新乡房地产市场调研报告

1、新乡房地产市场调研报告目录目录新乡新乡one one 新乡新乡two two 新乡新乡three three 新乡新乡four four 新乡新乡five five 新乡市情及宏观经济分析新乡市房地产总体市场分析新乡市房地产各版块在售项目调查分析新乡市房地产开发规费及政策分析市场调研分析总结新乡新乡oneone 市情及宏观经济分析新乡市新乡市n 地理位置-n 中原城市群“十字”核心区城市。n 新乡市地处河南省北部，南临黄河，与省会郑州、古都开封隔河相望；北依太行，与鹤壁、安阳毗邻；西连煤城焦作，与晋东南接壤；东接油城濮阳，与鲁西相连。一、新乡市情概况n 行政区划-新乡市行政总面积8169平方公

2、里，现辖两市(辉县市、卫辉市)、六县(新乡县、获嘉县、原阳县、延津县、封丘县、长垣县)、四区(卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区)以及高新技术产业开发区、西工区、新乡工业园区，总人口550万。06年底中心建成区面积77平方公里，人口90万；规划2010年建成区面积110平方公里，人口110万；规划2010年建成区面积180平方公里，人口180万。n 交通情况-新乡为国家二级交通枢纽城市，境内有京广、太石（太原山东石臼所）铁路在此交汇，107国道、106国道、京珠高速公路及正在规划建设的阿（内蒙古阿荣镇）深（深圳）、济（济源）东（山东东明）、新（新乡）陵（山西陵川）等高速公路穿境而过。沿京珠高速公路

3、南行，距新郑国际机场不足100公里。n 工业概况- 2009年新乡市全部工业增加值585.49亿元，比上年增长14.7%，规模以上工业增加值430.15亿元，增长16.1%；规模以上工业企业683家，大中型工业企业88家。全国520户重点企业2家，全省100强企业11家，销售收入超亿元企业49家，超五亿元企业8家。已初步形成电子电器、生物工程与新医药、新型电池及原材料、化纤纺织、能源电力五大强势产业。n 知名企业榜单：新飞电器公司、华兰生物、新乡化纤白鹭集团（我国最大的粘胶连续纺生产线）、科隆化工、金龙精密铜业工业、安美公司等一大批国内外知名企业。n新乡市宏观经济指标二、新乡市宏观经济概况年份

4、20022003200420052006200720082009生产总值（亿元）339.5380.77461.2543633.42777.9949.51054居民储蓄存款余额（亿元）275316.38354.92395.3435.46452.54543.99664.26n新乡市城乡居民人均可支配收入年份20022003200420052006200720082009人 均 可 支 配 收 入（亿元）56446231714683129455112361300015128n2009年新乡市gdp在全省排名郑州洛阳南阳平顶山许昌安阳焦作周口新乡gdp3004191916361068106210361

5、032984949n2009年新乡市人均可支配收入全省排名郑州洛阳济源安阳平顶山焦作新乡许昌南阳人均可支配收入157321467213809136371353013199130001247012394三、新乡市发展规划概况n经济发展规划-根据“十一五”规划，“十一五期间”新乡市要实现经济“提速晋位”，主要经济指标翻一番。gdp年均增长15%以上，2010年突破1000亿元。人均gdp达到30000元。全社会固定资产投资五年累计达到2480亿元，年均增长15%以上。地方财政一般预算收入年均增长15%以上，2010年达到50亿元。n城市发展规划-根据推测，2010年城市人口110万人，其中：中心城

6、区103万人，卫星城区7万人。按城市人口人均用地90平方米， 预计2010年规划城市建设用地约99平方公里，其中：中心城区89.9平方公里，卫星城区9.1万平方公里。n城市建设规划-城市向东，是整个新乡城市规划的重点，围绕市政府所在地进行的城市规划，已经规模初现，在开发区的新乡cbd已经动工建设。n 新乡城市发展以工业为主导，基础雄厚,以电器制造、生物制药、机械制造为支柱产业，三大产业协调快速发展，拉动城市经济快速增长，为城市项目开发提供经济保障。n 城市经济增长率居于全省18地市中上游，城市居民消费能力逐步提升，同时工业主导城市发展，人均居住面积增长，都为项目后期提供充分购买力。n 新乡城市

7、规划发展主体方向为城市东、南部，此二板块高速发展，相应软硬件设施逐步完善，在城市板块竞争中占据最佳优势。小 结新乡新乡twotwo 房地产总体市场分析n20072010年上半年商品房半年投放情况 单位：万 20072009年，新乡市商品房共投放502.35万，其中住宅425.14万；半年平均投放量为100.47万，其中住宅85.03万；半年投放量平均增幅为9.65%,其中住宅增幅为11.57%.一、新乡市商品房供给20072009年，城区商品房供销比为1.55:1，其中住宅1.41:1；半年平均供销比1.65:1，其中住宅1.49:1；半年供销比平均增幅为13.02%，其中住宅增幅12.53%

8、， n2007-2010年上半年商品房供销比趋势情况 n 20072010年上半年商品房半年销售情况 单位：万20072009年，城区商品房共销售324.98万，其中住宅301.41万；半年平均销售量为65万，其中住宅60.28万；半年销售量平均增幅为14.13%，其中住宅增幅为14.35%，二、新乡市商品房销售n20072010年上半年商品房半年均价走势图 单位：元/20072009年，新乡商品房半年平均成交价格为2063元/,其中住宅1848元/；半年成交均价平均增幅为3.13%，其中住宅增幅为3.14%。 n2009年新乡市各区住宅成交均价对比城区纯商品住宅均价2645元/，其中内城区2

9、736元/、东区2649元/、开发区2523元/、铁西区1867元/；非市场定价类商品住宅均价1728元/（团购房、定向开发房等），其中内城区1848元/、东区1759元/、开发区1684元/、铁西区1349元/。纯商品住宅与非市场定价类住宅均价相差916元/。 n2009年新乡市各区住宅销售量对比城区纯商品住宅销售3414套、面积40.76万，其中内城区1688套、19.89万，东区811套、10.01万、开发区831套、10.05万、铁西区84套、0.80万；非市场定价类住宅销售2823套、面积38.29万，其中内城区493套、5.81万，东区1492套、21.18万，开发区652套、8.

10、76万，铁西区249套，2.53万。非市场定价类住宅占商品住房销售总量的48.44%，其中内城区22.59%、东区67.91%、开发区46.57%、铁西区76.03%。 n2009年新乡市各区多层住宅成交均价对比按照住房楼层均价划分，纯商品多层住宅2458元/，其中内城区2274元/、东区2492元/、开发区2525元/；非市场定价类多层住宅1588元/，其中内城区1635元/、东区1775元/、开发区1615元/、铁西区1308元/。纯商品多层住宅与非市场定价类多层住宅均价相差870元/。 n2009年新乡市各区多层销售量对比按照住房楼层销量划分，纯商品多层住宅销售1507套，18.06万，

11、其中内城区354套、4.17万，东区417套、4.97万，开发区736套、8.92万；非市场定价类多层住宅销售1161套，13.90万，其中内城区228套、2.55万，东区147套、1.69万，开发区561套、7.40万，铁西区225套、2.26万；非市场定价类多层住宅占多层住宅销售总量的43.49%，其中内城区37.94%、东区25.35%、开发区45.33%、铁西区100%。 n2009年新乡市各区高层住宅成交均价对比纯商品高层住宅均价2794元/，其中内城区2858元/、东区2804元/、开发区2509元/、铁西区1867元/；非市场定价类高层住宅均价1808元/，其中内城区2015元/

12、、东区1758元/、开发区2058元/、铁西区1694元/。纯商品高层住宅与非市场定价类高层住宅均价相差986元/。 n2009年新乡市各区高层销售量对比纯商品高层住宅销售1907套，22.69万，其中内城区1334套、15.72万，东区394套、5.04万，开发区95套、1.13万，铁西区84套、0.80万；非市场定价类高层住宅销售1662套，24.39万，其中内城区265套、3.25万，东区1282套、19.50万，开发区91套、1.36万，铁西区24套、0.27万；非市场定价类高层住宅占高层住宅销售总量的51.80%，其中内城区17.15%、东区79.46%、开发区54.63%、铁西区2

13、5.31%。 n2009年新乡市各区商业用房成交均价对比城区办公用房均价3113元/，其中内城区2971元/、东区3286元/、开发区2781元/；商业用房均价4895元/，其中内城区5628元/、东区4067元/、开发区3748元/、铁西区3934元/；n2009年新乡市各区域商业用房销售量对比09年办公用房销售103套，面积1.09万，其中内城区56套、0.67万，东区32套、0.28万，开发区15套、0.14万；商业用房销售358套，面积4.65万，其中内城区168套、2.67万，东区84套、0.66万，开发区65套、0.80万，铁西区41套、0.51万；别墅销售21套（开发区），0.7

14、2万。 从左图来看，3545岁购房者人数居于首位，占总量的35.55%；其次为25-35岁购房者，占总量比例的33.41%；再次为45-55岁购房者，占总量的16.40%。三、新乡市购房消费特征n2009购房者年龄占比分析图数据来源：豫房指数 从购房者来源来看，新乡市城区个人购房者所占比例最大，占总量的83%，共成交5174套；八县购房者比例居于次席，占总量的8%，成交466套；外省市的占5%，成交321套；本省其它地市占4%，成交276套。 n2009购房者籍贯占比分析图数据来源：豫房指数 新乡商品住房销售套均面积为126.73（含非市场），其中120-144成交量最高，占住宅销售总量的38

15、.83%；其次为90-120，占住宅销售总量的26.41%；再次为144-180的户型，占住宅销售总量的13.28%。 n2009购房者偏好面积对比图 数据来源：豫房指数 成交量最大、最受市场认可的价位是20002500元，占住宅销售总量的31.38%，共成交1955套；其次为15002000元（主要是非市场定价类住房），占住宅销售总量的24.88%，成交1552套；再次为2500-3000元价位，占住宅销售总量的18.26%，成交1139套。 n2009购房者偏好价格对比图 数据来源：豫房指数 按揭贷款是新乡市购买商品房主要的支付手段，占总量的54%，共有3370套；其次为一次性付款，占总量

16、的27%，共1685套；分期付款占13%，共825套；公积金贷款占1%，共76套；其它方式占5%，共281套。 n20082009购房者偏好付款方式对比图 数据来源：豫房指数 n 09年房地产市场成熟发展，市场竞争日趋激烈 新乡市房地产市场，目前处于发展的成熟期，整个市场的投放量、销售率基本持平，处于供销两旺的发展阶段；但知名开发商纷纷入驻，再加上本地开发商，市场竞争将日趋激烈。小 结n 住宅的需求旺盛，开发量总量较大 新乡市房地产市场突飞猛进之后，住宅供应量也将达到峰值。08年全年房地产开发投资71亿元，比07年增长38.2%，其中，住宅投资53.6亿元，增长36.7%。09年，销售面积约1

17、00万平方米，市场出现供销两旺的局面。 n 产品素质由“低端化”向“品质化”转变，小高层和高层接受度提升 新乡房地产发展初期，产品综合素质参差不齐，但随着市场进一步发展和市民居住品质的提升，近两年，新乡市涌现出较多“亮点”楼盘，如建业森林半岛、伟业中央公园、世纪村、紫郡等，产品供给从“粗放型”向“品质化”方面转变，房地产企业更加注重产品内在品质的提升。n 规模性楼盘呈明显存在“扎堆”现象，楼盘销售“冷热不均”。 城市框架东扩，各企业纷纷在东区圈地，近两年东区住宅项目集中上市，导致竞争加剧，东区楼市呈现“冰火两重天”，世纪村、紫郡、伟业中央公园、理想城等项目依靠规划及产品包装优势取得良好的销售业

18、绩，而部分缺乏准确定位和产品创新能力的项目则销售维艰，如：大景城、城市旺点、bobo公社等。n 本土品牌发展迅速，外地名企竞相进驻，消费者倾向于品牌化选择。 近两年新乡楼市崛起了“金谷、辉龙、新飞、隆基”等本土企业，在产品开发，物业管理等层面形成了一定的品牌影响力。而外域房地产如河南建业、宇通不动产、绿地、伟业、沙河、开祥、绿地等，近两年加速抢滩楼市，积极参与市场份额争夺大战；对于消费者来说，房产消费时对“品牌实力企业”更为青睐。n 销售价格稳中有升，各种需求活跃 商品房价格稳中有升，销量强劲攀升，创历史新高 。楼市将“两大”并存，即楼市供应量大和市场容量大，居民购房需求旺盛，市场发展持续利好

19、。新乡居民置业热忱被充分激活，潜在投资、二次（多次）改善性置业以及刚性需求共同汇集，各层次置业需求表现的十分活跃。 n单位集资及小产权房依然存在，持续影响楼市健康发展不可小觑。 新乡楼市发展到今天，仍然有进一步规范的要求，目前市场存在一定量的单位集资及小产权房。如东区机电高等专科学校住宅楼，兰亭小区部分政府机关团购集资楼等。n区域性发展不平衡，“东热西凉” 现状将继续维持。 随着城市框架东扩的进一步推进，楼市东区和东南区的楼市应会持续高速发展；中心老城区具有一定发展潜力，但受制因素过多，整体发展可谓不愠不火，小步向前；铁西板块、北区及偏远南区楼市始终发展缓慢，“自给自足”为市场主导。整个新乡楼

20、市区域发展不均衡的现状将继续维持。 n东区供大于求，多层供不应求，区域价格相差较大，东区高层偏高。 截止到三季度东区商品房共投放3716套、48.17万平方米，而销售仅2407套、32.39万平方米，供销比为1.49:1，供应量高于销售量近50%；而铁西区情况正好相反，供应量仅为121套、2.07万平方米，销售量为374套、3.84万平方米，供销比为0.54：1，供应量低于销售量近50%。这说明新乡市商品房区域供应量存在不均的问题。n从购房者籍贯分析,新乡市城区购房者所占比例最大，占总量的83%.年龄集中在3545岁之间，其中120-144成交量最高，占住宅销售总量的38.83%,付款方式以按

21、揭为主,价格接受程度集中在2500元左右.新乡新乡threethree 房地产各版块市场分析房地产各版块市场分析新乡在售楼盘分布图从上图，综合新乡城市发展规划的发展脉络，我们发现：新乡房地产市场发展与城市发展规划密切相关。现依据新乡城市规划板块定位、配套规划的发展现状及消费者购房的区位价值认同状况将新乡楼市划分为内城板块、东南板块及行政东区板块三个板块分别研究。内城区内城区新东区板新东区板块块东南板块区域范围：指新飞大道以西、向阳路以北、北环路以南广大区域。本区域在售楼盘26个以和平大道、平原路、人民中路、金穗大道展开分布，竞争较为激烈的区域内城区板块1.本区域拥有新乡火车站、平原路繁华商圈、

22、人民公园、滨河景观等城市稀缺资源，房地产开发主要围绕以上核心价值。2.本区域为城市较早的建成区，土地资源相对紧张，多为城市遗漏地块开发或老厂区改造项目，如星海假日王府、绿都塞纳春天、东方国际等。3.本区域交通便利，购物、生活、教育、休闲等配套齐全，购房消费表现为原住居民自住改善需求居多。4.本区域个别项目由于占据较多公共资源（公园、繁华商业地段等），发展商借势开发综合性商业、酒店公寓，投资需求占有一定比例。5.本区域铁西开发项目较少，暂不列入研究范围。内城区板块概况内城区板块在售项目汇总（一）楼盘名称发展商/开发商地理位置占地面积（亩）总建面积（万）物业类型主力户型销售价格华中首座华中置业金穗

23、大道与和平路交汇处东200米135.65小高层、超高层一期：2房，102106；3房128145。 二期：70140复式小户型，651201+1亲情子母房，30460商务写字间一房一价，均价3600元/；地标高层17层小复式单价3489元/贵华文清苑新乡市贵华房地产开发有限公司文化路与华兰大道交汇处7211多层3房104-125，双层商业：50-102-249-332-460起价1750元/；三层2600元/；五层2400元/，商业4200元/清华园新乡市晟源房地产开发有限公司劳动南街与向阳路交汇处西15米64高层1房5265，2房113，3房138168一房一价，均价2900元/金谷时代广场

24、新乡金谷房地产开发有限公司和平路与平原路交汇处东北角4。718.。3多层、高层 1房47 68，2房89 95，3房113 137，4房140，以三房二厅为主一房一价，均价33003400元/银马宝利城新乡银马基业有限公司和平路与平原路交汇处西北角36011.5商业、小高层、高层2房118，3房147166，4房177均价3100元/（29003400元/），内城区在售楼盘汇总（二）楼盘名称发展商/开发商地理位置占地面积（亩）总建面积（万）物业类型主力户型销售价格巴黎左岸（豫辉太阳城二期）河南辉龙房地产开发有限公司滨河路与劳动路交汇处东北角27653小高层、高层3房121133均价3000元/

25、 绿都塞纳春天宇通集团绿都置业胜利路与滨河路交汇处南200米16036高层90以下精致3房，130190亲水豪宅均价3400元/东方国际河南鸿城房地产开发有限公司人民路与解放路交汇处东100米16035高层3房110132，4房19817层销售单价30253205元/，价格范围：28003200元/天马兰亭园新乡天马置业有限公司胜利路与化工路交汇处东北角7810多层、底商2房102，3房1261472f销售单价2980元/金色家园新乡恒达置业有限公司化工路与胜利街交汇处445多层、小高层2房95，3房136多层2f销售单价2390元/星海假日王府河南星海置业有限公司 金穗大道人民公园对面501

26、6多层、小高层、高层3房130均价3500元/典型个案分析：绿都塞纳春天（选择理由：独特产品规划、建筑设计）项目名称绿都塞纳春天发展商/开发商宇通集团绿都置业销售电话3317777地理位置胜利路与滨河路交汇处南200米占地面积160亩总建面积36万物业类型高层工程进度一期大部主体工程建至14层销售进度一期70%推售数量一期5栋18层，1栋27层，1栋30层约1000户销售价格均价3400元/主力户型90以下精致3房，130190亲水豪宅社区配套会所、游泳馆、法式园林、幼儿园核心卖点宇通绿都品牌、市中心亲水规模社区、法式风性规划、90创新户型设计推广主题市中心，卫河湾畔，36万法式风情社区项目劣

27、势非主流城市发展规划区，高层、特色园林成本高，价格高推出产品典型个案分析：万和城（选择理由：北区最大项目）整体效果图项目名称万和城开发商聚龙置业地理位置和平大道、建设路物业类型多层、小高层容积率3.23.2占地面积300300亩户数13001300户主力户型7373、9292、117117绿化率40%40%推出产品典型个案分析：金谷时代广场（二期）（选择理由：占据平原中繁化商业资源）项目名称金谷时代广场（二期）发展商/开发商新乡金谷房地产开发有限公司销售电话3040888地理位置和平路与平原路交汇处东北角占地面积4.7亩总建面积18.3万物业类型高层工程进度一期大部主体施工约10层销售进度70

28、%推售数量1栋soho公寓（29层）、3栋住宅（2324层）销售价格均价33003400元/主力户型1房47 68，2房89 95，3房113 137，4房140社区配套临街15层整体商业核心卖点市中心核心地段，临卫河水资源，自身soho、商业、住宅等城市综合体氛围及产品细节的营造推广主题引领时代居住梦想，成就都市水岸生活项目劣势容积率高，商业占比大，住宅舒适度低，价格高典型个案分析：巴黎左岸选择理由：本地早期品牌成熟社区项目名称巴黎左岸发展商/开发商河南辉龙房地产开发有限公司销售电话2686666地理位置滨河路与劳动路交汇处东北角占地面积276亩总建面积53万物业类型小高层、高层工程进度一期

29、现房，二期09年10月交房销售进度二期约50%推售数量6栋19层高层，约400户销售价格均价3000元/主力户型3房121133社区配套入户花园、观景电梯、会所、网球场、羽毛球场、中心广场等休闲运动场所，另社区内3条商业街和1条地下商业步行街核心卖点规模成熟社区、配套完善，临卫河水资源景观，智能保温建筑技术应用推广主题承载人居理想，传递建筑辉煌项目劣势容积率高，景观园林效果差，相对价格高典型个案分析：星海假日王府（选择理由：占据人民公园稀缺资源）项目名称星海假日王府发展商/开发商河南星海置业有限公司销售电话3030000地理位置金穗大道人民公园对面占地面积50亩总建面积16万物业类型小高层、高

30、层工程进度临街主体10层，大部外立面施工中销售进度认筹中推售数量约900户销售价格均价3500元/主力户型3房130核心卖点市中心繁华地段，紧邻人民公园、外墙外保温技术应用推广主题巅峰品质，科技鉴证项目劣势高层、建筑新材料应用造成成本高、相对价格高1、大型高品质小高层、高层改造项目陆续启动本区域供应多层、小高层、高层等多种物业类型，多层产品自天马兰亭苑、金色家园等尾盘销售后将趋于灭失，后续项目大多开发小高层、高层物业类型。2、销售价格相对新区有优势，平原路以北区域随后续高档项目入市差距有所减小本区域由于物业层次差别大，销售价格跨度也较大，相对新区有价格优势，均价从2600元/ 到3800元/不

31、等，主要差别表现为距离繁华中心距离、周边环境优劣、物业类型、小区自身规模素质等。内城区板块楼市调小结区域范围：指新飞大道以东、向阳路以南、东环以西的广大城市建成区。东南板块目前在售项目集中在南环路、向阳路1.本板块以省政府93年3月批准的原高新技术开发创业园区为核心。2.本板块核心区发展较早，早期的开发已形成配套相对成熟的居住区，交通环境优势明显，初步获得市场青睐，进驻开发单位较多。3.本板块购房群体以近年来招商的工业园区高管、职工及入驻政府事业单位公务员为主。4.本板块由于后期城市规划方向发生变革，目前除核心区域外，其它区域配套发展较为缓慢。东南板块概况东南板块在售项目汇总楼盘名称发展商/开

32、发商地理位置占地面积（亩）总建面积（万）物业类型主力户型销售价格绿地迪亚上郡新乡市隆基新上海置业南环路与劳动路交叉口65040多层、小高层、别墅一期别墅：304568；二期多层2房88，3房114142多层：均价2500元/，二层2780元/；别墅：176458万元/套嘉联橄榄城新乡嘉联置业有限公司牧野大道与道清路交汇处东200米26835多层、小高层、高层2房89，3房110131均价2400元/金谷阳光地带新乡金谷阳光地带开发有限公司新飞大道与南环路交汇处23450多层、小高层、高层2房89，3房110131 均价2600元/ 温泉假日公馆（温泉花园二期）新乡市升华房地产开发有限公司新飞大

33、道与道清路交汇处130亩（整个项目）4高层，精装修公寓465160114均价3500元/ 森林半岛新乡金龙建业住宅建设有限公司新飞大道与化工路交汇处东100米8910别墅、高层高层公寓：3房120129均价3400元/绿都城宇通集团绿都置业柳青路与牧野大道交汇处西南角43070多层、高层、别墅3房80-90 均价2400元/项目名称绿地迪亚上郡 地理位置南环路与五一路交汇处开发商新乡隆基新上海置业有限公司营销代理嘉毅地产销售电3038008占地面积650亩总建面积未定期数未定本期2物业类型别墅、多层、小高层、高层容积率公建配套北大附中双语幼儿园、8000湖景、 4万

34、风情商业街、美食广场、地下停车场绿化率46% 认筹时间不详开盘时间不详工程进度准现房交房时间10年5月交房标准毛坯物业收费1.1元/月典型个案分析：绿地迪亚上郡（选择理由：全国知名发展商、规模大盘)推售数量二期15栋多层、小高层可售数量约700户销售率一期约80%主力户型一期别墅：304568；二期多层、小高层2房88，3房114142销售价格别墅均价9000元/，一房一价，多层、小高层均价3000元/，小高层三层2918元/。一次性5%，按揭4%周边配套汽车南站、公交公司公交车3路、29路、11路、18路营销策略绿地品牌+产品细节推广主题西班牙别墅级情景洋房推广媒介户外广告、示范园林、房展会

35、、围墙、楼书、dm、市内售楼部项目优势绿地全国品牌、650亩规模社区、高品质建筑风格园林设计、户型等产品品质项目劣势区域现非主流发展规划，人气配套不足推出产品典型个案分析：嘉联橄榄城（选择理由：后期之秀、规模社区）项目名称嘉联橄榄城发展商/开发商新乡嘉联置业有限公司销售电话2636666地理位置牧野大道与道清路交汇处东200米占地面积268亩总建面积35万物业类型多层、小高层、高层工程进度一期大部主体工程封顶销售进度一期95%推售数量一期400户销售价格均价2800元/主力户型2房89，3房110131社区配套欧洲风情商业街、30米水景绿化带、中心景观广场核心卖点东南成熟板块，毗邻开发区最大市

36、政公园、规模社区、特色园林规划、多层产品、低容积率、推广主题绿荫 溪流 阳光 35万别墅级洋楼项目名称绿都城 地理位置牧野路与海河路交汇处开发商新乡市绿都置业有限公司营销代理深度地产销售电7777占地面积430亩总建面积70万期数未定本期2物业类型多层、高层、别墅 容积率2.45公建配套4000超大会所、35亩超大花园、幼儿园、室外标准网球场绿化率40.3%认筹时间不详开盘时间2010.3.20工程进度一期主体封顶，二期一层施工交房时间10年12月交房标准毛坯物业收费未定绿都城推售数量二期10栋多层，约300户可售数量二期未开盘销售率一期约90%，二期认筹中主力户型

37、752房，90-1173房销售价格一期剩余均价2600元/，二期价格未定。周边配套新乡一中公交车无 营销策略品牌嫁接+35亩公园规划+多层紧凑户型产品推广主题给你一个带公园的家推广媒介户外广告、示范园林、房展会、围墙、楼书、dm项目优势宇通绿都品牌、超大规模社区、35亩社区公园规划、震撼社区配套、90户型设计，临近新一中项目劣势公交配套、生活配套等严重溃乏典型个案分析：森林半岛省级知名企业，早期开发使品牌深入人心项目名称森林半岛发展商/开发商新乡金龙建业住宅建设有限公司销售电话5066666地理位置新飞大道与化工路交汇处东100米占地面积89亩总建面积10万物业类型别墅、高层工程进度高层主体施

38、工至11f销售进度30%推售数量别墅80户，高层公寓8万销售价格高层公寓3700元/主力户型3房120129社区配套30000森林景观核心卖点建业品牌、已成熟高端区位、规模社区、北美风情森林水景、新一中教育推广主题居北美之巅，享人居典范项目劣势面积大、单价高、总价高典型个案分析：绿都城后起省级知名发展商、产品规划亮点多项目名称绿都城发展商/开发商宇通集团绿都置业销售电话5856666地理位置柳青路与牧野大道交汇处西南角占地面积430亩总建面积70万物业类型多层、高层、别墅工程进度二期地基处理阶段销售进度一期90%，二期未销售推售数量一期约1000户销售价格一期均价2900元,主力户型3房110

39、-130 社区配套4000超大会所、35亩超大花园、幼儿园、室外标准网球场核心卖点宇通绿都品牌、成熟高端区位、超大规模社区、震撼社区配套、90户型设计，临近新一中推广主题新飞大道，70万，公园大城1、全国、省级知名企业纷纷入驻，规模高品质大盘林立，产品营销细节关注较多本板块动辄200亩以上规模大盘，多为早期城市热点时全国、省级知名企业抢滩必争之地，土地成本高、规模大造成各巨头各显本领，规划园林特色、建筑风格、户性细节亮点频现，如绿都城曾以以90 三房为主打。 2、销售价格由于城市发展方向变革退出领头羊地位，但性价比早已植入人心本板块销售价格除个别项目为自身营销需要采取价格势能外相差不大，目前多

40、层均价维持24002900元/，高层均价维持在3800元/ /左右。由于本区域多层产品供应巨大，相比东区竞争优势明显。东南板块市调小结区域范围：指新飞大道以东、向阳路以北、新中大道以西广大城市建成区。新东区板块本板块以新东区起步区为核心，即已投入使用的市委、市政府为核心。本板块目前随市委、市政府办公大楼及和谐公园投入使用，交通、热力市政配套发展迅速，高起点规划、行政中心的诱惑使得全市人民翘首以盼。本板块由于新规划、原有拆迁等诸多因素，人气明显不足，生活配套设施缺。本板块为新规划区域，用地规模大，基本无拆迁，项目启动速度快。新东区板块概况新东区板块在售项目汇总楼盘名称发展商/开发商地理位置占地面

41、积（亩）总建面积（万）物业类型主力户型销售价格天安名邸新乡市天安易居置业有限公司牧野大道与金穗大道交汇处127.7多层、高层2房80，3房160，以三房二厅为主均价2900元/大景城新乡景城实业有限公司平原路与新二街交汇处17040小高层、高层、商业2房75100，3房113140，4房145均价3100元/世纪村新乡市世纪置业有限公司（深圳沙河股份控股）平原路与新中大道交汇处11828多层（带电梯)、小高层、高层3房149156，4房220，跃层166220均价3600元/伟业中央公园河南伟业建筑投资集团有限公司平原路市政府对面50070小高层、高层2房98，3房128均价3200元/紫郡新

42、乡正隆置业金穗大道与新中路交汇处17838小高层、高层2房71-109，3房118-140，4房139-143均价2800元/，层差3050元/典型个案分析：紫郡（选择理由：即将发展地段，性价比高）项目名称紫郡发展商/开发商新乡正隆置业销售电话3313666地理位置金穗大道与新中路交汇处占地面积178亩总建面积38万物业类型小高层、高层工程进度即将封顶销售进度90%推售数量1800户销售价格均价2800元/主力户型2房71-109，3房118-140，4房139-143社区配套会所、幼儿园、临街商铺核心卖点东区区位发展潜力、规模社区、温泉水入户设计推广主题温泉润泽，尊崇府邸典型个案分析：伟业中

43、央公园（选择理由：毗邻和谐公园、城市综合体规划）项目名称伟业中央公园发展商/开发商河南伟业建筑投资集团有限公司销售电话2627777地理位置平原路市政府对面占地面积500亩总建面积70万物业类型小高层、高层工程进度一期主体封顶销售进度一期70%推售数量一期480户销售价格均价3200元/主力户型2房98，3房128社区配套主要依靠规划市政配套核心卖点省内知名开发品牌，紧邻牧野湖和和谐公园，区位发展潜力较大，规模社区推广主题城中央 公园上 宅景大宅推出产品典型个案分析：世纪村（选择理由：毗邻市委、市政府，高品质社区，已成熟）项目名称世纪村发展商/开发商新乡市世纪置业有限公司（深圳沙河股份控股）销

44、售电话5298888地理位置平原路与新中大道交汇处占地面积118亩总建面积28万物业类型多层（带电梯)、小高层、高层工程进度准现房销售进度住宅90%推售数量总计约1500户销售价格均价3600元/主力户型3房149156，4房220，跃层166220社区配套幼儿园、皇家级景观园林核心卖点紧邻新规划的市政府，区位发展潜力较大，规模社区皇家园林景观、建筑品质推广主题看得见的豪宅生活典型个案分析：大景城（选择理由：独特商业配套、纯粹高层规模社区）项目名称大景城发展商/开发商新乡景城实业有限公司销售电话5818888地理位置平原路与新二街交汇处占地面积170亩总建面积40万物业类型小高层、高层、商业工程进度一期4栋小高层主体封顶销售进度30%推售数量4栋小高层，约300户销售价格均价3100元/主力户型2房75100，3房113140，4房145社区配套项目东规划1.2万商务中心及1万的商业步行核心卖点区位、规模社区、自身商业配套、性价比推广主题中央区，精英城，豪景房1、行政中心全民关注，规模社区大多借势周边市政配套，投资成份大本板块主要围绕市府艺术中心 cbd及平原路沿线，高层规模社区借势新区强势配套的特点显著，由于常住人口少，配套少造成投资需求占主要市场