开发区商业项目定位方案课件

1、前言：前言： 项目位于火炬开发区德能东路，现状为空置物业，物业建筑面积约为项目位于火炬开发区德能东路，现状为空置物业，物业建筑面积约为1万，万，由于项目目前周边的商业气氛较淡薄，而且项目所处区域的商业发展也相当缓慢，由于项目目前周边的商业气氛较淡薄，而且项目所处区域的商业发展也相当缓慢，导致项目在定位时受到很多条件的制约，因此，我司建议项目定位的前提须牢牢抓导致项目在定位时受到很多条件的制约，因此，我司建议项目定位的前提须牢牢抓紧主力消费群，只有目标消费群定位准确，项目前期的各项工作会相对顺利。紧主力消费群，只有目标消费群定位准确，项目前期的各项工作会相对顺利。项目发展思路：项目发展思路：牢牢

2、抓紧目标消费群，针对性地对项目进行定位牢牢抓紧目标消费群，针对性地对项目进行定位项目发展方向项目发展方向 以工业区送餐配套中心为基础，结合特色餐饮及娱乐，同时在业态上以工业区送餐配套中心为基础，结合特色餐饮及娱乐，同时在业态上充分强调餐饮、休闲打造区域美食充分强调餐饮、休闲打造区域美食mall项目条件分析项目条件分析原方案定位点评原方案定位点评2swot分析分析3项目定位及策略项目定位及策略41项目所在位置项目所在位置太阳城广场太阳城广场科技园生活区科技园生活区坐拥科技园大量消费者，承接太阳广场的商业氛围，发展潜力无可限量坐拥科技园大量消费者，承接太阳广场的商业氛围，发展潜力无可限量 项目位于

3、中山市火炬开发区德能东路，项目位于中山市火炬开发区德能东路，项目周边工厂林立，坐拥庞大的消费群，项目周边工厂林立，坐拥庞大的消费群，目前项目虽然商业气氛淡薄，但随着政府目前项目虽然商业气氛淡薄，但随着政府大力和加快开发新的城市中心，以及大力大力和加快开发新的城市中心，以及大力招商引资，加上太阳广场为项目带来巨大招商引资，加上太阳广场为项目带来巨大的商机，项目必定会成为该区的重要商业的商机，项目必定会成为该区的重要商业枢纽之一。枢纽之一。项目基础指标：项目基础指标：项目总用地面积：项目总用地面积：10529项目总建面积：项目总建面积：9967层数：层数：3层层层高：约层高：约4m项目基础设施：项

4、目基础设施：项目设有饮食行业排烟、排污预留位；项目设有饮食行业排烟、排污预留位；项目建筑消防验收合格；项目建筑消防验收合格；项目天面可排放中央空调水塔和空调外置机组；项目天面可排放中央空调水塔和空调外置机组；项目已经配备升降电梯井；项目已经配备升降电梯井；基本满足饮食、娱乐行业选铺要求。基本满足饮食、娱乐行业选铺要求。 开发区科技园工业区，周边工厂林立，为项目提供的开发区科技园工业区，周边工厂林立，为项目提供的大量稳定的消费者大量稳定的消费者 开发区科技园经过十多年的开发建设，目前，开发区已形成了国家健康科开发区科技园经过十多年的开发建设，目前，开发区已形成了国家健康科技产业基地、中国电子（中

5、山）基地、中国包装印刷生产基地、高科技产业园、技产业基地、中国电子（中山）基地、中国包装印刷生产基地、高科技产业园、中国技术市场产业示范基地等五大科技型产业园区。中国技术市场产业示范基地等五大科技型产业园区。 过百家企业构成了项目的过百家企业构成了项目的庞大消费群体，成为项目最强力的支撑点。庞大消费群体，成为项目最强力的支撑点。 世界零售巨头世界零售巨头“沃尔玛沃尔玛”进驻开发区，为开发区的商业发展进驻开发区，为开发区的商业发展带来极大的发展，同样为项目带来巨大的商机。带来极大的发展，同样为项目带来巨大的商机。 由于目前该区域商业气氛淡薄，对项目的招商会带来巨大的压力，由于目前该区域商业气氛淡

6、薄，对项目的招商会带来巨大的压力，然而世界商业零售巨头然而世界商业零售巨头“沃尔玛沃尔玛”落户开发区太阳城，虽然暂未确定具体落户开发区太阳城，虽然暂未确定具体开业的时间，就凭借该信息已经为该区域的商业发展带来不少的商机，对开业的时间，就凭借该信息已经为该区域的商业发展带来不少的商机，对本项目日后的招商也起了非常大的促进作用。本项目日后的招商也起了非常大的促进作用。 现状：东面东阳南路为双向四车道，南面为双向四车道，西面为双向两车道的祥兴路，北面为双向六车道；形成围合式的交通路网。本本案案表示：项目周边道路表示：项目周边道路 项目的东、南、西、北面都项目的东、南、西、北面都有市政道路贯通，交通极

7、其便利，有市政道路贯通，交通极其便利，加上开发区与石岐区的道路连接加上开发区与石岐区的道路连接系统也相当发达。系统也相当发达。 目前该区域正在大力开发与目前该区域正在大力开发与外连接的高速公路，在不久的将外连接的高速公路，在不久的将来将会建成多条与外市连接的高来将会建成多条与外市连接的高速公路。速公路。项目条件分析总结：项目条件分析总结：项目周边没有良好的商业气氛支撑，而且周边人口密度较低；项目周边没有良好的商业气氛支撑，而且周边人口密度较低；项目交通较完善，但区域没有特色资源，较难吸引外来消费者；项目交通较完善，但区域没有特色资源，较难吸引外来消费者；项目周边拥有较多的厂企，有庞大的消费群；

8、项目周边拥有较多的厂企，有庞大的消费群；项目周边将会有大体量商业落成，将来为项目带来巨大的商机；项目周边将会有大体量商业落成，将来为项目带来巨大的商机；项目发展思路：项目发展思路：牢牢抓紧目标消费群，针对性地对项目进行定位牢牢抓紧目标消费群，针对性地对项目进行定位项目条件分析项目条件分析原发展思路点评原发展思路点评2swot分析分析3项目定位及策略项目定位及策略41项目原发展思路：项目原发展思路：成为该区域众多的厂企的食堂以及区域的中心大酒楼，最终成为区域的美食成为该区域众多的厂企的食堂以及区域的中心大酒楼，最终成为区域的美食中心；中心；业态构成：业态构成：楼层楼层功能功能业态业态首层首层餐饮

9、餐饮大型中餐酒楼大型中餐酒楼（可同时容纳（可同时容纳1000人就餐）人就餐）二层二层餐饮餐饮工业区送餐配套中心工业区送餐配套中心三层三层娱乐娱乐ktv项目的消费者在那里？项目的消费者在那里？常规商业项目的消费者通常为：常规商业项目的消费者通常为：当地居民消费者当地居民消费者当地工作消费者当地工作消费者过路的消费者过路的消费者区域以外的消费者区域以外的消费者旅游消费者旅游消费者 本项目最关键是锁定目标消费群，只要目标消费群定位准确，项目定位本项目最关键是锁定目标消费群，只要目标消费群定位准确，项目定位以及后续的招商会相对顺利，项目经营也会比较顺利，经过一定培育区域成以及后续的招商会相对顺利，项目

10、经营也会比较顺利，经过一定培育区域成熟后，项目的商业价值就迅速提升，物业价值就在这个时候体现。熟后，项目的商业价值就迅速提升，物业价值就在这个时候体现。商业项目各类型的消费者商业项目各类型的消费者结合项目分析论证结合项目分析论证结论结论当地居民消费者当地居民消费者由于开发区目前正在开发中，很多楼由于开发区目前正在开发中，很多楼盘都是空置的，有部分楼盘已交楼，盘都是空置的，有部分楼盘已交楼，但入住率非常低，导致该区人口密度但入住率非常低，导致该区人口密度较低，商业无法得以迅速发展。较低，商业无法得以迅速发展。会有少量当地居民前来消费但不足以会有少量当地居民前来消费但不足以支撑项目的正常运营，只能

11、是本项目支撑项目的正常运营，只能是本项目的消费者构成其中一小部分。的消费者构成其中一小部分。当地工作消费者当地工作消费者该区有过百间企业，每个企业的工人该区有过百间企业，每个企业的工人和管理人员都是消费者，而且他们的和管理人员都是消费者，而且他们的生活区就在工厂附近，由于他们大部生活区就在工厂附近，由于他们大部分都是外地人，日常的饮食开支自然分都是外地人，日常的饮食开支自然就成为他们最大的消费支出。就成为他们最大的消费支出。该消费群体绝对是本项目消费者构成该消费群体绝对是本项目消费者构成的最重要的部分。的最重要的部分。过路的消费者过路的消费者由于项目位置较偏，虽交通路网能由于项目位置较偏，虽交

12、通路网能四通八达，途经本项目的路人或车辆四通八达，途经本项目的路人或车辆都很少，除非该区域修建的高速公路都很少，除非该区域修建的高速公路通车后就会有大量途径车辆。通车后就会有大量途径车辆。该消费群体暂不能成为本项目消费群该消费群体暂不能成为本项目消费群的组成部分。的组成部分。项目所属区域虽然可进性较高，但区项目所属区域虽然可进性较高，但区域缺少特色的资源，区域以外的消费域缺少特色的资源，区域以外的消费者很少会到该区域消费，除非太阳城者很少会到该区域消费，除非太阳城广场正式开业，就会吸引区域以外的广场正式开业，就会吸引区域以外的消费者。消费者。项目消费者构成：项目消费者构成：当地工作消费者成为本

13、项目消费群的最重要的组成部分当地工作消费者成为本项目消费群的最重要的组成部分对原项目发展思路点评：对原项目发展思路点评：楼层楼层业态业态点评点评首层大型中餐酒楼大型中餐酒楼（可同时容纳（可同时容纳1000人就餐）人就餐）由于项目主力消费者是工厂的工人，因此由于项目主力消费者是工厂的工人，因此消费力较低，属抵挡消费，而设置这么大消费力较低，属抵挡消费，而设置这么大型中餐酒楼经营档次必须达到中档或以上，型中餐酒楼经营档次必须达到中档或以上，但与项目主力消费者的消费有一定的差距，但与项目主力消费者的消费有一定的差距，因此我司意见不适宜安排大型中餐酒楼。因此我司意见不适宜安排大型中餐酒楼。二层工业区送

14、餐配套中心工业区送餐配套中心项目主力消费者是当地工作消费者，设置项目主力消费者是当地工作消费者，设置工业区配套中心恰好填补了该区域的业态工业区配套中心恰好填补了该区域的业态空白，而且为工厂解决了后顾之忧，对政空白，而且为工厂解决了后顾之忧，对政府招商引资有极大的帮助，必定得到政府府招商引资有极大的帮助，必定得到政府的大力支持，对其他楼层商业也有带动作的大力支持，对其他楼层商业也有带动作用。我司强烈建议设置该业态用。我司强烈建议设置该业态三层ktv该业态也适合项目的主力消费者，但档次该业态也适合项目的主力消费者，但档次不能高，而且周边有同类项目，单一不能高，而且周边有同类项目，单一ktv业态吸引

15、力和持久力都不够，应增加多一业态吸引力和持久力都不够，应增加多一些娱乐业态来加强竞争力。些娱乐业态来加强竞争力。项目条件分析项目条件分析原发展思路点评原发展思路点评2项目项目swot分析分析3项目定位及策略项目定位及策略41s一优势一优势甲方有丰富的饮食从业经验甲方有丰富的饮食从业经验甲方“海都汇”饮食有限公司有多年从事饮食行业的经验，而且还经营娱乐行业，对于项目定位及日后的经营都有较大的帮助。交通便利交通便利项目周边市政道路四通八达极为便利，而且政府还正在大力开发区域高速公路，高速公路建成将会项目带来更多的商机和消费者。中山科技工业园中山科技工业园项目处于中山火炬开发区，而火炬开发区已成为中

16、山的科技工业园，项目周边工厂林立，为项目提供了大量的消费者。房地产市场发展迅猛房地产市场发展迅猛开发区的房地产发展迅猛，项目周边的楼盘众多，将来为项目带来大量的消费者。w一劣势一劣势项目周边商业氛围淡薄，人口密度较少项目周边商业氛围淡薄，人口密度较少由于项目所处区域正在开发中，暂时未能营造很好的商业氛围，对项目招商和后续经营有一定的影响。对策：通过准确的市场定位，锁定目标消费群，大大增加了项目的生命力。对策：通过准确的市场定位，锁定目标消费群，大大增加了项目的生命力。甲方缺少专业的商业房地产定位经验甲方缺少专业的商业房地产定位经验该项目的定位及消费群锁定是项目成功与否最关键的步骤，而甲方一直从

17、事饮食行业为主，对商业房地产的定位及消费群定位经验较少对策：聘请具有相关经验的专业机构，从而形成互补，对项目发展有很大帮助对策：聘请具有相关经验的专业机构，从而形成互补，对项目发展有很大帮助项目周边公共交通配套不完善项目周边公共交通配套不完善项目所在地只有一条路线的公交车途径，除此之外就没有任何的公共交通设施，对项目发展有很大的影响。对策：在项目开业初期可租用或购买对策：在项目开业初期可租用或购买1-2台中巴，用于接送周边的消费者，方便消费者到项目消台中巴，用于接送周边的消费者，方便消费者到项目消费，而且又可以在车身做宣传。费，而且又可以在车身做宣传。o一机遇一机遇政府支持政府支持项目发展思路

18、要成为该区送餐配套中心，对政府招商引资有极大的帮助，必定得到政府的大力支持，成为区域的重点商业，关注度高，宣传效果好。太阳城广场太阳城广场“沃尔玛沃尔玛”即将开业即将开业太阳城广场“沃尔玛”开业将会为项目带来无限的商机，项目得到更大的发展。t一威胁一威胁未来商业供应，加剧竞争未来商业供应，加剧竞争中山现有商业虽然发展缓慢，但周边有较大体量的商业供应，可以预见竞争将加剧。对策：走差异化路线，引进适合当地消费的商业模式，紧紧抓住主力消费群。对策：走差异化路线，引进适合当地消费的商业模式，紧紧抓住主力消费群。周边商圈形象档次低，消费层次不高周边商圈形象档次低，消费层次不高周边常住人口密度低、消费层次

19、较低，没能支撑中高档商业发展，且太阳广场商圈目前还没确定开业时间，导致区域缺乏新生的主力业态，商业氛围较差对策：设置有生命力有吸引力的业态和功能组合，引领商圈升级换代，扩大商圈影对策：设置有生命力有吸引力的业态和功能组合，引领商圈升级换代，扩大商圈影响力。响力。项目条件分析项目条件分析原发展思路点评原发展思路点评2项目项目swot分析分析3项目定位及策略项目定位及策略41 1一、项目主力消费群为：区域工作消费者，且消费力属低档消费。一、项目主力消费群为：区域工作消费者，且消费力属低档消费。二、项目周边商业氛围淡薄，无法实现小型综合二、项目周边商业氛围淡薄，无法实现小型综合mall的定位，只有向

20、主题的定位，只有向主题mall的的方向考虑。方向考虑。三、项目周边将会有大体量商业出现，项目必须与其形成错位经营，项目才有足够三、项目周边将会有大体量商业出现，项目必须与其形成错位经营，项目才有足够的生存空间。的生存空间。四、针对项目所处区域的特点，发现市场空白点：工业区的送餐配套中心以及饮食四、针对项目所处区域的特点，发现市场空白点：工业区的送餐配套中心以及饮食娱乐主题的娱乐主题的mall。项目发展方向：以工业区送餐配套中心为基础，结合特色餐饮及娱乐，同项目发展方向：以工业区送餐配套中心为基础，结合特色餐饮及娱乐，同时在业态上充分强调餐饮、休闲打造区域美食时在业态上充分强调餐饮、休闲打造区域

21、美食mall项目定位：区域首个休闲美食项目定位：区域首个休闲美食mall休闲休闲美食美食配餐配餐中心中心娱乐娱乐文化文化区域首个区域首个休闲美食休闲美食mall以区域送餐中心为平台以区域送餐中心为平台以特色美食为主题以特色美食为主题以文化、休闲娱乐提升品位以文化、休闲娱乐提升品位形成区域消费者消费的首选形成区域消费者消费的首选区域首个休闲美食区域首个休闲美食mall楼层楼层功能功能业态业态首层首层餐饮餐饮特色餐饮特色餐饮3-4间、露天吧间、露天吧（湘菜、川菜、东北菜等）（湘菜、川菜、东北菜等）二层二层餐饮餐饮工业区送餐配套中心工业区送餐配套中心三层三层娱乐娱乐ktv、网吧、书城等、网吧、书城等

22、 由于目标消费群大多都是外地人，而且口味偏重，对广东菜并不太接受，因此经营特色餐厅基由于目标消费群大多都是外地人，而且口味偏重，对广东菜并不太接受，因此经营特色餐厅基本可以迎合目标消费群的口味，保证经营者有稳定的消费者，因此首层设置特色餐饮最为适合；项本可以迎合目标消费群的口味，保证经营者有稳定的消费者，因此首层设置特色餐饮最为适合；项目离工业区的配套生活区并不远，仅目离工业区的配套生活区并不远，仅800米左右，而配套生活区基本没有文化娱乐的设置，只有一些米左右，而配套生活区基本没有文化娱乐的设置，只有一些档次极低的网吧，而且配套生活区的卫生条件及环境都较差，因此三层设置文化娱乐最为合适。档次

23、极低的网吧，而且配套生活区的卫生条件及环境都较差，因此三层设置文化娱乐最为合适。各楼层功能及业态分布各楼层功能及业态分布 由于项目周边可比性的项目较少，只有工业区生活配套区的有一个商业项目及少量由于项目周边可比性的项目较少，只有工业区生活配套区的有一个商业项目及少量的临街商铺，而该区商铺租金大多为的临街商铺，而该区商铺租金大多为30元元/。目前正在招商中，定位为综合性的商业广目前正在招商中，定位为综合性的商业广场场配套区临街商铺数量不多，档次低，位置较好配套区临街商铺数量不多，档次低，位置较好 针对项目的情况，生活配套区的商业较本项目有地利的优势，针对项目的情况，生活配套区的商业较本项目有地利

24、的优势，因此项目在招商时租金相对较生活配套区商业低，加上商业项目需因此项目在招商时租金相对较生活配套区商业低，加上商业项目需要培育，要培育，因此建议项目租金均价为：因此建议项目租金均价为：15元元/。各楼层租金建议：各楼层租金建议：楼层楼层租金租金首层首层20元元/ /二层二层15元元/ /三层三层10元元/ /均价均价15元元/ / 以上租金是项目前以上租金是项目前5年的租金，每年可在此基础上递增年的租金，每年可在此基础上递增5-8%，在招商过程中，在招商过程中，对某些主力客户还要考虑免租期，免租期一般对某些主力客户还要考虑免租期，免租期一般3-6个月不等。个月不等。由于项目已建成多年，外立

25、面已经比较陈旧由于项目已建成多年，外立面已经比较陈旧“过时过时”吸引力不够，项目须对外吸引力不够，项目须对外立面重新进行翻新和改造，特别是灯光工程方面。立面重新进行翻新和改造，特别是灯光工程方面。项目已配备升降电梯井，但没有安装升降电梯，项目须重新安装升降电梯；项目已配备升降电梯井，但没有安装升降电梯，项目须重新安装升降电梯；项目主入口须设置一个标志性的建筑，例如：雕塑、指示牌等；项目主入口须设置一个标志性的建筑，例如：雕塑、指示牌等；项目正门前有花基阻隔，对项目的可进性有一定的影响，须打开部分花基约项目正门前有花基阻隔，对项目的可进性有一定的影响，须打开部分花基约8-10米，增加项目的可行性；米，增加项目的可行性；项目周边虽有部分绿化，但档次较低没有特色，项目须对外围绿化进行重新整项目周边虽有部分绿化，但档次较低没有特色，项目须对外围绿化进行重新整改，在视角上有别于其他项目，从而提高项目的竞争力；改，在视角上有别于其