烟台名人高尔夫公寓项目可行性分析研究报告

1、烟台名人高尔夫公寓（ 2#、 3#楼）项目可行性研究报告可研报告项目建议书资金申请报告项目可行性研究报告可研报告项目建议书资金申请报告可行性研究报告目录第一章 总 论 错误！未定义书签第一节 项目名称及建设单位 错误！未定义书签第二节 可行性研究的依据和范围 错误！未定义书签第三节 简要的研究结论 错误！未定义书签第四节 主要经济技术指标 错误！未定义书签第二章 项目建设的背景及必要性 错误！未定义书签第一节 项目建设背景 错误！未定义书签第二节 项目建设的必要性 错误！未定义书签第三章 建设规模与主要建设内容 错误！未定义书签第一节 建设原则 错误！未定义书签第二节 建设内容与规模 错误！未

2、定义书签第四章 项目选址及建设条件 错误！未定义书签第一节 项目选址 错误！未定义书签第二节 建设条件 错误！未定义书签第五章 项目规划及建设方案 错误！未定义书签第一节 总体规划设计 错误！未定义书签第二节 建筑设计方案 错误！未定义书签第三节 结构设计方案 错误！未定义书签第四节 给排水设计方案 错误！未定义书签第五节 电气设计方案 错误！未定义书签第六章 环境保护和节能 错误！未定义书签第一节 环境保护 错误！未定义书签第二节 节 能 错误！未定义书签第七章 组织机构与人员配置 错误！未定义书签第一节 项目组织机构 错误！未定义书签第二节 项目人员配置 错误！未定义书签第八章 项目工程管

3、理及招标方案 错误！未定义书签第一节 工程管理 错误！未定义书签第二节 项目招标方案 错误！未定义书签第九章 项目实施进度 错误！未定义书签第十章 投资估算与资金筹措 错误！未定义书签第一节 投资估算 错误！未定义书签第二节 资金筹措 错误！未定义书签第十一章 研究结论 错误！未定义书签- 8 -第一章 项 目 总 论一、项目名称、说明、地点与开发商概况、设计单位（一）项目名称：烟台名人高尔夫公寓项目（ 2#、 3#）楼（二）项目说明：烟台名人高尔夫公寓项目，整个项目建设规划 用地 15000 平方米，总建筑面积 34500 平方米，规划用途为公寓，建筑 密度 22%，容积率 2.3 ，绿化率

4、 39%。整个项目共分 3 幢公寓楼，本期 2#、 3#楼位于整个项目的南侧，出让土地面积 6000 平方米，建筑面积 22710.40 平方米。（三）项目地点：烟台名人高尔夫公寓项目位于烟台市牟平区大窑 镇蛤堆后高尔夫球场东南侧，北靠烟台名人酒店，与养马岛隔海相望， 南侧紧依烟威高速，项目周边环境及其优越，有先天的休闲、运动、娱 乐、度假优势。（四）开发商及其概况：1、开发商名称： 烟台牟平天创投资开发有限公司2、开发商资质：房地产开发二级资质3、开发商概况： 烟台牟平天创投资开发有限公司成立于二零零四年，注册资本3000 万元，法定代表人黄占和， 拥有职工 30多人，主要经营房地产开 发与

5、销售。公司房地产开发技术力量齐全，售后服务优良。公司现在已建“牟平新世界” 、“牟平汇龙湾大厦” 。牟平新世界是 烟台市牟平区倾力打造的重点商住楼工程，总建筑面积约 25000 平方 米，该项目位于牟平区的主要商业街宁海大街与通海路交界处，南对 华联商厦、西临商业大厦，社区底蕴充足，是居住经商之聚福宝地。 该项目 2004年初开工，于 2005 年 4 月竣工并交付使用。牟平新世界 产权商铺的销售，为广大有闲散资金的投资都提供了一种全新的投资 产品，同时必将吸引外来资金的流入，带动牟平当地的经济发展。牟 平新世界无论在建筑立面、建筑形态还是在商业业态分布方面具有超 前性，是标志性建筑，是牟平新

6、城区建设中的一张名片。汇龙湾大厦位于牟平区北关大街与东关路交界处， 占地约 6550 平 方米，总建筑面积为 26000 平方米的十七层商住楼：公司以打造“牟 平最高品质的住宅”和创建“牟平第一财富中心”商业广场为开发理 念。该项目 2004年 10 月开工，并于 2006年 6月底竣工并交付使用。 随着城市化的快速推进，城市面积的急剧扩大，城市人口的急剧膨胀， 牟平区现有商业设施远远不能满足人们的消费需求！且存在发展失衡 的趋势，而汇龙湾大厦的建成及营业恰巧迎合了这种需求，为牟平商 业的腾飞奠定了基础，并以十七层城市颠峰的高度，成就牟平的新地 标。在房地产开发行业竞争日益激烈的今天，烟台牟平

7、天创投资开发 有限公司以雄厚的资金实力作后盾，用品牌开拓市场，公司一直秉承 着人文开发设计理念和强烈的社会责任感为市民打造精品楼盘，以最 热情的服务、最高品质的楼盘为牟平人民尽心。（五）规划设计： 威海新元建筑设计院二、可行性研究的依据1、项目建设单位编制本项目可行性研究报告的委托书；2、烟台名人高尔夫公寓规划设计方案；3、国有土地转让合同；4、国有土地使用证；5、烟台名人高尔夫公寓项目岩土工程勘察报告；6、委托方提供的烟台名人高尔夫公寓项目相关资料。三、研究的范围及内容1、项目背景与市场分析2、建设规模、建设条件与选址方案3、项目设计方案4、环境保护与节能5、项目建设实施计划6、销售策略分析

8、7、物业管理8、投资估算和资金筹措9、项目效益分析四、可行性研究工作概况烟台光大房地产评估事务所有限公司在接受委托后，即组成项目 组，到建设现场进行了详细考察，并了解了烟台市建设、土地、规划 等相关规定及政策，与项目开发单位的领导及相关专业人员进行了座 谈，就取得土地、规划、建设规模、设计方案及有关配套条件等重要 问题交换了意见，并就编制可行性研究报告的一些关键问题基本达成 一致，随后项目组又查阅了大量相关资料，在此基础上，编制了本可 行性研究报告。五、可行性研究结论烟台名人高尔夫公寓项目，整个项目建设规划用地15000 平方米，总建筑面积 34500平方米，规划用途为公寓， 建筑密度 22%

9、，容积率 2.3 ， 绿化率 39%。整个项目共分 3 幢公寓楼，本期 2#、3#楼位于整个项目的 南侧，出让土地面积 6000 平方米，建筑面积 22710.40 平方米。烟台名人高尔夫公寓项目总投资 7184.41 万元，其中土地费用 713.62 万元，前期工程费用 116.97 万元，房屋开发费 4451.24 万元， 其他费用 122.86 万元，管理费用 162.14 万元，销售费用 327.03 万元， 财务费用 680.40 万元，不可预见费 197.23 万元，税费 412.92 万元。 详见项目投资估算表 。其中开发商自筹资金 3000 万元，占总投资 的 41.76%，向

10、金融部门融资 3000 万元，占总投资的 41.76%。项目预 售收入预计 1184.41 万元，占总投资的 16.49%。经济效益：该项目完成后，可实现销售收入 10900.99 万元，实现 利润 3008.01 万元，项目投资利润率为 41.87%；实现利税 3716.57 万 元，项目投资利润率为 51.73%。结论：该项目已得到政府全力支持， 开发商烟台牟平天创投资开发有 限公司，管理科学、信誉较高，加之本项目为新型开发项目，在全国 范围内也属于先进的开发理念，具有广阔的发展前景。本项目北靠临高尔夫球场，隔海与养马岛相望，包括 2 栋 11 层公 寓。本项目的设计理念为借助高尔夫球场的

11、天然环境，为其提供配套 服务的商业会所，使打球者在享受高尔夫的同时，又可享受到全方位 的星级服务，坐落在黑松林中，是理想的度假场所。经市场调查和分析， 该项目已得到商界人士特别是高尔夫爱好者的认可，取得良好的经济效益和社会效益是势在必然，因此，该项目可 行。六、项目主要经济技术指标（表 1-1）序号指标名称单位数量备注一一一项目用地2 m6000二二二建筑规模1建筑面积2 m22710.40地上规划建筑面积2 m22710.40-三容积率2.3四绿地率%39五项目总投资万元7184.41土地费用万元713.62前期工程费用万元116.97房屋开发费万元4451.24其他费用万元122.86管理

12、费用万元162.14销售费用万元327.03财务费用万元680.40不可预见费万元197.23税费万元412.92六单位面积平均造价元/m23163.49七建设工期年1第二章 项目背景与市场分析一、项目背景分析 烟台名人高尔夫公寓项目位于烟台市牟平区大窑镇蛤堆后高尔夫 球场南侧，北靠高尔夫球场，与养马岛隔海相望，南侧紧依烟威高速， 项目周边环境极其优越，有先天的休闲、运动、娱乐、度假优势。项目所在地高尔夫球场是区规划滨海路东延的必经之处，依据牟 平区建成 “ 烟台东部沿海城市 ”的总体布局，牟平区全力发展以大型 休闲、娱乐和旅游主题为主体的休闲服务业，目前已形成了：九哩假 期、半岛蓝湾等休闲娱

13、乐项目。通过对上述项目的大力支持，将打造 出一个超过 3 亿的新商圈。名人高尔夫公寓项目为区域性的休闲娱乐类消费项目，主要行业 业态为高尔夫娱乐等，其地段的唯一性、稀缺性的自然资源对高尔夫 公寓锦上添花。加之，项目周边已形成了九哩假期、半岛蓝湾、精英 高尔夫球场等；项目开发形成后，将成为人们休闲和消费的天堂，与 市区及养马岛旅游、休闲、娱乐等共同形成一个新的休闲旅游城。本项目位于牟平高尔夫球场南侧，与养马岛隔海相望，周围环境 极其优越，距烟台及威海均不足 30 分钟的车程。再加上烟台市政府的 大力支持，本项目具有较好的发展前景。二、项目市场分析（一）牟平总体经济状况2007年，牟平经济实现稳定

14、快速增长。全区实现生产总值 153.9 亿 元，地方财政收入 5.7 亿元，规模以上固定资产投资 99.3 亿元，同比增 长27.7 ，增幅高出全市平均增长水平 2.5 个百分点，列全市第三位。 其中城镇投资 53.8亿元，增长29.0 ；农村投资 35.7亿元，增长8.0 ； 房地产投资 9.8 亿元，增长 2.3 倍。城市居民人均可支配收入 14464元， 农民人均纯收入 7100元。牟平区，位于烟台中心市区东端，与莱山区接壤。总面积1588平方公里，耕地面积 4万公顷，海岸线长 65公里。辖 10个镇（大窑镇、姜 格庄镇、龙泉镇、玉林店镇、莒格庄镇、水道镇、武宁镇、王格庄镇、 观水镇、高

15、陵镇） 、 3个街道办事处（宁海办事处、文化办事处、养马 岛办事处）、608个行政村，设有 1个省级经济技术开发区、 1个省级旅 游度假区（与养马岛办事处合署）和沁水工业区、港口经济发展区， 总人口 48万人。牟平，资源繁博，特产丰富。农业主要盛产小麦、玉米、甘薯、 花生等，是全国的粮油基地县之一。果品主要有苹果、梨、大樱桃、 板栗等，是“烟台苹果”的主产区之一，年产量超过十万吨。区内海 域盛产鲍鱼、海参、紫石房蛤等多种海珍品和经济鱼类，滩涂面积较 大，是全国一百个水产先进县（区）之一。牟平矿藏资源繁多，现已 探明可供开采的矿产有十八种，黄金产量和储量均居世界前列。近几年，牟平区依托开放优势、

16、资源优势等，大力进行产业结构 调整，促进了经济的快速发展和社会事业的全面进步。在第一产业中， 围绕粮油、食用菌、干杂果、水果、畜牧、蔬菜、水产等主导产品， 培植起九发、安德利、枫林、花莲、蛤堆后、伟成等20多个“农”字号龙头企业，带动了农业内部产业结构的升级，促进了农业产业化进 程，使苹果、梨、双孢菇、海参浆、浓缩果汁等一批名优农产品创出 了全国名牌。在第二产业中，重点发展了工业经济，并围绕食品、轻 纺、电子、黄金等主导产业，培育起九发和新潮 2家上市公司、安德利 果汁和大华纸业 2家即将上市的股份公司、 3家国家级乡镇企业、 19家 省级乡镇企业集团，涌现出吉斯家具、可利尔亚麻罗布麻制品等知

17、名 品牌。 在第三产业中， 重点发展了旅游服务业， 不断加强了昆嵛山 “国 家级森林公园” 、养马岛“省级旅游度假区” 、龙泉和院格庄温泉、东 海宏伟娱乐区的基础设施建设，构筑起独具特色的“山、岛、泉、滨 海”旅游业新格局。牟平区坚持以招商引资、项目建设为主线，以完善载体功能、提 升形象品位为基础，以创新运行机制、改善投资软环境为保证，与时 俱进，开拓创新，奋力拚搏，扎实工作，呈现出朝气蓬勃快速发展的 良好局面。（二）未来市场 本项目所倚的牟平高尔夫球场为烟台高尔夫俱乐部所在地，球场 靠近烟台市东郊烟威高速公路，与旅游风景点养马岛隔岸相望，并有 交流道可直达球场；烟台市区经烟威高速公路至球场约

18、15 分钟车程；威海市区经烟威高速公路至球场约 30 分钟车程；烟台机场至球场约 25 分钟车程。便捷的交通再加上其周围风光明媚、黑松成林、气候清凉 宜人、景致秀丽朴实，是高尔夫爱好者的首选之地。对购房人来说，买房子看重的是居住环境和居住品质，在社区或 周边拥有大片的绿地、洁净的空气和自然的环境对于久居城市的人来 说，意味着一分难觅的闲适心情和生活品质的提升。而与绿色、健康 比较贴近、令人身心放松、回归自然的高尔夫运动，不仅正在成为现 代人喜爱的一种运动，更是人们乐于拥有的生活方式。尤其是对收入 较高的购房人来说，高尔夫更代表着一种健康自然的生活理念。因此 在此开发酒店与别墅，应具有良好的市场

19、前景。从长期看，这个市场的美好前景是完全可以预期的。这个项目具 有明显的交通区位优势和环境优势，是一个充满活力与潜力的发展迅 猛的区域。其次，牟平区政府把创建旅游环境、寻求服务业的新跨越作为政 府中长期工作目标。尤其是滨海东路区域建设，正全力加快服务业和 旅游业的布局，特别是对于养马岛区域和高尔夫球场区域的投资建设 给予大力支持，这使得本项目具有无可比拟的政策支持优势。在九哩假期正式交付使用和半岛蓝湾（名人大酒店）的精心运作， 通过一段时间的培育，完全可以使项目市场迅速成长，成为滨海东路 的一大亮点。（三）市场定位【市场预测】：当前，牟平区正全力建设成为烟台市的居住中心， 以大力发展牟平区配套

20、环境为起点，不断完善居住新理念；区政府在 道路规划、环境建设方面先后投入巨大人力、物力、财力。如滨海路 东延等交通建设，使得牟平区的沿海区域与烟台市中心无缝对接，困 扰牟平高尔夫区域旅游度假环境的交通瓶颈将被打破，使高尔夫区域 各类产业的发展将会上升到一个新高度，房产也会有很大增值空间。区位优势：项目在行政区划上属于牟平区，牟平区的城市化进程 正加速进行，项目所在地是烟台市和牟平区共同规划滨海东路向东部 延伸的必经地，滨海东路计划在 2008 年 10 份建成通车，通车后从市 区到名人高尔夫公寓约半个小时的路程就可以到达。一个区域的城市 化程度越高，所带来的人流、物流、资金流越多，无疑会带来巨

21、大商 机。项目未来升值空间较大。 同时项目座落在高尔夫球场内，这无疑 给项目的投资环境添砖加瓦；便利的交通条件使项目所在地成为与烟 台五区、周边县市、乡镇联系的重要节点，延长了项目的辐射半径与 影响力。得天独厚的环境，使得本项目拥有了巨大的发展潜力，我们 相信，这一优势也将使项目得到各方投资者和经营者的强烈关注。现代化的迅猛发展，城市的日益扩张，使得工作和生活在城市中 的人们远离了大自然，远离了使人谦卑和充满智慧的蓝天、土地；自 然美丽的景观、高品质的休闲生活一跃成为人人向往的生活方式，成 为富贵阶层财富与个性的表现。本项目所开发的公寓，它基于良好的 区域环境，以亲近大自然为主题，强调对精神需

22、求的关怀，具有较好 的性能价格比。阳光、空气、树木、草地、GOLF海景更是成就了其本身的贵族情结。故本项目将客户群主要集中在常打高尔夫球的商界 人士、有客户需求的企业、有投资意识的中高等收入者等。（四）交通环境 烟台雄踞山东半岛东端，是山东半岛的重要水陆枢纽，现已形成 公路、铁路、海运、航空相互衔接的立体化交通体系。公路 ：主要干线有同三高速公路、烟青一级公路、烟威高速公路、 烟潍公路以及将投资近七个亿兴建的双向八个车道 206国道烟蓬线等。铁路：烟台火车站为国家二级站，境内蓝烟铁路横贯东西 , 火车可 直达北京、上海、西安、济南、青岛等地。航空：烟台机场为国家一级干线机场，国际货运空港已经开

23、通， 国内客运已经开通北京、上海、广州、大连、深圳等16 条航线，每周航班达 70 多个。港口：烟台市有港口 8 个，其中烟台港和龙口港是对外开放的港 口，港口年吞吐量达 2360 万吨。良好的对外交通条件为促进地方经济 发展提供了极大的便利条件。烟台名人高尔夫公寓项目位于烟台市牟平区大窑镇蛤堆后高尔夫 球场西南侧，北靠高尔夫球场，与养马岛隔海相望，南侧紧依烟威高 速，项目所在地是烟台市和牟平区共同规划滨海东路向东部延伸的必 经地，交通便捷，滨海东路计划在 2008 年 10 份建成通车，通车后从 市区到名人高尔夫公寓约半个小时的路程就可以到达。- 28 -第三章 建设规模、建设条件与选址方案

24、一、建设规模烟台名人高尔夫公寓项目，整个项目建设规划用地15000 平方米，总建筑面积 34500平方米，规划用途为公寓， 建筑密度 22%，容积率 2.3 ， 绿化率 39%。整个项目共分 3 幢公寓楼，本期 2#、3#楼位于整个项目的 南侧，出让土地面积 6000 平方米，建筑面积 22710.40 平方米。二、建设条件（一）自然条件1、地理位置 烟台市位于山东半岛东部 , 东连威海，西接潍坊市，西南与青岛市 毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望。全市 面积 13745.74 平方公里，总人口 645.8 万人, 现辖芝罘、福山、牟平、 莱山、开发区五区，是中国首批开放的

25、沿海城市之一。境内交通便利， 通讯快捷， 已开通二十条国内外航线 , 烟台港可同世界一百多个国家和 地区直接通航，火车直达北京、上海、西安、济南、青岛等地 , 基本形 成海、陆、空立体交通网络，优越的地理位置和环境为经济发展提供 了有利条件。2、气候条件 烟台市地处中纬度，北温带东亚季风区，属暖温带季风型大陆性 气候，并具有明显的海洋性气候特征 , 境内四季分明，日照充足、雨水 充沛、空气湿润、气候温和，年平均气温11.8 C,年日照时数平均为2717小时；极端最高气温 38C，极端最低气温-13.1 C，年平均降水量为 716.7 毫米，且时空分布不均，差异较大，由南向北递减，全年 表现为明

26、显的季风性，主导风向：冬季北风，夏季东南风。3、岩土工程勘察情况 经钻探揭露，拟建场地表层为人工素填土，其下依次为第四系全 新统冲洪积细砂、粉质粘土，冲积海积细砂、海陆交互相中砂及冲洪 积粉质粘土、中砂。现自上而下分述如下：( 1 )素填土( Qml)分布于场区表层，褐黄色褐色，主要由粘性土夹少量砂性土构成，含大量植物根系。结构松散，强度差。该层厚度 0.60-6.70 米， 平均厚度 2.17 米，层底标高为 9.23-16.04 米。标准贯入试验实测击 数 1.5 12 击，说明该层极不均匀。( 2)细砂( Q4al+pl )分布于全场 1#、2#、3#、5#、6#、11#、12#、14#

27、、16#、19#、20# 孔段。褐黄色，主要成分以石英为主，磨圆度及分选性均较好，饱和， 稍密偏松散。该层厚度 1.40 5.30 米，平均厚度 2.60 米，层底标高 8.46 13.30 米。(2T)细砂(Qh)仅分布于场区 19#孔段。 黑灰色， 主要成分以石英为主， 混多量淤 泥质土，含有机质。饱和，松散。该层厚度 1.20 米，层底标高 10.26 米。标准贯入试验 N'=1.9 击。(3)粉质粘土 (Q4al+pl )仅分布于场区 3#、4#、6#、 7#孔段。褐黄色或黄灰色，混少量细砂颗粒，切面较光滑，韧性中等，中等干强度。饱和，呈流塑状态， 具中等偏高压缩性。该层厚度

28、1.60 4.70 米，平均厚度 3.05 米，层 底标高 8.05 11.48 米。(4)细砂 (Q4al+m)该层除 19#孔外场区均有分布。 褐黄色， 主要成分以石英为主， 少 量长石和云母，混粘粉粒较多，粒度较均匀。饱和，中密密实。 该层厚度 0.9 6.90 米，平均厚度 3.33 米，层底标高 5.80 9.12 米。(4T)细砂(Q4al+m)仅分布于 1#、2#、5#、9#、12#、16#、18#孔段。 褐黄色或灰黄色， 以细砂为主，混粘性土，且含量不均，局部地段以粘性土为主，饱和， 松散。该层厚度 0.60 1.70 米，平均厚度 1.10 米，层底标高 7.53 10.56

29、 米。( 5)细砂( Q4al+m) 该层整个场区均有分布。土黄浅黄黄白色，主要成分以石英 为主，质纯，分选性及磨圆度好，该层向下粒度渐变粗，相变为中砂。 饱和，密实。该层厚度 11.20 16.40 米，平均厚度 13.83 米，层底标 高-7.36 -5.32 米。( 6)中砂( Q4mc) 该层整个场区均有分布，属海陆交互相沉积层。绿黄色，主要矿 物成分为长石、石英及少量云母，含少量粉粘粒，分选及磨圆良好， 饱和，密度。该层厚度 4.40 6.30 米，平均厚度 5.41 米，层底标高 -11.90 -11.30 米。( 7)粉质粘土 (Q4al+pl )该层分布于 1#、 2#楼场区。

30、棕褐、黄绿、绿黄或土黄色，含少量 氧化铁及云母细片，见有灰白色高岭土条纹。切面光滑，韧性中等，高干强度。饱和，呈可塑状态，具中等压缩性。该层厚度1.902.70米，平均厚度2.21米，层底标高-14.27-13.32米。（8）中砂（ Q4al+pl ） 分布于整个场区。绿黄绿色，主要砂物成分为长石、石英及少 量云母，含少量粉粘粒。分选磨圆良好，饱和，密实。本次勘探未揭 穿该层，揭露厚度 4.4011.60 米，孔底标高 -23.34 -17.96 米。4、基础设施条件【烟台】（1）供水 烟台市水资源比较丰富，该区域内分地下水和地表水源，地下水 源来自城市规划区内的承压水层 , 地表水源来自市区

31、周围的河流和水 库，综合生产能力 96.8 万立方米 / 日，并由自来水公司供水，供水有 保证。（2）排水 区域排水为雨、污分流方式，排污管分区铺设，自成系统，排水 管道密度 6.51 公里/ 平方公里，排水设施齐全，排水通畅。（3）供电 烟台市电力设施完备，由山东电网的骨干电厂烟台电厂和龙口电厂双回路双电源供电，电力充足，用电有保障。（4）通讯 烟台市拥有先进的邮电通讯网络，同全国和世界各地的通讯十分方便快捷。目前已具备了当今最先进的光缆、微波、卫星通信三大 传输手段，基本建成了一个电话交换网、数字传输网、移动通信网、 数据通信网为主要框架，包括支撑网、接入网、智能网在内的多功能、 高科技、

32、大容量、高层次、海陆海空立体化的信息传输网络，使烟台 的通信传输达到了世界最先进的水平。 区域内通讯与市政通讯网相联， 属基本营业区，通讯线路以地下管道为主，辅以架空线路，通讯线路 畅通。（5）供暖烟台市内大部分地区已实现集中供暖，主要由 500 工程热力网及 各大热力公司负责中心区域的集中供暖工作。（6）供气 烟台市内的管道天然气由新奥燃气公司负责，可覆盖区域内的主 要地区。三、项目方案选址 本项目选址烟台与威海交界处的牟平区，位于烟台市政府重点开 发的精品旅游线上： 沿着明年 10 月即将开通的滨海路从养马岛向东仅 需 3 分钟即可到达； 南行 10 分钟是拥有天然温泉的龙泉镇； 距国家

33、4A 级旅游景区昆嵛山也只需 20 分钟的路程。本项目矗立在 27 洞的 Golf 球场南侧，碧绿的球场、万亩葱翠的黑松林、碧波的大海尽受眼底， 形成烟台最美的风景线。第四章 项目设计方案一、设计目标烟台名人高尔夫公寓项目位于烟台滨海高尔夫球场南北向主道一 侧，东侧为名人大酒店，北侧为高尔夫球场，可以看到海景，南侧是 茂密的树木绿化。建筑组群建成后将为这片美丽的风景区增加一道亮 丽的风景线，并与高尔夫球场形成功能互补，相辅相成。二、总体布局项目用地呈较规划矩形，基地内部平整，设计方案将主体建筑尽 可能沿南北布置。同时建筑严格控制在规划中确定的高度范围中。通 过这样的规划设计，使本方案设计严格满

34、足了规划部门的规划要求， 同时合理划分了人行、车行范围，充分发掘了基地的所有建设潜力。三、总体规划方案名人高尔夫公寓设计地面以上 11 层。其各层功能如下：1 层：公寓大堂，门卫值班和部分高尔夫公寓；2-11 层：高尔夫公寓裙房门厅设计弧形玻璃幕墙，考虑可能产生的日晒，立面设计了 精致的遮阳构件。标准层部分将建筑的电梯核心筒及消防楼梯布置在建筑中间，空 间紧凑，设置合理，也便于人流的疏散。建筑平面方案紧凑合理，所 有房间均可直接对外通风采光，结合造型，有的套型设计了空中平台， 便于更充分的利用。交通组织：根据规划要求高尔夫公寓流线便捷，主要入口为南向，与酒店两侧公用次要道路相连接。用广场砖铺车

35、道，以达到与广场相 协调，且与城市的景观协调一致。四、建筑景观设计充分利用基地的城市景观资源，尽量实现建筑每个区都有良好的 景观视线，建筑北向与西向以高尔夫球场为主的绿化景观为主，另外 可以看见美丽的滨海景观，建筑东向以茂密的林地绿化为主。基地规划充分体现“以人为本”思想，营造既有地方风格又有时 代特征的环境氛围，创造出绿色的，现代和谐的高尔夫公寓楼。建筑之间有精心设计的庭院，形成与开阔的绿化的过渡。方案在不影响建筑内部使用功能的前提下，创造出丰富的建筑形 体和独特的建筑形象。设计突出高贵大气的特点，用建筑本身的形体 变化，作为造型构成的语言，又通过细节的变化彰显不同的个性。设计通过在建筑上部

36、下部设置造型亮点，吸引人们的注意；通过 建筑顶部形体的大变化及色彩的变化，吸引远处的视线；通过底部裙 房形体的小变化及材质变化吸引近处行人的视线。立面通过不同质感与颜色的对比，衬托出建筑的高贵富有特色的 形象。立面还运用虚实对比，色彩对比，形体对比等设计手法最终创 造出一个城市区域的地标。五、结构设计7级4.7m，结构设计根据民用建筑设计通则 ，本项目建筑结构设计按 地震裂度设防，公寓为十一层。结构类型为框架结构，基础采用砂石 桩法（振动沉管）复合地基处理方案， 。本项目为 2 栋 11 层酒店式公寓，内设上下电梯一部，层高 为复式结构公寓。六、消防设计1、总平面布置及防火间距 本项目按一类高

37、层建筑设计，在基地周围设环形的消防车道。建 筑物外墙设有足够的消防登高面，能够满足消防扑救的要求。2、防火分区及室内安全疏散 酒店地下室为四个防火分区，首层与二层均为一个防火分区。 塔楼设两部疏散楼梯及一部电梯，两个疏散楼梯之间的间距小于80 米，与尽端客房之间的间距小于 15 米。七、公共服务设施1、学校、医院、银行 牟平区教育事业蓬勃发展，现已形成了大、中、小学和幼儿教育 的完整网络体系，职业、专业、成人教育也得到加强，全市普及了九 年制义务教育。发达的教育为牟平的社会发展提供了高素质的劳动力 和管理技术人才。牟平区有多所商住及专业医院，医院拥有 CT、B超等多种先进医疗 设备，各医院从全

38、国各地招聘了大批主治医师以上的医疗骨干和副主 任医师以上的医疗专家，能够对患者提供疾病治疗、预防保健、心理 康复等优质服务。中国银行、工商银行、农业银行、交通银行等金融机构都在牟平 区设有分支机构，可为投资客商提供信贷、国际结算与汇兑等金融服 务。中国人民保险公司、太平洋保险公司、社会劳动保险公司等也在 牟平区设有相应的办事机构，可为投资客商提供财产、人寿、工伤投 保服务及受理保险索赔业务。2、基础设施牟平基础设施完备，交通、通讯事业发达。距烟台、威海两个国 际港口分别为 30公里、 50公里, 距离烟台火车站 30公里，距烟台国际机 场20公里，乘航班可直达韩国汉城、釜山、日本大阪、香港及北

39、京、 上海、天津、广州、深圳、西安、成都、厦门等国内外大中城市。牟 平港作为烟台港的一个作业区，系一级开放口岸，现已建成2个 5000吨级泊位码头。牟平城区西接烟台绕城高速公路，石（ 岛）烟（台）公路、烟（ 台） 威（ 海） 高速公路横贯东西。公路通车里程达 540多公里，实现了 镇镇通公路。电话装机容量 15万余门，可直拨全国及世界 170多个国家 和地区。现有兴利库容 5000万立方米， 1000万立方米以上的水库四座。 自来水厂两处，日供水能力 8万立方米。已建成110K变电站4座，35KV 变电站19座，年供电量超过5亿KWH3、旅游牟平素有 " 南山北海 " 之称

40、，旅游资源得天独厚。南依 " 胶东屋脊 " 昆嵛山，山下有 "龙泉温泉 "，水温达 40多度，素有 " 华夏第一汤 "的美 称。 . 北濒黄海，海岸线长达 60多公级旅游度假区，如今已成为享满声 誉海内外的旅游度假胜地。素有"胶东屋脊 "之称的昆嵛山为 1992年国家不准设立的国家级森 林公园，因山清水秀、生态独特、古迹众多而闻名中外. 景区内动、植物种类繁多，形成稳定的森林生态标准群落，经专家坚定达到环境无 公害森林 . 是旅游、度假、观光、避暑、疗养、科研的最佳去处。地处黄海之中的养马岛，因秦始皇东巡时曾在此养

41、马而得名。岛 上气候宜人，蓝天、碧海、阳光、绿地、鲜氧得天独厚，素有 " 东方夏 威夷 "之称，独具特色的养马岛跨海大桥和石景苑景区正在兴建之中。4、房地产市场状况当前，烟台处在加快城市经济发展的重要时期。以牟平区为重点 加快五区融合， 将有利于落实全省 “一体两翼” 发展布局和烟台市 “拓 展东西两翼”的城市发展思路，促进五区在生产、空间、体制和基础 设施上的对接，实现一体化发展。 “牟平城市发展论坛”的召开，正是 为“五区融合”树立了一个很好的典范。紧邻牟平的莱山区，现在市场均价已经超过6000 元 / 平方米，从距离上看，而从牟平中心去到莱山， 驱车仅要 15分钟左右

42、。 15分钟的 距离，价格高一倍，其性价比不言而喻。从环境来看，莱山的生活配 套相对成熟，交通比较便利，但牟平作为烟台重要的旅游景区，拥有 丰富的旅游资源，自然环境优越，比莱山更适合生活。从升值潜力来 看，莱山已经处于高价位，升值空间已经不大，而牟平房地产刚刚起 步，随着市政建设和公共交通的完善，其升值空间将会很大。五区融合 助推区域发展2008 年初，烟台市委、市政府出台关于以牟平区为重点加快五 区融合的意见 ，为牟平区加快融入中心市区，实现又好又快发展提供 了难得的发展机遇。根据牟平区委、区政府的统一部署，未来五年，牟平区将在城市 建设方面快速推进，全面提升城市品位，基本形成现代化城区格局

43、， 使滨海城市风貌和宜居生态环境彰显魅力。在定位上，突出滨海生态 特色，保护生态资源和生态环境，完善城市功能，努力建设经济发达、 社会和谐、民生富庶、人居环境优美的现代化滨海新区。政府重点扶持、旅游、房产联动增值 作为烟台重要的旅游景区，牟平具有得天独厚的自然资源优势。 养马岛、昆嵛山等旅游度假区，每年吸引中外游客超过百万，这个数字还在以每年 10%的速度递增。今年，市、区两政府都非常重视对牟平旅游景点的开发。 烟台市 总体规划显示，牟平的城市发展目标为： “现代化、生态化、园林化 海滨城区”。规划中明确提出牟平要突出滨海生态特色，保护生态资源 和生态环境，完善城市功能。发挥养马岛、昆嵛山优质

44、旅游资源，突 出“山、海、岛、泉”旅游品牌，着力打造面向海内外的旅游度假圣 地。随着这些规划的逐渐实现，牟平将成为烟台的生态后花园，其旅 游产业将会带动其他产业，特别是房地产业的快速发展。5、土地概况估价对象所在宗地土地形状规则，呈长方形，东至烟台名人大酒 店，西至林地，北至烟台华瑞房地产开发有限公司用地（九哩假期） ， 整宗宗地呈规则长方形， 地形较平坦， 基础设施条件为宗地红线外 “五 通”（指路通、电通、供水、排水、通讯） ，宗地红线内“场地平整” 。烟台牟平天创投资开发有限公司以转让方式取得了该宗地的土地 使用权， 用途为住宅， 使用权类型为出让， 终止日期为 2055 年 12 月

45、3 日，使用权总面积 6000 平方米。第五章 环境保护与节能一、项目环境概况 本项目的主题为中国东海岸高尔夫公寓，提倡自然，创造条件让 人们接近自然、亲和自然是其重要任务。健康的生活环境不能缺少绿 意，广阔的高尔夫球场与成片的黑松林是本项目选址的优势所在。高 尔夫球场本身就是一个巨大的绿色氧吧，植物的光合作用不仅可以给 周边环境带来更多、更新鲜的空气，也可以将空气中的有毒气体、废 气进行吸收。 本项目的绿化率达到了 52%，规划时增加了有关绿化覆盖 率、乔木植种的数量和栽种密度的要求，大量种植阔叶乔木和小乔木、 针叶木，增加立体绿化和植物立体配置，保持人和自然的高接触性。本项目从环境的卫生、

46、清洁、美观出发，在景观和色彩上保持明 亮、整齐、协调，既具有住区的个性和感染力，又具备文化性、传统 性。二、主要污染源及污染物1、本项目为酒店建设，其主要污染源及污染物为生活垃圾、厨房 油烟及生活污水。2、建设施工、装饰过程产生的噪声；3、建设施工过程产生的建筑垃圾，装饰过程产生的装饰废物；4、建设过程中对现有绿化植被的破坏；5、酒店运营过程中产生的生活污水、生活垃圾。三、环境治理措施 为保证该项目具有良好的生活环境，对上述的污染源及污染物必 需采取适当的治理措施。1、建设施工、装饰过程中产生的噪声采取必要的屏蔽措施和规范 建筑施工时间等措施降低噪声值。2、施工过程中产生的建筑垃圾、装饰过程产

47、生的装饰废物，及时 清运，不随意堆存。3、建设过程中采取边开发边绿化的措施，减少对现有绿化植被的 破坏。4、生活污水采取粪池进行处理，达标后经市区设置的污水管道排 入市政污水处理管网。四、环境影响评价 本项目在施工期对环境的影响主要是建筑施工噪声、建筑垃圾， 通过采取必要的预防措施，能减少周围环境的影响，并在施工后及时 对空地加以绿化。本项目建成后绿化率为 52%，并通过有效的设计， 使其与周围环境 相映衬。使本项目的存在，对周围的环境起到了积极的作用，完全达 到环境保护的要求，对周围环境不会产生任何恶性污染。五、节能1、所有设备、电器等选用符合国家规定要求的节能型设备和新型 高效电器。2、卫

48、生间采取节水措施，选用节水型卫生洁具，灯具采用节能灯 具。3、采用新型墙体材料，推广使用新技术、新工艺，充分利用自然 光，以节能降耗。4、屋顶、门窗选用节能的材料，达到节能建筑的标准。5、本项目欲建设为四星级酒店，工程的防火设计，按照我国现行的设计标准，坚持“以防为主，防消结合”原则，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技术先进经济合进。第六章项目建设实施本项目计划2008年5月份开始施工，进行土地平整，2008年6月进行基坑开挖及地下基础部分施工，2008年7月开始对1-11层标准 层进行建设；2008年12月主体工程全部完工并开始进行外墙装饰及 室内装修、整楼配套设施及室外附属工程

49、建设，2008年5月室内外装修工程全部完成，别墅完工。全部配套设施完成，整个项目全部建设 完成。（项目进度计划安排见下表）项目进度计划安排序号项目200820095-67-89-1011-121-23-451土地平整2基础31-11层标准层4外墙装饰及室内 装修5配套及室外工程-29 -第七章 销售策略分析本项目所在土地为开发商通过转让所得，开发商在接手前，已经 针对烟威地区整个房地产市场，进行了大量的市场调查。且项目周围 的在项目正式批准建设时，即聘请北京置地前景专业地产顾问集团进 行相应的营销策划及全盘承销，采取多种形式的营销方式，包括预订、 预售、出售、按揭等，同时投入大量资金面向社会有

50、目标的做广告宣 传，扩大销售力度，以达到快速回收成本降低风险目的。本次酒店销售以突出“中国东海岸高尔夫公寓”为主题，选择烟 台个人或团体投资者展开市场推广，宣传上突出产品的高投资回报、 商务往来便利、经营状态、荣耀的个人地位等，使消费者相信不会遭 到开发商的恶意套现，远期收益有保证。在广告宣传上，要利用媒体关系制造软广告，利用广告牌、新闻、 专版等形式，形成以较小的广告投入取得较高的楼盘知名度和销售业 绩。- 35 -第八章 物业管理在物业管理成本控制的理论和实践上进行了深度的探索。使管理 处的主动性、积极性、责任性更加明确，以达到社会、环境、经济三 个效益同步增长。亲情式的服务理念 坚持“以

51、人为本、以情为线”的服务理念，用亲情式服务换来每 一位顾客的笑容。每位员工诚信待人，与顾客建立相互信任的良好关 系，一个笑容、一声问候处处表达着亲情。完善的前期顾问专业的物业管理应该积极的参与到产权式酒店、别墅的高度规划 和建设中去，并本着对顾客、对产权人负责的精神，为酒店、别墅的 设计和建设提供合理的意见。凭着渊博而专业化的物业管理知识，服 务于业主；理念的不断更新集团为提高员工素质，不间断地组织开展思想品质、服务理念， 近阶段的“专业构筑品质生活”大讨论，更深层次地把员工的服务思 想提升到专业的平台上，为集团的服务构筑了新的思想品质，从而加 深了“全程关怀，全心服务”思想理念的实现。服务内

52、容的提升 在“全程关怀，全心服务”思想理念的指导下，集团不断地更新 和完善，为提供业主的服务内容，满足业主的服务需求，以开拓服务 市场，提升服务档次，集团还为业主提供有偿、无偿、特色等服务项目。通过全方位的服务，赢得业主的认可，从而打造物业的品牌星级服务精心服务便捷舒适，专业管理无微不至。物业管理公司凭借多年 成功的物业开发和管理经验，树立无可挑剔的零缺陷服务目标，使身 在其中的每个业主都能体会到细致入微的管家式服务。第九章 投资估算和资金筹措一、估算依据及说明1、国家计委、建设部颁布建设项目经济评估方法与参数2、山东省建筑工程综合定额及其费用定额3、山东省安装工程综合定额及其费用定额4、烟台

53、工程建设标准造价管理5、其他相关资料二、投资估算（一）、估算范围 包括工程费用、其他费用、预备费用、建设期贷款利息。工程费 用包括小区智能化系统，建筑工程费和设备购置及安装工程费，其中 设备购置费用包括暖通系统、强电系统、弱电系统、给排水系统，其 价格按市场现行价格进行估算。（二）、估算说明：1、土地费用：（1）土地转让金：开发商取得土地所支付的转让金为135 万元。契税，按土地转让金的 3% 135X 3%=4.05万元（2）土地开发配套费用，按规划建筑面积为253 元 /m2。253X 22710.40=574.57（万元）土地费用共计： 713.62 万元2、前期工程费用： 包括规划、

54、设计、 可行性研究、 水文地质勘查、三通一平等费用 规划费用：根据该项目的整体规模及该区域规划实际收费，确 定规划费用为 10 元 /m2。10X 22710.40=22.71（万元） 勘察费用，按6.3元/m2。6000X 6.3=3.78（万元） 设计费用：根据该项目的整体规模、建筑造型、户型种类及烟台地区的设计实际收费标准按30元/m2：22710.40X 30=68.13（ 万元） 可行性研究费：根据该项目的整体规模及烟台地区的可行性研究实际收费标准，取可销售价值的1.5 %o:10900.99 X 1.5 %。=16.35（万元） 三通一平，根据本项目宗地平整状况、周围基础配套设施状

55、况及总开发面积确定为按土地面积的10元/m2：10X 6000=6.00（ 万元）合计： 116.97 （万元）3、房屋开发费： 建安工程费用，根据烟台市建筑工程造价管理、山东省建筑工 程综合定额，概算本项目工程建安费用如下：公寓建筑面积22710.40m2，单方造价1800元/m2 （公寓层高4.7m, 局部为复式，含装修） ；22710.40X 1800=4087.87（万元） 建筑成本共计： 4087.87 万元 附属工程费用：包括小区绿化工程及智能化工程费用。结合该区域整体规划方案及烟台市小区绿化工程投资费用，按60元/m2:60 X 22710.40=136.26（万元） 室外工程费用：包括景观设置、水电暖室外配套设施、道路等室外工程。结合该项目整体规模、人文景观、基础设施条件，其后期配套工程费用按100元/m2:100X 22710.40=227.10（ 万元）合计： 4451.24（万元）4、其它费用：包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底 编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、 合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编 制费、保险费等杂项费用。 质量监督费用，根据正常质量监督费用按工程造价费的2.5 %o4087.87 X 2.5 %。=10.22 （万元） 劳保费用：根据烟台市劳保收费相关规定，按该城市单方