锐理咨询214年上半年成都房地产市场报告PPT(53页)

1、成都锐理开创信息技术有限公司 web： tel理2014年上半年成都市场报告锐理咨询顾问2014年7月住宅篇1整体市场成都市宏观市场趋势成都市项目开盘走势成都市新开工情况成都市板块热度图1.2.3.4.整体市场供销大幅下滑，价格依然坚挺锐评【整体走势】2014年是楼市调整年，上半年成交量全幅下滑，但价格仍然同比增长上半年供应量（万）上半年成交量（万）同比%上半年存量（万）同比%价格（元/）同比%商品房1249.56（不全）1430.41-21%5604.925.9%/住宅897.56（不全）1204.61-18.6%2632.19-3.1%7250.346.7%别墅

2、19.32（不全）27.32-51.4%274.82-1.9%13718.6712.5%电梯862.77（不全）1152.53-16%2151.6-3.2%7103.467.5%办公92.59（不全）82.7-43.2%585.357.8%/商业114.52（不全）76.11-12.4%935.9811.7%/2014年上半年成都商品住宅成交约1204.6万方，同比下降18.6%，其中主城区住宅成交390万方，同比下滑23.8%20072007年年-2014-2014年上半年成都市主城区年上半年成都市主城区商品住宅商品住宅供销价走势图（备案口径下）供销价走势图（备案口径下）20072007年年

3、-2014-2014年上半年大成都年上半年大成都商品住宅商品住宅供销价走势图（备案口径下）供销价走势图（备案口径下）20072007年年1 1月月-2014-2014年年6 6月份成都市主城区月份成都市主城区商品住宅商品住宅供销价走势图（备案口径下，单位：万方）供销价走势图（备案口径下，单位：万方）2014年上半年虽整体成交量有所下滑，但价格呈现总体微涨、小幅振荡的态势，表明成都楼市并未真正“降价”2014年上半年新增供应量（万方）销售备案量（万方）备案存量（万方）主城区277.22（不全）389.97755.6房地产价格走势的周期特征房地产周期：4个阶段复苏、发展、危机、萧条价格走势曲线价格

4、走势曲线复苏复苏阶段阶段发展发展阶段阶段危机危机阶段阶段萧条萧条阶段阶段1 13 3投资回报率较高投资回报率较高刚需开始带动市场上行刚需开始带动市场上行开发商行为：买地、捂盘开发商行为：买地、捂盘刚需持续带动市场、刚需持续带动市场、 投资者增加投资者增加地价上升速度地价上升速度 房价上升速度房价上升速度存量下降、投资回报率下降存量下降、投资回报率下降开发商行为：大量买地、卖楼开发商行为：大量买地、卖楼刚需比例下降、投资比例大、炒楼刚需比例下降、投资比例大、炒楼（投机）（投机）地价上升速度地价上升速度 房价上升速度房价上升速度价格仍然上涨、成交量逐步下滑价格仍然上涨、成交量逐步下滑租金与房价背离

5、租金与房价背离开发商行为：迅速抛售开发商行为：迅速抛售价格跌幅明显价格跌幅明显投资者退出、供过于求投资者退出、供过于求刚需观望市场，存量高居不下刚需观望市场，存量高居不下地价下跌比楼价快地价下跌比楼价快开发商行为：迅速卖楼、回笼资金、大量买地、囤开发商行为：迅速卖楼、回笼资金、大量买地、囤地地合理价格：价值线合理价格：价值线房价与货币发行量密切相关，近期房价低于货币发行量增速20142014上半年成都市各城区上半年成都市各城区商品住宅商品住宅销价对比图（单位：万方）销价对比图（单位：万方）【区域市场情况】对比今年上半年各区域，二圈层依然是主力，双流保持存销量最大区域区域锦江区锦江区 成华区成华

6、区 金牛区金牛区 青羊区青羊区 武侯区武侯区 高新区高新区双流双流温江温江龙泉驿龙泉驿郫县郫县新都区新都区 金堂县金堂县 都江堰都江堰 邛崃市邛崃市 蒲江县蒲江县 新津县新津县崇州崇州大邑县大邑县 彭州市彭州市 青白江青白江备案面备案面积积( (万万) )65.9065.9094.3294.3226.7326.7342.6242.6243.7543.75 116.65116.65 178.00178.00 122.95122.95 100.67100.67 104.45104.45 150.27150.27 27.8627.8615.8915.8915.1015.107.257.258.348

7、.3415.3915.3924.6724.6717.9517.9525.8725.87存量面存量面积（万积（万）129.12129.12 134.62134.62 77.5577.5565.8265.8264.7264.72 283.77283.77 399.99399.99 213.02213.02 179.82179.82 230.51230.51 220.38220.38 123.20123.20 101.64101.64 45.8745.8721.9021.9050.0350.0343.1243.1289.8089.8088.0088.0069.3169.31备案均备案均价价( (元元

8、/ /) )1108911089984698469735973510029100299465946599849984694669465628562865656565572057205829582942714271588358834689468958395839857785774486448640734073408940894076407620112011年年-2014-2014年年6 6月成都市主城区及近郊商品月成都市主城区及近郊商品住宅认购住宅认购走势图（认购口径下，单位：万方）走势图（认购口径下，单位：万方）100100万方均线万方均线【市场认购情况】2014年上半年整体市场认购量已跌破1

9、00万均线，且整体下行趋势有加快倾向1整体市场成都市宏观市场趋势成都市项目开盘走势成都市新开工情况成都市板块热度图1.2.3.4.开发商新盘推售数量锐减，市场认购率偏低锐评2010-20142010-2014年年6 6月成都市商品房月成都市商品房月开盘个数月开盘个数走势图（开盘现场统计，单位：个）走势图（开盘现场统计，单位：个）时间时间20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4

10、月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月月度月度开盘开盘项目项目个数个数2525 6 6 2121 4040 2828 2323 4646 3636 5252 4545 4242 4949 3939 5 5 4444 4747 4949

11、3838 5959 5050 6666 5555 6565 5858 1010 2424 5454 7272 3434 4747 4141 4040 7373 3535 4848 5050 4242 1616 6565 73733636 6666 4646 3434 7272 3434 5353 4848 2323 4 4 6262 5151 2929 3131合计合计413413个个575575个个528528个个585585个个200200个个【市场开盘情况】上半年新开盘200个项目，开盘个数同比下滑33%开盘走势2010-20132010-2013年年6 6月成都市商品住宅月成都市商品住

12、宅周开盘周开盘认购率走势图（开盘现场统计，单位：认购率走势图（开盘现场统计，单位：% %）开盘认购率开盘认购率50%50%均均线线2010-20142010-2014年年6 6月成都市商品住宅月成都市商品住宅周开盘周开盘认购率走势图（开盘现场统计，单位：认购率走势图（开盘现场统计，单位：% %）4 4月月1515日日新国十条新国十条9 9月月2929日日9.299.29政策政策2 2月月1515日日成都限购成都限购3 3月月1 1日日新国五条新国五条2 2月市场月市场筑底成功筑底成功开始反弹开始反弹【市场开盘认购情况】开盘认购率延续去年年底态势，并持续走低，目前依然处在低位盘整的区间内开盘走势

13、2011-20142011-2014年年6 6月成都市商品住宅月成都市商品住宅月开盘月开盘供销走势图（开盘现场统计，单位：套、供销走势图（开盘现场统计，单位：套、% %）开盘认购率开盘认购率50%50%均均线线【市场整体推售情况】上半年楼市下行明显， 3月释放大量积累刚需后，推盘及认购走势一路走低开盘走势1整体市场成都市宏观市场趋势成都市项目开盘走势成都市新开工情况成都市板块热度图1.2.3.4.新开工面积与市场预售量持续走低锐评2010-20142010-2014年年6 6月大成都月大成都所有建筑新开工面积所有建筑新开工面积月度走势图（单位：万方）月度走势图（单位：万方）20142014年上

14、半年上半年分类年分类工程面积（万平方米）工程面积（万平方米）五城区及高新区五城区及高新区其他区（市）县其他区（市）县合合 计计商品住宅商品住宅579.49579.491770.921770.922350.412350.41职工住宅职工住宅0 00 00 0经济适房经济适房77.1477.1490.1790.17167.31167.31工业项目工业项目88.6488.64268.14268.14356.78356.78商业项目商业项目231.14231.14341.11341.11572.25572.25【新开工情况】上半年大成都新开工总量3656.5万平，同比下降4.11%，商品住宅开工面积2

15、350.4万平，同比下降16.48新开工情况600600万方均线万方均线20142014年上半年成都市各城区年上半年成都市各城区商品住宅新开工面积商品住宅新开工面积对比图（单位：万方）对比图（单位：万方）区域区域成华成华 锦江锦江 青羊青羊 武侯武侯 金牛金牛 高新高新 双流双流 新都新都 郫县郫县 温江温江 龙泉龙泉 金堂金堂青白青白江江都江都江堰堰彭州彭州 大邑大邑 邛崃邛崃 崇州崇州 蒲江蒲江 新津新津新开工新开工面积面积（万方）（万方）253.0253.0 120.9120.995.095.0229.9229.9 128.8128.8 277.5277.5 714.7714.7 386

16、.2386.2 154.0154.0 218.6218.6 175.6175.692.292.2143.6143.644.044.084.684.664.964.9105.4105.463.163.132.532.510.410.41 1【新开工情况】上半年双流新开工高居首位，新都、高新次之新开工情况2009-20142009-2014年年6 6月成都市主城区商品住宅月成都市主城区商品住宅月度新开工量及新增预售量月度新开工量及新增预售量走势图（单位：万方）走势图（单位：万方）时间时间20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年201420

17、14年年（上半年）（上半年）差额差额（万方）（万方）427.67427.671120.031120.031208.731208.731265.731265.73757.46 757.46 312.21312.21合计合计5091.835091.832014年上半年主城区商品住宅新开工579.5万平，在建未供应住宅面积312万平新开工情况1整体市场成都市宏观市场趋势成都市项目开盘走势成都市新开工情况成都市板块热度图1.2.3.4.【新增供应热点区域】城南以高新区的元华-站华板块为热点供应区域，另外城西的光华大道与郫县老城区域持续放量，城北以198板块为主力供应区域板块热度【成交备案热点区域】城南

18、以双流城区与元华-站华板块领头，城北热点区域集中在大丰与新都老城，城西热点为光华大道板块，城东集中在三圣乡与大面板块板块热度【存量备案热点区域】大成都市场目前存量较高的区域主要为南沿线华阳段板块与元华-站华板块，另外城东的大面板块存量也在800万左右板块热度【备案均价热点区域】目前元华-站华板块为城南的高价区域，其它高价区域主要集中在主城区的东大街沿线及肖家河板块板块热度2产品表现成都市住宅市场剖析成都市别墅市场表现成都市电梯市场表现成都市豪宅市场表现1.2.3.4.70-90高层刚需型产品依然为市场主流锐评20142014上半年大成都范围内上半年大成都范围内各建筑类型各建筑类型供销价存对比图

19、供销价存对比图建筑形态建筑形态独栋别墅独栋别墅双拼别墅双拼别墅联排别墅联排别墅叠拼别墅叠拼别墅花园洋房花园洋房多层多层小高层小高层中高层中高层高层高层超高层超高层销售面积销售面积( (万万) )5.05.02.92.914.314.35.25.27.87.817.417.457.457.4240.8240.8805.3805.371.471.4新增面积新增面积( (万万) )1.91.92.82.810.010.04.04.02.52.510.710.743.743.7156.4156.4587.8587.848.248.2存量面积存量面积( (万万) )68.868.830.130.1140

20、.1140.136.036.068.468.4159.7159.7193.1193.1427.2427.21420.51420.5154.1154.1均价均价( (元元/ /) )18795.2418795.2413158.4513158.4512182.4912182.4913296.7813296.789798.869798.865602.275602.276137.436137.436261.186261.187186.167186.169232.439232.43【整体物业市场】电梯高层类物业依然是成都市场的主力供销存类产品，别墅类产品上半年供销均较为冷淡，市场存量居高不下整体市场面积

21、区间面积区间5050以下以下50-7050-7070-9070-9090-11090-110110-130110-130 130-150130-150 150-170150-170 170-200170-200 200-250200-250 250-300250-300 300-400300-400 400-500400-500 500500以上以上新增供应新增供应34.56 34.56 186.14 186.14 1142.78 1142.78 613.24 613.24 380.33 380.33 189.25 189.25 59.65 59.65 60.07 60.07 67.11 67

22、.11 42.00 42.00 40.04 40.04 15.95 15.95 13.62 13.62 销售备案销售备案27.31 27.31 186.85 186.85 1117.00 1117.00 638.41 638.41 457.73 457.73 225.27 225.27 67.71 67.71 70.91 70.91 52.15 52.15 34.77 34.77 41.63 41.63 12.88 12.88 15.36 15.36 备案存量备案存量40.25 40.25 146.00 146.00 712.40 712.40 465.42 465.42 452.37 452

23、.37 268.17 268.17 119.93 119.93 128.36 128.36 133.12 133.12 107.14 107.14 98.63 98.63 44.73 44.73 34.67 34.67 销售市销售市场场占比占比0.92%0.92%6.28%6.28%37.55%37.55%21.46%21.46%15.39%15.39%7.57%7.57%2.28%2.28%2.38%2.38%1.75%1.75%1.17%1.17%1.40%1.40%0.43%0.43%0.52%0.52%20142014年上半年大成都范围内年上半年大成都范围内各面积段各面积段供销价存对比

24、图（单位：万方）供销价存对比图（单位：万方）【整体物业市场】70-130面积段为成都市场的主力产品，其占比达74.4%整体市场2011-20142011-2014上半年大成都范围内上半年大成都范围内各面积段销售备案量各面积段销售备案量对比图（单位：万方）对比图（单位：万方）上半年上半年时间时间5050以下以下50-7050-7070-9070-9090-11090-110110-130110-130130-150130-150150-170150-170170-200170-200200-250200-250250-300250-300300-400300-400400-500400-5005

25、00500以上以上20112011年年14.8714.8791.7291.72502.77502.77370.37370.37327.75327.75147.15147.1560.960.946.9946.9929.3329.3317.1617.1620.6820.689.89.86.316.3120122012年年12.2212.2267.8167.81489.3489.3324.76324.76241.21241.2197.7197.7135.9935.9928.228.217.8917.899.549.5418.2418.245.915.915.185.1820132013年年16.65

26、16.65135.27135.27717.2717.2505.43505.43409.98409.98167.91167.9144.9644.9641.2241.2229.2429.2418.3818.3823.5723.576.016.019.349.3420142014年年8.68.683.783.7552.39552.39254.39254.39152.06152.0680.4880.4822.2222.2224.0224.0218.1218.1213.1313.1310.2810.285.345.342.722.72成都出台的“90以上落户”政策目前暂未对市场造成较大影响，整体市场畅想

27、面积段依然集中在70-90的刚需户型整体市场今年各面积段供求比整体下滑，刚需供求比整体低于改善，而去化率亦呈上涨趋势20102010年年-2014-2014年上半年大成都商品住宅年上半年大成都商品住宅面积段供求比面积段供求比走势图走势图20102010年年-2014-2014年上半年大成都商品住宅各年上半年大成都商品住宅各面积段去化率面积段去化率走势图走势图整体市场2产品表现产品表现成都市住宅市场剖析成都市别墅市场表现成都市电梯市场表现成都市豪宅市场表现1.2.3.4.存量居高不下，去化周期漫长，整体市场量价齐跌锐评2010-2014上半年大成都范围内别墅供销价走势图2010-2014上半年大

28、成都范围内月存量走势图【别墅市场量价情况】上半年市场量价齐跌，备案成交量萎缩至2010年以来的历史低位，产品去化周期长，存量居高不下别墅市场注：月度存销比中销量取近注：月度存销比中销量取近3 3个月销量均值个月销量均值2014上半年大成都范围内各建筑形态别墅类物业供需图（单位：万方、元/）【别墅市场物业情况】联排别墅依然是市场的供销存主力产品，截至2014年6月30日，该类物业市场存量已突破140万别墅市场20102010年年-2014-2014年年1-61-6月大成都别墅月大成都别墅各面积段占比走势各面积段占比走势图（备案口径下）图（备案口径下）2014年上半年成都分板块别墅类物业成交面积前

29、十名（单位：万方）板块板块供应面积供应面积( (万万) )备案面积备案面积( (万万) )存量面积存量面积( (万万) )备案均价备案均价( (元元/ /) )牧马山牧马山4.29 4.29 4.36 4.36 43.70 43.70 12065.1912065.19南沿线华阳段南沿线华阳段0.70 0.70 3.00 3.00 11.63 11.63 17290.317290.3航空港板块航空港板块3.46 3.46 1.66 1.66 11.49 11.49 13326.1313326.13静居寺静居寺0.00 0.00 1.14 1.14 1.68 1.68 17428.6517428.

30、65青城山板块青城山板块2.98 2.98 1.11 1.11 26.52 26.52 15637.4415637.44东山板块东山板块0.00 0.00 1.09 1.09 0.43 0.43 10504.8610504.86万春镇万春镇0.00 0.00 1.01 1.01 2.58 2.58 12155.212155.2元华元华- -站华站华0.30 0.30 0.94 0.94 2.71 2.71 18765.4518765.45金马板块金马板块0.00 0.00 0.94 0.94 8.54 8.54 8526.198526.19北湖北湖2.93 2.93 0.87 0.87 2.0

31、7 2.07 13945.613945.6【别墅市场板块情况】因区域规划、优越的环境以及品牌开发商聚集等因素，牧马山板块持续为别墅主要去化区域，航空港板块跃进三甲别墅市场2产品表现成都市住宅市场剖析成都市别墅市场表现成都市电梯市场表现成都市豪宅市场表现1.2.3.4.70-90刚需以及90-110首改产品占据市场主力锐评2011-20142011-2014年上半年大成都范围内年上半年大成都范围内电梯供销价电梯供销价走势图（单位：万）走势图（单位：万）【电梯市场情况】2014上半年，电梯市场价格明显呈现下滑趋势，均价目前已跌破7000元/，整体市场成交量较往年有所下降电梯物业市场2011-201

32、42011-2014年上半年大成都范围内年上半年大成都范围内电梯存量及存销比电梯存量及存销比走势图（单位：万）走势图（单位：万）【电梯市场情况】70-90刚需为主，而其中80-90面积段一直占据主力，紧凑型小套三市场认可度高，50-90占比逐年上升20142014年上半年大成都范围内年上半年大成都范围内电梯面积段供销存分布电梯面积段供销存分布电梯物业市场2010-20142010-2014年上半年大成都年上半年大成都电梯类电梯类不同不同面积段面积段销售销售百分比百分比占比对比图占比对比图面积段面积段销售面积占比销售面积占比(%)(%)5050以下以下0.73%0.73%50-7050-707.

33、00%7.00%70-9070-9046.05%46.05%90-11090-11021.51%21.51%110-130110-13012.97%12.97%130-150130-1506.40%6.40%150-170150-1701.66%1.66%170-200170-2001.82%1.82%200-250200-2501.07%1.07%250-300250-3000.44%0.44%300-400300-4000.17%0.17%400-500400-5000.18%0.18%500500以上以上0.01%0.01%【电梯市场情况】上半年70-90产品占比达46%，90-110产

34、品占比达21%，首置首改为市场主力需求20142014年上半年大成都范围内年上半年大成都范围内电梯成交占比电梯成交占比电梯物业市场2产品表现成都市住宅市场剖析成都市别墅市场表现成都市电梯市场表现成都市豪宅市场表现1.2.3.4.整体市场小幅下滑，东大街及元华-站华板块为销量、存量主要集中区域锐评20142014年上半年成都年上半年成都电梯豪宅电梯豪宅项目分布图及明细项目分布图及明细序号序号项目名称项目名称序号序号项目名称项目名称1 1成都成都iccicc1515朗御大厦朗御大厦2 2保利康桥保利康桥1616龙湖世纪龙湖世纪3 3保利贝森公保利贝森公馆馆1717绿地锦天府绿地锦天府4 4铂雅苑铂

35、雅苑1818仁恒滨河湾仁恒滨河湾5 5长城半岛城长城半岛城邦邦1919神仙树大院神仙树大院6 6保利百合花保利百合花园园2020九龙仓时代九龙仓时代尊邸尊邸7 7华润金悦湾华润金悦湾2121万科五龙山万科五龙山九墅九墅8 8华置都汇华华置都汇华庭庭2222西派国际西派国际9 9环球汇环球汇2323誉峰誉峰1010交大归谷国交大归谷国际住区际住区2424置信丽都花置信丽都花园丽府园丽府1111九龙仓御园九龙仓御园2525中海城南华中海城南华府府1212九龙仓雍锦九龙仓雍锦汇汇2626中海金沙府中海金沙府1313蓝光公馆蓝光公馆188118812727中粮香榭丽中粮香榭丽都都1414朗基望今缘朗基

36、望今缘铂雅苑铂雅苑保利百合花园保利百合花园龙湖世纪龙湖世纪保利贝森公馆保利贝森公馆华润金悦湾华润金悦湾中海金沙府中海金沙府五龙山九墅五龙山九墅交大归谷交大归谷置信丽府置信丽府中粮香榭丽都中粮香榭丽都西派国际西派国际誉峰誉峰中海城南华府中海城南华府长城半岛城邦长城半岛城邦蓝光公馆蓝光公馆18811881神仙树大院神仙树大院华置都汇华庭华置都汇华庭九龙仓时代豪庭九龙仓时代豪庭朗朗御御九龙仓雍九龙仓雍锦汇锦汇仁恒滨河湾仁恒滨河湾绿地锦天府绿地锦天府朗基望朗基望今缘今缘天天誉誉成都成都iccicc保利康桥保利康桥九龙仓御园九龙仓御园【豪宅市场情况】成都豪宅分布主要占据城南与城东两大区域豪宅市场建筑形态

37、建筑形态20142014年年1 1季度季度20142014年年2 2季度季度销售面积销售面积19.2919.2921.6721.67新增面积新增面积8.218.213.573.57备案存量备案存量132.01132.01122.02122.02均价（元均价（元/ /）126031260311782117822011.7-20142011.7-2014上半年大成都范围内上半年大成都范围内豪宅类供销存量及均价豪宅类供销存量及均价走势图（单位：万方）走势图（单位：万方）【豪宅市场情况】上半年成都豪宅市场成交较为清淡，较往年同比下降福大较大，整体市场呈现量价齐跌的趋势豪宅市场建设建设路路万年万年场场东

38、大东大街延街延线线静居静居寺寺神仙神仙树树红牌楼红牌楼站南站南东大街东大街内光华内光华外金沙外金沙南沿线南沿线高新段高新段内金沙内金沙元华元华- -站站华华销售面积销售面积( (万万) )2.02.02.62.68.08.03.33.30.00.00.90.94.94.90.00.01.11.11.91.92.42.40.10.111.311.3新增面积新增面积( (万万) )2.52.50.00.05.95.93.53.50.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.0存量面积存量面积( (万万) )5.85.84.54.528.028.011.411.42.82.82.52.55.15.14.34.30.80.87.47.44.54.50.10.124.124.1销售均价销售均价( (元元/ /) )13824 13824 12397 12397 15071 15071 17443 17443 11352 11352 13852 13852 12730 12730 0 0 12893 12893 17450 17450 11432 114