投资分析培训课件

1、目目 录录第一部分第一部分 前言前言第二部分第二部分 基础数据估算基础数据估算第三部分第三部分 财务指标评价财务指标评价第四部分第四部分 财务评价案例财务评价案例第一部分第一部分 前言前言n 为什么要做？n 什么时候做？n 怎么做？开发企业负责人投资决策据编制设计任务书筹措资金和申请贷款签订合作和协议申请项目建设执照为什么要做投资估算为什么要做投资估算决策依据设计 任务执照 依据合作 依据融资 依据哪些阶段做投资估算？哪些阶段做投资估算？序号序号阶段阶段目的目的误差率误差率1投资机会研究阶段决策依据30%2初步可行性研究阶段指导规划、执照依据20%3可行性研究阶段融资依据、合作依据、10%投资

2、估算主要做什么？投资估算主要做什么？房地产项目可研报告程序：程序：内容：内容：估算基础数据编制财务报表计算评价指标分析财务效益指标得出评价结果指标计算方法选择评价参数链接：房地产开发阶段链接：房地产开发阶段项目取得之前项目取得之前( (决策阶段决策阶段) )前期准备前期准备( (项目组织设项目组织设计阶段计阶段) )建设及销售建设及销售( (实施阶段实施阶段) )竣工入伙竣工入伙( (完工阶段完工阶段) )物业交接物业交接/ /管理管理( (运营阶段运营阶段) )投资机会研究投资机会研究项目建议书项目建议书可行性研究报告可行性研究报告项目取地策略报告项目取地策略报告土地获取土地获取开发报建开发

3、报建工程招投标工程招投标开发建设开发建设销售与招商销售与招商竣工验收竣工验收验收备案验收备案入伙通告入伙通告初始登记初始登记转移登记转移登记交接物业交接物业签订土地合同签订土地合同资金筹措资金筹措勘察测量勘察测量规划设计规划设计临时供水供电临时供水供电场地平整等场地平整等第第二二部分部分 基础数据估算基础数据估算n 开发成本与开发费用n 融资成本与资金筹措n 收入与税金1、房地产开发项目总投资估算表、房地产开发项目总投资估算表p 项目总投资=开发建设投资+经营资金p 开发建设投资=固定资产投资+开发产品成本序 号 项 目 总 投 资 估算说明 1开发建设投资1.11.21.31.41.51.6

4、1.71.81.91.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资（1）+（2）（1）土地费用）土地费用p 土地费用：获取土地使用权而发生的的费用，一般包括征地拆迁补偿费、土地出让金、契税。土地获取费用因获取土地土地的方式、地块性质等不同而不同。n 土地出让方式不同 划拨、出让、转让；n 土地出让宗地属性不同： 生地：完成土地征用，但未经开发、不可直接作为建筑用地。 毛地：已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的土地。 熟地：以直接进场进行项目施工建设的建设用地（法

5、律手续完备；基础资源通达；土地平整）n 是否由开发商需要拆迁或征用（如旧城改造） 地价评估方法地价评估方法p 市场市场比较法：比较法：是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。p 基准地价修正法：基准地价修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。p 成本逼近法：成本逼近法：是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润

6、、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益（2）前期工程费）前期工程费p 主要包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。二二前期工程费表前期工程费表（仅供参考）（仅供参考）1 1前期工作咨询费前期工作咨询费建安工程的建安工程的0.20.5%2 2地质勘察、测绘费、地质勘察、测绘费、勘察报告审查费勘察报告审查费3元元/平方米平方米3 3建筑规划设计费建筑规划设计费按建筑设计取费标准取按建筑设计取费标准取,计价格计价格2002 10号号4

7、 4市政设计费市政设计费按建筑设计取费标准取按建筑设计取费标准取,计价格计价格2002 10号号5 5环境评估费环境评估费详见建设项目环境影响咨询收费标准详见建设项目环境影响咨询收费标准6 6交通评价费交通评价费按地上面积按地上面积 ： 1元元/平方米估算平方米估算7 7施工图审查费施工图审查费京勘设管字京勘设管字(2001)41号号8 8标底编制费标底编制费概算价格的概算价格的2-3, 计算钢筋量计算钢筋量16元元/吨吨.9 9工程招投标管理费工程招投标管理费中标价格的中标价格的0.66%o,(共共0.11%,招标方招标方60%),京价京价(收收)字字1999第第042号号1010招标代理费

8、招标代理费按取费标准取按取费标准取, 计价格计价格2002 1980号号1111三通一平费（土方临时水电）三通一平费（土方临时水电）20元元/平方米平方米1212工程监理费工程监理费建设前期阶段按工程概预算的建设前期阶段按工程概预算的0.10.2计取；计取；施工阶段按取费标准取施工阶段按取费标准取1313新材料基金新材料基金(非砖混结构可退非砖混结构可退90%)、水泥专项基金（可退）、水泥专项基金（可退） 8元元/平方米平方米,中标水泥量中标水泥量3元元/吨吨通常列入“前期工程费”项也可以列入“其他费用”、”开发期间税费“项（3）基础设施建设费）基础设施建设费p 基础设施建设费是指建筑物2米以

9、外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。附：烟台基础设施收费标准附：烟台基础设施收费标准（4）建筑安装工程费p 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。项目单方估价三三建筑、安装工程费（一）建安工程造价1住宅1.1全现浇（高层）14001.2全现浇板式（多层）12001.3框剪结构带底商（高层）19001.4框剪结构商住楼（高层）23001.5框剪结构（多层）12001.6底商16

10、002非配套公建2.1框架结构写字楼（高层）19002.2框架结构办公楼（多层）15003地下3.1建安费用21003.2地下停车场2300（5）公共配套设施建设费p 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。序 号项 目建 设 费 用 估算说明 1 2 3 4 5 6居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场合 计表表5-7 5-7 公共配套设施建设费用估算表公共配套设施建设费用估算表 单位：万元单位：万元 （6）开发间接费

11、p 开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。 一般经济测算不作此项要求，根据开发企业现实情况予以计算！ 如当开发企业不设立现场机构，由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动时，所发生的费用可直接计入开发企业的管理费用。（7）管理费用p 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。 管理费用=（土地费用+前期工程费用+基础设施建设费用+建筑安装工程费+公共配套设施建设费）*2-3%。（8）财务费用p 财务费用

12、是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。p 借款和债券的利息：n 不同的融资渠道利息不同：如全部自有资金、自有资金+银行贷款（上市融资）等；n 利息与开发回款有关：开发回款越慢带来的利息越高；n 利息的计算 ：编制银行贷款平衡表资金平衡表 银行利息的计算：编制银行贷款偿还表银行利息的计算：编制银行贷款偿还表p 假设1：收入优先用于偿还贷款p 假设2: 仅考虑单个项目开发p 利息银行贷款偿还表银行贷款偿还表单位：万元序号项目合计20102010年年20112011年年20122012年年20

13、132013年年20142014年年20152015年年20162016年年上半年上半年 下半年下半年 上半年上半年 下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年 下半年下半年上半年上半年 下半年下半年 上半年上半年 下半年下半年 上半年上半年 下半年下半年1期初贷款余额0 27874 50167 111417 118416 111381 106607 117050 116701 132446 123850 105245 72728 40888 2当期新增贷款 144,603.57 27874 22294 61250 6999 0 0 10442 0 15745 0 0 0 0 0 3当期

14、偿还贷款本金 144,603.79 0 0 0 0 7035 4774 0 349 0 8596 18605 32517 31840 36645 4期末贷款余额27874 50167 111417 118416 111381 106607 117050 116701 132446 123850 105245 72728 40888 4243 5当期应付贷款利息 33,453.34 0 0 2107 0 6205 0 5886 0 6311 0 6920 0 4805 0 （9）销售费用p 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。

15、主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为： 1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的1%2%。 2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%2%。 3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%1%。 以上各项合计，销售费用约占到销售收入的3%-5%。（10）其他费用p 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%-3%。序

16、 号 项 目 金 额 估算说明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12临时用地临建费施工图预算或标底编制费工程合同预算或标底审查费招标管理费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费 合 计其他费用估算表 单位：万元（11）开发期间税费p 开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。序 号 项 目 金 额 估算说明 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税土地使用税市政支管线分摊费供电贴费用电权费分散建

17、设市政公用设施建设费绿化建设费电话初装费 合 计开发期税费估算表开发期税费估算表 单位：万元单位：万元（12）不可预见费及其他p 12不可预见费 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%左右估算。 如果是开发完成后出租或自营的项目，还应该估算下列费用：p 13运营费用p 14修理费用总结：总结：房地产开发进度房地产开发进度动态投资成本动态投资成本项目项目分摊合计20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20152015年年上半年上半年下半年下半年上半年

18、上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半下半年年一一土地成本100%50%50%49874 24937 0 24937 0 0 0 0 0 0 0 0 0 二前期工程费100%10%10%15%15%15%15%15%5%9441 944 944 1416 1416 1416 1416 1416 472 0 0 0 0 三建筑、安装工程费436121 0 17023 38447 39047 32524 48090 58704 63939 62455 52980 14953 7960 1 地上建筑404072 0 15255 32

19、478 33078 27955 43521 55536 60771 60687 52613 14585 7593 （1）企业庄园100%60%40%3433 0 2060 1373 0 0 0 0 0 0 0 0 0 （2）私人会所型酒店100%50%50%19348 096749674000000000300 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 300 2地下建筑100%5%20%20%15%15%10%10%5%28009 0 1400 5602 5602 4201 4201 2801 2801 1400 0 0 0 3工程监理费100%9%9%9%9%9%9%9%9%9%9%9%

20、4041 0 367 367 367 367 367 367 367 367 367 367 367 四基础设施建设费100%10%15%20%15%10%10%10%5%5%23341 0 2334 3501 4668 3501 2334 2334 2334 1167 1167 0 0 五公共配套设施建设费0%0%六不可预见费100%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%14067 1172 1172 1172 1172 1172 1172 1172 1172 1172 1172 1172 1172 七开发间接费100%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%469 39

21、39 39 39 39 39 39 39 39 39 39 39 (二)期间费用八期间费用57291 782 782 3195 1884 8434 2392 8313 2680 8636 2560 8868 1948 1管理费用100%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%9378 782 782 782 782 782 782 782 782 782 782 782 782 2 财务费用32235 0 0 2107 0 6205 0 5886 0 6311 0 6920 0 3 销售费用16768 0 0 306 1102 1447 1610 1645 1898 1543 1778

22、 1167 1167 2、融资与资金成本、融资与资金成本3、房地产收入与税金、房地产收入与税金p 房地产收入是指：房地产投资项目的经营收入，指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。包括：地产销售、物业经营、土地装让等。链接：房地产价格评估方法链接：房地产价格评估方法p 1、成本、成本法法：即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。 p 2、市场比较法：、市场比较法：取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过

23、的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。p 3、剩余法：、剩余法：房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价土地使用权价值房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。 p 4、收益法：、收益法：不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产

24、价值房地产纯收益收益还原率。 p 5、假设开发法：、假设开发法：对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。市场比较法案例市场比较法案例案例案例1案例案例2案例案例3案例案例4本案本案权重权重3530431038903720与本案契合度与本案契合度比较系数比较系数契合度契合度比较系数比较系数契合度契合度比较系数比较系数契合度契合度比较系数比较系数景观景观50%0.80 0.40 1.50 0.75 1.10 0.55 0.90 0.45 1外檐外檐30%1.30 0.39 1.20 0.36

25、 0.70 0.21 0.75 0.23 1户型户型20%0.60 0.12 0.70 0.14 1.00 0.20 1.25 0.25 1配套配套10%1.50 0.15 0.80 0.08 0.85 0.09 0.85 0.09 1100%1.06 1.33 1.05 1.01 参考价格参考价格3741.85732.34065.053757.2权重比准价权重比准价25%35%25%15%4522 平均比准价平均比准价4324 收集类比案例收集类比案例确定评价指标确定评价指标确定各指标权重确定各指标权重计算评价系数计算评价系数（2）税金估算）税金估算p 营业税及附加：两税一费p 营业税:p

26、城市建设维护税:p 教育费附加:营业税*3%p 土地使用税p 契税：权属转让过程中征收，税率为3%。p 印花税p 土地增值税p 企业所得税：税率25%，计税依据企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。土地增值税的计算土地增值税的计算序 号项 目 计 算 基 础 1房地产总收入销售收入表 2 21 22 23 24 25扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额开发成本开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地价款与相关手续费土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费 、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等管理费用、销售费用、财

27、务费用营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税（土地使用权金额+开发成本）20% 3增值额 (1) -(2) 4增值率 (3)(2)5适用增值税率增值额50%以下部分： 30%增值额超过50%至100%部分： 40%增值额超过100%至200%部分：50%增值额超过200%部分： 60% 6增值税 应纳税额=土地增值额适用税率第三部分第三部分 财务指标评价财务指标评价n 财务基本报表n 资金价值与折现n 静态评价指标n 动态评价指标1、财务基本报表、财务基本报表现金流量表现金流量表p 定义：反应项目在计算期内各年的现金收入、现金流出和净现金流量的计算表格，是财务分析的基本表格之一。全部投资现

28、金流量表全部投资现金流量表序号序号 项项 目目 合合 计计 123 N 1现金流入现金流入 1.1销售收入销售收入 1.2出租收入出租收入 1.3自营收入自营收入 1.4净转售收入净转售收入 1.5其他收入其他收入 1.6回收固定资产余值回收固定资产余值 1.7回收经营资金回收经营资金 2现金流出现金流出 2.1开发建设投资开发建设投资 2.2经营资金经营资金 2.3运营费用运营费用 2.4修理费用修理费用 2.5经营税金及附加经营税金及附加 2.6土地增值税土地增值税 2.7所得税所得税 3净现金流量净现金流量 4累计净现金流量累计净现金流量 计算指标：计算指标： 1、财务内部收益率（、财务

29、内部收益率（%）：）： IRR 2、财务净现值（、财务净现值（ic= %）：）： NPV 3、投资回收期（年）：、投资回收期（年）： Pt 4、基准收益率（、基准收益率（%）：）： 1、财务基本报表、财务基本报表资金平衡表资金平衡表序号序号项目项目合计期数期数1 12 2N N一一资金运用资金运用611611 611611 27874 27874 22294 22294 71397 71397 51093 51093 1开发建设投资533313 27092 21512 69513 46343 1.1土地费用49874 24937 0 24937 0 1.2前期工程费9441 944 944 1

30、416 1416 1.3建筑安装工程费436121 0 17023 38447 39047 1.4基础设施建设费23341 0 2334 3501 4668 1.5公共配套设施建设费0 0 0 0 0 1.6不可预见费14067 1172 1172 1172 1172 1.7开发间接费469 39 39 39 39 2管理费用9378 782 782 782 782 3销售费用16768 0 0 306 1102 4流转税36890 0 0 674 2425 5土地增值税预提6707 0 0 123 441 6所得税8555 0 0 0 0 二二资金来源资金来源670728 670728 0

31、0 0 0 12254 12254 44094 44094 1自有资金2销售收入670728 0 0 12254 44094 3其它收入三三资金缺口资金缺口-59117 -59117 27874 27874 22294 22294 59143 59143 6999 6999 四四银行贷款筹措银行贷款筹措1贷款净增加27874 22294 61250 6999 贷款余额27874 50167 111417 118416 2贷款本金偿还0 0 0 0 3贷款利息偿还33453 2107 0 0 0 0 0 0 0 0 五五累计资金盈余累计资金盈余0 0 0 0 0 0 1、财务基本报表、财务基本报表利润表利润表2、资金的时间价值、资金的时间价值p 在不同的时间付出或得到同样的数额的资金期价值是不相等的，资金的价值会随时间变化。p 近期投入的资金，比将来投入的同样数额的资金更有价值，因为当期立即带来收益；而未来期间投入