广州员村山顶项目发展策略方案PPT课件

1、前 言 非常感谢贵公司给予我司再次参与项目的机会。 在原有方案的基础上，我司策划组多次赴现场考察和市场调研，获取大量的市场数据，并在公司内部多次组织策划研讨，对项目的发展方向进行多方面分析和探讨并形成本方案。 为了在规划布局、建筑、园林风格等方面有更深入的研究，我司特地联合广州市城际（中国）国际建筑设计师联合事务所进行多次沟通探讨，在各方面提出相关的意见及建议，旨在希望通过本方案为今后的项目的运营提供指导。 在此，预祝我们的项目圆满成功！第1页/共114页思思 路路项目分析市场研究板块研究项目定位规划建议建筑及园林建议第2页/共114页第3页/共114页 基础数据 位置：黄埔大道旁员村山顶段

2、长宽：长约240米，最宽处约75米 占地面积：20421m 容积率：3.6 总建筑面积：73515.6m 物业规划：住宅、商业、配套规划路黄埔大道N第4页/共114页天河区政府黄埔大道赛拉维 项目紧临广州主要交通干道之一的黄埔大道，位于员村板块，与珠江新城仅一路之遥，处于天河北、珠江新城、琶洲三大商务区的中心地带。区域内住宅发展成熟，配套完善，也是广州未来住宅供应的热点区域。第5页/共114页 项目地处黄埔大道边，临街面窄、进深长，南北呈狭长型分布，中段有一规划路横穿； 地块总体呈西高东低、北高南低、北宽南窄的特征，北段最宽处约75米，南段最窄处约39米； 地块北段已打部分地基，南段为空地。规

3、划路黄埔大道N第6页/共114页 项目区域人口密集，周边商业发达，大型超市、小型士多与专业市场共存。第7页/共114页 学校众多，员村小学、员村第5小学、市44中、113中、暨南大学、华南师范大学等均在半径一公里范围内。第8页/共114页周边配套：银行周边配套：银行 银行众多，有农行、工行、建行、中行等。第9页/共114页交通交通 位于广州主干道之一的黄埔大道边，可快速到达其他各区； 华南快速干线近在咫尺，可直达珠江三角洲各个城市； 正在修建的广州地铁五号线预计2009年年中开通，其中员村站离本项目走路约15分钟距离。第10页/共114页商务商务 随着城市向东移的规划现状日渐成熟，该板块位于广

4、州市“东进”、“南拓”战略的东进轴和南拓轴的交汇点上，将是展示广州市现代化大都市形象的新窗口；天河北珠江新城琶洲员村黄埔大道v根据市政规划，员村板块将成为广州市未来的中心区域，在地王绢麻厂地块的带动下，板块的中央商务价值将一触即发；v广州只有一个珠江新城！随着珠江新城商务集聚效应的显现，消费者对其的认同度将为珠江新城延伸区员村板块带来巨大的商务价值；第11页/共114页 随着老CBD天河北的饱和以及珠江新城和琶洲两区的日渐成熟，位于三大商务区中心的员村板块将会发展成为广州市中心最具潜力和最有影响力的中央商务住宅区；第12页/共114页小结小结 项目地块属于中型地块，地段是本项目的最大优势所在；

5、 项目所在区域处于广州中心地区，处于三大商务板块的中心区域，本区域现有住宅户型规划滞后，未来对宜居宜商的住宅需求量大； 项目周边配套发达、生活便利，且员村板块是广州未来的住宅供应热点之一，物业发展前景看好。 员村板块已正式确立为珠江新城延伸区，而08年1月份员村绢麻厂新地王的诞生更是对员村楼市的未来的强有力冲击，借助于此，从提高项目的经济价值出发，并与目前的其它项目进行区隔，本项目拟定为：中央商务住宅! 第13页/共114页名字解释名字解释- -中央商务住宅中央商务住宅 所谓中央商务区，简称CBD，是指位于城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中的区域，购物、娱乐、服务等配套设施齐备，是生

6、活、办公两不误的城市中心区域。而中央商务住宅，则是作为中央商务区的居住配套而存在。第14页/共114页中央商务住宅特点中央商务住宅特点1、现代化程度高、可转化程度高、社会化服务好、资源可重复利用，居住、办公性能得天独厚。2、既可达到与城市空间、国际气息的最大融合，同时又可以享受自己的私家领域，使居住宁静而又繁华。3、与城市空间交汇，带有城市空间开放和共享的气息，毫不掩饰其舒适、便利、奢华的贵族气息。 4、追求舒适、享受工作便利、着重长久价值，这是中央商务住宅购买客户群的最大特征。第15页/共114页第16页/共114页2007广州楼市成交面积简析广州楼市成交面积简析全年波动较大 2007年上半

7、年成交量保持平稳，从10月开始成交量走下坡路，2008年2月降至谷底的23.12万。近期频繁出台的调控政策，“9.27”房贷新政的实施，令市场观望气氛愈加浓厚，加之日趋高涨的房价，导致成交量大幅下跌。但从中长期看，刚性需求将促使成交量稳步回升。 数据来源：广州市国土资源与房屋管理局。第17页/共114页2007广州楼市成交均价简析广州楼市成交均价简析 全年成交均价基本维持放量上涨的态势，整体均价在10月份出现井喷行情。10月份市场成交量小幅跳水，均价涨幅却居于07年之冠，价升量减的成交态势明显的表现出市场的疲态。市场通过10月份的拐点验证，均价在今年1月份跌破万元。数据来源：广州市国土资源与房

8、屋管理局。第18页/共114页2007天河区楼市简析天河区楼市简析 2007年成交基本形成中心分散的不规则体，在6、7月份延续“五一”期间的蓄客成果在成交量方面集中放大。“金九银十”成交并未呈现井喷行情，而是维持在全年成交量的平均水平。“9.27新政”的效力开始逐步显现，直接导致12月份成交量跳水，在今年2月份更是降至3.85万m2。数据来源：广州市国土资源与房屋管理局。第19页/共114页2007天河区楼市简析天河区楼市简析 天河区2007上半年房价大体上呈和缓的升降曲线，但从下半年的7月份开始，价格一路飙升，至10月份止达到历年来的最高位16,714元/，同比上升90.97%。但因为买家过

9、浓的观望态度，各项目大打特价单元促销，令11月份房价直线下滑至12,374元/，今年2月份更跌至10,385元/。 数据来源：广州市国土资源与房屋管理局。第20页/共114页2003-2007年广州市成交面积v波动平缓 2003年至2007年的商品房成交面积总体上呈一个和缓的升降态势，成交面积在05年达到顶峰987.97万m2，近年来受国家宏观调控政策的累积影响，06到07年的成交量较为萎缩，但广州房地产市场整体依然较为平稳，没有出现剧烈波动，市场仍呈现出较为理性的发展态势。数据来源：广州市国土资源与房屋管理局。第21页/共114页v广州市近五年的房价呈明显的上扬态势，07年末频繁出台的紧缩政

10、策令市场的均价有所下降，但07年全年房价仍然达到8742.17元/m2，同比增长37.13，为2003年房价的2.41倍，房地产市场价升量跌的态势非常明显。数据来源：广州市国土资源与房屋管理局。2003-2007年广州市成交均价第22页/共114页08年度楼市研判年度楼市研判 热点转移 金沙洲、花都、白云区北部将成为新的热点区域，城市中心已基本无地块出让。 宏观调控政策将逐渐灵活 房地产对国家经济有重大影响，楼价升、跌过快都将对整体经济产生不利因素，国家的宏观调控政策将更为灵活。 楼价进入稳定期 预计在政府强力干预下，08年上半年广州楼市将不会出现大起大落情况，楼价进入调整期，但市中心由于土地

11、供应的紧张及需求量的平稳上升将成为市区物业保值增值的有力保障。第23页/共114页中长期楼市走向1、土地拍卖价格将维持一定高位水平，国家严控土地供应；2、城市人口不断增加，刚性需求持续上升； 3、建筑材料、劳动力等成本不断上升； 4、政府弹性调控政策出台，开始防止楼价大幅下跌；5、资金流动性过剩没有根本改变；市场未来发展趋势研判：成交量与成交价将平稳回升第24页/共114页第25页/共114页员村板块现状员村板块现状板块内住宅云集且发展已较为成熟，赛拉维、东璟花园、盛大兰亭等均为高层小区单位，加上早期开发的华颖苑、昌乐园、鸿运花园等房改房，居住氛围浓厚；绝大部分楼盘销售已进入尾盘期，故员村板块

12、仅有少数楼盘在售，加上城市东拓和珠江新城、琶洲商务圈日益成为热点，价格逐步走高；今年1月，恒大地产以41亿元、折合楼面地价13053元/m2拍下原员村绢麻厂地块，刷新了天河区住宅历史最高地价，板块内住宅前景看好。广州市政府工作报告中已明确员村将逐步搬撤大工厂，定位为“珠江新城延伸区”，板块内住宅价格将逐步向珠江新城看齐。第26页/共114页在售项目在售项目占地5919m2总建29882m2交楼标准2500元/m2均价15000/m2户型85m2的两房到198m2的四房 热销两房两厅配套会所、综合商店、文化活动站、书刊商店、泳池、健身房等卖点城市中心区的精致东方禅意居所 2006年下半年投入市场

13、，走中高档路线，户型以130至150多m2和170至190多m2的中大户型为主，主要针对二次置业的高收入群体。公园一号第27页/共114页占地3.33万m2总建21.7万m2交楼标准毛坯（四期）现在均价12000-17000/m2户型39m2单身公寓-125m2四房热销105m2三房（三期）配套幼儿园、小学、泳池等卖点CBD延伸区20万m2社区水景园林现楼 为员村板块老牌社区大盘，共分四期开发，一、二、三期已基本销售完毕，现正销售四期，以公务员及白领购买自住为主 。赛拉维第28页/共114页占地11446m2总建14602m2交楼标准3000元/m2现在均价17000元/m2户型56m2一房1

14、69m2五房热销一房一厅自有设施配套园林泛会所、3000的康体中心卖点国际典范，超然生活 历德雅舍三期 推出的第三期为LOFT复式，以两房、四房单位为主，是配套较成熟的老盘。主要客户群为二次置业的自住群体。第29页/共114页占地6671m2总建25046m2规划楼高19层，13楼为商业裙楼，4楼为休闲转换层，5楼以上为复式酒店服务公寓，地下两层为停车场。 交楼标准3000/m2在售均价22000/m2户型47m2一房112m2四房热销一房一厅配套会所卖点酒店式服务，创造品位生活 勤天E品 为新一代酒店式公寓，主力户型为40 余的一房两厅和70余的三房两厅，客户去群以商人和高收入白领为主。第3

15、0页/共114页 员村板块住宅的第一轮开发高峰已进入尾声，但由于珠江新城光芒的掩盖，其价值并没有达到最大化体现。 板块内在售项目不多，且员村板块开发在前，“珠江新城延伸区”的定位在后，在规划较难免滞后，与中央商务区住宅的要求并不符合，这也是本项目开发的规划优势。小结第31页/共114页2员村二横路归属：恒大地产以41亿元、折合楼面地13053元/m2拍下原员村绢麻厂地块。位置：员村二横南程在西站对面物业规划：住宅、商业、配套未来土地供应未来土地供应原绢麻厂地块第32页/共114页12地段分析：地块地处员村二横南路程在西公交车站对面，位于与天河北、珠江新城新旧两个CBD的东南面，车程距珠江新城不

16、超过5分钟，到天河北也在10分钟内 。地块位置地块位置 用地性质用地性质 用地面积用地面积 （m2） 容积率容积率 建筑面积建筑面积 （m2） 天河区员村二横路原广州绢麻厂地块二类居住 (R2)（员村二横路临街用地兼容商业(C21)） 109802（可建设用地面积98156） 3.2 314099 地理位置第33页/共114页其他供应其他供应市政用地居住用地公共设施用地村镇建设用地公共绿地 员村板块为未来广州市中心区最大的土地供应片区，根据2007年发布的广州市规划管理单元控制性规划导则，员村地区规划为居住为主的综合用地区，根据测算，员村住宅用地中待建或未拆迁的面积约在70-90万m2之间，按

17、照容积率3.0计算，建筑面积在210-270万m2左右。第34页/共114页小结小结 员村板块成为未来市中心唯一有商品住宅土地集中供应的地区，这必将使其成为市场热点区域，但短期内市场供应不多，本项目如于09年初入市，竞争压力不大； 员村板块由于处在三大商务圈之心，且已正式确定为珠江新城延伸区，2008年1月恒大地产高价拿下绢麻厂地块，市政规划的利好和地王的推波助澜必将使员村板块成为最具代表性和影响力的中央商务住宅区； 珠江新城由于住宅先行的尴尬，集中广州近几年几乎所有的中央商务住宅，现其开发已基本完毕，未来的重点将逐渐向员村板块转移。可以说，就客户群而言，天地阳光认为：今天的珠江新城就是明天的

18、员村板块！第35页/共114页珠江新城板块现状珠江新城板块现状 离员村板块仅一路之隔，规划为广州市未来的中央商务区，其住宅为中央商务住宅； 发展14年来，珠江新城成为高档住宅的代表，但2005年住宅用地已全部出让完毕，08年开始住宅供应将逐渐进入尾声； 住宅产品供应呈两极化，以大户型的高档住宅和小户型的公寓为主； 随着双子塔、广州歌剧院、广州博物馆等标志性建筑的建成及公建配套的逐渐完善，珠江新城住宅价格仍有进一步爬升的趋势。第36页/共114页板块特征及主要楼盘板块特征及主要楼盘项目名称项目名称规模规模推出时间推出时间物业类型物业类型主力户型面积主力户型面积凯旋新世界凯旋新世界占地11万M 总

19、建29万M2003年小高层/高层144-202M三房、108-158M两房中海观园国际中海观园国际占地1.8万M 总建12.4万M2005年超高层193、244、276M三、四房誉峰誉峰占地2.3万M 总建14.8万M2006年超高层172-202三房、200-250M四房中海璟晖华庭中海璟晖华庭占地2.2万M 总建20万M2006年高层188-191M大四房、114-120M三房和82-84M两房汇峰汇峰占地1.1万M 总建9.5万M2007年超高层120-166M三房隽峰苑隽峰苑 占地1.5万M 总建12万M2007年高层136M三房、166-182M四房v 核心竞争力：广州市21世纪城市

20、中央商务区（CBD），体现广州国际化大都市形象，目前重大市政设施全面铺开建设，市中心最后的大规模高尚居住片区。v 物业类型：高层/超高层住宅，建筑密度大，新开发项目容积率普遍大于7。v 产品特色：呈两极分化-以70m公寓型的小户型及140-200m舒适三房、四房为主。v 价格范围：1.4-3万元/m。v 主要客户：主要来自天河区及越秀区，辐射全市及珠三角；职业以私营企业主、企业高级管理人员、专业人士为主；多次置业，自住主导，看好区域发展前景和升值空间。第37页/共114页珠江新城客户群分析珠江新城客户群分析来访客户成交客户来源区域客户年龄客户职业客户群分析第38页/共114页隽峰苑样本数352

21、8个铂林国际公寓样本数4986个汇峰苑样本数145个客户来源区域广，置业次数多 “我们的客户绝大部分都是天河北的，东山的也有不少，还有来自顺德、深圳和港澳台的，基本都至少有一套房子，到这来买是为了改善下生活。” 汇峰销售人员李小姐v 来访客人天河区占了绝对比例，其次为越秀和海珠。来访客户来源分析第39页/共114页来访客户年龄层次来访客户年龄层次处于事业发展顶峰阶段珠江太阳城广场铂林国际公寓隽峰苑样本数3528个样本数4986个样本数767个v 来访客户年龄基本集中在30-50岁，铂林国际公寓由于属于小户型，50岁以上投资客及30岁以下自住客比例有所增加。第40页/共114页来访客户职业分析来

22、访客户职业分析珠江太阳城广场属于城市精英阶层 “真正买房的比较有钱，8成都是自己开车，车子一部比一部靓，小企业老板特别多。” 汇峰销售人员卢先生v 来访客人中职业多以高层管理人员、企业业主及公务员等收入较高的群体，属城市精英阶层。隽峰苑样本数631个铂林国际公寓样本数4986个样本数3528个第41页/共114页客户群分析客户群分析来访客户成交客户来源区域客户年龄客户职业客户群分析第42页/共114页隽峰苑铂林国际公寓样本数1075个样本数221个嘉裕君玥公馆样本数161个v 与来访客户相比，天河区一样占绝对主导地位，而越秀区的比例有明显上升，证明天河、越秀客户对珠江新城地段认同感较高。天河、

23、越秀客户对珠江新城认同感高成交客户来源分析第43页/共114页铂林国际公寓样本数1075个嘉裕君玥公馆样本数161个v 30-50岁是绝对的主力购房人群，且相对来访客户来看，此比例更有一定提高。30-50岁客户成交率高成交客户年龄层次成交客户年龄层次第44页/共114页嘉裕君玥公馆铂林国际公寓样本数1075个样本数161个商人、高级管理人员、公务员是三大主力购买人群成交客户职业分析成交客户职业分析v 无论是嘉裕君玥这种自住买家为主（自住：投资=8：2）的楼盘，还是铂林国际这种投资为主（自住：投资=3：7）的公寓，商人、公务员、金融/贸易的高级管理人员都是其主力购买人群。第45页/共114页小结

24、小结 珠江新城作为住宅已基本开发完毕的中央商务区，其目前和未来的客户都是未来员村板块的目标客户；v珠江新城客户个体在不断变化中，但其职业、年龄、社会地位等不会改变；v作为高档楼盘的购买者，他们注重楼盘的地段、形象、户型、园林等均好性，如何去把握？第46页/共114页珠江新城产品分析第47页/共114页建筑风格分析建筑风格分析建筑风格物业管理板块分析户型特点园林景观楼盘配套装修标准第48页/共114页新古典风格，不会疲劳的建筑审美 来自新加坡的建筑名师为汇峰选择了新古典风格，建筑外型既有古典主义的典雅、庄重，又蕴涵简洁、柔美的现代气质，突出了汇峰在CBD豪宅中的与众不同。 汇峰第49页/共114

25、页 四栋30层塔楼的点状开放式花园社区 新古典主义与现代简约风格的完美结合。嘉裕君玥公馆第50页/共114页 项目规划采用了逐栋递进、项目规划采用了逐栋递进、自西往东一字排列的板楼设计，整自西往东一字排列的板楼设计，整个建筑以新古典主义的风格为设计个建筑以新古典主义的风格为设计主调。主调。隽峰苑第51页/共114页 崇尚崇尚“Less is moreLess is more”的的设计原则，注重实用性，外立设计原则，注重实用性，外立面以白、灰为主色，摒弃了多面以白、灰为主色，摒弃了多余的装饰元素，体现简约气质，余的装饰元素，体现简约气质，时尚大方。时尚大方。力迅上筑第52页/共114页小结小结

26、珠江新城作为市场的中央商务区，是未来的国际化区域，整个珠江新城内的建筑风格趋于理性、现代。 高端精英阶层是最具社会创造与创新力的人群，受西方文化影响，对中式现代简约和欧式经典的风格都能接受，对新事物和新产品的接受程度较高，他们对建筑风格更多的是追求创新和美的享受。第53页/共114页天地阳光观点天地阳光观点本项目外立面、户型设计上突破员村板块的陈旧形象，大胆运用创新手法，在黄埔大道上建起标志性和差异性，具有强烈时代感的建筑形体和外立面形象，树立高端产品的品味。 有关建筑风格我们在随后的章节中讲述。第54页/共114页园林景观园林景观建筑风格物业管理板块分析户型特点园林景观楼盘配套装修标准第55

27、页/共114页 规划的园林面积达到1.5万平方米,是城市中心难得一见的大型生态园林社区.保利心语花园第56页/共114页 园林构筑渗水、溢水等精巧水景；植被选择上大量使用原生态植物，为都市中的小区园林增添了野趣。力迅上筑第57页/共114页 精致园林：精致、富有层次感的园林设计、小区泳池形成了珠江新城内少有的小区景观和丰富生活情趣。中海璟晖华庭 第58页/共114页 在珠江新城内首创雕塑主题园林，配合水域生态布局，和新古典主义的建设设计互相辉映，带有强烈的现代主义色彩。 誉峰第59页/共114页小结小结 出于空间的限制，珠江新城的园林难以像郊区盘一样大规模，着重偏向于精致及实用。精致表现于它的

28、美观与规模，而实用则体现在它的休闲区域广。 本项目临近大型园林社区赛拉维，景观可与其互相呼应，这也是其中一大优势所在。 “有大点的花园当然最好，但在这地方怎么大都有限，也就是有空时转一转看看绿色，心情轻松点。” 星汇园业主洪小姐第60页/共114页楼盘配套楼盘配套建筑风格物业管理板块分析户型特点园林景观楼盘配套装修标准第61页/共114页 第62页/共114页小结v 跟园林一样，由于地块的限制，珠江新城大多数小区内配套设施也较为简单，仅拥有会所、园林、游泳池等基本配套，少数小区拥有学校、市场、运动场等大型配套。v 而本项目周边生活配套成熟，在自身配套上可着重考虑向高端发展。 第63页/共114

29、页物业管理物业管理建筑风格物业管理板块分析户型特点园林景观楼盘配套装修标准第64页/共114页消防系统：设消防控制中心，喷淋、消防栓、发电机、自动报警系统等； 物业管理费用区间为1.94.3元/平方米*月隽峰苑誉峰珠江太阳城广场嘉裕君玥公馆第65页/共114页小结小结 总结各楼盘物业管理，有两个特点： 小区管理智能化：各楼盘智能化水平高，可视对讲门禁系统、停车场管理系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统、煤气自动抄表系统等均广泛应用。 入住者多为社会精英阶层，对小区的物业管理尤其是安全保障最为重视，大部分客户在提到物业管理时第一反应是小区的封闭程度及安保人员的素质。 本项目在选择物业管理公司方面

30、应选择高端，请知名物业管理公司做全权管理或物业顾问。 “物业管理公司当然重要啦，现在晚上珠江新城这么少人，又个个都是有钱人，有贼谁都怕，人身安全永远是第一的。” 嘉裕君玥公馆业主林小姐第66页/共114页装修标准装修标准建筑风格物业管理板块分析户型特点园林景观楼盘配套装修标准第67页/共114页珠江新城多为中高档楼盘，其装修标准也相对较高，除部分楼盘毛坯交楼外，大部分楼盘的交楼标准都在2000-3500元/m2之间。本项目定位高端，交楼标准建议在3000元/m2以上。楼盘楼盘交楼标准交楼标准嘉裕君玥公馆3000元/m2隽峰苑毛坯誉峰3500元/m2中海花城湾2500元/m2保利心语花园2000

31、元/m2珠江太阳城广场2500元/m2第68页/共114页装修特点装修特点随楼附送多元化：装修标准不断提高，随楼附送内容也越来越丰富，除厨具卫浴外，空调、大吊灯等也逐渐成为一种噱头。 内部装修名牌化：为了体现楼盘档次，户内无论卫浴洁具或附送的家私家电，都尽可能的采用了名牌，如TOTO、美标、方太、三菱等。第69页/共114页建筑风格物业管理板块分析户型特点园林景观楼盘配套装修标准户型特点第70页/共114页户型户型面积面积套套数数总计总计五房两厅216.37222.6893932四房两厅134.32137.0262三房两厅104.61109.99312114.931两房两厅71.4879.63

32、217两房两厅80.8886.02217保利心语花园户型户型三房两厅三房两厅 建筑面积107.21 套内面积87.74热销户型 v 该项目热销户型为107m2三房两厅，其虽为西北向，但由于主人房及客厅均可望小区大花园，销售迅速。第71页/共114页户型户型建筑面积建筑面积套内面积套内面积套数套数四房两厅169.69135.3984183.81147.22183.36146.86167.7134.3284166.79133.59165.84132.83三房两厅136.57109.38112137.22109.9138.89111.25136.33109.2隽峰苑热销户型户型户型三房两厅三房两厅

33、建筑面积138.89 套内面积111.25该项目热销户型为139m2三房两厅，因其进门即是入户花园，且客厅开间大易于摆设。第72页/共114页户型户型建筑面积建筑面积套内面积套内面积套数套数累计累计总计总计四房两厅191.05156.8130120390188.36154.630188.6154.830191.1156.8530155.55127.673090156.89128.7730159.86131.1930三房两厅130.32106.9730180115.5694.8560122.92100.8990中海璟晖华庭热销户型第73页/共114页户型户型三房两厅三房两厅建筑面积122.92套

34、内面积100.89热销户型中海璟晖华庭第74页/共114页户型户型建筑面积建筑面积套内面积套内面积套数套数累计累计总计总计四房两厅194.01159.4325 75三房两厅152.96125.72550三房两厅153.22125.9125珠光新城御景热销户型编号编号户型户型建筑面积建筑面积套内面积套内面积02房三房两厅153.22125.91第75页/共114页小结小结 珠江新城的三房最为热销，虽然其原因有景观、朝向等因素存在，但仍然可以看出其户型相对偏大，户型面积基本都集中在130-150m2之间，因为客户群较高端，其选择户型基本以舒适享受型为主。 各楼盘户型区间都以中等偏大户型为主，200

35、m2以上大户型很少，对于高端产品为主的中央商务住宅而言，大户型有较大市场空白。 “133方的三房意向客户最多，110方的客户觉得小。” “149方小四房单元由于望花园销售速度最快。” 珠江太阳城销售经理欧阳先生 “再买房就想买个大的，住的才舒服，要不放个大点的沙发或家具什么的就很窄了。” 某药材公司总经理黎先生第76页/共114页天地阳光观点天地阳光观点本项目定位为中央商务住宅，势必与现有的珠江新城有一定的竞争关系（当项目推出时更多的可能是与其二手竞争），建议项目户型设计在中等偏大，如有可能则争取做200m2以上的户型。第77页/共114页特殊案例剖析-珠江别墅第78页/共114页案例剖析案例

36、剖析 珠江别墅v位置：珠江新城H1地块，东临28万m2珠江公园，西临猎德路、北靠金穗路、南依花城大道；v规模：别墅总占地面积50186m2，规划建筑面积30111m2，41栋53户；v容积率：0.6v面积：350-1000m2不等。第79页/共114页 花草茂盛，树荫绿影，空气清新自然，确为居住的最佳选择，管理安全严格。 绝版地段、精致设计和超低密度的规划布局，突出了该楼盘尊崇的地位。第80页/共114页珠江别墅近期成交情况珠江别墅近期成交情况户型户型面积（面积（m m2 2）成交价成交价( (万元万元) )单价单价( (元元/m/m2 2) )四室两厅38920005.14五室三厅40018

37、004.50五室两厅38616004.15五室两厅38920005.14五室两厅43026006.05五室两厅23816006.72六室三厅38016804.42户型户型面积面积租价（元租价（元/ /月）月）单价单价( (元元/m/m2 2/ /月月) )五室三厅340150000441六室四厅40880000196四室两厅30860000194数据来源：满堂红地产及中原地产。第81页/共114页小结小结 别墅位于市中心，具有稀缺性，有很强的保值增值能力。 珠江别墅近期二手成交均价为15002000万元，单价达到4-6万元/m2之间，出租均价也达到200元/m2/月，如此高的销售及租赁价格在一

38、方面反应了此类项目的市场需求与稀缺程度。 在自然与繁华交织的空间-中心商务区打造城市中央生态别墅已经得到了市场的 认可，拥有一批稳定的高端自住客支持，在未来有广阔的发展前景。第82页/共114页第83页/共114页 地段优势： 地块处于广州主干道之一的黄埔大道旁，交通便利。 地块所在的员村板块为广州三大商务区交叉中心，与各区交通距离均在20分钟以内，地段优势明显，具有成为中央商务住宅区的先天条件；天河北珠江新城琶洲本项目项目优势分析项目优势分析第84页/共114页 配套优势： 周边发展成熟，住宅众多，居住气氛较浓，家乐福、天河都市广场等生活配套完善。 地块优势： 地块占地面积较大，能有一定的规

39、模优势； 进深长，受马路影响小，内部环境建设高档住宅更有利。第85页/共114页 环境劣势： 位于黄埔大道旁，过境车多，车速快，灰尘、噪音等影响大； 黄埔大道沿线多为专业市场且地块临街面窄，不适宜建设零售商业。 地块劣势： 地块两旁均有高层建筑，且距离较近，在视野等方面有一定影响； 地块呈狭长状，且有一条规划路横穿，难以营造大型景观，建筑布点亦有一定难度； 地块内进收窄，不利于高档楼盘环境的营造。 政策限制： 现有政策有户型限制，小户型与高档楼盘有一定冲突。第86页/共114页项目定位明确项目位置是高档住宅林立的珠江新城，提升项目的地段价值。 珠江新城定位为广州CBD，是城市中金融、贸易、信息

40、和商务办公活动高度集中的区域，购物、娱乐、服务等配套设施齐备，是生活、办公两不误的城市中心区域。而中央商务住宅，则是作为中央商务区的居住配套而存在。结合项目的地段优势、以上市场分析及客户群分析，我们的项目定位确定为：第87页/共114页第88页/共114页规划要求规划要求 长宽：长约240米，最宽处约75米 占地面积：20421m 建筑密度：裙楼30%，塔楼25% 容积率：全高层3.6，高多层混合2.8（高层建筑占地比例50%） 居住人口控制1836人 绿化率30% 配套：幼儿园、运动场（包括羽毛球场、篮球场）规划路黄埔大道N第89页/共114页已建低层已建部分已不符合目前地块现状，且与规划路

41、相冲突，需炸掉重新规划。地势西高东低、南高北低，不利于项目的建筑布排，建议地块整体地势填高，一方面能提升项目形象档次，另一方面也利于规划路的隐藏。地块现状调整地块现状调整规划路规划路第90页/共114页规划路规划路规划路建议规划路建议规划路横穿整个地块，如果规划允许，建议地块平面升高后，于地下穿过，尽量减少规划路对项目园林、道路连通等方面的影响。第91页/共114页规划路楼盘主入口建议楼盘主入口建议将主入口设于临近黄铺大道，营造标志性门庭，有利于项目的整体形象提升。考虑到地块南面宽度较窄，建议将幼儿园及运动场设于此。运动场幼儿园第92页/共114页规划路地下层规划建议地下层规划建议黄埔大道N-

42、2 临街商铺及车位-1 体育休闲会所项目南面填高后，其地下层实际对比周边道路仍属于地上层。建议于-1层建体育休闲会所，层高6米，并可通过透光玻璃屋顶自然采光。-2层与周边规划路平高，可于临街位置做商铺，而主体则可用于项目车位配备，层高4米。透光玻璃屋顶第93页/共114页建筑形式及布局建筑形式及布局- -思考思考项目定位为中央商务区住宅竞争如何赢得与目前珠江新城住宅的竞争优势找出空白点寻求差异化珠江新城以中等偏大户型洋房热销，但200m2以上别墅市场几乎没有，但市场需求极其旺盛。切入中等偏大户型或别墅为主城市Townhouse？第94页/共114页规划路建筑形式及布局建议建筑形式及布局建议-

43、-方案一方案一北面临近黄埔大道建一栋150米约50层超高层，将70%的小于90平方米户型集中于此，采用户型合拼的方式全部整合为大户型，1000m2/层。剩余30%面积大户型则全部做成城市Townhouse。约60-80套，250m2/套，合计2万m2。运动场幼儿园优点：、产品稀缺性与差异性大；缺点：、容积率问题；、难以营造大型园林及休闲场所。第95页/共114页规划路将整体规划为4栋150米超高层，全部建为空中Townhouse。运动场幼儿园优点：、户型的创新设计；、可营造大型景观及休闲场所。缺点：、造价成本较高。项目Townhouse规划为250平方米/户左右，具体方案参考设计院详解。建筑形

44、式及布局建议建筑形式及布局建议- -方案二方案二第96页/共114页建 筑 园 林 风 格 建 议第97页/共114页建筑风格选择建筑风格选择当现代中式遇上中央商务住宅v近几年，东方人居文化开始回归，现代中式正是其中的代表之一，综观这几年的广州楼盘，几个经典项目无一例外地在项目中倾注了人文情怀，一如万科蓝山、万科城、依云小镇、托斯卡纳等项目；v“传统、内敛、大隐于市”，正是本项目高端客户性格的真实写照，在繁华中追求安逸，在繁忙中追求平淡；v本项目的地段优势已无可替代，结合其中央商务住宅的定位，如何寻找属于自己的独特风格？如何在众多的产品中独树一帜？第98页/共114页总建筑面积：350,000平方米其中写字楼建筑面积: 约15万平方米公寓建筑面积：约6万平方米其他建筑面积：约14万平米现代中式现代中式-银泰中心银泰中心第99页/共114页 大楼顶端极富创意的中国灯笼造型，仿似中国古代的窗棂，被评价为“点亮CBD的中国灯笼”，晴日外加雾霭使得“灯笼”在白天也颇有看点。 第100页/共114页现代中式现代中式