维修类-3前期介入

1、前前 期期 介介 入入地产开发流程及物业关注要点地产开发流程及物业关注要点2万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列目目录录二、各阶段前期介入工作介绍二、各阶段前期介入工作介绍一、前期介入概述一、前期介入概述 社区开放与围墙设置问题社区开放与围墙设置问题 出入口和单元门禁问题出入口和单元门禁问题 物业管理用房面积与布局问题物业管理用房面积与布局问题 物业公共设施问题物业公共设施问题 物业设备问题物业设备问题 房地产开发流程房地产开发流程 物业前期介入三个概念物业前期介入三个概念 前期介入一般流程前期介入一般流程3万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列获取获取土地土地物业管理与客户服务物业

2、管理与客户服务报建、采购与成本管理报建、采购与成本管理p营销营销p设计设计p工程工程市场初市场初步研究步研究产品定位产品定位上市策划与销售实现上市策划与销售实现设计设计研究研究规划及规划及施工图设计施工图设计设计配合设计配合项目建设项目建设p成本成本产品实现产品实现交互交互p物业物业土地获取阶段土地获取阶段产品定位阶段产品定位阶段设计施工阶段设计施工阶段销售实现阶段销售实现阶段交付交付交付交付分为：土地获取阶段；产品定位阶段；设计施工阶段；销售实现阶段；交付入住分为：土地获取阶段；产品定位阶段；设计施工阶段；销售实现阶段；交付入住房地产开发流程房地产开发流程4万科物业培训课程万科物业培训课程*

3、系列系列 物业服务特点：物业服务特点： 1、直接面对业主，知道并了解业主需求、直接面对业主，知道并了解业主需求 2、公共配套的直接使用和维护主体、公共配套的直接使用和维护主体 3、在解决和处理接管现场问题中具有丰富的经验、在解决和处理接管现场问题中具有丰富的经验 物业公司的上述优势正是地产公司所欠缺的，因此地产开发环节需要物业物业公司的上述优势正是地产公司所欠缺的，因此地产开发环节需要物业前期参与，将这种经验与优势延伸到工程开发环节，尽可能减少问题发生，达前期参与，将这种经验与优势延伸到工程开发环节，尽可能减少问题发生，达到预防目的。到预防目的。物业公司对地产新项目前置参与（前期介入）的特点物

4、业公司对地产新项目前置参与（前期介入）的特点5万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列早期早期介入介入中期中期介入介入后期后期介入介入 在房地产开发的在房地产开发的立项决策阶段立项决策阶段（可行性研究阶段）的介（可行性研究阶段）的介入。物业公司必须要委派具有实际物业管理经验的专业人入。物业公司必须要委派具有实际物业管理经验的专业人员从配套设备、环境附属工程、保安消防等方面严格把关。员从配套设备、环境附属工程、保安消防等方面严格把关。 在在方案设计阶段方案设计阶段的介入。的介入。 从物业结构布局和功能发面、设备设施的设置和服务从物业结构布局和功能发面、设备设施的设置和服务方面提出改进意见。方面

5、提出改进意见。 在在项目施工阶段项目施工阶段的介入。的介入。 进行机电设备的测试、检验。指出前期工程的缺陷并进行机电设备的测试、检验。指出前期工程的缺陷并提出改良方案。准备交接和验收的各方面工作等。提出改良方案。准备交接和验收的各方面工作等。物业公司前期介入的三个阶段与概念物业公司前期介入的三个阶段与概念6万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列房地产开发流程房地产开发流程参与开发过程参与开发过程立项方案深化施工图设计施工建设承接查验规划方案了解项目自然情况楼群分布，入口配置，道路布局建筑外立面、部品等单体：信息栏、水点、照明形式等景观：岗亭、水景、智能化、植被等现场跟进，发现缺陷推动整改等

6、档案、设施设备、现场查验，问题由地产整改等容积率，车位比，组团划分围墙形式，配套及物业用房等地地 产产物物业业交付入住交付前准备、交付办理、装修期管理7万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列前期介入概念与作用义前期介入概念与作用义物业管理前期介入物业管理前期介入:指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、施工建设、营销策划、竣工验收等，就参与介入，从物业管目决策、规划设计、施工建设、营销策划、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设理运作和业主使用角

7、度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。常入住奠定基础。作用：作用：1、优化设计；、优化设计；2、有助于提高工程质量；、有助于提高工程质量；3、有利于了

8、解物业情况；、有利于了解物业情况；4、为前期物业管理做充分准备；、为前期物业管理做充分准备；5、有助于提高建设单位的开发效益。、有助于提高建设单位的开发效益。8万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列规划设计规划设计立项阶段立项阶段规划设计规划设计方案阶段方案阶段规划设计规划设计方案深化阶段方案深化阶段规划设计规划设计施工图阶段施工图阶段规划设计阶段规划设计阶段9万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列1 1、获取地产公司土地开发信息，获取地产公司土地开发信息，成立前期介入成立前期介入小组，确定项目物业前期介入对接人员，并将小组，确定项目物业前期介入对接人员，并将邮箱添加至项目部（前期）工

9、作邮件群组。邮箱添加至项目部（前期）工作邮件群组。2、定期参加项目立项相关会议，收集、掌握项目所在位置、周边配套设施、周边居住人群、定期参加项目立项相关会议，收集、掌握项目所在位置、周边配套设施、周边居住人群自然情况。自然情况。3、收集项目宗地平面图、土地使用信息、内容包括：获取项目用地面积、土地使用功能规、收集项目宗地平面图、土地使用信息、内容包括：获取项目用地面积、土地使用功能规划（产品类型、客户定位等）信息上传至项目资料栏内划（产品类型、客户定位等）信息上传至项目资料栏内 。4、梳理本项目周边小区服务实施情况，并完成宗地周边小区物业服务调研报告（影响后期梳理本项目周边小区服务实施情况，并

10、完成宗地周边小区物业服务调研报告（影响后期物业服务实施与业主居住方面事宜、服务费标准、管理方式、服务内容与标准等）报告上传物业服务实施与业主居住方面事宜、服务费标准、管理方式、服务内容与标准等）报告上传至项目资料栏内至项目资料栏内 。 规划设计规划设计立项阶段立项阶段 规划设计阶段规划设计阶段10万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列1 1、参加项目规划方案会议；收集小区整体规划指标（用地面积、总建筑面积、地、参加项目规划方案会议；收集小区整体规划指标（用地面积、总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、住宅面积、商业面积、会所面积、规划户数、车位数、上建筑面积、地下建筑面积、住宅面积、商业

11、面积、会所面积、规划户数、车位数、产品类型与面积、容积率、绿化率等），了解产品类型、设施设备配套（供电形式、产品类型与面积、容积率、绿化率等），了解产品类型、设施设备配套（供电形式、消防系统供给形式、给排水系统、燃气系统）信息等信息消防系统供给形式、给排水系统、燃气系统）信息等信息 信息上传至项目资料栏信息上传至项目资料栏内内 。2 2、收集园区规划总平图、设计说明与区位分析、项目运营信息简表、收集园区规划总平图、设计说明与区位分析、项目运营信息简表、项目运营计项目运营计划表划表（二、三级计划表；含规划设计时间、施工图时间、售楼处开放时间、预售时（二、三级计划表；含规划设计时间、施工图时间、售

12、楼处开放时间、预售时间、样板间开放时间、竣工验收时间、交付时间）资料上传至项目资料栏内。间、样板间开放时间、竣工验收时间、交付时间）资料上传至项目资料栏内。3 3、依据收集的信息与资料，从便利客户、便利服务、提升客户居住感受角度，提、依据收集的信息与资料，从便利客户、便利服务、提升客户居住感受角度，提交物业服务建议书交物业服务建议书 。规划设计方案阶段规划设计方案阶段11万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列ABCD兴阳路兴阳路中中城城路路文阳路文阳路社区开放潜在风险社区开放潜在风险 根据目前社会治安环境，各物业公司发生了根据目前社会治安环境，各物业公司发生了多起被盗治安类事件。多起被盗治

13、安类事件。万科物业万科物业和和业主业主最关注的最关注的居家安全第一位居家安全第一位的问题的问题，必须从地产在新项目前必须从地产在新项目前期规划设计中考虑到位！切不可为追求新意而采期规划设计中考虑到位！切不可为追求新意而采用小区的开放式设计，用小区的开放式设计， 实践证明，实践证明，物业住宅小区开放式设计将造成物业住宅小区开放式设计将造成物业管理成本物业管理成本（增加安全员数量）（增加安全员数量）的提高的提高和和安全安全防范管理风险防范管理风险。12万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列物业管理对住宅小区出入口设置的考虑物业管理对住宅小区出入口设置的考虑 作为住宅小区的第作为住宅小区的第一道

14、安全防线及物业人一道安全防线及物业人工成本的控制考虑，工成本的控制考虑，小小区的出入口不宜超过区的出入口不宜超过3 3个，个，4040万平米以上的大万平米以上的大型住宅区可考虑设计型住宅区可考虑设计4 4个。个。 住宅区域应实行全住宅区域应实行全封闭式管理。封闭式管理。车辆出入车辆出入口设置双行入车道、方口设置双行入车道、方便业主使用。便业主使用。人车出入口人车出入口围墙范围围墙范围车行流线车行流线人行流线人行流线图例图例 入户方式入户方式13万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列小区围墙设计中存在的问题小区围墙设计中存在的问题高度过低的问题高度过低的问题主要体现在两方主要体现在两方面：面

15、：一是围墙整体高一是围墙整体高度过低；度过低；二是从可蹬踏面二是从可蹬踏面算起的高度过低。算起的高度过低。监控盲区监控盲区14万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列14 注意把好小区围墙（第一道物防）关注意把好小区围墙（第一道物防）关形同虚设的天津滨海围墙形同虚设的天津滨海围墙极易攀爬翻越的沈阳四季围墙极易攀爬翻越的沈阳四季围墙极易被剪断的极易被剪断的大梅沙大梅沙围墙护栏围墙护栏围墙高差围墙高差使造成监控盲区使造成监控盲区15万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列15 小区围墙低、离树木近、易引发安防误报小区围墙低、离树木近、易引发安防误报树木太近容易引起两方面问题：树木太近容易引起两

16、方面问题：第一是误报，第一是误报，第二是容易攀爬和翻越。第二是容易攀爬和翻越。 同理，在围墙附近设计构筑物也容易出现这个问题同理，在围墙附近设计构筑物也容易出现这个问题。墙柱墙柱护栏护栏地面层红外探测器红外探测器景观树木低于此高度16万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列 围墙上方设置采用采用 “拉力刮刀电子围栏拉力刮刀电子围栏”，以“阻挡阻挡为主、报警为辅为主、报警为辅”。即把入侵者阻挡在周界外，把犯罪制止在发生之前，让入侵者知难而退。当入侵者强行入侵时，报警系统会及时发出警报，通知保安人员并联动视频监控系统，并在电子地图中找到准确位置。 阻挡为主、报警为辅是物防的目的！阻挡为主、报警为

17、辅是物防的目的！17万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列 从设计阶段就把围墙的美观与安全作用统一从设计阶段就把围墙的美观与安全作用统一 围墙（栏）设置要点：围墙（栏）设置要点： 上边缘高低落差不大于上边缘高低落差不大于 300mm； 围墙走向规则，减少曲折转弯；围墙走向规则，减少曲折转弯； 围栏不宜变形、攀爬、晃动；围栏不宜变形、攀爬、晃动； 围墙周围不能有树枝竹叶等晃动物体；围墙周围不能有树枝竹叶等晃动物体； 围墙上边缘水平倾斜度不宜大于围墙上边缘水平倾斜度不宜大于15度；度； 围墙高度不宜低于围墙高度不宜低于2000mm； 围栏栏杆缝隙不宜大于围栏栏杆缝隙不宜大于100mm； 围栏高

18、度不应低于围栏高度不应低于2500mm。从设计时就把小区的安防做到位从设计时就把小区的安防做到位18万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列 对车辆出入口道闸有效阻止入侵问题的考虑与改进对车辆出入口道闸有效阻止入侵问题的考虑与改进19万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列 北京万科星园东南侧出入口防尾随门禁的完善北京万科星园东南侧出入口防尾随门禁的完善改造前改造前改造后改造后 经改造后，这个人行出入口可不设固定经改造后，这个人行出入口可不设固定安全员岗，安全员岗，地产在新项目设计时就应将防尾地产在新项目设计时就应将防尾随装置配备到位！随装置配备到位！20万科物业培训课程万科物业培训课程*

19、系列系列 人行出入口，大堂人行出入口，大堂/ /单元门单元门无限位地弹簧无限位地弹簧自动回位，防尾随自动回位，防尾随21万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列 大堂门口机大堂门口机/门禁的安全作用合理位置门禁的安全作用合理位置门禁及门禁锁设置位置：门禁及门禁锁设置位置：1 1、邮递员、公共保洁员应活动的区域、邮递员、公共保洁员应活动的区域2 2、业主应持卡能进入的专属区域、业主应持卡能进入的专属区域22万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列 各类单元门各类单元门/防火门防火门/围合的门禁锁位置围合的门禁锁位置门禁磁力锁在门的上方位，业主使用不当造成门的变形损门禁磁力锁在门的上方位，业主

20、使用不当造成门的变形损坏，门禁失效。坏，门禁失效。各类门禁锁最佳位置：应安装在门的中间部位各类门禁锁最佳位置：应安装在门的中间部位OK门变形的根源门变形的根源23万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列分项名称分项名称物业建议物业建议门禁管理系统门禁管理系统单元门禁应选择无定位地弹簧，以有效防止尾随。单元门禁应选择无定位地弹簧，以有效防止尾随。单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、防止噪音扰民。单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、防止噪音扰民。所有组团、单元等公共区域的出入口安装所有组团、单元等公共区域的出入口安装ICIC卡门禁，小区入口、组团入口、单元门入口设置自动闭门器卡门禁，小区入口、组团入

21、口、单元门入口设置自动闭门器门禁内侧开关的安装位置应当离门有一定的距离，防止人从外面伸手将门打开。门禁内侧开关的安装位置应当离门有一定的距离，防止人从外面伸手将门打开。 门禁位置问题门禁位置问题不正确不正确正确正确正确正确24万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列门禁门禁管理系统管理系统组团门的高度不宜低于组团门的高度不宜低于1.81.8米，上端安装尖刺防爬装置。米，上端安装尖刺防爬装置。组团门组团门ICIC卡门禁旁边应设闭路监控镜头，镜头能够识别进入门禁人员的面孔。卡门禁旁边应设闭路监控镜头，镜头能够识别进入门禁人员的面孔。住区或车库（场）出入口岗亭内，安装与监控中心连接的紧急呼叫装置（

22、或安装电话）。住区或车库（场）出入口岗亭内，安装与监控中心连接的紧急呼叫装置（或安装电话）。周界防护周界防护及联动及联动报警系统报警系统住宅区外围围墙应安装周界红外报警系统，周界报警光束与墙体顶部的缝隙不超过住宅区外围围墙应安装周界红外报警系统，周界报警光束与墙体顶部的缝隙不超过2020厘米。厘米。周界红外报警在柱头部位不留死角。周界红外报警在柱头部位不留死角。周界报警系统与闭路监控系统实现联动。周界报警系统与闭路监控系统实现联动。红外报警、摄像镜头的管线暗埋，明管采用镀锌钢管，防止人为剪断。红外报警、摄像镜头的管线暗埋，明管采用镀锌钢管，防止人为剪断。闭路闭路电视监控电视监控摄像监控应采用数

23、码硬盘录像系统，节约物业维护成本低，便于操作且图像清晰。摄像监控应采用数码硬盘录像系统，节约物业维护成本低，便于操作且图像清晰。建议泳池加装监控探头（室内需考虑防潮处理），确保救生员在岗状态，防止泳池关闭后人员擅自闯入而发生意建议泳池加装监控探头（室内需考虑防潮处理），确保救生员在岗状态，防止泳池关闭后人员擅自闯入而发生意外。外。电梯轿厢监控头安装位置建议选择在轿厢左上角。电梯轿厢监控头安装位置建议选择在轿厢左上角。夜间闭路监控画面清晰，安装位置、角度合适，能够识别镜头夜间闭路监控画面清晰，安装位置、角度合适，能够识别镜头5 5米范围以内的人员面孔。米范围以内的人员面孔。所有的监控镜头都能录像

24、，录像存储期限不少于所有的监控镜头都能录像，录像存储期限不少于1515天，以备查用。天，以备查用。出入口或夜间照明不能满足需要的外围墙红外联动闭路监控探头应具备夜间红外补光功能。出入口或夜间照明不能满足需要的外围墙红外联动闭路监控探头应具备夜间红外补光功能。外围周界红外报警时能够即时录像并自动锁定监控报警区域。外围周界红外报警时能够即时录像并自动锁定监控报警区域。人流较多的路段、广场安装可变焦、可调角度的云台镜头。人流较多的路段、广场安装可变焦、可调角度的云台镜头。住区或停车场出入口配置车辆进出图像、号牌自动对比识别和录像系统。住区或停车场出入口配置车辆进出图像、号牌自动对比识别和录像系统。高

25、档项目使用彩色显示器和监控镜头。高档项目使用彩色显示器和监控镜头。 物业管理对门禁、周界、闭路安防系统要求物业管理对门禁、周界、闭路安防系统要求25万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列车辆路线图车辆路线图行人路线行人路线车行出入道闸车行出入道闸商业入口商业入口住宅入口住宅入口物业管理物业管理/居住业主要求车行与人行分开、商业人流与居住分开居住业主要求车行与人行分开、商业人流与居住分开26万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列 公寓与商业地面停车分割与管理问题公寓与商业地面停车分割与管理问题商业停车位商业停车位住宅车位住宅车位27万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列地产公司同万科

26、物业公司的工作契合点：地产公司同万科物业公司的工作契合点：万科地产公司万科地产公司万科物业公司万科物业公司项目的可行性研究阶段项目的可行性研究阶段规划设计阶段规划设计阶段建设阶段建设阶段商业前期招商阶段商业前期招商阶段竣工验收阶段竣工验收阶段提供物业管理费用标准提供物业管理费用标准提供规划设计的顾问建议提供规划设计的顾问建议配合地产公司的施工管理配合地产公司的施工管理招商招商物业管理技术支持物业管理技术支持参与验收及设备调试参与验收及设备调试商业物业管理前期介入阶段商业物业管理前期介入阶段28万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列分项名称分项名称物业建议物业建议商业配套商业配套商业配套设计

27、建议与住宅用地相对独立，最好设计在园区出入口的外围，对外开放，形成商业集中管理区域，商业配套设计建议与住宅用地相对独立，最好设计在园区出入口的外围，对外开放，形成商业集中管理区域，有利于开放式管理。有利于开放式管理。建议设计在小区下风向位置，以防止商家厨房油烟等对小区居民的影响，增加噪声逆向传播建议设计在小区下风向位置，以防止商家厨房油烟等对小区居民的影响，增加噪声逆向传播坡地的小区商业应考虑居民上坡空手，下坡负重的人体承受度合理考虑商业区域的设置。坡地的小区商业应考虑居民上坡空手，下坡负重的人体承受度合理考虑商业区域的设置。餐饮商业房屋建筑的首层门窗不宜向住宅区域开设。餐饮商业房屋建筑的首层

28、门窗不宜向住宅区域开设。噪音大，营业晚等对住户影响较大的铺面建在临街外围，可减轻经营压力提高出租率。噪音大，营业晚等对住户影响较大的铺面建在临街外围，可减轻经营压力提高出租率。商铺内的污水管铺设应本着商铺内的污水管铺设应本着“利于排放，方便检修利于排放，方便检修”的原则，在不便于检修的户内部分，建议适当加大管径及的原则，在不便于检修的户内部分，建议适当加大管径及加大坡度。加大坡度。对于餐饮区域的给排水管道应单独敷设，建议在规划阶段统一设计隔油池。对于餐饮区域的给排水管道应单独敷设，建议在规划阶段统一设计隔油池。餐饮区域应设置安装集中抽排烟装置（符合当地规范要求），同时此类功能用房建议在小区下风

29、口，周边无住餐饮区域应设置安装集中抽排烟装置（符合当地规范要求），同时此类功能用房建议在小区下风口，周边无住宅建筑相连，预留厨房通道和专用垃圾收集装置。宅建筑相连，预留厨房通道和专用垃圾收集装置。空调不建议选择中央空调，可统一设置分体空调预留机位，因商铺空调使用时间长，空调位设计不宜离住户太空调不建议选择中央空调，可统一设置分体空调预留机位，因商铺空调使用时间长，空调位设计不宜离住户太近，以避免噪音影响。近，以避免噪音影响。商业建筑要统一考虑店招预留位置设计，大小与建筑风格相协调，以不影响建筑观瞻、视野宽阔、便于吸引行商业建筑要统一考虑店招预留位置设计，大小与建筑风格相协调，以不影响建筑观瞻、

30、视野宽阔、便于吸引行人为主，广告灯箱及霓虹灯的设计应避免对住户产生灯光污染。人为主，广告灯箱及霓虹灯的设计应避免对住户产生灯光污染。商业建筑若与住宅区域接近，应考虑设置隔离设施，保证住宅区业主的私密空间免受打扰，在住宅与商业街区商业建筑若与住宅区域接近，应考虑设置隔离设施，保证住宅区业主的私密空间免受打扰，在住宅与商业街区的隔离带上种植高大树木，利于隔音。的隔离带上种植高大树木，利于隔音。物业管理对商业配套与社区配套设施物业管理对商业配套与社区配套设施29万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列分项名称分项名称物业建议物业建议商业配套商业配套商业区域垃圾桶应选择封闭式脚踏垃圾桶，餐饮区应适当

31、增加垃圾桶设计数量，要考虑商业所产生垃圾的特性商业区域垃圾桶应选择封闭式脚踏垃圾桶，餐饮区应适当增加垃圾桶设计数量，要考虑商业所产生垃圾的特性，要便于中转和清运。，要便于中转和清运。设计时考虑引入大型超市，其作业区一定要远离居住区。且该区域交通可实现封闭式管理，尽量避免与小区道设计时考虑引入大型超市，其作业区一定要远离居住区。且该区域交通可实现封闭式管理，尽量避免与小区道路相通。路相通。在核心商业区内应设置在核心商业区内应设置1-21-2处公共卫生间，且应考虑公共清洁用取水点的设计。处公共卫生间，且应考虑公共清洁用取水点的设计。熟食和生鲜档的楼板应加大荷载。同时，由于其面积大防水不容易做好，且

32、海水腐蚀性强，时间长容易发生渗熟食和生鲜档的楼板应加大荷载。同时，由于其面积大防水不容易做好，且海水腐蚀性强，时间长容易发生渗水，因此最好不要设置在地库的上方。水，因此最好不要设置在地库的上方。商铺采取连廊设计时，其店招位置应设计预留在连廊外临街位置，以吸引路人。商铺采取连廊设计时，其店招位置应设计预留在连廊外临街位置，以吸引路人。商铺的水、电表应布置在公共区域或分置在商铺外以利于抄表位置。商铺的水、电表应布置在公共区域或分置在商铺外以利于抄表位置。商业配套设计一般应考虑超市、菜店、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等商业配套设计一般应考虑超市、菜店、医疗、教育、邮政

33、、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。的配套服务功能。北方供暖地区商业临街外墙不宜采用单面大面积玻璃外墙，以免影响冬季供暖效果。北方供暖地区商业临街外墙不宜采用单面大面积玻璃外墙，以免影响冬季供暖效果。如必须设计中央空调的，其安装位置要充分考虑到噪音对居民的影响。如必须设计中央空调的，其安装位置要充分考虑到噪音对居民的影响。物业管理对商业配套与社区配套设施物业管理对商业配套与社区配套设施30万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列建筑建筑设计设计小区围墙小区围墙实体围墙使用坚固和厚实的石材实体围墙使用坚固和厚实的石材, ,围墙高度应不低于围墙高度应不低于2 2米，增加

34、客户在视觉方面的安全感米，增加客户在视觉方面的安全感 通透式金属围栏高度应不低于通透式金属围栏高度应不低于3 3米米, ,设计时应考虑不易被攀爬，不宜采用防爬刺类降低小区档次感观设计时应考虑不易被攀爬，不宜采用防爬刺类降低小区档次感观车辆入口车辆入口车辆出入口设计方便出入车辆出入口设计方便出入, ,小区大门应与市政干道距离大于小区大门应与市政干道距离大于6 6米米人行入口人行入口人行入口处设立岗亭，支持三人同时在岗，岗亭内应考虑冬季采暖和下降降温通风设施人行入口处设立岗亭，支持三人同时在岗，岗亭内应考虑冬季采暖和下降降温通风设施公共区域公共区域小区最好采用多层次小区最好采用多层次, ,分区隔离

35、安防设计分区隔离安防设计. .按组团为单位为客户创造一个比较大的安全活动空间按组团为单位为客户创造一个比较大的安全活动空间. . 小区内道路人车分流小区内道路人车分流, ,降低客户在小区内活动的安全隐患降低客户在小区内活动的安全隐患私家花园私家花园私家花园围墙设计要不易被攀爬，或者设计不同的私家花园围墙供客户选择，可增加感压电缆私家花园围墙设计要不易被攀爬，或者设计不同的私家花园围墙供客户选择，可增加感压电缆家居室内家居室内建筑设计考虑主卧室和客厅要不易被外人观察建筑设计考虑主卧室和客厅要不易被外人观察可以考虑结合产品为客户在地下室提供密室可以考虑结合产品为客户在地下室提供密室安防安防设备设备

36、小区围墙小区围墙配备高科技监控配备高科技监控, ,配备电脉冲、拉力刮刀、感压电缆等设施配备电脉冲、拉力刮刀、感压电缆等设施, ,从技防角度增加客户直观安全感受从技防角度增加客户直观安全感受. .车辆入口车辆入口配备类似于远距离自动识别刷卡系统配备类似于远距离自动识别刷卡系统, ,避免或减少客户停车等待的时间避免或减少客户停车等待的时间人行入口人行入口配备高科技门禁设备配备高科技门禁设备, ,采用刷卡或指纹的方式进行身份确认采用刷卡或指纹的方式进行身份确认, ,设备的使用便利、可靠性高设备的使用便利、可靠性高公共区域公共区域在公共空间和停车场加装明显的视频监控设备，在公共空间和停车场加装明显的视

37、频监控设备，2424小时监控小时监控私家花园私家花园配备高科技入侵报警设备配备高科技入侵报警设备, ,与物业服务中心联动与物业服务中心联动家居室内家居室内高科技安全布防设备高科技安全布防设备, ,与物业服务中心联动。设备为操作简单，方便易用，品质好的名牌产品与物业服务中心联动。设备为操作简单，方便易用，品质好的名牌产品彩色可视对讲彩色可视对讲提供高科技安防平台提供高科技安防平台, ,满足客户的个性化的扩展需求满足客户的个性化的扩展需求配备紧急呼救装置配备紧急呼救装置依据客户的感受和需求物业公司提出的建议依据客户的感受和需求物业公司提出的建议31万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列分项名称

38、分项名称物业建议物业建议园区园区出入口出入口住宅与附建公共用房的出入口应分开布置。住宅与附建公共用房的出入口应分开布置。住宅小区出入口不宜超过住宅小区出入口不宜超过3 3个（个（4040万平米以上的小区可以考虑设计万平米以上的小区可以考虑设计4 4个），住区交通最好实行全封闭式管理。主要个），住区交通最好实行全封闭式管理。主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。应尽量避免在大流量城市干道上开口，如果受周边环境限制，考虑增加其他出入口分散车流，但应考虑建设及后应尽量避免在大流量城市干道上开口，如果受周

39、边环境限制，考虑增加其他出入口分散车流，但应考虑建设及后期管理成本。期管理成本。小区入口设小区总平面图。小区入口设小区总平面图。值班岗亭设置要视线通透，方便观察来往车辆和行人。值班岗亭设置要视线通透，方便观察来往车辆和行人。小区出入口与城市道路界面的景观布局要保持视野开阔。小区出入口与城市道路界面的景观布局要保持视野开阔。围合式苑落，在人行主要苑门设置公共信息栏，商业区域设置产品广告信息栏，信息栏选用不锈钢材料，能够防围合式苑落，在人行主要苑门设置公共信息栏，商业区域设置产品广告信息栏，信息栏选用不锈钢材料，能够防雨。雨。高档住宅项目出入口应分别设置业主、访客专属通道。高档住宅项目出入口应分别

40、设置业主、访客专属通道。停车场停车场出入口出入口车库出入口对着城市道路时应留车库出入口对着城市道路时应留7.57.5米以上安全距离，并在车道出口朝城市内侧米以上安全距离，并在车道出口朝城市内侧2.02.0米的米的6060角内不准有遮挡。两角内不准有遮挡。两个出入口之间距离不小于个出入口之间距离不小于1010米。米。建议在车库出入口设置路肩，以利于车辆紧急临时停靠。建议在车库出入口设置路肩，以利于车辆紧急临时停靠。车库（场）出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸。车库（场）出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸。车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置防雨装置。车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置防

41、雨装置。地下车库出入口有防止路面水进入车库的坡道、排水沟及防洪闸。地下车库出入口有防止路面水进入车库的坡道、排水沟及防洪闸。主出入口岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭门制作成推拉门。主出入口岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭门制作成推拉门。在满足通行能力的前提下，应尽量减少车辆出入口，实行人车分流，降低后期管理成本。在满足通行能力的前提下，应尽量减少车辆出入口，实行人车分流，降低后期管理成本。物业管理对道路交通设施要求物业管理对道路交通设施要求32万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列停车场出入口停车场出入口道闸控制系统上安装空余车位数量（库容）显示系统，以便疏导车辆。道闸

42、控制系统上安装空余车位数量（库容）显示系统，以便疏导车辆。因岗亭内电脑长期连续使用因岗亭内电脑长期连续使用, ,为防止高温导致电脑故障，建议考虑安装空调。为防止高温导致电脑故障，建议考虑安装空调。道闸道闸管理系统管理系统小区出入口及实行小封闭式管理的车场（库）出入口须设置道闸和安装车辆进出图像、车牌对比识别系统。小区出入口及实行小封闭式管理的车场（库）出入口须设置道闸和安装车辆进出图像、车牌对比识别系统。停车场出入口的刷卡器安装雨棚，便于雨天刷卡进出。停车场出入口的刷卡器安装雨棚，便于雨天刷卡进出。设置多个出入口的，各出入口及监控中心应联网操作，以利于信息共享及实时监控。设置多个出入口的，各出

43、入口及监控中心应联网操作，以利于信息共享及实时监控。读卡器处应设置高于路面的安全岛，其前侧安装地桩，防止车辆意外冲撞，道闸应具有防砸车装置。读卡器处应设置高于路面的安全岛，其前侧安装地桩，防止车辆意外冲撞，道闸应具有防砸车装置。高档别墅项目车场出入口应使用远距离自动读卡识别系统。高档别墅项目车场出入口应使用远距离自动读卡识别系统。机动车机动车停车场停车场小区内停车场应尽可能连通（地下及半地下停车场优先设计相互连通，减少出入口）设计。小区内停车场应尽可能连通（地下及半地下停车场优先设计相互连通，减少出入口）设计。地下车库出入口应单向行驶设计，交通主干道应设置在小区的周边，避免横穿小区以造成对行人

44、的干扰地下车库出入口应单向行驶设计，交通主干道应设置在小区的周边，避免横穿小区以造成对行人的干扰停车场要考虑预留停车场要考虑预留10%-20%10%-20%的临时及访客机动车停放位置。的临时及访客机动车停放位置。地面停车场建议设计在组团间、商业核心区域周边或公共区域道路两旁。地面停车场建议设计在组团间、商业核心区域周边或公共区域道路两旁。地面停车位与住宅楼宇墙裙保持地面停车位与住宅楼宇墙裙保持4-54-5米间距，防止物品坠落损坏车辆。米间距，防止物品坠落损坏车辆。室外车场上的路灯，消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。室外车场上的路灯，消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。地面生态停车

45、场设计时，应有碎沙垫层，便于绿化排水地面生态停车场设计时，应有碎沙垫层，便于绿化排水, ,植草砖应选择非塑料硬质抗压材料，植草砖应选择中孔植草砖应选择非塑料硬质抗压材料，植草砖应选择中孔且孔距较大的型号，以便于承重及最大限度保证土壤量。且孔距较大的型号，以便于承重及最大限度保证土壤量。商业配建停车场商业配建停车场( (库库) )应就近设置，并宜采用地下或多层车库，核心商业区域周边停车场设计需考虑商家的货物应就近设置，并宜采用地下或多层车库，核心商业区域周边停车场设计需考虑商家的货物装卸、餐饮业垃圾清运、消费者的停车便利。装卸、餐饮业垃圾清运、消费者的停车便利。住区内靠近（区、苑）入口附近，应设

46、置服务车辆临时停泊区域或设置卸货区，满足送货及临停车辆泊位需要住区内靠近（区、苑）入口附近，应设置服务车辆临时停泊区域或设置卸货区，满足送货及临停车辆泊位需要。物业管理对道路交通设施要求物业管理对道路交通设施要求33万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列交通辅助交通辅助配套设施配套设施小区主要出入口与城市干道交接处，应考虑缓冲地带。小区主要出入口与城市干道交接处，应考虑缓冲地带。在设计小区级道路与城市支路接驳处时，应充分虑到城市道路与市政设施拓展之需，应设计预留足够横穿住区在设计小区级道路与城市支路接驳处时，应充分虑到城市道路与市政设施拓展之需，应设计预留足够横穿住区道路的地下线管或线槽。

47、道路的地下线管或线槽。建议住区道路和地下车库的停车位标线，采用热涂方式铺设。建议住区道路和地下车库的停车位标线，采用热涂方式铺设。小区道路主要位置设置混凝土减速坡，大厦主要道路设置塑胶减速坡。小区道路主要位置设置混凝土减速坡，大厦主要道路设置塑胶减速坡。车位划定车位标线和编号，出售车位安装车位地桩锁。车位划定车位标线和编号，出售车位安装车位地桩锁。为保证车辆入库安全，车库入口应安装限高杆，限高杆上应粘贴反光膜或刷反光漆。为保证车辆入库安全，车库入口应安装限高杆，限高杆上应粘贴反光膜或刷反光漆。车库照明采用多路或分级控制（如：全开、局部开），安装节能灯具或设计采光井。车库照明采用多路或分级控制（

48、如：全开、局部开），安装节能灯具或设计采光井。车库的柱子、栏杆应有防撞措施，避免影响行车安全和结构安全。车库的柱子、栏杆应有防撞措施，避免影响行车安全和结构安全。车库、架空层照明灯具设置可以考虑，车库、架空层照明灯具设置可以考虑，60%60%节能灯照明、节能灯照明、40%40%日光灯照明分散分布。日光灯照明分散分布。车行道路车行道路小区道路采用单向行驶的环道设计，线型尽可能顺畅，不要出现生硬弯折。小区道路采用单向行驶的环道设计，线型尽可能顺畅，不要出现生硬弯折。住区出入口坡度尽量减小，地下停车场的上下坡度应做好防滑处理，区内坡道面层应有防滑措施、柱子栏杆等住区出入口坡度尽量减小，地下停车场的上

49、下坡度应做好防滑处理，区内坡道面层应有防滑措施、柱子栏杆等必要防撞措施，避免影响行车安全和结构安全。必要防撞措施，避免影响行车安全和结构安全。区内尽端式道路的长度不超过区内尽端式道路的长度不超过120120米，尽端设不小于米，尽端设不小于1212米米1212米的回车场地米的回车场地住区公众活动较为频密的区域可考虑在小区级道路两旁设计并预留一定长度，宽度不小于住区公众活动较为频密的区域可考虑在小区级道路两旁设计并预留一定长度，宽度不小于1m1m的路肩。以解决公的路肩。以解决公众场所举办活动停车需要，也可作为将来预留车位，以缓解因车辆增长所带来的停车压力。众场所举办活动停车需要，也可作为将来预留车

50、位，以缓解因车辆增长所带来的停车压力。小区道路不易采用细沥青或粗糙材质的砖石铺设路面，噪声大，不利于维护，建议采用粗粒沥青路面，噪音小小区道路不易采用细沥青或粗糙材质的砖石铺设路面，噪声大，不利于维护，建议采用粗粒沥青路面，噪音小、不宜脱落。、不宜脱落。建议小区路面宽建议小区路面宽6-96-9米（预留米（预留1 1米宽硬路肩或草坪，为将来解决停车预留场地）；组团路面宽米宽硬路肩或草坪，为将来解决停车预留场地）；组团路面宽3-53-5米；宅间小路米；宅间小路宽不宜小于宽不宜小于2.52.5米。米。物业管理对道路交通设施要求物业管理对道路交通设施要求34万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列车

51、行道路车行道路小区车辆出入口应安装车场岗识别摄像监控系统小区车辆出入口应安装车场岗识别摄像监控系统小区内停车场应连通，车行主干道尽量安排在小区四周。小区内停车场应连通，车行主干道尽量安排在小区四周。车辆通道（以道牙为界）与组团门间保持车辆通道（以道牙为界）与组团门间保持2-32-3米间距，苑门附近不栽种过高植物，视野开阔。米间距，苑门附近不栽种过高植物，视野开阔。小区道路人流较多的路段设置减速路拱，路拱与路面采用整体浇注成型或橡胶路拱，路拱地面以上高度为小区道路人流较多的路段设置减速路拱，路拱与路面采用整体浇注成型或橡胶路拱，路拱地面以上高度为5-65-6厘米、宽度为厘米、宽度为40-6040

52、-60厘米，路拱中段应留厘米，路拱中段应留4040厘米豁口。厘米豁口。住区道路的雨水井盖、污水井盖尽量避开车辆行驶路面；如井盖设在路面上，应使用混凝土板材料或塑脂合成住区道路的雨水井盖、污水井盖尽量避开车辆行驶路面；如井盖设在路面上，应使用混凝土板材料或塑脂合成材料，防止噪音。材料，防止噪音。消防车道的宽度不应小于消防车道的宽度不应小于4.00m4.00m，消防车道距高层建筑外墙宜大于，消防车道距高层建筑外墙宜大于5.00m5.00m，消防车道上空，消防车道上空4.00m4.00m以下范围内不应以下范围内不应设置妨碍登高消防车操作的树木、架空管线等障碍物。设置妨碍登高消防车操作的树木、架空管线

53、等障碍物。尽头式消防车道应设有回车道或回车场，回车场不宜小于尽头式消防车道应设有回车道或回车场，回车场不宜小于15m15m15m15m。大型消防车的回车场不宜小于。大型消防车的回车场不宜小于18m18m18m18m。人行道路人行道路宅间道设计宽度应宅间道设计宽度应1.5m1.5m，以方便自行车、小推车、垃圾车通行，避免人，以方便自行车、小推车、垃圾车通行，避免人“车车”争道。争道。建议该道路设计尽量采用建议该道路设计尽量采用“点对点点对点”方式，以免因习性导致图便利而走方式，以免因习性导致图便利而走“捷径捷径”。高层住宅小区人行道不宜延楼宇轮廓设计走向，如果必须沿楼设计需考虑防止高空抛物的安全

54、距离，最好不低高层住宅小区人行道不宜延楼宇轮廓设计走向，如果必须沿楼设计需考虑防止高空抛物的安全距离，最好不低于于5 5米，不能满足安全距离的情况下需考虑设计连廊等相关设施。米，不能满足安全距离的情况下需考虑设计连廊等相关设施。小区人行道路与城市人行道路采用无障碍自然连接方式，以便于残疾人及老年人通行。小区人行道路与城市人行道路采用无障碍自然连接方式，以便于残疾人及老年人通行。小区（组团、苑）内的人行路面应高出草地小区（组团、苑）内的人行路面应高出草地4-5cm4-5cm以防路径周边草地被损坏。以防路径周边草地被损坏。建议人行小径不宜大面积采用卵石铺设，以减轻后期维护成本。建议人行小径不宜大面

55、积采用卵石铺设，以减轻后期维护成本。公共区域踏步、坡道处应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜采取相应保护性措施。公共区域踏步、坡道处应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜采取相应保护性措施。公共路面不宜铺装木地板，路面贴砖应具有防滑作用；人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石。公共路面不宜铺装木地板，路面贴砖应具有防滑作用；人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石。物业管理对道路交通设施要求物业管理对道路交通设施要求35万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列注意空调室外机位置不当造成安装注意空调室外机位置不当造成安装/维修难度问题维修难度问题业主安装空调机位便利性问题业主安装空调机

56、位便利性问题可开启的活动窗应设计在空调室外机侧可开启的活动窗应设计在空调室外机侧36万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列注意高层住宅首层独立排水问题注意高层住宅首层独立排水问题首层首层二层二层三层三层四层四层七层七层六层六层五层五层N层层 住宅首层户内卫生间和厨房极易住宅首层户内卫生间和厨房极易出现返水水浸突发事件，应将首层出现返水水浸突发事件，应将首层设计为独立排水。设计为独立排水。37万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列1、排污管道在施工时下方基础回填土没有夯实。、排污管道在施工时下方基础回填土没有夯实。2、管道下方未做垫层及垒砌支墩。、管道下方未做垫层及垒砌支墩。3、回填土为

57、建筑垃圾。、回填土为建筑垃圾。4、穿墙套管填料未按要求填充。（填充物为水泥砂浆，导致回填土下沉后齐墙根断、穿墙套管填料未按要求填充。（填充物为水泥砂浆，导致回填土下沉后齐墙根断裂）如下图：裂）如下图：注意隐蔽工程施工质量问题注意隐蔽工程施工质量问题38万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列类别类别区域区域项目项目设置方式设置方式可设置区域可设置区域一类行政区办公区集中住宅区社区服务区核心商业区经理或经理助理室 资料室会议室二类作业区维修处保洁室库房行政用品库房维修物料库房危险品库房社区服务区食堂操作间三类后勤服务区男女宿舍分散住宅区社区服务区核心商业区男女更衣间员工活动室备注与说明备注与说

58、明 1、物业服务中心办公室位置在小、物业服务中心办公室位置在小区中心、方便业主办理事务。区中心、方便业主办理事务。 2、食堂位置的选择不影响业主居、食堂位置的选择不影响业主居住环境。住环境。 3、员工宿舍位置的选择不影响业、员工宿舍位置的选择不影响业主居住环境，自然通风较好、利于主居住环境，自然通风较好、利于员工健康。员工健康。 4、危险品仓库的设置标准：、危险品仓库的设置标准： 20万平方米以上的小区设置万平方米以上的小区设置15m2油漆储存间，油漆储存间，10m2柴油储存间，柴油储存间，15m2消杀药品储存间，消杀药品储存间，15m2绿化绿化药品储存间。药品储存间。 注意物业管理服务办公用

59、房地点与功能布局问题注意物业管理服务办公用房地点与功能布局问题39万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列 物业管理用房、物业管理用房、员工宿舍、社区配套员工宿舍、社区配套用房（关注国家和地用房（关注国家和地方政策法规）。方政策法规）。北京万科城物北京万科城物业业管理管理办办公用房布局公用房布局1、前台接待区、洽、前台接待区、洽谈谈室室2、 、综综合合办办公室、公室、资资料室料室3、 、经经理理办办公室公室4、更衣室、更衣室、卫卫生生间间5、物、物业业指指挥挥中心、消防中心、消防监监控中心控中心从设计阶段就解决好物业管理用房问题从设计阶段就解决好物业管理用房问题40万科物业培训课程万科物业培

60、训课程*系列系列1、鉴于万科物业管理服务特点，、鉴于万科物业管理服务特点，物业小区监控中心与消防中心物业小区监控中心与消防中心应合并设计（物业应合并设计（物业24小时服务小时服务值班指挥中心同时设在监控中值班指挥中心同时设在监控中心），面积不应小于心），面积不应小于55平米，平米，位置宜设于物业服务中心办公位置宜设于物业服务中心办公区内（独立房间）或与服务中区内（独立房间）或与服务中心办公区域相邻（心办公区域相邻（较好范例是较好范例是北京万科城的监控中心北京万科城的监控中心）。）。2、监控中心应配置备用电源或、监控中心应配置备用电源或双路电源末端互投，监控室应双路电源末端互投，监控室应配备采暖