百业物流中心可研报告

1、临汾市百业物流中心建设项目可行性研究报告错误！未定义书签错误！未定义书签。错误！未定义书签。错误！未定义书签错误！未定义书签。错误！未定义书签。错误！未定义书签。.错误！未定义书签。错误！未定义书签错误！未定义书签。错误！未定义书签。错误！未定义书签错误！未定义书签。错误！未定义书签。错误！未定义书签。错误！未定义书签。错误！未定义书签错误！未定义书签。错误！未定义书签。错误！未定义书签错误！未定义书签。目录第一章 总论第一节项目背景第二节项目概况第二章市场分析第一节 老年公寓发展的社会基础 第二节全国老年公寓现状第三节全国老年公寓发展的预测 第四节*区老年公寓建设市场分析第三章建设条件评价第

2、一节项目建设社会条件评价.第二节场址建设条件评价第四章建设方案第一节 建设地点及建设规模.第二节*区老年公寓的建设模式第三节建筑设备方案第四节护理方案第五章环境保护及安全 第一节环境保护第二节安全第六章组织管理及实施进度 第一节组织管理ii临汾市百业物流中心建设项目可行性研究报告错误！未定义书签。 错误！未定义书签。错误！未定义书签 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。错误！未定义书签 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。错误！未定义书签 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。第二节组织机构

3、设置第三节实施进度第七章投资估算及资金筹措.第一节估算依据第二节工程费用第三节流动资金估算第四节总投资第五节资金筹措第八章财务评价第一节运行费用第二节年运行收入第三节财务评价第四节不确定性分析第九章结论及建议第一节结论第二节建议71第一章项目概况1.1项目概述1.1.1项目名称临汾市百业物流中心建设项目1.1.2项目性质：新建1.1.3项目承办单位临汾百业房地产开发有限公司1.1.4项目建设地点临汾市尧都区屯里镇，霍侯一级公路与309国道改线工程交叉口西南角。1.1.5项目建设规模和内容项目占地84789.04平方米，总建筑面积为182329.79平方米，其中， 商贸物流区总占地面积62645

4、.71平方米，总建筑面积125791.79平方米， 地上建筑面积为83051.36平方米，地下建筑面积为42740.43平方米，容 积率为1.33，绿地率32%物流区停车场占地面积为3744平方米；住宅区 总占地面积为18597.29平方米，总占地面积56538平方米，其中，住宅建 筑面积为54648平方米，商业建筑面积1890平方米，总户数720户，容积 率为3.04，地下停车位385个，绿化率39%主要建设内容：本项目共分为两个区，其中一区为住宅区位于项目南 侧，商贸物流区位于项目区北侧。配套建设给排水、采暖及供电工程。1.1.6项目建设期限2012年3月 2014年2月，项目总工期2年。

5、1.1.7项目总投资拟建项目总投资约为65024.29万元，其中建筑安装工程费用为36329.89万元，工程建设其他费23877.89万元，基本预备费4816.61万 丿元。1.1.8项目建设资金来源资金来源：自筹资金。1.2项目申请编制依据与研究范围1.3编制依据1、中华人民共和国城乡规划法2、产业结构调整指导目录（2005年本）；3、国家物流业调整和振兴规划；4、投资项目可行性研究指南（中国电力出版社出版）；5、国家发展改革委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）6、房地产开发项目可行性研究与经济评价；7、山西省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；&临汾市国民经济和

6、社会发展“十二五”计划和2015年远景目标规划纲要；9、临汾市总体规划（2009 2020）；10、关于编制临汾市百业物流中心建设项目可行性研究报告的技术服务委托书；11、项目单位提供的有关资料14可行性研究报告研究范围1、项目概况2、发展规划、产业政策和行业准入分析3、资源开发及综合利用分析4、节能方案分析5、建设用地分析6、环境和生态影响分析7、经济影响分析&社会影响分析9、项目主要技术经济指标综合技术经济指标汇总表序号项目单位指标一一一建设规模1项目用地面积平方米84789.042项目建筑面积平方米182329.79商贸物流区1总占地面积平方米62645.712总建筑面积平方米1

7、25791.792.1地上建筑面积平方米83051.362.2地下建筑面积平方米42470.433停车场占地面积平方米37444容积率1.335绿化率%32三住宅区1总占地面积平方米18597.292总建筑面积平方米565382.1住宅建筑面积平方米546482.2商业建筑面积平方米18903总户数户7204容积率3.045地下停车位个3856绿地率%39四项目总投资万元项目建设期月15项目提出的背景随着我国社会主义市场经济的不断发展和改革开放的逐步深入，城市 商贸物流规划和建设对促进商品流通，方便城乡居民生活，扩大城乡居民 就业，拉动国民经济增长发挥了积极的作用。在现代商业社会中，由于大 中

8、型商贸物流中心服务项目多样、价格又相对比较低廉，能满足消费者一 次大量购物的需求，所以越来越受到消费者的青睐。16项目建设必要性1.6.1符合国家的产业政策根据国家产业结构调整指导目录（2005年本），该项目符合第一类 鼓励类第二十五项“其他服务业”第1条“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、 便利店、专业店等新型零售业态” 项目属于国家鼓励发展类。为进一步发挥服务业在优化经济结构、提高综合竞争力和全面建设和 谐社会中的作用，山西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 在加快发展服务业中指出：规划建设一批大型物流园区，建设涵盖保税、 仓储、集运、商贸、金融服务在内的

9、现代物流枢纽，支持大型物流企业整 合重组存量物流资源，提高物流业组织化程度和社会化配置能力，鼓励发 展专业物流、第三方物流；积极发展房地产、商贸、餐饮等其他服务业。因此该项目的建设是国家重点鼓励发展的产业，符合国家相关的产业 政策。1.6.2项目的建设有利于加快临汾市服务业的发展临汾市地处山西省的西南部，随着近年来经济的发展，已成为山西省 经济发展最具活力的主要城市之一。但在经济发展过程中，国民经济结构 发展不太合理，第一二产业所占比重高，第三产业发展水平相对滞后。本 工程不仅是临汾市商贸设施建设重点项目，也是临汾市物流产业建设发展 的组成部分，在建设过程中，以物流产业发展做为牵引力，形成区域

10、性的 物资交易体系，进而带动相关的交通运输业、商贸业、金融业、信息业和 旅游餐饮业等第三产业的全面发展，推动临汾市区域经济的平稳快速发展。163符合地区政策和发展规划经济的繁荣需要众多适应市场需要的、具有强大生命力的经营项目的 推动。依靠得天独厚的交通条件、资源优势、产业政策、良好的投资环境 和日益完善的配套服务，临汾市经济得到了迅猛发展。临汾市委、市政府 在临汾市国民经济和社会发展第十二个五年规划中指出：加快发展服务业。把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务 业发展的政策和体制环境。大力发展推进规模化、品牌化、网络化经营。 推动特大城市形成以服务经济为主的产业结构。

11、因此该项目的建设符合临汾市发展政策和发展规划。164项目的建设是增加当地就业机会，推动区域经济快速发展的需 要解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任 务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关 系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。中央在全国再就业工 作会议上指出：“扩大就业，促进再就业，关系改革发展稳定的大局，关 系人民生活水平的提高，关系国家的长治久安，不仅是重大的经济问题， 也是重要的政治问题。就业问题解决的如何，是衡量一个政府、一个执政 党治国水平、执政水平的重要标志。我国人口众多，劳动力资源丰富。随着城市化水平的提高，大量农民 转变

12、为城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生面临 就业，我国就业形势严峻。21世纪以来，我国陆续推出了一系列的体制改 革措施和政策安排，对提高社会就业、促进经济发展起到了积极作用。当 前，我国正处于经济体制转轨和产业结构战略性调整的关键时期，劳动力 供求总量矛盾和结构性矛盾都很突出，就业形势十分严峻。解决好就业问 题，特别是解决好下岗职工再就业的困难，已成为我国经济建设和社会发 展中一项极端迫切而艰巨的任务。”服务业属于劳动密集型产业，它的日常运营需要大量的工作人员为消 费者服务，同时可吸引众多商家前来创业，都需要大量的工作人员。通过 项目的建设可以带动商品流、信息流、人才流、资金

13、流，以及产品加工、 房地产开发、运输、金融等相关行业的发展。这是产业结构的市场化调整, 调整的结果是产业结构的升级，可提供大量服务业就业岗位，从而增加当 地的就业机会，推动区域经济的快速发展。165促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需要项目自身的的建设运营与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、 仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到装饰产品以及金融、 旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。商业的流通和消费与商品 制造业、物流业、人才交流等息息相关。建成后势必带动相关产业发展， 促进当地经济的增长。因此，该项目开发建设项目的实施将极大地促进相 关产业的发展，拉动地方经济增

14、长。综上所述，该项目的建设是十分必要的。1.7项目市场需求分析1.7.1从宏观政策分析房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满 足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要中提出“鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务”。 根据国家产业结构调整指导目录（2005年本），本项目 建设符合第二十五款“其他服务业”第1条“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业 态”列为

15、当前国家重点鼓励发展的产业。1.7.2从消费需求分析临汾市国民经济和社会发展第十二个五年规划在坚持扩大内需战略， 保持经济平稳较快发展中指出：建立扩大消费需求的长效机制。把扩大消 费需求作为扩大内需的战略重点，进一步释放城乡居民消费潜力，促进国 民经济的发展。2011年，全市地区生产总值累计完成1135.1亿元，增长15.3%，增速 位居全省第二。从三次产业的完成情况看，第一产业完成 73.9亿元，同比 增长4.1%;第二产业完成716.1亿元，同比增长19.5%;第三产业完成345.1 亿元，同比增长10.7%。从增加值结构上看，三大产业中，第三产业的增加值最大；而第三产业中批发零售业的增加

16、值仅此于金融保险业，房地产业增加值亦较大。总体上，批发和零售业以及房地产业具有较好的发展势头，因此本项目的建设运营具有很大的市场需求。1.7.3具有优越的地理位置拟建项目区东临霍侯一级路，西侧为东高河村耕地，北靠309国道，交通条件便利，为项目的发展提供了便利的基础条件。拟建项目周围交通便利，人流量大，从地理位置上看，在临汾市该项 目的开发建设具有很大的优势。1.8项目场址1.8.1选址原则项目选址在遵循国家、省、市有关法规法令的基础上，应同时满足以 下原则要求：1、符合城市总体规划。2、自然地理条件：水电畅通，基础条件好，采光照明良好。3、运输条件：方便运输，便于配送，运输基础设施较好，最好

17、靠近各种运输方式的运输据点或多种运输方式的中转点，并应在交通主干道附近4、用地条件：满足需求，留有余地，适当超前，地价应在能承受的投 资能力内。5、环境条件：缓解城市交通压力，不对环境造成不利影响，实现物流 可持续发展。6、法规制度：符合本区域政府的各项规章制度。购物广场的选址必须 和国家及区域的经济发展方针、政策相适应，与当地国民经济和社会发展 相协调。1.8.2场址状况临汾市百业物流中心建设地点拟建于临汾市尧都区屯里镇，霍侯一级 公路与309国道改线工程交叉口西南角。项目区紧邻霍侯一级公路，交通 十分便利。总占地面积为84789.04平方米，同时建设场地周边宽阔，地势 平坦，利于项目建设和

18、远期发展。19建设条件1.9.1自然条件1、气象条件临汾市属暖温带季风型大陆性气候，其特征是春季风大干旱，夏季炎 热多雨，秋季秋高气爽，冬季寒冷少雨雪，春季短，冬夏长，四季分明。根据地区历年统计资料气象显示：年平均气温13.5 °C极端最咼气温41.6 C极端最低气温19.4 C年平均最高气温19.4 C年平均最低气温8.6 C冬季采暖室外计算温度-7 C年平均降水量676.7mm年最大降水量1186.0mm全年平均风速3.1m/S最大风速22.7m/S最大冻土深度370mm全年主导风向东南冬季主导风向西北夏季主导风向东南2、地貌地形临汾市属山西台背斜的组成部分，从太古代末期以来，长

19、期基本处于 隆起状态，没有遭受过强烈的褶皱变动。中生代的燕山运动断裂构造特别 活跃，并伴有褶皱和岩浆活动，使其盖层发生褶皱，形成平缓开阔的复背 斜和复向斜，背斜构成山地，向斜构成盆地，这就奠定了市域现代地貌的 基础。临汾盆地是山西隆起区轴部形成的一系列断陷盆地之一，这里地质 构造复杂，基底岩层破碎，易于发生地震、地裂缝、滑坡、地陷、泥石流、 山崩等地壳运动现象。3、地震烈度根据建筑抗震设计规范、中国地震动参数区划图可知，拟建 项目场地抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度为0.2g，设计地震分 组为第一组。拟建项目建筑场地类别为皿类。从从上述条件来看，该项目建设地点适于工程建设。1.9.2区域

20、基础设施条件1、交通运输本项目建设材料交通运输便利，周围盛产石料，产品规格可满足本工 程需要。此外，项目地区有大型的建材市场，具有充足的资源，所选用的 石灰、钢材、水泥等建筑材料在本地区均有相应的生产厂家供给，并能满 足建材质量标准的要求。2、通讯条件拟建项目所在的临汾市市区已建成程控交换网、宽带互联网、长途数字传输网、移动通讯网、无线寻呼网等现代公用电信网络。3、供电该项目用电引自现有项目附近电力线路，可满足项目用电需求。4、供水该项目所需用水由市区供水管网供给，可从就近的市政供水管网接入 即可满足项目用水需求。5、排水由市政排水管道排水，排水畅通；6、米暖由市政集中供暖网络系统供暖；7、通

21、气本项目采用市煤气公司提供的煤气，气量较足，完全能够满足居民生 活用气需要。110项目规划方案1.10.1建设规模项目占地84789.04平方米，总建筑面积为182329.79平方米，其中， 商贸物流区总占地面积62645.71平方米，总建筑面积125791.79平方米， 地上建筑面积为83051.36平方米，地下建筑面积为42740.43平方米，容 积率为1.33，绿地率32%物流区停车场占地面积为3744平方米；住宅区 总占地面积为18597.29平方米，总占地面积56538平方米，其中，住宅建 筑面积为54648平方米，商业建筑面积1890平方米，总户数720户，容积 率为3.04，地下

22、停车位385个，绿化率39%主要建设内容包括：本工程主要包括住宅区和商贸物流区，住宅区位 于项目区南侧，主要由4栋18层住宅和沿路商业组成；商贸区位于项目区 北侧，本区主要由小商品交易中心、特色农副产品批发市场、大型服装城 及百货市场组成，全部为地上 4层，地下一层（主要为仓储区）。1.10.2规划布局1、规划原则面向未来，在尊重历史和可持续发展的前提下，突出以“人”为中心， 力求创造适应产业发展要求的现代化综合商贸物流区。（1）整体布局应充分体现自身特色，设计要体现以人为本的主题思想。 同时结合当地的文化底蕴，利用自然景观和人文景观，创造一种尊重环境、 以人为本、具有时代气息的商贸中心。（2

23、）坚持高标准的规划设计，力争规划一步到位，以满足不同层次消 费者的需求。（3）整体规划要把握好项目与城市、 与周边用地关系，搞好与周围自 然环境的有机结合，保持环境的整体性。（4）建筑造型设计力求简洁明快、美观大方， 赋予建筑以活泼生动的 艺术特征，聚神凝韵、亦庄亦谐、有独特的建筑风格。（5） 坚持经济效益、社会效益和环境效益的协调统一，贯彻可持续发 展的原则。2、规划布局依据拟建项目的商业定位，对项目进行总体规划；依据项目经营范围 进行功能分区，具体功能布局如下:住宅区位于项目区南侧，主要由4栋18层住宅和沿路商业组成；商贸 区位于项目区北侧，本区主要由小商品交易中心、特色农副产品批发市场、

24、 大型服装城及百货市场组成，全部为地上4层，地下一层（主要为仓储区）， 配电、维修中心（水、电、暖、器械维修等）、空调机房等公用设施与主体 工程合并建设。3、道路与交通规划道路与交通规划包括路网规划、超市和商业街出入口的设置、步行流 线的组织以及机动车、自行车停车位置的设置。（1）路网规划根据周边交通条件、区域的工程特点，分析、考虑交通的安全性、休 闲性、景观性和经济性，规划设置了车行系统和步行系统，步行系统的设 计与园林绿化紧密结合，车行系统与城市交通有机相融。（2）出入口设置根据基地区位关系及项目规划定位，规划设置住宅区1个出入口，商贸物流区设置3个出入口。（3）机动车停放拟建项目机动车停

25、车采用地下停车方式，其中住宅区采用地下和地上 停车相结合的方式，地下停车库面积为 13242.4平方米，停车位385个， 地上340个停车位；商贸区全部采用地上停车，停车场面积为3744平方米。（4）道路设计根据不同的功能选取多种不同的材质，如干道为混凝土路面；广场采 用花岗岩铺地；人行道采用彩色混凝土地砖；室外停车场采用植草砖，以丰富内外的景观。4、园林绿化景观绿化布置充分利用地基自然条件，形成点、线、面有机结合的立体绿 化系统。在城市节点以广场结合雕塑、小品、植物配置构成点状绿化系统, 强化空间焦点与视觉吸引的力度。线状绿化结合道路、广场、地形变化形 成景观带，下沉式广场将商业资源区和各功

26、能区串接在一起。中心区绿化 区通过树种、花种色彩与季节的搭配，形成四季丰富多彩的自然景象。5、竖向规划为了减少土方工程量，同时又满足排水和各种场地要求，规划布局尽 可能结合地形，按照“随坡就势、随高就低、大保留、小改造”的设计原 则，以现状场地标咼为基础，合理确定规划区内室内外标咼及排水方向。1.11项目建筑设计1.11.1 建筑方案1、建筑设计依据(1) 民用建筑设计通则(GB50352- 2005);(2) 建筑设计防火规范(GB50016- 2006);(3) 城市道路和建筑无障碍设计规范(JGJ50 2007);(4) 建筑抗震设计规范(GB50011-2010 ;(5) 屋面工程技术

27、规范(GB50345-2005 ;(6) 商店建筑设计规范JGJ48-88;(7) 地下工程防水技术规范(GB50108-2001。2、平面布置本项目主要由两个区组成，其中住宅区位于项目区南侧，主要由 4栋 18层住宅和沿路商业组成；商贸区位于项目区北侧，本区主要由小商品交 易中心、特色农副产品批发市场、大型服装城及百货市场组成，全部为地 上4层，地下一层（主要为仓储区）。3、无障碍设计门厅室内外地坪高差处设坡道连续，坡道宽1.2m,出入口内外留出轮椅回转面积。卫生间设残疾人厕位。4、立面设计建筑外型力求新颖、简洁、建筑色彩淡雅。1.11.2结构方案1、工程设计采用的技术规范(1)建筑结构荷载

28、规范（GB50009-2001 ；(2)混凝土结构设计规范（(GB50010-2002 ；(3)建筑地基基础设计规范(GB50007-2002 ；(4)建筑抗震设计规范（GB50011-2001( 2008 版)(5)建筑结构可靠度设计统标准（GB50068-2001(6)砌体结构设计规范（GB50003-2001 ；(7)建筑抗震设防分类标准(GB50023-2008。2、基本参数基本风压：0.4KN/m2;基本雪压：0.25 KN/m2抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为 0.20g ；框架抗震等级：二级；结构安全等级：二级；建筑物类别：丙类；建筑物合理使用年限：50年。3、楼面活荷

29、载商业、商铺：3.5KN/m2地下车库顶板（消防车道部分）：20.0KN/m2楼梯、走廊、门厅：2.0KN/m2屋面：0.5KN/m24、结构选型根据地质资料，该项目基础方案为商贸区采用筏板基础，住宅区采用 CFG桩基础，结构形式商贸区采用框架结构，住宅区采用框架结构。结构 抗震等级为二级。5、基础依据项目区地质条件，该项目地基基础设计等级为丙级，地基及基础 设计方案：基础米用梁板式筏形基础。6、其它1）按规范的规定应在楼体中，设伸缩缝、防震缝和沉降缝。2）本工程填充墙材料采用M5混合砂浆砌筑A5.0加气混凝土砌块。3）本工程砌体填充墙设置拉结筋、圈梁、构造柱等与主体结构可靠拉 结。112配套

30、辅助工程1.12.1给排水1、编制依据(1) 建筑给水排水设计规范 GB 5001A 2006;(2) 建筑设计防火规范GB 50016- 2006；(3) 室外给水设计规范GB50013-2006(4) 室外排水设计规范GB50014-2006(5) 生活饮用水卫生标准 GB5749-85;(6) 建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005(7) 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001 (2005年版)；(8) 汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB50067-97)。2、给水(1) 水源该项目用水水源取自临汾市市政给水管网，临汾市自来水公司现有供 水能力、供水水质、供水

31、压力均有保障。根据城市管网资料，交通街上有 自来水管，弓I DN50的给水管作为该项目用水主管，区内设环状管网，供市 场内运营、生活、消防等用水。(2) 给水系统管网：管网分为生活、消防用水管网，生活给水管网供消费者、公建、 等水质要求高的用户使用。消防用水：根据项目对水质、水压、水温要求，消防管网为环状，由 室外专用消防水池与室外消防泵组成；室内采用统一规格的消火栓及消火 栓箱；商铺及地下停车库部分均设自动喷水灭火系统。生活给水系统由市政给水系统供给。(3)用水量估算 住宅及商业部分的自来水年耗量住宅区规划居住户数720户，居住人口规模约为2520人。小区内居民综合用水量标准：最高日按120

32、L/人？ d计，则居民最高日综合生活用水约3、-3.”为302.4m/d ;商业建筑用水(营业面积)12.09 m/d ;绿化用水量按平均 每天浇洒绿地一次，则绿化用水量约为 20m/d ;不可预见用水量按最高日 用水量的10%+，则不可预见用水量为33.45m3/d ;则本区最高日综合用水 量为367.94m3，年用水量为134298.1卅。商贸区的建筑面积为83051.36平方米；最高日用水定额为8升/平方米日；天数为360天。年用水量为191350.33卅。Q1= 83051.36 x 8X0.8 X 360- 1000= 191350.33 m3 自来水年耗总量：3Q2= 134298

33、.1 + 191350.33 = 325648.43m3、排水(1) 室内排水系统分生活污水、地面积水、消防电梯坑排水和屋面雨 水等四个系统，卫生间采用污废合流制。(2) 商场部分污水单独出户。（3）地下车库设地面集水坑，以潜污泵排出地面积水。（4）消防电梯下设集水坑，消防水以潜污泵排出室外。（5）屋面雨水采用外排水系统，雨水被引到室外散水坡顶后自流至室 外雨水管道。1.12.2供热工程1、设计依据（1）采暖通风与空气调节设计规范（GB5001 2003）;（2）建筑设计防火规范（GB5001 2006）；（3）民用建筑节能设计标准（JGJ26-95）；（4）采暖通风与空气调节设计规范（GB5

34、001 2003）；（5）民用建筑热工设计规范（GB5017 93）；（6）建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范（GB5024 2002）；（7）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-972、采暖工程（1）热负荷估算住宅部分：56538X 50WM =2826.9KW商贸物流部分：83051.36 X 50WM =4152.57KW共计：6979.47KW（2）热源采用城市集中供热。（3）采暖系统米用地暖米暖方式。地暖方式干净、环保、节约能耗、节省空间、一一次铺设，可多年使用。1.12.3通风及防排烟1、车库按进风5次/时，排风、排烟6次/时设计。2、卫生间设通风器排风3、建筑

35、物的地下室及各类设备用房按照规范设通风和排烟。4、楼梯间设自然排烟或加压送风系统。1.12.4供配电1、执行规范（1）民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）；（2）供配电系统设计规范（GB50052-95 ；（3）建筑设计防火规范（GB50016-2006 ；（4）低压配电设计规范（GB50054-95 ；（5）电力工程电缆设计规范（GB50217-2007（6）建筑照明设计标准（GB50034-2004（7）建筑物防雷设计规范（GB50057-94 2004年版2、电源高压供电方式：由项目附近上现有供电线路供给。低压供电方式：由小区变电站出线 220/380V放射式向各单体提供电 源。

36、带电导体系统的形式为三相四线制。3、线路本工程电缆敷设方式：根据电缆条数，采用不同方式敷设，室外采用 电缆直埋。4、负荷等级根据负荷性质和对供电可靠性要求的程度，院内建筑内的消防用电系 统用电为二级负荷，其余均为三级负荷。5、照明本工程除男、女厕所及楼梯间、走道采用白炽灯照明外，其余房间均 采用日光灯照明。在疏散楼梯间、公共出入口等处设置疏散指示灯、安全 出口标志灯。6、消防消防用电设备采用单独的供电回路，保证火灾发生切断生产生活用电 时，消防用电正常。疏散指示标志采用蓄电池作为备用电源。疏散指示灯 的照度不低于0.5LX。1.12.5弱电规划1、设计依据民用建筑电气设计规范JGJ/T16 9

37、2智能建筑设计标准GB/T50314-2006综合布线系统工程设计规范 GB50311-2007有线电视系统工程技术规范 GB50200-94民用闭路监视电视系统工程技术规范GB50198-94电子计算机房设计规范 GB50174-93办公建筑设计规范JGJ767-20062、设计范围电话通信系统；综合布线系统；有线电视及卫星电视接受系统；背景音乐兼火灾应急广播系统；综合安保系统；无线通讯增强系统；停车库计费管理系统；车位引导系统；一卡通系统。3、弱电设计1、火灾自动报警和联动控制系统设火灾报警和联动控制系统，消防控制室设在首层，面积约90m2含广播室和保安监视室），按一类建筑一级保护对象设置

38、火灾探测器，在每个 防火分区设火灾报警按钮，从任何位置到手动报警按钮的步行距离不超过 30m消防控制中心在接到火灾报警信号后，按程序联锁控制消防泵、喷淋 泵、防排烟机、风机、空调机、防火卷帘、电梯、非消防电源、事故电源 和气体灭火系统等。火灾自动报警系统采用消防电源单独回路供电，容量 15kw,直流备用电源采用火灾报警控制器专用蓄电池。火灾报警系统的接 地采用建筑物共用接地装置，接地电阻w 1Q。在消防控制中心设向当地公 安消防部门报警的外线电话，并设消防专用紧急电话总机，分机设在值班 室、消防水泵房、变配电室、电梯机房、排烟机房及气体灭火控制系统操 作处等，在手动报警按钮处设电话插孔。2、闭

39、路电视保安监视系统在该楼的主要出入口、汽车库、收费处和电梯前室设彩色摄像机，在 消防控制中心设彩色监视器，每台监视器可监视8台摄像机，用矩阵控制器自动切换，并设有录像机和大屏幕监视器，当遇到重要情况时，可利用 键盘将一台摄像机的图像调到大屏幕上连续监视，并可录像。3、弱电管线敷设方式火灾自动报警系统的传输线、消防控制、消防通讯和警报线穿钢管、 暗敷在非燃烧体结构内，其保护层厚度不小于 3cm在吊顶、竖井和必须 明敷的地段，钢管表面涂3道防火漆。当用封闭式金属线槽敷设时，线槽 表面涂3道防火漆。其他弱电线穿金属管或封闭式金属线槽暗敷。所有室 外弱电管线均穿钢管埋地暗敷，埋深不小于 0.8m。1.

40、12.6消防防火安全是关系到国计民生的大事，更体现了“以人为本”的指导思 想，各级政府越来越重视防火安全，因此在规划设计中要采取各种措施， 将火灾发生的因素降低到最低。1、编制依据及有关标准规范（1）中华人民共和国消防条例；（2）建筑设计防火规范GB50016-2006（3）建筑灭火器配置系统设计规范 GB50140-2005（4）建筑物防雷设计规范GB50057-94;（5）二氧化碳灭火系统设计规范 GB50193-932、消防设计原则设计中贯彻“预防为主，防消结合”的方针，对本项目涉及到的各个 建筑，从平面布置、道路、建筑结构、电气、消防给水、消防器材的配备， 监测管理机构的设置等方面要做

41、到消防设施、职业安全卫生设施与主体工 程“三同时”，给项目运营后场区的消防设置过硬的环境。3、建筑防火设计（1）项目区内形成环状消防流线。（2）商场及地下车库均设置自动喷水灭火系统。（3）建筑材料及装修材料使用不燃或阻燃材料。4、结构防火设计本工程为框架结构，填充墙材料采用 M5混合砂浆砌筑A5.0加气混凝 土砌块，楼板全部为现浇钢筋混凝土楼板，整个承力体系为非燃性材料。5、消防给水根据建筑设计防火规范及商场和地下停车场的耐火等级、层高和 体积，确定消防水量；火灾次数按一次考虑，室外消防用水量15L/S，室内消防用水量10L/S。室内消火栓应每层均设，且设在明显易于取用地点， 栓口离地面高度1

42、.1米，其出水方向向下。室外消防管网为环状，由室外 专用消防水池与室外消防泵组成。6、灭火器配置本工程每层均设置灭火器，灭火器采用干粉手提式灭火器，放置在明 显和便于取用的地点，且不影响安全疏散。灭火器应设置稳固，其铭牌必 须朝外。手提式灭火器设置在挂钩、托架、或灭火器内，不应放置在潮湿 或强腐蚀的地点。113 项目组织管理与劳动安全卫生1.13.1项目组织机构该项目实行董事会领导下的总经理负责制。按照精简机构，提高工作 效率的原则，尽量减少管理人员和工作人员。公司设置办公室、财务部、 招商部、基建部、企管部、物业部等。明确各部门的职责和权力，做到各 司其职。1.13.2项目管理1、项目实施管

43、理本项目建设应按惯例组织超标选择优秀的施工队伍进行建设，根据工 程合同条款严格进行工程监理，控制工程投资、工程进度、工程质量，同 时应明确各项工作的质量标准和监测指标。项目实施时要求承包商对其施工队伍进行人员、材料、机具、维修、 环境的全面质量管理。加强工程的全过程质量控制。从加强基础工作开始, 推行标准化、规范化、程序化和机械化施工，实行工程质量监理制度。本项目应推行施工监理制。即以国际通用的FIDIC条列为基础，形成以建设单位、施工单位、监理单位三方相互制约，以监理单位为核心的管 理模式，明确监理工程师的职责与监理工程师的权利，强化其在工程管理 中的地位。为确保本项目的顺利实施，需对工程技

44、术人员从设计、施工、监理、 管理等方面进行必要的技术培训。2、项目财务管理设立项目专用帐户，专款专用。做好工程预决算，做到手续齐全，收支账目相符，精打细算，节约项目投资。3、项目组织管理在项目建设、组织机构设置完成之后，进入正常的经营过程中，根据 实际经营状况，应注意以下几个方面的管理：（1）建立完善的科学管理体系管理体系的建设，要明确划分各自职责范围，确定管理目标，各司其 职，步调一致。为保证管理决策的科学化，应采用现代化的管理体制和先 进技术，建立各种市场信息档案，采用数据分析方法去研究市场及经营策 略，使管理不断趋向现代化。（2）建立、健全规章制度建立、健全完整的管理条例和规章制度，引导

45、和维护正常的市场经营 活动，防止经营过程中不良行为的发生。（3）提高从业人员素质，保证市场的正常发展管理和职能机构的组成人员必须树立高度的事业心、责任心、高水平 的专业技能和勇于开拓的精神。主要领导人要把握全局，具有相当的专业 水平。主要部门管理人员和业务骨干也要相对稳定。全面提高全体从业人 员的知识更新、素质提高工作。组织员工进行服务、礼貌等方面基本知识 和专业方面知识和技能的培训，通过培训全面提高职工的技术水平和服务 水平，以文明和优质服务吸引更多的业户进入市场。（4）实行定岗定员，聘任制和合同制相结合实行按事设岗、按岗定员、责任到人的原则，实行经营管理人员、市 场主要业务人员的聘任制和一

46、般服务人员的合同制相结合的原则，全面提 高办事效率和经济效益。4、项目的管理职责1、项目建设领导小组职责按上级有关要求，积极落实各项工作；协调部门间工作关系；考察、评审、督促本项目建设方案；制定项目指导原则和项目相关政策；采取有效措施确保项目的顺利实施，实现项目目标。2、项目建设办公室职责制定项目实施计划、制定和修改项目培训、项目管理、项目财务信息 管理计划。根据领导小组指示，协调各方关系。组织实施管理各类项目业务会议， 安排项目土建工程实施、设备采购、 合同签订、财务结算。组织实施各类调查和经常性项目检查、 监督，组织和安排评估和评价。1.13.3项目监督项目监督与评价是保证项目顺利实施的重

47、要手段，由项目建设领导小 组负责组织实施。1、监督与评价组织项目建设领导小组负责成立项目监督评价管理小组，由建设领导小组 成员及有关专家组成，按照项目所确定的目标、实施方案、实施计划、管 理制度及国家有关规定进行监督与评价。2、监督方式监督方式为经常性监督和阶段性监督。（1）经常性监督经常性监督即对项目活动的各个环节进行监督检查，如项目建设实施 计划的落实情况，资金的到位和使用情况，建设工程施工进度及质量等， 发现问题，及时纠正，以保证项目的顺利实施。（2）阶段性监督阶段性监督即定期对项目实施情况进行监督，如项目相关政策的制定 与实施，配套资金的落实，设备质量检验与安装质量验收等。对项目中的

48、不足之处进行修改和完善。（3）监督频率项目监督评价管理小组对项目监督安排如下：经常性监督，每月一次;阶段性监督，每季度一次。特殊情况，随时组织监督。（4）监督报告项目监督评价管理小组对阶段性监督检查结果向有关部门提交监督报 告。内容包括项目的阶段性进度，实施过程存在的问题及改进措施，实施 计划的不足之处及修改建议等。实施进度和计划完成情况以表格形式反映， 表格应包括计划量、完成量和未完成的主要原因等。1.13.4劳动安全卫生1、设计依据（1）中华人民共和国劳动部第3号令建设项目（工程）劳动安全卫 生检查规定；（2）中华人民共和国安全生产法；（3）建筑设计防火规范GB50016-2006（4）

49、爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范GB50058-1992（5）生产设备安全卫生设计总则 GB5083-1999（6）工业企业噪声控制设计规范 GBJ87-1985（7）工业企业设计卫生标准 GBZ1-2002（8）劳动部关于生产性建设项目职业安全卫生监督的暂行条例。2、劳动安全卫生措施（1）总图和建筑在总图设计布局中，各建筑物均根据其火灾危险性特征采取防火措施， 考虑了各建筑物的安全间距及消防通道，所有建筑内设置安全疏散通道和 安全门，以及火灾报警系统；加强设备和管道的密封，建筑物的耐火等级 要符合规范要求，室内、外设置一定数量的消防器材等有效措施。（2）防噪音根据国家工业企业噪声卫生标准，

50、首先选用合理的低噪生产设备, 同时在设计中应充分考虑防震、减震、消音等事项，并根据实际情况采取 隔离操作、必要时穿戴防噪声用品上岗操作等防护措施。（3）电气安全措施配电室配电设备及项目区内用电设备金属外壳均可靠接地，电源在进 入各建筑物处零线均作重复接地。各建、构筑物均按第三类防雷要求采取 措施，防雷接地电阻均不大于1Q。（4）用水卫生及劳动保护措施安全卫生辅助设施应做到公司内生活、商业用水分离，生活用水达到生活饮用水卫生标准，每个职工都配备劳动保护用品，设置医务室， 建立职工健康档案等。3、组织机构设置和人员配备为统一管理劳动安全卫生工作，该项目设专职安全管理员5名，其主要职责是：安全教育、

51、安全措施的落实和维护保养，安全检查、安全监督、 劳动保护和抢救病人等。安全管理人员要具有一定的文化素质，经过专门培训，熟知各项安全 操作规程和各种物料特性，掌握防火、防爆、防毒、防腐蚀等各项安全设 施的操作使用。114项目实施进度计划该项目立项后，应立即着手项目的初步设计编制及施工前的准备工作。 初设批复后，设计单位立即组织施工图设计，通过招标，选定施工队伍和 材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求高速、优 质地完成项目的建设。该项目总工期2年，计划于2012年5月份开工建设，期间完成项目的 土建，设备安装调试等项工程，预计 2014年2月工程全部竣工。1.15工程招投标1.

52、15.1招标方案根据中华人民共和国招标投标法等有关规定，本工程项目的建设 应依法进行招标，以提高建设工程质量。1.15.2招标投标的基本原则根据中华人民共和国招投标法的要求，为确保项目建设的质量，缩短工期，节省投资，防范和化解工程建设中的违规、违法行为，保护国 家利益，本项目建设的各主要环节应通过招标方式进行。根据本项目的具 体情况，招标工作应遵循以下原则：1、公开原则。工程项目招标应具有高的透明度，实行招标信息、招标 程序公开。2、公平原则。应给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利， 并履行共同的义务。3、公正原则。评标时应按事先公布的标准对待所有的投标人。4、诚实信用原则。招标人应以

53、诚实、守信的态度行使权利，履行义务, 以维护招投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。5、独立原则。招标人应是独立的法人，在招标过程中应自主决策，不 受任何外界因素的干扰。6、接受行政监督原则。遵守有关法律法规以及有关规定，接受有关行 政监督部门依法实施的监督。1.15.3招标1、招标程序根据有关规定，项目工程招标应按下列程序进行：（1）建设单位向招标主管部门提出招标申请， 经批准后，编制招标文 件或委托经建设行政主管部门批准的具有相应资质的招标代理机构办理。（2）发布招标广告或招标通知书。（3）对招标企业进行资格审查，组织投标企业勘察施工现场。（4）编制标底。委托招标代理机构招标时

54、，审定标底。（5）工程开标。由招标单位主持，在招标管理部门的监督下进行。当 众启封标书，宣布标价，公开标底，进行评标、决标。（6）签订标包合同。中标企业确定后，由招标单位发出经招标管理部 门签发的中标通知书，招、投标双方在一个月内签订承发包合同，并经招 标管理机构审定。2、招标方案招标方案主要包括：设计招标，施工、监理招标，材料及设备招标等。（1）设计招标。主要包括方案设计、初步设计、施工图设计等。（2） 施工、监理招标。在工程施工之前，应针对主体建筑、附属设施、 绿化、道路等不同建设内容进行招标，确定施工、监理单位。（3）材料及设备招标。主要通过招标确定供货厂家。3、对中标单位的要求（1）对中标的工程施工、工程监理以及安装单位，其项目负责人、技