思源元龙国际项目产品优化及营销策略建议方案140p

1、元龙国际项目产品优化及营销策略建议方案贵阳市金阳新区二零零六年三月11/5/20211元龙元龙国际项目提案国际项目提案11/5/20212元龙元龙国际项目提案国际项目提案老城区发展与新城区规划老城区发展与新城区规划贵阳老城区发展及规划老城区建设现状：城市空间超负荷承载十一五，老城区建设宗旨：优化并完善老城区功能对老城区住宅用地的供应实行严格控制金阳新区建设与发展规划贵阳房地产市场发展研究贵阳房地产市场发展研究产品优化建议产品优化建议营销推广方案营销推广方案目录11/5/20213元龙元龙国际项目提案国际项目提案老城区城市建设现状： 城市中心区面积狭小；城市中心区面积狭小；人口密度过大；人口密度

2、过大；空间超负荷承载；空间超负荷承载；与省会城市和区域性重与省会城市和区域性重点城市地位不符。点城市地位不符。 11/5/20214元龙元龙国际项目提案国际项目提案十一五老城区建设：土地储备用于完善城市功能加快老城区危旧房的改造；加快老城区危旧房的改造；老城区遵循老城区遵循“稀化、优化稀化、优化”原则，原则，“多拆少建，只拆不多拆少建，只拆不建建”，对建筑总量进行控制；，对建筑总量进行控制；加大绿化、公建、卫生、体育、城市基础设施的建设，大加大绿化、公建、卫生、体育、城市基础设施的建设，大力改善老城区环境。力改善老城区环境。 11/5/20215元龙元龙国际项目提案国际项目提案对老城区住宅用地

3、的供应实行严格控制控制新增住宅建设用地：控制新增住宅建设用地：原则上不再或慎重批建住宅，并通过规划控制引导住宅建设向金阳新区转移。贵阳市将从严控制老城区的经济适用住房用地审批。在城区范围内，小于5000平方米的用地不得单独建设。土地储备用途从商品住宅向完土地储备用途从商品住宅向完善城市功能的项目转变：善城市功能的项目转变：促进土地储备、土地招拍挂方式的更新，老城区土地储备的用途应从商品房住宅向完善城市功能的项目转变。11/5/20216元龙元龙国际项目提案国际项目提案老城区发展与新城区规划老城区发展与新城区规划贵阳老城区发展金阳新区建设规划新区城市功能定位、发展时序、扶持政策在建、拟建重点项目

4、新区产业定位贵阳房地产市场发展研究贵阳房地产市场发展研究产品优化建议产品优化建议营销推广方案营销推广方案目录11/5/20217元龙元龙国际项目提案国际项目提案金阳新区的功能定位金阳新区的功能定位新区位于贵阳市中心区西北面，整个规划面积占地新区位于贵阳市中心区西北面，整个规划面积占地106106平方公里。平方公里。金阳城市新区性质：金阳城市新区性质：融汇行政办公、教育科研、居住、文化娱乐、金融商贸和高新技术产业于一体的城市新区；金阳城市新区建设目标：金阳城市新区建设目标：因地制宜，高起点、高标准地将新区建成一个生态环保型、园林式、数字化、可持续发展的新兴城市，并努力实现人与自然的高度和谐和经济

5、、社会、环境的高度统一。 11/5/20218元龙元龙国际项目提案国际项目提案金阳新区：贵阳经济增长的重要极金阳新区的十一五发展建设目标，加快产业培育和人口聚金阳新区的十一五发展建设目标，加快产业培育和人口聚集，把金阳新区建设成为基础设施完善、信息网络发达、集，把金阳新区建设成为基础设施完善、信息网络发达、产业支撑有力、环境清新优美、最适宜人居住、具有现代产业支撑有力、环境清新优美、最适宜人居住、具有现代气息的生态型、数字型、园林式城市，成为贵阳市经济社气息的生态型、数字型、园林式城市，成为贵阳市经济社会发展的会发展的重要增长极重要增长极。所谓贵阳经济的增长极，是指金阳新区对贵阳市国民经济所谓

6、贵阳经济的增长极，是指金阳新区对贵阳市国民经济增长的带动作用，可以比作是机械运动中的增长的带动作用，可以比作是机械运动中的 发动机发动机 。 11/5/20219元龙元龙国际项目提案国际项目提案金阳新区发展时序分为三个主要阶段金阳新区发展时序分为三个主要阶段实施建设区：实施建设区：1998-2010年，规划城市建设用地17平方公里，规划人口18万人。规划控制区：规划控制区：2011-2020年，规划城市建设用地40平方公里，规划人口40万人。远景控制区：远景控制区：2020年以后至21世纪中叶，规划用地106平方公里，规划人口50万人。当前，金阳新区当前，金阳新区1717平方公里的基础设施建设

7、已经基本完成，并顺利完成了市五大平方公里的基础设施建设已经基本完成，并顺利完成了市五大班子及班子及3232个市直部门的搬迁工作。个市直部门的搬迁工作。11/5/202110元龙元龙国际项目提案国际项目提案金阳新区鼓励投资扶持政策贵阳市金阳新区鼓励投资扶持政策贵阳市金阳新区鼓励投资扶持政策 于2005年11月3日公布施行，按照该鼓励投资扶持政策，今后凡市内外、国内外投资者在金阳新区投资的现代服务业、总部型经济、旅游服务、餐饮娱乐、金融、商业、文化、教育、体育产业和项目以及金阳新区重点鼓励发展的其他产业和项目，除享受国家、省、市有关鼓励投资的各项优惠政策外，均可享受该扶持政策。 关于更快更好推进金

8、阳新区开发建设的决定关于更快更好推进金阳新区开发建设的决定从七个方面放宽条件：收费、审批环节、企业登记、房地产开发、公共配套、户籍、人才引进。关于服务金阳新区开发建设若干意见关于服务金阳新区开发建设若干意见 11/5/202111元龙元龙国际项目提案国际项目提案房地产开发扶持政策今后房地产开发建设项目工程进度，高层达到地上二层，今后房地产开发建设项目工程进度，高层达到地上二层，多层达到地上一层，其他项目基础出地面，并已确定施工多层达到地上一层，其他项目基础出地面，并已确定施工进度和交付日期的，经审核手续齐全，开发商可申请办理进度和交付日期的，经审核手续齐全，开发商可申请办理商品房预售许可证；商

9、品房预售许可证；房地产项目竣工验收后，经审核手续齐全，房地产项目竣工验收后，经审核手续齐全，1010个工作日内个工作日内办理完毕商品房登记备案手续，办理完毕商品房登记备案手续，1515个工作日内办理完毕房个工作日内办理完毕房地产交易手续和房屋产权证。地产交易手续和房屋产权证。11/5/202112元龙元龙国际项目提案国际项目提案公共配套优惠扶持政策鼓励投资生活配套服务业。对在金阳新区投资和开办学校、鼓励投资生活配套服务业。对在金阳新区投资和开办学校、宾馆、酒店、商业、金融、商务、文化娱乐、菜场、超市、宾馆、酒店、商业、金融、商务、文化娱乐、菜场、超市、餐饮等项目在工商登记、税收、贷款贴息等方面

10、给予优惠。餐饮等项目在工商登记、税收、贷款贴息等方面给予优惠。 11/5/202113元龙元龙国际项目提案国际项目提案户籍管理政策：凡在金阳新区购买住房并居住，建筑面积超过凡在金阳新区购买住房并居住，建筑面积超过8080平方米以平方米以上的可迁入上的可迁入3 3人户口，达人户口，达100100平方米以上的可迁入平方米以上的可迁入4 4人户口，人户口，达达150150平方米以上的可迁入平方米以上的可迁入5 5人户口，入户者应系购房者直人户口，入户者应系购房者直系或旁系亲属。系或旁系亲属。11/5/202114元龙元龙国际项目提案国际项目提案金阳新区土地资源管理金阳新区土地供应政策：金阳新区土地供

11、应政策：多方筹资，建立土地报批适度超前制度和土地收购储备制度。严格控制行政划拨土地。经营性用地的出让严格实行招拍挂，出让时，按照生、熟地并举的方式供给土地（2005年1月1日起，经营性用地采取招拍挂方式以市场化运作方式向市场供地） 。争取尽快将金阳新区开发建设列入国家或省级重点项目，全市用地指标向金阳新区倾斜并单列，享受相关优惠政策。土地资源管理：土地资源管理：加强已批土地的利用管理，凡依法取得土地手续的开发商，必须签订合同约定开工时限；不能按时开工的要依法收回土地，避免单位和个人非法转让土地或变相倒卖土地，坚决防止和杜绝圈地皮的行为。11/5/202115元龙元龙国际项目提案国际项目提案老城

12、区发展与新城区规划老城区发展与新城区规划贵阳老城区发展金阳新区建设规划新区城市功能定位、发展时序、扶持政策在建、拟建重点项目新区产业定位贵阳房地产市场发展研究贵阳房地产市场发展研究产品优化建议产品优化建议营销推广方案营销推广方案目录11/5/202116元龙元龙国际项目提案国际项目提案十一五”期间金阳新区建设发展实施的主要内容实施实施“三大工程三大工程”。1、产业发展工程：重点是做大做强以高新园区为主的高新技术产业；大力发展商贸、物流、金融、房地产、旅游休闲、餐饮娱乐、教育科技、文化体育等现代服务业。2、城乡统筹工程：重点是按照统筹城乡发展的要求，加快城乡一体化进程，大力推进新区内农村城市化、

13、农民市民化、管理社区化，初步建立失地农民的劳动就业和社会保障体系，基本实现农村经济发展的转型升级。3、一体化建设工程：重点是围绕加快生产要素向新区转移，充分调动各有关区（市）的积极性，实施“东拓大关、南下三桥、西进百花湖、北接白云”的发展战略，实现“双中心”良性互动，“多组团”连片发展，形成一体化城市建设发展新格局。 11/5/202117元龙元龙国际项目提案国际项目提案十一五”期间金阳新区建设发展实施的主要内容市政公共设施板块：市政公共设施板块：完成新区连接老完成新区连接老城区、周边景区、高等级公路的道路城区、周边景区、高等级公路的道路建设，建设，4040平方公里范围内的路网建设；平方公里范

14、围内的路网建设；完成给排水、污水处理、供电、供气、完成给排水、污水处理、供电、供气、邮政、通信网络、客运枢纽、医院、邮政、通信网络、客运枢纽、医院、中小学等为主的公共设施建设。中小学等为主的公共设施建设。科教园区板块：科教园区板块：建设以大学城、科研建设以大学城、科研基地为主的科教园区。基地为主的科教园区。体育文化板块：体育文化板块：建设以体育中心、青建设以体育中心、青少年活动中心、妇女儿童活动中心、少年活动中心、妇女儿童活动中心、会展中心、工人文化宫、博物馆、影会展中心、工人文化宫、博物馆、影剧院、图书城等为主的体育文化活动剧院、图书城等为主的体育文化活动设施。设施。行政办公板块：行政办公板

15、块：形成以中央驻筑单位、形成以中央驻筑单位、省直有关部门、市级行政中心等为主省直有关部门、市级行政中心等为主的行政办公区。的行政办公区。新型住宅区板块：新型住宅区板块：建设一批最适宜人建设一批最适宜人居住的各类生态型、智能化、配套设居住的各类生态型、智能化、配套设施完善的新型住宅区。施完善的新型住宅区。旅游休闲板块：旅游休闲板块：建设以金华湖、百花建设以金华湖、百花湖、十二滩水库、长坡岭公园、石林湖、十二滩水库、长坡岭公园、石林公园等为主的旅游休闲风景区。公园等为主的旅游休闲风景区。现代服务业板块：现代服务业板块：建设以中央商务区、建设以中央商务区、金融服务区、总部经济区、酒店娱乐金融服务区、

16、总部经济区、酒店娱乐区、物流园区等为主的现代服务业。区、物流园区等为主的现代服务业。高新技术产业板块：高新技术产业板块：发展以高新开发发展以高新开发区金阳园区、区金阳园区、ITIT产业园区等为主的高产业园区等为主的高新技术产业区。新技术产业区。建设建设“八大城市功能板块八大城市功能板块”11/5/202118元龙元龙国际项目提案国际项目提案金阳新区近期重点建设目标：完成市级行政中心二期搬迁工作；完成市级行政中心二期搬迁工作；建设市政公共设施、科技园区、体育文化等八大城市功能板块；建设市政公共设施、科技园区、体育文化等八大城市功能板块；抓好体育中心、青少年宫、妇女儿童活动中心、广电中心、贵阳护抓

17、好体育中心、青少年宫、妇女儿童活动中心、广电中心、贵阳护理学院、市直机关职工住房等工程的建设，进一步建设和完善金阳理学院、市直机关职工住房等工程的建设，进一步建设和完善金阳新区文化、体育、商贸等市政配套设施；新区文化、体育、商贸等市政配套设施；全力支持贵州大学、贵州省商业专科学校、贵州省电大、贵州省人全力支持贵州大学、贵州省商业专科学校、贵州省电大、贵州省人民检察院和一批总部、大公司的搬迁工程；民检察院和一批总部、大公司的搬迁工程；完成贵阳一中二期扩建项目，完成贵阳三中新校建设；完成贵阳一中二期扩建项目，完成贵阳三中新校建设；加快推进金阳新区加快推进金阳新区4040平方公里的基础设施建设，加快

18、土地储备和挂平方公里的基础设施建设，加快土地储备和挂牌出让进度。牌出让进度。11/5/202119元龙元龙国际项目提案国际项目提案2005年已开工的、在建重点项目贵阳卫生护理职业学院、贵阳卫生护理职业学院、贵阳市消防指挥中心、贵阳市消防指挥中心、贵航发动机研究所、贵航发动机研究所、贵州省烟科所、贵州省烟科所、贵阳警备区机关新营房、贵阳警备区机关新营房、贵阳日报社印务中心、贵阳日报社印务中心、贵州万代房开、贵州万代房开、成智重工大型沙石破碎设备生产线、成智重工大型沙石破碎设备生产线、金阳科技园一号服务站、金阳科技园一号服务站、市测绘院市测绘院喀斯特环保新材料、喀斯特环保新材料、晶华电子（二期）、

19、晶华电子（二期）、兴黔路（一期）、兴黔路（一期）、观山北路、观山北路、7 71 1号支路、号支路、二号地块支路五、二号地块支路五、市直机关职工宿舍一期工程、市直机关职工宿舍一期工程、金麦花园、金麦花园、兴中元房开、兴中元房开、双星公司鞋类服装研发生产基地、双星公司鞋类服装研发生产基地、11/5/202120元龙元龙国际项目提案国际项目提案计划于2009年完工并投入使用的十大重点公建项目贵州大学金阳新校区、贵州大学金阳新校区、体育中心、体育中心、青少年活动中心、青少年活动中心、妇女儿童活动中心、妇女儿童活动中心、档案馆、档案馆、电信枢纽、电信枢纽、行政中心三期、行政中心三期、市广电中心、市广电中

20、心、会展中心、会展中心、贵阳卫生护理职业学校贵阳卫生护理职业学校以上项目将于2006年开工建设。11/5/202121元龙元龙国际项目提案国际项目提案充满发展机遇的2006-2007年已经完成的新区建设项目：已经完成的新区建设项目：重点引进一批科研院所；完成60亿元的基础设施、房地产开发和社会投资目标任务，完成市级行政中心二期建设工程，实现商业区已拍卖地块的建设项目主体竣工，已经实现住宅区“碧海花园”全面竣工交付使用；拟开工建设的重点项目：拟开工建设的重点项目：开工建设已出让的5宗商住楼项目建设和市级机关职工住宅项目，以及一批科研院所和电信移动枢纽、市国税办公大楼、市网络中心等项目，实现贵阳一

21、中整体搬迁、贵阳科技大厦等项目投入使用，提前完成金阳新区一期规划控制区目标；11/5/202122元龙元龙国际项目提案国际项目提案充满发展机遇的2006-2007年功能性配套设施不断完善：功能性配套设施不断完善：推进40平方公里的开发建设，进一步完善IT产业园的基础设施配套，启动大学城、贵阳卫校、贵阳三中、金阳体育中心、客运、货运物流设施、金北污水厂等涉及生活居住需要的功能性基础设施和社会事业项目。2006年至2007年，引进一批高新技术生产企业和一批有知名度有实力的房地产开发商。力争每年完成100亿元固定资产投入建设项目，依托项目逐步推进40平方公里的基础设施和社会服务体系等建设。引进并打造

22、城市新区的产业结构引进并打造城市新区的产业结构进一步发展高新技术、文化、教育等产业。到2007年，力争高新技术产业产值达到300亿元，实现聚集人口10万人。11/5/202123元龙元龙国际项目提案国际项目提案新区直达中心区的快捷通道三桥至金阳大道三桥至金阳大道大营坡立交桥到观山路大营坡立交桥到观山路规划拟建设中：贵金线道规划拟建设中：贵金线道路，该道路为城市一级主路，该道路为城市一级主干道干道11/5/202124元龙元龙国际项目提案国际项目提案城市道路及功能性基础设施建设高速公路：高速公路：贵黄、贵遵、贵新三条高速公路汇集金阳新区的优势，规划建设以金阳新区为中心的放射状路网，构筑现代交通体

23、系。城市轻轨：城市轻轨：“十一五”期间启动老城区通往金阳新区轻轨建设的前期准备工作。公共交通：公共交通：公共交通、长途客运和市政管理实行市场化建设及运作。便民服务：便民服务：完善供电、供水、供气、电信、邮政、银行、商场、超市、菜场、餐饮和停车场等服务设施和服务网点建设 11/5/202125元龙元龙国际项目提案国际项目提案老城区发展与新城区规划老城区发展与新城区规划贵阳老城区发展金阳新区建设规划新区城市功能定位、发展时序、扶持政策在建、拟建重点项目新区产业定位贵阳房地产市场发展研究贵阳房地产市场发展研究产品优化建议产品优化建议营销推广方案营销推广方案目录11/5/202126元龙元龙国际项目提

24、案国际项目提案金阳新区产业梯队框架第一梯队：第一梯队：基础设施建设、房地产产业和建筑业；第二梯队：第二梯队：高新技术，主要是信息业、环保产业、新材料生产经营等；第三梯队：第三梯队：服务业。11/5/202127元龙元龙国际项目提案国际项目提案金阳新区产业发展：重点发展高新技术产业充分利用贵阳国家高新技术产业开发区的产业优势和聚集充分利用贵阳国家高新技术产业开发区的产业优势和聚集效应，实现产业联动、资源共享和优势互补，效应，实现产业联动、资源共享和优势互补，构建全省高构建全省高新技术产业的新技术产业的“硅谷硅谷”和科学城。和科学城。重点发展电子信息、生物医药、新材料、光机电一体化等重点发展电子信

25、息、生物医药、新材料、光机电一体化等产业。产业。加快电子产业园和硬盘产业园的建设。积极引进高校、科加快电子产业园和硬盘产业园的建设。积极引进高校、科研院所、研发机构以及国外大型跨国公司入驻金阳新区。研院所、研发机构以及国外大型跨国公司入驻金阳新区。11/5/202128元龙元龙国际项目提案国际项目提案大力发展现代服务业金阳新区当前大力发展物流、会展、文化、教育、体育、中介服务、休闲旅游等产业。金阳新区当前大力发展物流、会展、文化、教育、体育、中介服务、休闲旅游等产业。物流中心：物流中心：建设以物流、仓储、批发为主的现代物流产业区，逐步形成辐射半径达500公里、涵盖西南地区的重要物流中心和“商谷

26、”。会展经济：会展经济：以各种会议展览活动为载体，发展会展经济。休闲旅游业：休闲旅游业：以金阳石林、金阳公园、十二滩公园、盆景园和东林寺等风景点及百花湖风景区为重点，发展休闲旅游业。文体体育产业：文体体育产业：以引进国内外知名学校和医院进驻金阳新区为重点，推动教育卫生事业发展。加快文化体育基础设施建设，积极发展文化体育产业。中介服务业：中介服务业：积极支持各类现代中介服务企业到金阳新区设点，努力使金阳新区成为西南地区人才流、资金流和信息流最为集中的区域之一。11/5/202129元龙元龙国际项目提案国际项目提案积极发展金融服务业和总部型经济大力引进和发展现代金融保险大力引进和发展现代金融保险业

27、，打造金融一条街。业，打造金融一条街。鼓励银行、证券公司、基金管鼓励银行、证券公司、基金管理公司、保险公司、信托投资理公司、保险公司、信托投资公司及期货、产权交易中心等公司及期货、产权交易中心等机构入驻金阳新区；机构入驻金阳新区；鼓励世界鼓励世界500500强企业或国务院、强企业或国务院、中央部委和各省、自治区、直中央部委和各省、自治区、直辖市人民政府确定的大企业辖市人民政府确定的大企业( (集集团团) )的管理中心、研发中心、营的管理中心、研发中心、营销中心、结算中心入驻金阳新销中心、结算中心入驻金阳新区，加快发展形成总部型经济。区，加快发展形成总部型经济。11/5/202130元龙元龙国际

28、项目提案国际项目提案九家高新产业项目，已在新区大兴土木生产电子浆料的晶华电子、生产电子浆料的晶华电子、油菜种子研发的贵州油研所、油菜种子研发的贵州油研所、水利信息化软件设计的贵阳水电院、水利信息化软件设计的贵阳水电院、红豆衫紫杉醇的德仁公司、红豆衫紫杉醇的德仁公司、自动化技术研究德新技术研究所、自动化技术研究德新技术研究所、环保设备研发贵州同济环境科技、环保设备研发贵州同济环境科技、精细化工的威顿公司、精细化工的威顿公司、高技术汽车配件的新跃曲轴。高技术汽车配件的新跃曲轴。 11/5/202131元龙元龙国际项目提案国际项目提案金阳新区规模以上重点建设项目：建筑面积建筑面积3030万平方米的大

29、型商贸设施万平方米的大型商贸设施2626层的五星级大酒店层的五星级大酒店建设规模为建设规模为82008200平方米的妇女儿童活动中心平方米的妇女儿童活动中心建设规模建设规模3392533925平方米的航空动力科技园平方米的航空动力科技园总建设规模总建设规模1400014000平方米的贵州有线广播电视信息中心平方米的贵州有线广播电视信息中心建设规模为建设规模为1800018000平方米的气象综合消息遥感楼平方米的气象综合消息遥感楼建设规模建设规模9090亩、总投资亩、总投资2.52.5亿元的市级医院亿元的市级医院11/5/202132元龙元龙国际项目提案国际项目提案老城区发展与新城区规划老城区发

30、展与新城区规划贵阳房地产市场发展研究贵阳房地产市场发展研究房地产业拉动贵阳经济增长贵阳房地产市场形成板块竞争格局金阳新区发展房地产的机遇产品优化建议产品优化建议营销推广方案营销推广方案目录11/5/202133元龙元龙国际项目提案国际项目提案房地产业对经济的贡献明显开发投资逐年放大开发投资逐年放大, ,对对GDPGDP增长贡献明显增长贡献明显: :1998-2004年,贵阳市房地产投资额年均增长3080%,比同期全社会固定资产投资增幅高出12个百分点,占全社会固定资产投资的2494%,从各年的完成投资额看,呈逐年增长态势。房地产业投资占全社会固定资产投资额比例过高，全社会投资结构不合理，房地产

31、市场明显过热。新开工面积逐年增加新开工面积逐年增加: : 1998-2004年,贵阳市商品房新开工面积累计为163693万平方米,年平均增长速度为4184%。商品房新开工面积增幅过大,会导致后续23年市场供应量的放大,市场压力增大。也就是说，在今明两年，贵阳商品房市场的增量房市场的市场消化将受到前期开发余量的严重影响。竣工面积稳步增长竣工面积稳步增长: :1998-2004年,贵阳市商品房累计竣工面积147646万平方米,年平均增长1958%；销售面积逐年增长销售面积逐年增长: :1998-2004年,商品房累计销售面积127268万平方米,年均增长3516%。11/5/202134元龙元龙国

32、际项目提案国际项目提案贵阳楼市产品格局贵阳市以经济适用房、商品房、写字楼为主体贵阳市以经济适用房、商品房、写字楼为主体, ,花园洋房、别墅为花园洋房、别墅为两翼的多元化楼市格局；两翼的多元化楼市格局；小房型产品，以中心城区放量为主，如中心两城区小户型住房就推出80万平方米,比2003年和2004年同区域小户型住房的总量翻了一番。高层楼盘，2005年17月，城区和郊区的高层楼盘供应总量达2万套。别墅项目，有将近10个别墅项目在售，成为城市重要力量。自自20062006年以后上市的商品房将以招拍挂出让的用地为主，经济适用年以后上市的商品房将以招拍挂出让的用地为主，经济适用住房用地将受到严格限制，而

33、且土地出让的区域将逐渐向周边郊区住房用地将受到严格限制，而且土地出让的区域将逐渐向周边郊区县进行转移。县进行转移。因此，贵阳未来的房地产市场将出现，市中心区存量房市场活跃，因此，贵阳未来的房地产市场将出现，市中心区存量房市场活跃，增量房主要集中在郊区县，尤其集中在金阳区域。增量房主要集中在郊区县，尤其集中在金阳区域。11/5/202135元龙元龙国际项目提案国际项目提案2005年房地产的卖方市场，供应决定需求除市场需求是支撑贵阳房价平稳上行的主要因素外除市场需求是支撑贵阳房价平稳上行的主要因素外, ,商品房结构性商品房结构性因素也在一定程度上导致了全市商品房销售均价的上升。因素也在一定程度上导

34、致了全市商品房销售均价的上升。经济适用住房供应量较去年同期大幅减少经济适用住房供应量较去年同期大幅减少, ,导致在售的项目中导致在售的项目中, ,中低中低价位住房所占比例相应减少价位住房所占比例相应减少, ,因此因此, ,贵阳市商品住宅销售均价增长。贵阳市商品住宅销售均价增长。这其中主要原因是云岩、南明两城区高层住宅销售量增大。在这其中主要原因是云岩、南明两城区高层住宅销售量增大。在20052005年全市商品房预年全市商品房预( (销销) )售面积中售面积中, ,两城区销售面积占全市的比例为两城区销售面积占全市的比例为59593%,3%,其中住宅占全市的比例为其中住宅占全市的比例为58585%

35、5%；云岩、南明两城区销售均价相对较高云岩、南明两城区销售均价相对较高( (商品房销售均价商品房销售均价29302930元元/ /平方平方米米, ,同比增长同比增长14%,14%,商品住宅销售均价商品住宅销售均价25602560元元/ /平方米平方米, ,同比增长同比增长10109%),9%),从而影响到全市商品房销售均价水平。从而影响到全市商品房销售均价水平。11/5/202136元龙元龙国际项目提案国际项目提案商品房需求市场缺乏城市产业的支撑从地税贡献分析贵阳市国民经济产业结构发展情况：从地税贡献分析贵阳市国民经济产业结构发展情况：建筑业贡献率仍高居榜首,为167%;其次是商务服务业、烟酒

36、行业、房地产业,贡献率在10%左右;第三是交通运输业、金融业、电力、煤炭、批发零售业,贡献率在4%以上。从以上产业结构分析，高居榜首的建筑业、房地产业对房从以上产业结构分析，高居榜首的建筑业、房地产业对房地产市场的需求拉动是十分有限的。对房地产市场需求强地产市场的需求拉动是十分有限的。对房地产市场需求强劲的商务服务业、金融业、批发零售比较薄弱。劲的商务服务业、金融业、批发零售比较薄弱。11/5/202137元龙元龙国际项目提案国际项目提案贵阳楼市购买动机分析时间-指标销售面积/竣工面积2001.822002.862003.862004.782005-11.52005-21.14销售面积占竣工面

37、积的比重过高，房地产市场明显过热，需求急剧销售面积占竣工面积的比重过高，房地产市场明显过热，需求急剧增长，投资性购房大量存在。增长，投资性购房大量存在。11/5/202138元龙元龙国际项目提案国际项目提案贵阳未来商品房供应分析时间-指标施工面积/竣工面积20012.9920023.4520035.220042.4320054.18贵阳市当前施工面积与竣工面积的比值过高，房地产项目开发周期贵阳市当前施工面积与竣工面积的比值过高，房地产项目开发周期延长。延长。20052005年该比值大于年该比值大于4.04.0倍，未来供应量将会放大，贵阳未来房倍，未来供应量将会放大，贵阳未来房地产市场竞争环境将

38、趋于更加激烈。地产市场竞争环境将趋于更加激烈。11/5/202139元龙元龙国际项目提案国际项目提案老城区发展与新城区规划老城区发展与新城区规划贵阳房地产市场发展研究贵阳房地产市场发展研究房地产业拉动贵阳经济增长贵阳房地产市场形成板块竞争格局金阳新区发展房地产的机遇产品优化建议产品优化建议营销推广方案营销推广方案目录11/5/202140元龙元龙国际项目提案国际项目提案贵阳楼市各板块地产特征鲜明乌当板块将会以其交通优势和宜居环境成为新的市场热点。乌当板块将会以其交通优势和宜居环境成为新的市场热点。花溪区高档住宅的发展前景看好。花溪区高档住宅的发展前景看好。小河板块开发时间较早小河板块开发时间较

39、早, ,配套设施完善配套设施完善, ,已成为比较成熟的已成为比较成熟的居住区居住区, ,但小河区的城市功能定位为城郊结合中低收入居但小河区的城市功能定位为城郊结合中低收入居民较集中而自然环境较好的城市居住新区，其交通瓶颈已民较集中而自然环境较好的城市居住新区，其交通瓶颈已成为阻碍该地区继续发展的主要问题，但小河也存在一些成为阻碍该地区继续发展的主要问题，但小河也存在一些发展局限。发展局限。金阳新区和白云区依托行政中心的优势和完善的基础设施金阳新区和白云区依托行政中心的优势和完善的基础设施, ,发展的空间和潜力巨大发展的空间和潜力巨大, ,该区域将成为投资者购房的首选该区域将成为投资者购房的首选

40、区域。区域。11/5/202141元龙元龙国际项目提案国际项目提案2005年批准预售情况：商品房新增供应比例：商品房新增供应比例：住宅、办公房、商业营业房、其他用房新增供应比例分别为83.3%、4.2%、9.9%、2.6%，住宅占全部商品房的比例在80%以上。批准预售商品的住宅面积比例：批准预售商品的住宅面积比例：普通住宅、经济适用住房、别墅及高档住宅供应比例为76.6%、21.3%、2.1%。经济适用住房72.13万平方米（金阳新区碧海花园、景怡东苑两个批准预售项目面积合计约48万平方米，占经济适用住房比例为67%），2005年批准预售的经济适用房主要集中在金阳新区。普通住宅259.27万平

41、方米，别墅及高档住宅6.97万平方米，11/5/202142元龙元龙国际项目提案国际项目提案新增批准预售项目：以金阳和云岩为主批准预售面积（约平方米）比例金阳区46852844%云岩区34653133%花溪区12529012%乌当区676876%南明区440504%白云区126591%从新增供应分析，本项目的竞争主要来自金阳区域内部和云岩区两个区域，乌当、南明、从新增供应分析，本项目的竞争主要来自金阳区域内部和云岩区两个区域，乌当、南明、白云区的供应比较少，购房选择时受区域限制。白云区的供应比较少，购房选择时受区域限制。20062006年楼市，将有可能出现两种结果截然不同的楼市现象：年楼市，将

42、有可能出现两种结果截然不同的楼市现象：一是保守型购房客户，云岩区市场消化速度快，价格上涨迅速；二是观念转变型客户，金阳区域市场价值得到认同，但受区域价格上涨变化的影响，金阳区域的商品房销售在上市的前期有一定阻力。数据来源：贵阳市房地产管理局11/5/202143元龙元龙国际项目提案国际项目提案贵阳市商品房市场区域发展格局：当前产品形式2005年均价水平元/平方米楼市变化价格趋势云岩南明高层、电梯房住宅供应为主2560住宅用地供应减少，商品房供应稀缺，价格将上涨；由于土地供应及增量房的消化，供应稀缺，价格将保持上涨趋势。金阳由经济适用住房为主向多层、小高层、电梯房商品房市场转变1410经济适用住

43、房逐步退出市场，市场以商品房供应为主，价格上涨显著金阳新区房价在在贵阳市具有十分强的竞争力。金阳房价将有实质性的变化。五个区以多层、小高层电梯房为主，含部分别墅产品1500产品形式丰富，区域认同感强，价格上涨空间增大；五个区将以区域居住、生活氛围成熟的优势，分流贵阳的大部分购房客户。一市三县以多层为主880商品房为主，价格上涨平稳以成本及价格优势，将保持平稳发展。11/5/202144元龙元龙国际项目提案国际项目提案老城区房地产发展步入误区20052005年上市的楼盘，在市场定位、产品类型、定价策略上年上市的楼盘，在市场定位、产品类型、定价策略上都非常接近。尤其是中心区高层住宅，基本上都定位于

44、高都非常接近。尤其是中心区高层住宅，基本上都定位于高端客户。在户型面积上，大多数项目仍以中大户型为主；端客户。在户型面积上，大多数项目仍以中大户型为主；起价大都定在起价大都定在33003300元元/ /平方米以上。平方米以上。为避免竞争，开发商应走差异化道路，根据土地存量与增为避免竞争，开发商应走差异化道路，根据土地存量与增量之间的动态关系，以及产品的市场结构，来确定产品的量之间的动态关系，以及产品的市场结构，来确定产品的差异化道路，分析、定位项目的客户群，打造具有特色的差异化道路，分析、定位项目的客户群，打造具有特色的住宅产品。住宅产品。11/5/202145元龙元龙国际项目提案国际项目提案

45、老城区发展与新城区规划老城区发展与新城区规划贵阳房地产市场发展研究贵阳房地产市场发展研究房地产业拉动贵阳经济增长贵阳房地产市场形成板块竞争格局金阳新区发展房地产的机遇产品优化建议产品优化建议营销推广方案营销推广方案目录11/5/202146元龙元龙国际项目提案国际项目提案2005年土地市场回顾20052005年土地商品房住宅用地共出让土地年土地商品房住宅用地共出让土地1651655151万平方米，万平方米，同比下降同比下降63637%7%；供应区域由城市中心区向城市郊区；供应区域由城市中心区向城市郊区（市县）转移。（市县）转移。本项目占地面积31.5789万平方米，占全年土地出让面积的约23%

46、。五个区占土地出让面积的占全市土地出让总面积的51%。南明、云岩两区土地出让占全市土地出让总面积的23%。根据各城区土地出让供应总量来看，未来增量房市场将主根据各城区土地出让供应总量来看，未来增量房市场将主要集中在小河、花溪五个区。而金阳在五个区中又占据着要集中在小河、花溪五个区。而金阳在五个区中又占据着重要地位。重要地位。11/5/202147元龙元龙国际项目提案国际项目提案贵阳楼市购房对象分析购房对象购房比例贵阳市城区37.9%贵阳市其他地区29.1%省内其他地区24.6%外省及境外8.4%随着贵阳市城市经济持续快速发展，城市功能的不断完善，居住环境不断改善，随着贵阳市城市经济持续快速发展

47、，城市功能的不断完善，居住环境不断改善，作为省会城市辐射、带动全省的力度在不断增强。作为省会城市辐射、带动全省的力度在不断增强。由于贵州具有贵州省单极中心的特殊地位由于贵州具有贵州省单极中心的特殊地位, ,贵阳是贵州的贵阳贵阳是贵州的贵阳, ,也将吸引越来越多也将吸引越来越多的地州市和外省购房者加入购房大军。的地州市和外省购房者加入购房大军。地州市和外省购房者购房大军的崛起，无疑对金阳地区的商品房市场发展将起地州市和外省购房者购房大军的崛起，无疑对金阳地区的商品房市场发展将起到巨大的促进作用。到巨大的促进作用。 11/5/202148元龙元龙国际项目提案国际项目提案贵阳市城镇居民住房结构每百户

48、调查结果：每百户调查结果：房改房63%，租房22%，商品房10%，私房5%。根据以上数据表明，贵阳城市居民主要以房改房为主，随根据以上数据表明，贵阳城市居民主要以房改房为主，随着房改房住户居住需求向改善居住环境，升级居住条件的着房改房住户居住需求向改善居住环境，升级居住条件的转变，商品房市场未来有巨大潜力没有释放，租赁市场比转变，商品房市场未来有巨大潜力没有释放，租赁市场比较活跃，私房比例逐渐缩小。较活跃，私房比例逐渐缩小。数据来源（贵阳市城调队数据来源（贵阳市城调队20062006年年2 2月月2222日发布的数据）日发布的数据）11/5/202149元龙元龙国际项目提案国际项目提案从200

49、5年商品房交易分析楼市需求面积成交比例价位成交比例100平方米以下35%10002000元/平方米56%100120平方米22%20003000元/平方米20%120150平方米25%3000元/平方米以上14%150平方米以上18%从以上数据可以看出，贵阳低总价的产品比较容易得到市场的认可。准确的产品定位将有助于本项目的开发成功。11/5/202150元龙元龙国际项目提案国际项目提案2006年楼市两个明显的重大变化20062006年批准预售的商品房格局将完全打破：年批准预售的商品房格局将完全打破：1. 2005年全年住宅用地出让较上年同比减少了约64%；经济适用住房土地出让受到严格控制，新增

50、住宅建设用地中普通住宅比例提高；2. 自2005年1月1日起，金阳新区经营性用地实行招拍挂出让方式，金阳新区的增量房将以商品房为主，区域楼市品质及价格将有明显变化。11/5/202151元龙元龙国际项目提案国际项目提案老城区发展与新城区规划老城区发展与新城区规划贵阳房地产市场发展研究贵阳房地产市场发展研究产品优化建议产品优化建议开发主题定位、客群定位具体规划设计优化建议户型产品建议营销推广方案营销推广方案目录11/5/202152元龙元龙国际项目提案国际项目提案本项目主题概念的引入城市化、人文化、生态化城市化、人文化、生态化11/5/202153元龙元龙国际项目提案国际项目提案主题概念的设计、

51、建造细节避免多条动力管道入户。避免多条动力管道入户。推行节水型器具。推行节水型器具。住宅小区要设立将杂排水、雨水等处理后重复利用的中水系统、雨水收集利用住宅小区要设立将杂排水、雨水等处理后重复利用的中水系统、雨水收集利用系统。系统。居室内达到自然通风；居室内达到自然通风；卫生间具备通风换气设施；卫生间具备通风换气设施；厨房设有烟气集中排放系统，达到居室内空气质量标准。厨房设有烟气集中排放系统，达到居室内空气质量标准。室外声环境系统应满足日间噪声小于室外声环境系统应满足日间噪声小于5050分贝，夜间小于分贝，夜间小于4040分贝。分贝。住宅小区光环境一般着重强调满足日照要求，室内要尽量采用自然光

52、。住宅小区光环境一般着重强调满足日照要求，室内要尽量采用自然光。室外公共场地采用节能灯具，提倡有新能源提供的绿色照明。室外公共场地采用节能灯具，提倡有新能源提供的绿色照明。住宅小区生活垃圾包括收集与处置两部分，即生活垃圾的收集要全部袋装，密住宅小区生活垃圾包括收集与处置两部分，即生活垃圾的收集要全部袋装，密闭容器存放。闭容器存放。垃圾应实行分类收集。垃圾应实行分类收集。11/5/202154元龙元龙国际项目提案国际项目提案本项目目标客户群定位： 显性客户群隐性客户群扩展性客户11/5/202155元龙元龙国际项目提案国际项目提案显性客户群：已经搬迁入住金阳新区的政府行政事业机关、行政管理机构、

53、金融已经搬迁入住金阳新区的政府行政事业机关、行政管理机构、金融机构、企事业单位中高层管理人员；机构、企事业单位中高层管理人员；准备在金阳新区、或已经在金阳新区从事商业、商务活动的私营企准备在金阳新区、或已经在金阳新区从事商业、商务活动的私营企业主；业主；即将搬迁进入金阳新区的机关单位及企业中高层管理人员；即将搬迁进入金阳新区的机关单位及企业中高层管理人员；工作、生活距离金阳新区距离较近的，准备在金阳新区周边区域购工作、生活距离金阳新区距离较近的，准备在金阳新区周边区域购房的新增人群；房的新增人群；显性客户群，大多为地缘性优势客群（距离上班近、在金阳有投资、显性客户群，大多为地缘性优势客群（距离

54、上班近、在金阳有投资、或者拥有私家车）的关系，这类客户将成为本项目挖掘的第一批客或者拥有私家车）的关系，这类客户将成为本项目挖掘的第一批客户。户。11/5/202156元龙元龙国际项目提案国际项目提案隐性客户群：为子女教育、就业而准备在贵阳投资置业的购房人群；为子女教育、就业而准备在贵阳投资置业的购房人群；从贵阳其他城区分流至金阳区域的购房人群；从贵阳其他城区分流至金阳区域的购房人群；在市区上班，但拥有私家车，对居住环境有一定讲究的高收入人群；在市区上班，但拥有私家车，对居住环境有一定讲究的高收入人群；受惠于二手房交易，在市区有居住升级需求的原住居民；受惠于二手房交易，在市区有居住升级需求的原

55、住居民；在筑城投资房地产的投资性客群；在筑城投资房地产的投资性客群；隐性客户群，包括贵阳市私人企业主、贵阳市公务员、周边州县市隐性客户群，包括贵阳市私人企业主、贵阳市公务员、周边州县市富有阶层。通过对显性客户的挖掘，实现短期内热销，形成一定项富有阶层。通过对显性客户的挖掘，实现短期内热销，形成一定项目品牌及销售人气，加上项目本身的高品质建设，给予这隐性类客目品牌及销售人气，加上项目本身的高品质建设，给予这隐性类客户群充分的信心，从而吸引其到本项目置业，实现目标市场的有效户群充分的信心，从而吸引其到本项目置业，实现目标市场的有效放大。放大。11/5/202157元龙元龙国际项目提案国际项目提案扩

56、展性客户：主要包括在外从政、经商成功的贵州或贵阳人士返回筑城，及其他中意在贵阳市居家环境的贵州籍购房客户；准备在贵阳设置驻筑办事机构的各州县市各级机关、企事业代表处；贵州省内各州县市来筑投资置业的购房人群。11/5/202158元龙元龙国际项目提案国际项目提案项目与目标客户群的对接； 通过以上分析，在金阳新区购房的客户有着明显的需求特征，本项目应该突出通过以上分析，在金阳新区购房的客户有着明显的需求特征，本项目应该突出“出行便利、建筑品质、环境优美、居住舒适、性价比强、有身份感出行便利、建筑品质、环境优美、居住舒适、性价比强、有身份感”才能有才能有效地与目标客户群进行对接。效地与目标客户群进行

57、对接。客户消费特征第一圈层显性客户群求方便与本项目距离不远；追求高品位项目优美的自然环境；青睐性价比项目与市区内物业相比的价格优势；第二圈层隐性客户群求交通便利公共交通的配套、私家车；求环境自然与人工；求舒适社区已经营造的舒适感觉；求品位社区文化营造第三圈层扩展性客户追求高品质；追求高品牌价值；讲究身份体验11/5/202159元龙元龙国际项目提案国际项目提案老城区发展与新城区规划老城区发展与新城区规划贵阳房地产市场发展研究贵阳房地产市场发展研究产品优化建议产品优化建议开发主题定位、客群定位具体规划设计优化建议户型产品建议营销推广方案营销推广方案目录11/5/202160元龙元龙国际项目提案国

58、际项目提案总体平面规划设计建议-楼座的排布、天际线建筑形式：建筑形式：金阳北路沿线以塔楼商业裙楼布置；风情街以小高层板楼布置；内部组团以多层围合形成独立组团；沿金阳北路往东至观山公园，建筑天际线由高往低；沿金阳北路往东至观山公园，建筑天际线由高往低；金阳北路沿线建筑应有至高点，建筑天际线向两边渐次降金阳北路沿线建筑应有至高点，建筑天际线向两边渐次降低；低；11/5/202161元龙元龙国际项目提案国际项目提案11/5/202162元龙元龙国际项目提案国际项目提案水系11/5/202163元龙元龙国际项目提案国际项目提案项目功能分区设计建议本项目按照本项目按照“城市化、人文化、生态化城市化、人文

59、化、生态化”进行建筑安排。进行建筑安排。高层塔楼沿金阳北街布置，塔楼底部布置商业用房，突出项目及区域的城市化特征；多层围绕组团式建筑，通过围合式安排突出组团内部的人文关怀特征，并利用组团式景观规划提升组团建筑价值；别墅组团突出生态化的利用，利用生态原始风貌突出别墅高端项目的生态化特征。11/5/202164元龙元龙国际项目提案国际项目提案城市区人文区人文区人文区生态区生态区各功能区划分：城市区，以高层建筑商业裙楼（风情商业街），高层建筑突显现代建筑气息，商业裙楼印衬区域商服的繁华。人文区，以多层、小高层为主，围合式的建筑组团拉近了社区居民亲近的距离，营造社区内和谐的人文居住环境。自然区，以联排

60、、独栋别墅为主，强调居住区域内的人与建筑、生态环境的融合，通过楼座建筑高度的过渡保证了高档别墅生活居住的私密性要求。11/5/202165元龙元龙国际项目提案国际项目提案项目交通、道路规划设计建议本项目的交通入口，不仅是本项目地块的一个构成部分，更是项本项目的交通入口，不仅是本项目地块的一个构成部分，更是项目的形象、品质所在，需要配合社区总体规划认真的处理，体现目的形象、品质所在，需要配合社区总体规划认真的处理，体现社区品位及功能。社区品位及功能。在入口形象的设置上，建议打造出项目独一无二的、体现小区形在入口形象的设置上，建议打造出项目独一无二的、体现小区形象的标志性形象景观。象的标志性形象景