北京房地产市场发展研究报告100页

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3、.2 金融政策. 161.2.3 税收政策. 171.2.4 市场交易秩序. 171.2.5 外资准入. 191.2.6 住房保障. 192.北京市房地产市场概况 . 192.1 土地市场分析. 192.1.2 土地开发及购置面积. 192.1.3 土地购置单价. 202.1.4 土地招拍挂. 212.2 商品房市场分析. 232.2.1 房地产投资增长速度、规模与投资结构分析 . 232.2.2 房地产开发投资资金来源分析 . 242.2.3 商品房供给分析. 252.2.4 商品房需求分析. 262.2.5 商品房供求对比分析. 282.2.6 房价收入比分析. 282.2.7 商品房价格

4、分析. 293.各类物业市场分析 . 313.1 分物业市场综述. 313.1.1 分物业市场供给综述. 313.1.2 分物业市场需求综述. 353.2 商品住宅市场分析 . 363.2.1 商品住宅市场投资额分析. 363.2.2 商品住宅市场供给分析. 363.2.3 商品住宅市场需求分析. 383.2.4 商品住宅市场供需分析. 403.2.5 商品住宅市场价格分析. 403.2.6 2006 年北京区县商品住宅市场分析 . 413.3 写字楼市场分析. 472007 北京房地产发展研究报告3.3.1 写字楼市场份额分析. 473.3.2 写字楼市场供给分析. 483.3.3 写字楼市

5、场需求分析. 513.3.4 写字楼供需分析. 513.3.5 写字楼价格分析. 523.3.6 北京写字楼热点区域分析. 533.4 商业地产市场分析 . 573.4.1 商业地产市场份额分析. 573.4.2 商业地产供给分析. 583.4.3 商业地产需求分析. 603.4.4 商业地产供需对比分析. 613.4.5 商业地产销售价格分析. 613.4.6 北京主要商圈简单介绍. 623.5 二手房市场分析. 673.5.1 二手房交易量分析. 673.5.2 二手房市场发展趋势分析. 684.房地产市场预测. 694.1 房地产市场供给预测 . 694.1.1 北京房地产开发总投资额预

6、测 . 694.1.2 北京商品房新开工面积预测 . 704.1.3 北京商品房竣工面积预测. 704.1.4 北京商品房施工面积预测. 714.2 房地产市场需求预测 . 714.2.1 北京商品房销售面积预测. 714.2.2 北京商品房销售额预测. 724.3 房地产市场价格预测 . 73附件一：北京市统计局 2006 年国民经济和社会发展统计公报 . 74附件二：北京市住房十一五建设规划（2006-2010 年） . 86100050004000900080002007 北京房地产发展研究报告1.北京市宏观经济运行情况及政策分析1.1 地区整体经济运行情况1.1.1 经济发展水平200

7、6 年是“十一五”开局之年，作为中国的政治、文化与国际交往中心，北京这个综合性产业城市生机勃勃且充满活力。自改革开放以来，北京的国民经济发展经历了持续、高速、平稳发展的过程。2001 年申奥成功后，北京在原来首都经济的基础上又提出奥运经济的概念。2008 奥运经济战略的逐步实施，极大地刺激了投资需求和消费需求，推动了城市的产业发展，从而使北京作为首都多年聚积形成的优势资源开发转化出来，为首都经济发展提供新的强大动力。（1）北京历年地区生产总值（gdp）分析19992006 年北京实现了 gdp 年均 11.1%的增长幅度，2006 年 gdp 再创新高其增幅达到了12.0%。北京市历年gdp变

8、化图亿元0%2%30004%20008%6%700010%600014%12%gdp( 亿 元 ）gdp增 长 率0gdp( 亿元）gdp增长率19992169.710.0%20002460.511.0%20012817.611.0%2002313010.2%20033611.910.5%20044283.313.2%20056814.511.1%20067720.312.0%数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（creis）经初步核算，2006 年全市实现地区生产总值 7720.3 亿元，比上年增长 12%，创造了连续 8 年实现两位数的 gdp 增长率。其中，第一产业增加值 98 亿

9、元，增长 0.6%；第二产业增加值 2217.2 亿元，增长 12.6%；第三产业增加值 5405.1 亿元，增长 11.9%，占地区生产总值的比重达到 70%。2007 北京房地产发展研究报告从上图可以看出，除 2004 年以外北京市 gdp 增长率一直比较稳定。针对 2004 年北京房地产投资的过快增长，国家启动了旨在抑制房地产过热的宏观调控。结果，北京受调控影响显著，2005 年 gdp 增长率回落到 11.1%。2006 年北京由于强大的内在经济驱动力的支持，gdp 再创新高，增幅达到了 12.0%。全市完成地方财政收入（一般预算）1117.2 亿元，比上年增长 21.5%；其中实现增

10、值税、营业税、企业所得税和个人所得税 117.8 亿元、461 亿元、213.9 亿元和 102.3 亿元，分别增长 20.7%、20.1%、29.8%和 21%。地方财政支出（一般预算，含中央追加支出）1292.5亿元，增长 22.1%。经过最近十年的经济增长，2006 年北京人均地区生产总值接近 50000 元北京市历年人均g d p 变化图19961997199819992000200120022003200420052006元600005000040000300002000010000人均地区生产总值(元/人）数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（creis）连续十多年来，北京几

11、乎每年都保持了两位数的经济增长率。高速的经济增长率使得1996-2006 年人均地区生产总值连年节节高升，2006 年已经接近 50000 元，达到发达国家中等以上水平，而 1996 年北京人均 gdp 才 14000 元。居民消费价格指数波动频繁，但市场物价基本稳定，2006 年低于上年 0.6 个百分点199920002001200220032004200520062007 北京房地产发展研究报告北京市历年居民消费价格指数变化图居民消费价格指数105103101999795数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（creis）全市居民消费价格指数为 100.9，低于上年 0.6 个百分点

12、；其中，低收入居民消费价格指数为 101.2，低于上年 0.7 个百分点。工业品出厂价格指数为 99.1，原材料、燃料、动力购进价格指数为 105.5，分别低于上年 2.2 个和 5.9 个百分点。固定资产投资价格指数为100.4，低于上年 0.3 个百分点。房屋销售价格指数为 108.8，高于上年 1.9 个百分点；其中，商品住宅销售价格指数为 109.6，高于上年 2.5 个百分点。1999 年以来北京居民消费价格指数上下波动较为频繁，2000 年为 103.5，较上年提高了 2.9 个百分点，为历年最大涨幅；2002 年为 98.2，较上年下降 4.9 个百分点，为最大跌幅。居民消费价格

13、指数的变化说明北京的消费品价格水平基本稳定没有出现通货膨胀。北京金融机构存贷款余额连年走高，2006 年已分别达到 33793.3 亿元和 18131.6 亿元2007 北京房地产发展研究报告北京市金融机构存贷款余额走势图19992000200120022003200420052006亿美元400003500030000250002000015000100005000070%60%50%40%30%20%10%0%金融机构存款余额金融机构贷款余额金融机构存款余额增长率金融机构贷款余额增长率数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（creis）最近十年，由于北京每年均保持两位数的经济增长率，各

14、金融机构的存款余额也稳步攀升，增长率始终维持在 15以上，存款余额的增加为金融机构提供了更多贷款的机会，1999-2006 年金融机构贷款余额也随之上升，年均增长率达到 24.89。2006 年末，全市金融机构（含外资）本外币存款余额 33793.3 亿元，比年初增加 4804.7亿元，同比少增 286.8 亿元；其中人民币存款余额 31313.8 亿元，比年初增加 4511 亿元，同比少增 552.5 亿元。金融机构（含外资）本外币贷款余额 18131.6 亿元，比年初增加 2818亿元，同比多增 1034.4 亿元；其中人民币贷款余额 15632.7 亿元，比年初增加 1820 亿元，同比

15、多增 561.6 亿元。（2）固定资产投资与 gdp 关系分析2006 年北京全社会固定资产投资年均增长幅度为 19.3%，2000 年以来北京全社会固定资产投资年均增长幅度稳定在 16.4%，在 2005 年一度受宏观调控的影响曾下降到 11.8%。1999-2006 年北京固定资产投资占 gdp 的比重（即投资率，表示一个经济体的总产出中有多少份额用于投资。一般而言，高的投资率往往伴随高的经济增长率。）经历了先升后降的过程，在 2003 年达到 0.6 之后便开始下降，到 2006 年已降为 0.44，这表明北京经济增长已开始由原来的主要由投资拉动逐渐转化为由消费带动。北京 2006 年全

16、年完成全社会固定资产投资 3371.5 亿元，比上年增长 19.3%，增幅比上年提高 7.5 个百分点。在全社会固定资产投资中，完成城镇投资 3086.3 亿元，增长 18.9%，2007 北京房地产发展研究报告增幅高于上年 7.7 个百分点；其中房地产开发投资 1719.9 亿元，增长 12.8%，增幅提高 9.3个百分点，占全社会固定资产投资的比重为 51%，比上年下降 2.9 个百分点。完成农村投资285.2 亿元，增长 23%，增幅高于上年 4.3 个百分点；其中农村基础设施投资 84.2 亿元，增长 89.6%。固定资产投资自 1999 年以来稳步增长，近年占 gdp 比重稳定在 4

17、0-50%内，2006 年固定资产投资已高达 3372 亿元。北京市历年固定资产投资变化图19992000200120022003200420052006亿元3600300024001800120060000.90.80.60.50.30.20.0全社会固定资产投资（亿元）固 定 资 产 投 资 /gdp固定资产投资增长率数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（creis）（3）房地产投资与 gdp 关系分析近年来北京房地产投资连年稳步增长，1999 年为 421.46 亿元，到 2006 年已经达到了1719.9 亿元。房地产投资增幅则表现为波澜起伏，1997 年其增幅仅 0.6而到 2

18、001 年却达到了 50.1。之后，为防止房地产投资增速过快从而引起经济过热，国家出台了一系列收缩银根地根的调控措施，受此影响，2006 年增幅降为 12.8。2006 年，房地产投资占 gdp的比重（该指标常被用来判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象）为 22。自 1999 年以来，房地产投资占 gdp 的比重缓慢增长，于 2004 年达到 34后在宏观调控之下迅速下降，2005 年该比重降为 22，在投资方面北京房地产市场总体上走向健康。房地产投资自 2000 年以来稳步增长，近年来占 gdp 比重一直稳定在 30%左右，2006 年房地2007 北京房地产发展研究报告产

19、投资达到 1719.9 亿元。北京市历年房地产投资变化图16001200800400019992000200120022003200420052006亿元20000.40.40.30.30.20.20.10.10.00.50.5房地产投资（亿元）房 地 产 投 资 /gdp房地产投资增长率数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（creis）与此同时，可以发现北京历年房地产投资占固定资产投资的比重自 1999 年以来一路攀升。房地产投资占固定资产投资的比重由 1999 年的 0.36 一路上升到 2004 年的 0.58，受2004 年调控影响开始回落，2006 年已经降为 0.51，但与世

20、界各国相比较该比重依然偏高，从经验上来看这将影响到本地区的经济安全。2006 年房地产投资占固定资产投资的比重为 0.51，该比重自 1999 年以来逐步攀升，受国家宏观调控影响在 2004 年达到了峰值 0.58 以后便开始回落北京市历年房地产投资占固定资产投资比重变化图房地产投资 / 固定资产投资0.600.550.500.450.400.350.302007 北京房地产发展研究报告1.1.2 产业结构优化英国经济学家、新西兰奥塔哥大学教授费希尔 1935 年提出第三产业（第三次产业），是指除农业、工业、建筑业以外的其他各业。根据中华人民共和国国家统计局的产业划分意见，第三产业基本上是一种

21、服务性产业。第三产业占总产值的比重是衡量一个国家或地区现代化程度的重要指标，比重越高说明现代化程度越高。2006 年北京市第三产业增加值达到 5404.1 亿元（根据最新口径统计）。近年来，北京市第三产业增加值保持了平稳的增长态势，19972006 年的年均增长率为 18.2%，2003-2006年增长幅度有所放缓，但仍然保持了两位数的增长率。第三产业增加值自 1996 年以来保持持续平稳增长，2006 年已经达到 5404.1 亿元，年增长率均保持在 12%以上北京市历年第三产业变化图19961997199819992000200120022003200420052006亿元60005000

22、4000300020001000024%20%16%12%8%4%0%第三产业增加值增长率数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（creis）在三大产业中，北京第三产业所占比重逐年提高， 2006 年该比重已经达到了 70%第一产业2%第二产业38%第三产业60%2007 北京房地产发展研究报告2005年各产业比重2004年各产业比重第一产业1%第二产业31%第二产业第三产业68%2 0 0 6 年各产业比重第一产业1%29%第三产业70%数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（creis）从北京各次产业占总产值比重的历年变化可以看出，九十年代初第三产业所占比重基本上和第二产业相当，九

23、十年代后半期该比重开始逐年增大，到 2000 年已经达到了 58%。2004-2006 年期间，各次产业所占比重继续调整，第一产业最终稳定在 1；第二产业已经由 2004 年的 38降为 2006 年的 29；与第一、二产业变化趋势完全相反，第三产业所占比重则由 2004 年的 60上升为 2006 年的 70。上述数据表明北京市三次产业结构调整正逐步趋于优化。1.1.3 人口及收入状况人口增长速度过快，2006 年常住人口已达到 1581 万人；人均可支配收入达到 19978 元，同比实际增长 12.2%。2007 北京房地产发展研究报告北京市历年常住人口变化图199619971998199

24、92000200120022003200420052006万人1700160015001400130012001100100010%8%6%4%2%0%-2%-4%常住人口（万人）常住人口增长率北京市历年人均可支配收入变化图50001300020052000199619971998199920012002200320042006元2100019000-8%110000%9000-4%70004%170008%1500016%12%人均可支配收入（元）人均可支配收入增长率（考虑价格指数）数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（creis）2006 年末全市常住人口 1581 万人，比上年末增

25、加 43 万人，增长了 2.8%。其中，户籍人口 1197.6 万人，增加 16.9 万人；外来人口 383.4 万人，增加 26.1 万人，占常住人口的比重为 24.3%。全市常住人口密度为 963 人/平方公里，每平方公里比上年末增加 26 人。根据北京市城市总体规划年均增长率控制在 1.4%以内要求，从 19962006 年的常住人口统计数据来看，虽然除 2000 年以外人口的增长幅度较稳定（2000 年统计数据的大幅度变化和当年的人口普查统计口径有关），但近六年来（20012006）的平均增长率已达到 2.5%，人口形势比较严峻。令人欣喜的是，北京市人均可支配收入近年来保持良好增长态势

26、，近十年来年均可支配收入保持年均 8.3%的上涨速度（考虑价格指数影响）。2006 年城市居民人均可支配收入2007 北京房地产发展研究报告达到 19978 元，比上年增长 13.2%，扣除价格因素，实际增长 12.2%。其中，20%低收入户人均可支配收入增长 14.2%；20%高收入户人均可支配收入增长 11.1%。城市居民恩格尔系数为 30.8%，比上年降低 1 个百分点。城镇居民人均居住水平（人均住房使用面积）达到20.06 平方米，比上年增加 0.61 平方米。2006 年社会消费品零售额实现 3275.2 亿元，较 2005 年增长 12.8%北京市历年社会消费品零售额变化图1996

27、1997199819992000200120022003200420052006亿元350030002500200015001000500021%18%15%12%9%6%3%0%社会消费品零售额增长率数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（creis）凯恩斯主义宏观经济理论揭示了一个命题：消费支出与可支配收入之间始终存在稳定的线形函数关系。事实证明，北京城镇人均可支配收入的快速增加促成了消费的稳步增长，1996-2006 年北京社会消费品零售总额连续稳定增长，在 2002 年便突破 2000 亿元大关。19962006 年北京社会消费品零售总额的增长率存在一定的起伏，但基本上稳定在 10

28、%以上。2006 年，全市实现社会消费品零售额 3275.2 亿元，比上年增长 12.8%，扣除物价上涨因素，实际增长 12.6%。在限额以上批发零售企业零售额中，通讯器材类增长 21.2%，家用电器和音像器材类增长 11.9%，家具类增长 26.4%，汽车类增长 17.3%，石油及制品类增长35.1%。1.1.4 对外经济进出口总额自 2003 年以来开始进入高速增长期，十年间年均增速 31.8%；2006 年达到 1582亿美元，较上年实现了 26%的增长幅度。2007 北京房地产发展研究报告北京市历年进出口总额变化图200010008001996199719981999200020012

29、0022003200420052006亿美元18001600-10%-20%6000%40020%10%140030%120050%40%进出口总额（亿美元）进出口总额增长率数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（creis）受入世的影响，2006 年北京进出口总额达到 1582 亿美元，较上年实现了 26%的增长幅度：其中出口 379.8 亿美元，增长 23.1%，地方企业进出口总值 552.8 亿美元，比上年增长37.1%；其中出口 232.1 亿美元，增长 35.7%，地方企业出口中，机电产品出口 172.8 亿美元，增长 43.4%，高新技术产品出口 129.1 亿美元，增长 43

30、.6%，占地方出口的比重分别达到 74.5%和 55.6%（二者有交叉部分），分别比上年提高 4 个和 3 个百分点。2003 年开始，中国入世签订的协议进入全面落实阶段，北京的进出口总额年均增长率达到 31.8%。到 2007年入世承诺将全部兑现，国内市场将完全对国外开放，预计北京进出口额增长率还将保持目前的水平，2008 年将突破 2000 亿美元大关。实际利用外资 1996-2006 年经历了阶段性增长，2006 年达到 45.5 亿美元，其增幅波动较为剧烈，2006 年为 29.0%2007 北京房地产发展研究报告北京市历年实际利用外资变化图1996199719981999200020

31、0120022003200420052006亿美元60.050.040.030.020.010.00.060%40%20%0%-20%-40%-60%实际利用外资（亿美元）实际利用外资增幅数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（creis）1996-2006 年北京实际利用外资经历了两个阶段性增长过程。在第一个阶段（1996-2002年）实际利用外资逐步稳定增长，到 2002 年已达到 51.0 亿美元。因为受“sars”影响经过 2003 年的跳水之后便开始了第二个阶段（2003-2006 年）的增长，2006 年已经达到了 45.5亿美元。实际利用外资增幅表现为剧烈波动，2004 年高

32、出 2003 年 100 多个百分点，2006年其增幅为 29.0。自 2004 年以来，北京实际利用外资保持了两位数的快速增长，说明外资对北京依然情有独钟。2006 年北京市新批外商投资项目 2106 个，比上年下降 1.4%。在实际利用外资金额中，制造业 10.6 亿美元，下降 6.8%；租赁和商务服务业 17.4 亿美元，增长 40.3%；房地产业7.2 亿美元，增长 55.9%；批发零售业 2.4 亿美元，增长 8.5 倍。值得一提的是，2006 年实际利用的外资中有一半以上投向了房地产业。1.2 房地产业相关政策分析从宏观政策的角度看，2006 年在中国房地产市场的发展史上注定将成为

33、不平凡的一年。从国六条到九部委文件，政策出台的级别之高、密度之大、影响之远，在中国房地产市场发展的历史上，可谓前所未有。连续出台的调控政策让市场经受洗礼的同时，也不断推动地产行业的转型，提高对开发企业流动资金的要求、加强对市场产品结构的控制，从而使得房地产开发商强者愈强、弱者更弱直至为市场淘汰，寡头竞争格局将是未来房地产商竞争的基本态势。日期颁布单位政策法规主要内容2006-5-31国土资源部关于当前进一步从严土地管理的紧急通知（1）必须严格执行土地利用总体规划和年度计划，控制建设用地规模。（2）房地产开发用地必须采用招标拍卖挂牌方式公开出让，合理确定宗地面积，以及严格土地登记管理。（3）坚决

34、执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定2006-8-1国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。2006-9-5国务院国务院关于加强土地调控有关问题的通知通知从八个方面向各地提出明确要求，土地闸门进一步收紧。提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准，并建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。2006-11-7财政部、国土

35、资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知对新增建设用地有偿使用费征收范围、标准等政策进行调整。自 2007 年 1 月 1 日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高一倍，旨在抑制扩张用地冲动。同时调整地方新增建设用地土地有偿使用费分成管理方式，地方分成的 70%部分一律全额纳入省级国库。2006-12-12国土资源部、国家发改委2006 年版限制用地项目目录和禁止用地项目目录影视城、赛车场、公墓等被列为限制用地项目，别墅、高尔夫球场、赛马场等项目用地则被明令禁止。提高供地门槛，促使地方政府和企业投资者加快产业结构优化步伐，督促各地淘汰落后工

36、艺，走节约集约、高效利用资源的发展道路。2006-12-17国务院国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知决定将国有土地使用权出让收支纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。这是我国加强土地调控的一项重要措施，有利于促进节约集约用地和经济社会的可持续发展。2006-12-28国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知明确以项目为单位进行土地增值税清算，对土地增值税清算的对象、条件、扣除项目、报送方式、核定征收等问题作了清晰界定。2006-12-31国土资源部关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知按照权责一致的原则和提高行政效能的需要，该通知确定的城

37、市用地新的审批方式，加大了省级政府在省域范围内调剂、统筹土地利用的权力，同时也加大了对城市新增建设用地严格控制和管理的责任；中央部门主要是加强宏观调控，强化用地监管，是国务院关于加强土地调控有关问题的通知的重要配套文件。2006-2-6北京市国土局关于落实北京市人民政府办公厅关于进一步完善交通基础设施工程征地程序有关问题的通知实施意见的函区(县)人民政府组织相关部门对征地情况进行调查。在调查确认的基础上，本着保证被征地农民生活水平不降低的原则，依照北京市建设征地补偿安置办法(市政府令第148 号)及相关配套规定确定征地补偿标准，计算征地涉及的农转非、转非劳动力、征地超转人员数量等需要安置的情况

38、，拟定征地补偿标准及(人员)安置方案。2007 北京房地产发展研究报告1.2.1 土地政策日期颁布单位政策法规主要内容2006-4-282006-8-19央行先后两次加息先后两次全面上调各档次贷款利率，每次以 0.27 个百分点为基准，自 2006 年 8 月 19 日起五年以上贷款基准利率提高至 6.84%，同时由于商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的 0.9 倍扩大为 0.85 倍，购房者利息负担提高不大，约为 0.06 个百分点，但增加了企业贷款成本。2006-4-28建设部办公厅调整个人住房公积金贷款利率从 2006 年 5 月 8 日起，上调各档次个人住房公积金贷款利率 0.

39、18 个百分点，即 5 年（含）以下贷款由现行年利率 3.96调整为 4.14；5 年以上贷款由现行年利率 4.41调整为 4.59。住房公积金存款利率保持不变。2006-6-162006-7-212006-11-32007-1-52007-2-16央行先后五次提高存款准备金率先后五次上调金融机构人民币存款准备金率，每次 0.5 个百分点，累计提高 2.5 个百分点，自 2007 年 2 月 25 日起，准备金率将达 10%，累计冻结资金预计超过 7000 亿元。2006-6-1央行有区别的提高首付款比例6 月 1 日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于 30%，实施购买 90 平方米以下住

40、房首付款 20%的比例，必须坚持以“自住房为主”这条原则。2006-7-22银监会加强房地产信贷管理加强市场研究，增强市场适应能力；坚持科学发展观，制定稳健经营战略；完善内控措施，健全风险管理制度；严格执行有关信贷管理规定，规范开发贷款行为；加强尽职调查，注重防范土地储备贷款风险；引导合理的个人住房消费，加强按揭贷款管理；强化贷后管理，防范和控制信贷风险2006-9-27北京银监局进一步加强房地产信贷管理“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”，“对贷款购买第二套住房者，各商业银行必须严格执行基准利率”等一系列规定，2006-7-7北京市国土局关于印发北京市土地储备和一级开发暂

41、行办法的通知2007 北京房地产发展研究报告市政府确定的重点区域、重点建设项目用地的土地储备开发，由市土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案；其他土地的储备开发实施方案由区县土地储备机构组织编制。土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。2006 年，国家土地政策的特点在于进一步增强了政策的连续性和稳定性，北京市土地政策主要侧重于征地程序化及土地开发的实施方法。无论是从紧供地、节约用地，还是土

42、地市场治理整顿，主要还是围绕执行国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428 号）开展的。1.2.2 金融政策日期颁布单位政策法规主要内容2006-5-31国税总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。2006 年 6 月 1 日后，个人将购买不足 5 年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过 5 年(含 5 年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。2006-7-26国税总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（108 号文）宣布从 8 月 1 日起，各地税局将在全国范围内统一

43、强制性征收二手房转让个人所得税。2006-12-28国家税务总局国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知明确以项目为单位进行土地增值税清算，对土地增值税清算的对象、条件、扣除项目、报送方式、核定征收等问题作了清晰界定。2006-12-31国务院国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定针对当前土地管理特别是土地调控中出现的新动向、新情况，对有关土地调控措施予以了明确，其中一项重要措施是通过调整相关税收政策，加大对建设用地的税收调节力度，抑制建设用地的过度扩张。日期颁布单位政策法规主要内容2006-7-6建设部、国家发改委、国家工商行政管理总局关于进一步整顿规

44、范房地产交易秩序的通知(166 号文件)要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在 10 日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。2006-9-11建设部、国家发改委和工商总局房地产交易秩序专项整治工作方案2006 年 9 月至 2007 年 9 月，三部门将分四个阶段整治房地产交易秩序，房产违规行为细化为六大类 22 种。2007 北京房地产发展研究报告2006 年，无论中央还是北京的房地产金融政策都是 121 号文件的延续。金融政策目标明确，就是尽量减少进入房地产市场的资金流量，对过热的房地产市场实行釜底抽薪。中央银行连续

45、多次加息，在于提高房地产开发企业的资金使用成本，以压缩其获利空间，从而抑制房地产投资过热现象。1.2.3 税收政策国家税务总局对住房营业税政策进行调整，将原政策中的“2 年”改为“5 年”。它既体现了对投机性炒房和投资性购房的进一步遏制，也体现了切实调整住房结构、区分普通住房和非普通住房的调控精神。另外，国家税务总局对房地产转让“强征个税”可以增加炒房成本、遏制炒房需求。1.2.4 市场交易秩序2006-9-14国税总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况，在办理营业税免税申请手续时，纳税人应区分不

46、同情况向税务机关提交相关证明材料。2006-10-8建设部房屋权属登记信息查询暂行办法详细规定了房屋权属登记查询的操作办法，能够充分发挥房屋权属登记的公示作用，保障房屋交易安全，维护房屋交易秩序，保护房屋权利人及相关当事人的合法权益。2006-12-29建设部中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知禁止经纪行业隐瞒交易价格吃差价、挪用交易资金等行为。强调建立办事公开、信用公示制度，加强交易结算资金专用存款账户管理。2006-9-15北京市建委关于网上申请办理房屋权属登记有关问题的通知2006 年 10 月 10 日起，凡申请房屋权属初始登记的申请人为法人或其他组

47、织（以下简称单位申请人）的，需通过北京市房屋交易权属信息系统进行网上申请。2006-9-4北京市建委关于开展本市房地产交易秩序专项整顿的通知针对目前房屋交易市场中存在的突出问题，包括无证售房、内部认购、囤积房源和哄抬房价等，加大查处力度，重点加强商品房预售许可、商品房预（销）售活动的动态监管、房地产广告发布、房地产展销活动、商品房预（销）售合同、房地产经纪六个方面的管理和检查。2006-4-24北京市建委关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知市、区县建委有关业务管理部门和监察执法部门负责对房地产开发企业、房地产经纪机构、房产测绘机构、物业管理企业及商品房销售人员是否存在违规行为进行日常监督检

48、查。2006-4-25北京市建委关于规范商品房合同签约行为的通知商品房项目取得预售许可证或房屋所有权证的，市建委通过北京市房地产交易管理网公示该项目选择的合同示范文本。房地产开发企业或售房单位应当自领取预售许可证和房屋所有权证之日起，在项目售楼场所的显著位置明示本项目商品房预销售的认购书和签约合同的文本，内容应包括开发企业或售房单位已确定的相关约定和补充协议内容。2006-4-19北京市建委关于加强本市商品房销售机构及销售人员管理的通知房地产开发企业设立的销售部门或接受委托代理销售商品房的房地产经纪机构销售（含预售和现售）商品房（含经济适用房）项目时，须进行实名注册备案。所属在上述销售机构中从

49、事商品房销售或代理销售的人员需经专业考核，取得商品房销售员考试合格证，办理实名注册备案手续，持证上岗。2007 北京房地产发展研究报告针对房地产市场秩序比较混乱，尤其是交易环节的问题较为突出，国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知明确提出，要进一步整顿和规范房地产市场秩序，切实整治房地产交易环节违法违规行为。在此背景下，三部门联合发布通知并专门制定方案，北京市建委从操作层面上进行细化，开展房地产交易环节专项整治活动，对营造主体诚信、行为规范、监管有力、竞争有序的房地产市场环境日期颁布单位政策法规主要内容2006-7-11建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商

50、总局、外汇局关于规范房地产市场外资准入和管理的意见加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。严格限制外资境内买房，打击境外资金进入内地炒房。被业内称为“外资限炒令”。2006-9-4国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。日期颁布单位政策法规主要内容2006-7-14财政部会同建设部、国土资源部财政部等部门要求各地从五个方面落实城镇廉租住房保障资金首次明确提出把土地出让纯收益的 5%用于城镇廉租住房建设。加强廉租房建设，构建住房保障体系。2007 北京房地产发展研究报告

51、具有重要意义。1.2.5 外资准入“外资限炒令”和通知加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理，这将打击境外资金在房地产业内的投机行为，从而使得房地产市场运行更加健康。1.2.6 住房保障尽管我国提出住房保障制度的时间比较早，1998 年国务院便发布了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，提出建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系，为最低收入家庭提供廉租房，但是到今天真正全面建立住房保障制度的城市并不多。住房保障制度是建设和谐社会的重要基石，当前房价过快上涨使住房保障制度建设显得更具紧迫性。2.北京市房地产市场概况2.1 土地市场分析2.1.2 土地开发及购

52、置面积中国目前的国情决定了房地产的发展与土地政策之间的关联性，而且土地政策也逐渐成为房地产市场发展的重大影响因素。2002 年之前宽松的房地产业政策促进了整个房地产市场的发展，土地市场也出现了供需两旺的局面。2002 年之后国家开始对房地产业进行调2007 北京房地产发展研究报告控，土地首当其冲。期间，国土资源部等部门就房地产开发发布了一系列土地政策，这直接导致了北京 2002 年土地开发面积的锐减，而土地购置面积在 2003 年也回落到 2001 年的水平；近几年，北京土地开发面积也一直呈逐年下降的趋势，2006 年受政策影响出现反弹达到 840.5 万平方米，高于 2004 年 634.2

53、 万平方米的水平。2006 年的土地购置面积较 2005年进一步下降了 62 个百分点，约 295 万平方米。土地市场受政策影响显著，近年来购置面积逐年呈下降趋势，开发面积则在 2006 年出现反弹，达到 840.5 万平方米。北京市历年土地开发与购置图500019992000200120022003200420052006万平方米25002000-50%-100%100%150050%10000%200%150%土地开发面积土地购置面积土地开发面积增长率土地购置面积增长率数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（creis）2.1.3 土地购置单价土地供求矛盾导致价格飞涨，2006 年 1-

54、10 月北京土地购置价格已高达 13640.59 元/平方米万平方米760.09122.72007 北京房地产发展研究报告北京市近年来土地购置单价比较图3098.191008.4713640.593526.262258.591618.991027.851151.36525.6203000全国北京上海天津重庆元/平方米15000120009000600020052006/1-10数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（creis）近年来受国家宏观调控影响北京土地供给锐减，但需求具有极强的刚性，供求的严重失衡直接导致了土地价格飞速上涨。2006 年 1-10 月，北京土地购置单价已经高达 136

55、40.59元/平方米，是 2005 年全年北京土地购置单价的 4 倍。2006 年 1-10 月，北京土地购置单价遥遥领先于全国各大中城市，上海仅 3526.26 元/平方米价格上相差万元，全国平均土地购置单价为 1008.47 元/平方米仅为北京的 1/13。2.1.4 招拍挂土地分析2006 年北京市土地招拍挂市场共成交土地面积 799.12 万平方米（注），建筑用地面积544.34 万平方米，规划建筑面积 880.35 万平方米，分别比 2005 年增长了 136%、142%和 126%。成交土地 86 宗，比 2005 年增长了 79.17%。2003-2006北京市土地招拍挂市场成交

56、面积154.7354799.1238.9544.3235.0546.3455374.1432.8880.430020010006005004001000900800700土地总面积建设用地面积规划建筑面积万平方米(单位:元/平方米)2007 北京房地产发展研究报告注：北京市土地整理储备中心网站2006 年土地交易成交一览表显示，2006 年北京市成交土地面积汇总为 799.44 万平方米，其中“朝阳区广渠东路唐家村商业金融用地”公告土地总面积为 15380.648 平方米，汇总表中显示为 18517.344 平方米，本报告取公告面积，汇总为 799.12 万平方米。2006 年北京市土地招拍挂

57、市场成交土地平均地面地价为 4671 元/平方米，比 2005 年下降了 4%；平均楼面地价为 2874 元/平方米，比 2005 年上涨了 7%。2003-2006北京市土地招拍挂市场成交面积420930144858467121982067268128742000100003000500040002003年2004年2005年2006年地面地价楼面地价数据来源：北京市土地储备中心、中国房地产指数系统（creis）2006 年招拍挂成交的土地均价（按规划建筑面积）主要分布在 4000 元以下，占 70%；4000-8000 元占 20%；8000 元以上的占 10%。北京市土地招拍挂成交均价分

58、布散点图1600012000800040000数据来源：北京市土地储备中心、中国房地产指数系统（creis）2006 年北京土地招拍挂市场成交的土地中，居住用地面积 722 万平方米，占总面积的2006 年北京土地招拍挂市场不同规划用地所占成交比例土地面积建设用地面积规划建筑面积住宅用地90%91%86%非住宅用地10%9%14%2007 北京房地产发展研究报告90%，非居住用地面积 77 万平方米，占总面积的 10%；从建筑用地面积来看，居住用地 493万平方米，占 91%， 非居住用地面积 51 万平方米，占 9%；从规划建筑面积来看，居住用地 758 万平方米，占 86%，非居住用地面积

59、 127 万平方米，占 14%。数据来源：北京市土地储备中心、中国房地产指数系统（creis）居住用地楼面地价均价为 2758 元/平方米，非居住用地楼面地价均价为 3567 元/平方米，非居住用地均价比居住用地均价高 29%。近年来，住宅价格已经和非住宅价格越来越接近，另外住宅商用也导致居住用地与非居住用地的价格差距不大。从年度土地供应计划来看，2006 年住宅商品房用地为 1600 公顷，而同期北京市居住用地招拍挂市场共成交土地面积 799 万平方米，仅为土地供应计划的 50%。政府经营性土地供给远不能满足房地产开发的需要。土地供给的不足，导致了房地产市场供应的不足，在一定程度上带动了房价

60、上升，进而带来土地的迅速升值。2.2 商品房市场分析2.2.1 房地产投资增长速度、规模与投资结构分析2006 年房地产宏观调控不断，北京房地产投资额仍高达 1719.9 亿元。1996-2006 年北京房地产业高速发展，房地产投资额保持了年均 19%的增长速度。从北京历年房地产投资额变化图中可以看出 2002 年之前的房地产投资额增长率提高的很快：1997 年仅 0.6%，2001年就达到了 50.1%。2002 年后房地产投资额增长率迅速放缓，维持在年均 17%的增长速度。投资额增长率的波动反映了北京房地产市场投资逐渐趋于理性。2006 年北京房地产投资额增长率较去年出现上扬，达到 12.