关于滨湖水榭花城规划设计等有关问题的调查

1、关于滨湖·水榭花城规划、设计等有关问题的调查报告调查时间：2003年11月7至2003年11月14日调查方式：拦截式访问报告撰写：刘继平  滨湖公园周边地带开发是常德市重点旧城改造项目，是迄今为止单次改造面积最大的一个项目。该地块位于常德老城区中心地带，滨湖为一内陆自然湖泊，面积约为350亩，环湖四周待改造的面积约315亩。作为常德市委、市政府“打造最佳人居环境城市”的首要工程和样板工程，滨湖周边地带的开发，尤其是首个组团的建设，有着相当重要的示范作用。2003年10月，根据公司滨湖地块的预定开发计划，我们利用常德第五届房交会期间场面火爆、人流量大的特点，对滨湖水榭花城的规

2、划设计、建筑类别、户型、周边环境、单位价格的心理承受能力以及广告送达形式等几方面进行了针对性调查，获取了一定有价值的数据。本次调查在全市范围内的进行，调查项目基本不变，主要是为了扩大样本数量，消弭特定样本群房交会潜在客户群体所带来的特定因素影响，以获取更多、更科学的数据，为公司规划、设计以及营销提供决策依据和参考。从总的调查情况来看，本次调查获取了许多有价值的数据，取得了较好的调查效果（问卷调查表式样附后），现整理汇报如下。一、周边市场状况由于常德城区面积大约只有3040平方公里，以滨湖地块为圆心，半径5公里车程20分钟左右的地区几乎已经涵盖了整个市区，因此区内所有的住宅楼盘都可以视为我们的竞

3、争对手。未来滨湖的主要竞争对手按方位排列分别为：1西向：泓鑫城市花园（未开盘）：洞庭水殖开发，小高层住宅，共5栋，有平层、复式、错层、跃式，面积从140280平方的多种户型；九重天花园（未开盘）：九重天房产开发公司开发，有高层5栋，多层11栋，别墅3栋，主打户型为3房2厅和4房2厅，面积范围在130300平方米之间，别墅类型为联排叠加，共计约600个单位；滨湖名苑（已开盘）：湖南万安置业开发，5栋小高层，主要户型为3房2厅和4房2厅，面积范围在120170平方米之间，目前已完成60%以上的销售。2东向：阳光花城·阳光阁（已开盘）：吉立公司开发，4栋多层，户型为平层和错层，面积9014

4、0平方，主推2房2厅小户型，目前已完成80%左右的销售；东方嘉园（已开盘）：中房公司开发，20栋多层，主推户型为3房2厅和2房2厅，平层、跃层，面积范围在90140平方米之间；怡景嘉园二期（已开盘）：创宇物业发展公司开发，小高层2栋，平层、错层，面积120240平方多种户型；望江名苑（未启动）：常德房产开发公司开发，高层，具体户型资料不详。3北向：新世纪花园二期（已开盘）：天健置业有限公司开发，8栋多层，从2房到5房，面积从75180平方多种户型，约340个单位；紫金苑（已开盘）：金城房地产公司开发，小高层3栋，户型为2房、3房、4房，面积范围在80180平米之间，目前已完成40%左右上的销售

5、；晓岛（未启动）：原我公司地块，现由金恒置业开发，目前开发基本情况不详。4南向：电力花园（未开盘）：小高层，多层，主力户型3房2厅；美福华庭（已开盘）：美吉远东公司开发，板式高层，从3房到5房，面积从130250平方多种户型，约108个单位，错层，目前已完成70%以上的销售；枫丹丽舍（桥南）：湖南运达房地产公司开发，一期为18栋多层，主推户型为2房2厅和3房2厅，平层、复式、错层，面积范围在90240平米之间，约530个单位。二、调查情况综合分析本次调查所投放的问卷调查表为1200份，回收的有效样本数为793个。基于本次调查所针对的问题主要和规划设计有关，因此被调查者性别、年龄、文化、职业等要

6、素及它们与各个问题之间的联系不在统计之列，分析从略。1金健置业的知名度和影响力在793个有效样本中，知道金健置业即将开发滨湖以及对金健置业开发滨湖持肯定态度和充满信心的分别为618人和664人，分别占有效样本总数的78%和84%，显示出滨湖尚未开发便已汇聚了相当强的人气。 78% 84% 楼盘知名度 公司影响力 图一：产品的知名度和企业影响力与前次调查相比较，社会各界对公司产品显得越来越关注，楼盘知名度和公司影响力同步得以提升。这显然得益于金钻广场bc区国庆顺利开业，第五届房交会在金钻广场盛大举行，消费者投资置业的信心在逐步增强。2产品的市场空间 图二：产品的市场需求空间与前次调查相比较，计划

7、购房者的比例从57%下降到了34%。由于前次调查在房交会会场进行，潜在客户相对比较集中，本次调查样本数量扩大后，所获取的数据应该是更趋于理性和真实的。3消费者喜欢的建筑类型、房屋户型和面积 图三：消费者喜欢的建筑类别从图表中可以看出高层和公寓（经济型）在目前的常德市场依旧比较受欢迎，尽管高层在户型、通风、采光和与自然的接近度等方面都不如别墅和多层。令人比较意外的是消费者对别墅和写字楼的喜好度，一个偏高一个过低，与市场购买力并不相符。 30% 26% 8% 15% 2% 13% 6% 复式结构 2房2厅 3房2厅 4房2厅 5房3厅 错层 酒店小户型图四：消费者喜欢的户型 图五：消费者喜欢的房屋

8、面积从消费者喜爱的户型上看，三居是主力户型，需求最为旺盛，面积的主要在120m2左右。通过户型和面积的交叉分析可以看出消费群需求规模最大的即是120m2左右的3房2厅，这恰好也是常德目前各大楼盘的主力户型。经过一段时期的大面积房屋热浪之后，目前常德消费者购房渐趋理性，根据我们附带对周边楼市进行的调查情况来看，以阳光花城二期为代表的2居室80平方左右的小户型颇有走俏之势，市场反响一度良好。图六：消费者喜欢的高层类型图七：消费者喜欢的别墅类型4建筑周边环境、景观及附属配套设施的影响比较关于建筑周边环境与前次调查所显示的结果基本相同，本次调查显示消费者仍不是很明显的侧重于亲水建筑，这与湖区水资源比较

9、丰富有很大关系，因此滨湖周边环境景观设计仍应该注重园林绿化。图八：消费者喜欢的建筑环境关于精装修房屋图九：消费者对精装修住宅的喜好度关于直饮水入户图十：消费者对直饮水的认同度关于五星级酒店图十一：消费者对社区周边酒店的认同度关于写字楼图十二：消费者对写字楼的认同度5产品价格参考 图十三：消费者理想的产品价格  6消费者置业所考虑的综合因素 62% 62% 40% 52% 59% 59% 39% 31%规划设计 功能配套 价格 公司信誉 周边环境 交通 位置 物业管理 图十四：影响消费者置业的因素比较   7媒体影响力比较 51% 39% 29% 12% 19% 22% 5%

10、电视 报刊 电台 传单 网络 户外 直邮 图十五：消费者比较乐意接受的广告媒体 三、关于规划设计方面的建议滨湖·水榭花城环绕常德市中心唯一大型水景园林滨湖公园四周，规划用地316亩，整区面积约650亩，四面连接朗州路、洞庭大道、建设路、青年路、育才路等五条城市主干道，交通极为便捷。得天独厚 的自然条件使其具有其他楼盘罕有其匹的先天优势。1滨湖·水榭花城的设计思路根据常德市委、市政府“不破坏公园原有生态环境和景观”的开发建设要求，我们的设计思路是：“依势造形，错落有致，疏密相间，千姿百态，生态设计，诗意栖居”；要使未来的滨湖不仅从文化内涵上也要从生态、建设层次上得以实质性的提

11、高；整体设计要能够与环湖整体景观相协调，注重环湖大环境与内部小环境的融合与统一；建成后的滨湖·水榭花城要能成为常德创建中国最佳人居环境城市和国际花园城市的巅峰和示范之作，成为人类孜孜以求，不懈探索与自然和谐共处、共生共荣的绝版经典。2滨湖·水榭花城的设计要求建议环湖分六八个组团设计，每个组团应体现出不同的风格和独特主题，别墅、多、高层住宅设计优先于商业建筑设计；多层、高层、别墅及商业建筑的设计比例建议为4：3：1：2；充分尊重本市居民对户型和房屋面积的偏好，兼顾多种的户型，复式结构、2房、3房、4房、5房、小户型的设计比重建议为2：2：4：1：1；设计20%左右的错层结构；规划完美的交通组织体系，设计23处地下停车场，实行完全人车分流；设计一座五星级酒店，一座写字楼，一个大型超市；小高层电梯设计考虑一梯一户，高层电梯设计一梯两户；直饮水入户；容积率应控制在1.8以下，绿化率60%以上。 四、关于市场营销推广方