上海东渡国际青浦项目策划提案市场篇55P

1、东渡国际青浦项目策划提案市场篇东渡国际青浦项目策划提案市场篇2009.092009.09第一部分第一部分 项目定位面临的问题项目定位面临的问题第二部分第二部分 聚仁理解的项目产品聚仁理解的项目产品第三部分第三部分 聚仁理解的项目定位聚仁理解的项目定位第四部分第四部分 聚仁理解的项目价格聚仁理解的项目价格第五部分第五部分 聚仁理解的项目客源聚仁理解的项目客源本次市场提案解决的问题本次市场提案解决的问题第一部分第一部分 项目定位面临的问题项目定位面临的问题p区位区位p市场市场p客源客源区位地理位置区位地理位置虹桥枢纽虹桥枢纽赵巷赵巷朱家角朱家角青浦新城青浦新城本项目本项目项目大区位位于青浦新城边缘

2、区域，并非核心区域，且位于朱家角与青浦新城之间。项目大区位位于青浦新城边缘区域，并非核心区域，且位于朱家角与青浦新城之间。区位青浦新城区位青浦新城青浦新城目前之于上海西区价值表现偏低，处于目前西区的低端市场表现。青浦新城目前之于上海西区价值表现偏低，处于目前西区的低端市场表现。上海西区主要版块价格情况上海西区主要版块价格情况区域板块近一季度公寓成交价近一季度联排成交价徐泾1372420614赵巷/18087青浦新城943013144朱家角1067014431泗泾832114121九亭1066914823区位朱家角区位朱家角朱家角作为上海传统度假型区域，目前多以第二居所表现，市区自住型客源支撑不

3、强。朱家角作为上海传统度假型区域，目前多以第二居所表现，市区自住型客源支撑不强。板块板块项目项目总建面积总建面积( (万方万方) )已推面积已推面积( (万方万方) )已售面积已售面积( (万方万方) )未来供应面未来供应面积积( (万方万方) )未来供应套数未来供应套数未来供应套未来供应套数数朱家角东方庭院18.316.813.64.7独栋107，联排24，双拼18独栋123联排32双拼51中信泰富656.52.962.1一，二期独栋16，双拼33、联排8区域区域物业类型物业类型项目名称项目名称区域分布区域分布年龄段年龄段职业目的职业目的朱家角联排东方庭院黄浦24%，卢湾12%，普陀6%，长

4、宁6%，浙江24%，其他28%30-50为主力度假，投资中信泰富徐汇25%，闵行13%，宝山13%，杨浦13%，外地36%40-50为主力度假，投资市场后续竞争压力大市场后续竞争压力大项目名称项目名称开盘时间开盘时间占地面积（万方）占地面积（万方）容积率容积率总建筑面积（万方）总建筑面积（万方）未来供应（万方）未来供应（万方）品牌品牌富力桃园2008.12241.1628.025.225.2富力地产新城盛景2007.10271.1030.08 8江苏新城帕缇欧香（二期）2009.097.60.816.26.26.2复地、东航置业仁恒运杰河滨花园2005.0923.51.2028.29.49.4

5、仁恒、运杰投资景港名人苑（一期）2008.117.21.007.22.4上海景港缘房产汇丰豪轩2006.062.41.543.70.1上海康丰地产公园大观2004.044.82.5013.42.8上海吉富绅置业东方庭院2006.1130.40.7623.11.2盛高置地中信泰富2008.06800.7056.052.452.4中信泰富（中国）上实-80-50上实置业项目片区大盘云集且多为知名开发商，未来竞争压力巨大。项目片区大盘云集且多为知名开发商，未来竞争压力巨大。市场市场价格平台偏低价格平台偏低物业物业类型类型区域区域项目项目报价报价09.08成交成交价价联排别墅朱家角中信泰富145001

6、4416东方庭院1500012811青浦新城富力桃园1500014325新城盛景1400014095仁恒运杰1700016253帕缇欧香15000-公寓产品青浦新城景港名人苑89009008仁恒运杰120009748公园大观1100010216汇丰豪轩120009517新城盛景85008754目前项目片区价格运作较低，特别是公寓产品之于西区价格运作高端支撑不足。目前项目片区价格运作较低，特别是公寓产品之于西区价格运作高端支撑不足。物业类型物业类型项目名称项目名称推盘时间推盘时间推盘套数推盘套数去化套数去化套数去化率去化率月均去化月均去化联排别墅富力桃园2008.1215812680%14新城盛

7、景2009.041058783%17帕缇欧香09.09开盘52套联排-仁恒运杰2007.0711410088%4东方庭院2009.08201785%17中信泰富2009.06302170%7公寓景港名人苑2009.0320017688%29汇丰豪轩2006.0916415595%4新城盛景2009.0248743389%70公园大观2009.05857892%20仁恒运杰2009.0414714599%29市场市场去化主要取决于项目价格去化主要取决于项目价格以新城盛景、东方庭院为代表的高速去化个案主要取决于偏低的市场价格。以新城盛景、东方庭院为代表的高速去化个案主要取决于偏低的市场价格。经济技

8、术指标：总用地面积： 74597.5计容总建筑面积： 114435.5住宅面积： 113540.7商业配套： 794.8容积率： 1.5绿化率： 36%市场市场项目规模小，且产品线过长项目规模小，且产品线过长项目自身项目自身1111万平方米的体量使得项目在西区市场中并不占优，不具备规模优势；万平方米的体量使得项目在西区市场中并不占优，不具备规模优势；并且项目涵盖了并且项目涵盖了8080260260平方米的产品类型，产品线过于繁杂。平方米的产品类型，产品线过于繁杂。产品产品面积段面积段套数套数套数比套数比水岸别墅261213独院别墅226223联庭别墅1967510公寓1701502014013

9、0181101201590120158012015283（复式）101总计总计768768100100客源客源青浦新城本区域客源为主青浦新城本区域客源为主区域区域物业类型物业类型项目名称项目名称区域分布区域分布年龄段年龄段职业目的职业目的青浦新城联排富力桃园88%上海，12%外省市青浦77%；徐汇、嘉定、长宁共占13%，10%其他 35-40岁为主 自住为主 新城盛景88%上海，12%外省市青浦89%；其他区域11% 40-45岁为主 自住90%以上 仁恒运杰83%上海，17%外省市青浦77%；其他区域23%35-40岁为主自住公寓景港名人苑上海88%；外省市12%青浦90%、10%其他区域4

10、0-45岁自住为主汇丰豪轩上海90%；外省市10%青浦87%、13%其他区域 40-45岁自住改善型需求新城盛景青浦82%，外省市18%青浦90%，其他区域10%25-30岁自住为主（刚需）公园大观上海91%，外省市9%青浦92%，其他区域8% 35-40岁自住，二次改善仁恒运杰上海82%，外省市18%青浦89%，其他区域11% 30-35岁自住为主（刚需）无论公寓还是联排别墅产品，青浦新城个案均表现出很强的区域特性；无论公寓还是联排别墅产品，青浦新城个案均表现出很强的区域特性；对于公寓产品而言，更多表现的是刚需产品为主，项目大户型公寓客源抗性加大。对于公寓产品而言，更多表现的是刚需产品为主，

11、项目大户型公寓客源抗性加大。客源客源市区客源市区客源青浦华新镇：绿地逸湾青浦华新镇：绿地逸湾闵行北翟路：盛世虹桥闵行北翟路：盛世虹桥松江莘闵板块：新弘国际城松江莘闵板块：新弘国际城就目前我司代理郊区个案而言，公寓产品更多吸引的还是市区刚需客源；就目前我司代理郊区个案而言，公寓产品更多吸引的还是市区刚需客源；项目大面积公寓产品对于此类客源表现出很大的总价抗性。项目大面积公寓产品对于此类客源表现出很大的总价抗性。结论结论项目面临规模较小、区位尴尬、产品线过长、后续竞争压力大、本区域客源项目面临规模较小、区位尴尬、产品线过长、后续竞争压力大、本区域客源难以支撑高价格以及大面积公寓户型难以吸引市区客源

12、等诸多运作抗性；难以支撑高价格以及大面积公寓户型难以吸引市区客源等诸多运作抗性；因此，本案运不能以市场常规手法运作，项目必须在自身公寓以及别墅产品因此，本案运不能以市场常规手法运作，项目必须在自身公寓以及别墅产品中形成真正的拳头产品，精确打击西区市场公寓、别墅两类目标客源，才能中形成真正的拳头产品，精确打击西区市场公寓、别墅两类目标客源，才能不被淹没在西区的产品竞争之中，从而争取最优价值。不被淹没在西区的产品竞争之中，从而争取最优价值。第二部分第二部分 聚仁理解的项目产品聚仁理解的项目产品我们的产品是否已经达到了运作西区，精确打击市场两类客源的标准，是否已经形成了真正的“拳头”产品？组团式行列

13、排布；真正做到人车分流；内部水系纵向贯穿，形成水系景观轴。分布合理，临河景观价值最好区域，主要排布大面积段户型，有利于提升大面积户型价值与去化速度；别墅南北入口，具组团优势。产品理解总规排布、景观产品理解总规排布、景观创新总规排布，景观均好性强，属于小高层别墅混合社区中高端的总规排布设计。创新总规排布，景观均好性强，属于小高层别墅混合社区中高端的总规排布设计。独院别墅226联庭别墅196水岸别墅261公寓170m2 +顶层院墅公寓140公寓110 公寓 90 公寓 80 别墅：别墅：东方文化元素注入到建筑表现之中，石材用料同样体现出良好的建筑表现，更具质感以及高端形象。东方文化元素注入到建筑表

14、现之中，石材用料同样体现出良好的建筑表现，更具质感以及高端形象。产品理解别墅立面产品理解别墅立面公寓：公寓：结合别墅设计理念，统一色彩，立面表现更凸显国际化、时尚感，切合主题，品质感强。结合别墅设计理念，统一色彩，立面表现更凸显国际化、时尚感，切合主题，品质感强。产品理解公寓立面产品理解公寓立面景观主题性强，更具国际化景观主题性强，更具国际化标准，定位高端，人性化设标准，定位高端，人性化设计，兼具生态与休闲运动功计，兼具生态与休闲运动功能。能。高尔夫推杆游艇码头采光地下室下沉式会所景观产品理解景观配套产品理解景观配套引入高尔夫以及游艇码头，景观主题性更具国际化、定位高端；运用水景的同时，水景设

15、计引入高尔夫以及游艇码头，景观主题性更具国际化、定位高端；运用水景的同时，水景设计手法更为丰富，景观层次感更强。手法更为丰富，景观层次感更强。融合社区整体调性，中式元素穿插，特色融合社区整体调性，中式元素穿插，特色的全透明设计，增强景观视野性，设计前的全透明设计，增强景观视野性，设计前卫。卫。产品理解会所产品理解会所地下层地下层一层一层二层二层三层三层花园露台市场产品地下室面积62-113面积段：196-261下沉花园：21-54（全送）地下室：130-184（全送）一层花园：37-87（全送）二层露台： 8-22（全送）总附赠面积：217-333附赠比率：107-127%产品理解独院户型产品

16、理解独院户型226226b1b11f2f2f3f3f优势：优势：居住体现出一定的东方院落居住理念居住体现出一定的东方院落居住理念附加值高，体现出一定的高端居住性附加值高，体现出一定的高端居住性南向开间尺寸舒适南向开间尺寸舒适相对市场地下室面积相对市场地下室面积62-11362-113，本案，本案130-184130-184地下室面积、功能地下室面积、功能性优势明显；性优势明显；产品理解联庭户型产品理解联庭户型196196地下层地下层一层一层二层二层三层三层花园露台地下室：下沉式花园采光设计，空间方正实用；独立工人房，分区明确。地下室：下沉式花园采光设计，空间方正实用；独立工人房，分区明确。一层

17、：具前、中、后三院，别墅属性强，具备东方居住元素；一层：具前、中、后三院，别墅属性强，具备东方居住元素；二层：人性化南向套房功能，带景观露台；二层：人性化南向套房功能，带景观露台；三层：独立主卧套房层，豪华配置，三层：独立主卧套房层，豪华配置，4 4平米露台面积。平米露台面积。附加值赠送：附加值赠送：下沉花园：20.7（全送）地下室：151（全送）一层花园：65（全送）二层露台： 8（全送）三层露台： 3.6（全送）总附赠面积：248.3附赠比率：126%产品理解水岸别墅产品理解水岸别墅261261地下层地下层一层一层二层二层三层三层花园露台地下室：全明设计，双下沉式花园；独立工人房，分区明确

18、。地下室：全明设计，双下沉式花园；独立工人房，分区明确。一层：具前、中、后三院，别墅属性强；一层：具前、中、后三院，别墅属性强；二层：全套房设计；二层：全套房设计；三层：独立主卧套房层，豪华配置，带阳光书房；三层：独立主卧套房层，豪华配置，带阳光书房；整体开间尺寸舒适。整体开间尺寸舒适。附加值赠送：附加值赠送：下沉花园：44（全送）地下室：184（全送）一层花园：87（全送）二层露台： 18（全送）总附赠面积：333附赠比率：127%项目小户型产品具备一定附加值已经功能空间尺度要求；项目小户型产品具备一定附加值已经功能空间尺度要求；但大户型方面附加值偏低，在结构功能上相比市场同面积产品优势并不

19、明显。但大户型方面附加值偏低，在结构功能上相比市场同面积产品优势并不明显。产品理解小高层户型产品理解小高层户型附加值赠送：附加值赠送：a a建筑面积：建筑面积：177177入户花园：14.4（半送）阳台：12（半送）凸窗：4.8（全送）总附赠面积：18附赠比率：10%b b建筑面积：建筑面积：138138入户花园：8.4（半送）阳台：12（半送）凸窗：4（全送）总附赠面积：14.2附赠比率：11%cc建筑面积：建筑面积：113113阳台：11.4（半送）凸窗：5（全送）总附赠面积：10.7附赠比率：9%d d建筑面积：建筑面积：8383阳台：12（半送）凸窗：1.8（全送）总附赠面积：7.8附

20、赠比率：9%e e建筑面积：建筑面积：9494阳台： 26（半送）凸窗：5（全送）总附赠面积：18附赠比率：19%全赠送面积半赠送面积市场同类产品附加值在市场同类产品附加值在1010左右左右聚仁理解的项目产品聚仁理解的项目产品从项目总规、立面、景观、会所已经别墅户型设计来看，已经具备了跳脱市场从项目总规、立面、景观、会所已经别墅户型设计来看，已经具备了跳脱市场平台运作高端全市性个案的基础，项目整体调性更具前瞻性，代表的是未来高平台运作高端全市性个案的基础，项目整体调性更具前瞻性，代表的是未来高端住宅新的居住潮流；端住宅新的居住潮流；但同时，项目同样面临产品线过长，大面积公寓产品客源匮乏以及公寓

21、户型特但同时，项目同样面临产品线过长，大面积公寓产品客源匮乏以及公寓户型特色不足的问题；色不足的问题；就产品理解而言，结合项目面临的区位、市场以及客源的问题，本案运作保证就产品理解而言，结合项目面临的区位、市场以及客源的问题，本案运作保证最优价值最大的难点就在于我们产品的客源从哪里来？最优价值最大的难点就在于我们产品的客源从哪里来？第三部分第三部分 聚仁理解的项目定位聚仁理解的项目定位我们的客源从哪里来，我们该如何定位才能确保项目形成真正的拳头产品，精准打击目标客源？项目定位理解项目定位理解别墅定位：通过项目优势的建筑、户型、景观以及会所、配套表现，结合项目前瞻、新别墅定位：通过项目优势的建筑

22、、户型、景观以及会所、配套表现，结合项目前瞻、新潮流的产品形象去争夺西区高端别墅客源。潮流的产品形象去争夺西区高端别墅客源。公寓定位：通过压缩产品线、提升附加值结合项目本身产品优势，全力争取西区的刚性公寓定位：通过压缩产品线、提升附加值结合项目本身产品优势，全力争取西区的刚性客源，确保项目精准营销，保证项目最优价值以及去化。客源，确保项目精准营销，保证项目最优价值以及去化。只有将公寓、别墅两类产品形成真正的拳头产品，精准打击目标客源，才能在只有将公寓、别墅两类产品形成真正的拳头产品，精准打击目标客源，才能在西区树立项目全市性的个案形象，保证后期的价值以及去化。西区树立项目全市性的个案形象，保证

23、后期的价值以及去化。产品提升建议产品提升建议1 1通过高智能科技环保系统，带来全新生活理念，迎合项目通过高智能科技环保系统，带来全新生活理念，迎合项目“潮流潮流”主题；主题；全方位超越市场平台，提升项目高端定位全方位超越市场平台，提升项目高端定位六大科技智能系统：六大科技智能系统：建筑智能总线系统屋面雨水排放系统中央冰蓄冷集中供能系统同层排水系统地暖系统食物垃圾处理系统1. 1. 建筑智能总线系统建筑智能总线系统把家里所有的电器控制系统集成到eib 欧洲总线，实现随心控制，全面提升生活品质。2. 2. 屋面雨水排放系统屋面雨水排放系统虹吸式主动排水，无需坡度，排水迅速；排水管道自洁，耐腐蚀，无

24、热变，节省空间，管材甚少。3. 3. 中央冰蓄冷集中供能系统中央冰蓄冷集中供能系统集中供能，不论冬夏，维持室内空气舒适、清新。中央冰蓄冷系统，移峰填谷，用深夜的半价的电为您服务，真正环保高效。4. 4. 同层排水系统同层排水系统水管无须经过邻居家天顶，实现真正的产权独立。卫生设备和空间灵活配置，无卫生死角，无噪音。双冲面板，即冲即停，节水节能。隐蔽水箱免维护。5. 5. 地暖系统地暖系统采用低温节能热水辐射地暖，供暖方式均匀，无噪音、环保，免维护四层交联无缝聚乙烯管。供暖方式符合人体脉络学，有益人体。6. 食物垃圾处理系统食物垃圾处理系统清洁、卫生、方便，环保健康理念。产品提升建议产品提升建议

25、2 2公寓产品线压缩公寓产品线压缩产品产品面积段面积段套数套数套数比套数比水岸别墅水岸别墅26126121213 3独院别墅独院别墅22622622223 3联庭别墅联庭别墅19619675751010公寓公寓1701701501502020140140130130181811011012012015159090120120151580801201201515283283（复式）（复式）10101 1总计总计768768100100产品产品面积段面积段套数套数套数比套数比水岸别墅水岸别墅26126121212 2独院别墅独院别墅22622622222 2联庭别墅联庭别墅19619675758

26、8公寓公寓85-8985-892702702929105-109105-1093903904242110-115110-1151501501717总计总计928928100100产品线通过公寓的面积段的进一步明确，形成完全针对目标客源的产品面积段。产品线通过公寓的面积段的进一步明确，形成完全针对目标客源的产品面积段。产品提升建议产品提升建议3 3公寓附加值进一步提升公寓附加值进一步提升附加值赠送：附加值赠送：a a建筑面积：建筑面积：177177入户花园：14.4（半送）阳台：12（半送）凸窗：4.8（全送）总附赠面积：18附赠比率：10%b b建筑面积：建筑面积：138138入户花园：8.4

27、（半送）阳台：12（半送）凸窗：4（全送）总附赠面积：14.2附赠比率：11%cc建筑面积：建筑面积：113113阳台：11.4（半送）凸窗：5（全送）总附赠面积：10.7附赠比率：9%d d建筑面积：建筑面积：8383阳台：12（半送）凸窗：1.8（全送）总附赠面积：7.8附赠比率：9%e e建筑面积：建筑面积：9494阳台： 26（半送）凸窗：5（全送）总附赠面积：18附赠比率：19%全赠送面积半赠送面积原有方案附加值在原有方案附加值在1010左右左右附加值赠送：附加值赠送：b b建筑面积：建筑面积：112112花园阳台：26.4（半送）设备平台：2.8（全送）凸窗：1.4（全送）总附赠面

28、积：17.4附赠比率：15%d d建筑面积：建筑面积：8888设备阳台：2.1（半送）花园阳台：8.7（半送）总附赠面积：5.4附赠比率：6%cc建筑面积：建筑面积：109109花园阳台：20（半送）设备平台：5 （全送）凸窗：1.4（全送）总附赠面积：16.4附赠比率：15%e e建筑面积：建筑面积：105105花园阳台：26（半送）设备平台：5 （全送）凸窗：1.4（全送）总附赠面积：19.4附赠比率：18%产品提升建议产品提升建议3 3公寓附加值进一步提升公寓附加值进一步提升调整方案附加值保证在调整方案附加值保证在15152020，且具备买二房送一房的概念，对于刚需具备强势吸引力，且具备

29、买二房送一房的概念，对于刚需具备强势吸引力上海西区特色的、跳脱区域市场的上海西区特色的、跳脱区域市场的最具产品前瞻性设计以及代表未来高端居住潮流的最具产品前瞻性设计以及代表未来高端居住潮流的全市性指标个案全市性指标个案通过公寓进一步提升附加值、整体压缩产品线以及项目整体智能化产品力的提升，加之项目本身总规、建筑、户型以及景观配套的高端配置，形成双拳出击，精准打击目标客源聚仁理解的项目定位聚仁理解的项目定位第四部分第四部分 聚仁理解的项目价格聚仁理解的项目价格物业物业类型类型区域区域项目项目报价报价09.0809.08成交成交价价公寓产品青浦新城景港名人苑89009008仁恒运杰12000974

30、8公园大观1100010216汇丰豪轩120009517新城盛景85008754公寓定价公寓定价目前区域公寓报价在目前区域公寓报价在10000100001200012000元元/ /平方米左右，借助项目自身整体高品质产品力平方米左右，借助项目自身整体高品质产品力以及自身户型的高附加值，本司有信心在现有价格体系中提升以及自身户型的高附加值，本司有信心在现有价格体系中提升15%15%本司认为能够保证的项目公寓价格：本司认为能够保证的项目公寓价格：1400014000元元/ /别墅定价别墅定价目前片区经济别墅报价在目前片区经济别墅报价在14000140002600026000元元/ /平方米左右，借

31、助项目自身整体高品质产平方米左右，借助项目自身整体高品质产品力以及自身前瞻、新潮流的形象，本司有信心在现有价格体系将本案运作到品力以及自身前瞻、新潮流的形象，本司有信心在现有价格体系将本案运作到别墅价格：别墅价格：2200022000元元/ /区域区域项目名称项目名称经济型别墅经济型别墅近期成交价近期成交价徐泾沁丰雅泾轩23354大华云庭16651赵巷龙湖滟澜山26149青浦新城新城盛景12890仁恒运杰16256富力桃园12945朱家角中信泰富15388东方庭院14229第五部分第五部分 聚仁对于项目客源预估聚仁对于项目客源预估p公寓客源公寓客源p别墅客源别墅客源交通动线导入客源交通动线导入

32、客源318318国道国道横向连接青浦赵巷、徐泾、虹桥大枢纽a9a9高速高速直通市区长宁、徐汇区域，以及浙江外省市；a30a30高速高速连接宝山、嘉定等上海郊区；规划中轨道交通规划中轨道交通横向贯穿青浦，并与轨道交通2号线互换，直达虹桥枢纽、长宁、静安、卢湾、黄浦市中心区域；目标客户圈定目标客户圈定 a9高速a30客源变化趋势客源变化趋势交通导入交通导入 交通动线导入客源交通动线导入客源318318国道国道横向贯穿青浦区a9a9高速高速徐汇、长宁等市中心a30a30高速高速宝山、嘉定郊区规划中轨道交通规划中轨道交通与轨道交通2号线互换，直达虹桥枢纽、长宁、静安、卢湾、黄浦市中心区域；交通导致客源

33、变化趋势交通导致客源变化趋势 进一步导入青浦新城外板块客源、进一步导入青浦新城外板块客源、及因虹桥枢纽带动人群及因虹桥枢纽带动人群外郊区域客源一定比例放大外郊区域客源一定比例放大市中心西区客源比例放大市中心西区客源比例放大进一步导入市中心客源进一步导入市中心客源本案产品主力总价段分布本案产品主力总价段分布 产品面积产品面积11088主力总价主力总价（万元）（万元）154123项目主要表现为项目主要表现为8888以及以及110110两类主力客源两类主力客源家庭税后综合家庭税后综合年收入年收入税后月收入税后月收入月还款月还款（月收入（月收入30%，30年）年）总价承受力总价承受力首付（首付（3成）

34、成）客源置业次数客源置业次数4-5万2920-3567元876-1070元26-32万8-10万一次置业7-14万5677-113031703-3309元51-97万16-29万一次置业为主，二次置业为辅家庭税后综合家庭税后综合年收入年收入税后月收入税后月收入月还款月还款（月收入（月收入30%，30年）年）总价承受力总价承受力首付（首付（4成）成）客源特征客源特征12-15万10057-12330元3017-3699元102-128万40-52万一次置业为主，二次置业为辅15-20万12330-15573元3699-4672元128-160万52-64万二次置业为主，一次置业为辅20-25万1

35、5573-19467元4672-5840元160-200万64-80万二次置业为主25-30万19467-23360元5840-7008元200-240万80-96万二次及以上置业为主30-40万23360-33093元7008-9928元240340万96-136万多次置业60万以上48667元以上14600元500万以上200万多次置业公寓客户购买力分析公寓客户购买力分析二房小三房产业区域产业区域主导产业主导产业主要年主要年龄层次龄层次白领、技术人员家白领、技术人员家庭庭综合年收入综合年收入中级管理家庭中级管理家庭综合年收入综合年收入高级管理家庭高级管理家庭综合年收入综合年收入私营业主家庭

36、私营业主家庭综合年收入综合年收入青浦工业园光电、汽车配件、化工纤维25-45岁8-10万20-35万50万以上100万以上虹桥机场服务、机场工作人员25-35岁10-15万25-40万50万以上长宁等市区 贸易、咨询、服务业、教育、商业 25-40岁10-15万20-25万50万以上诸翟工业园生物医药、集成电路、软件30-40岁11-12万18-26万50万以上嘉定汽车城汽车配件、销售25-35岁8-12万25-30万50万以上徐家汇it、生物医药、集成电路、通信、光电子、信息服务 25-35岁12-20万25-35万50万以上特征新兴行业为主25-40岁一次置业二次置业为主一次置业为辅多次置

37、业多次置业公寓客户属性分析公寓客户属性分析 8888公寓客源公寓客源徐汇、闵行、徐汇、闵行、长宁市中心长宁市中心50%50%其他其他10%10%区域客区域客30%30%外省市外省市10%10%8888公寓目标客源圈定公寓目标客源圈定 客源分布：客源分布：青浦城区内企事业工作人员、政府机关、公务员、以及小私营业主、政府工作人员（30%），外省市工作人员、个体户（10%），徐汇、长宁、闵行等市中心普通白领（50%），宝山、嘉定等其他区域（10%）；客源年龄：客源年龄：以25-35岁青年为主；客源层次：客源层次：中层白领，企业中层管理人员、拥有技能职称的技术人员，小个体经商户等；家庭结构：家庭结构：

38、两口之家为主，三口之家为辅；家庭综合年收入：家庭综合年收入：10-15万；置业次数：置业次数：初次置业，首次改善置业；8888公寓客源购买动机公寓客源购买动机本案特色：前瞻、国际社区氛围、较高性价比、景观性强、高科技住宅理念本案特色：前瞻、国际社区氛围、较高性价比、景观性强、高科技住宅理念客源购买动机：客源购买动机： 高科技住宅、体现时尚、国际、前瞻性产品形象，符合市场年轻客源高科技住宅、体现时尚、国际、前瞻性产品形象，符合市场年轻客源追求潮流品味；追求潮流品味； 性价比较高符合资金不够宽裕，同时追求享受的年轻客源；性价比较高符合资金不够宽裕，同时追求享受的年轻客源；时尚潮流立面较高附加值房型

39、产业区域产业区域主导产业主导产业主要年主要年龄层次龄层次普通员工家庭普通员工家庭综合年收入综合年收入中级管理家庭中级管理家庭综合年收入综合年收入高级管理家庭高级管理家庭综合年收入综合年收入私营业主家庭私营业主家庭综合年收入综合年收入青浦工业园光电、汽车配件、化工纤维25-45岁8-10万20-35万50万以上100万以上虹桥机场服务、机场工作人员25-30岁10-15万25-40万50万以上长宁等市区 贸易、咨询、服务业、教育、商业 25-40岁10-15万15-20万50万以上诸翟工业园生物医药、集成电路、软件30-45岁11-12万18-26万50万以上嘉定汽车城汽车配件、销售25-35岁

40、8-12万15-20万50万以上徐家汇it、生物医药、集成电路、通信、光电子、信息服务 25-35岁12-20万25-35万50万以上特征新兴行业为主25-40岁一次置业二次置业为主一次置业为辅多次置业多次置业公寓客户属性分析公寓客户属性分析110110公寓客源公寓客源徐汇、长宁市徐汇、长宁市中心中心60%60%其他其他15%15%区域客区域客20%20%宝山、嘉定宝山、嘉定10%10%110110公寓目标客源圈定公寓目标客源圈定 客源分布：客源分布：青浦城区内园区管理层、企事业中层管理、私营业主（20%），长宁、徐汇等贸易类、虹桥机场管理人员（60%），宝山、嘉定汽车城等（10%），其他区域

41、（10%）；客源年龄：客源年龄：以35-40岁中青年为主；客源层次：客源层次：企业中层管理人员、拥有技能职称高级技术人员，小私营业主等；家庭结构：家庭结构：三口之家为主；家庭综合年收入：家庭综合年收入：25-35万；置业次数：置业次数：二次改善置业为主，一次置业为辅；110110公寓客源购买动机公寓客源购买动机本案特色：社区时尚国际个性形象、高附加值、高科技品质本案特色：社区时尚国际个性形象、高附加值、高科技品质客源购买动机：客源购买动机： 高尔夫球场的创新极富个性，符合并满足客群接受新观念、喜欢交际、高尔夫球场的创新极富个性，符合并满足客群接受新观念、喜欢交际、以及追求个性精神需求；以及追求

42、个性精神需求； 景观、高科技住宅的高品质符合客群追求；景观、高科技住宅的高品质符合客群追求； 高附加值，舒适度的物质需求；高附加值，舒适度的物质需求；高尔夫推杆时尚潮流立面大开间户型p公寓客源公寓客源p别墅客源别墅客源交通动线导入客源交通动线导入客源318318国道国道虹桥机场a9a9高速高速长宁、徐汇、黄浦等市中心，浙江一带a30a30高速高速嘉定、宝山目标客户圈定目标客户圈定 a9高速a30交通动线导入客源交通动线导入客源客源变化趋势客源变化趋势 市中心客源比例上升市中心客源比例上升外郊区域客源比例放大外郊区域客源比例放大318318国道国道虹桥机场a9a9高速高速长宁、徐汇、黄浦等市中心，浙江一带a30a30高速高速嘉定、宝山家庭税后综合家庭税后综合年收入年收入税后月收入税后月收入月还款月还款（月收入（月收入30%，30年）年）总价承受力总价承受力首付（首付（3成）成）客源置业次数客源置业次数4-5万2920-3567元876-1070元26-32万8-10万一次置业7-14万5677-113031703-3309元51-97万16-29万一次置业为主，二次置业为辅家庭税后综合家庭税后综合年收入年收入税后月收入税后月收入月还款月还款（月收入（月收入30%，30年）年）总价承受力总价承受力首付（