晋城-华侨城欢乐谷

1、中国矿业大学力学与建筑工程学院房地产开发与经营管理课程报告晋城-华侨城欢乐谷项目策划报告姓名班级学号成绩王兴亚工程管理2011-202110806闹布文德工程管理2011-202110803杨成明工程管理2011-102110778张玉达工程管理2011-102110781二O一四年六月1.项目总述与介绍 31.1项目介绍 31.2华侨城公司介绍 61.3古书院矿介绍 71.4晋城城投公司介绍 81.5项目背景 81.5.1选择华侨城欢乐谷的理由： 81.5.2华侨城入驻的附加条件： 82.环境分析 92.1地理环境分析 92.1.1地理位置： 92.1.2人口状况 92.1.3区域交通 12

2、2.2旅游市场分析 142.2.1旅游 142.2.2气候 142.3经济环境分析 152.3.1经济环境整体分析 152.3.2收入和消费水平 152.4政策环境分析 173.市场分析与客户定位 183.1总体介绍 183.2市场区隔、目标锁定与产品定位 193.2.1地理因素 193.2.2人文因素 193.2.3行为因素 193.3swot分析 193.3.1S优势 193.3.2W劣势 203.3.3O 机会 203.3.4T挑战 203.4商业住宅分析 203.5旅游休闲市场分析 213.5.1晋城市内城市旅游业描述 213.5.2市场分析 213.6目标客户定位 243.6.1客户

3、定位 253.6.2项目整体定位论证 273.7商业住宅市场分析 293.7.1总体房地产市场分析 293.7.2市场现状剖析 293.7.3未来的发展前景 304.投融资与经营估算 304.1欢乐谷投资分析 304.2欢乐谷融资分析 304.3华侨城项目投资分析 314.4华侨城项目融资分析 324.5经营估算 324.5.1建设期贷款利息 324.5.2现金流量表 345.晋城欢乐谷项目运营管理及物业管理 355.1运营管理 355.1.1组织架构 355.1.2品牌推广 365.2物业管理 405.2.1公园物业管理 405.2.2华侨城物业管理 42结论 42参考文献 43晋城-华侨城

4、欢乐谷1. 项目总述与介绍1.1 项目介绍 项目名称：山西晋城欢乐谷 建设地点：山西省晋城市西北片区“古书院矿”建设地块。 项目经济指标： 用地性质：商业、住宅、旅游混合用地 总用地面积：15000000 其中： 公园用地面积：1000000 住宅用地面积：500000 住宅建筑面积：476000 容积率： 0.952 绿化率：85%国内主题公园排名：图 1 华侨城欢乐谷形势分析 欢乐谷总体布局：图 2 欢乐谷整体布局 欢乐谷介绍：图 3表 1欢乐谷游戏项目一览表1.2 华侨城公司介绍 华侨城公司简介 （数据来源于华泰证券）表 2 财务指标 1.3 古书院矿介绍 概述：晋城煤业集团古书院矿是一

5、座国有大型现代化矿井。地处山西省晋城市城区书院街中段。古矿现状：国家、山西省及地方政府正在推动资源枯竭矿山转型发展。古矿属于重点转型发展对象之一。 财务状况：截止2011年9月底，古书院矿资产总额13.28亿元，其中：非流动资产7.19亿元，流动资产6.10亿元。 人力资源：截止2011年9月底，古书院矿在册人数共计6088人，其中男职工4062人，女职工2026人。1.4 晋城城投公司介绍 概述：晋城市市城市建设投资开发总公司是由市政府独资，代表市政府进行城市公用建设，投资的有限公司。 优势：晋城城投公司有市财政资金作保障，商业信誉良好。与政府关系强，确保政治环境良好，建设顺利。 商业关系：

6、与国家开发银行，晋城银行，中国建设银行晋城支行等关系良好，有密切的联系。1.5 项目背景 1.5.1选择华侨城欢乐谷的理由：1. 为古书院矿及晋城市带来就业机会 除公园本身外，晋城欢乐谷还将带动吃，住，行，游，够，娱等传统旅游要素的发展，在更大层面上解决就业问题，优化周边的产业结构和供应链条，改善周边环境，推动当地的城市化发展。 2.为晋城市带来可观的经济效益 根据华侨城在深圳和晋城的运营实践，以及对晋城市场的预测，欢乐谷未来几年的营业收入将高达312亿，为晋城市带来约3840万1.45亿元的税收收入。此外，公司每收入1钱，还将为晋城带来6元的综合收益，从而直接带动晋城市的经济发展。 3.带动

7、周边土地溢价。上海与武汉欢乐谷周边的地价从项目落地到建成运营开放，地价翻了10倍左右。1.5.2华侨城入驻的附加条件： 1.华侨城集团用于项目所有贷款资金均由城投公司作为担保向晋城银行融资； 2.项目公司每年额外付给欢乐谷净利润的10%作为品牌输出费用给华侨城公司。2. 环境分析 2.1地理环境分析 2.1.1地理位置： 晋城全境位于东、南两面与河南省环绕的泽州盆地，丹河中下游。豫冀晋三省通衢，自古为通向中原大地河南省的门户，史称“中原屏翰，冀南雄镇”。南北长约58.85公里，东西宽约62.75公里。晋城南距焦作50公里、开封187公里、距郑州108公里左右，南与河南省，焦作、辉县、修武、博爱

8、、沁阳、济源等市县交界，北距长治101公里太原374公里，东距菏泽298公里，西距洛阳118.4公里，是晋东南和豫北地区经济、文化、交通、物流中心。承接中原，沟通南北，具有独特的区位优势，发挥着承东启西的重要作用。也是晋煤外运最重要的支点城市。图 42.1.2人口状况据2013年人口抽样调查，年末全市常住人口为230.06万人，比上年末增加0.92万人。全年全市出生人口2.10万人，人口出生率为9.14 死亡人口1.25万人，死亡率为5.46；自然增长率3.68。出生人口性别比为100.47（以女性人口为100）表 3 2013年末人口数及其构成图 5全市常住人口年龄分布综上图可知，全市常住人

9、口以15-64岁年龄段居多，比重达到77；0-14岁儿童及青少年其次，占17；65岁及以上占6。全市六个县（市、区）横向比较，高平市常住人口数量最多，为484862人；泽州县为484174人；城区为476945人；阳城县为388788人；陵川县为231360人；沁水县人口数量最少，为213022人。图 6 全市人口地区分布情况分布图全年城镇居民人均可支配收入23250元，比上年增长10.0%；城镇居民人均消费性支出12141元。农村居民人均纯收入9026元，增长12.3%；农村居民人均生活消费支出7115元，增长17.7%。城镇占人口20%的低收入家庭人均可支配收入9738元；农村占人口20%

10、的低收入者收入4848元，增长12.3%。图 7 居民人居收支情况2.1.3区域交通晋城交通便利，是晋东南山地通向豫北平原的重要门户。晋焦郑、晋济、环城高速与碗周线（晋庙铺镇到河南沁阳）、晋张线（柳树口到河南焦作）和207国道（山河镇到河南济源）等3条晋豫省县乡道交织成网。到“十二五”末，晋城市将成为山西面向中原的重要门户城市和区域中心城市。拥有便利的路面交通、铁路交通，为城市高端物业发展奠定了交通基础。城市区域路网骨架：“一环、四射、一轴、三横、三纵” 环：指环城高速环。 射：指由环城高速连接的四条向外辐射的高速公路，分别为长晋高速、晋焦高速、晋阳高速、晋济高速。 轴：将现状207国道进行改

11、造形成纵向联系城市六个片区的快速路，为各片区交通联系主轴。 横：指北石店片与金村区连接线；主城区与金村区连接线；南村片、主城区与金村区连接线。 纵：指巴公片、北石店片、主城区连接线；巴公片与北石店片连接线；巴公片、高都片、金村区连接线。 主城区路网主骨架：“一环三纵三横” (1)环：指主城区外环，由主城区的东环、南环、西环、北环构成。 (2)纵：文博路、泽州路、景西路。 (3)横：东西大街、凤台街、白水街图 8晋城市域城镇区域规划市区主要街道：泽州路、中原街、凤台街、兰花路、中原东街、文昌路、文博路、凤城路等国道：207国道（山河镇到河南济源）省道：碗周沁公路S333（周村、晋庙铺镇到常平乡、

12、河南沁阳市）、晋张公路（柳树口镇到月山镇、河南焦作市）高速公路：晋焦郑高速、晋济高速、晋城环城高速公路、阳翼高速公路（晋侯高速公路的一部分）、晋城至阳城高速公路、高（平）新（乡）高速公路、长（治）晋高速公路铁路：嘉南铁路（中国民营资本投资的铁路）太焦铁路（双线电气化）、侯月铁路（双线电气化）航空：距洛阳、长治飞机场均在100公里以内，距郑州新郑国际机场120公里。2.2旅游市场分析2.2.1旅游巍巍太行山、雄姿展奇秀。得天独厚的地理位置造就了晋城优美的自然景观，久远的历史积淀赋予了晋城市深厚的人文内涵，自然景观与人文内涵的交相呼应。因此，晋城旅游的特色定位即为：“神奇太行经典晋城”图 9 晋城

13、市旅游景点分布图目前，全市成规模的旅游景区(点)44处，其中有皇城相府5A级景区一处，王莽岭、蟒河、珏山青莲寺、柳氏民居、历山原生态农耕文化旅游区、丹朱岭旅游景区6个国家4A级景区，5个3A级景区，5个2A级景区，7个国家级工农业旅游示范点。A级景区和国家级工农业旅游示范点数量名列全省第一，景区质量位居全省前列。2.2.2气候晋城市属暖温带半湿润大陆性季风气候区，受大陆性季风影响，四季分明，年平均气温10。2-12摄氏度，年平均降水量626-750毫米，最佳旅游季节为4-10月。很少有极端天气，气候较为温和，适宜居住2.3经济环境分析 2.3.1经济环境整体分析图 10城镇居民家庭恩格尔系数为

14、42%，农村居民家庭恩格尔系数为49%。由表中数据可以看出目前晋城市城镇居民生活水平已接近富裕水平；而农村居民生活水平已处于小康水平，晋城市城市整体水平较高。2.3.2收入和消费水平十一五”时期，城乡一体化步伐加快，人民群众的生活水平不断提高全年全市生产总值1031.8亿元，比上年增长9.3%。其中，第一产业增加值43.2亿元，增长1.5%，占生产总值的比重为4.2%；第二产业增加值644.4亿元，增长10.8%，占生产总值的比重为62.4%；第三产业增加值344.2亿元，增长7.3%，占生产总值的比重为33.4%。第三产业中，人均地区生产总值44940元，按2013年平均汇率计算为7256美

15、元。图 11全年全市固定资产投资完成837.7亿元，增长27.9%。其中，国有及国有控股投资347.2亿元，增长16.1%；图 12在固定资产投资中，第一产业投资59.4亿元，增长108.3%；第二产业投资391.4亿元，增长7.7%；第三产业投资386.9亿元，增长47.0%。在第二产业中，工业投资390.3亿元，增长8.6%。其中，煤炭工业投资142.3亿元，下降12.5%；2.4政策环境分析 晋城市城市近期建设规划(2011-2015)中明确提出要大力强化中心城市服务功能，将我市建成“方便、温馨、开放、现代”的宜居之城、活力之城、幸福之城。2012年3月1日在晋城市第六届人民代表大会第二

16、次会议上市长王清宪提出了“对接上海，融入中原”的扩大对外开放战略,承接发达地区产业转移，与大企业、大集团携手合作的氛围日渐浓厚，招商引资成为全社会的热点、焦点、兴奋点。晋城市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要：第十二篇加大招商引资力度 大力实施开放引进战略。西北片区将进行整体开发改造，以承东启西、提升文化、改善民生、注重实操的规划理念，将该片区定位为以承接老城商业职能纾解、传统工业向现代服务业升级转型为特色，集居住、旅游服务、文化创意、特色商业、生活型物流等于一体的城市综合功能片区。通过整体开发改造，该片区将成为一个功能布局合理、生态环境优良、生活配套完善、景观风貌突出的城市综合片区。成为

17、能代表新时期晋城城市转型发展的典范，成为凸显美丽晋城的新名片国家、山西省及地方政府对资源枯竭矿山转型发展在转型转产项目税收、土地使用、劳动保障等各方面的优惠政策。集团公司对古矿高规格转型大力提供政策支持。西北片区规划：在晋城市西北片区控制性详细规划图中在古书院附近为商业规划用地。晋城市西北片区改造初步确定了“一心、两轴、三带、五片”的规划功能结构。图 133. 市场分析与客户定位3.1总体介绍天津欢乐谷主题公园占地面积35万平方米，坐落于天津东丽湖畔。全园分为六大主题区：演艺中心、欢乐时光、海洋之心、维京海港、圣诞村、飞跃加勒比。北京欢乐谷位于朝阳区东四环四方桥东南角，占地100万平方米。其中

18、，公园一期占地约54万平方米，分别由峡湾森林、亚特兰蒂斯、失落玛雅、爱琴港、香格里拉、蚂蚁王国和欢乐时光七个主题区组成武汉欢乐谷拥有亚洲首座双龙木质过山车、国内最大的人工造浪沙滩、最大室内家庭数字娱乐中心、三屏4D影院、武汉最大的专业剧场等50多项游乐设施。 “上海欢乐谷”包含了“阳光港、欢乐时光、飓风湾、金矿镇、蚂蚁王国、上海滩、香格里拉”七个主题区，百余项娱乐及观赏项目，12座顶级游乐设备，逾万个表演场馆座位。“深圳欢乐谷”西班牙广场、卡通城、冒险山、欢乐岛、金矿镇、香格里拉森林、 飓风湾、阳光海岸，加上奇趣的玛雅水公园，有一百多个老少皆宜、丰富多彩的游乐项目“成都欢乐谷”由阳光港、欢乐时

19、光、加勒比旋风、巴蜀迷情、飞行岛、魔幻城堡、飞跃地中海等七大主题区域组成深圳欢乐谷、北京欢乐谷、成都欢乐谷、上海欢乐谷 深圳欢乐谷通过我们对华侨城投资建设的这几个区域的欢乐谷，我们不仅看到的区域的选择，地域的辐射，还有它追求卓越与不断创新的理念，适应地域文化而不是简简单单的照搬照抄，这一点为我们营销策划以及后来的运营会带来很大的亮点，也会为晋东南以及辐射的经济区带来前所未有的体验。3.2市场区隔、目标锁定与产品定位地理因素，以消费者所在地理区位的特征加以区隔；人文统计因素，如按年龄、性别、家庭人数、家庭生命周期、收入、职业、教育、社会阶层、社会中不同群体的文化等进行区隔；心理因素，如按消费者的

20、个性，价值导向，社会活跃性等因素进行区隔；行为因素，根据使用率、品牌忠诚情况、所关注的利益、使用时机等进行区隔。顾客需要+顾客类型+地理区域3.2.1地理因素晋城东、南两面与河南新乡、济源、沁阳、博爱、焦作等诸县市接壤西峙中条山与运城、临汾衔接，北隔丹朱岭、金泉山与长治交界。背靠黄河，与河南省会郑州、古都开封、洛阳隔河相望。东北远眺古都安阳，河北邯郸。周围拥有众多城市，且有郑州、洛阳、开封等人口密集的城市，为我们旅游人数具有强有力的保障。3.2.2人文因素欢乐谷是一个集“时尚，动感，欢乐，梦幻”为一体的旅游游玩场所，因此，男女老少皆适合，当然我们主要的消费群体应该是青少年，他们代表的是一群年轻

21、，动感，时尚，潮流，追求新颖的一类人，也是比较符合我们欢乐谷这个主题的消费主力大军。3.2.3行为因素通过我们对华侨城在北京、上海、武汉、深圳、天津等地陆续修建欢乐谷，通过各个城市欢乐谷日消费人次之多、以及消费者对他们的认可度之高，品牌效应也潜移默化的融入到人们的心里，在晋城古书院修建欢乐谷，也一定会受到周围广大年轻人的追捧，群众的青睐的。3.3swot分析3.3.1S优势 投资企业实力雄厚 晋城欢乐谷是由山西晋煤集团和华侨城集团出钱、晋城市政府出地投资建设保障项目顺利推进与后期运营、项目融资工作的开展、调动各类资源保障项目健康快速发展以及后期的顺利运营。项目区位优势 晋城欢乐谷距离太原直线距

22、离约为350公里，驾车高速3小时；距离郑州、洛阳驾车约1.5小时。项目区位优势突出，有利于接纳周边城市群众前来消费游玩。知名度高配套设施完善晋城欢乐谷由峡湾森林、亚特兰蒂斯、失落玛雅、爱琴港、香格里拉、蚂蚁王国和欢乐时光七个主题区组成，为青少年、孩子、家庭提供了游乐、玩耍、以及父母与孩子交流等平台。让消费者活在当下，体验“时尚，动感，欢乐，梦幻”这种美妙的感觉。商业住宅与欢乐谷起到相辅相成的作用商业住宅也会因为欢乐谷而得到更多人的青睐，当然商业住宅居住人群也会给欢乐谷提供相应的消费人群，并且可以带动周边地区经济的发展。3.3.2W劣势前期投资大欢乐谷初步预算投资将近20亿，尽管有晋煤集团、华侨

23、集团、政府合资投资，但还是困难重重。设备的维修、更换设备使用一段时间就会出现老化，需要维修，以至于更换，带来后期运营的经济损失。管理难度大年旅游淡旺季明显，五一，十一等节假日日旅游基数大，而冬季相对较少；基础设施、主题公园、绿化等都使得管理人员在管理方面存在诸多不便。3.3.3O 机会地域位置好 晋城市经济迅猛增长，且晋城北启太原商业区，南临中原洛阳，郑州，消费市场广阔，消费能力相对较高，且周边辐射地区没有如此大的娱乐、休闲中心，竞争压力小。政策支持 政府政策鼓励支持文化产业发展，中国的欢乐梦想世界的人文舞台欢乐谷是中国人自己自主拥有的第一个主题公园连锁品牌。它凝聚了华侨城人对世界人文的理解，

24、对中国欢乐梦想的追求！它将以时尚、动感、欢乐、梦幻的人文魅力，成为晋城体验旅游的重要标志！成为文化创意产业的重要项目！3.3.4T挑战休闲娱乐替代品种类繁多居民的生活水平不断的提高，现在更注重精神文明的享受。这主要是因为，随着社会经济的发展，我国城市居民的可自由支配收入和闲暇时间不断增加，与此同时人们的身心压力也由于生活节奏的加快而增大。因此，出于对享受时间、放松身心等目的的考虑，人们的休闲需求越来越强烈，各种各样的休闲场所应运而生。二次吸引顾客难度大虽然欢乐谷除了刺激惊险的项目外，还有影视播映、歌舞文艺表演及其他，但是这是所有作为旅游景点都具有的通病，再次吸引顾客比较困难。娱乐设施的安全性影

25、响了顾客游玩意愿项目越刺激越惊险，相应的安全性也就相对降低，国内主题公园的安全事故时有发生，大大阻碍了游客的游玩意愿。3.4商业住宅分析 商业住宅主要面对晋煤集团中高档以上人群以及本省及周边省份人群，晋煤集团人员有优先选择住宅型号，层数的权利。商业住宅投资由晋煤集团和华侨城集团。优势：一是欢乐谷及周边的旅游景点白马绿苑生态园等带动旅游经济的发展；二是周边有许多中小学带动周围教育事业的发展；三是万德福超市、晋城菲利普斯公司等多种经营项目初显成效，四是区域优势明显，交通便利。 劣势：前期投资大机会：一是欢乐谷必将带动周边经济发展，吸引很多客户；二是周边环境适宜将来打造成中央生活区CLD。威胁：竞争

26、对手多竞争对手 新世达·聚龙苑总占地面积：17.86亩；总建筑面积：6.2071万平方米；商品房建筑面积5.7578万平方米；绿化率40%;商品房总套数：352套区域位置。 佳润尚城23万平米欧式风情力作，富景、兰花、万隆三大房地产开发名企联手打造的晋城标志性生活新范本。 星湖湾项目位于北环路上，晋城泽州北路和北环路交汇处屋厦桥西200米，坐山面水，紧邻白马寺森林公园，上风上水，天赋贵地。项目总占地232亩，总建筑面积37万平米，规划入住业主2800多户。 金辇龙亭位于红星东街玉龙潭公园处，该项目总占地面积23667平方米，总建筑面积99346平方米，绿化面积达30%，容积率2.7%

27、，小区内住宅楼5幢，建筑面积47302平方米，279户。3.5旅游休闲市场分析3.5.1晋城市内城市旅游业描述表 42009-2013年，晋城市旅游业收入快速增长，入境旅游人数不断创出新高，尤其是在2013年，全年全市接待海外旅游者9.6万人次，接待国内旅游者1686.9万人次，分别增长41.5%和44.6%；旅游外汇收入4564.0万美元，国内旅游收入149.9亿元，旅游总收入152.8亿元，分别增长69.3%、68.2%和68.2%。3.5.2市场分析内部市场分析晋城有“北方小江南的美誉”晋城承接太原经济圈，融入中原经济区，然而晋城辐射周围的经济圈缺少像华侨欢乐谷这样基础设施完善、主题公园

28、多、适宜男女老少的游乐休闲中心。图 14对比分析图 15 在北京、天津、上海、武汉、深圳、成都均有华侨城欢乐谷，都取得了不错的经济和社会效益。表 5200920102011201220132014深圳30万人次302万人次305万人次307万人次305万人次北京320万人次345万人次345万人次345万人次345万人次天津300万人次300万人次300万人次300万人次300万人次上海300多万人次300多万人次300多万人次300多万人次300多万人次武汉280万人次290万人次285万人次成都200多万人次200多万人次200多万人次200多万人次200多万人次 经过对深圳、北京、天津等

29、地分析，我们不难发现其实它们周围都辐射着强有力的经济圈，深圳辐射着珠三角经济圈；北京、天津辐射着华北平原经济圈；上海辐射着长江三角洲经济圈；武汉辐射着长江中下游平原经济圈；成都辐射着 成都平原经济圈，而晋城则是承接太原经济圈，融入中原经济区，与其有着极其相似之处。竞争对手 榆次乌金山狂乐谷，又名乌金山狂欢谷主题公园，是国家AAAA级景区，山西第一个主题公园，华北最大的欢乐谷。图 16 凤凰欢乐谷位于围棋发源地山西省陵川县东南部的夺火乡和马圪当乡境内，地处太行山之巅人迹罕至的山坳中，方圆三百十余平方公里。图 17 郑州世纪欢乐园由郑州世纪公园发展有限公司开发建设。图 183.6目标客户定位图 1

30、9图 203.6.1客户定位由峡湾森林、亚特兰蒂斯、失落玛雅、爱琴港、香格里拉、蚂蚁王国和欢乐时光七个主题区组成， 欢乐谷精心设置了120余项体验项目，包括40多项娱乐设备、50多处人文生态景观、10多项艺术表演、20多项主题游戏和商业辅助性项目，可以满足不同人群的需要。年轻人可以尽情领略水晶神翼、太阳神车等世界六大顶级娱乐设备的超炫体验，充分感受香格里拉金面王朝带来的浪漫与神秘。老年人可以沿着爱琴港湾、玛雅小镇的足迹，登上舒缓的亚特兰蒂斯聚能飞船，寻找历史的遗迹，梳理文明的脉络，感受各大主题分区梦幻般的人文魅力。儿童可以走进蚂蚁王国，鲜活了解社会、自然与生态的种种知识，在参与体验中领悟加速度

31、、失重感，感受植被的多样性，艺术的趣味性，还有色彩、自然、音乐和运动。图 21图 22图 23图 243.6.2项目整体定位论证面对全国乃至海外游客，主要定位人群为晋城辐射经济圈，太原、郑州、洛阳等地游客，作为“时尚，动感，欢乐，梦幻”这么一个主题的欢乐谷更多的目标客户是年轻的充满活力的青少年，家庭等他们是消费的主力军。功能定位 为青少年提供一个刺激的、动感的、时尚的、欢乐的旅游之处，释放压力，寻求自我；为家庭提供一个一块玩耍、互诉亲情的一个地方；让儿童在梦幻中飞翔；让老年人在这里找到遗忘的记忆。形象定位时尚，动感，欢乐，梦幻配套设施定位欢乐谷精心设置了120余项体验项目40多项娱乐设备图 2

32、550多处人文生态景观图 2610多项艺术表演图 2720多项主题游戏和商业辅助性项目图 283.7商业住宅市场分析3.7.1总体房地产市场分析表 63.7.2市场现状剖析晋城现有楼盘图 293.7.3未来的发展前景一是欢乐谷及周边的旅游景点白马绿苑生态园等带动旅游经济的发展；二是周边有许多中小学带动周围教育事业的发展；三是万德福超市、晋城菲利普斯公司等多种经营项目初显成效；四是地理位置优越，交通干线四通八达。以上四点可以将晋城古书院这一片打造成晋城中央生活区CLD满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育需求图 304. 投融资与经营估算4.1欢乐谷投资分析 表 71312111009080

33、706全国101.799.7108.4103.8101.1109.5103.0101.9山西102.298.7102.598.2107.5118.8101.3101.4北京100.493.9103.0102.799.4115.2103.599.4 （工业生产者购进价格指数PPI=100）（1.3256*0.4+1.1668*0.3+1.3319*0.3）*20=25.5979(亿)4.2欢乐谷融资分析 古书院矿：2.41+3.2+3.80=9.41 城投公司：2.41+1.60+1.90=5.91 晋煤集团：4.50+5.35=9.85 华侨城A：2.4+2.85=5.254.3华侨城项目投资

34、分析 10200*10%+1900*(1+7%)*233000=7.11(亿) 7200*10%+1400*(1+7%)*243000=5.39(亿) 图 31 569*500000=2.845（亿） 482*500000=2.41（亿） 政府与古书院矿地价并入股份，其中公园用地由政府与古书院矿各50万平方米，住宅用地为古书院矿50万平方米 （由于华侨城的入住，商业用地按三类取价，住宅用地按三类用地取价）。4.4华侨城项目融资分析 古书院矿：2.845+1.4+3.306=7.551（亿） 华侨城A：2.2+2.204=4.404（亿） 晋煤集团：3.4+0=3.4（亿）4.5经营估算4.5.

35、1建设期贷款利息 欢乐谷： 第一年： q1=A1*i/2=70000*6.15%/2=2152.5(万) 第二年： q2=(p1+A2/2)*i=(72152.5+69000/2)*6.15%=6559.13（万） 住宅项目： 第一年： q1=A1*i/2=15100*6.15%/2=464.33(万) 第二年： q2=(p1+A2/2)*i=(15564.325+40000/2)*6.15%=2187.21（万） 门票价格：(2/3*200+1/3*160)*0.8=150(元) 入园人次：248000000*0.005=1240000（人） 16869000*0.01=1687000（人）

36、 取加权数0.4，0.6.计算后得：1240000*0.4+1687000*0.6=1500000（人） 前三年为培育期，人数以30%的速度递增，门票收入占比为70%，65%，62%,58%,54%。第一年：150万；第二年：150*（1+30%）=195万；第三年：195*（1+30%）=253.5万，到第六年为成熟期，收入占比为50%，入园人次为：16869000*（1+20%）*20%=4050000（人）。 相应的入园收入为（亿）：3.2143，4.523，6.17，6.595，7.083，12.12 欢乐谷每年旺季有员工1300人，淡季有1000人。旺季八个月，淡季四个月。图 32

37、取加权数计算可得，员工平均数为1200人 人工费：1200*53772 *（1+0.46%） 设备更新维修费为4000万元 计算得（基本费用）：40000000+1200*53772 *（1+0.46%）=1.05（亿） 预备金与广告推广费用之和为基本费用的50% 总费用为：1.05*（1+50%）=1.575（亿）4.5.2现金流量表 表 8 年份 收支 1 2 3 4 5 收入0 0 0 0 41.26 支出4 3 1.51+464.3万4 12.765 结余-4 -3 -1.51-464.3万-4.1287 28.495 （欢乐谷）表 9年份 收支 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1

38、0 11 收入 0 0 0 0 3.21 4.52 6.17 6.59 7.08 12.12 12.12 支出 5.5 6.2 7.215 7.556 1.965 2.12 2.32 2.36 2.43 3.11 3.11 结余 -5.5 -6.2 -7.215 -7.556 1.245 2.4 3.85 4.23 4.65 9.01 9.01 （华侨城） 整体两个项目计算，在第四年底，随着住宅的热卖，资金回笼，项目回本，并且盈利2.02亿元。（未考虑资金的时间成本）5. 晋城欢乐谷项目运营管理及物业管理5.1运营管理5.1.1组织架构图 33各部门职能简介：总经理办公室： 1. 全面贯彻实施

39、公司质量管理体系程序文件要求。 2. 贯彻执行总经理指令，协助组织各项活动，协调各部门工作。 3. 负责公司最高管理层日常会议的会务工作。对公司办公会决议履行贯彻、落实、督促、 检查之职权。 4. 负责公司大型会议的会务和重大活动的筹备工作。 5. 负责公司主要领导及重要会议的报告、文件和交流材料的文秘工作。负责公司对外发布重要公告、告示、通知及介绍公司概况。 6. 负责以公司名义上报下发的各种文件、印鉴和机要文电、传真的收发、传递工作。 人力资源部： 1. 根据公司实际情况和发展规划拟定公司人力资源计划，经批准后组织实施。 2. 制订人力资源部年度工作目标和工作计划，按月做出预算及工作计划，

40、经批准后施行。 3. 组织制订公司用工制度、人事管理制度、劳动工资制度、人事档案管理制度、员工手册、 培训大纲等规章制度、实施细则和人力资源部工作程序，经批准后组织实施。 4. 制订人力资源部专业培训计划并协助培训部实施、考核。 5. 加强与公司外同行之间的联系。 6. 负责在公司内外收集有潜力的和所需的人才信息并组织招聘工作。 7. 审批公司员工薪酬表，报总经理核准后转会计部执行。 市场部： 1. 制定年度营销目标计划。 2. 建立和完善营销信息收集、处理、交流及保密系统。 3. 对消费者购买心理和行为的调查。 4. 对竞争品牌产品的性能、价格、促销手段等的收集、整理和分析。 5. 对竞争品

41、牌广告策略、竞争手段的分析。 6. 做出销售预测，提出未来市场的分析、发展方向和规划。 7.促销活动的策划及组织。 财务部： 1. 制定企业财务管理的各项规章制度并监督执行。 2. 配合协助企业年度目标任务的制订与分解，编制并下达企业的财务计划，编制并上报企业年度财务预算，指导企业司的财务活动。 3. 负责企业的财务管理、资金筹集、调拨和融通，制定资金使用管理办法，合理控制使用资金。 4. 负责成本核算管理工作，建立成本核算管理体制系，制定成本管理和考核办法，探索降低目标成本的途径和方法。 5. 负责企业网上银行的安全与正常运营，负责下属各企业应上缴费用、下达与收缴工作。 6. 负责企业的资产

42、管理、债权债务的管理工作，参与企业的各项投资管理。 游客部： 1. 根据公司的安排，拟定好接待计划，合理安排和组织旅游者参观、游览。 2. 负责向旅游者导游、讲解、传播文化。 3. 配合和监督有关部门安排旅游者的交通、食宿、保护旅游者的人身和财产安全。 4. 反映旅游者的意见和要求，协助安排会见、座谈等活动。 5. 解答旅游者的问询，协助处理在景区遇到的问题。 6. 协助公司营销工作，做好酒店、宾馆的推介。 7. 负责本部人员的业务培训。 经营部： 1. 收集经营信息，掌握市场动态，深入调查研究，为集团决策提供依据。 2. 开拓市场，及时了解新技术、新项目、新思路；对外联络，寻找合作项目，引入

43、资金， 开发新的经营市场；对新项目进行可行性分析工作，提交新项目可行性分析报告，并对新项目进行经营策划、投资分析等。 3. 进行企业经营策划、投资策划等方面的工作。 4.对外联系、联络、接待以及公关工作。 5. 业务洽谈，负责办理有关合同、协议、契约等文书手续，负责集团法律文书及法律事务工作。 安全保卫部： 1. 认真贯彻执行上级有关安全、保卫、消防工作的政策、法规和标准。 2. 负责制订公司有关安全保卫方面的规章制度，健全相关组织网络，并定期主持召开专业 性例会，部署落实相关工作，协调解决存在问题。 3. 负责组织开展安全、保卫、消防思想教育活动，增强广大员工的安全和遵纪守法意识， 做好安全

44、保卫管理人员的业务培训工作，提高安全保卫人员的综合素质。 4. 定期或不定期地开展安全、保卫、消防工作的大检查，并对检查中存在的问题及时提出 整改措施。 5.负责处理安全、消防、施工及生产现场等事故，做好事故处理全过程的具体落实工作。 5.1.2品牌推广品牌建设要分步骤进行母子品牌互动、与房地产项目的互动分步骤：原因：我们不能指望在一个广告里解决所有的问题品牌的建设和积累是一个有计划、有步骤的过程，所以，“晋城欢乐谷”品牌的建设也不可能一挥而就，需要有一个缜密的过程，需要有取舍，要有节奏。不同阶段重点宣传产品不同的利益点，更容易给消费者留下深刻印象，让惊喜不断涌现，总有吸引人之处。步骤：欢乐谷

45、上市期的首要任务是吸引目标人群首次光顾，因此一定要把这个消息强势地传递出去。 在初步建立知名度之后，进一步揭开欢乐谷的各项特色,树立品牌形象。以欢乐谷的优势来辅助房地产的销售。子母品牌互动推广的步骤阶段一：以华侨城作为背景，宣传晋城欢乐谷阶段二：着力宣传欢乐谷本身的特色阶段三：以欢乐谷的知名度和优势回馈房地产游乐园开业前的告知宣传阶段一 宣传策略：主打概念: 时尚、动感、欢乐、梦幻的游乐场 Whats Fun? 让我们来诠释快乐 1.首先以告知性广告(Teaser)直接击中目标人群的要害。刺激他们产生强烈渴望和期盼，进而产生初次消费。2. 在接近开业时，加入对七大主题区故事性的宣传，赋予“好玩

46、”这个概念更丰富的内涵，也给予消费者更真实的具像感受。主题+特色 游乐园 开业后的建立品牌形象的宣传 阶段二宣传策略：主打概念: 主题+特色 的概念 7大主题与多种特色综合宣传1. 此阶段广告要具体宣传各大主题的特色、风情以及与之相关的背景故事和文化 2. 与7大主题及绿色生态相对应的系列广告为重点 3. 第一阶段是创造知名度，而第二阶段则侧重创造美誉度，建立品牌形象和个性 4. 通过公关和软文等形式的宣传，逐渐为“晋城欢乐谷”与“晋城.华侨城” 房地产项目今后结合埋下伏笔。阶段二 主题故事宣传之主打5月：香格里拉 五月是香格里拉最美的季节 主题：寻觅都市里的“世外桃源” 6-7月：蚂蚁王国

47、儿童节和暑假，为小朋友量身打造主题：娃娃看世界 8-9月：亚特兰帝斯/失落的玛雅 神秘的传说永远令年轻人神往主题：跨越时光，探索神秘之旅 10月：峡湾森林 最美的季节，带来北欧的迷人风情主题：童话家园 11月：爱琴海 在深秋感受阳光和自然的魅力主题：回到希腊神话的故乡 12月：雨林天堂在寒冬享受热带情趣主题：冬天里的夏天 阶段二 各种特色宣传之主打家人般的体贴（服务)世界集萃大型表演给你的比你想要得更多（齐全的配套设施）合家欢乐趣多多（老少皆益的娱乐方式）梦开始的地方（梦幻浪漫的氛围）生态·主题·游乐园与晋城 华侨城的配合阶段三宣传策略：主打概念: 绿色生态 概念1. 此阶

48、段广告要着重宣传“晋城欢乐谷” 85的森林覆盖率2. 强调“晋城欢乐谷”动静皆宜的特点 3. 为华侨城地产造势，铺垫4. 此时“晋城欢乐谷”品牌在晋城已经家喻户晓， 通过广告、公关和软文等形式的宣传，将“北京欢乐谷”良好的品牌形象转移为对其母品牌“华侨城”的良好印象。晋城欢乐谷对于晋城·华侨城的支持的宣传主题欢乐谷是晋城·华侨城的后花园它提供的是欢乐，它带来的是一片都市里难得一见的绿色森林一座充满了自然之趣的生态乐园一个家门口的休闲、娱乐、锻炼的好地方 欢乐就在你家中一应俱全的配套设施推广策略以软性宣传搭建长期宣传的平台活动与节日假期紧密联系公关活动与促销活动相结合活动分类

49、 前期贮备节目合作新闻发布会慈善公益活动 节日推广长假推广欢乐周末情人节圣诞新年 校园平台校园推广暑假推广 冬季促销建议圣诞活动新年活动寒假推广情人节推广前期贮备：公关活动执行时间正式开业的前一星期活动目的举行以“爱心相伴 欢乐相随”为主题的慈善公益活动，加大媒介炒作的力度，进一步树立起企业的良好形象。执行方式邀请部分生活贫困的孩子作为“晋城欢乐谷的第一批游客，免费参与全天的游园活动（包括接送、午餐、游艺项目等），并赠送礼品；届时宣布，将每月的10日定为“同欢日”，会陆续招待部分儿童免费游园（每月接待10个孩子）。如：孤儿院的儿童、贫困家庭的孩子、外来务工人员的子弟等。 节日推广：长假推广执行

50、时间5月1日及10月1日长假期间活动目的借助黄金周有效的针对旅游人群大力推广“晋城欢乐谷” 。执行方案路演推广在繁华的商业区开展路演活动；根据晋城欢乐谷的实景做成微缩景观模型，放置在路演现场；现场进行有奖互动游戏；安排卡通人物与观众做互动游戏、表演节目、派发单页、赠送礼品等；现场放置简单、有趣的游艺设备。节日推广：长假推广长假促销赢取免费门票：在报纸上刊登介绍各个主题园区背景故事和游艺特色的文章，并同时提出一些相关的简单的问题消费者可以通过回答问题来参加免费门票或游艺项目游玩券的赢取活动世界风情大游行节日推广：欢乐周末欢乐周末促销推出“欢乐周末”各种组合的门票促销，如三口之家，买二送一，孩子免

51、票集体票，买五送一欢乐抽奖：凡于欢乐周末购买门票的游客，均可参加抽奖活动方式一：门票上印有刮刮卡，即刮即中，奖品包括，娱乐项目的游玩券、卡通玩偶、餐饮券等。方式二：凭票根还能参加第二次幸运抽奖，赢取DV、数码相机、手机、 MP3等丰厚大奖校园平台：欢乐进校园推广活动执行时间4月-6月执行方案大学与学校的学生会联合，开展“欢乐一刻”有奖照片征集活动；利用午休时间，在校园开展卡通人免费立拍得活动；现场派送宣传单片，赠送卡通小礼品，并收集大学生电子邮箱地址，以便开业后及时通知。中、小学利用午休时间，安排卡通小剧场表演；派送卡通小礼品，收集学生的联络方式；开展卡通人免费立拍得活动；现场派送宣传单片。校园平台：暑期推广执行时间7月-8月执行方案联合优惠券与晋城地区其他娱乐悠闲场所（如游泳馆、KTV）推出联合娱乐券，提供优惠门票“欢乐不夜谷”延长晚间营业时间，开设“灯光夜场