五亭龙国际玩具礼品城四期地块产品定位报告50p

1、五亭龙国际玩具礼品城四期产品定位报告博思堂地产综合服务股份有限公司2009年 10月 16日 1 1 宏观市场概述宏观市场概述 2 2 市场环境分析市场环境分析 3 3 项目定位建议项目定位建议 目录目录城市概况城市概况经济发展状况经济发展状况宏观市场总结宏观市场总结城市概况城市概况地理位置地理位置u扬州地处江苏中部，南临长江、北接淮水、中贯京杭大运河。其南部濒临长江，北与淮阴、盐城接壤，东和盐城、泰州毗联，西与南京、淮阴交界。u扬州独特的地理位置使它既能融入南京都市圈，又能接受上海经济圈的辐射，还能连接苏南经济板块和滨江近海的新兴工商城市。u扬州现辖3个区,分别是广陵区、维扬区、邗江区，另辖

2、高邮、江都、仪征3个县级市和宝应县。扬州作为承接江苏南北的枢纽点，具有明显的区位优势与发展前景。扬州作为承接江苏南北的枢纽点，具有明显的区位优势与发展前景。交通状况交通状况u扬州区域内有南北大动脉京沪高速穿境而过，宁通高速方便扬州与南京、南通的横向联系性。u铁路的建成通车强化了扬州与苏北的连通性，使得扬州承接南北的枢纽作用进一步加强u按照目前的交通建设情况，从扬州到北京约花8个小时，从扬州到上海约3.5小时，从扬州到南京约花费1.5小时。 扬州的大交通便利，与周边主体城市形成较强的关联互动性。扬州的大交通便利，与周边主体城市形成较强的关联互动性。城市概况城市概况城市交通城市交通从扬州最新规划分

3、析随着区域整体规划的完成，扬州未来将建成新型产业基地、旅游商贸区和大型居住区，同时道路的新建加强了扬州区内，扬州与外区域的联系，为房产的发展奠定坚实基础。城市规划较为合理，主干道交通布达较为通畅，随着城市交通规划的进一步发城市规划较为合理，主干道交通布达较为通畅，随着城市交通规划的进一步发展，良好的增强了与外区域的互动。展，良好的增强了与外区域的互动。城市概况城市概况面积与人口面积与人口u地域面积地域面积 扬州市总面积6638平方公里，市区总面积973平方公里。u人口现状人口现状 2008年底扬州市户籍总人口为459.25万人。市辖区总人口118万，其中外来人口比例近20%，多数从事服务业，扬

4、州市区目前常住人口近100万，其中外来人口近20万超过全市外来人口数量的一半；u扬州行业人口分布比例扬州行业人口分布比例 建筑业占29%,运输业占24%，餐饮、娱乐、美容美发等服务业占21%，小商品批发零售、家居装修占26%。从上述情况综合分析：扬州主要以本地人为主，由于产业发展的特性，外从上述情况综合分析：扬州主要以本地人为主，由于产业发展的特性，外来人口较少，不是一个人口导入型城市，随着城市区域的发展和各产业的来人口较少，不是一个人口导入型城市，随着城市区域的发展和各产业的升级城市规模逐步扩大，市域面积逐步扩大，外来人口逐步增多。升级城市规模逐步扩大，市域面积逐步扩大，外来人口逐步增多。城

5、市概况城市概况项目优势项目优势项目劣势项目劣势项目机会项目机会项目威胁项目威胁总体规划（总体规划（20012001年年-2020-2020年）年）城市布局及城市发展方向城市布局及城市发展方向扬州市目前的城市布局为“一主三副”。“一主”是指原来的老城区，规划以保护为主。“三副”分别为城西新区、广陵新区和城南瓜洲沿江副中心。扬州目前的城市发展方向主要是扬州目前的城市发展方向主要是“产业向南，拓展东西产业向南，拓展东西”。南延南延扩大经济开发区，跳跃开发港口分区和瓜洲分区，作为发展第二产业的主要载体。扩大经济开发区，跳跃开发港口分区和瓜洲分区，作为发展第二产业的主要载体。西进东拓西进东拓城市主要居住

6、人口向西部分区集中，充分提高基础设施和公共服务设施的利用率。城市主要居住人口向西部分区集中，充分提高基础设施和公共服务设施的利用率。东部分区注重对现有居住用地进行整合和改造，提高居住环境质量和各类服务设施配套水平。东部分区注重对现有居住用地进行整合和改造，提高居住环境质量和各类服务设施配套水平。城市概况城市概况经济发展状况经济发展状况历年历年gdpgdp总量和人均总量和人均gdpgdp及增幅及增幅u通过近年来的经济数据表明，扬州经济保持稳定高速的发展，gdp总量及人均gdp逐步增长；u扬州经济高速的增长，人均收入的增加，为房地产市场的发展创造了有利的条件。经济情况经济情况三产比例三产比例u第二

7、产业占主导地位，历年增加，增幅较小。u第三产业持续稳定的增加，总体来看，第三产业仍有发展空间。u固定资产和房地产投资额逐年的增加，从增幅波动频率来看，起伏较大。u房地产投资额稳定增加，消费者购房理性较高。经济发展状况经济发展状况居民可支配收入及在岗职工收入居民可支配收入及在岗职工收入u扬州居民可支配收入增幅较快，08年达到17398元。u人均可支配收入的持续增加，刺激了客源的居住需求，为区域房地产的发展奠定了基础和客源。u在岗职工平均工资全省处中等水平，随着经济的发展，增幅空间较大。经济发展状况经济发展状况可支配收入可支配收入宏观市场总结宏观市场总结u扬州优越的地理位置，整体经济的发展良好；u

8、人均可支配收入及个人收入水平的逐步提高u房地产投资额稳步增加，健康的市场环境，政府对市场管理较健全u道路的逐步完善和建成，城市化进程的加速u扬州以工业作为拉动经济的主体，第三产业有待加强u市区人口较低，外来人口较少，人口输出型的城市性质u城市综合力的提升，城市常住及外来人口将稳步增加u扬州城市布局及城市未来发展方向的确定和实施u 经济：扬州总体经济增长经济：扬州总体经济增长较快，增速位于江苏省各城较快，增速位于江苏省各城市前列；产业规划、招商引市前列；产业规划、招商引资前景看好，经济发展潜力资前景看好，经济发展潜力较大；较大； u 城市发展重心：扬州城市城市发展重心：扬州城市发展重心从西区发展

9、重心从西区西南区西南区东区，中心城区优化发展，东区，中心城区优化发展，北区发展还比较缓慢，有待北区发展还比较缓慢，有待进一步发展；进一步发展；u 产业情况：扬州旅游业、产业情况：扬州旅游业、服务业较为发达，工业比重服务业较为发达，工业比重较大，城市发展水平相对较较大，城市发展水平相对较高，市场购买力相对较强。高，市场购买力相对较强。 1 1 宏观市场概述宏观市场概述 2 2 市场环境分析市场环境分析 3 3 项目定位建议项目定位建议 目录目录市场特征概述市场特征概述未来走势预判未来走势预判市场产品分类分析市场产品分类分析投资概况投资概况年份年份0202年年0303年年0404年年0505年年0

10、606年年0707年年0808年年0909上上房地产投资房地产投资( (亿元亿元) )26.243.816473.1483.4106.48137.753.5增长率（增长率（% %）32.4667.2146.0914.314.127.7029.32/占固定资产投资比占固定资产投资比重（重（% %）14.5617.7419.3917.8415.6424.614.5/1、从整体上看，扬州房地产投资额快速增加，02-08年的平均增幅达33%。2、受08年房市萎靡的影响，09上半年的房地产投资速度明显放缓。3、2008年商业类物业的投资额占比为14%，处于10%-15%的合理区间内。市场特征概述市场特征

11、概述扬州房地产市场相对平稳，未来呈现出持续、快速的发展态势。扬州房地产市场相对平稳，未来呈现出持续、快速的发展态势。0808年中小套型住宅投资情况年中小套型住宅投资情况u2008年，扬州市中小户型住宅的投资额仅占住宅投资额的10%，占比偏低；u根据市场调研看，扬州本地客群偏向购买100以上的舒适大户型；随着扬州房价不断走高，越来越多的购房者开始考虑总价优势明显的小户型。随着扬州房价不断走高，越来越多的购房者开始考虑总价优势明显的小户型。目前扬州市场上的精装小户型公寓多半受到了投资客、青年购房者的青睐、销目前扬州市场上的精装小户型公寓多半受到了投资客、青年购房者的青睐、销售良好。未来，扬州市场的

12、中小面积住宅有着较大发展空间！售良好。未来，扬州市场的中小面积住宅有着较大发展空间！住宅投资额住宅投资额108.8（亿元）/其中：其中：9090以下套型以下套型11.4（亿元）占10%90 90 以上套型以上套型97.4（亿元）占90%1、09年显现出由供不应求到供大于求的转折点，分析为08年市场萎缩，需求量不足所致。2、08年至09年一季度，商品房去化放缓。但从09年二季度开始扬州房市迅速回暖。3、从本次调研情况看，09年扬州住宅市场上，无论自住需求、还是投资需求均表现活跃，导致市场重现供不应求的局面。商品房供销情况商品房供销情况0909年来供需比相对平衡，市场目前已呈现出较大的去化压力。年

13、来供需比相对平衡，市场目前已呈现出较大的去化压力。市场价格走势市场价格走势1、02年以来，扬州房价上涨趋势明显，02-08年的6年间，扬州市商品房年均增长342元/。2、即使在房市遭遇寒流的08年，房价也未停止上涨的步伐。截止到09年一季度，扬州市商品房均价已达4283元/。3、扬州市区住宅均价于2009年5月突破5000元大关，达5213元/，此后的6、7月均保持在5000元以上。扬州楼市正式步入“5”时代。4、房价在江苏各县市中属于中等偏上水平。城市综合价值判断，房价属于正常范畴。市场价格趋势针对扬州商品房的价格走势、市场状况等因素看，未来扬州整体房价较市场价格趋势针对扬州商品房的价格走势

14、、市场状况等因素看，未来扬州整体房价较为平稳，预计为平稳，预计0909年底整体商品房的价格在年底整体商品房的价格在45004500元元/ /左右。随着宏观调控的影响，预计价左右。随着宏观调控的影响，预计价格将会出现一定的波动。格将会出现一定的波动。商业供销商业供销竣工面积竣工面积销售面积销售面积施工面积施工面积0808年年0707年年同比增长同比增长0808年年0707年年同比增长同比增长0808年年0707年年同比增长同比增长办公办公5.2万 9.52-45.4% 6.3万5.6910.8% 24.321.3313.9%商业商业30.652.67-41.9%26.4万30.95-14.7%

15、126.9117.178.3%0808年，商业物业销售出现萎缩，同比下滑年，商业物业销售出现萎缩，同比下滑14.7%14.7%。商业物业在建量体为商业物业在建量体为100100余万方，同时市场尚有一定存量，后续供应量较大，市余万方，同时市场尚有一定存量，后续供应量较大，市场呈现出较大压力。场呈现出较大压力。市场特征总结市场特征总结1 1、政府重点发展西区，兼顾东区、政府重点发展西区，兼顾东区在扬州“西进东连”的城市发展思想指导下，西区、西南区已成为扬州市房产发展的领军区域，区域配套日益完善，从08年来的已成交的地块及供给量来看，多数商业地块集中于西区。2 2、产品、产品产品也从单一的多层转为现

16、在的多层、小高层、高层、联排别墅、单体别墅、复式楼竞相存在的市场环境。外立面多为面砖贴面，档次较高，同时节能化做得较到位。外立面效果多为中式和现代，立面效果的同质化较严重，这与政府的控制有关。3 3、投资客源、投资客源从市场综合情况了解来看，本地投资客主要为企业主、公务员、个体户，并带有一定自住型投资倾向，外来投资客源包括上海、温州、南京、无锡等地，另有部分自住型投资客源。4 4、开发商品牌、开发商品牌扬州房地产开发还是以本土开发商为主，外来品牌开发商目前较少。本土的以新能源虎豹为代表，外来的以绿地、中信泰富、吴中集团、新港为代表。扬州市场开发商的品牌战略有可发挥的空间，但需要一个合理有效的引

17、导过程。未来市场走势预判未来市场走势预判结合国家调控政策和扬州市土地、商品房销售面积成交量的走势以及我们对扬州市场的市场调查做出以下大势预判：0808年土地供应量的停滞、年土地供应量的停滞、0909年房市的迅速去化，可能加大后续扬州年房市的迅速去化，可能加大后续扬州房市供求的矛盾房市供求的矛盾自住需求市场，未来三年成交量自住需求市场，未来三年成交量, ,波动起伏不大，对市场的前景较看好波动起伏不大，对市场的前景较看好随着国家调控政策的逐渐加大，市场资源逐渐向有资金实力或随着国家调控政策的逐渐加大，市场资源逐渐向有资金实力或有融资能力的开发商靠拢有融资能力的开发商靠拢随着房价持续走高，总价低的小

18、户型物业将愈发受市场青睐随着房价持续走高，总价低的小户型物业将愈发受市场青睐随着扬州客户对房产的认知度逐渐提高，品质化和品牌化将是随着扬州客户对房产的认知度逐渐提高，品质化和品牌化将是未来客户购房考虑的重点未来客户购房考虑的重点扬州城市范围的不断外延，郊区城市化进程的加速，商业物业市场扬州城市范围的不断外延，郊区城市化进程的加速，商业物业市场将有较大的发展空间和潜力将有较大的发展空间和潜力市场产品分类分析市场产品分类分析考虑本案的地块属性、拟开发的物业类型等因素，现从扬州市房地产市场中划考虑本案的地块属性、拟开发的物业类型等因素，现从扬州市房地产市场中划分出商业营业类物业、酒店式公寓（商业性质

19、）、住宅类物业（小户型、重点分出商业营业类物业、酒店式公寓（商业性质）、住宅类物业（小户型、重点划分为主）、专业市场类物业。以下市场分析也就围绕这划分为主）、专业市场类物业。以下市场分析也就围绕这4 4类物业展开。类物业展开。商业物业商业物业项目名称项目名称类型类型地址地址套数套数面积面积价格价格关注点关注点凯运天地凯运天地商业广场文昌东路106号已推148（共729）40-4208500凯运壹位商业广场共有726套、7万方体量。已推部分已售出28套，销售率19%；集娱乐、休闲、购物、美食、文化、观光于一体的多功能、多业态的复合型 ；万鸿城市万鸿城市花园花园商业步行街邗江区邗城大道旁近邻广润发

20、及来鹤台广场13690-130（5.4米挑高）8000-9000销售率达95%，商业部分作为酒店用品专卖市场旺庭公馆旺庭公馆底层沿街商铺、小户公寓/20套/17000已登记客户200组，09年10月底开盘；汇金谷汇金谷以大型超市为主体的购物中心华洋西路、润扬路路口242主力面积在80-2007500-8300苏果超市（8800平米）、品牌店入驻；购买商铺给予一次性返还21%总价的优惠。已售70%明发商业明发商业广场广场以多主力为主的大型商业中心运河东路南侧 /30-300/集餐饮、休闲、娱乐、购物、旅游、酒店、公寓功能的shoppingmall。旨在打造扬州人必去的“吃、喝、玩、乐、购”一站式

21、全新体验之城。项目建成后将辐射扬州乃至整个苏中地区。汇金广场汇金广场农贸市场、商业街、小商品市场、soho渡江南路与连运路交汇处 144一层：30-100；二层：20-409500商业部分由农贸市场(1万方)、小商品城(1万方）、商业街（0.8万方）三部分组成。小商品城，以服饰、鞋帽、日用百货、小商品、五金工具、干货日杂等业态为主。商业街部分定位成餐饮、休闲主题商业街。目前已售出75%。瘦西湖新瘦西湖新天地天地高档休闲购物街扬子江北路399号 818100-50014500整个新天地分为临街旺铺、特色景观步行街两大部分，主力商家：味道成都、麦当劳、钱柜、西湖坊大酒店等；尚有将近30%未售出。西

22、湖丰源西湖丰源玩具材料玩具材料城城玩具辅料专业市场/约180间40-50（1-2层）租金1-2万/年出租率达95%以上，约为02年开业；经营玩具辅料，品种齐全，经营状况良好；部分商家也在五亭龙开店，对新项目进驻意向不强；商业物业小结商业物业小结1.1. 扬州市商业逐步形成三足鼎立的发展局面，维扬区以四望亭路嘉兴商贸广场为扬州市商业逐步形成三足鼎立的发展局面，维扬区以四望亭路嘉兴商贸广场为中心的商业区域；广陵区以汶河路、文昌路为主干道中心的商业区域；广陵区以汶河路、文昌路为主干道时代广场、金鹰百货、时代广场、金鹰百货、万家福商城三巨头为中心商业区，邗江区以京华城中城为中心的商业区；万家福商城三巨

23、头为中心商业区，邗江区以京华城中城为中心的商业区；2 2、传统的文昌阁商圈是唯一能辐射到整个扬州的商业区，现有的其他商圈辐射力、传统的文昌阁商圈是唯一能辐射到整个扬州的商业区，现有的其他商圈辐射力较弱。传统商业中心较为成熟，市场地位影响较高，以京华城中城、明发商业较弱。传统商业中心较为成熟，市场地位影响较高，以京华城中城、明发商业中心、彩虹国际为代表的一批新兴商业，呈现出较新的发展模式；标志着扬州中心、彩虹国际为代表的一批新兴商业，呈现出较新的发展模式；标志着扬州商业地产开始向着专业化、大型化、综合化、高端化的方向发展商业地产开始向着专业化、大型化、综合化、高端化的方向发展; ;3 3、商业售

24、价集中于、商业售价集中于8500-150008500-15000元元/ /区间，低于中国三大经济区同类型城市的商业区间，低于中国三大经济区同类型城市的商业价格水平。可推断：扬州商业市场有着相当的发展空间与潜力。价格水平。可推断：扬州商业市场有着相当的发展空间与潜力。项目项目名称名称类别类别地址地址已推情况已推情况关注点关注点推盘期数推盘期数面积面积销售价格销售价格销售情况销售情况汇金谷汇金谷住宅、酒店式公寓、商业、办公华洋西路、润扬路路口酒店式公寓（120套、精装）37、504700售完大学城首席精装公寓；丽晶都丽晶都市公寓市公寓酒店式公寓、街铺江阳西路、近西祥路路口2-6层精装小户型（180

25、户左右）35、40、652层价格:南向5770；北向5070。3-6层，每层递增50少量剩余近西区汽车站，得房率高，mini户型京华城京华城中城中城酒店式公寓国展中心对面/50-708000/帝景帝景蓝湾蓝湾科技住宅、小户型公寓江阳中路与祥和路交汇处1栋18层的小户型公寓50、608000多（精装）预约中，未开盘地源热泵等科技元素的引用金缘国金缘国际大厦际大厦传统商住楼邗江中路、文汇西路路口soho（2-12层）：5、6、12层分割卖（每层35套），其余层数整层销售（毛坯）区间面积42-72，主力面积48左右五层：朝南6080，朝北5480；逐层递增减300第五层：16/35西区核心地段汇金汇

26、金广场广场农贸市场、商业街、soho、小商品市场渡江南路与连运路交汇处 43735-70起价3200；毛坯均价3900；精装均价4500已售35%扬州市南区具影响力的综合地产；扬州市为数不多的soho物业；10年5月交房旺庭公旺庭公馆馆soho四望亭路399号 22838、58、77/位于物业稀缺的主城区润扬广润扬广场（二场（二手房）手房）商铺、办公、酒店式公寓邗江中路、江阳中路路口酒店式公寓59平方、六楼、朝南、简单装修租金：800-900元/月/酒店式公寓类（商业性质）酒店式公寓类（商业性质）1.1. 扬州市场的酒店式公寓供应量不大、品质不高，部分项目名不符实，无论在扬州市场的酒店式公寓供

27、应量不大、品质不高，部分项目名不符实，无论在管理、服务、档次上都较一般，实质上仅可称为小户型公寓楼。管理、服务、档次上都较一般，实质上仅可称为小户型公寓楼。2.2. 从所调研的几个酒店式公寓的销售或入驻情况均较理想。原因分析：从所调研的几个酒店式公寓的销售或入驻情况均较理想。原因分析：1 1、近年、近年扬州房价有较大上扬，部分年轻住户考虑购入过渡性、低总价的小户型；扬州房价有较大上扬，部分年轻住户考虑购入过渡性、低总价的小户型；2 2、扬州方式的投资行为在增多。扬州方式的投资行为在增多。3.3. 面积集中在面积集中在35-6035-60区间，其中区间，其中35-5035-50的户型去化较为理想

28、，主流售价在的户型去化较为理想，主流售价在5000-60005000-6000左右（除个别高端物业），目前的总价水平主要在左右（除个别高端物业），目前的总价水平主要在18-3618-36万范围内。万范围内。考虑扬州市区目前的精装小户型租金水平大约为：考虑扬州市区目前的精装小户型租金水平大约为：800-900800-900（装修较旧）；（装修较旧）；1000-13001000-1300（装修较新）。可以得出扬州市区的小户型公寓具相当投资价值（装修较新）。可以得出扬州市区的小户型公寓具相当投资价值的论点。的论点。4.4. 根据调研情况，购买酒店式公寓的多为投资性客户，该类客户比例约占到根据调研情况

29、，购买酒店式公寓的多为投资性客户，该类客户比例约占到70%70%以上。以上。酒店式公寓类小结酒店式公寓类小结小户型公寓（住宅性质）小户型公寓（住宅性质）项目项目名称名称类别类别地址地址已推情况已推情况关注点关注点推盘期数推盘期数面积面积销售价格销售价格销售情况销售情况花样年花样年华华多层、小高层、商业扬子江北路959号1-11层小户型公寓（毛坯）39、434300去化50%以上扬州市北区唯一住宅性质的小户型公寓，关注度较高万豪西万豪西花苑花苑多层、花园洋房、小高层京华城路328号（京华城中城西200米）1-6层为小户型公寓（毛坯）64.75、63.82、72.225400去化约为40%位于京华

30、城中城西侧，属新开发区域，未来价值将提升1.1. 扬州市场上在售的住宅性质的小户型项目较少。扬州市场上在售的住宅性质的小户型项目较少。2.2. 此类产品的售价普遍不高，与项目周边的普通的住宅产品相差不大。此类产品的售价普遍不高，与项目周边的普通的住宅产品相差不大。3.3. 销售情况较为理想，由于其产权销售情况较为理想，由于其产权7070年，低总价，低首付，生活成本低，使用年，低总价，低首付，生活成本低，使用年限长等，受到投资客户、短期自住客户的青睐，目前其去化情况好于比商年限长等，受到投资客户、短期自住客户的青睐，目前其去化情况好于比商业类型的小户型公寓。业类型的小户型公寓。专业市场类专业市场

31、类项目名称项目名称类型类型地址地址面积面积（）（）售价售价（元（元/ /）租金租金经营经营情况情况备注备注西湖丰源西湖丰源玩具材料玩具材料城城玩具辅料专业市场/40-50（1-2层）/租金1-2万/年良好出租率达95%以上，约为02年开业；经营玩具辅料，品种齐全，经营状况良好；部分商家也在五亭龙开店，对新项目进驻意向不强。江阳商江阳商贸城贸城（二手）（二手）主营建材、五金、家具、装修材料的专业市场扬子江北路819号45-160700025-35元/月一般陶瓷洁具、五金水暖、家具窗帘灯饰、石材木材加工；配套：中国移动、六和春饭店等，去化率约90%。五亭龙国五亭龙国际玩具礼际玩具礼品城品城玩具辅料

32、、成品毛绒玩具专业市场扬子江北路、蜀岗西路路口/一楼11000；二楼7200；三楼480010-20元/月较好项目一期、二期辅料市场计250间，营业面积约5万多平方米；三期成品玩具市场，三幢六层营业面积约3.5万平方米。玩具辅料区已入驻商家215户，成品玩具市场开门营业的店铺607个，已入驻商家538家。国际国际珠宝城珠宝城珠宝及相关产品的专业市场 江阳西路与扬瓜路交汇处/商业7500左右（2004年）/总建面积56.73万方，其中：商铺28.6万方；酒店8万方；公寓7.25万方；加工厂房12.88万方 红星红星美凯龙美凯龙家具建材类专业是虎藏江阳西路与润扬路交汇处以40-100的面积商铺为主

33、/一般集家居智能信息、家居文化传播、家居展览演示、国际名牌展示、购物休闲于一体，引进国内国际2000余家家具建材品牌进驻经营。 万都装饰万都装饰城城装饰材料专业市场江阳西路117号 36-160一层10000；二层6000；15-40一般经营木业、五金、陶瓷、洁具、水暖、型材、布艺窗帘、整体橱柜、涂料、灯具、工艺品、家具等装饰材料。 1.1. 扬州专业市场主要集中于西区。扬州专业市场主要集中于西区。2.2. 商铺价格在商铺价格在7000-110007000-11000元区间，租金水平在元区间，租金水平在15-3515-35元元/ / 月范围。月范围。3.3. 随着项目周边区域的发展，专业市场氛

34、围将进一步增加，将为项目随着项目周边区域的发展，专业市场氛围将进一步增加，将为项目4 4期成功的销售及运营奠定期成功的销售及运营奠定坚实的基础。坚实的基础。4.4. 其中部分专业市场如国际珠宝城，由于缺乏产业支撑、招商困难等因素，导致项目暂时搁浅。其中部分专业市场如国际珠宝城，由于缺乏产业支撑、招商困难等因素，导致项目暂时搁浅。从扬州专业市场现状看，有特色、有产业支撑、有稳定需求的专业市场更易生存！需能与五亭龙市场的整体规划相符合、不能与现有玩具产业特性相背离！该类专业市场必须在扬州市乃至苏中、苏北区域没有或仅有少量的同类市场存在！最好能结合扬州市旅游业日趋兴旺的产业特征！该类专业产业在扬州已

35、有一定的发展！礼品专业市场礼品专业市场专业市场专业市场礼品类礼品类礼品专业市场的支撑礼品专业市场的支撑每年，扬州当地企业均需要相当数量的礼品公关，如琼花、宝胜、牧羊、亚星等集团公司以及发电厂、上花轿等单位均是扬州商务礼品市场的消费大户。其需要的往往是包含本企业广告创意的礼品，而这些是超市、商场无法提供的。 随着扬州旅游业日趋繁荣，具有扬州特色的漆器、剪纸等传统工艺礼品越来越受到游客青睐；扬州目前的礼品店主要分散在各个商圈、旅游景点、小商品市场内，其规模、档次、服务、价位参差不齐，且各自分散经营，无法形成聚集效应。1 1、市场存在相当需求、市场存在相当需求3 3、礼品产业分散的现状、礼品产业分散

36、的现状2 2、扬州特色礼品受青睐、扬州特色礼品受青睐苏中、苏北区域尚缺销售礼品的专业市场，而特色专业市场的一大特点就是辐射范围强，若建成规模大、服务好的礼品市场，必将吸引到周边城市的客户。4 4、可辐射周边市场、可辐射周边市场礼品、玩具两类产品的性质存在一定交集，礼品市场的开发将强化五亭龙的市场影响力。5 5、与现有市场产业相符、与现有市场产业相符项目项目名称名称总建总建面积面积地址地址物业类型物业类型面积面积售价售价租金租金（万（万/ /年年) )业态业态花样年华/扬子江北路959号 沿街商铺底层沿街商铺（20套）50-13013500为1#、2#楼的底层商铺，目前售出2套。石油山庄/街铺/

37、58-3600外街5000-6000内街400020-30元/月层高4.5米，不可做中餐，主要商家：石油大药房、爱文水果超市等满芳庭/街铺/50-100550020-35元/月/江阳农贸市场16442（4层）双塘路与平山北路交叉口一层街铺朝南（不临主干路）40多平米（目测约45左右）6000多1.6主力商家：上海华联超市、农贸市场、中国电信、汉堡小子、爱心门诊等服装、食品朝北（临双塘路）100左右（两层）7000-80003.5-3.8朝西（临平山北路）95（一层35+二层60）8500-90004.5二层超市外侧商铺（大部分商铺关闭）20左右0.6-0.93-4层商住小户型40-90（40-

38、50的户型为主2500-280010-15/江阳商贸城（二手）/底层商铺临主入口内部道路110（开间在10米左右，层高4.5米）72003万多陶瓷洁具、五金水暖、家具窗帘灯饰、石材木材加工；配套：中国移动、六和春饭店等，去化率约90%底层商铺+二层公寓临主入口左手进去口的南北向道路两层1108200二层公寓约3000-4000/年四层公寓（较新装修）/853000-3200项目所在区域商业格局项目所在区域商业格局1.1. 项目周边商业，以沿街底商为主，主力面积集中在项目周边商业，以沿街底商为主，主力面积集中在50-10050-100区间，一层层高区间，一层层高在在4.2-4.84.2-4.8米

39、之间，销售价格水平集中在米之间，销售价格水平集中在5000-148005000-14800元元/ /之间，租金水平集之间，租金水平集中在中在20-3520-35元元/ / 月之间，目前经营状况一般，商业主要以餐饮、超市、药店、月之间，目前经营状况一般，商业主要以餐饮、超市、药店、金融通信服务等生活配套为主；金融通信服务等生活配套为主；2.2. 项目以满足周边消费人群餐饮、休闲、娱乐等需求为主，可突出经营特色吸项目以满足周边消费人群餐饮、休闲、娱乐等需求为主，可突出经营特色吸引区域内的消费群体；其次可适当提供生活配套服务，满足项目周边居住人引区域内的消费群体；其次可适当提供生活配套服务，满足项目

40、周边居住人群需求。群需求。区域内商业营业类物业小结区域内商业营业类物业小结住宅类物业小结住宅类物业小结名称名称产品产品/ /档次档次地址地址体量体量( () )/ /户数户数开盘时间开盘时间均价均价( (元元/ /）入住时间入住时间去化率去化率停车位停车位面积面积( (）满芳庭多层、小高层/中档维扬区扬子江北路东面100米处江阳商贸城对面8万/768户2008-05-1644002008-10-26/76-130养怡花园多层/中档维扬区平山路199号6.6万/238户2009-04-2540002009-0280%6049-110花样年华小高层/中档维扬区扬子江路与双塘路交汇处15万/1074

41、户2009-0545002009-06-30/19880、130石油山庄多层/中低档维扬经济开发区平山路38万/3900户/4000/100%112380-130江阳农贸市场小户型公寓/中档维扬开发区双塘路与平山北路交叉口0.8万/170户20082800-3200200990%/43、57江阳商贸城小户型公寓/中档维扬区扬子江北路819号/20062100-28002008/40-60项目周边住宅体量约为项目周边住宅体量约为7070万方，其中以石油山庄体量最大占万方，其中以石油山庄体量最大占3838万方，目前住宅产品主万方，目前住宅产品主要为多层、小高层，面积为要为多层、小高层，面积为80-

42、13080-130两房三房，此类产品竞争激烈；两房三房，此类产品竞争激烈；6060以下的小户以下的小户型公寓体量较小；目前销售价格集中在型公寓体量较小；目前销售价格集中在2800-45002800-4500元元/ /之间；之间；项目可避开面积为项目可避开面积为80-13080-130两房三房，大面积户型的竞争，利用差异化竞争优势，做两房三房，大面积户型的竞争，利用差异化竞争优势，做挑高、小户型产品，可满足玩具城经营商家，区域内工作的企业主、中高层管理者、挑高、小户型产品，可满足玩具城经营商家，区域内工作的企业主、中高层管理者、年轻白领、创业人士等需求。年轻白领、创业人士等需求。 1 1 宏观市

43、场概述宏观市场概述 2 2 市场环境分析市场环境分析 3 3 项目定位建议项目定位建议 目录目录项目综合分析项目综合分析产品定位篇产品定位篇客户定位篇客户定位篇项目周边分析项目周边分析u项目北侧、东北侧为工厂区、规划中的汽车北站，其规模为目前汽车东站的两倍；规划中国际汽车城将会入住30多家汽车4s店，目前已有四家入住；u项目东侧住宅在售花样年华、满芳庭、养怡花园；已入住小区蜀景花园（别墅），石油山庄约（多层，3900户）；u项目周边集中的商业项目江阳商贸城、江阳农贸市场；u项目周边沿街商业主要有花样年华、满芳庭、石油山庄、江阳农贸市场底商；路况较好，交通便利，公共交通较发达，项目交通优势较大。

44、路况较好，交通便利，公共交通较发达，项目交通优势较大。目前项目周边入住人口不多，商业配套尚不完善，但是随着项目周边规划的逐步实现，目前项目周边入住人口不多，商业配套尚不完善，但是随着项目周边规划的逐步实现，居住、商服、专业市场、物流等功能将不断的完善，项目未来增值的潜力巨大。居住、商服、专业市场、物流等功能将不断的完善，项目未来增值的潜力巨大。扬溧高速扬溧高速荷叶西路荷叶西路双塘路双塘路蜀岗西路蜀岗西路平平山山路路扬扬子子江江北北路路项目项目江阳江阳商贸城商贸城花样花样年华年华满芳庭满芳庭蜀景花园蜀景花园石油山庄石油山庄养怡养怡花园花园江阳江阳农贸市场农贸市场园区园区管委会管委会规划中的规划中

45、的汽车北站汽车北站规划中规划中的国际的国际汽车城汽车城工厂、工厂、4s4s店店工厂区工厂区北北项目区域发展及规划项目区域发展及规划 维扬，位于扬州市区中北部，总面积126平方公里，总人口30万，是扬州的政治、文化、教育、金融、科技中心。今日维扬，充分依托区位优势、资源优势，大力推进开发开放，以蜀冈为脉络，形成了“山上工业城、山下商业城”的繁荣景象，经济发展迅猛。 维扬区经济发展维扬区经济发展 2008年，全区实现地区生产总值58.8亿元，财政收入16.56亿元,完成固定资产投资70.5亿元；城镇职工可支配收入、农民人均纯收入分别达17202元、10200元，保持年均12%以上的增长；在苏中城区

46、率先建成全面小康社会。 扬州市专业市场布点规划扬州市专业市场布点规划 专业市场重点在老城区外围、城市新区、城市周边布点，结合现有专业市场布置情况，规划拟在主城区形成10个特色专业市场带：其中沿扬子江北路依托江阳商贸城、五亭龙国其中沿扬子江北路依托江阳商贸城、五亭龙国际玩具城，形成以玩具、玩具辅料长毛绒专业市场带际玩具城，形成以玩具、玩具辅料长毛绒专业市场带。通过近年来的经济数据表明，维扬区的经济保持稳定高速的发展，通过近年来的经济数据表明，维扬区的经济保持稳定高速的发展，城镇职工可支城镇职工可支配收入、农民人均纯收入逐步增长；配收入、农民人均纯收入逐步增长；规划沿扬子江北路依托江阳商贸城、五亭

47、龙国际玩具城，形成以玩具、玩具辅料规划沿扬子江北路依托江阳商贸城、五亭龙国际玩具城，形成以玩具、玩具辅料长毛绒专业市场带；长毛绒专业市场带；项目区域内经济高速的增长，人均收入的增加及市政府的布点规划都为专业市场项目区域内经济高速的增长，人均收入的增加及市政府的布点规划都为专业市场的发展创造了有利的条件。的发展创造了有利的条件。地块价值分析地块价值分析项目地块红色区域部分，位于沿街面，其通达性、昭示性较好，是整个地块商业价项目地块红色区域部分，位于沿街面，其通达性、昭示性较好，是整个地块商业价值最高的部分；因此可将商业配套布局在红色区域位置，而蓝色区域其价值低于红值最高的部分；因此可将商业配套布

48、局在红色区域位置，而蓝色区域其价值低于红色区域，因此蓝色区域位置布局专业市场。色区域，因此蓝色区域位置布局专业市场。建议将地块东侧沿街部分的围墙、绿化、垃圾移除，增强项目的昭示性，提升项目建议将地块东侧沿街部分的围墙、绿化、垃圾移除，增强项目的昭示性，提升项目形象，项目内部停车位不足，建议将部分绿化改造为停车场。形象，项目内部停车位不足，建议将部分绿化改造为停车场。项目1-3期项目南侧通道蜀岗西路扬子江北路专业市场专业市场配套商业配套商业项目综合分析项目综合分析1 1、项目地理位置优越，路况较好，交通便利，公共交通较发达，项目交通优、项目地理位置优越，路况较好，交通便利，公共交通较发达，项目交

49、通优势较大。势较大。2 2、目前项目周边入住人口不多，商业配套尚不完善，但是随着项目周边规划、目前项目周边入住人口不多，商业配套尚不完善，但是随着项目周边规划的逐步实现，居住、商服、专业市场、物流等功能将不断的完善，项目未来增的逐步实现，居住、商服、专业市场、物流等功能将不断的完善，项目未来增值的潜力巨大。值的潜力巨大。3 3、项目区域内经济高速的增长，人均收入的增加及市政府的布点规划都为专、项目区域内经济高速的增长，人均收入的增加及市政府的布点规划都为专业市场的发展创造了有利的条件。业市场的发展创造了有利的条件。4 4、项目位于扬州市北区，不属于市重点发展区域，目前发展落后于其他区域，、项目

50、位于扬州市北区，不属于市重点发展区域，目前发展落后于其他区域，区域内规划实现时间较长；区域内规划实现时间较长；5 5、项目周边商业、小户型住宅以及公寓先于本项目入市，项目面临竞争较为、项目周边商业、小户型住宅以及公寓先于本项目入市，项目面临竞争较为激烈；可在产品上进行突破，寻求其竞争核心；激烈；可在产品上进行突破，寻求其竞争核心；6 6、项目、项目1-31-3期专业市场，已经消耗部分客户，客源面临的竞争较大；毛绒玩具期专业市场，已经消耗部分客户，客源面临的竞争较大；毛绒玩具市场趋近饱和，因此增加玩具种类，拓宽经营范围，亦可增加部分礼品市场。市场趋近饱和，因此增加玩具种类，拓宽经营范围，亦可增加

51、部分礼品市场。项目总体定位项目总体定位根据项目基本素质、房地产市场环境等优劣势总结分析，我们将项目总根据项目基本素质、房地产市场环境等优劣势总结分析，我们将项目总体定位为：体定位为：五亭龙国际商贸商务中心集专业市场、配套商业、公寓、办公为一体的大型商业中心集专业市场、配套商业、公寓、办公为一体的大型商业中心! !序号序号类别类别总建总建单层面积单层面积层高层高备注备注1商业部分33182.4(1-3层)11060.84.8（一层）3.0（二层）3.0（三层）其中：其中：一层：配套商业4000 + 辅料市场7060.8二层：玩具市场11060.8三层：礼品市场11060.82酒店式公寓33727

52、.6（4-11层）4215.954层 平层3.25-12层4.5 挑高两栋11层的公寓楼，单层建筑面积约1870合计66910/50米配套商业配套商业40004000 、礼品市场、礼品市场11060.811060.8，玩具市场玩具市场11060.811060.8、辅料市场、辅料市场7000 7000 ；酒店式公寓酒店式公寓33727.633727.6；宗地基本指标：宗地基本指标：占地面积：24800；总建：66910；容积率：2.69；建筑密度：44.6%；建筑限高50m。产品规划建议一产品规划建议一产品定位产品定位宗地基本指标：宗地基本指标：占地面积：24800；总建：66910；容积率：2

53、.69；建筑密度：44.6%；建筑限高50m。序号序号类别类别总建总建单层面积单层面积层高层高备注备注1商业部分33182.4(1-3层)11060.84.5（一层）3.3（二层）其中：一层：配套商业（4000)+玩具市场7060.8二层：玩具市场6121.6+礼品市场4939.22酒店式公寓11060.8(3层）11060.83（三层）两栋11层的公寓楼，单层建筑面积约2100333727.6（4-11层）4215.954.9挑高(4-11层）合计66910/50米配套商业配套商业40004000 、玩具市场、玩具市场13182.413182.4，礼品市场礼品市场4939.2 4939.2

54、；酒店式公寓酒店式公寓44788.444788.4；产品规划建议二产品规划建议二产品定位产品定位公寓体量是否过大？对第三层功能进行商业、公寓的比较选择！公寓体量是否过大？对第三层功能进行商业、公寓的比较选择！分析如下： 对项目区域及相似物业的第三层商铺售价和小户型公寓价格进行比较；项目名称项目名称一楼价格一楼价格三楼三楼实际价格实际价格虚拟价格虚拟价格（三楼无商铺）按一楼价格的40% 测算五亭龙国际玩具城五亭龙国际玩具城110004500-4800/江阳商贸城江阳商贸城7200-8200/2880-3280江阳农贸市场江阳农贸市场7000-9000/2800-36001、市场上的第三层商铺价值

55、普遍高于第三层小户型公寓的价值；2、方案二中小户型公寓的体量达到4.4万，综合区域发展情况及房地产市场情况，此方案小户型公寓去化难度较大；项目名称项目名称均价均价花样年华花样年华4000（毛坯）江阳商贸城江阳商贸城3200（毛坯）汇金广场汇金广场3900（毛坯）、4500（精装）小户型公寓的价格小户型公寓的价格三层商铺的价格三层商铺的价格商铺规划为三层较为理想，建议采取方案一！商铺规划为三层较为理想，建议采取方案一！第三层功能定位的比较选择第三层功能定位的比较选择产品定位产品定位普通毛坯小普通毛坯小户型公寓户型公寓精装酒店精装酒店式公寓式公寓高档国际高档国际公寓公寓普通商住普通商住小户型小户型

56、loftloftsohosoho平层平层 1 1 2 2 3 3 4 42 2挑高挑高1 1 1 1、单套价格过低、溢价空间有限、毛坯房非小户型发展方向； 2 2、区域市场不足以支撑此类高档项目的开发； 3 3、区域已存在较多同类产品、且去化速度、售价均不理想； 4 4、loft对项目的结构设计、功能布局、个性打造等均有一定要求，与宗地的现状与发展方向不符。定位定位1 1挑高精装酒店式公寓：酒店式公寓的销售现状较好，且在扬州市场方兴未挑高精装酒店式公寓：酒店式公寓的销售现状较好，且在扬州市场方兴未已；低总价、拎包入驻、附加服务等特性易受购房者青睐；专业市场、汽车北站已；低总价、拎包入驻、附加服

57、务等特性易受购房者青睐；专业市场、汽车北站的兴起，加速区域成熟。（关于选择挑高的论证见下页）的兴起，加速区域成熟。（关于选择挑高的论证见下页）定位定位2 soho2 soho产品：区域商业日渐兴旺，可推出一层产品：区域商业日渐兴旺，可推出一层sohosoho来满足区域客户的需求。来满足区域客户的需求。小户型公寓细分市场定位小户型公寓细分市场定位产品定位产品定位目前，扬州市的精装酒店式公寓多为平层，若本案亦推出平层产品，势必加剧细分市场的竞争。随着小户型日渐增多，人们开始希望小户型公寓亦能实现普通住宅的全部功能，并提高居住舒适度。挑高产品在这些方面更具优势。1 1、避开市场竞争、避开市场竞争2

58、2、市场对小户型的多元化需求、市场对小户型的多元化需求从地产市场发展相对较块的周边城市看，一层可当两层用的挑高酒店式公寓受到当地市场的欢迎，挑高类占据了酒店式公寓产品的很大一部分。3 3、从周边城市挑高渐成主流、从周边城市挑高渐成主流选择挑高的动机选择挑高的动机由于房地产整体市场发展的原因，扬州市场挑高酒店式公寓稀少，对此类尚缺乏认知。4 4、扬州缺乏挑高的此类产品、扬州缺乏挑高的此类产品开发酒店式公寓的相对收益比较高，且回款速度也较快。5 5、可获得较好的开发收益率、可获得较好的开发收益率产品定位产品定位产品配比建议产品配比建议通过前期市场及项目综合分析，建议商业与公寓面积的比例约为通过前期

59、市场及项目综合分析，建议商业与公寓面积的比例约为1 1：1 1；项目总建筑面积项目总建筑面积6.66.6万，商业部分万，商业部分3.33.3万，公寓部分万，公寓部分3.33.3万；万；商商 业业u专业市场：玩具扩容1.1万；礼品市场1.1万；辅料市场0.7万u配套商业：0.4万公公 寓寓产品定位产品定位u共计3.3万，可按照地块容积率、限高等指标，将挑高4.5米的公寓做足，剩余部分做层高为3.3米的平层公寓项目专业市场定位项目专业市场定位类别类别功能分析功能分析档次档次商品种类商品种类铺位面积铺位面积玩具扩容玩具扩容（1.11.1万）万）为拓宽经营种类、扩大玩具市场份额，不局限为毛绒玩具，可适当引入其他类玩具益智类、电子类等玩具种类；中档、中高档毛绒玩具、动物玩具、电子玩具、益智玩具、玩具配件等主力面积在30-50之间，可根据客户需求分割、打通礼品市场礼品市场（1.11.1万）万）在原市场基础上，玩具类产品已经接近饱和，通过市场情况分析，增加其经营种类，建议引入玩具相关联的礼品；中档、中高档广告礼品、家居饰品、节庆用品、手工艺礼品、电子工艺品、首饰工