蓬溪蜀城国际整体定位及营销策略

1、蜀城国际蜀城国际整体定位及营销策略整体定位及营销策略二二o一一年八月一一年八月目录目录第一章第一章 swot分析分析第三章第三章 项目定位项目定位第四章第四章 销售策略销售策略第五章第五章 营销策略营销策略第一章第一章 swotswot分析分析项目优势：项目优势：q 地段优势：项目为蓬溪老车站，地段上位于城市中心，且临近五一地段优势：项目为蓬溪老车站，地段上位于城市中心，且临近五一广场，临城市主干道。广场，临城市主干道。q 规模优势：规模优势：16000平米商业规模，蓬溪最大的综合性商业体。平米商业规模，蓬溪最大的综合性商业体。q 硬件配套优势：中央空调系统、电梯扶梯、大理石立面、停车硬件配套

2、优势：中央空调系统、电梯扶梯、大理石立面、停车位位项目劣势：项目劣势：q 核心劣势：主街面开口小，次街面纵深长，展示面差，且次街面为核心劣势：主街面开口小，次街面纵深长，展示面差，且次街面为坡度。坡度。q 建筑体不规则，商铺划分功能受限。建筑体不规则，商铺划分功能受限。q 商业层数达到商业层数达到4层之多，单层体量小。层之多，单层体量小。q 周边商业层次极低。周边商业层次极低。项目威胁：项目威胁：q 项目在本地具有唯一性，不存在竞争威胁项目在本地具有唯一性，不存在竞争威胁项目机会：项目机会：q 片区改造升级机会：项目南侧棚户区商业改造带来片区整体价值片区改造升级机会：项目南侧棚户区商业改造带来

3、片区整体价值提升。提升。q 宏观政策、银行资金对住宅审批贷款政策带来了商业地产的发展宏观政策、银行资金对住宅审批贷款政策带来了商业地产的发展机会，更利于把握投资资金流。机会，更利于把握投资资金流。核心问题核心问题q 次街面长，形象差，主街面短，展示性不够次街面长，形象差，主街面短，展示性不够q 当期已建成物业完全位于地块内部，如不能与前面可拆迁部当期已建成物业完全位于地块内部，如不能与前面可拆迁部分连成一体，项目谈不上销售。分连成一体，项目谈不上销售。q 前期推广力度和市场影响力严重不足前期推广力度和市场影响力严重不足q 前期对资金回笼超之过急，前期对资金回笼超之过急，15%的回报率脱离市场规

4、律，为的回报率脱离市场规律，为后期埋下隐患，投资回报率并不是越高越好。后期埋下隐患，投资回报率并不是越高越好。q 项目四层均做商场，在蓬溪这样的三线城市，二层以上都较项目四层均做商场，在蓬溪这样的三线城市，二层以上都较具体，三、四层销售将非常困难。需要更好的营销思路。具体，三、四层销售将非常困难。需要更好的营销思路。q 纯产权式商铺，本地人的接受度问题。纯产权式商铺，本地人的接受度问题。q 缺少有影响力的商家缺少有影响力的商家第三章第三章 项目定位项目定位一、地块商业价值分析一、地块商业价值分析一、项目整体定位一、项目整体定位城市综合体城市综合体集合：商业、酒店、住宅于一体集合：商业、酒店、住

5、宅于一体q 一层：服装、鞋帽、箱包、珠宝饰品、特色美食。一层：服装、鞋帽、箱包、珠宝饰品、特色美食。q 二层：服饰、妇婴用品、家居用品、数码城二层：服饰、妇婴用品、家居用品、数码城q 三层：家富来电器三层：家富来电器q 四层：商务酒店公寓、茶楼四层：商务酒店公寓、茶楼q 五层及以上为住宅五层及以上为住宅二、商业业态划分二、商业业态划分第三章第三章 销售模式销售模式q 划分为独立商铺销售，形成室内步行街。划分为独立商铺销售，形成室内步行街。二、项目一二层销售模式二、项目一二层销售模式大门大门大门大门次门次门次门次门观光观光电梯电梯电梯电梯内部坡梯内部坡梯铺面铺面铺面铺面铺面铺面商铺划分：开间：商

6、铺划分：开间：3.64.5 进深：进深：914米米 单铺铺面面积：单铺铺面面积：3045平米平米临街面采用玻璃隔断，中心街区采用纯开敞式临街面采用玻璃隔断，中心街区采用纯开敞式划分样式参照划分样式参照一二层销售模式一二层销售模式方式一：售后脱手，不承担风险，但客户担心后期经营，销售具有一定难度。方式一：售后脱手，不承担风险，但客户担心后期经营，销售具有一定难度。q客户可购买后自营，可自己出租，也可委托出租，按照楼层划分商业业态进行经营。客户可购买后自营，可自己出租，也可委托出租，按照楼层划分商业业态进行经营。q不保证回报，销售案场设置招商部，可代客户出租。不保证回报，销售案场设置招商部，可代客

7、户出租。 方式二：开发企业承担后期经营风险，客户只管固定收租方式二：开发企业承担后期经营风险，客户只管固定收租q前期务必引入有影响力的经营商家。前期务必引入有影响力的经营商家。q客户购买后全部委托经营。固定返还回报。客户购买后全部委托经营。固定返还回报。q后期与商家之间实行联营，营业扣点，用于返还客户租金，不足部分由经营管理公司后期与商家之间实行联营，营业扣点，用于返还客户租金，不足部分由经营管理公司（开发企业）垫付。（开发企业）垫付。q建议购铺客户的投资回报率控制在建议购铺客户的投资回报率控制在10%铺面交付标准：全精装销售，商铺地面、天棚、过道、空调、玻璃隔断均全部铺面交付标准：全精装销售

8、，商铺地面、天棚、过道、空调、玻璃隔断均全部一次性到位，客户购买后，可简单装修和做店招即可进入经营状态。一次性到位，客户购买后，可简单装修和做店招即可进入经营状态。二、项目三层销售模式二、项目三层销售模式q 按照产权式商铺销售。按照产权式商铺销售。观光观光电梯电梯电梯电梯内部坡梯内部坡梯铺面铺面铺面铺面铺面铺面商铺划分：开间：商铺划分：开间：3.03.6 进深：进深：710米米 单铺铺面面积：单铺铺面面积：2036平米平米全部开敞经营，委托给家富来电器或者重新招租苏宁电器经营。全部开敞经营，委托给家富来电器或者重新招租苏宁电器经营。三层销售模式三层销售模式q 客户购买后全部委托经营。固定返还回

9、报。客户购买后全部委托经营。固定返还回报。q 统一招商，从商家处获得租金统一招商，从商家处获得租金q 投资模式：投资模式：1、投资回报率控制在、投资回报率控制在10%，十年固定回报，十年固定回报2、十年后可原价回购、十年后可原价回购3、租金实行按年付，从房屋交付之日起算。、租金实行按年付，从房屋交付之日起算。4、签订合同时先返还一年租金。、签订合同时先返还一年租金。铺面交付标准：全精装销售，商铺地面、天棚、过道、空调、玻璃隔断均全部铺面交付标准：全精装销售，商铺地面、天棚、过道、空调、玻璃隔断均全部一次性到位，商家可快速进入经营状态。一次性到位，商家可快速进入经营状态。四层销售模式：多功能私酒

10、店模式四层销售模式：多功能私酒店模式q 引入酒店或者自己成立酒店，进行统一经营，划分成开间引入酒店或者自己成立酒店，进行统一经营，划分成开间4.2，进深，进深9米的标准间和少量的套房。米的标准间和少量的套房。q 统一招商，从商家处获得租金统一招商，从商家处获得租金q 投资模式：投资模式：1、投资回报率控制在、投资回报率控制在10%，十年固定回报，十年固定回报2、十年后可原价回购、十年后可原价回购3、租金实行按年付，从房屋交付之日起算。、租金实行按年付，从房屋交付之日起算。4、签订合同时先返还一年租金。、签订合同时先返还一年租金。5、产品设计实现多功能。、产品设计实现多功能。 交付标准：全精装销

11、售，包括电器及精装修，此类费用全部从售价中剥离由客交付标准：全精装销售，包括电器及精装修，此类费用全部从售价中剥离由客户另行支付。户另行支付。观光观光电梯电梯电梯电梯茶楼茶楼酒店酒店房间房间大堂大堂二、项目四层产品划分二、项目四层产品划分封闭式阳台大堂考虑约200平米精装过道第五章第五章 营销策略营销策略q案名案名q入市前提入市前提q推广及包装推广及包装q销售周期安排销售周期安排一、项目案名建议一、项目案名建议老车站财富广场老车站财富广场商业地标商业地标 财富之城财富之城二、入市前提二、入市前提q临街两栋拆迁务必启动。临街两栋拆迁务必启动。q次街面道路建议先行处理，设置成沥青路面，次街面道路建

12、议先行处理，设置成沥青路面，尽量减小与项目所处位置的坡度。尽量减小与项目所处位置的坡度。q施工围墙形成（施工围墙形成（2.5米高）米高）三、推广及包装三、推广及包装广告包装广告包装q 售楼中心重新包装售楼中心重新包装q 增加临两个临街面的围墙广告增加临两个临街面的围墙广告q 增加主街面刀旗广告增加主街面刀旗广告q 城区物色城区物色2块户外块户外q 重点乡镇增加山墙户外广告重点乡镇增加山墙户外广告q 增加分层沙盘增加分层沙盘q 增加室内步行街效果图增加室内步行街效果图推广渠道推广渠道q夹报及派发宣传单夹报及派发宣传单q手机短信手机短信q大型推广活动（全城花车游行，快速造成影响、大型推广活动（全城

13、花车游行，快速造成影响、投资说明会）投资说明会）销售周期销售周期1、入场时间计划：、入场时间计划：9月中旬月中旬2、推广启动：国庆正式展开、推广启动：国庆正式展开3、蓄积客户：、蓄积客户：10月月12月月4、蓄客模式：、蓄客模式：购买前面部分的：定铺（定房）定价，签订购买前面部分的：定铺（定房）定价，签订“预订协议预订协议”购买目前已建成部分的：直接定购，签订购买目前已建成部分的：直接定购，签订“买卖合同买卖合同”5、项目开盘：春节前、项目开盘：春节前6、销售周期安排：、销售周期安排：（1）2012年年14月，完成月，完成40%（4）2012年年59月，完成月，完成60%（5）2012年年1012月，完成月，完成90% 即可开展的工作即可开展的工作q 产品调整及商铺划分产品调整及商铺划分q 商铺室内步行街效果图，酒店大堂，房间装修方商铺室内步行街效果图，酒店大堂，房间装修方案图案图q 拆迁