房地产营改增：一张表告诉你怎么抵扣减税最划算？

1、房地产营改增：一张表告诉你怎么抵扣减税最划算？财道家塾2016-05-25 18:53:31房地产阅读(0)评论(0)声明：本文由入驻搜狐公众平台的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。举报这张表是未来房地产企业如果选择一般计税方法，所有进项和销项的明细。房地产企业进销项税额明细表：这张表的适用前提，是房地产企业要选择一般计税方法，房地产企业的新项目是一定要选择一般计税方法的，但对于老项目，房地产企业还有另外一个选择，也就是简易征收。一、老项目选择简易征收更划算？不能拍脑袋决定！对于老项目，到底是选择一般计税方法合适，还是选择简易征收呢？很多房地产企业可能大多数情况下

2、认为选择简易征收更为划算。最近“营改增”政策出台后，我们承接的培训工作非常多，在给一些房地产客户培训时，我都有一个相同的感触，就是当我在问到在座房地产企业 “营改增”之后，对于房地产的老项目，到底是选择一般计税，还是简易征收的时候，我得到的答案基本上都是简易征收。因为大家想当然地认为老项目选择简易征收对房地产企业比较有利。那么，什么是老项目？大家都很清楚有两个条件，原来最先在“36号文”里只有一个条件。后来“五个管理办法”出台后，又加了第二个条件。现在房地产企业老项目的判定标准跟建筑安装行业的判定标准一致，一个是看建筑工程施工许可证注明的开工日期是不是在2016年4月30日之前，大家看过建筑工

3、程施工许可证的话，可以注意到中间有两个日期，一个是开工日期，一个是竣工日期。只要开工日期在2016年4月30日之前，就可以作为房地产老项目。如果建筑工程施工许可证没有注明开工日期或是没有取得建筑工程施工许可证，可以按照建筑工程承包合同注明的开工日期来判定，只要是在2016年4月30日之前，也算房地产老项目。对于很多房地产在建项目来讲，就等于有两个选择，一个是选择一般计税，一个是选择简易征收。而大部分企业都认为选择简易征收比较合适。可是，我们对于很多房地产客户在建项目做了不少测算，我们测算得到的结果是：如果选择简易征收，那么税负就是4.76%（现在是5%征收率，但考虑增值税价外税，实际上相当于4

4、.76%），但如果选择一般计税，很多在建项目的税负则低于4.76%。为什么？很重要的一个原因，选择一般计税，土地可以扣除，所以很多项目如果土地成本比较高，选择一般计税比较划算。案例：例如有一个客户，他有一个楼盘，销售的价值是28000元/平方米，但楼面地价，也就是当时拿地的价格是18500元/平方米，就这个项目来看，就算是其他的建安成本都已经付完款了，都无法取得进项，仅仅就扣除土地成本一项，选择一般计税都要比选择简易征收划算。所以，我想谈的第一个问题就是一般计税和简易征收不能拍脑袋来决定，要通过一些测算，才能选择更为合适的计税方法。而且，注意简易征收一旦选择，按照“36号文”的规定，36个月之

5、内不能变更，所以这个选择必须非常慎重，因为一旦选择简易征收，就意味着将来即便发现简易征收不划算，你要想再做调整也已经来不及了。你总不能三年时间不卖房子，等着36个月之后再卖，这不现实。案例：另外，再讲一个具体事例。前几天，我们一个集团企业客户召开了一次座谈会。其中最重要的议题就是很多在建项目到底选择什么方法为好，我们参与讨论。当时在座谈会上，房地产公司老总就给集团领导提出他们最后的意见，就是对所有的房地产老项目选择简易征收方式。当时，我问了一个问题，现在这些项目有没有对集团内部销售的？因为我知道他们有很多项目是内部销售的，比如很多商业综合体的项目，实际上是卖给自己集团内部其他一些板块的公司，比

6、如商业板块，商业板块的多个大型购物中心，他们使用的房产实际上是由自己同一集团内的房地产公司建造的。因此我才问了这么一个问题。然后房地产板块的老总就回答我，有多个项目存在内部销售的问题。我们建议他们：如果内部销售选择简易征收这种方式，其实就意味着你的土地成本扣不了。对于这些老项目，如果卖给集团内其他企业，其他企业是可以按照购进不动产进行抵扣，当然要按照6：4分两年抵扣。如果房地产公司选择简易征收，按5%的征收率缴增值税，集团内的其他企业则按照5%进行抵扣。如果选择一般计税，你的销项是11%，其他企业也按11%进行抵扣，在内部交易这个环节，无论是房地产公司按5%的征收率缴纳，其他企业按5%的征收率

7、进行抵扣，还是房地产公司按11%的税率缴税，其他企业按11%抵扣，一进一出，从这个环节来讲，没有影响。但是，按照征收率来进行简易征收，就意味着土地和其他进项都不能抵扣。如果选择一般计税方法，就意味着你的土地，以及还没发生建安成本等进项可以抵扣，站在集团整体的角度来考虑，选择简易征收，就等于把土地及其他可以扣除的进项都白白浪费掉。所以这个匆忙的决策会给企业会带来巨大的损失。所以简易征收和一般计税是一定要慎重选择。同时，如果房地产开发企业开发的房产都是卖给集团内部企业，我认为可以毫不犹豫地选择一般计税，而不应该选择简易征收。二、房地产企业7大关系方进销项税额分析1. 政府再看回这张表，如果选择一般

8、计税，进项又有哪些可以扣除，逐项看一下。首先第一部分是支付给政府相关的款项，一个房地产项目支付给政府或是支付给被拆迁户，可能主要有几项费用：土地成本、拆迁补偿、规费、契税。按照“36号文”的规定，这里可以作为进项扣除的只有土地，当然，土地的扣除不是用进项税额这种方式，而是在销售额当中扣减。土地怎么扣？按照“18号公告”关于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目土地价款的扣除规定，是按照面积来进行计算的：计算公式：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款这个公式中，要注意几个问题，什么是房地产项目的可供销售建筑面积？大家都

9、知道，房地产开发商开发一个项目时，除了卖的房子之外，可能还有一些比如公共绿地、道路、小区的水景、雕塑等等，这些都要占地。另外，有一些房地产开发商还会预留一部分房产作为自持或是作为物业用房进行管理。这些面积都不在可供销售面积当中。所以，房地产项目的可供销售面积就是计划对外销售的建筑面积。案例：比如，我拿了一块地花了10亿元，我计划开发10万平方米的住宅对外销售。每一平方可以扣除的土地成本就是1万元。今天，卖了一户住宅，销售100平方米，就可以在销售价格当中扣除100万土地成本。卖着卖着，如果突然决定要留下500平方米作为自持，这个时候就可以在房地产项目可供销售面积原来的10万平方米当中减掉这50

10、0平方米，剩下的99500平方米就是可售面积。这样做也是为了保证房地产企业取得土地成本的价值可以全部在销售过程中得到扣除。想扣除，还要注意，这里所说的土地价款必须是向政府土地管理部门或是受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，而且要取得相关财政部门监制的财政票据。再看一个例子，看这种情况下能否扣除土地成本？这种情况在如今房地产开发项目当中普遍存在。案例：很多集团化的房地产公司在前期拿地的环节，由于不确定是否能拿到土地，因此往往是总公司先以自己的名义去办理招拍挂手续，等拿到地之后再成立项目公司进行开发。这个时候如何操作，就变得非常关键。以往很多房地产公司都这样操作：以总公司的名义去办理相

11、关手续，以总公司的名义拿地，合同的签字、发票抬头都是总公司，而不是项目公司。相关的土地价款是由总公司来承担的。这种方式，将来就会面临一个问题，由于所有的票据、合同抬头都是总公司，土地是在总公司账上，而项目是由项目公司进行开发。将来土地价款的扣除就面临很大的风险，没有办法扣，损失巨大。应该怎么做？总公司去参加招拍挂，开始只是先缴纳保证金，等招拍挂确定拍到土地了，在支付土地后续价款之前，马上把项目公司成立起来，然后由项目公司来支付相应的土地价款，并取得相关的财政票据，总公司之前缴纳的保证金怎么办？把它当作总公司的代垫款项，把它变成总公司替项目公司事先垫付的款项，将来再向项目公司收回。通过第二种方式

12、可以保证土地是在项目公司名下的，相应的扣除也变得顺理成章。谈完土地，再看其它费用。拆迁补偿、规费和契税，这些不能扣，将来拿地环节的拆迁补偿，这一块的支出对于房地产企业就比较吃亏。所以，拿地环节要注意这个问题。2.材料和设备供应商首先主要的材料建材水泥基本上都是可以拿到17%的进项。有一些企业在施工或者装修过程中，会使用木材，税率一般是17%，但是也不排除有的企业所外购的木材是直接向农业生产者（农民）手中买的。如果是这种情况，可以开具农产品收购发票按照13%进行抵扣。但是对于地材这一部分，就是砂土、石料这一部分绝大多数没有发票，将来存在两种可能，一种是继续拿不到增值税发票，就是无法抵扣；一种是将

13、来很可能出现的情况，就是这些地材的经营者会向税务机关申请代开3%的征收率的增值税发票，给房地产企业进行抵扣。当然羊毛出在羊身上，很可能地材的经营者会将税金转向房地产企业。房地产企业用水进项的税率是按13%进行抵扣，用电是17%进行抵扣，设备不管是外购设备，还是租赁设备，都按照17%进行抵扣。如果设备是以前买的老设备，就无法抵扣。3.施工和监理企业接下来，是施工和监理企业相关的拆迁、场地平整、土建安装、装修等等的成本。这一块有可能是3%进行抵扣，也有可能是11%进行抵扣。建筑施工企业在“营改增”之后，有三种情况可以选择简易征收：一种情况是对于老项目，4月30日之前的建筑工程老项目是可以选择简易征

14、收的，另外两种情况，一个是劳务清包，就是包工不包料可以选择简易征收，还有一种情况，也是“36号文”当中一个非常重要的内容，就是对于甲供工程的规定。可以说，这一条政策，是专门为了解决建筑安装行业税负只减不增而设计的非常贴心的条款。甲供工程如果可以选择简易征收，将来建筑企业税负上升这个问题，是否可以得到有效解决？李克强总理对于“营改增”最大要求，就是要确保所有行业税负只减不增，而在这几年当中，总理特别挂心的就是建筑安装行业。建筑安装行业影响的就业是非常广的，怎么才能做到建筑企业税负只减不增，这是很大的难题。我们都知道建筑行业营改增后选择一般计税方法税负是肯定要上升，按照现在的管理模式，怎么能够做到

15、总理的要求？政策的设计者们非常巧妙地想到了甲供工程这个办法。也就是只要全部或是部分材料、设备、动力是是工程发包方自行采购，就可以构成甲供工程，只要是构成甲供工程，乙方建筑企业就可以选择简易征收。问题来了，这里的“部分”怎么理解？80%还是20%？现在这个“部分”已经很明确，总局在4月6、7、8日对全国进行视频培训时，对这个问题强调过，这里的“部分”没有限制，说得极端点，甲方供一根钉子就是甲供工程。照此理解，建设项目有不是甲供工程的吗？电梯总是开发商自己去买，很多东西都是开发商自己买。就算开发商把所有的采购都交给乙方了，乙方要想实现简易征收也很容易，请甲方帮忙供一盒钉子，就可以实现简易征收。所以

16、，一旦构成甲供工程，乙方是可以确保税负只减不增，原来按3%缴营业税，现在按3%缴增值税，才相当于2.9%，比原来的税负肯定是下降。但是，这有一个问题，是乙方想选择简易征收，就能选择吗？甲方能同意吗？所以这一条规定，关于甲供工程的规定，我个人认为，将来在实务操作中是很难实现，因为甲方不可能同意乙方按照甲供工程实行简易征收。乙方选择简易征收，甲方只能抵扣3%，而乙方选择一般计税，甲方则可以抵扣11%，一下子相差8个点，对于甲方来说，这是这么多大的一块成本。再换一个角度考虑，如果乙方选择一般计税，乙方的税负能不能达到11%？一般不会出现，总有一些进项。比如，我们现在帮助很多客户测算过，将来如果实行一

17、般计税方法，建筑安装企业现在的项目税负最高可能到7%左右，这是最高的情况，有一些项目实际可能低得多。就算按最高的7%来算，选择一般计税，税负是7%，相比现在简易征收，税负要高出4个百分点左右，但选择一般计税和选择简易征收相比，开给甲方的发票相差8个点。也就是说乙方的税负增加4个点换来甲方可以多抵8个点。假设一种理想的状态，如果甲方同意拿出4个点补贴乙方，乙方的税负增长完全可以弥补，同时甲方还可以多抵4个点。因此，从这个角度来思考，将来随着甲乙双方的博弈，最终极有可能出现的情况，就是乙方选择一般计税。因为站在甲乙双方总体的角度来考虑还是一般计税比较有利。同时，这也说明一个什么问题？如果建筑企业和

18、房地产企业同属一个集团，就是一个集团公司下面既有建筑企业，又有房地产企业，自己的建筑企业给自己的房地产企业干活，毫无疑问一定选择一般计税，而不要用简易征收。同时，这里还要再注意一个问题，就是由于甲供，对于甲方来讲，在一定程度上可以增加进项抵扣。比如钢材如果甲方自采，甲方可以按照17%抵扣，如果委托乙方采购，乙方按17%抵扣，按11%开给甲方。出于自身利益最大化的考虑，很多房地产企业会越来越多的把一些抵扣率超过11%的，比如钢材（17%）等变为甲供。下一个项目是管线。在这里标的税率有3%、11%、17%，为什么会出现这种情况？3%这种情况，大家可以理解，比如小规模企业，或者是选择简易征收的情况，

19、可能是3%。11%和17%又是怎么回事，这里又是牵扯一个混合销售的问题。按照“36号文”的规定，现在对于那种自产货物，同时提供建筑业劳务的政策已经没有用了，废止了，现在对于这种情况，就是按照混合销售的政策来执行。这个时候，就看这个管线是谁来提供了，如果是销售管道的公司在卖给房地产企业管道的同时，负责现场安装，那么，这时候的就按17%抵扣。如果是由乙方建筑施工企业购买了材料，现场制作成管道，最后交付甲方，能够抵扣的税率就是11%。4. 金融机构融资不能抵扣，这可能是房地产企业最伤心的一点，融资成本一般是房地产企业比较重要的一项成本，现在不管是向金融机构借的款，还是民间机构融资，这一部分

20、都不能抵扣。不但贷款利息不能抵，跟贷款相关的费用，比如融资管理费、咨询费等等都不能抵扣，现在这种息改费的情况税务机关非常关注。5.专业机构、物业公司再看其他专业机构的设计，勘察设计按6%抵扣，请法律顾问，请财务顾问、税务顾问、审计机构等等都是按6%，物业费按照6%。当然，如果物业公司是小规模企业，那么就是3%。对于物业公司，将来是选择一般纳税人，还是选择小规模纳税人合适呢？因为很多物业公司都是房地产企业自己的，而物业公司的主要成本是人员成本，可抵扣的项目非常少。所以显而易见，物业公司是选择小规模纳税人比较合适。案例假设物业公司是对房地产企业收物业费，选3%和6%没差别，一个是按3%交，按3%抵

21、扣，一个是按6%交，按6%抵扣，而实际情况是物业公司是面向居民来收费，而居民个人又不需要增值税专用发票，所以物业公司按小规模来计算肯定比一般纳税人划算。因此，物业公司将来能选择小规模这种方式就最好。当然，很多人说这个小区如果比较大，每年收的物业费超过500万，就无法选择一般纳税人，其实这非常简单，可以把小区分成若干个板块，叫A区、B区、C区、D区，A区一个物业公司，B区一个物业公司，这就很容易实现。关于房地产企业的抵扣项目主要是这么多。6.销售和租赁对于物业销售和物业租赁，一般税率都是11%。当然，老项目可以选择5%。关于视同销售的问题需要特别说明下，当然新政策有一点比原来进步了。就是对于单位

22、或是个人向其他单位或是个人转让无形资产或是不动产，如果用于公益事业或是社会公众服务，则不需要视同销售。案例1：比如房地产开发商在小区内配建一所学校，无偿转交给地方，这种行为不需要视同销售。这跟以前原增值税一般纳税人的处理有很大的差别，以前汶川地震，很多生产账篷的企业给地震灾区捐献很多的账篷，本来就是一种公益行为，本来就是免费捐赠给灾区人民的，但是按照增值税的规定，还要视同销售，这就有一点不讲情理了。所以这次“36号文”当中的规定进步很大。案例2：买房送家电、买房送装修这种行为，要不要计税？这个问题，在上一次“营改增”专题分享的时候，我已经提到过，就不再详细展开。对于是否要视同销售的问题，各个省

23、的规定差异还比较大。所以我觉得还得看一下本省的规定如何，如果所在的省没有规定，那么为了防范风险，最好在合同当中不要体现“送”的字眼，把家电作价就是了，一块签到合同里，避免按照视同销售来缴税。案例3：将来房地产企业，和其他很多行业都要面临的集团内资金无偿占用问题。因为房地产企业是一个资金密集度很高的行业。很多项目在项目前期是需要大量花钱的，拿地、缴各项规费、开工、付预付款。这个时候是用钱的时候，而当到了项目预售开始之后，随着预售不断地进行，资金大量回笼，这个时候账上又会趴着很多闲置资金。所以对于集团化的房地产企业，资金集中调度这是普遍现象，大家都这么做。有的专门设财务公司，有的建集团的资金池，总之就是一定要把钱用到最需要的地方，好钢要