房地产项目贷款的操作及管理

1、房地产项目贷款的操作及管理目 录房地产项目贷款的操作及管理. 4第一部分 商品房开发贷款程序. 5一、商品房开发贷款申请. 6（一）总行商品房开发客户贷款申请受理的最低标准. 6二、房地产开发贷款调查. 10(一)对借款人资格的核查. 10(二)调查核实项目情况. 11(三)核实确定担保方式. 12三、核定信用等级，提出调查意见. 13四、房地产开发贷款的审查与审批. 14五、贷款的发放. 16第二部份 房地产开发贷款贷后管理. 17一、贷款资料. 17二、借款人及贷款项目管理. 18（一）贷款资金使用管理. 18（二）贷款企业和贷款项目的贷后跟踪检查. 19三、项目预销售回笼款的监督管理.

2、20四、保证人、抵押物、质押物的管理. 21五、贷款风险管理和认定. 22（一）建立贷款检查制度。. 22（二）分阶段监管重点. 23（三）借款人或贷款运用时出现下列情况或存在下列因素的，视为贷款出现风险： 24六、贷后评价. 25第三部份 商品房开发贷款的项目评估. 25一、商品房开发贷款项目评估概述. 25(一)基本基本概念：. 25(二)项目评估应具备的基本条件. 26(三)项目评估的方式. 26(四)评估时限。. 27(五)评估程序. 27(六)评估工作职责和报告有效期. 28(七)评估内容. 28(八)评估报告的编写要求. 29(九)评估报告的审核. 30二、项目评估的方法. 31(

3、一)借款人资信评价. 31(二)项目基本情况评价. 37(三)项目投资估算和筹资评价. 38(四)项目市场分析. 40(五)偿债能力分析. 42(六)贷款方式分析. 44(七)银行效益和贷款风险分析. 45(八)项目总体评价(结论和建议) 46第四部份 城市土地开发贷款的调查评估. 46一、基本概念及贷款对象. 46（一）城市土地开发贷款的的概念. 46（二）贷款对象及种类. 46二、贷款的条件. 47（一）贷款基本条件。. 47（二）贷款特定条件。. 48（三）申请贷款必备的资料. 49三、贷款调查及贷款方式. 50四、总行对土地开发贷款管理的特别规定. 53五、土地开发项目的评估. 53（

4、一）借款人资信评价. 53（二）项目基本情况. 55（三）项目投资估算和资金筹措评价. 55（四）项目市场分析. 56（五）偿债能力分析. 57（六）银行效益及贷款风险分析. 57（七）贷款方式风险分析. 58（八）项目总体评价. 58第五部份 房地产信贷业务的上报要求. 60一、上报请示文件的基本格式和主要内容. 60(一)企业基本情况及综合评价。. 60(二)项目基本情况。. 61(三)项目总投资估算及资金筹措。. 62(四)市场及偿债能力分析。. 62(五)贷款担保分析。. 63(六)银行效益分析。. 63(七)项目优劣势综合分析。. 63(八)项目资金监管方案。. 63(九)经营行信贷

5、管理评价及主要负责人经营能力评价。. 63(十)结论。. 63二、贷款资料的上报. 64（一）内部运作报告. 64（二）项目评估报告：. 65第六部份 房地产开发贷款需掌握的规范性文件. 66房地产开发贷款培训资料房地产项目贷款的操作及管理本部份主要讲述六部分内容，商品房开发贷款程序，房地产开发贷款贷后管理，商品房开发贷款的项目评估、城市土地开发贷款的调查评估，房地产信贷业务的上报要求，房地产开发贷款需掌握的规范性文件。重点介绍申请人资格和申请材料，开发货款的调查、核实、审查、审批、发放；开发项目评估的条件、程序、内容；借款人评价，特别是资产负债分析、投资估算和偿债能力评估；资金的使用和售房款

6、回笼的管理。贷款行所发放的房地产开发贷款是指贷人向借款人发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款。这项业务主要包括住房开发贷款、经济适用房贷款、商业用房开发贷款及其他用于房地产开发所必要的配套设施建设贷款。有关公式：1、建筑密度。是城市规划管理的控制性指标，用以反映用地的合理性。 总建筑基底面积 建筑密度 = -×100% 总用地面积2、建筑面积密度。是反映规划用地能够提供建筑面积的效率。总建筑面积 建筑面积密度 = -×100% 总用地面积3、容积率。是反映地块开发程度的指标，基本含义与建筑面积密度一致，只是表达方式不同。总建筑面积 容积率 = -×100%

7、地块面积4、平均层数。是各种住宅层数的平均值。（住宅）总建筑面积 （住宅）平均层数 = -×100% （住宅）总基底面积5、人口密度。包括人口净密度和人口毛密度。居住人口数 人口毛密度 = -×100% 居住区用地面积居住人口数 人口净密度 = -×100% 住宅用地面积第一部分 商品房开发贷款程序商品房开发项目贷款系指向房地产开发企业发放的，用于住房、商业用房、综合用房、学生公寓等房屋构建项目建设的贷款。按照贷款用途，项目贷款分为住房开发贷款、商业用房开发贷款、综合用房开发贷款、学生公寓开发贷款及其他房开发贷款。住房开发贷款是指向房地产开发企业发放的，用于商品住

8、房项目建设的贷款。商业用房开发贷款是指向房地产开发企业发放的，用商业营业、办公用房等商业性用房项目建设的贷款。综合用房开发贷款是指向房地产开发企业发放的，用于商住两用房等综合性用房项目建设的贷款。学生公寓开发贷款是指向房地产开发企业发放的，用于院校学生公寓项目建设的贷款。其他商品房开发贷款指向房地产开发企业发放的，用于其他商品房必要的配套设施建设的贷款。房地产开发贷款操作流程如下： 递交申请-受理调查-项目评估-核查审批-办理手续 资料归档-贷后管理-收贷撤保-贷后评价一、商品房开发贷款申请（一）总行商品房开发客户贷款申请受理的最低标准 1、有开发经历的专业房地产开发公司或以房地产开发、经营为

9、主营业务的集团公司客户准入的最低标准：（1）企业依法经营，法定代表人遵纪守法，无不良行为记录；（2）建立现代企业制度，产权明晰，管理规范； （3）企业财务管理规范，财务报表能真实反映企业经营状况； （4）信用等级为aa级(含aa级)以上，在我行和其它金融机构无不良信用记录； （5）近三年累计开发面积超过3万平方米，且开发业绩良好，开发项目盈利； （6）具有三级(含三级)以上房地产开发资质； （7）房地产开发专业公司所有者权益在1500万元以上；集团公司所有者权益在3000万元以上； （8）专业公司、集团公司的主要关联企业经营正常，无重大法律纠纷及风险隐患。 2、房地产开发项目公司及新注册成立的

10、房地产公司客户准入的最低标准： （1）公司主要经营管理者专业从事房地产开发经营的年限不低于3年，具有较丰富的开发经验，且经营业绩良好； （2）有职称的房地产专业管理人员不少于8人，并取得房地产行政主管部门颁发的房地产开发暂定以上资质证明； （3）注册资金不低于1000万元(含1000万元)，且经审验，注册资金已全部到位；对大额资金需分期到位的，已按公司章程约定的时间、金额到位，无缓到、未到情况； （4）主要投资者为专业房地产开发公司的，应满足有开发经历客户的准入标准；主要投资者为非专业房地产开发企业的，主要投资者应具有较强的资金实力，所有者权益在5000万元(含5000万元)以上；信用等级为a

11、a级(含aa级)以上；经营效益良好，盈利能力较强；经营稳健，管理规范，无重大法律纠纷及风险隐患。 3、在申请开发项目贷款时项目准入的最低标准： （1）项目开发主要报批手续已基本落实； （2）占总投资30的项目资本金到位计划可行；（3）规划建筑面积在3万平方米以上；（4）项目类型为住宅等低风险房地产开发；（5）具有良好的市场前景；（6）已开工的项目进展顺利，无非正常停工现象。4、对贷款用于高档别墅、写字楼、大型商场等高风险类项目，要从严掌握项目准入标准；对宾馆酒店、歌舞厅、专业高尔夫球场等项目，一般不予介入，如确实项目较好需要介入的，须报总行审批。(二)借款人资格：借款人申请开发贷款应符合以下基

12、本条件：1、经房地产开发主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，取得企业法人营业执照，且办理营业执照年检手续；2、取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；3、建立现代企业制度，产权明晰，经营管理制度健全，财务状况良好。4、资信良好，具有近期还本付息的能力，企业(项目公司除外)信用等级符合农业银行贷款要求(a级以上)；5、取得人民银行颁发的贷款证(卡)，在农业银行开立基本帐户或一般存款帐户，并在农业银行办理结算业务；7、有贷款人认可的有效担保。8、贷款项目已纳人国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完整、真实、有效。9、借款人己经取得国有土地使用权证、建设

13、用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证。10、贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规范（有资质单位编制）的可行性研究报告。11、贷款项目工程预算报告合理真实。12、借款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定30%的比例，并能够在使用银行贷款之前投人项目建设。13、企业信用等级和风险度（中度0.3-0.6）符合贷款人的要求。14、贷款人规定的其他条件。(三)申请贷款资料1、单位资料。(1)经年检并核准登记的法人营业执照复印件、法定代表人或其授权代理人证明书及签字样本、借款授权书(股份制企业)(2)贷款证(卡)复印件；资信证明材料;(3)单位章程、成立批文；(

14、4)房地产开发主管部门颁发并通过年检的房地产企业开发经营资质证书；(5)经会计(审计)事务所或有权部门核准的借款人近三年财务报告及最近一个月的财务报表；(4)工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件；(5)组织机构代码证复印件、年检报告；(6)借款人法定代表人证明或法人授权委托书；(7)借款申请报告；(8)借款人董事会或相应决策机构关于同意借款的决议；(9)若属第三者提供信用担保方式的贷款，保证人亦须提交前5项资料并报贷款担保承诺书；若属抵押或质押担保方式的贷款，须提交抵押物或质物清单、估价报告、所有权或使用权证书及有处置权人同意抵押或质押的承诺证明；(10)公司主要

15、领导人、财务总监（或主管）简历及工作人员文化结构等清单。2、项目资料。(1)经有权部门批准的项目立项批文(或者是项目备案确认书)(2)项目可行性研究报告规范，取得有权部门的批复（不作硬性要求）；(3)贷款项目国有土地出让(转让)合同及规划红线图，建设用地为出让性质的，应根据该项目国有土地出让合同约定，缴齐全部土地出让金，并取得项目国有土地使用证(出让性质)、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程建筑施工许可证；项目建设用地为划拨性质的，应取得项目国有土地使用证(划拨性质)、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程建筑施工许可证。对已开始销预售的项目，还需提供合法、有效的商品房

16、预售许可证；(4)地价款缴交凭证复印件(5)项目所在地总平面图、结构户型图、规划设计方案、投资概(预)算书、施工进度和资金运用表、七通一平的落实资料；(6)项目资本金来源及落实的资料(7)联合开发合同、协议。(8)委托的建筑工程监理单位持有相应的资质等级，业绩良好并经农业银行审核认定；;(9)项目施工单位资质证明和以往工作业绩资料;(10)采取担保贷款方式的，应根据有关规定，提供保证人、抵押物有关资料。以房地产设定抵押权的，应提供抵押物保险单或同意投保的承诺函。以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，还要提供土地管理部门批准设定抵押的证明。(11)项目资本金不低于申请贷款项目总投资的30%，

17、全部到位并先于贷款投入项目开发；对预期风险较大的项目，应相应提高项目资本金比例（商铺、写字楼提高到40%）；项目资本金是指在项目总投资中，房地产开发商出资认缴的，不能以任何方式抽回，不承担任何利息和债务的自有资金。(12)贷款担保合法、有效、足值，并符合农业银行贷款担保的有关规定。以在建工程作为抵押的，只能用已建成的工程部分设定抵押权，且抵押率不得超过50%。对以土地及在建工程设定抵押权的，在对抵押物价值评估时，应在资产价值中扣除未缴纳的土地出让金、相关税费和施工单位垫资等应付款项。不得用下列房地产进行抵押：a、违章建筑及已列入拆迁范围的房屋、设施；b、军事设施；c、以出让方式取得土地使用权，

18、满二年未动工开发，可以无偿收回的土地使用权；d、未按土地出让合同约定支付全部土地出让金或取得临时国有土地使用证的；e、按照土地出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，未完成投资总额25%以上的，属于成片开发土地的未形成工业地或者其他建设用地条件的；f、城市规划区内的集体所有土地，未转为国有土地的。15、农业银行要求提供的其他证明文件和材料。二、房地产开发贷款调查农行为把握房地产开发项目的实际情况，了解借款人的资信状况、资质等级和法定代表人的素质，掌握资金实际到位情况，判断项目市场前景等，客户部门在收妥借款人上报的资料后，要对项目建设的合法性、效益性，产权的完整性、有效性及所报资料的真实性

19、、时效性逐项调查核实，查验土地出让合同及土地、房屋产权证是否真实有效，掌握地价款的缴交及土地抵押状况。(一)对借款人资格的核查1、借款人从事房地产开发的资格。主要调查借款人营业执照是否真实有效，营业执照规定的经营范围是否包括房地产开发、房地产销售等项目；主要是组织形式、产权构成、注册资本、经济实力、经营管理机制、业务范围、完成项目建设的能力及其自身具备的优势与特长等。2开发资质的有效性。调查开发商开发资质等级证明是否真实有效，是否按要求以有权部门办理了年检；3、了解其法定代表人的素质、领导班子的凝聚力与决策水准、各个部门特别是一些重要岗位上的人员素质与构成等，特别是财务主管人员。4、借款行为的

20、合法性。调查企业相互关联或相应决策机构关于同意借款的决议或授权书是否合法有效；3、根据借款人提供的经有权部门或会计(审计)事务所核准的财务报表，对借款人的经营能力、盈利能力和偿债能力进行调查分析；核查其财务管理和经济核算制度是否健全，特别是通过分析前3年及上个月的财务报表，估测其营运能力、盈利状况及还本付息能力，尤其对资产负债率、流动比率、速动比率等指标达不到规定条件的要进行分析说明。调查借款人在农业银行、其他金融机构和其他非金融机构的结算存款及借款余额、还本付息情况；4、了解借款人与贷款行的业务合作诚意及程度，如存款结算、中间业务的代理、项目按揭及售房款的回笼等。(二)调查核实项目情况1、应

21、详细了解项目基本情况。核对贷款用途的合法性，贷款项目有否纳人国家或地方建设开发计划，项目的立项、可行性研究报告是否经有权部门批准；其名称及立项文件是否合法、完整、真实、有效，实地考察项目地理位置、社区环境、占地面积、容积率、建筑面积、楼宇结构与栋数、户型设计及工程进展情况。2、了解项目前期准备与可行性操作方案、计划开工与竣工日期。审查基建报批手续是否完整、有效、合法，批文内容是否前后一致，调查土地出让(转让)合同的真实性、合法性，项目所在地块的土地出让金是否按时缴纳，项目的“四证”是否齐全，已取得哪些证件，有哪些证件尚未拿到、什么原因，预计何时能够拿到并附书面承诺。已开始销售的，是否持有合法、

22、有效的销预售许可证；3、项目资本金来源、比例和到位情况。对同时开发多个项目的开发商或联合开发的项目，应调查项目资本金是否由贷款或其他债务形成；调查除项目资本金和农业银行贷款外的其他资金来源及落实情况；4、审查项目建设的可行性及抗风险能力，交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、物业管理及其施工队的资质情况等。5、合开发的合同或协议的合法性，联合开发的合同或协议规定的合作各方权益归属是否清晰，有无不利于农业银行贷款偿还的条款；6、设工程和抵押物的保险情况调查。已开工的项目，应调查借款人是否办理在建工程保险。采取抵押担保方式的，如借款人办理抵押物保险，应调查借款人提供保险单的真实生，如借款人未办理

23、抵押物保险，应调查借款人出具投保承诺函的有效性；7、核查贷款项目工程预算报告是否合理真实。了解项目总投资概算与各项费用支出明细及其应投人日期、资金来源与到位计划。(1)自筹资金、垫资、施工队带资与预收售房款等的到位时间与投向，重点了解自有资金是否达到贷款行规定的比例，能否先于贷款投人项目建设；(2)拟申请贷款原因、用途、额度、期限、用款计划、还本付息计划与来源、保证方式；(3)项目投资预算被突破或某项资金来源到位不及时的现象发生时，弥补资金缺口的措施。(4)掌握目前工程实际进度、资金落实到位及已完成投资情况。8、建筑工程施工单位和监理的落实情况。应调查工程施 应调查工程施工单位和监理单位的是否

24、符合该工程施工和监理的等级；调查施工单位和监理单位的业绩、信誉；调查施工合同和委托监理协议内容是否合理、完善。9、项目市场前景、经济效益预测与敏感性分析。(l)调查项目所处位置、市场定位、设计标准、销售价格、物业管理水平、周边环境等情况，比较周边同类物业销售价格、租售比率，分析项目优势、劣势，进行同等位置项目的比较分析与市场前景预测；(2)项目的供水排水、供电、供气、智能化情况和配套设施建设对市场销售(出租)的影响；(3)项目的销售(出租)策略是否符合市场需求，达到预期效果；(4)对已开始销(预)售或开始招租的项目，应调查其销(预)售或招租情况，分析市场风险；(5)对项目的成本、收益、现金流量

25、、还本付息能力和抗风险能力进行测算；(6)根据量本利分析法进行敏感性估算。(7)项目贷款带来的存款、中间业务等附带效益。(三)核实确定担保方式1、调查抵(质)押人同意抵(质)押的承诺函、保证人同意担保的担保书、董事会同意担保的决议或相应决策机构授权是否合法有效；若属第三者提供信用担保方式的贷款，核实保证人出具的贷款担保承诺书的真实性和有效性，了解其资信状况、担保资格与能力，初步确定担保额度、期限、条件及索赔方式等；若属抵押或质押担保方式的贷款，要对抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明及有权部门出具的抵押物估价证明进行核对，审查产权的合法性、完整性及有效性。查验土地出让合同

26、及土地、房屋产权证是否真实有效，了解地价款的缴交及土地抵押状况。2、 采取抵押、质押贷款方式的，应调查抵押物、质物的变现能力。对以土地及在建工程设定抵押权的，应调查是否存在未缴纳的土地出让金、相关税费和施工单位垫资等应付款项，是否在抵押物价值中予以扣除。3、应调查借款人提供的贷款担保是否符合中华人民共和国担保法及其他相关规定。三、核定信用等级，提出调查意见客户部门根据调查和实地考察情况，结合贷款行关于对房地产开发企业信用等级和贷款项目等级的有关评定标准及其规定，评出相应的信用等级并测定综合风险度。在此基础上撰写出切合实际的论据详实的调查报告，将初步调查结果形成调查报告报上级行决策是否进行评估。

27、调查报告必需用包括六个方面的内容：1、项目基本情况2、项目单位情况3、项目的合法性4、项目的安全性5、项目的效益性6、调查结论及存在的问题四、房地产开发贷款的审查与审批贷款审查是贷款审查部门根据贷款“三性”原则和贷款投向政策，对贷款调查部门提供的资料进行核实，评价贷款风险，复测贷款风险度，提出贷款决策建议，供贷款决策人(贷审会)参考。(一)贷款审查的主要内容1、审查调查部门提供的数据、资料是否完整。2、根据国家产业政策、贷款原则审查贷款投向是否符合规定。3、审查贷款项目是否需要评估，有无评估报告，有否超权限评估，评估报告是否已批准，项目情况是否可行。4、审查贷款用途是否合法合理，贷款金额能否满

28、足项目的需要，利率是否在规定的上下限范围内，借款人的还款能力，是否有可靠的还款来源。5、审查贷款期限。房地产开发项目贷款最长期限为3年，建筑业短期贷款最长不超过1年。6、审查担保的合法性、合规性、可靠性。质押贷款：包括存单、国库券等有价证券质押贷款。抵押贷款：包括房地产、营运车辆抵押贷款。保证贷款：(1)保证人必须是具有代借款人清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，担保法规定国家机关、学校、医院等公益事业单位、无企业法人授权的分支机构不能作保证人；(2)核实保证人保证意见的真实性、合法性，如股份公司要有董事会决议；(3)审查保证人的保证能力。7、复算贷款风险度、贷款资产风险度。计算公式为：贷款

29、项目综合 贷款方式 企业信用 项目风险= × ×(1-a) ×a风险度 风险系数 等级系数 等级系数项目总投资a=-企业净有形资产项目投资总额贷款资产风险度=(正常项目贷款金额×项目贷款风险度×1.0逾期贷款金额×项目贷款风险度×1.6+呆滞贷款金额×项目贷款风险度×1.8呆账贷款金额×项目贷款风险度×2.0)÷贷款总额8.审查该笔贷款发放后，企业贷款总余额有无超过该企业贷款最高综合授信，授信额有无超过单个企业贷款占全行贷款总额最高比例10%。9.按照授权授信管理办法，确定该

30、笔贷款的最终审批人。贷款审查岗认为调查岗提交的评估报告、调查意见不够详尽，可以提出补充评估调查的内容，退回调查岗补充评估与调查。(二)贷款的审批开发项目贷款的贷款审批按总行项目贷款审批授权的有关规定管理，省分行审批权为5000万元(含)以内；评估权1000万元以下的由二级分行组织评估，省分行审批，超过部份必须报省分行组织评估。对不具备中国农业银行商品房开发贷款管理办法规定条件的项目贷款，不论是否超过贷款审批授权，一律上报总行审批。1.经贷款审查委员会审议表决通过项目，由省分行贷审会办公室向总行报备，经总行审查同意批复，由贷审会主任委员签批在授权范围内签批贷款，以文件方式下达决定贷款种类、金额、

31、期限、利率、方式。2.凡是要上报总行审批的，均要逐级将调查报告及有关情况上报总行，请示总行进行项目评估(或授权评估)，上报总行的项目由总行房地产信贷部组织调查评估，由总行贷审会审议审批。3.项目贷款经有权审批行审批后，视同增加对借款人的授信额度。由调查部门办理贷款发放手续。审查或审批人不同意贷款的，要说明理由，有关资料退还给贷款调查部门，并由贷款调查部门通知企业。五、贷款的发放1.对已批准同意贷款的项目，在贷款发放前，应落实贷款发放各项限制性条款。项目申报行应将各项限制性条件落实情况书面报告审批行。严禁限制性条款未完全落实的项目办理贷款发放手续。客户经理通知借款人、担保人正式签订贷款合同、保证

32、合同或抵押(质押)合同，并按规定办妥有关公证(见证)、抵押登记、保险等手续。2.在贷款发放前，借款人应办理有效的建筑工程保险，保险合同中要明确农业银行为保险的第一受益人；采取抵押担保方式的，借款人投保的金额不得抵于抵押金额，保险期至少长于贷款期半年，已投保的应进行保险过户，确保农业银行为保险的第一受益人。3.若属抵押(质押)担保方式，借款人应将抵押物(质物)权属及其有关登记证明文件、保险单等交贷款人收押保管，并由贷款人出具收据给借款人。4.在贷款发放后，应要求开发企业在农行开立销售资金专户进行监督管理，同时应与开发商签订按揭贷款业务合作协议，掌握按揭贷款的绝对控制权。5.在贷款审批额度内，借款

33、人逐笔申请项目用款，银行按照项目工程进度，逐笔办理贷款发放手续。 第二部份 房地产开发贷款贷后管理房地产开发贷款贷后管理是指银行在房地产贷款发放后到贷款收回期间，对贷款档案进行收集、整理和保存，对借款人资信情况和贷款项目进展情况的跟踪调查，贷款到期的收回及违约贷款的催收与处理等一系列工作。对房地产开发项目贷款，经营行应至少指派一名客户经理为项目监管经理，具体负责对贷后项目监管的日常工作；对大型贷款项目，应派驻项目监理组。一、贷款资料经营行应以借款人为单位建立和保存完整的贷款档案，贷款档案保管期为贷款偿还后3年。贷款档案的内容应包括：1、借款人资料借款人资料包括经年检并核准登记的法人营业执照复印

34、件；法定代表人或其授权代理人证明书及签字样本；工商管理部门的注册验资报告复印件；单位章程、成立批文及信用等级评定表；经会计(审计)师事务所验审的财务报表、近3年年报及本期财务报表；借款授权书；贷款证年检证明复印件；开户许可证及有效税务登记证正副本复印件；法人代码证复印件、年检审计报告；房地产企业开发经营资质证书；借款申请报告等。2、贷款项目资料贷款项目资料包括项目立项批文及可行性研究报告；建设用地规划许可证；建筑工程规划许可证；土地出让合同及规划红线图；国有土地使用证；地价款缴交凭证复印件；施工许可证；房屋预售许可证；合作项目提供的合作开发合同等复印件及项目竣工后的工程决算报告等。3、农业银行

35、内部的调查、审查、评估、审批批复、借款合同、借据、放款通知书、保证合同、抵(质)合同、协议及其附件；贷款检查报告，企业还款记录、贷款到期通知书、催收贷款通知书及回执，上级行有关本项目贷款的文件；4、担保资料若属第三者提供信用担保方式的贷款，应有保证人提交的贷款担保承诺书；若属抵押或质押担保方式的贷款，则有抵押物或质物清单、估价报告、所有权或使用权证书及有处置权人同意抵押或质押的承诺证明及抵押物保险单正本等5、合同借据合同借据包括调查记录、审查报告及审批意见书；借贷双方签订的借款合同、借据、保证合同或抵(质)押合同、协议及其附件；银行出具给借款人的授信书。6、与贷款有关的重大问题调查报告及处理意

36、见，企业信用等级评定资料，项目总结报告和后评价资料；7、贷后检查资料贷后检查资料包括贷款检查记录与分析报告；贷款分类认定表；向借款人发送的贷款本息催收通知与回执；上级行有关贷款管理的文件及批复等。8、经营行认为需要存档的其他资料二、借款人及贷款项目管理对借款人及货款项目的管理主要包括：贷款资金的使用管理；货款企业和贷款项目的贷后跟踪检查；预销售款使用的监管；保证人、抵押物和质押物的管理；贷款形态分类；贷款风险的认定；贷款利息管理；贷款展期管理和不良贷款管理等。（一）贷款资金使用管理贷款资金使用管理是为了监督借款人将贷款用在贷款合同约定的用途上，而不被挤占、挪用，防范贷款因挪用出现的到期不能偿还

37、的风险。借款人向贷款大提供项目工程进度计划、付款计划及贷款资金使用明细。贷款人根据合同的约定分期将贷款资金划人借款人的存款专户，以供借款人支用。借款人每次支取使用贷款资金时，需向信贷人员提供完整有效的证明，如监理公司证明、施工队证明、工程配套款付款通知、机电设备购销合同等。经信贷人员审核确认，上述款项与实际完成工作量及约定付款计划相符，方可对外支付。借款人发生计划外用款，同样需提供付款证明。经信贷人员审核确认后，方可对外支付。（二）贷款企业和贷款项目的贷后跟踪检查1、主要内容。贷款发放后应对贷款企业和贷款项目定期跟踪检查，检查内容主要为：(1)项目资金及其他资金来源落实情况；(2)企业生产经营

38、及资产负债变化情况；(3)企业货币资金归行情况； (4)企业财务报表的真实性及主要财务指标变化情况；(5)企业信用等级及贷款资产风险度变化情况；(6)企业是否有违法经营行为，是否卷人经济纠纷；(7)企业法定代表人情况，企业管理层人员的组成、经营策略及其与银行合作态度的变化情况；(8)企业的改革、改组、改制及贷款债权的落实情况；(9)企业向其他金融机构的融资情况及与债权人的合作关系；(10)企业对外投资情况；(11)企业对外担保等或有负债情况；(12)银行承兑汇票、信用证等的使用及兑付情况；(13)企业的母公司和主要子公司的经营管理情况；(14)项目进展是否顺利，建设进度是否符合计划，项目实施中

39、是否存在问题，产生问题的主要原因；(15)项目建设过程中，总投资预算是否突破，突破的原因及金额；(16)项目累计完成工作量与项目累计财务支出是否相当；(17)建设项目施工企业及主要材料的供应和价格变化情况；(18)配套落实和施工质量等情况；(19)主要销售策略和市场销售状况；(20)销(预)售资金回笼情况及用途；(21)项目总体环境设计和实施情况，与周边同类项目比较的特点及对销(预)售产生的影响；(22)办理个人住房贷款和商业用房贷款情况及银行所占的比重；(23)还款资金来源是否落实，能否按期归还贷款本息；(24)贷款发生逾期和欠息的原因，所采取的措施和产生的效果。2、贷后检查间隔期。按贷款形

40、态分类设定贷后检查间隔期，正常和关注类贷款一般不超过90天，次级类贷款一般不超过60天，可疑和损失类贷款一般不超过30天。对项目的进展、资金使用和销(预)售情况每月至少检查一次，对于发生突发性、严重性问题的贷款则应随时检查。3、贷后检查程序。借款期内，借款人应按月或按季向开户行报送有关项目进度、贷款使用情况、财务状况的资料和报表。项目竣工后，应向开户行提交工程决算报告。客户经理应对贷款的使用情况和项目运行情况进行跟踪检查，及时进行贷款检查记录，按月形成贷款检查的书面报告。贷款检查主要内容有：(1)项目资本金及其他资金来源的落实情况；(2)项目进展是否顺利，是否按设计方案要求和计划工程进度施工、

41、竣工和运行，项目总投资是否突破，突破的原因及金额；(3)借款人是否按照借款合同规定和实际用款计划使用贷款，无挪用贷款；(4)项目所在区位市场变化情况，项目是否按预定计划进行销预售(出租)，销售进展情况及借款人货款归行情况；(5)借款人财务状况是否良好，能否按时还本付息；(6)贷款抵(质)押物或担保人偿债能力有无变化，是否降低贷款担保能力；(7)借款人发生的重大事项；(8)借款人在农行办理存款、结算及其他中间业务的情况；(9)其他影响贷款安全的情况。三、项目预销售回笼款的监督管理房地产贷款项目的预销售回笼资金是贷款的第一还款来源，因此银行会对项目预销售回笼款进行有效的监督管理，防止借款人在贷款项

42、目未完工、贷款未清偿之前将资金挪作他用，以防范贷款风险。1、贷款人应为借款人开立销售专户，借款人应在经营行开立项目资金专户，将项目资本金、自筹资金、贷款和销预售收入归集到项目资金专户。专户资金实行收支两条线管理，借款人先将项目资本金、自筹资金及销预售收入、银行将借款存入专户，工程需要时，借款人再向农业银行得出项目资金用款申报。对借款人用款申报实行审 核审批制，根据施工单位的支付凭证、项目监理单位的工程进度证明、项目设备购置合同及项目实际工程需要，项目监管经理进行报帐式审核，并按用款审批权限审批。对资金用途进行逐笔监督，保证专款专用。对项目销预售、租金等形式的收入，应全部或不低于农行贷款比例及时

43、存入专户。2、监管人根据借款人提供的监管项目项下的房地产预销售合同、收费收据及发票、销售清单及月报、财务报表及银行对账单，对预销售收人进行审查，确保全部进人指定专户。3、预销售款使用监管。(1)对于房地产项目，通常开发企业在资金安排上除了自有资金和银行贷款之外，将部分预销售款也列人资金来源的一部分。因此，在不增加贷款资产风险的前提下，应考虑在项目总投资的范围内，根据项目评估时的资金计划将部分回笼资金滚动投人项目，但其支付使用应类同贷款资金的使用管理方式。(2)若预销售的房地产涉及货款的抵押资产，在不提高贷款抵押率的前提下，可在贷款合同中约定每回笼一笔资金的还贷比例，允许借款人提前还款，同时注销

44、相应房地产的抵押。(3)若借款人对回笼资金的使用已经满足贷款项目资金的总需求，项目已经或将近竣工，为防止借款人将资金投人其他项目，可在贷款合同中根据销售计划预测，制定灵活的还款计划，并允许借款人提前还款，逐步将销售回笼款用于还贷。四、保证人、抵押物、质押物的管理1、对保证人的检查主要涉及保证人的资格与经济实力是否有重大变化，保证人本身的经营状况及财务状况有无变化，保证人与借款人的关系是否变化。2、对于抵押物、质押物的检查主要涉及标的当时的估价与现价是否有重大变化，保管保存是否完好，贷款余额与抵押限制的比例是否合适，抵押物有无转让、出租等处置或重复抵押。3、一旦发现保证人保证资格发生变化或担保能

45、力下降，抵押物、质押物价值下降，或抵押权益受损，应要求借款人增加相应的担保措施，若不能满足，可根据合同约定停止支付借款人尚未使用的贷款并提前收回部分或全部贷款。4、对抵押物、质押物的现价，最好能取用快速折现价值或清算价值，如拍卖市场同类标的的成交价。5、借款人、保证人在贷款本息清偿前出现下列情况之一时，应事先通知农业银行，并征得农业银行同意。(1)营业执照及公司章程、合同变更；(2)担保能力发生较大变化；(3)经营方式有较大变动；(4)贷款项目开发方案、资金使用计划有较大调整；(5)影响农业银行债权的其他重要变动。五、贷款风险管理和认定（一）建立贷款检查制度。建立项目贷款检查定期报告制度，经营

46、行每季末应编制房地产开发贷款跟踪监管表向省市分行上报正式的贷后检查报告，二级分行于每处6月末、12月末向总行上报以下风险事件，应在3日内将重大事项报告贷款审批行。(1)借款人高层管理人员发生变化或无故记岗、逃逸、隐匿、被司法机关关押、逮捕等；(2)实行联营、改制、合作、分立、破产、资产重组，项目有偿转让等投资主体变更；(3)企业发生法律纠纷或诉讼，银行帐户被冻结；(4)改变项目设计，项目工程进度缓慢，工程质量下降，亏损持续、大量增加；(5)拒绝接受信贷监督，挪用贷款，转移收入，进行资金体外循环，贷款逾期、拖欠利息；(6)未经经营行同意，将设定抵押权的财产和权益拆迁、出租、出售、转让、馈赠或进行再抵押，贷款