福建省福州商业购物中心商业情况调查

1、福州商业购物中心商业情况调查福州商业购物中心商业情况调查2010.07一、商业中心简介宝龙城市广场宝龙城市广场p项目位置：福州市工业路与西二环路的交汇处 p项目规模：占地约107亩 ，商业总建约16万，平均每层约3万。 p业态性质：集百货、超市、影院、餐饮、娱乐休闲等为一体的大型shopping mallp投资商：宝龙集团p商业招商及运营：宝龙商业运营管理公司p商业管理费：6元/月p宝龙主要是步行街内街和中庭区四周独立中小店面出售，主力店和次主力店均为宝龙持有。主力店进驻情况分析宝龙城市广场宝龙城市广场主力店业主力店业态态商家名称商家名称分布楼层分布楼层面积面积租金水平租金水平签约年限签约年限

2、备注备注百货新华都1-4f3000030-3510-15年宝龙原康城百货经营失败后进入，08年下半年进驻超市家乐福2-3f180001515年第一批进驻，需求面积大，品牌号召力，租金非常低电器店国美电器1f9000预计50预计10年第一批进驻，正常需签约8-10年影院金逸影院5f5800预计20-30预计15年第一批进驻，正常需签约8-15年其它a go go ktv4f9000预计5-10预计10年09年底进驻，租金非常低，新商场要求有免租期1-2年知名速食店肯德基1-2f约500年营业额10%预计15年算次主力店，其作用主要是品牌带动，签约大多须10年以上麦当劳1f约400年营业额10%预

3、计15年算次主力店，其作用主要是品牌带动，签约大多须10年以上如上图所示：主力店对面积需求非常大、要求租金均非常低并带有很长的签约年限，但是如上图所示：主力店对面积需求非常大、要求租金均非常低并带有很长的签约年限，但是众多知名品牌的主力店进驻对于项目的招商和未来运营均起着至关重要的作用，其一方面众多知名品牌的主力店进驻对于项目的招商和未来运营均起着至关重要的作用，其一方面有利于销售物业的价值体现，另一方面也有利于项目整个物业升值包括持有物业的升值，有利于销售物业的价值体现，另一方面也有利于项目整个物业升值包括持有物业的升值，主力店这部分物业须由开发商自持。主力店这部分物业须由开发商自持。整体商

4、业业态配比情况宝龙城市广场宝龙城市广场业态面积（）占比餐饮类135009%服饰类3260021%鞋包类39003%家电通讯类111007%新华都百货2820018%家乐福超市1820012%休闲娱乐类2850019%美容美甲类28002%家居类10001%其它75005%空铺55004%如上图所示：宝龙城市广场如上图所示：宝龙城市广场商业业态是以服饰、百货、休闲娱乐（含影院、商业业态是以服饰、百货、休闲娱乐（含影院、ktv、溜冰城、台球、溜冰城、台球城等）、大型超市为四大主要业态，餐饮和家电通讯也占较大比例，原商场内美食城经营不善导致城等）、大型超市为四大主要业态，餐饮和家电通讯也占较大比例，

5、原商场内美食城经营不善导致商场内餐饮业态占比大幅下降。商场内餐饮业态占比大幅下降。项目商业各层租金情况宝龙城市广场宝龙城市广场楼层租金水平独立店面月租金（40-60）经营状况-1f30-70元/月2000-3000元较差，空铺多1f200-350元/月10000-15000元经营较好2f140-200元/月6000-8000元经营较好3f100-150元/月4000-6000元经营一般4f50-70元/月2000-3000元经营一般5f30-40元/月一般备注：租金水平按使用面积计算备注：租金水平按使用面积计算小结宝龙城市广场宝龙城市广场宝龙城市广场是集百货、超市、影院、餐饮、休闲娱乐等为一体

6、的大型shopping mall，规模大，商业各类业态齐全，人流量大，商业辐射全市；项目整体经营状况除地下一层外整体经营良好，经过前期三年的经营管理，商铺租金水平也持续快速上升，目前1f租金200-350元/月，2f租金则已经达到140-200元/月，3、4f租金分别为100-150元/月河50-70元/月，地下1f尽管目前空置率高，经营状况较差，但租金也达到了30-70元/月；宝龙城市广场项目主要是依托金逸影院、家乐福超市、新华都百货、国美电器、肯德基、麦当劳等大型主力店和次主力店来吸引人流，带动整个项目不断发展成熟，也提升了项目租金水平和物业升值；宝龙城市广场商业业态是以服饰、百货、休闲娱

7、乐（含影院、ktv、溜冰城、台球城等）、大型超市为四大主要业态，餐饮和家电通讯也占较大比例，原商场内美食城经营不善导致商场内餐饮业态占比大幅下降，但外围大型餐饮商家数量则不断增加。一、商业中心简介万象城万象城p项目位置：福州市工业路378号万象城 p项目规模：占地46690 、营业面积约 100000 -1至5层，单层面积约19000 ；p业态性质：购物、休闲、娱乐、餐饮、商务等五大功能为一体的“一站式”购物中心 p车位数量：800p投资商：福建泛华房地产开发有限公司 p商业招商及运营机构：广州市中华广场物业经营管理有限公司 p 物业管理费：6元 /平/月;含水电费，中央空调，物业管理费：26

8、元/平/月。主力店进驻情况分析万象城万象城主力店业主力店业态态商家名称商家名称分布楼层分布楼层面积面积租金水平租金水平签约年限签约年限备注备注百货（含超市）天虹-1-3f46000预计65-7510-15年在百安居退出后，天虹扩大规模电器店苏宁电器4f7000预计55预计10年正常需签约8-10年知名速食店麦当劳1f2100预计年营业额10%预计15年算次主力店，其作用主要是品牌带动，签约大多须10年以上其它a go go ktv5f8500预计5-10预计10年第一批进驻，租金非常低，新商场要求有免租期1-2年如上图所示：万象城主要是天虹百货、国美电器、麦当劳和如上图所示：万象城主要是天虹百

9、货、国美电器、麦当劳和ktv是主力店，签约年限长，是主力店，签约年限长，租金水平相对较低，但这些重点商家给万象城带来巨大人流，带动项目商业的不断成熟，租金水平相对较低，但这些重点商家给万象城带来巨大人流，带动项目商业的不断成熟，使得物业升值和租金水平快速攀升。使得物业升值和租金水平快速攀升。面积配比万象城万象城如上表格所示，万象城目前以综合型百货为主，服装、餐饮为，配以休闲娱乐、如上表格所示，万象城目前以综合型百货为主，服装、餐饮为，配以休闲娱乐、电器等商业业态。电器等商业业态。类别面积占比百货（含超市）4600042%餐饮1900017%服饰1700015%休闲娱乐95009%电器65006

10、%鞋包10001%其它30003%空铺80007%项目商业各层租金情况楼层租金水平独立店面月租金（40-60）经营状况-1f80-120元/月3000-6000元一般，待租空铺改为停车场1f250-350元/月13000-18000元经营较好，有少量空铺2f120-220元/月6000-9000元经营较好，有少量空铺3f90-160元/月4000-6000元经营一般，有较多空铺4f80-110元/月3000-4000元经营一般，有较多空铺5f40-60元/月一般，大面积待租空铺备注：租金水平按使用面积计算备注：租金水平按使用面积计算万象城万象城万象城地处西二环路，京福、福厦高速路出入口，雄踞福

11、州城市规划的现代商圈心脏地带，交通十分便利，项目商业协同宝龙商业项目辐射全市；相比宝龙城市广场，万象城人气明显不足，但万象城的整体商业规划和定位更高，其租金比宝龙也更高一些，万象城-1f租金在80-120元/月，1f租金最高，人流量也最大，平均租金约250-350元/月，2f租金120-220元/月，3f租金90-160元/月，4f租金80-110元/月，5f租金最低，约40-60元/月；整体而言，尽管天虹百货、苏宁电器、众多餐饮、ktv等主力店或重点商家为其带来较多人流，但万象城整体人气依然较不足。其中-1f至2f人流量相对较多， 3f，4f，5f则有多家店面空置，人气不足和较高租金水平及品

12、牌进入门槛限制一定程度上导致了其目前较高的店面空置率；万象城整体的规划定位及较为合理的规划设计、舒适的购物环境、充足的停车位特别是大量的地上停车位等因素有利因素将对其其后期发展提供良好前景。万象城万象城小结一、商业中心简介冠亚广场冠亚广场p项目位置：八一七路与乌山路的交汇处p项目规模：占地44322、营业面积约85000p业态性质：集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游文化于一体的中高档大型综合性商业广场p车位数量:500多个 p投资商：福建冠亚集团 p商业招商及运营机构：hk100（香港）有限公司 p 物业管理费：6元/月p商业主要包括大洋百货、名品名店、潮流前线、美食风情、回到童年等主题商业。二、

13、冠亚广场布局图二、冠亚广场布局图冠亚广场冠亚广场项目总建约项目总建约14万，其中万，其中8.5万商业中心、近万商业中心、近3万的酒店式公寓及万的酒店式公寓及2万的停车场，由万的停车场，由1座大型国际购物中心，座大型国际购物中心，2座精装酒座精装酒店式公寓和店式公寓和1个市民休闲广场所构成，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游文化于一体的中高档大型综合性商业广场。个市民休闲广场所构成，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游文化于一体的中高档大型综合性商业广场。项目商业各层租金情况楼层租金水平独立店面月租金（20-60）经营状况地下商业40-80元/月1500-3000元大部分惨淡经营，空铺超5成地

14、上商业100-170元/月2000-10000元经营较差，空铺超4成，特别是内街店面备注：租金水平按使用面积计算备注：租金水平按使用面积计算冠亚广场冠亚广场冠亚广场冠亚广场整体商业业态配比情况业态业态面积（）面积（）占比占比大洋百货3800045%服饰类（含男女装、童装）1250015%餐饮类1500018%家电通讯类20002%其它15002%空铺（不含大洋百货）1600019%合计85000100%如上图所示：冠亚广场商业的核心就是大洋百货，另外包括男女装童装在内的如上图所示：冠亚广场商业的核心就是大洋百货，另外包括男女装童装在内的服饰、餐饮服饰、餐饮也是目前商场的主要业态，由于目前商场经

15、营不善，目前部分地下店面统一包装成空调专业市场，也是目前商场的主要业态，由于目前商场经营不善，目前部分地下店面统一包装成空调专业市场，已有已有18家空调厂商进驻。家空调厂商进驻。小结冠亚广场冠亚广场冠亚广场地处乌山路与八一七北路交叉口，处于东街口商圈，万宝商圈，台江商圈交汇处，占据一定的区位优势，冠亚广场开盘时豪言壮语：“给福州一个传奇，给城市一个未来。”目前，冠亚广场人气明显不足，除了美食街人气较旺外，其余商铺店面经营惨淡，预计有5成的店面空置，开业初期负一层约在150200元/月的高租金，现在已普遍降至4080元/月，部分甚至更低，地面商业租金目前普遍在100-170元/月之间；冠亚广场的

16、核心是大洋百货，服饰和餐饮也占较大比例，总体而言业态比较单一，缺乏主力店，人气严重不足。大洋百货目前正在装修，负一楼，超市正常营业，一楼引进奢侈品，lv,boss等品牌正在装修。cartier，阿玛尼正在营业，总体预计9月左右开业。奢侈品的大幅引进。将给冠亚带来一定的人气，但短期内冠亚广场仍难以有较大改观； 商业地产需要招商，更应当重视管理，冠亚高峰期入住率达90%，后期管理不善，导致目前的状况出现。冠亚与周边业态重合度高，需要重新定位调整，目前也正在尝试，包括引入17家空调专业店，形成空调专业市场。一、世贸百货简介世贸百货世贸百货p项目位置：福州市台江区广达路茶亭公园 p项目规模：总营业面积

17、约4万，全部为地下1f；p业态性质：集购物、娱乐、休闲、美食为一体的综合性现代时尚百货商场；p车位数量：设置在负2fp投资商：世茂集团p商业招商及运营机构：世茂百货招商管理公司p销售方面，462间地下商铺，全部销售完毕，平均60万元/个。主力店进驻情况分析相比其他百货，世贸百货商业融合了餐饮和动漫电玩娱乐两个特色功能，相比其他百货，世贸百货商业融合了餐饮和动漫电玩娱乐两个特色功能，从而使得世贸百货初步具备了美食、购物、休闲娱乐等多种功能的综合从而使得世贸百货初步具备了美食、购物、休闲娱乐等多种功能的综合性现代时尚百货商场（精致性现代时尚百货商场（精致shopping mall）。）。勉强能称为

18、主力店的是星际谜航动漫城，营业面积约勉强能称为主力店的是星际谜航动漫城，营业面积约4000，预计跟世，预计跟世茂的承租租金约茂的承租租金约40-60元元/月，租期月，租期8-10年，目前仍有场地对外转租，年，目前仍有场地对外转租，租金约租金约80-100元元/月。月。世贸百货世贸百货整体商业业态配比情况如上图所示：世茂百货商业是以精品服饰、餐饮及动漫电玩娱乐类业态为主，与传统百货如上图所示：世茂百货商业是以精品服饰、餐饮及动漫电玩娱乐类业态为主，与传统百货相比，增加了餐饮和休闲娱乐两种特色业态，是一种精致相比，增加了餐饮和休闲娱乐两种特色业态，是一种精致shopping mall。世贸百货世贸

19、百货业态面积（）占比餐饮类35009%服饰类2300058%鞋包类35009%休闲娱乐类400010%其它600015%合计40000100%小结世茂百货有别于传统百货，在传统百货基础上通过融入餐饮和休闲娱乐两大特色功能，从而形成购物、美食、休闲娱乐为一体的精致型shopping mall；从项目规模来看，世贸百货商场总建约4万，对于传统百货来说规模足够，但对于项目往综合型精致shopping mall规模确实十分有限，尽管融入众多餐饮商家和人气颇旺的动漫电玩城，但并不能从根本上解决人气不足问题，项目商业需要较长时间进行差异化和升级，形成自身独特优势；从租金水平来看，目前百货内商家采用扣点形式

20、，即商家的每月营业额的23-24%作为店面租金支付给世贸百货公司，场外餐饮商家租金在60-100元/月，动漫电玩城预计租金在40-60元/。项目依托良好的地段和交通优势，尽管目前经营状况较一般，但未来前景巨大，特别是随着区域居住氛围的不断提升，该项目商业也将逐步进行商家的不断更新和升级，往高端综合型精品百货方向发展成为必然。世贸百货世贸百货主力店进驻情况分析群升国际群升国际主力店业主力店业态态商家名称商家名称分布楼分布楼层层面积面积租金水平租金水平签约年限签约年限备注备注百货（含超市）东方百货1-5f38000提成租金和保底租金两者取其高 15年第一年免租，第二保底租金800万，第三保底租金1

21、100万元，第六年起保底租金2000万知名速食店麦当劳1-2f2100预计年营业额10%预计15年算次主力店，其作用主要是品牌带动，签约大多须10年以上整体商业业态配比情况群升国际商业是以商业街区形式，分群升国际商业是以商业街区形式，分10个商业街区，目前已投入使用个商业街区，目前已投入使用a至至g共共7个个街区，由于开发周期长，大部分独立店面均已出售，难以进行统一的业态规划，街区，由于开发周期长，大部分独立店面均已出售，难以进行统一的业态规划，整体业态非常杂乱，各种类型商业业态非常零散的分布在各个商业街区。整体业态非常杂乱，各种类型商业业态非常零散的分布在各个商业街区。根据初步统计，目前已开

22、业的群升国际商业店面预计超过根据初步统计，目前已开业的群升国际商业店面预计超过300家，东方百货是最主要的商业家，东方百货是最主要的商业业态，另外餐饮、服饰、金融网点、美容美发也是比较重要商业业态，所占比例约业态，另外餐饮、服饰、金融网点、美容美发也是比较重要商业业态，所占比例约8%15%，另外也分布着药店、家居、休闲娱乐、日用品店等商业店铺。，另外也分布着药店、家居、休闲娱乐、日用品店等商业店铺。群升国际群升国际小结项目档次为中低档，与一路之隔的中亭街旺盛的人气相比，群升国际商业街区人气严重不足，特别是已开业的cg区，这与区域缺乏统一业态规划，缺乏能够吸引和聚集大量人气的主力店有较大关系；相比其他大型商业项目或百货，群升国际项目商业主要是以街区形式存在，由于项目开发周期较长，且大部分独立店面均已销售，难以进行统一的业态规划，整个商业街区业态非常杂乱，其中百货、餐饮、服饰、金融网点、美容美发是相对较多的商业业态；区域租金水平根据不同