深圳石岩宝石购物广场商业规划方案49页

1、二二一四年八月一四年八月赢商网赢商网9月福利活动：月福利活动：上传上传3份，即可马上下载份，即可马上下载1份份vip资料；上传达到资料；上传达到5份，可开通份，可开通干货之运干货之运营宝典营宝典专题专题一键下载一键下载功能。功能。活动时间：活动时间：2014年年9月月11日日10月月10日日资料上传地址：资料上传地址：http:/ 录录一、商业定位一、商业定位二、商业业态规划二、商业业态规划三、招商策略建议三、招商策略建议四、招商推广方案四、招商推广方案一、商业定位一、商业定位1.1 定位依据定位依据1.2 商业定位商业定位1.3 档次定位档次定位1.4 形象定位形象定位1.5 项目命名建议项

2、目命名建议赢商网赢商网-运营中心，最专业运营中心，最专业“商业地产在线商学院商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：资料下载地址：http:/ 添加添加q群群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送一、商业定位一、商业定位1.1 定位依据定位依据 石岩商业特点分析石岩商业特点分析 消费者问卷调研分析消费者问卷调研分析 项目项目swot分析分析定位依据定位依据 主力商家访谈主力商家访谈一、商业定位一、商业定位 一、商业定位一、商业定位 石岩商业特点分析石岩商业特点分析 石岩商业目前主要以万

3、联百货为核心、以石岩商业目前主要以万联百货为核心、以“t”字型商业街形式分布于宝石南字型商业街形式分布于宝石南 路与宝石东路；路与宝石东路；一、商业定位一、商业定位 石岩的商业设施老化，商铺大都由农民房改建而成；石岩的商业设施老化，商铺大都由农民房改建而成； 石岩商业的品牌商家不多，商业形象不佳，经营档次以中低档为主，商业以石岩商业的品牌商家不多，商业形象不佳，经营档次以中低档为主，商业以 满足居民日常生活为目的；满足居民日常生活为目的； 石岩商业的业态种类不够丰富石岩商业的业态种类不够丰富. 消费群主要由当地居民和工厂员工构成，其中工厂员工占较大的比例；消费群主要由当地居民和工厂员工构成，其

4、中工厂员工占较大的比例； 总体看，石岩商业仍处于发展阶段，未能完全满足石岩消费群的消费需求。总体看，石岩商业仍处于发展阶段，未能完全满足石岩消费群的消费需求。 消费者多为外来人口，消费者多为外来人口，90%以上的居民属外来人口，本地居民占以上的居民属外来人口，本地居民占10%以下；以下； 消费者以青年为主，消费者以青年为主，19-25岁人群比例为岁人群比例为64； 消费者收入水平不高，多数消费者月收入水平在消费者收入水平不高，多数消费者月收入水平在3,000元以下；家庭月收入元以下；家庭月收入 主要在主要在5,000-9,000元的范围。元的范围。整体看，消费群体现出消费水平不高但频率较高的特

5、征。整体看，消费群体现出消费水平不高但频率较高的特征。一、商业定位一、商业定位 消费者分析消费者分析 大多数的消费者选择去万联商场购物；大多数的消费者选择去万联商场购物； 步行是消费者逛街购物主要的方式；步行是消费者逛街购物主要的方式； 日用品与水果蔬菜是消费者日常消费的主要商品；日用品与水果蔬菜是消费者日常消费的主要商品； 消费者在外就餐频率较高，每月在外就餐频率在消费者在外就餐频率较高，每月在外就餐频率在1030次的人群比例次的人群比例 为为43 。从消费地点和交通形式看，本项目紧邻万联商场，从消费地点和交通形式看，本项目紧邻万联商场，是本项目的潜在消费群之一是本项目的潜在消费群之一，从，

6、从主要消费业态看，主要消费业态看，打造石岩购物广场是可行的。打造石岩购物广场是可行的。一、商业定位一、商业定位一、商业定位一、商业定位 有八成的消费者支持本项目打造石岩商业中心；有八成的消费者支持本项目打造石岩商业中心；从消费者对餐饮形态的需求来看，地方小吃比例为的从消费者对餐饮形态的需求来看，地方小吃比例为的33%，中西快餐占比，中西快餐占比 为为28，大排档占了总数的，大排档占了总数的18%，中式酒楼比例为，中式酒楼比例为13，各占比较为均匀。，各占比较为均匀。 总体表现出消费者对本项目的业态规划要求为多层次、多样化的特点。总体表现出消费者对本项目的业态规划要求为多层次、多样化的特点。一、

7、商业定位一、商业定位 消费者对项目设置商业设施的需求依次是娱乐休闲、餐饮、服饰精品和消费者对项目设置商业设施的需求依次是娱乐休闲、餐饮、服饰精品和 服务配套服务配套.一、商业定位一、商业定位 消费群中消费群中1925岁人群比例较大，其中占比较高的为工厂员工；岁人群比例较大，其中占比较高的为工厂员工； 整体消费水平不高，但消费频率较高；整体消费水平不高，但消费频率较高； 消费需求呈现出业态丰富、多样化的趋势。消费需求呈现出业态丰富、多样化的趋势。综合以上分析，项目消费群体现出以下特点：综合以上分析，项目消费群体现出以下特点： 项目项目swot分析分析一、商业定位一、商业定位优势分析：优势分析：

8、规模优势，易于发挥规模效应；规模优势，易于发挥规模效应； 位置优势，地处石岩中心商圈；位置优势，地处石岩中心商圈； 交通优势，位于宝石南路和西路交汇处；交通优势，位于宝石南路和西路交汇处； 项目地块临街面广，昭示性较强。项目地块临街面广，昭示性较强。劣势分析：劣势分析： 由于项目单层体量不大及物业形状不由于项目单层体量不大及物业形状不规则，带来的商业规划中一定程度上的限规则，带来的商业规划中一定程度上的限制；制；机会分析：机会分析： 石岩商业处于发展阶段，未来发展空间石岩商业处于发展阶段，未来发展空间较大；较大； 石岩商业规模小，业态不够丰富，在一石岩商业规模小，业态不够丰富，在一定程度上，未

9、能完全满足消费群的需求；定程度上，未能完全满足消费群的需求； 项目紧邻万联，未来可形成石岩商业中项目紧邻万联，未来可形成石岩商业中心。心。威胁分析：威胁分析： 石岩中心商圈的威胁；石岩中心商圈的威胁；石岩片区新兴项目的威胁。石岩片区新兴项目的威胁。 主力商家访谈主力商家访谈一、商业定位一、商业定位访谈目的：通过对主力商家访谈，是项目定位及业态规划的关键因素，访谈目的：通过对主力商家访谈，是项目定位及业态规划的关键因素， 使项目定位及招商工作更切合实际，符合市场需求。使项目定位及招商工作更切合实际，符合市场需求。访谈对象：品牌商家。访谈对象：品牌商家。访谈方法：电话沟通、上门拜访、陪同考察现场。

10、访谈方法：电话沟通、上门拜访、陪同考察现场。赢商网赢商网-运营中心，最专业运营中心，最专业“商业地产在线商学院商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：资料下载地址：http:/ 添加添加q群群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送一、商业定位一、商业定位总体看：总体看： 项目项目1-3层打造小型购物广场比较合适；层打造小型购物广场比较合适； 对经营面积的要求达到一定的规模，有利于带动项目商业的经营；对经营面积的要求达到一定的规模，有利于带动项目商业的经营； 必须对楼层进行合理的业态规划

11、。必须对楼层进行合理的业态规划。1.2 商业定位商业定位 立足于石岩区域消费群，辐射整个石岩及周边地区，符合所在区域商业立足于石岩区域消费群，辐射整个石岩及周边地区，符合所在区域商业特点，树立差异化优势，以特点，树立差异化优势，以时尚、流行、休闲为特点，集购物、餐饮、休闲时尚、流行、休闲为特点，集购物、餐饮、休闲三大主题于一体，打造成石岩第一购物消费场所，成为区域商业中心三大主题于一体，打造成石岩第一购物消费场所，成为区域商业中心。综合综合点，本项目可定位如下：点，本项目可定位如下：一、商业定位一、商业定位1.3 档次定位档次定位l 目前石岩商业以中低档为主，项目定位应符合区域商业特点目前石岩

12、商业以中低档为主，项目定位应符合区域商业特点 ；l 消费群体现出消费水平不高，但消费频率较高的特点；消费群体现出消费水平不高，但消费频率较高的特点；l 项目所处位置为工业区，工厂员工是本项目的主力消费群之一，主要以中低档消费为主；项目所处位置为工业区，工厂员工是本项目的主力消费群之一，主要以中低档消费为主；l 项目片区商业氛围不强，具有一定的发展空间，易于形成区域内商业档次的差异化。项目片区商业氛围不强，具有一定的发展空间，易于形成区域内商业档次的差异化。符合区域商业发展趋势，兼顾多样消费群，体现差异化，购物环境优美符合区域商业发展趋势，兼顾多样消费群，体现差异化，购物环境优美本项目商业档次可

13、定位为本项目商业档次可定位为 中档中档一、商业定位一、商业定位1.4 形象定位形象定位以突出项目在片区的差异化为目的，同时融入石岩整体商业中，体现时尚、以突出项目在片区的差异化为目的，同时融入石岩整体商业中，体现时尚、流行、休闲的特点。流行、休闲的特点。 形象定位：形象定位：现代化、简洁、具商业气氛的外立面，特色的户外广告，现代化、简洁、具商业气氛的外立面，特色的户外广告，独特的结构和新颖的颜色，独特的结构和新颖的颜色，整体形成中档或中档偏高的形象整体形成中档或中档偏高的形象。关于项目形象的设计改造将在建筑改造建议内容中展开阐述。关于项目形象的设计改造将在建筑改造建议内容中展开阐述。一、商业定

14、位一、商业定位一、商业定位一、商业定位1.5 项目命名建议项目命名建议结合项目商业定位、档次定位及形象定位，项目建议命名为：结合项目商业定位、档次定位及形象定位，项目建议命名为：宝石购物广场宝石购物广场一、商业定位一、商业定位1.6 项目命名项目命名logo建议建议二、商业业态规划二、商业业态规划2.1 业态规划思路业态规划思路2.2 主力店规划主力店规划2.3 总体业态规划总体业态规划2.4 租金建议及收益测算租金建议及收益测算2.5 人流动线规划人流动线规划二、商业业态规划二、商业业态规划2.1 业态规划思路业态规划思路结合项目定位，本项目业态规划思路如下：结合项目定位，本项目业态规划思路

15、如下： 以大品牌主力店作为拉动人流的关键，形成合理的商业布局，服饰精品、以大品牌主力店作为拉动人流的关键，形成合理的商业布局，服饰精品、小商品、手机数码等带旺人气，带动项目整体的经营，同时，以休闲娱乐、小商品、手机数码等带旺人气，带动项目整体的经营，同时，以休闲娱乐、美容等丰富商业业态，打造石岩商业中心。美容等丰富商业业态，打造石岩商业中心。二、商业业态规划二、商业业态规划参考案例参考案例西部义乌西部义乌比较项目比较项目西部义乌西部义乌本项目本项目区位区位处于发展区域处于发展区域位于石岩中心位置，位于石岩中心位置，靠近石岩传统商圈靠近石岩传统商圈主要消费群主要消费群工厂员工工厂员工工厂员工工厂

16、员工交通条件交通条件很好很好较好较好 沙井西部义乌是沙井新兴的商圈，人流量大、业态丰富、购物消费氛围浓厚，是沙井沙井西部义乌是沙井新兴的商圈，人流量大、业态丰富、购物消费氛围浓厚，是沙井居居民和周边地区消费群的首选消费地。民和周边地区消费群的首选消费地。二、商业业态规划二、商业业态规划西部义乌装修风格西部义乌装修风格2.2 楼层规划楼层规划一楼：品牌服装、化妆品、黄金珠宝、品牌街铺形式一楼：品牌服装、化妆品、黄金珠宝、品牌街铺形式二楼：小商品市场（包括：服装、服饰、精品、日用百货、工艺礼品、二楼：小商品市场（包括：服装、服饰、精品、日用百货、工艺礼品、 鞋类、箱包、皮具、针织品等鞋类、箱包、皮

17、具、针织品等 ）三楼：儿童主题商城（包括：童装、童鞋、婴幼用品、玩具、儿童乐三楼：儿童主题商城（包括：童装、童鞋、婴幼用品、玩具、儿童乐 园、儿童培训等）园、儿童培训等）详细规划详见后期平面规划图详细规划详见后期平面规划图二、商业业态规划二、商业业态规划主力店规划思路主力店规划思路 主力店位置规划应起到人流焦点的作用，是商业人流的集散地；主力店位置规划应起到人流焦点的作用，是商业人流的集散地； 主力店位置应临主出入口或主干道而设，形成良好的对外展示面；主力店位置应临主出入口或主干道而设，形成良好的对外展示面； 对于本项目规模较大的商业面积而言，主力店规模及数量应达到一对于本项目规模较大的商业面

18、积而言，主力店规模及数量应达到一 定的量，才能有效带动其他商业的经营；定的量，才能有效带动其他商业的经营； 结合主力商家访谈情况。结合主力商家访谈情况。二、商业业态规划二、商业业态规划2.3 总体业态规划总体业态规划业态规划说明：业态规划说明： 在项目定位思路的指导下，为项目商业做出较优的业态规划方案，在项目定位思路的指导下，为项目商业做出较优的业态规划方案，但在实际的招商过程中，往往出现和业态规划方案局部不符的情况，具体但在实际的招商过程中，往往出现和业态规划方案局部不符的情况，具体在招商工作中可灵活处理。在招商工作中可灵活处理。二、商业业态规划二、商业业态规划二、商业业态规划二、商业业态规

19、划2.4 租金建议及收益测算租金建议及收益测算租金建议思路：租金建议思路： 石岩租金水平调研石岩租金水平调研 项目地块价值分析项目地块价值分析 各行业租金水平参考各行业租金水平参考二、商业业态规划二、商业业态规划 石岩租金水平调研石岩租金水平调研调查区域：宝石东路、宝石南路调查区域：宝石东路、宝石南路区域区域业态业态租金水平租金水平备注备注宝石东路宝石东路五金、汽配、维修及杂货店五金、汽配、维修及杂货店 4060元元/月月靠近万联百货附近的靠近万联百货附近的商铺租金约在商铺租金约在200300元元/月之间月之间服饰精品、数码通信服饰精品、数码通信 约约150元元/ /月月宝石南路宝石南路五金、

20、建材、汽配店五金、建材、汽配店3555元元/月月服饰店、面包店服饰店、面包店 80110元元/月月具体调查租金水平如下：具体调查租金水平如下：二、商业业态规划二、商业业态规划小结：小结： 整体看，石岩商业的租金处于适中的水平；整体看，石岩商业的租金处于适中的水平； 业态中，五金、建材和汽配修理等业态租金水平较低，而业态中，五金、建材和汽配修理等业态租金水平较低，而服饰精品、手机数码服饰精品、手机数码 等业态租金水平相对较高等业态租金水平相对较高； 从位置看，越靠近万联百货的铺位，租金水平越高，从位置看，越靠近万联百货的铺位，租金水平越高，明显体现出大型商家对租明显体现出大型商家对租 金水平的提

21、升作用金水平的提升作用；二、商业业态规划二、商业业态规划 各行业租金水平参考各行业租金水平参考行业行业能承受的固定租金能承受的固定租金超市超市20-2520-25元元/ /独立店铺独立店铺4040200200元元/ / 西式餐厅西式餐厅202040/40/特色餐饮特色餐饮30-8030-80元元/ /快餐连锁店快餐连锁店40-10040-100元元/ /家居家居/ /家电家电30305050元元 健身、美容健身、美容20-4020-40元元/ / 根据我司多年操作经验及实地调研总结，类似于本区域，各业态承根据我司多年操作经验及实地调研总结，类似于本区域，各业态承受租金水平如下：受租金水平如下：

22、二、商业业态规划二、商业业态规划综合综合因素，对本项目短租租金建议及收益测算如下：因素，对本项目短租租金建议及收益测算如下：楼层楼层业态业态面积（）面积（）租金水平租金水平 （元（元/ / /月）月）月收益（元）月收益（元）年收益（元）年收益（元）一楼一楼品牌服装、黄金珠宝品牌服装、黄金珠宝化妆品、品牌鞋等化妆品、品牌鞋等约约2500平米平米1403570004284000二楼二楼女人世界、格子商铺女人世界、格子商铺约约2340平米平米1002400002880000三楼三楼儿童主题商城儿童主题商城约约2350平米平米601560001872000四楼四楼酒店、休闲中心酒店、休闲中心约约260

23、0平米平米451170001404000五六楼五六楼酒店酒店约约1600平米平米3048000576000合计合计11390113909180009180001101600011016000二、商业业态规划二、商业业态规划综合综合因素，对本项目十年长租建议及收益测算如下：因素，对本项目十年长租建议及收益测算如下：楼层楼层业态业态面积（）面积（）租金水平租金水平 （元（元/ / /月）月）长租均价长租均价总收益（万元）总收益（万元）一楼一楼品牌服装、黄金珠宝品牌服装、黄金珠宝化妆品、品牌鞋等化妆品、品牌鞋等约约2500平米平米10096002400二楼二楼女人世界、格子商铺女人世界、格子商铺约约

24、2340平米平米6057601347三楼三楼儿童主题商城儿童主题商城约约2350平米平米302880676合计合计71907190平米平米442344232.5 人流动线规划人流动线规划 规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性；规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性； 人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，利于导人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，利于导 入外部人流；入外部人流； 人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设 置应考虑能否引导人流经过尽可能多的商业。置应考虑能否引导

25、人流经过尽可能多的商业。人流动线规划原则：人流动线规划原则：二、商业业态规划二、商业业态规划三、招商策略建议三、招商策略建议 次主力次主力 客户招商客户招商商场开业商场开业小商户全面招商小商户全面招商 各品类各品类 主力商户主力商户 招商招商龙头主力客户招商龙头主力客户招商总体招商流程如下：总体招商流程如下： 提高商场商业价值；提高商场商业价值； 提升商场品牌形象；提升商场品牌形象； 确保商场正常营业；确保商场正常营业； 商场经营管理权的统一；商场经营管理权的统一； 成本效益最佳化。成本效益最佳化。 主力店招商策略主力店招商策略主力店的招商工作可分为三个阶段：主力店的招商工作可分为三个阶段：第

26、一阶段第一阶段 准备工作阶段准备工作阶段第二阶段第二阶段 谈判实际操作阶段谈判实际操作阶段 (3(34 4个月个月) )第三阶段第三阶段 合同签订及进场阶段合同签订及进场阶段三、招商策略建议三、招商策略建议主力店商家谈判原则主力店商家谈判原则1.一对多原则一对多原则2.意向书优先原则意向书优先原则3.踏勘优先原则踏勘优先原则4.持续联络原则持续联络原则三、招商策略建议三、招商策略建议主力店商家谈判技巧主力店商家谈判技巧1.开诚布公开诚布公1.2.主力店优先主力店优先1.3.高层介入高层介入1.4.长期关注长期关注1.5.休会策略休会策略三、招商策略建议三、招商策略建议普通商家招商策略普通商家招

27、商策略普通商家招商的工作阶段安排：普通商家招商的工作阶段安排：1电话推介及资料传真阶段电话推介及资料传真阶段2上门推介阶段上门推介阶段3主要条件谈判阶段主要条件谈判阶段4合同阶段（工程条件洽谈）合同阶段（工程条件洽谈） 5进场阶段进场阶段三、招商策略建议三、招商策略建议普通商家谈判原则普通商家谈判原则一对多原则一对多原则 竞争对手原则竞争对手原则 意向书优先原则意向书优先原则 踏勘优先原则踏勘优先原则 发布会推动原则发布会推动原则 持续联络原则持续联络原则 三、招商策略建议三、招商策略建议赢商网赢商网-运营中心，最专业运营中心，最专业“商业地产在线商学院商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更

28、新中！，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：资料下载地址：http:/ 添加添加q群群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送四、招商推广方案四、招商推广方案火爆销售火爆销售 提升利润提升利润 建立品牌建立品牌在良好的宏观市场行情下，基本上每一个房地产项目都可以在市场上得以去化。但是，产品的市场在良好的宏观市场行情下，基本上每一个房地产项目都可以在市场上得以去化。但是，产品的市场去化时间与销售利润则会由于营销策划的总体思路与方法而产生不同的结果。去化时间与销售利润则会由于营销策划的总体思路与方法而产生不同的结果。对于本项目而言，产

29、品在市场上的顺利销售并不仅仅指产品可以在市场上去化，而是要制造出一种对于本项目而言，产品在市场上的顺利销售并不仅仅指产品可以在市场上去化，而是要制造出一种火爆销售的结果并且实现销售利润的最大化。通过产品火爆销售的结果使得市场对于开发商和产品火爆销售的结果并且实现销售利润的最大化。通过产品火爆销售的结果使得市场对于开发商和产品品牌产生更深刻的认知，从而真正建立稳固的浙商品牌形象。品牌产生更深刻的认知，从而真正建立稳固的浙商品牌形象。一营销推广目标一营销推广目标 四、招商推广方案四、招商推广方案理性的利益理性的利益+情感的推动情感的推动=一个强有力的核心资产一个强有力的核心资产我们相信，一个成功的

30、品牌，应具备我们相信，一个成功的品牌，应具备.感性感性品牌品牌核心核心对消费者建立品牌的重要性对消费者建立品牌的重要性四、招商推广方案四、招商推广方案大盘运作的关键大盘运作的关键【准确的消费群细分与定位准确的消费群细分与定位】【鲜明的品牌形象】【鲜明的品牌形象】【整合营销传播系统的实施】【整合营销传播系统的实施】【明确的传播核心】【明确的传播核心】关键关键四、招商推广方案四、招商推广方案灯旗灯旗+户外广告户外广告:灯旗可选择在宝石西路与宝石南路及石岩各主干道大道投灯旗可选择在宝石西路与宝石南路及石岩各主干道大道投放放,户外广告集中在宝石南路、宝石西路、及石岩各主干道投放。户外广告集中在宝石南路

31、、宝石西路、及石岩各主干道投放。车身广告：车身广告的传播方式是主动出现在受众的视野之中，在传播方车身广告：车身广告的传播方式是主动出现在受众的视野之中，在传播方式上最为式上最为积极、主动积极、主动，从人的注意力角度讲，移动的物体总是比较能被，从人的注意力角度讲，移动的物体总是比较能被注意到，因此，唯一可以移动的车身媒体同样也更能在众多户外媒体中脱注意到，因此，唯一可以移动的车身媒体同样也更能在众多户外媒体中脱颖而出，得到更多的注意，实现高到达率。颖而出，得到更多的注意，实现高到达率。占总投放额度的占总投放额度的20%.辅助渠道辅助渠道01四、招商推广方案四、招商推广方案电台电台: : 针对受众群体多半是有车一族针对受众群体多半是有车一族, ,电台有较高的到达率，对交通状况及天电台有较高的到达率，对交通状况及天气报告都比较留意气报告都比较留意, ,故可选择故可选择106.2106.2频道的同步天气栏目频道的同步天气栏目, ,每天整点时间