第5章房地产评估PPT课件

1、房地产是指土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。其中, ,土地是指地球表面及其上下一定范围的空间。建筑物是指人工建筑而成, ,由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物。其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上, ,与土地、建筑物不能分离, ,或者能够分离, ,但是分离不经济, ,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能, ,或者使土地、建筑物的价值受到明显损害的植物或人工建筑等。 5.1 5.1 房地产评估前期工作房地产评估前期工作第1页/共132页1)1)土地及土地权利(1)(1)土地土地一般是指地球表层的陆地部分, ,包括内陆水域和滩涂。如果广义地看, ,土地是指陆地及其

2、空间的全部环境因素, ,是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。第2页/共132页(2)(2)土地的特性土地的自然特性A A位置的固定性。B B质量的差异性。C C不可再生性。 D D效用永续性。土地的经济特性 A A供给的稀缺性。 B B可垄断性。C C土地用途的广泛性。 D D效益级差性。第3页/共132页(3)(3)土地权利1)土地所有权的归属我国城市土地的所有权属于国家； 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。 2)土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定：(掌握) 1.居住用

3、地70年； 2.工业用地50年； 3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 4.商业、旅游、娱乐用地40年； 5.综合或者其他用地50年。第4页/共132页2)2)建筑物从建筑学的角度来看, ,建筑物是指人工建筑而成的东西, ,包括房屋和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人居住、生产、储藏物品或进行其它活动的工程建筑, ,一般由基础、墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件组成；构筑物则指除房屋以外的建筑, ,如道路、桥梁、水坝、水井、水塔、隧道、烟筒等。从资产评估的角度来看, ,建筑物不仅包括了房屋和构筑物, ,而且还包括了与其不可分离的部分及其附带的各种权利。第5页/共132页3)3)房地产

4、特性房地产是地产( (土地使用权) )、建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的统称, ,亦称不动产。房地产兼有地产与建筑物的特性, ,而它们的结合又形成了一些新的特性。房地产一般具有如下特性：(1)(1)位置固定性及区域性。(2)(2)长期使用性。(3)(3)保值与增值趋势。(4)(4)投资风险性。(5)(5)政策限制性。第6页/共132页第7页/共132页1)1)合法性原则是指房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。在分析房地产的最有效使用时，必须根据城市规划及有关法律的规定，依据规定用途、容积率、建筑高度与建筑风格等确定该房地产的最有效使用。2)2)最佳使用原则评

5、估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而是结合预期原则考虑何种情况下房地产才能达到最佳使用及实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。 第8页/共132页1）房地产价格的种类 （一）房地产价格和房地产价值 1.房地产价格，它是房地产交易双方在市场上实现了的实际成交价格。它是一种历史事实。 2.资产评估中的房地产价值并不是一种历史事实。而是在该房地产尚未进入市场之前，由评估人员根据评估对象的自身状况、周边环境及市场条件，经过一系列假设或限定，将评估对象置于一种即符合客观实际、又不完全是客观事实的境地中所给出的公正性价值判断。房地产的评估结果或结论称之为房地产价值。第

6、9页/共132页（二）房地产价格的种类土地价格：地价，通常指空地的价格，建筑物价格：纯建筑物部分的价格，不包含地价房地产价格：指建筑物连同其占用的土地的价格1.按房地产的 实物形态2.按房地产价 格表示单位总价格单位价格楼面地价：又称单位建筑面积地价单位建筑面积地价，是指平均 到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价楼面地价= =土地总价格土地总价格/ /建筑总面积建筑总面积楼面地价楼面地价= =土地单价土地单价/ /容积率容积率容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率。 容积率容积率= =建筑总面积建筑总面积/ /土地总面积土地总面积 第10页/共132页 例：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的

7、容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？ 解：甲的楼面地价=1000/5=200元/平方米 乙的楼面地价=800/3=267元/平方米 应选择甲进行投资。 3.根据权益的不同：可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格，如抵押价格、租赁价格等。一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。 4.按价格形成方式：可分为市场交易价格和评估价格。市场交易价格是指房地产在市场交易中实际成交的价格。评估价格是对市场交易价格的模拟。 5.按交易方式分类：拍卖价格；招标价格；协议价格。第11页

8、/共132页4) 房地产价格的影响因素 影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素，下面分别予以阐述 第12页/共132页(1) 一般因素 主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。 1.经济因素。 (1)经济发展因素。(2)财政金融因素。(3)产业结构因素。2.社会因素。(1)人口因素。(2)家庭规模因素。(3)房地产投机因素。(4)教育科研水平和治安因素。(5)社会福利因素。3.行政因素。 (1)土地使用制度与住房制度、地价政策。(2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。(3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。 (4)行政隶属关系变更。(5)交通管制。4.心理因素。

9、第13页/共132页(2)区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性。1.商服繁华因素。这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。 2.道路通达因素。这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别(主干道、次干道、支路)越高，该地区的房地产价格水平也较高。第14页/共132页 3.交通便捷因素这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。 4.城市设施状况因素 (1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、

10、供气、供热和通讯等设施。 (2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。(3)文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。 5.环境状况因素若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低。 第15页/共132页(3)个别因素 1.土地的个别因素(1)区位因素。区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与经济地理区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。 (2)面积因素、宽度因素、深度因素。一般来说，宗地面积必须适宜，规模

11、过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。(3)形状因素。土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉口，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。第16页/共132页 (4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，地价较低。 (5)容积率因素。容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。 (6)用途因素。土地的用途对地价影响相当大，同一宗土地，规划为不同用途，则地价不相同。

12、一般来说，对于同一宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。(7)土地使用年期因素。在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。第17页/共132页2.建筑物的个别因素1、座落位置。2、面积。3、用途。4、建筑结构。5、建筑高度。6、附属设施。7、装修质量和水平。8、建成时间。9、外观。10、平面格局。11、产权。 12、其他。第18页/共132页 5.2 5.2 市场途径及其方法市场途径及其方法在房地产评估中的应用在房地产评估中的应用第19页/共132页1)1)市场售价类比法的基本思路 1.1.市场售价类比法的含义 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等。它是将待

13、估房地产与在较近时期内已经交易的类似房地产加以比较对照, ,并根据已发生交易的类似房地产的价格, ,经过因素修正得出待估房地产可能实现的合理价值的估计值的一种方法。5.2.1第20页/共132页 第21页/共132页1)1)(5(5参照物交易日价格指数参照物交易日价格指数格指数格指数待估地产评估基准日价待估地产评估基准日价参照物个别因素值参照物个别因素值待估地产个别因素值待估地产个别因素值参照物区域因素值参照物区域因素值待估地产区域因素值待估地产区域因素值参照物交易情况参照物交易情况正常交易情况正常交易情况参照物交易价值参照物交易价值（5-1）第22页/共132页2)2)市场售价类比法的评估步

14、骤(1)(1)广泛搜集房地产交易资料(2)(2)选择可供比较的交易实例作为参照物第23页/共132页参照物交易实例的选取应注意以下几点: :应是在邻近地区或同一个供需圈内的类似地区中的交易实例；与待估房地产属于同一交易类型, ,且用途相同；参照物的交易应属于正常交易或可修正为正常交易；与待估房地产的估价日期接近；与待估房地产的区域特征、个别特征相近。第24页/共132页(3)(3)进行市场交易情况修正特殊因素对交易情况的影响主要表现在以下几个方面： 有特殊利害关系的经济主体间的交易； 交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。

15、其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。 特殊的交易方式。如拍卖、招标等。 第25页/共132页交易情况修正系数的计算公式 交易情况修正后的正常价格=可比实例价格交易情况修正系数 (5-3) 或 =可比实例价格 (5-4) 100第26页/共132页(4)(4)进行区域因素修正区域因素包括: :自然条件、交通状况、环境景观、城市规划、基础实施和公共实施等方面存在差异。 修正系数思路是：首先列出对评估对象房地产价格有影响的各种区域因素；其次判定评估对象与参照物房地产在这些因素方面的状况；然后在这些因素方面的状况进行一一比较，找出他们之间的差异造成的价格差异程度；最后根据价格差异

16、程度对参照物房地产价格进行调整。第27页/共132页区域因素修正系数的计算公式评估对象房地产区域状态下的价格=参照物交易价格区域因素修正系数 (5-5)式中:区域因素修正系数主要采用评分的办法直接确定修正系数区域因素修正系数 = (5-6) 100第28页/共132页(5)(5)进行个别因素修正土地使用年限因素和容积率因素也属于房地产的个别因素, ,由于它们的重要性和评估值的影响程度较大, ,通常要单独进行修正。土地使用年限修正系数的数学表达式为：第29页/共132页1111(89)(1)(1)nNyrr式中：y y 为年限修正系数； N N为参照物土地使用权剩余年限； n n为待估土地使用权

17、剩余年限； r r为折现率。第30页/共132页【例】若选择的比较案例成交地价为每平方米1000元，对应土地使用年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，土地折现率为8%，则年期修正如下： 土地使用年期修正后的地价 第31页/共132页容积率修正 容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。容积率修正可采用下式计算： 经容积率修正后价格=可比实例价格(待估宗地容积率修正系数/可比实例价格容积率修正系数) 注意：修正系数不是容积率的比，而是容积率修正系数的比 第32页/共132页【例】某城市某用途土地容积率修正系数见表。 表容积率修正系数表 如果确定比较案例宗地地价每平方米为

18、 800元，容积率为2.1，被估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下： 经容积率修正后可比实例价格=8001.6/1.9= 800容积率因素修正系数(1.6/1.9)=673.7(元/平方米) 第33页/共132页 (6) 6) 进行交易日期修整进行交易日期修整 由于参照物房地产与评估对象房地产的交易时间由于参照物房地产与评估对象房地产的交易时间不同，价格会发生变化，因此必须进行适当的交易不同，价格会发生变化，因此必须进行适当的交易日期修正。交易日期修正一般是利用价格指数，将日期修正。交易日期修正一般是利用价格指数，将参照物房地产当时的交易价格，修正为评估基准日参照物房地产当时

19、的交易价格，修正为评估基准日的价格。的价格。 利用价格指数进行交易日期修正的公式为：利用价格指数进行交易日期修正的公式为： 进行房地产交易日期修正时，应根据获得价格指数资料的不同，运用不同的价格指数进行修正。 格指数参照物交易日房地产价指数评估基准日房地产价格参照物交易价格产价格交易日期修正后的房地第34页/共132页 1）运用定基价格指数修正 如果能够获得本地区同类房地产的定基价格指数或定基价格变动指数，房地产交易日期修正的公式为： 或 地产定基价格指数参照物交易期日同类房定基价格指数评估基准日同类房地产参照物交易价格产价格交易日期修正后的房地地产定基价格变动指数参照物交易期日同类房定基价格

20、变动指数评估基准日同类房地产参照物交易价格产价格交易日期修正后的房地11第35页/共132页 例 某地区某类房地产2010年4月至10月的价格指数分别为103.5%,105.4%,105.8%,107.6%,109.3%,110.5%,114.7%（以2005年1月为100%）。其中某宗房地产在2010年5月的价格为3500元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2010年10月的价格为： 例 某地区某类房地产2010年上半年各月的价格同2009年底相比，分别为上涨了2.5%, 5.7%, 6.8%, 7.3%, 9.6%, 10.5%。其中某宗房地产在2010年3月的价格为3800元/平方米

21、，对其进行交易日期修正，修正到2010年6月的价格为：平方米）元 /(3809%4 .105%7 .1143500平方米）元 /(3932%)8 . 61 (%)5 .101 (3800第36页/共132页 2）运用环比价格指数修正。如果能够获得本地区同类房地产的环比价格指数或环比价格变动指数，房地产交易日期修正的公式为： （8-12） 例8-2 某宗房地产在2010年6月的价格为3000元/平方米，该地区同类房地产2010年7月至10月的环比价格指数分别为103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。对其进行交易日期修正，修正到2010年10月的价格为：比价格指数乘积准日各期（年或月

22、）环参照物交易日至评估基参照物交易价格产价格交易日期修正后的房地积环比价格变动指数）乘准日各期（年或月）参照物交易日至评估基参照物交易价格产价格交易日期修正后的房地1 (4000103.6%105.3%102.5%101.7%=4548.76（元/平方米）第37页/共132页 练习题 某宗房地产在2010年5月的价格为3600元/平方米， 该地区同类房地产2010年6月至10月的价格与上月相比的变动率分别为1.6%, 2.3%, -1.5%, 1.7%,2.1%。对其进行交易日期修正，修正到2010年10月的价格是多少？ 3600（1+1.6%）（1+2.3%）（11.5%）（1+1.7%）（

23、1+2.1%）=3827（元/平方米）第38页/共132页 3）运用价格变动分析法修正 当缺乏本地区同类房地产定基价格指数和环比价格指数资料时，评估人员可以通过调查本地区过去不同时间的数宗类似房地产的价格，掌握这类房地产价格随时间变化的情况，运用价格变动分析法进行交易日期修正 该方法是以参照物交易日的价格水平为基准（100），根据本地区同类房地产价格随时间变化的情况，测算出评估基准日的该类房地产的价格水平（高于、低于或等于100），用下列公式进行修正： 100() 参照物交易价格产价格交易日期修正后的房地第39页/共132页(7)(7)确定待估房地产评估价值可考虑采用以下几种方法：(1)(1)

24、简单算术平均法(2)(2)加权算术平均法(3)(3)中位数法注意异常值的剔除注意异常值的剔除第40页/共132页 市场售价类比法的评估市场售价类比法的评估案例案例 P89P89例5-9 1.1.评估对象房地产概况评估对象房地产概况 评估对象房地产为红光小区某公建，建筑面积1400平方米，具体情况如下： （1）位置与环境。小区周边交通发达，位置和环境较好。 （2）占用土地的基本情况。 该地块土地级别为六级。目前已取得了国有土地使用证。 （3）评估对象房屋的基本情况。该评估对象是红光小区甲住宅楼一层公寓，建于2003年，建筑面积1400平方米，公建层高3.3米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设防。

25、第41页/共132页 2.评估要求 评估该房地产2008年4月1日的市场价值。 3.评估过程 （1）选择评估方法。该类房地产有较多的交易实例，故采用市场售价类比法进行评估。 （2）收集有关的评估资料，选择参照物房地产。通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选，确定可比性较强的三个交易实例作为参照物。 参照物A：阳光小区12号楼一层公建。 该建筑建于2003年,位于评估对象房地产东面，中央公园的东北角；框架剪力墙结构；外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙粘土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白；水、暖、电设施完善，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构

26、化布线系统，主干线采用室外光缆。其售价为5300元m2，成交日期为2002年4月，当时为期房。 参照物B：光明住宅小区的步行商业街一层公建。第42页/共132页 光明小区位于阳光小区东侧500米，南靠滨海市主要交通干道黄海南路，东邻幸福路，小区临幸福路一侧有多家店铺。参照物房地产位于阳光小区中部，建于2003年，其建筑结构、装修水平及设备状况与评估对象房地产基本相同，售价为5800元m2，成交日期为2004年9月，交易情况为清盘。 参照物C：阳光小区西侧，靠近黄海南路的一层公建。 该参照物房地产为一临街公建，建于2003年，其建筑结构、设备状况与评估对象房地产基本相同，该建筑室内进行了精装修，

27、售价为7000元m2，成交日期为2004年11月。 (3)对参照物房地产进行交易情况、时间因素、区域因素和个别因素修正。 评估对象房地产与三个参照物各种因素比较情况见表5-3。第43页/共132页表表5-3 5-3 因素条件说明表 评估对象及参照比较因素评估对象参照物A参照物B参照物C交易日期2005420079200711交易情况正常期房清盘正常区域因素商服繁华度一般一般一般好离市中心距离相同相同稍近相同交通便捷度较好较好好好道路通达度较好较好好好土地级别六级六级六级六级环境质量优劣度较好较好较好较好绿地覆盖度较好较好较好较好基础设施完善度较好较好较好较好公用设施完备度较好较好较好较好规划限

28、制无无无无第44页/共132页个别因素小区内所处位置较好较好较好好临街状况较好较好较好好新旧程度优优优优楼 层一层一层一层一层朝 向南北南北南北南北建筑结构框剪框剪框剪框剪建筑质量较好较好较好较好建筑物用途相同相同相同相同权利状况较好较好较好较好装修水平较好较好较好好设备状况好好好好物业管理优优优优第45页/共132页 进行交易情况修正。 经分析，三个参照物中，参照物A为期房，与正常交易相比，交易价格偏低10%，交易情况修正系数为：100/90；参照物B为清盘房，与正常交易相比，交易价格偏低5%，交易情况修正系数为：100/95；参照物C为正常交易，交易情况修正系数为：100/100。 进行交

29、易日期修正。 经分析，滨海市2008年4月该类房地产的市场价格与2005年4月、2007年9月和2007年11月相比分别上涨了15%、5%和3%。则参照物A、参照物B和参照物C的交易日期修正系数分别为：115/100、105/100、103/100。 进行区域因素修正。第46页/共132页 将参照物A、参照物B和参照物C的各区域因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出参照物A、参照物B和参照物C的区域因素修正系数分别为：100/100、100/101.5、100/101.6，具体打分及计算情况见表5-4。 进行个别因素修正。 将参照物A、参照物B和参

30、照物C的各个别因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出参照物A、参照物B和参照物C的个别因素修正系数分别为：100/99.6、100/100.2、100/101.4，具体打分及计算情况见表8-5。第47页/共132页表表5-4 5-4 区域因素直接比较表区域因素直接比较表区域因素区域因素权重权重评估对象评估对象参照物参照物A A参照物参照物B B参照物参照物C C商服繁华度0.15100100105103离市中心距离0.13100100101100交通便捷度0.12100100103105道路通达度0.11100100102105土地级别0.0710

31、0100100100环境质量优劣度0.10100100100100绿地覆盖度0.08100100100100基础设施完善度0.10100100100100公用设施完备度0.09100100100100规划限制0.05100100100100比较结果1100100101.5101.6第48页/共132页表表5-5 5-5 个别因素直接比较表个别因素直接比较表个别因素权重评估对象参照物A参照物B参照物C小区内所处位置0.1210098100105临街状况0.1510099101105新旧程度0.10100100100100楼 层0.08100100100100朝 向0.07100100100100

32、建筑结构0.13100100100100建筑质量0.10100100100100建筑物用途0.09100100100100权力状况0.06100100100100装修水平0.02100100100103设备状况0.05100100100100物业管理0.03100100100100比较结果110099.6100.2101.4第49页/共132页 计算评估对象房地产价值。首先计算三个参照物的比准价值，计算过程见表8-6。 通过对三个参照物的可比性分析，对参照物A、参照物B和参照物C分别给出不同的权重0.5、0.2、0.3，采用加权平均法计算评估对象房地产的单价为： 67990.5+63030.2

33、+69980.3=6760（元/平方米） 4.评估结果 房地产单价：6760元/平方米 房地产总价：14006760=9464000（元）第50页/共132页表表5-6 5-6 房地产价值计算表房地产价值计算表参照物A参照物B参照物C实际成交价格（元/平方米）530058007000交易情况修正100/90100/95100/100交易日期修正115/100105/100103/100区域因素修正100/100100/101.5100/101.6个别因素修正100/99.6100/100.2100/101.4比准价值（元/平方米）679963036998第51页/共132页【习题】有一待估宗地

34、G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下： 上表中成交价的单位为：元 /平方米。该城市地价指数表为：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 试根据以上条件，评估该宗地 2005年的价值。第52页/共132页1)1)基准地价修正系数法

35、的含义基准地价修正系数法, ,是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等有关资料和数据, ,按照替代原则, ,将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较, ,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正, ,从而求取被估宗地在评估基准日价值的方法。第53页/共132页基本地价修正系数法利用了当地政府制定的基准地价作为参照物, ,对被估宗地出让年限、个别因素、市场转让因素等进行系数修正, ,从而求取待估宗地市场价值的一种方法。基准地价修正系数法实质上是市场途径中的一个具体方法。基准地价由三个部分组成：土地出让金基础设施配套费土地开发及其他费用, ,包括平整土地费用、征地拆

36、迁费用等。 第54页/共132页基准地价系数修正法的一般数学表达式为：p=Ap=Aa a1 1a a2 2a a3 3 (5-19)(5-19)式中:p:p为待估土地使用权评估价值; ;A A为基准地价；a a1 1为年限修正系数；a a2 2为个别因素修正系数；a a3 3为市场转让因素修正系数。第55页/共132页2)2)基准地价系数修正法的估价步骤(1)(1)搜集有关资料(2)(2)确定被估宗地因素修正系数(3)(3)求取土地转让年限修正系数年限修正系数的数学表达式为：式中：N N为最高出让年限；n n为实际出让或转让年限；r r为折现率。)1 (11 )1 (11 Nnrr年限修正系数

37、第56页/共132页(4)(4)计算期日修正系数 (5)(5)确定容积率修正系数 (6)(6)计算市场转让因素修正系数 市场转让因素修正系数的计算公式为: :市场转让修正系数= =参照物地块市场交易价参照物地块基准地价(7)(7)计算土地使用权评估价值。上述各修正系数求取出来后, ,可根据公式：被估宗地地价= =待估宗地所处地段的基准地价年期修正系数期日修正系数容积率修正系数其它因素修正系数第57页/共132页市场租金倍数法是将评估对象一年的收益( (通常为未来第一年的正常租金) )乘以相关的市场租金倍数来求取评估对象价值的一种技术方法。第58页/共132页 5.3 5.3 收益途径及其方法收

38、益途径及其方法在房地产评估中的应用在房地产评估中的应用第59页/共132页5.3.1 适用的条件和对象 条件：运用收益法评估房地产价值，首先要求取净收益，通过总收益减总费用求得；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。 对象：收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。第60页/共132页1)1)收集相关房地产收入和费用资料2)2)预测房地产正常收入3)3)估算房地产正常费用4)4)测算房地产正常收益5)5)估测并选择适当的折现率或资本化率6)6)选用适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值

39、第61页/共132页房地产净收益是通过首先测算房地产的正常收入和房地产的正常费用，然后用房地产的正常收入减去房地产的正常费用得到。实际收益、个别收益与正常( (客观) )收益实际纯收益是在现状下待估房地产实际取得的纯收益, ,实际收益由于受到多种因素的影响, ,通常不能直接用于评估。 只有正常纯收益才能作为评估的依据。正常收益由正常收入扣除正常费用求得。1) 净收益的测算思路第62页/共132页在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。 (1)实际净收益指在现状下被估房地产实际取得的净收益 .当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏

40、低，而这些权利或限制又不能随同转让； .当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低； .收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值； .土地处于待开发状态，无当前收益，还必须支付有关税费，净收益为负值。由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估 第63页/共132页(2)客观净收益 含义房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。这个收益称为客观净收益由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素只有客观净收益才能作为评估的依据。 第64页/共132页实际费

41、用和正常( (客观) )费用实际费用是指房地产在取得实际收益时实际付出的费用。正常费用是指房地产取得正常收益必须支付的各项支出。第65页/共132页2)2)不同类型房地产正常收益估测：(1)(1)出租型房地产正常收益的估测纯收益= =租赁收入- -维修费- -管理费- -保险费- -房地产税- -租赁代理费 ( (5 5-2-25 5) )租赁收入具体包括有效毛租金和租赁保证金、押金等的利息收入。有效毛租金= =毛租金- -空置损失- -损失租金第66页/共132页(2)(2)直接经营型房地产正常收益的估测直接经营型房地产通常是指房地产所有者同时又是经营者, ,房地产租金与房地产经营者利润没有

42、分开。直接经营型房地产的正常收益实际上就是该房地产纯租金。 纯收益= =销售收入- -销售成本- -销售费用- -销售税金及其附加- -管理费用- -财务费用- -经营利润 ( (5 5-2-26 6) )(3)(3)自用或尚未使用房地产正常收益的估测自用或尚未使用的房地产可以比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料，按上述相应的方法计算纯收益，或直接比较得出纯收益。第67页/共132页4)4) 混合性房地产纯收益的测算混合性房地产纯收益的测算 混合性房地产，混合性房地产，是指有多种收益类型（出租、经营、自用等）的房地产，在测算纯收益时，可以把它看成是各种单一收益类型房地产的组合，先分别求取

43、，然后进行综合。第68页/共132页1)1)关于折现率或资本化率的进一步的说明从本质上讲, ,折现率和资本化率是一种投资回报率。从形式上看, ,折现率和资本化率又是将房地产未来收益转换成现值的比率。(1)(1)土地折现率或资本化率(2)(2)建筑物折现率或资本化率(3)(3)房地合一综合折现率或资本化率第69页/共132页 1.1.土地资本化率土地资本化率 土地资本化率是求取单纯土地的价值时所采用的资本化率。这时对应的纯收益是土地自身的纯收益，而不应包含建筑物及其他方面带来的部分。 2.2.建筑物资本化率建筑物资本化率 建筑物资本化率是求取单纯建筑物的价值时所采用的资本化率。这时对应的纯收益是

44、建筑物自身的纯收益，而不应包含土地及其他方面带来的部分。 3.3.综合资本化率综合资本化率 综合资本化率是求取房地合一价值时采用的资本化率。这时对应的纯收益是土地和建筑物共同产生的纯收益。第70页/共132页 土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率三者虽然含义不同，但又是相互联系的。三种资本化率的联系可用下列公式表示： 式中：r综合资本化率； r1土地资本化率； r2建筑物资本化率； p1土地价值； p2建筑物价值。212211ppprprr（5-27）122211)(pprpprr（5-28）（5-29）211212)(pprpprr第71页/共132页 例5-10 某宗房地产的总价值为

45、1000万元，经估测建筑物部分的价值为600万元，假定综合的资本化率为8%，建筑物的资本化率为10%，则土地的资本化率为： 2 2）房地产资本化率的估测方法）房地产资本化率的估测方法 (1)1)安全利率加上风险报酬率法安全利率加上风险报酬率法 安全利率，安全利率，指无风险的资本投资收益率，在我国房地产评估实践中通常选择国债或银行定期存款利率作为安全利率。 风险报酬率，风险报酬率，是根据社会经济环境、投资风险、变现风险以及通货膨胀等因素对地产投资的影响综合确定。 这种方法的数学表达式为：房地产资本化率安全房地产资本化率安全利率风险报酬率利率风险报酬率 （5-30）%56001000600%101

46、000%8第72页/共132页 (2)(2)市场租价比法市场租价比法 该方法是在市场上选取多个（通常为三个以上）与评估对象房地产地相似的交易实例的正常纯租金（纯收益）与价格的比率作为依据，然后求出各交易实例正常纯租金与价格比率的平均值，以此作为评估对象房地产的资本化率。 该方法运用的前提是各年租金等额、收益期限永续，其数学表达式为： r = n （5-31） 式中：r 评估对象房地产的资本化率； Ai 交易实例i的纯收益； Pi交易实例i的价格； n交易实例个数。niiiPA1第73页/共132页 例5-11 选择4个与评估对象房地产相类似的交易实例，各交易实例有关数据资料如表5-7所示。表表

47、5-7 5-7 交易实例及相关资料交易实例及相关资料交易实例租金（万元/年）价格（万元）还原利率（%）1151659.0922421611.1135249810.4448786310.08 根据表中的数据资料，采用简单算术平均数法求得： 房地产资本化率房地产资本化率(9.09%+11.11%+10.44%+10.08%)(9.09%+11.11%+10.44%+10.08%)4 410.18%10.18% 第74页/共132页 该方法是通过收集市场上各种投资的收益率资料，如银行存款、政府债券、企业债券、股票以及各个领域的工商业投资等，然后把各项投资收益率的大小排队，制成图表（如图8-1所示）。

48、将评估对象房地产与各类投资风险程度进行分析比较，判断出同等风险的投资，确定评估对象风险程度应落的位置，以此确定评估对象的资本化率。收益率投资风险0评估对象风险程度应落的位置资本化率应落的区域图5-1(3)投资收益率排序插入法第75页/共132页 四、房地产收益年限的确定四、房地产收益年限的确定 （一）单独的土地或单独的建筑物评估情况（一）单独的土地或单独的建筑物评估情况 对于单独的土地或单独的建筑物的评估，应分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命确定未来可获收益的年限。对收益折现时，纯收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。 （二）土地和建筑物和成一体评估的情况（二）土地和建筑物和成一体评估的情

49、况 1.建筑物的经济寿命比土地的使用年限长或二者相等，根据土地使用年限确定未来可获收益的年限（如图5-2所示）。 对收益折现时，纯收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。如果建筑物的经济寿命比土地的使用年限长，还应将土地使用年限到期时建筑物部分的残余价值或政府收回土地使用权对建筑物的补偿价值折现。第76页/共132页 2.建筑物的经济寿命比土地的使用年限短，以土地使用年限为房地产总的收益年限，但对房地产的收益折现分两段进行, 第一段以建筑物的经济寿命为界，将房地合一的纯收益折现，纯收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费； 第二段将土地使用年限超过建筑物经济寿命的土地剩余使用年限中的土地纯收益折现，

50、并把此价值加到第一段的房地产的评估价值中（如图5-3所示） P100。 房地产收益年限建筑物经济寿命土地使用年限0图5-2第77页/共132页 5.3.5房地产价值的估测房地产价值的估测 1）房地合一价值的估测）房地合一价值的估测 估测房地合成一体的房地产价值，应根据上述介绍的有关方法分别测算和确定房地产纯收益、资本化率和收益年限，并运用合适的评估计算公式进行收益折现。 房地产评估实务中常用的评估计算公式主要有以下几种：第78页/共132页 (1) 收益年限为有限期，各年收益额不相等 式中: p房地产价值； Ri房地产第i年纯受益； r综合资本化率； n房地产收益年限。 (2) 收益年限为有限

51、期，各年收益额相等 式中: p房地产价值； A房地产的纯受益（年金）； r综合资本化率； n房地产收益年限。（5-325-32）（5-33）niiirRp)1 ()1 (11 nrrAp（5-335-33）第79页/共132页 (3) 收益年限为无限期，各年收益额相等 式中: p房地产价值； A房地产的纯受益（年金）； r综合资本化率。 (4)收益年限为无限期，收益额按等比级数递增 式中: p房地产价值； A房地产的纯受益（年金）； r综合资本化率； g房地产收益递增率。（5-345-34）rAp（5-35）grAp（5-355-35）第80页/共132页 2 2）土地价值的估测）土地价值的估

52、测 (1)1)单纯的土地出租单纯的土地出租 首先通过土地的正常收入减去土地的正常费用得到土地的纯收益，然后用适当的土地的资本化率将土地的纯收益折现。 常用的收益折现公式为： 收益年限为有限期，各年收益额相等 式中: p1土地价值； A1土地的纯受益（年金）； r1土地资本化率； n土地收益年限。（5-36）)1(111111nrrAp（5-365-36）第81页/共132页 收益年限为无限期，各年收益额相等 式中: p1土地价值； A1土地的纯受益（年金）； r1土地资本化率。 (2)(2)房地产出租或经营房地产出租或经营 土地价值是房地产价值减去房屋价值后剩余的价值。运用收益途径及其方法评估

53、土地的价值，通常是用房地产的纯收益减去建筑物的纯收益得到土地的纯收益，用土地的资本化率对土地的纯收益折现求和即可得到土地的价值。 常用的评估计算公式如下：（5-375-37）111rAp 第82页/共132页 收益年限为有限期，各年收益额相等 其中，A2= p2A2= p2r2r2 （5-39） 式中: p1土地价值； A房地合一的纯受益（年金）； A2建筑物的纯受益（年金）； r1土地资本化率； n土地收益年限； p2建筑物价值； r2建筑物资本化率。 （5-38）)1 (11 )(1121nrrAAp（5-385-38）第83页/共132页 收益年限为无限期，各年收益额相等 式中: p1土

54、地价值； A房地合一的纯受益（年金）； A2建筑物的纯受益（年金）； r1土地资本化率。 公式中建筑物纯受益的求取方法与第一种情况相同。 （5-41）121)(rAAp（5-41）第84页/共132页 运用收益途径及其方法评估建筑物的价值，通常是用房地产的纯收益减去土地的纯收益得到建筑物的纯收益，用建筑物的资本化率对建筑物的纯收益折现求和即可得到建筑物的价值。 收益年限为有限期，各年收益额相等 其中，A1= p1r1 （5-43） 式中: p2建筑物价值； A房地合一的纯受益（年金）； A1土地的纯受益（年金）； r2建筑物资本化率； n土地收益年限; p1土地价值； r1土地资本化率。（8-

55、37）3）建筑物价值的估测 建筑物价值是房地产价值减去土地价值后剩余的价值。第85页/共132页 收益年限为无限期，各年收益额相等 式中: p2建筑物价值； A房地合一的纯受益（年金）； A1土地的纯受益（年金）； r2建筑物资本化率。 公式中土地纯收益的求取方法与第一种情况相同。在实际评估操作中，评估人员应该根据建筑物的收益和收益期限的具体状况选择适当的评估计算公式.。（5-44）第86页/共132页 【习题某房地产公司于2007年11月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2009年11月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，目前，该

56、类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米。目前，用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。根据以上资料评估该宗土地2009年11月的土地使用权价格。（1）年总收益=5090012（110%）=486000（元）（2）总费用=管理费+维修费+保险费+税费 =4860003.5%+25009001.5%+25009

57、000.2%+90020 =17010+33750+4500+18000 =73260（元）(3)总的纯收益=48600073260=412740（元）（4）建筑物的纯收益=25009008%=180000（元）（5）土地的纯收益=412740180000=232740（元）(6)（元）（土地价值31956317%111%723274048第87页/共132页第88页/共132页成本途径及其方法是依据开发和建造被估房地产所耗各项费用, ,包括合理的利息、利润、税费等来确定房地产评估价值的一系列评估方法。成本途径及其方法的理论基础是生产费用价值论, ,即认为费用是价值的主体, ,价值是由费用与利

58、税之和所构成。5.4.1 .成本途径适用的条件和对象第89页/共132页成本途径及其方法主要应用于下列条件的房地产估价：1)1)房地产市场狭小, ,房地产交易实例较少, ,难以运用市场途径及其方法和收益途径及其方法的房地产估价；2)2)开发后供公益事业使用的房地产估价；3)3)新近开发房地产的估价；4)4)具有特殊性用途, ,缺乏比较实例的房地产估价, ,如工业用房地产等。第90页/共132页成本途径的基本数学表达式为：房地产的评估价值= =房地产的重置成本房地产实体有形损耗房地产功能性贬值房地产经济性贬值 房地产的重置成本= =土地取得成本+ +房地产开发成本+ +管理费用+ +投资利息开发

59、利润+ +销售税费5.4.2 房地产重置成本的估测土地价值待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益 成本法的基本公式为：第91页/共132页1)土地取得成本 是取得开发用地所需的费用、税金等是取得开发用地所需的费用、税金等（1 1）通过征用农地取得土地通过征用农地取得土地 土地取得成本包括：农地征用费和土地使用权出土地取得成本包括：农地征用费和土地使用权出让金。土地取得成本应按国家和当地政府规定征地补偿让金。土地取得成本应按国家和当地政府规定征地补偿标准和土地出让金标准计算。标准和土地出让金标准计算。 （2 2）通过城市房屋拆迁取得土地）通过城市房屋拆迁取得土地 土地取得成

60、本包括：房屋拆迁补偿安置费和土地土地取得成本包括：房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金。土地取得成本应按国家和当地政府规定使用权出让金。土地取得成本应按国家和当地政府规定拆迁安置补偿费标准和土地出让金标准计算。拆迁安置补偿费标准和土地出让金标准计算。 （3 3）通过市场交易取得土地）通过市场交易取得土地第92页/共132页2) 土地开发成本 （1 1）勘察设计及前期工程费）勘察设计及前期工程费（2 2）基础设施配套费）基础设施配套费各地方规定不一，有的为“三通一平”，即通路、通水、通电，平整土地；有的为“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热，土地平整，应视具体情况确定。（