相关法律法规涉及产权登记的内容汇总

1、第一部分 房屋产权登记适用的主要法律法规专题一 城市房地产管理法1、房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 （第 2 条第 4 款）2、国有土地有偿有期限使用制度。 （第 3 条）3、国家实行房地产价格评估制度及房地产价格评估人员资格 认证制度（第 33 条）4、国家实行房地产成交价格申报制度。（第34 条）5、土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 （第 59 条）6、房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他 合法方式将其房地产转移给他人的行为。（第 36 条）7、房地产不得转让的情形。（第 37 条）8、房地产抵押， 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有 的方式向抵押

2、权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务 时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 （第 46 条）9、房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办 理。（第 48 条）专题二 城市房地产转让管理规定一、房地产转让除买卖、赠与之外的其他合法方式（第 3 条 第 2 款）：1、以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；2、一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、 合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；3、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；4、以房地产抵债的；5、法律、法规规定的其他情形。二、房地产转让，应当按照相应的程

3、序办理（第 7 条）1、签订转让合同；2、向房屋登记机构申请办理转移登记；3、房屋登记机构予以受理申请，并进行审查；4、当事人交纳相关税费；5、领取房屋权属证书。专题三 城市房地产抵押管理办法一、房地产抵押（第 3 条第 1 款） 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权 人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权 依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。二、抵押人（第 3 条第 2 款） 是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第 三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。三、抵押权人（第 3 条第 3 款） 是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公

4、民、法人 或者其他组织。四、预购商品房贷款抵押（第 3 条第 4 款） 是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支 付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履 行担保的行为。五、在建工程抵押（第 3 条第 5 款） 是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法 方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有 的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。六、不得设定抵押的房地产（第 8 条）（一）权属有争议的房地产；（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（四）已依法公告列入拆迁范围的

5、房地产；（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（六）依法不得抵押的其他房地产。七、集体所有制企业的房地产抵押（第 14 条） 必须经集体所有制企业职工 （代表 ）大会通过，并报其上级主管 机关备案。八、中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产 抵押（第 15 条）必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。九、有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押（第 16 条）必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除 外。十、预购商品房贷款抵押的前提条件： （第 20 条） 商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售 许可证。十一、抵押房地产价值的确定（第 2

6、2 条） 设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协 商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。法律、法规另 有规定的除外。专题四 浙江省城市房屋产权产籍管理条例1、依申请原则（第 6 条第 1 款） 公民、法人和其他组织取得、转移、变更、注销房屋产权及 房屋他项权利的设定或终止， 应向县级以上房地产业行政主管部门 申请登记。2、提交要件（第 8 条）（1）申请书；（2）身份证明；（3）房屋产权的合法来源证明；3、登记类别（ 1）初始登记（第 9 条）（ 2）转移登记、变更登记、注销登记（第 10 条第 1 款）（3）他项权利登记（第 10 条第 3 款）4、暂缓登记（第 12 条

7、第 1 款）5、不予登记（第 12 条第 2 款）违法建造或临时建造的房屋不予登记6、依职权注销登记（第 26 条） 申请人在申请登记时隐瞒事实真相或伪造有关证件、文件， 采取非法手段骗取房屋权利证书的， 由县级以上房地产业行政主管 部门注销登记，收缴房屋权利证书。7、行政处罚权（ 1 ）隐瞒事实真相或伪造有关证件、文件，采取非法手段骗 取房屋权利证书的，可对个人处以 1000 元以上 5000 元以下的罚 款，对单位处以 5000 元以上 50000 元以下的罚款。（第 26 条）（ 2）涂改、伪造房屋权利证书的，可对个人处以1000 元以上 5000 元以下的罚款，对单位处以 5000 元

8、以上 50000 元以下 的罚款。（第 27 条）专题五 物权法一、 物权1 、概念：是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的 权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 （第 2 条第 3 款）2、特征：（ 1 ）物权是支配权，权利的行使无需他人的行为；（2）物权是绝对权，权利主体只有一个；（3）物权是财产权，与人身权相对；（ 4）物权是排他性权利， 故有“一物一权” 及物权优先效力、 追及效力；（ 5 ）物权的课题为物，且为有体物。（ 6 ）物权立法采用法定主义。二、物权法的基本原则1、物权平等原则（第 4 条）2、物权法定原则（第 5 条）3 、公示、公信原则（第 6 条、第 9 条）4

9、、物权优先原则5、物权不得滥用原则（第 7 条）三、不动产登记1、登记生效主义（第 9 条第 1 款） 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生 效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2、登记属地原则（第 10 条） 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。3 、申请登记应当提交的材料（第 11 条）4、登记机构的审查职责（第 12 条）（1）查验申请材料；（2）询问申请人；（3）如实、及时登记；（ 4 ）实地察看；（ 5 ）法律、行政法规规定的其他职责；5、登记机构的禁止性行为： （第 13 条） （1）不得要求对不动产进行评估；（ 2 ）不得重复登记；（ 3 ）其

10、他超越登记职责的行为；6 、不动产物权的设立、 变更、转让和消灭发生效力的时间 （第14 条）自记载于不动产登记簿时发生效力。7、不动产物权的变动，必须以登记为必要条件。 （第 15 条）8、不动产登记簿（第 16 条） 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。9、不动产登记簿与不动产权属证书（第 17 条） 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产 权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不 动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。10 、不动产登记资料查阅权（第 18 条）权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。11 、更正登记、异议登记（第 19 条）权利人

11、、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的， 可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或 者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以 申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之 日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利 人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。12 、预告登记（第 20 条）当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权 效力。预告登记后，债权消灭或者自能

12、够进行不动产登记之日起 三个月内未申请登记的，预告登记失效。13 、不动产登记当事人和登记机构赔偿责任（第21 条）当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承 担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责 任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。14 、不动产登记费按件收取。 （第 22 条）15 、因生效法律文书和征收决定引起物权变动（第28 条）16 、因继承和受遗赠而取得物权（第 29 条）17 、因事实行为发生物权变动（第 30 条）四、建筑物区分所有权1、建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。（第 73 条）2、建筑区划内的绿

13、地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地 或者明示属于个人的除外。 （第 73 条）3、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房， 属于业主共有。（第 73 条）4、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位， 属于业主共有。（第 74 条第 3 款）5、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 （第 74 条第 2 款）五、共有1、分类：共有包括按份共有和共同共有。 （第 93 条第 2 款）2、共同共有产生的基础是共有关系：（ 1 ）夫妻共有财产；（2）家庭共有财产；（ 3 ）共同继承的遗产；3、按份共有人优先购买权（第 101

14、条） 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。 其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。4、推定为按份共有（第 103 条） 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共 同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为 按份共有。5 、按份共有人份额的确定（第 104 条） 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定 或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为 等额享有。六、善意取得制度（第 106 条）1、受让人受让该财产时是善意的；2、以合理的价格有偿转让；3、转让财产依照法律规定应当登记的已登记， 不需要登记的 已经交付给受让人。七

15、、地役权1、概念：是指土地上的权利人（包括土地所有人、土地使用 权人），为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过 约定而得以利用他人土地的一种定限物权。 （第 156 条）2、设立地役权必须采用书面的形式，否则，不具有设立地役 权的法律效力。（第 157 条）3 、地役权约定取得时间和登记对抗效力（第158 条）（ 1 ）地役权自合同成立时就生效；（ 2）地役权当事人没有进行地役权登记情况下， 不得对抗善 意第三人；专题六 房屋登记办法1、2008 年 2 月 15 日建设部令第 168 号发布，自 2008 年 7 月 1 日起施行，属部门规章， 原城市房屋权属登记管理办法 （建

16、设部令 57 号）、建设部关于修改城市房屋权属登记管理办法 的决定（建设部令第 99 号）同时废止。2、该办法共计六章 98 条，包括总则、一般规定、国有 土地范围内房屋登记、集体土地范围内房屋登记、法律责任及附 则。该办法是对物权法关于不动产登记的细化，也是对 原城市房屋权属登记管理办法的纵向展开。3、新办法的施行带来了以下新的变化： （1 ）建立了以登 记簿为核心的登记制度； （2 ）新增了预告登记、更正登记、异议 登记等登记类别； （3）原房屋共有权证取消，全部发放房屋所有 权证；（ 4）增加了两个程序，即询问和实地察看； （ 5）明确了由开发商申请房屋所有权初始登记时应当一并申请的情形

17、；（ 6 ）取消了登记机构的处罚条款； （7）限制了撤销登记的范围。第二部分 房屋产权登记相关法律专题一 立法法（一）有关机关的立法权一、法律1、全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立 法权（第 7 条）；2、制定刑事、民事、国家机构和其他的基本法律是全国人大的职 权（第 8 条）；3、法律解释权属于全国人民代表大会常务委员会， 其同法律具有 同等效力（第 42 条，第 47 条）。二、行政法规1、行政法规的制定机关是国务院 （第 56 条第 1 款），但具体负责 起草工作的一般是国务院部门或国务院法制机构。2、行政法规由总理签署国务院令公布。 （第 61 条）三、地方性法规地

18、方性法规的制定机关包括： 1、省、自治区、直辖市人大及其常委会（第 63 条第 1 款）； 2、较大的市人大及其常委会。较大的市包括省、自治区的人民政 府所在地的市、经济特区所在地的市和经国务院批准的较大的市 （第 63 条第 2 款、第 4 款）四、自治条例和单行条例自治条例、单行条例的制定机关只能是民族自治地方的人大！66 条第 1 款）五、规章（一）部门规章（第 71 条） 有权制定部门规章的主体包括：1、国务院组成部门，即各部、委、中国人民银行、审计署。如住 房与城乡建设部制定颁布的房屋登记办法 ；2、具有行政管理职能的直属机构，如国家工商行政管理总局、海 3、根据单行法授权而具有行政

19、管理职能的国务院直属事业单位， 如证监会；（二）地方政府规章（第 73 条）制定主体包括：1、省、自治区、直辖市人民政府；2、省、自治区、直辖市人民政府所在地的市人民政府，如杭州市3、经济特区所在地的市人民政府，如深圳市4、经国务院批准的较大的市人民政府，如大连市（二） 法的效力等级一、有高下之分1、宪法的效力高于法律、 法规和规章， 具有最高法律效力 （第78 条）；2、法律的效力高于司法解释、行政法规、地方性法规和规章（第79条第1款）；3、行政法规的效力高于地方性法规、 规章（第79条第2款）;4、 地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章（第80 条第1款）；5、省、自治区的人民政府

20、制定的规章的效力高于本行政区域内的较大的市的人民政府制定的规章（第80条第2款）；二、无高下之分1、部门规章的效力和地方性法规的效力没有高下之分（第82 条）；2、省、自治区的人民政府制定的规章和本行政区域内的较大 的市的地方性法规没有高下之分。立法法对此没有明确二者的 效力等级。宪法法律专题二民法通则（一）民事权利能力、民事行为能力一、民事权利能力、民事行为能力的概念1、民事权利能力是指民事主体依法享有民事权利和承担民事义务 的资格。简而言之，有民事权利能力，才有成为民事主体的可能。2、民事行为能力是指民事主体能以自己的行为取得民事权利，承 担民事义务的资格。简而言之，民事行为能力为民事主体

21、享有民 事权利，承担民事义务提供了现实性。二、自然人的权利能力1、自然人的民事权利能力始于出生，终于死亡，死亡包括生理死 亡和宣告死亡。（第9条）2、自然人的民事行为能力因个体心智、健康状况而有差异。民事 行为能力的享有，以享有民事权利能力为前提。民事行为能力的 规定属于强行法。3、自然人民事行为能力的分类完全民事行为能力限制民事行为能力无民事行为能力18周岁以上的成年公民10周岁以上的未成年人（第不满10周岁的未成年（第11条第1款）12条第1款）人（第12条第2款）16周岁以上不满18周岁， 以自己的劳动收入为主 要生活来源的公民（第11 条第2款）不能完全辨认自己行为的精神病人（第13条

22、第2款）不能辨认自己行为的精 神病人（第13条第1款）注意：“不能辨认”是指完全丧失识别能力和判断能力；“不能完全辨认”是指识别能力和判断能力的减弱，而非全部丧失。（二）监护制度监护是对限制行为能力人、无行为能力人的人身、财产及其 他合法权益进行监护和保护的一种民事法律制度。关于监护的性 质，究竟是属于一种权利，还是一种职责，是存在争议的。通说 认为，监护即为被监护人的利益而设，并无监护人任何利益，故 属一种职责。项 目未成年人监护精神病人监护监护人的设置依第16条规疋： 未成年人的父母是未成 年人的监护人，未成年人的父母已经死亡 或者没有监护能力的，由下列人员中有监 护能力的人担任监护人：1

23、、父母、外祖 父母；2、兄、姐；3、关系密切的其他亲 属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人 的所在单位或者住所地的居民委员会、村 民委员会同意的；4、无上述监护人则由 未成年人父母所在单位或者未成年人住 所地居委会、村委会或民政部门担任监护 人。依第17条规定：无民事行为能力或者 限制民事行为能力的精神病人，由下 列人员担任监护人：1、配偶；2、父 母；3、成年子女；4、其他近亲属；5、 关系密切的其他亲属、朋友愿意承担 监护责任，经精神病人的所在单位或 者住所地的居民委员会、村民委员会 同意的。&没有上述监护人的，则由 精神病人所在单位或者住所地的居委 会、村委会或者民政部门担任监护

24、人。担 任 监 护 人 的 争 议1、有关单位指疋：依第16条第3款规疋：对担任未成年人监护人有争议时，由未 成年人的父、母所在单位或未成年人住所地的居委会、村委会在近亲属中指定；第17条第2款规定：对由谁担任精神病人的监护人有争议的，由精神病人的所在单位或者住所地的居委会、村委会在近亲属中指定。2、人民法院指定：依第16条第3款和第17条第2款规定；由有关单位在近亲属中指 定了监护人后，如果有关当事人不服，可以提起诉讼，由法院裁决监 护 人 的 职 责监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被 监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。（第18条第1款）监护的终止1

25、、被监护的未成年人已经成年或者精神病人完全恢复健康。如果精神病人曾由人民法院宣告为无民事行为能力或限制民事行为能力人，贝炖当通过民事诉讼程序 由人民法院认定或宣告（第19条）。2、监护人或者被监护人死亡3、监护人丧失 监护能力4、监护人被人民法院撤销监护资格。注意：1、父、母首先是未成年人的当然的法定监护人，这一关系 由出生而开始，父母离异并不影响其成立。2、夫妻离异，与子女共同生活的一方是无权取消对方的监 护权的，除非经人民法院取消监护权。3、监护关系证明：申请人提供的相关材料只要能够证明未 成年人与其法定监护人具有父母子女关系即可。如：监护公证； 同一本户口簿与结婚证明、身份证件；出生证明

26、与结婚证明、身份证件；4、有的监护公证中只写明了父或母一方为未成年人的监护 人，但这并未排除另一方的监护人身份。这在受理审核中需注意 该问题。5、一般情况下精神病人都持有残疾人证， 残疾人证上会载 明监护人；或者提供监护公证以表明监护关系；或者提供经精神病人所在单位或者住所地居民委员会同意某近亲属为该精神病人 监护人的材料。（三）宣告失踪、宣告死亡 第 20 条 公民下落不明满二年的，利害关系人可以向人民法院申 请宣告他为失踪人。战争期间下落不明的，下落不明的时间从战争结束之日起计 算。第 23 条 公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申 请宣告他死亡：（一）下落不明满四年的；（二）

27、因意外事故下落不明，从事故发生之日起满二年的。战争期间下落不明的，下落不明的时间从战争结束之日起计算。一、条文释义 以上两个条文确定了宣告失踪和宣告死亡制度。两者的制度价值并不相同，前者旨在解决失踪人的财产管理问题，以稳定财 产的正常流转；后者除了保护被宣告死亡人的财产外，更重在保 护被宣告死亡人的利害关系人在人身方面的利益。二、宣告失踪的效力（第 21 条）宣告失踪的效力表现为指定财产代管人，且选定财产代管人 的主要原则是以对失踪人财产有利为原则。在房屋登记方面，财 产代管人可代为办理除了处分房屋登记之外的相关申请事项。三、宣告死亡的效力1、被宣告死亡人丧失民事主体资格 （民通意见 第 36

28、 条）；2、婚姻关系自死亡宣告之日起消灭 （民通意见 第 37 条）；3、个人合法财产变成遗产开始发生继承；（四）法人一般规定一、 法人的概念（第 36 条第 1 款） 法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民 事权利和承担民事义务的组织。二、法人的特征1、法人是一种社会组织。自然人是单个的主体。法人是集合 的主体，即由二个以上自然人或法人组成的主体。2、法人拥有独立的财产（1）法人的财产首先独立于其他法人与自然人的财产;（2）法人的财产独立于法人成员的财产 ;（3）法人的财产独立于其发起人的财产。 法人的独立财产使之区 别于合伙。3、独立承担民事责任， 即法人以其所有的全部财产对

29、其债务 负清偿责任。4、法人能够以自己名义参加民事活动，并对自己的民事行为 负完全的法律责任。法人成员及创立人的人格与法人人格是分开 的。三、法人成立的条件（第 37 条）1、依法成立；2、有必要的财产或者经费；3、有自己的名称、组织机构和场所；4、能够独立承担民事责任。四、法人的能力（第 36 条第 2 款）法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生， 到法人终止时消灭。五、法定代表人制度（第 38 条）1、法人的法定代表人与代理人的法律地位不同。2、法人与代理人是委托代理关系，代理权源自法人的单方授 权。而法定代表人与法人之间是代表法律关系，代表权是由法律 和章程规定的。法定代表人

30、的职务行为当然就是法人的行为，故 有成立表见代理之说。六、法人的终止 法人的终止，指的是法人资格的消灭。法人终止后。其民事 主体资格消灭。不再享有民事权利能力和行为能力。1、法人终止的原因（第 45 条）（ 1 ）依法被撤销。指法人依据法律的直接规定或因违反法律 的禁止性规定而被撤销。前者如某些无必要存在的机关或企事业 法人依照法规或行政命令被撤销；后者如法人违法乱纪，损害国 家或他人利益，被主管机关勒令停业并吊销执照。（ 2）解散。指法人因设立的目的已经达到， 法人成员的决议， 法人章程规定的存续期间届满或者章程所规定的解散事由发生而 自动终止。（3）依法宣告破产。企业法人因经营不善而长期亏

31、损，资不 抵债时，由该法人的法定代表人、主管部门或债权人等提出申请， 经法院审理后，可宣告破产。法人被宣告破产后，其法人资格自 然归于消灭。（4）其他原因。如国家社会经济政策的重大调整或改变、爆 发战争，等等。2、法人的终止程序因终止原因不同而不尽相同（第46 条）（ 1 ）依法被撤销的法人，经有关部门宣告撤销而终止；（2）被解散的法人需向国家主管机关申请，经审查核准后终 止；（ 3 ）依法宣告破产的法人，经法院宣告破产而终止。 （4）企业法人被撤销、宣告破产或者其他原因终止营业，应 当向登记主管机关办理注销登记。3、清算（第 47 条）（1）企业法人解散，应当成立清算组织，进行清算。（2）企

32、业法人被撤销、被宣告破产的，应当由主管机关或 者人民法院组织有关机关和有关人员成立清算组织，进行清算。 （民通意见第 59 条）（3）清算中的法人民事权利能力和民事行为能力并未终 止，但仅限于清算范围内的活动。（民通意见第 60 条）（五）民事法律行为一、民事法律行为的概念（第 54 条） 民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利 和民事义务的合法行为。二、民事法律行为的特征1、民事法律行为是一种发生法律后果的合法行为。2、民事法律行为以意思表示为要素。意思表示指当事人将希望发生一定法律后果的内在意思表示于外部的行为。意思表示有三个要素：目的意思、效果意思、 外在表示行为。3、民事法

33、律行为基于意思表示的内容发生法律后果，即民事法律行为发生当事人追求的法律后果。三、民事法律行为的成立与生效（第 55条）民事法律行为成立要件民事法律行为生效要件般 要 件1、目的意思。扌曰行为人的意思表示中必 须完整地表达了将要设立、变更、终止民 事法律关系的必需内容的内在意思；2、法效意思。指行为人的意思表示中必 须包含设立、变更、终止民事法律关系的 意。即追求一定法律效果的内在意思。3、外在表示。指行为人以一疋方式将内 在意思表示于外。可使他人加以识别。1、行为人应当具有相应的行为 能力；2、当事人的意思表示真实自由。 真实指内在意思与外在表示相 一致；自由指行为人不是出于外 在的强制而为

34、意思表示。3、不违反法律强制性规定；4、不违反社会公共利益。特 别 要 件在法律行为中的合同行为、要式行为、 要物行为的成立中，除了应具备上述一般 成立要件外，尚须特别要件，其中合同行 为的成立中，须合同双方当事人意思表示 达成一致；要物行为中须有物之交付；在 要式行为中须完成特别的法律程序与手 续通常情况下，法律行为具备一 般有效要件即产生法律效力。但 附条件、附期限的法律行为、遗 嘱行为等须具备特别要件才能 发生法律效力。其中，附条件法 律行为须有条件之成就（第62条）；附期限的法律行为须期限 届至；遗嘱行为须遗嘱人死亡。 只有具备这些特殊要件，这些法 律行为才产生当事人预期的法 律后果。

35、四、民事法律行为的形式（第 56条）民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定是特定形式的，应当依照法律规定。（六）代理代理是民事法律行为的延伸，与民事行为能力密切相关。代 理的制度价值在于扩充完全民事行为能力主体的活动范围，补充 无民事行为能力人和限制行为能力人行为能力的不足。前一个制 度价值体现为委托代理，后一个制度价值体现为法定代理和指定 代理，而法定代理和指定代理实质就是监护制度。代理的中心问 题是代理法律关系，代理法律关系包括三方当事人和三方法律关 系，其中代理权关系是内部关系，核心为代理权。一、概念（第 63 条）代理是指代理人在代理权范围内，以被代理人的名义同第

36、三 人独立为民事法律行为，由此产生的法律效果直接归属于被代理 人的一种法律制度。二、代理的法律关系代理人中有被代理人、代理人和第三人三方当事人，涉及两 方面的法律关系。1、内部关系：代理人与被代理人之间的委托授权关系；2、外部关系：（ 1 ）代理人与第三人之间的代理行为关系；（2）被代理人与第三人之间的民事法律关系；3、代理的限制：（ 1）具有人身性质的民事法律行为不得代理； （2）双方当事人约定由本人亲自实施的行为不得代理；（3）禁止自己代理，自己代理是指代理人自买自卖的行为。（4）禁止双方代理，双方代理是指同一代理人代理双方当事人进行同一项民事活动的代理。注意：办理房产交易过程中，会出现出

37、让方的代理人将房屋出售 给自己的情形或出让方、受让方同时指定同一个代理人的情形。这就是上述第3、4种限制性行为在房产交易中的表现形式。三、代理的种类（第64条）1、委托代理、法定代理、指定代理委托代理法定代理指定代理概 念委托代理是基于被代 理人的授权而发生的 代理。又称意疋代理。法定代理是基于法律的直 接规定而发生的代理。法 定代理人依照法律的规定 行使代理权。扌曰疋代理疋扌曰基于法院或 有关机关的扌曰疋行为而产 生的代理。有关机关指依法对被代理 人权益负有保护义务的组 织。如未成年人所在地村委会、居委会等。委托代理是最常见、最 广泛适用的一种代理 形式。只要是不违反强 行法或者是非身份性

38、质行为，当事人均可以 委托他人，包括民事法 律行为、申请行为、申 报行为及诉讼行为。法定代理主要适用被代理 人无行为能力或限制行为 能力的情形。如民法通 贝贬第14条规定：“无民 事行为能力人、限制民事 行为能力人的监护人是他 们的法定代理人。法院为失踪人的财产指定 代管人，为民事诉讼中的原告； 被告指疋诉讼代理人等均 属于指疋代理。权 限委托代理中代理人的 权限根据被代理人的 授权而定。法定代理人权限非常广 泛。依民法通则第18 条关于监护职责的规定， 凡及于被监护人的人身、 财产及其他合法权益均可 代理。指定代理人的代理权限根 据法律规定和指定机关的 指定来确定。代理关系终止的原因第69条

39、：1、代理期间 届满或者代理事务完 成；2、被代理人取消 委托或者代理人辞去 委托；3、代理人死亡； 4、代理人丧失民事行 为能力；5、作为被代 理人或者代理人的法 人终止。第70条：1、被代理人取得或者恢复民事行为能力；2、 被代理人或者代理人死亡；3、代理人丧失民事行为能 力；4、指定代理的人民法院或者指定单位取消指定；5、 由其他原因引起的被代理人和代理人之间的监护关系消 灭。2、本代理和复代理（第68条）复代理指代理人为处理代理事务，为被代理人选任其他人进 行代理。与此相对复代理所基于的代理，即由代理人进行的代理， 称为本代理。由于代理有很强的人身信任性，代理人原则上应当 亲自完成代理

40、事项，但法律在特定情形下允许转委托。（七）涉外民事法律关系的适用一、不动产的法律适用（第144条）不动产的所有权，适用不动产所在地法律。二、涉外婚姻的法律适用中华人民共和国公民和外国人结婚适用婚姻缔结地法律， 离婚适用受理案件的法院所在地法律。三、涉外遗产继承的法律适用遗产的法定继承，动产适用被继承人死亡时住所地法律， 不动产适用不动产所在地法律。专题三合同法一、合同（第2条）是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的 规定。二、合同成立的时间1、当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字 或者盖章时

41、合同成立。（第 32 条）332、当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的，可以在 合同成立之前要求签订确认书。签订确认书时合同成立。（第 条）三、合同生效的时间（第 44 条） 依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应 当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。四、买卖合同1、买卖合同是出卖人交付标的物并转移标的物的所有权于 买受人，买受人支付价款的合同。（第 130 条）2、所有权转移（第 133 条） 标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定 或者当事人另有约定的除外。（1）动产原则上交付时所有权转移，另有规定、约定的除 外；（2）不动产原则上办理登记时所有权转移。五

42、、赠与合同1、赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受 赠人表示接受赠与的合同。（第185条）2、赠与合同的终止（第186条）（1 ）赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。（2 ）具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合 同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。3、赠与手续（第187条）赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。如：房产赠与应当办理产权登记手后，房产所有权才发生转 移。六、委托合同、行纪合同和居间合同（一）概念1、 委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人 事务的合同。（第396条）2、行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活 动，

43、委托人支付报酬的合同。（第414条）3、居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。（第424 条）（二）区别种类区别委托合同行纪合同居间合同合同 标的委托合同中处理事务可以 是法律行为，也可以是事 实行为行纪合同中约定的事务是特 定的，仅限于购销、寄售等法 律行为报告订约机会或充 任订约媒介行 为 的 名 义委托合同受托人的行为可 能不与第三人发生关系，行纪人以自己名义活动，其与 第三人订立的合同，直接对行 纪人发生效力，除非法律有例 外规定。以自己的名义，与委 托人订立合同，向委 托人报告订立合同 的机会或提供订立 合同的服务即使发生关系，

44、委托人名义。般也以合同一般是有偿合同，但可以行纪合同属商事合同，因而是有偿合同性质约定为无偿有偿合同专题四婚姻法一、法定婚龄（第6条）结婚年龄，男不得早于二十二周岁，女不得早于二十周岁。二、登记效力（第8条）1、我国实行登记结婚，经结婚登记，取得结婚证，始确立夫 妻关系。2、未办理登记的，应当补办登记。三、夫妻财产关系1、法定共有财产（第17条）在夫妻关系存续期间任何一方所得的财产，原则上均属于夫 妻共同财产。（1）工资、奖金；（2）生产、经营的收益；（3）知识产权的收益；（4）继承或赠与所得的财产，但遗嘱（包括遗嘱继承与遗赠） 或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产， 应为夫或妻个人财产， 即

45、充分尊重遗嘱人或赠与人的意志。（5）其他应当归共同所有的财产。2、法定个人财产（第 18 条）（ 1 ）一方的婚前财产；（ 2）一方因身体受到伤害获得的医疗费、 残疾人生活补助费 等费用；（ 3 ）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产； （4）一方专用的生活用品；（5）其他应当归一方的财产。3、约定财产制（第 19 条第 1 款）（1）夫妻可自由约定婚前及婚内所得财产归各自分别所有； 或共同所有；或部分分别所有，部分共同所有；（2）上述约定应采用书面形式，否则，适用法定财产制；（ 3 ）上述约定，对双方具有约束力；四、离婚离婚是夫妻双方依照规定解除婚姻关系的行为，分为协议离 婚与诉讼离婚。

46、1、离婚的法律效力（ 1 ）离婚后，婚姻关系不复存在，夫妻权利义务关系也随之 终止；（2）于夫或妻人身关系而言，均取得再婚的权利；（3）与财产关系而言，应进行分割。（4）就子女关系而言，应确立抚养、探望等事宜。但父母与子女间的关系，不因父母离婚而消除。离婚后，子女无论由父或 母直接抚养，仍是父母双方的子女。（第 36 条第 1 款）2、协议离婚（第 31 条）（ 1 ）经婚姻登记机关审查合格，发给离婚证，婚姻关系即告 解除；（ 2 ）有关财产分割的协议对双方均具有法律上的约束力；3、诉讼离婚（第 32 条、第 39 条）专题五 继承法一、继承开始（第 2 条） 继承从被继承人死亡时开始。二、遗

47、产范围1、公民死亡时遗留的个人的合法财产（第 3 条）；2、属于夫妻共有财产的， 应先将共同所有的财产的一半分出 给配偶所有，其余为被继承人的个人财产。 （第 26 条第 1 款）三、继承权（一）取得1、法定继承权给予法律规定而取得，取得原因有：（1）婚姻关系：配偶； （2）血缘关系：父母子女、兄弟姐妹、祖孙；（ 3 ）抚养关系：丧偶儿媳、丧偶女婿。2、遗嘱继承全的取得条件：（1）由法定继承权；（ 2 ）有合法有效的遗嘱。3、继承权的法定代理（1）无行为能力人的继承权、受遗赠权，由其法定代理人代 为行使；（第 6 条第 1 款）（2）限制行为能力人的继承权、受遗赠权，由其法定代理人 代为行使或

48、追认； （第 6 条第 2 款）（ 3）法定代理人不得为损害被代理人利益的行为， 如放弃继 承权、受遗赠权等；否则，该代理行为无效。四、继承方式（一）法定继承1、法定继承人（第 10 条） 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。2、丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡 养义务的，作为第一顺序继承人。 （第 12 条）2、代位继承 指法定继承中，被继承人的子女先于被继承人死亡时，由被 继承人的子女的晚辈直系血亲继承其应继承份额。 （第 11 条）（1）被代位人是被继承人的子女，且先于继承人死亡。 （2）代位人士被代位人的晚辈直系血亲，并无辈数限制。（

49、3 ）被代位人未丧失继承权。 （4）代位人一般只能以被代位人的继承份额为限继承。（5）只适用于法定继承中，不适用遗嘱继承与遗赠。3、转继承 转继承是在继承开始后，遗产分割之前死亡，其应继承的遗 产转由他的合法继承人继承的制度。（ 1）转继承人享有的实际上是分割被继承人财产的权利，而不是继承被继承人遗产的遗产继承权。（2）转继承人是被转继承人死亡时生存的所有法定继承人。（3）转继承可以发生在法定继承、遗嘱继承及遗赠中。（二）遗嘱继承（第 16 条第 1 款、第 2 款） 1、遗嘱的指向对象是法定继承人；（三）遗赠（第 16 条第 3 款）1 、受遗赠人只能是国家、 集体或者法定继承人以外的自然人

50、。（四）遗赠抚养协议（第 31 条） 1、公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。按照协议，扶养人 承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。2、公民可以与集体所有制组织签订遗赠扶养协议。 按照协议， 集体所有制组织承担该公民生养死葬的义务， 享有受遗赠的权利。（五）法定继承、遗嘱继承与遗赠、遗赠抚养协议的适用关系遗赠抚养协议遗嘱继承与遗赠法定继承（第5条）专题六 公司法 公司，是依照法定的条件与程序设立的，以营利为目的的企 业法人。我国公司法上的公司分为有限责任公司和股股份有限公 司，一人有限公司和国有独资是有限责任公司的两种特殊形式。 一、公司的分类 1、有限责任公司2、一人有限责任公司（第

51、58 条第 2 款） 是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。3、国有独资公司（第 65 条第 2 款） 是指国家单独出资、由国务院或者地方人民政府授权本级人 民政府国有资产监督管理机构履行出资人职责的有限责任公司。4、股份有限公司二、公司解散公司解散，是指公司因发生章程规定或者法律规定的解散事 由而停止业务活动，最终导致公司丧失法律人格的行为。（一） 解散事由（第 181 条）1、约定解散；2、决议解散；3、合并、分立解散；4、行政解散；5、司法解散；（二）公司解散的法律后果除合并、分立解散的外，解散的公司应当依照公司法规定 进入清算程序。三、清算公司解散（除合并、分立外）或者

52、进入宣告破产程序，都会引起清算。公司清算是指解散的公司清理债权债务、分配剩余财产、了结公司的法律关系，从而使公司归于消灭的程 序。（一）清算组的成立（第 184 条）1、应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算；2、有限责任公司的清算组由股东组成；3、股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员 组成；4 、逾期不成立清算组进行清算的， 债权人可以申请人民法 院指定有关人员组成清算组进行清算。 人民法院应当受理该申请， 并及时组织清算组进行清算。（二）清算组的职权（第 185 条） 1、清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单； 2、通知、公告债权人；3、处理与清算有关的公司

53、未了结的业务；4、清缴所欠税款以及清算过程中产生的税款；5、清理债权、债务；6、处理公司清偿债务后的剩余财产；7、代表公司参与民事诉讼活动。（三）清算程序1、通知和公告（第 186 条第 1 款） 清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内 在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接 到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。2 、制定清算方案和处分公司财产（第 187 条）3、清算结束，清算组应当制作清算报告，报股东会、股东 大会或者人民法院确认。（第189条）（四）公司终止（第189条）清算结束，清算组将清算报告报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公

54、司终止。专题七公证法一、办理涉及不动产公证事项（第 25条）1、自然人、法人或者其他组织申请办理公证，可以向住所地、 经常居住地、行为地或者事实发生地的公证机构提出。2、申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出；申请办理涉及不动产的委托、声明、赠与、遗嘱的公证，可以适用上述第 1点规定。下面是赠送的团队管理名言学习， 不需要的朋友可以编辑删除！ ！谢谢！ ！1、沟通是管理的浓缩。2、管理被人们称之为是一门综合艺术-“综合”是因为管理涉及基本原理、自我认知、智慧和领导力；“艺术”是因为管理是实践和应用。3、管理得好的工厂，总是单调乏味，没有任何激动人心的事件发生。4、管理工作中

55、最重要的是：人正确的事，而不是正确的做事。5、管理就是沟通、沟通再沟通。6、管理就是界定企业的使命，并激励和组织人力资源去实现这个使命。界定使 命是企业家的任务，而激励与组织人力资源是领导力的范畴，二者的结合就是管理。7、管理是一种实践，其本质不在于“知”而在于“行”；其验证不在于逻辑，而在 于成果；其唯一权威就是成就。8、管理者的最基本能力：有效沟通。9、合作是一切团队繁荣的根本。10、将合适的人请上车，不合适的人请下车。11、领导不是某个人坐在马上指挥他的部队，而是通过别人的成功来获得自己的 成功。12、企业的成功靠团队，而不是靠个人。13、企业管理过去是沟通，现在是沟通，未来还是沟通。14、赏善而不罚恶，则乱。罚恶而不赏善，亦乱。15、 赏识导致成功，抱怨导致失败。16、世界上没有两个人是完全相同的，但是 我们期待每个人工作时，都拥有许多相同的特质。17、首先是管好自己，对自己言行的管理，对自己形象的管理，然后再去影响别人，用言行带动别人。18、首先要说的是，CEO要承担责任