西片区大量大型地产项目涌入市场，投资前景好。由于市区中心地段价格较高，投资升值空间相对低于本区域，哈西新区因其独特的定位与先天的优势明显，将会大大吸引市民来此居住，另一方面，因为哈西新区尚处于开发初期，其前景十分广阔，因此投资型市场将会出现向上述两个地区一边倒的情况。开发规模：规模较大，未来大规模项目将继续出现。主力客户：项目周边居民，南岗、道里、道外等市区商业人士、企业中高层等中高收入人群及省内富裕人群。客户特征：二次置业较多；与工作地点相联系，关注交通；关注园林景观和社区的舒适度；对教育资源关注。物业类型

18、：均为高层、多层住宅，少量小高层。（2）哈西新区新中心正在崛起哈尔滨“大都市圈”战略中“北越西扩、南联东优、中兴强县”的规划，西扩主要就是哈西版块，哈西新区的改造是哈尔滨市整体改造的一部分，根据哈尔滨城市建设用地发展规划所指示，哈西片区将是全市重要的改造区域，要把哈西建设成一个适宜人居住、适宜人创业、适宜人全面发展的新城区居住区域。虽然哈西地区属于城市的边缘地区，跟较为繁华的南岗、道里还存在一定差距，但是城市发展趋势从来都是从中心向边缘辐射。哈西现在还存在着一些大大小小的问题，区域的发展需要一个过程，要想马上见成效是不太现实的。这个区域本身配套设施就较为齐全，又处于城市的上风上水之地，在哈西新

19、区2008年建设方案出台后，其功能明确定位为将以居住、商贸、教育、科研、行政办公等为主。经过科学的规划，在未来几年的发展中，会有翻天覆地的变化。哈西客站在2009年开始动工，于2012年10月正式运营，区域基础设施已初具规模，这些项目的实施都给哈西的长远发展打下了坚实的基础。因此从长远来看，哈西未来的发展前景非常巨大。（3）区域房产发展趋势对于哈西这块炙手可热的投资宝地，大量投资商、地产商都看好了哈西的发展前景，自2006年以来，哈西新区土地供应量占到了哈市开发量的1/4，说明了哈西新区的投资价值越来越凸显，区域也越来越被市民认同。作为哈市最为热点的开发地区，随着哈西客站的运营，城铁、高铁的建

20、设和运营，大大缩短了与中心城区的距离，是推动区域房产发展的强大动力，随着哈西各个地块的启动开发，而且哈西新区多为大盘开发，市场供应量将十分巨大，项目之间竞争将十分激烈，在这样的市场背景下，预计区域未来将会有更多高质房产推向市场。2.3. 项目SWOT分析l 优势1、 所处区位：地块所处哈市重点开发区域，哈西新区将建设成为以文化产业、新技术产业、运动休闲产业、教育产业和商贸业为主体，环境良好、适宜居住休闲和企业发展的多功能现代化综合性新城区。哈西新区相对于其他开发区域来讲，本身属于成熟的片区，配套基础已十分完善，开发起点较高，因为这些无可比拟的优势，使片区的发展速度明显快于其他开发区域，也更被投

21、资者所看好，哈西将成为未来哈尔滨最具投资价值的区域之一。2、 项目位置：项目位于哈西新区的核心区，重点建设集行政办公、商贸服务、住宅、运动休闲和文化教育有机融合的综合功能区；这样的定位为本案提供了强有力的政策保障，本案又紧邻哈西客站，不但能够享受到区域的政策优势，而且距离老城区更近。3、 商业氛围：哈西服装城商圈、福顺尚都商圈、机场路商圈。4、 生活配套：成熟地段，周边医疗、餐饮、银行、购物、娱乐、酒店、交通出行均较方便。5、 人文环境：周边各大高校、重点小学、中学学校、科学研究院林立，文化氛围浓厚，区域内的整体素质较高，这个特征是其它区域所不具备的。6、 百姓认知度：有很高的知名度，关注度。

22、7、 西客站：哈西客站的正式运营大大推动了区域的发展，使得本区域成为核心城区的一部分。8、 少量拆迁：地块现有几处平房，拆迁量小，易于项目快速启动。l 劣势人口密度低：区域内人口相对较少，新开发项目正在销售期，目前只有部分入住。l 威胁点1、区域内市场供应量十分巨大，且多为大盘开发，区域内的开发商都积累了一定的品牌，而且认知度较高，整个片区开发的项目众多，竞争将十分激烈。2、哈尔滨房地产市场进入调整期，一线房企的涌入，带来的是全新的开发理念和营销模式，将会极大冲击本地企业，并进入一个以品质取代数量的阶段。 哈市的经济结构导致刚性需求和改善型需求较旺盛，进入买方市场后，品质将成为决定房企生存发展

23、的关键。未来市场发展不是价格涨跌的问题，而是产品优化的问题；哈尔滨房产市场将逐步进入一个质变期。l 机会点1、差异化的市场定位；2、适当的入市时机及宣传推广； 3、合理的成本控制及利润点开发；4、产品及品质的机会点，如本区域的商业、园林、物业、外立面等区域供应产品雷同，没有特色，为本案提供了差异化定位的市场突破口。注：哈西新区与松北区、群力区的优势对比详见附件2“运用差异化的竞争策略”“避免同质化的尴尬局面”因此我们对哈市的房地产发展现状及未来发展趋势进行了简要的分析，以求从中找到差异化竞争策略的核心关键所在。第3章 建筑方案3.1. 设计依据1、城市居住区规划设计规范 GB50180-93（

24、2002年版）2、民用建筑设计通则 GB50352-20053、高层民用建筑设计防火规范 GB50045-954、汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-975、城市规划编制办法6、哈尔滨市城市规划行政技术准则7、哈尔滨市2004年城市总体规划8、本项目邻近的湘江风光带设计3.2. 建筑设计1、主要规范及标准建筑结构荷载规范 GB50009-2001建筑地基基础设计规范 GB50007-2002混凝土结构设计规范 GB50010-2002建筑抗震设计规范 GB50011-2001建筑桩基技术规范 JGJ94-94地下工程防水技术规范 GB50108-2001砌体结构设计规范 GB5

25、0007-2002高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2002高层建筑箱形与筏形基础技术规范 JGJ6-99建筑地基处理技术规范 JGJ79-2002人民防空地下室设计规范 GB50038-94钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程CECS51：932、建筑风格及立面特点 依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。 在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学 建筑立面体现典雅细腻的新古典风格

26、，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。3、建筑户型特色 细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。 充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。 住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。 户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。 采用最经济的板楼尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。3.3. 结构设计1、指导思路在结构设计中充分考虑以下内容： 使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。

27、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。 对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。2、结构设计结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。3、结构选型：6层以上的多层住宅采用框架结构，4-6层的多层住宅根据地质条件和是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖均休用现浇梁板结构。4、地下室设计地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。5、使用工具及软件中国建科院

28、PKPM系列结构软件2005年新规范版。3.4. 给排水设计1、给排水 设计规范1) 建筑给水排水设计规范 GB50015-2003（03年版）2) 建筑灭火器配置设计规范 GB50140-20053) 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001（05年版）4) 建筑设计防火规范 GB50016-20065) 室外给水设计规范 GB50013-20066) 室外排水设计规范 GB50014-20067) 国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等 给水设计1）水源概况本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水2）用水量生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20

29、L/S。3）给水系统小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。4）消防系统小区室外消防给水管网成环状布置，管径DN150，并分别从星沙大道及天华路两条市政给水管上接入进水管。小区室外有按规范设置室外消火栓。排水设计小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市政下水道。第4章 节能节水措施4.1. 设计依据为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策，改善黑龙江省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中华人民共和国行业标准夏热冬冷地区居住建筑节能设计

30、标准，JCJ134-2001制定的标准为依据。4.2. 建筑部分节能设计1、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。（1）浅色磁砖饰面。（2）外加保温隔热构造。（3）采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。 3、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。 4、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。 5、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。第5章 环境影响评价5.1. 编制依据1、污水综合排放标准GB8978-1996；

31、2、城市区域环境噪声标准GB3096-93；3、地表水环境质量标准GHZB1-1999；4、大气污染物综合排放标准GB16297-96。5.2. 环境现状1、气象哈尔滨地处中国东北北部地区，黑龙江省南部，属于中温带大陆性季风气候。气候特点是四季分明，冬季漫长而寒冷，夏季短暂而炎热，春、秋季气温升降变化快，属于过渡季节，时间较短。哈尔滨的春季气温回升快，降水少，空气干燥，天气多变，气温变幅大。气温月际变化强烈，一般在810左右。春季多大风，是一年中大风天气最多的季节。夏季气候温热，雨量充沛，光热水同季；气温月际差异很小，为各季之最，7月份是全年气温最高的月份，常年平均气温为23.0。夏季是降水最

32、多的季节，但降水强度不大，平均暴雨日数12天，特大暴雨少见。秋季天气冷暖多变，入秋后，降水量显著减少，但多于春季；风速较大，仅次于春季，风向以偏南风为主。冬季气温很低，一月份的平均最低气温在-24左右，曾出现过-38的极端最低气温；降水很少，气候严寒、干燥，但有时也会出现暴雪天气；冬季盛行西南风，风速很小。 2、大气质量现状根据检测结果，建设区域内的SO2 、NOX 污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。5.3. 项目建设对环境的影响项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。5.4. 环境保护措施1、设计依

33、据环境空气质量标准；城市区域环境噪音标准；大气污染物综合排放标准；室外排水设计规范。2、设计原则（1） 建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和长沙市有关排放标准。（2）坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。3、治理措施（1）污水治理本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。（2）噪声治理高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设

34、备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。（3）固体废物治理小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。第6章 劳动卫生与消防6.1. 指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化

35、，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。6.2. 职业安全卫生健康对策与措施1、安全施工保障措施（1）选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。（2）对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。（3）建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。（4）建立健全项目安全施工应急救援体系。（5）建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。（6）建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。

36、2、职业卫生健康对策与措施（1）建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。（2）建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。（3）研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。（4）落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。（5）加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。（6）建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。6.3. 消防设计1、 设计依据与原则（1）建筑设计防火规范 GB50016-2006（3） 建筑灭火器配置设计规范 GBJ140-90（4） 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084

37、-2001（5）火灾自动报警系统设计规范 GB50016-98（6）建筑内部装修设计防火规范 GB50222-95本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。2、总体消防设计本工程为多层建筑,耐火等级为二级。本方案严格遵循国家有关规范，首先满足与相邻建筑的防火间距，在小区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，并保证大量人流的快速、便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设计备的可能性。3、室内装修防火室内消防应严格按照建筑物内部装修设计规范（GB50222-1995）执行，根据功能和所处位

38、置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。4、消防道路设计商业部分：四周形成了环形路，消防车能达到大部分位置。住宅部分：住宅四周已有环形道路，小区内设不小于4米的环状道路。5、水量 室内消火栓用水量：30L/S室内消火栓用水量：25L/S 自动喷水用水量：30L/S6、室内消火栓系统小区的四周按规范设置室内消火栓，城市室内消火栓在范围内可记入。7、室内消火栓系统小区内的各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于50米并有2股水柱同时达到室内任何部位。8、自动喷水系统小区停车库防火分区设置自动喷水

39、灭火系统。第7章 组织机构与人力资源配置7.1. 组织机构董事长哈尔滨前进房地产开发有限公司是经哈尔滨市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，组织结构图如下：总经理销售部工程部财务部管理部办公室技术部7.2. 人力资源配置 哈尔滨前进房地产开发有限公司现有职员76人，其中高级职称18人，中级职称37人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，完全能满足企业现阶段发展和本项目顺利实施的人员需要。第8章 项目实施进度8.1. 项目开发期2015年9月至2018年6月为项目主体工程建设期。8.2. 项目实施进度安排项目总体

40、工期时间为33个月，从2015年9月至2018年6月。8.3. 项目实施过程控制措施1、项目进度控制措施在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种:(1)建立项目实施进度报表；(2)派出常驻人员，现场进行检查；(3)定期召开现场会议。2、项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使

41、质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。3、项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。第9章 项目招投标9.1. 工程项目招标投标概述招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，确保招

42、标项目质量优化。1、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。改革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业原来在生产销售过程中建立的优势已经不复存在，于是不断加大技术改造的力度，通过招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术，开发新产品，以领先者的姿态从容面对市场新一轮竞争。2、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实，但投资决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控，投资结构不够合理，低水平重复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增加，贷款资金本息不能如期收回。3、招标制度能够降低引

43、进技术设备的价格。在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各方面考虑，都力争中标，而价格是否较低是评标的中标的重要依据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞相压价，争取中标。4、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代的周期缩短，因此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量的时间和精力。5、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化。公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性，是招标过程的首要条件。随着我国加入WTO和经济的飞速发展，企业的采购行为将进一步规范

44、化，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域，为我国经济建设的发展作出更大的贡献。9.2. 工程项目招标投标因素分析招投标是作为一种市场交易方式的最优选择应运而生的，一个成功的招标项目往往意味着采购业主在时间、投资及精力上的大大节省，同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力消耗。但是，影响一个招投标项目成功与否的因素是多方面的，其中任何一个因素不配合，就有可能造成招标项目的失败。1、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。首先，业主应对招投标这种采购方式有一定的了解，信任这种方式，并希望通过招投标带给企业良好的效益。其次，业主与其委托的招投标机构应建立相互之间的信赖，并时常就各自的

45、想法进行相当程度的相互沟通，从而保证在整个招标项目实施过程中，采购业主与招投标机构“步调”、“口径”一致，不致产生误导投标人的结果。第三，采购业主在其采购行为纳入招标程序后，由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的潜在投标人。此时，如果采购业主与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好的竞争氛围，有效降低设备的投标报价，增加设备的配置，实现采购业主利益最大化。2、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。采购业主在项目纳入招投标前有时

46、会与部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构的采购设备技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况；而有时，采购业主也可能由于对拟采购设备不完全了解，提供给招标机构的参数过于简略。3、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。近年来，我国招标投标法及招标办法的管理规定相继颁布，国家对企业通过规范招标采购设备也给予了一定的政策扶植。然而，由于招投标的重要意义已经被社会普遍接受和认识，越来越多的机构看好这个市场的前景，纷纷进入。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉，同时急于占领招标市场，往往采用无序竞争，一味满足采购业主的不合理要求，违反国家的相关招

47、标管理规定，视经济效益为其最高的追求目标，从而给规范操作的招标机构带来巨大的冲击。4、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本保证。招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识，一切从业主利益出发，以高度的敬业精神要求自己，配合采购业主的时间安排加班和出差，主动办理好各种手续并勤与其联络，急业主之所急，想业主之所想。由于招标机构在招标项目中位置的特殊性，参与主持评标工作的招标机构成员往往会在评标委员会中占一席之地，这都需要招标从业人员严格自律，遵守招标投标法和国家有关招标管理的规定，尊重评标委员会的决定，不做损害采购业主利益的事。5、业务素质高，专业分配合理的专家评委为招标项目

48、的成功提供有力的技术支持。招标机构如果与一批各行各业的具有高度专业素质的专家建立了融洽的、长期的工作关系，则在招标过程的招标文件审核和开标评标中，采购业主和招标机构就有很大把握邀请到专业配置合理的专家评委，基于这些专家长期在自己研究领域的丰富经验，他们常常会给采购业主从各方面提供合理的、关键的意见和建议，完善招投标文件或对参与投标的设备给予公正的评价，招标项目由此可在发标阶段寻找到更多投标人，采购业主则可在评标阶段了解投标人更全面的情况，这在技术方面对招投标项目的成功是一个有力的保障。6、做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一个重要条件。一个招投标项目的运作并不是从发

49、标到开标、定标的简单过程，从招投标从业人员角度说，它是包含了项目前期和后期两个阶段的较长周期的工作。也就是说：招投标并不仅仅局限于从编制招投标文件到开标、定标完毕这么一个过程，项目开展前，招投标从业人员就应当提早介入，收集资料、寻找潜在投标人、与采购业主保持沟通，确保招投标顺利实施。在项目定标，采购业主与中标人签定购货合同乃至到货过程中，招投标从业人员仍应及时跟踪项目进展，在货物验收合格，正式投产后，还应回访业主，了解设备使用情况。也就是说，招投标从业人员真正将业主的事情当成自己的事情一样对待，招投标这种采购方式才能完全体现其优点和益处。9.3. 招标依据根据中华人民共和国招标投标法、黑龙江省

50、发展和改革委员会制定的黑龙江工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定及黑龙江省实施<中华人民共和国招标投标法>办法第十一条之规定，达到下列规模标准之一的，必须招标：施工单项合同估算价在100万元人民币以上的；重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；勘察、设计、监理等服务，单项合同估算价在30万元人民币以上的；单项合同估算价低于本条第项、第项规定标准，但项目总投资额在1,000万元人民币以上的。9.4. 招标范围序号名 称招标情况备 注不招标招标1项目勘察、设计招标2土方工程招标3桩基工程施工招标4土建工程施工招标5装修装饰工程招标6水电工程

51、招标7小区绿化、景观塑造招标8小区道路及基础设施施工招标9重要设备、建筑材料等物资的采购招标10项目监理招标9.5. 招标方式项目招标均采用公开招标的方式。项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，小区道路及基础设施建设，重要设备、材料等物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式。第10章 投资估算与资金筹措10.1. 投资估算1、法律依据（1）国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；（2）国家发改委投资建设项目可行性研究指南（试用版）；（3）中国建筑工业出版社曹善琪主编的民用建筑可行性研究与快速报价；（4）国家发展计划委员会、建设部工程设计收

52、费基价表；（5）中华人民共和国土地管理法；（6）中华人民共和国城市房地产管理法；（7）中华人民共和国国家标准GB/T 185082001城镇土地估价规程。2、投资估算结果项目总投资为33亿元，包括工程费用12亿元，前期费用1200万元，土地费用XXXX万元,报建费1350万元,监理费216万元,设计费1200万元,不可预见费4230万元,销售费用5000万元,税金3.3亿元。10.2. 经济测算1、商服价格测算经市场比较法测算，本案商服综合市场合理价值为18000元/（建筑面积）；住宅综合市场合理价值为7000元/（建筑面积）；地下车位综合市场合理价值为250000元/个。2、经济测算销售收入

53、估算区域产品可售面积（）销售单价（元/）销售金额（元）地上住宅27491370001,924,391,000商服80，000180001,440,000,000地下车位50000（980个）25万/个245,000,000总建合计（地上）354，9133，609,391,0003、税金及利润税费根据中华人民共和国营业税暂行条例规定，本项目应依法交纳营业税及预征所得税。（1） 税金:33160.42万元 土地契税（土地出让金*5%）：4650万元 营业税（销售收入*5%）：18046.955万元 城市建设维护费（营业税*7%）：1263.28万元 教育费附加（营业税*3%）：541.4万元 土地增值税（车位销售收入：216939.1*2%）：4338.78万元 土地增值税（商业销售收入： 144000*3%）：4320万元（2） 所得税（净利润*25%）：12533.62万元4、利润：（1）税前总利润：83294.91万元（2）税后净利润：37600.87万元5、启动资金本项目要达到预售状态需要投入的资金主要有以下几部分：（1） 地出让金：93000万元（2）