物业管理实务讲义-物业管理的招标与投标

1、主讲：黄安心广州市广播电视大学管理学部中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理实务物业管理实务 第7章 物业管理的招标与投标中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业本章讲授本章讲授：物业管理招标投标的基本概念物业管理招标程序编制物业管理招标文件物业管理投标书的编写中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业学习目的与要求1了解物业管理招标投标的意义2掌握物业管理招标的基本概念物业管理招标投标的原则招标文件的主要内容招标书的编写内容物业管理招标的条件中标与履约3重点掌握编制招标文件的原则招标文件编制程序物业管理招标的程序招标书的编写要求投标书编写的组织中央广播电

2、视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理招标投标的基本概念招标、投标物业管理招标投标物业管理招投标的类型及形式物业管理招标投标应遵循的原则及意义物业管理招标投标的基本概念：中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业招标是招标单位在兴建工程、合作经营某项业务或进行大宗商品交易时，将自己的要求和条件公开告示，让符合要求和条件者参与竞争，从中选择最佳对象为中标者，双方签订合约招标中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业投标是对招标的回应，是竞做承包者的行为，它是指投标者按照招标公告的要求提出的投标申请的行为投标中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理招标投

3、标物业管理招标投标中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理招标所谓物业管理的招标是指物业所有权人（业主委员会或开发建设单位）在为物业选择管理者时，通过制订招标文件，向社会公布招标信息，由物业管理企业竞投，从中选择最佳者，并与之订立物业管理合同的过程物业管理招标中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理投标所谓物业管理投标是指符合招标要求的物业管理企业，根据招标要求，提出投标申请，参与投标活动的过程物业管理投标标中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理招标投标实质物业管理招标投标实质是围绕物业管理权的一种交易方式。物业管理实行招标投标，是业主选

4、择管理者，投标企业竞争物业管理权的行为中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理招投标的类型 及形式物业管理招投标的类型及形式中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理招标类型物业管理招标类型物业管理招标按管理内容可分为：单纯物业管理招标物业管理与经营综合招标专项服务工作招标中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理招标方式物业管理招标方式公开招标无限竞争性招标邀请招标有限竞争性招标中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业公开招标的含义所谓公开招标就是由招标单位通过报刊、广播、电视、新闻发布会发布招标公告、载明拟招标物业项目的内容、性质

5、、现状、管理要求和质量要求、招标条件及开标日期、获取招标文件的办法、招标人的名称和地址等，由物业管理企业进行竞争的方式在国外称之为无限竞争性招标公开招标无限竞争性招标中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业公开招标的特点这种招标可以为一切有能力的物业管理企业提供公平竞争的机会业主也有较大的选择余地，有利于降低成本，提高物业管理水平但是招标单位审查投标者资格及其标书的工作量比较大，招标费用支出较大中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业邀请招标的含义 所谓邀请招标就是由招标单位根据了解和掌握的情况、信息，有选择地向若干物业管理企业发出招标信息，并邀请其参加投标的方式邀请招标有

6、限竞争性招标中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业邀请招标的特点是竞标单位少，资格预审和评标工作量小如果对竞标对象选择得当，则起到花费少、效率高的作用，同时提高了投标单位的中标率，对招投标双方都十分有利。但这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，不符合自由竞争、机会均等的原则中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业法律的规定根据我国法律的规定，招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目能力，资信良好的特定法人发出投标邀请书，所需载明的事项与公开招标的招标公告要求相同中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理招标投标的原则及意义

7、公平公平公开公开公正公正诚信诚信推动物推动物业业管理市场化管理市场化推动行业水平提高推动行业水平提高明确责任减少纠纷明确责任减少纠纷促进物管企业提高竞争力促进物管企业提高竞争力原则原则意义意义中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业招标程序物业招标程序物业招标程序招标与投标的条件招标程序中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理招标与投标的条件物业管理招标与投标的条件物业管理招标与投标的条件中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业招标项目应具备的条件符合城市规划要求，完成或基本完成项目的主体和配套设施建设具备招标主体资格和招标条件投资单位或业主能够提供管

8、理的条件和设施招标所需的其他条件已经具备中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业投标单位应具备的条件具有独立的法人资格具有一定的技术、管理人员，并取得相应的经营资质具备招标规模所要求的条件企业近期经营情况良好，所管理的物业规范、健康中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理招标程序准备阶段招标阶段投标阶段信誉调查取样阶段开标阶段中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业成立招标组织招标项目备案确定拟招投标物业管理项目目标、内容、标的及相关事项确定招标的指导思想、原则及方式、方法编制招标文件准备阶段中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业发出招标公告或

9、招标邀请书资格预审，确定投标申请人招标人向投标人提供招标文件，接受咨 为了使投标人更加清楚招标意图，通常由招标人在投标人购买招标文件后统一安排一次投标人会（或称标前会议），召开会议的目的是解答投标人提出的各类问题招标阶段中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业投标阶段凡获得投标资格的物业管理企业可填写投标单，或撰写投标书参加投标投标书的报送中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业信誉调查取样阶段为了保证随机取样的公平性、公正性，通常调查取样时，应注意以下几点：调查取样必须由招标人组织的招标机构负责带队，开展工作应对各投标人的调查取样同时进行，避免相互干扰应到现场随机抽样，不

10、能事先通知安排，预防取样不实现场取样调查完毕，应立即把调查表密封带回中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业开标阶段物业管理项目招标的开标分为两个过程：物业管理项目招标的开标分为两个过程：评议标书阶段现场答辩阶段中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业标书评议开标：按照招标书中规定的截标时间，在公证机关、投标管理部门工作人员以及投标人代表共同参与、监督下，公开拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容提交投标文件的投标人少于3个的，招标人应当依法重新招标评标评标开标开标中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业标书评议评标：把标书分发评委评阅，经过评委认

11、真仔细、独立完成标书审查和评阅之后，采用无记名方法，给标书评分评标委员会通常应由招标人代表及物业管理技术，管理方面的专家组成成员为5人以上单数物业管理技术、管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业现场答辩一是进一步了解标书的真实性、可操作性、客观性二是对标书里的一些提法，专家如有疑问，甚至发现有错误，有必要进一步澄清，帮助业主委员会（或开发建设单位），以及物业管理企业共同把好管理关答辩目的：答辩目的：中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业评分依据及方式评分依据：评分依据： 投标人代表以及拟接管目标物业 的管理处主任的： 回答问题的准

12、确性 表达问题的逻辑性 分析问题的层次性 以及形象、仪表、风度等方面表现评分方式：评分方式： 由评委无记名进行评分中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业中标根据开标以后，对标书评议、现场答辩的评分以及招标单位到投标单位采样的信誉评分，按权重比例进行迭加计算，排出名次公证人员根据评委们按照招标文件的标准而计算排列名次，宣读公证书，确认中标候选人招标人可以根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人，也可以授权评标委员会直接确定中标人中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业履约订立合同招标人对中标人发出通知 中标人与招标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按

13、照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同 招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业履约订立合同中标人不与招标人订立合同的 投标保证金不予退还并取消中标资格 给招标人造成的损失超过投标保证金数额的，应当对超过部分予以赔偿 没有提交投标保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失，招标人应当给予赔偿中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业编制物业管理招标文件编制招标文件的原则招标文件编制程序招标文件的主要内容中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业编制招标文件的原则合

14、法性合法性指导性指导性明确性明确性公平性公平性中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业招标文件编制程序熟悉项目确定物业管理的内容质量标准、要求确定投标、开标、定标的日期及其他事项招标项目备案编写“招标须知”中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业招标文件的主要内容招标书招标公告评标项目、计分方法及定标原则中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业招标书拟招标物业项目说明物业概况附属设施及设备设施物业管理的招标内容物业管理维修基金的落实情况应说明的问题投标、开标时间和地点中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业招标公告招标公告的主要内容有：标的招标的对象组织

15、机构名称、地址和通讯方式相关说明中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业评标项目、计分方法及定标原则评标项目、计分方法及定标原则评标项目、计分方法及定标原则 评标项目 标书 现场答辩 企业信誉定标原则最高分为中标者民主决定中标者中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业评分方法权重评分方法权重：评分方法权重：标书应加大权重比例；应超过一半现场答辩应放在第二位企业信誉应放在第三位中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理投标书的编写编写要求编写要求编写内容编写内容编写的组织编写的组织中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理投标书的编写要求深刻理解业主的意愿体现企业的优势和专业水平可操作性针对性中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理投标书的编写内容管理方式管理组织架构管理费用的预算方案管理操作及制度管理目标，经营管理宗旨、方针便民服务措施社区文化中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理投标书的编写内容管理指标档案资料的建立与管理提高物业管理服务水平的设想及措施物业管理企业愿承受的有关奖罚中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业 物业管理投标书的编写的组织分工与合作：分工、合作、审查标书的整体性把握与控制人员组成及机构的设立中央广播电视大