商业地产策划向何处去

1、 商业地产策划向何处去一、真正影响商铺投资价值的因素是什么？ 据地标资讯数据库抽样数据表明，长沙地区商业地产的成交活跃程度远低于住宅的成交，而且商业地产的空置量也不可忽视。很多商业市场的惨淡经营更给商业地产的交易投向阴影。随着房地产竞争的日益激烈，理性置业应成为成熟消费者投资心态的主导趋向。商业地产的价值主要体现在其附加值上，而决定其附加值的东西绝不是一种热闹的炒作，而是长沙的经济基础、商圈的繁荣程度、管理的先进程度。我曾归纳为三气理论：商业地产的繁荣决定于人气、景气、理气。在投资商业地产的时候，同样可以采用一种叫做“相反理论”的投资理论，热的东西我就冷看，价高的东西我就低看。二、长

2、沙商业地产现在是不是饱和了？谈商业地产郊区化是不是太早了？对于商业地产策划，市场是一个裁判，不可用饱和或非饱和来一概而论。就目前各地的商业态势，高端商业地产自然是清冷的，低端的商业地产（比如独立小面积的商业铺面）好象还是比较火暴的，这种现象当然是由项目经济水平和长沙居民的消费心理决定的。至于商业地产郊区化是不是过早了，也不能一概而论，每个开发商都是用自己的资金去投资，自然会有自己的千个理由。从市场角度评判，如果该商业地产的目标群体是本埠区域，自然要看该区域的人气和居民收入水平。如果该商业地产的目标群体是外埠区域，自然要看该区域的流动人口、交通和是否具有旅游资源。如果不考虑上述因素，要么是开发商

3、面临困境，要么是开发商将风险转移给了不成熟的消费者，这两点对当地的经济都会有不可忽视的负面影响，这都是我们不愿见到的！三、商业地产的战术创新8种模式创新（对目前市场商业地产形态的总结性文本）1 产权酒店 只管投资很多开发商看到商业地产是一块“肥肉”，都竞相介入，但又不愿和商铺正面较量，于是另辟蹊径，在风景区或城市繁华地段修建类似于酒店的房子卖给购房者（即投资者），再由专门的管理公司或有品牌的酒店管理公司来进行统一管理、经营。 点评：投资者只管投资，当跷脚老板，到时候分钱。安逸是安逸，但回报或折旧率如何实现是关键。 2分时度假居住 投资两相宜 又有一些开发商认为，产

4、权酒店模式呆板，不灵活。于是费尽心机想出了一种新的模式分时度假，投资者买下酒店或类似于酒店的房子以后，可以选定一年之中一定时间自己居住，同时还可以到其他城市相互联姻的开发商开发的酒店居住而不需付费用，其余时间由管理公司按酒店的模式进行统一管理和经营，购房者不参与管理和经营，只得到固定的有一定年限的折旧率。 点评：这种模式有二大好处：一，房子是按套数卖，在面积上不会被欺骗；二，经营方式灵活，自用投资两相宜。但值得关注的是固定的回报式折旧率最终如何兑现，特别是经营不善时。所以选择景点应是关键，游人多的地方好经营。 3认购建筑面积 挖掘中小客户 这种模式在欧美一些发达地

5、区非常盛行，成都目前有家万国熊猫城在执行这种模式，有业内人士指出，这种模式必将是商业地产未来的发展趋势。认购建筑面积具体的操作方法是，地产商把位于黄金地带的商场或写字楼，划成几大区域，每个区域再划成若干份，每个购房者可购买其中的一份或几份，所有购房者共同拥有这个区域的产权，每个人可执有共有产权证。 点评：这种模式有二大特点：一，一般都是价格昂贵的商场或写字楼由于面积大、价格贵才用这种模式；二，本钱少的中小投资者也可以购买，实际上是产权证券化的前奏。 4银行担保 保障回报 一些商业地产项目都作出了不得低于 8的投资回报承诺，针对这种现象，一些开发商推出了银行担保模式

6、，给投资者吃了定心丸，这种模式即使后期经营不善，达不到这个最低标准就由银行来为购房者付清。 点评：值得提醒的是银行的投资担保一般只有几年期限，几年以后呢？谁承担责任。毕竟购买物业寻求回报是较长期的投资行为。 5投资保障 招揽顾客 投资本身就是风险和收益并行，收益又是一个未来的不确定的预期值，谁敢对这个预期值做出承诺？而在电讯广场、世都大厦，开发商都给出了不少于 8的投资回报承诺。开发商表示，在一定期限内，如果低于这个最低标准将由他们自掏腰包补上。 点评：这种模式确实能给投资者一定的信心，但如果达不到这个标准开发商能否兑现还得让时间去检验。 6产

7、权商场 两权分离 所有权与经营权相分离的房地产商铺投资形式，在星城城悄然走俏。商铺业主出于投资目的，将产权商铺通过发展商和第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期的投资回报。 点评：这种模式主要避免了以前一些开发商把商铺卖完以后一拍屁股走人的毛病。再加上统一经营和管理，避免了以前一些商场各自为政的现象，对品牌经营确实大有裨益。 7商企联姻 巨头摇旗 商企联姻模式是著名开发商与零售巨头进行联姻，即开发商与零售巨头进行捆绑合作，事先由开发商量身定做零售巨头认可的商业物业，零售巨头随之进驻，如万达与沃尔玛。这种强强联合使开发商地产开发的风险大

8、大降低。 点评：谁敢像沃尔玛那样“牛”，说“我在哪里，口岸就在哪里”呢？这种物业当然可以考虑投资了，和“老大”一起操，总是可以少挨飞刀的。 8品牌营运 整合优势 在招商过程中引进国际知名品牌提升档次和品位，在开发项目时引进一个国际知名品牌营运商来进行商场管理经营和招商，使开发商与品牌营运商之间能最大限度地实现优势互补。 点评：国际知名的专业品牌商，有点石成金之术和良好的经营业绩和规模效应，以及强大的号召力，能确保投资者持续、稳定的财富增长，也整合了优势资源，是目前地产商最热衷的手法。商业地产的三权分离与三权制衡四、商业地产的战略创新1 商业形态革命：车行

9、商业街区（坡子街）2 资本运营创新：出售经营权（东方时代商业广场）3 配送网络创新：（好宅配连锁）五、商业地产创新的焦点关注（借鉴性文本）1、商业地产的“亚健康”星城商业还停留在“临街就是铺”的状态，发展商普遍心态是只建不管，销售火爆但商家经营惨淡，如何解决这个问题？这就需要开发商提高开发水平，在商业功能和项目定位上要符合实际。商业地产为什么突然如此热，这和发展商的心态有关，他们认为商铺赚钱比住宅容易，追求商业面积最大化。因而，需要发展商改变心态，在开发水平上下功夫，铺面划分、商业管理等需要更加专业、科学。 2、商业地产的三权分离和三权制衡  管理者、经营者、发展商三者应是

10、三权分立，但由于各种因素干扰，出售部分商铺似乎很难避免，但关键是要在售和租方面取得平衡在售的时候不要大动干戈，尽可能保留主体部分。另外，不能太注重收入，商业项目主要是为市民服务，不是为利润。但如果你做到了为市民服务，利润则随之而来。只有关注消费者，利润才能滚滚而来，这体现了市场营销的终极思想。  商业地产项目的开发商与零售商是一对矛盾体，开发商希望卖铺以回笼资金，而零售商希望只租不售保留完整产权以便于统一管理；开发商希望出租更多的商业面积，而零售商希望有更多的面积营造休闲的商业氛围；开发商希望出租后的经营由零售商自己操作，而零售商则希望有统一的机构整合资源合力营销。作为开发公司，应该专注于物业开发，同时整合社会资源的优势，不应轻易介入全新的零售领域。开发商提供的只是公共空间的物业管理，至于公共空间的文化展示、商业促销，以及各种零售组团之间、零售商户之间如何发挥综合联动效应，必须由专业管理公司完成。  商业管理不同一般物业管理，发展商要善于经营，且要与零售商共同培育市场，共同分享收益，互相依存。通过与主力店合作，发展商可以