北京部分养老机构情况学习小结

1、养老地产如何落地经典养老项目游学北京站第二季 学习小结1（各项目基本情况）根据公司的培训工作安排，非常有幸参加了经典养老项目北京站的游学考察，本次学习时间为3天，考察了燕达国际健康城、东方太阳城、九华山庄、清朋华友、和熹会、寸草春晖共6个北京经典养老项目，除听取了各项目的讲解外，还参加了养老机构盈利测算、健康地产模式探索和思考、养老项目设计共3个课程的学习。现就考察学习情况小结如下：1、燕达国际健康城考察学习情况燕达国际健康城位于燕郊，隶属于河北省地界，处于北京和河北交界的地段，该项目占地面积400多亩，为医疗用地。健康城内建有医院、养护中心、国际会议中心、宾馆等，投资巨大，我们主要考察的是养

2、护中心项目，即养老公寓项目。燕达养护中心一期项目投资约10亿元，紧邻燕达自建的医院，共设置房间（标准间）1100多间，实际入住老人1000多人（多为包房），其中自理老人占多数，比例为70%80%。自理老人收费标准为：66平方套间，1人住5800元/月、2人住一起64007000元/月；半自理和失能老人收费标准为：5800元/月11800元/月不等；费用均不含餐费，就餐有7001200元/月的不同标准；同时对半自理、自理老人收取3万元的押金、对失能老人收取5万元的押金。半自理区域1名护理员照顾4名老人、失能区域护理员陪护比例为1:2、特护区域护理员陪护比例为1:1。燕达养护中心入住的老人98%为

3、北京人，主要群体集中在高知识份子、高收入群体、离退休公务员中，主要类型是高龄（平均80岁）、丧偶、空巢（子女不在身边）、失智、失能，目前入住率在90%以上，处于盈亏平衡点（不考虑建筑成本折旧），未来肯定能够实现盈利。现在已经开始出现排队的情况，未来价格还有很大的上升空间。燕达养护中心准备进行二期建设，二期计划建成一个拥有1万个床位的养老综合社区。燕达养护中心一期自2011年8月开始运营，在运营管理过程中有非常多值得借鉴的经验，具体如下：（1）运营初期一次性上岗员工较多，最早期曾经300多人伺候过30多位老人。（2）营销方式的逐渐成熟，后来才总结出经验：百闻不如一见、一见不如体验。其对老人安排了

4、3天的入住体验时间，关键的营销在于3天的体验期内打动老人。（3）要让老人忙起来，燕达经常组织各种活动和培训，培训老师都是入住的老人，让老人自己组织活动，让老人有被别人需要的感觉。（4）燕达在老人中组织成立了宾客委员会，让老人进行自主的管理。（5）第一次与老人接触的营销人员非常重要（养老顾问），老人入住后，要继续做好跟踪服务，同时也是“老带新”模式的重要手段。（6）燕达每周组织的有回北京（回家）、购物等活动，同时为老人进行代办医保等服务。2、东方太阳城学习考察情况东方太阳城位于北京顺义区，处于五环以外的地段，规划面积3500多亩，其中购买建设用地接近2000亩，其余1500亩为租用绿化用地（主要

5、是高尔夫球场、水面景观和农庄）。总建筑面积82万平方，其中可用于销售的面积78万平方，容积率为1:0.29。项目已运营10年，2006年刚建成时，出售价格仅为3800元/平方，目前价格为2万3万元/平方，目前已出售99%，因该项目拿地价格很便宜，项目实现了较大的盈利。东方太阳城为典型的出售型养老社区，主要参照美国养老社区的形式：在郊区拿较大面积的土地、绿化景观做的特别好、楼层较低、配套设施特别完备（有医院、银行、商业街、学习教室、多功能厅、康体中心、酒店等）。定位的主要客户为55岁80岁之间、能够自理中老年人，主要是已退休、但还不至于去老年公寓养老的人群。东方太阳城目前在三亚的同类项目已经开始

6、建设，还计划在四川进行同类项目的建设。3、九华山庄学习考察情况九华山庄位于北京小汤山，处于五环以外的位置，是一所用酒店改造成的养老公寓，将酒店标准间改造成适合老年人居住的房间，同时配套相关的养老公用设施，主要是以房间出租的形式进行销售。目前现有房间2000多间，目前入住率已达到90%，主要是以长租的形式，最长为30年，参考价格为：租1年的，押金10万元，租金6万元/年；租5年的，押金20万元，一次性付5年租金15万元；租20年的，押金30万元，一次性付20年租金20万元。期间除特殊情况外，一般不许退租。除租金外，其他如护理费用、就餐费用等都需进行另外交费。九华山庄目前入住的主要为自理老人，主要

7、吸引老人入住的核心在于拥有免费的温泉、一般的慢性病免费进行康复、管理好、老年活动多，同时配套的有社区一级医保定点医院，满足基本的医疗需求。九华山庄同时已经启动第二栋楼的改造，计划走高端路线，收费还是采用高押金制：计划对7090平方的套间，收取押金100多万，5年起租，租金为46万元/年。4、清朋华友学子园学习考察情况清朋华友学子园项目位于北京昌平区，处于五环以外的位置。该项目完全为轻资产模式，运营管理方为全联房产商会，利用北京水城金手杖养老公寓的1栋楼（共5栋楼），进行运营管理和增值服务。该项目定位为以清华大学为主体的北京高校校友养老乐园，也对其他老人开放，主要接收自理老人，后期再根据需要增加

8、护理服务。清朋华友项目主要以房间出租的形式进行销售，建筑面积27600平方，除配套设施外，共300多个房间对外出租，每个房间的面积为5376平方不等，房间为1室1厅1厨1卫标准结构，设备设施齐全。清朋华友的租期分短期和长期，短期出租收费分为1年和5年两种，1年期租金标准为5.8万7.8万元不等，缴纳约1万元的押金；5年期租金为25万35万元不等，缴纳约3万元的押金。长期出租采用会员制，会员1次性缴纳会费115160万元不等，如入住满30年，可以退会，返还全部会费，会籍可继承2次（理论上最长可入住90年），入住满5年会籍可转让，除非老人中途去世，一般不可退会。以上费用均为房间出租费用，另外还需缴

9、纳基础服务费、餐费、水电费，费用为10002000元不等；如需护理，护理费再另算；同时另外所有人员均需支付1万元/1人、1.5万元/2人的医疗押金。清朋华友管理和服务较好，人文气质较浓，配套有会所、书院等，组织开展的活动较多，目前入住的基本为活力老人，未来将根据需要，增加护理的内容。清朋华友计划采用轻资产模式，引入了双“零”要素：土地成本趋近于零、融资成本趋近于零。该项目建筑为所在村利用集体用地进行建设，未办理任何手续，土地成本为零；该项目计划用会费、押金等形式进行融资，融资成本趋近于零。计划利用众筹、吸引投资人、加盟等形式，输出清朋华友的管理和服务，将清朋华友作为管理运营平台，在全国开展同类

10、项目，最终走向资本市场（上市）。5、保利和熹会项目学习考察情况保利和熹会是保利安平旗下专注做养老机构的品牌，保利安平是保利地产与安平投资合作专注做养老产业的投资管理公司。保利和熹会北京项目位于海淀新区，处于五环以外的位置，是用保利原建的酒店改造而成，建筑面积2.2万平方，共设置床位210多个，因为是高档酒店改造，原有建筑中酒店配套设施较多，面积浪费严重。保利和熹会配套设施非常齐全，各配套面积较大，每层均有小的活动和就餐区域，同时1层有大的食堂和就餐区。管理和服务也较好，内部共有100人的团队，且平均年龄仅为36岁，护理员护理失能老人的比例为1:2，特护均为1:1。保利和熹会北京项目初期定位为以

11、自理老人为主，运营一段时间后，发现半自理和失能老人是刚性需求，转型为不自理老人。目前入住自理老人大约占40%。收费标准为：自理老人1人每月59006400元不等（含床位费、餐费、服务费）、护理老人1人每月640010000元不等，医疗押金自理老人1万元、护理老人2万元。目前已基本住满。保利和熹会在不计入房产折旧的情况下，在入住率达到70%的时，能实现盈亏平衡，目前为略有盈余。保利和熹会未来准备采用轻资产运营管理模式，主营业务为：养老项目策划咨询、养老机构运营管理和养老业务培训3块。目前除北京的项目已经在运营外，还已经拿下浙江嘉善公办社会福利中心项目，从设计到运营管理一体化，均由保利和熹会进行操

12、作和管理；同时北京二期、广州、嘉善西塘、成都、合肥、长沙、海陵岛项目均已立项，有些已经开始建设，计划在2016年开始运营；同时计划在2018年，运营管理不少于80家养老机构。客户定位主要为半失能和失能的刚性需求老人。同时保利安平公司旗下有多个品牌，进军老年健康医疗、老年购物电子商务、老年家具、老年旅游等多个与老年人有关的产业。保利和熹会方面通过考察学习与实际运营，与大家分享的主要经验有：（1）养老公寓在建设时，设计非常重要，如尽量设计紧凑型、房间不需要太大、护理区不需要阳台、老人活动区域采用分散小型设计等。（2）低龄活力老人主要采用居家养老的方式，养老机构定位应以半失能和失能的刚性需求为主。（

13、3）老人康复在养老机构中非常重要。（4）要鼓励老人的子女多来探望老人，多与老人进行互动。（5）要关注老人的心理，鼓励老人多说出家里的事情。6、寸草春晖项目学习考察情况寸草春晖项目位于北京市朝阳区，处于北京二环与三环之间的位置，周围都是比较成熟的小区，地理位置非常好。该项目为租用社区内的酒店改造而成（不是临近马路的位置），占地面积2300平方，建筑面积1800平方，供老人入住的房间50多套（基本为标间），目前入住老人100多位（已经住满），还有大量的老人在排队入住。寸草春晖各房间面积较小，但内部布置非常周到和温馨，尤其是“生命体征床垫监控系统”的设置，在走道内，能自动显示出“床上是否有人”、“床上人员的心率和呼吸情况”。寸草春晖为租用社区原酒店改造而成，租用费为140万元/年，改造费用约1000万元，每床位合10万元。共有内部员工70多人，一线护理员约50人，目前能略有盈利。寸草春晖目前入住的老人平均年龄为85岁，以半失能和失能老人为主。目前收费情况为：自理老人约5000元/月（含床位费、餐费、基本服务费）、护理