209年四川彭州国潭酒厂地块的项目市场调研的报告

1、国潭酒厂地块项目市场调研报告成都天古置业顾问有限公司目录 城市篇 近期房地产政策 房地产市场 项目地块 项目思路与建议城市篇城市概况城市经济运行状况城市交通现状市域交通规划城市发展规划石化基地及其给房产市场带来的机遇城市城市概况 彭州市位于省会成都西北19公里，面积1420平方公里，是成都市19个区（市）县之一，城区面积17平方公里，下辖20个镇； 四川80万吨乙烯项目落户彭州后，彭州正式纳入成都市半小时经济圈，彭州的工业集中发展区、城市建设、基础设施等都取得了长足的发展。 全市人口79.96万人，城区人口25.5万人，是成都市面积第二、人口第三的县级市。城市彭州是全国五大商品蔬菜生产基地之一

2、，境内有着丰富的物质文化资源，虽经历5.12地震灾害的影响，但主城区及工业区基本没受影响；彭州市经济发展水平良好，人口增长速度较快，石化基地的入驻中石油、拉法基、亚东水泥、联邦制药等国内外一大批知名企业落户彭州，进一步奠定了彭州的经济发展速度，彭州是西部最具潜力的中小投资城市之一。城市概况城市经济收入：全年财政总收入120852万元，储蓄存款余额为91.73亿元；在岗职工平均工资24113元，城镇居民人均可支配收入9007元，农民人均纯收入5228元。投资额：08年固定资产投资49.57亿元，其中基本建设投资26.19亿元,房地产开发投资4.26亿元；全市完房屋施工面积 86.98万平方米，其

3、中住宅73.42万平方米，商品房销售面积24.3万平方米。经济运行状况城市城市交通现状公路：5条出入境高等级公路；（即将通车的成都北延线彭州段和成都沙西线彭州段将彻底改变彭州至成都的交通瓶颈现象）。铁路：宝成铁路青灌线横穿彭州工业开发区（彭州有4个货运站）；矿石运输专线一一彭白铁路正在进行扩建。城市市域交通规划规划彭州综合交通体系骨架为“两轨十二路”。“两轨”由兰成铁路、轻轨交通组成，“十二路”由两高速、两快速、三干线、五旅游通道组成。（一）两轨：兰成铁路、轻轨交通兰成铁路：利用现有成汶铁路向北沿新彭白路、彭汶路走向至汶川县。轻轨交通：利用地铁1号线-大丰镇-新繁镇-彭州-丹景山-龙门山景区-

4、磁峰镇-都江堰。（二）十二路1.两高速：成绵高速复线（彭州段）、成彭高速；2.两快速：成德快速路（成德大道）、彭郫路；3.三干线：温汉彭公路、彭什公路、川西环线；4.五旅游通道：都江堰至龙门山的旅游快线、彭州至龙门山旅游通道西线（新彭白路）、中线、东线以及彭汶公路。市域交通规划图城市城市城市城市发展规划2006-2020彭州市城市总体规划：到2020年彭州市城区规划面积为38平方公里，规划人口40万人；本项目地块处于东南部二类居住用地规划区内。石化基地概况石化基地全称：中国石油四川石化炼化一体化工程项目；由1000万吨/年炼油项目和80万吨/年乙烯项目两部分组成；项目核准投资估算总额为约400

5、亿人民币； 石化基地以自备电站装置为标志2009年4月开工建设；全部设施预计于 2012年5月投料试车，工程建设期为 32月，全部建设时间控制在3年内。城市石化基地给房产市场带来的机遇1、石化城建设期间，劳动用人峰值为约12万人，期间释放的租用房需求将极大的拉高彭州区域内住宅租金，直接带动整个房产市场销售价格增长。2、建成后石化厂生产设施运行正式工人约2500人，场外配套服务设施及产业链上下游生产经营需投入劳动力约5000人，预计石化项目正式投入运行后，有望为彭州增加约1.7-2万常住人口，将增加彭州城市居住刚性需求，短期内向市场提供了约50万平方以上的住宅需求。数据来源：中石化工程建设总体部

6、署城市政策篇近期房地产行业政策政 策1、银监会：控制房贷风险严格，执行二套房贷标准为防范包括房地产市场风险在内的新风险点，严格执行二套房贷标准。2、住建部：三大核心房产政策仍将保持稳定二套房信贷政策；对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策；普通商品住房项目投资最低资本金比例从35%调低至20%。3、中央再提继续实施适度宽松的货币政策坚定不移地继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。近期房地产行业政策4、成都市规划局将专项整治房地产违规变更规划 成都市针对房地产开发违规变更规划调整容积率问题开展专项治理，对2007年1月1日至2009年3月31日期间调整控制性详细规划中土地使用性质的情况进

7、行检查。 观点：支持自住需求，控制投资行为 房地产与金融系统的一系列政策对自住型客户不受影响，旨在维持房地产市场平稳运行，打压行业过热发展，同时对行业予以扶持防止萎缩。政 策近期房地产行业政策市场篇商品房供量与成交代表楼盘调研畅销户型特征统计市场调研总结土地市场消费者市场调研土地市场交易时间宗地位置容积率规 划 条 件建筑密度绿地率建筑高度2009-8-31致和镇清林村2.030%30%40米2009年4月3日彭州市濛阳柏桥社区、杨湾社区、伏龙村2.0市场用地50%;二类居住用地26%二类居住用地30%-2009年3月23日牡丹大道西侧行政中路东侧旅馆用地：6.0; 总容积率：5.0旅馆45%

8、;总建筑密度30%,住宅建筑密度20%二类住宅用地30%-土地用途及年限净用地面积起拍价成交价成交金额竟得人二类居住用地 ;商业40年,住宅70年38333.53平方米;（57.5亩）90万元/亩90万元/亩5175万元彭州工业投资公司市场用地40年;二类居住用地商业40年；住宅70年649258平方米（973.887亩）20万元/亩20万元/亩19477.74万元濛阳农副产品综合批发交易市场旅馆业用地不小于46.27亩;二类住宅用地不大于20亩;商业40年,住宅70年44180平方米（66.27亩）旅馆业用地15万元/亩;二类住宅用地35万元/亩旅馆业用地15万元/亩;二类住宅用地35万元/

9、亩1394.05万元阿坝州岷江源实业开发公司09年成交地块 09年成交土地仅三宗，共1097.657亩，成交金额20871.79万元，其中两块地均为其它物业与二类住宅共用地块。 最大地块973.887亩位于蒙阳镇，对彭州市城区住宅市场冲击不大。 三宗地块均以起拍价成交，间接说明彭州土地市场处在低位运行期，开发企业对彭州住宅物业的开发市场心存观望或保守态度。土地市场09年成交地块解析土地市场-08（09）年拟供地块（ 7宗，约1200亩）编号位置总用地面积(亩)1牡丹大道西侧(行政中路)180.342牡丹大道西侧(行政中路)206.63天彭镇调露村41.144天彭镇东南村53.75天彭镇安澜村(

10、牡丹大道外侧)275.516天彭镇花盆村新茶村4317外东街二环路外侧12.51合计1200.808年拟供共七宗土地，因地震搁置，09年将陆续推出。土地市场-后续供地区域新城区工业区 后续供地主要分布在东北的牡丹新城与南部新城，这与城市总体发展规划相一致。 据了解，彭州市国土部门近期内供地主要以解决城市配套、居民安置以及石化基地配套设施为主，一、二类居住型用地不会太多。08年1-12月供销量统计表名称总量住宅其中90以下户型批准预售(上市量)42.62万33.64万13.74万已成交量1585套669套已成交面积19.54万16.45万5.34万成交金额54630.98万元42472.2万元存

11、量房成交套数1194套917套存量房成交面积11.12万8.94万存量房成交金额59528.41万元11091.64万元平均售价(元/)2109.64 （数据来源：彭州市房管局）房地产市场-商品房供量与成交09年1-8月项目总量住宅其中90以下户型批准预售(上市量)18.79万17.12万3.81万已成交量2169套2169套799套已成交面积26.46万22.83万成交金额70306.42万元57459.9万元存量房成交套数1422套1197套存量房成交面积15.06万12.33万存量房成交金额23462.51万元17145.67万元平均售价(元/)2121.89 房地产市场-商品房供量与成

12、交年份住宅供量住宅成交市场余量200833.64万25.39万8.25万200917.12万35.16万-18.04万房地产市场-商品房供量与成交分析 从上表中看出，彭州住宅市场消费活跃，灾后刚性需求旺盛；2009年1-8月住宅成交量远超上市量，消化了18.04万的前期存量房，究其超量成交的原因，我公司经调查后认为由如下原因构成：1、地震灾后换房；2、石化基地常驻工人置业；3、经济回暖，原本存在的刚性需求暴发；4、震后农村向城市集中产生的置业需求。房地产市场彭州市在建楼盘共15个,其中在售楼盘12个,待售楼盘3个;在售楼盘中汇通.翠湖居、润鑫. 宅院、清阁苑、兴盛苑现已进入尾盘销售期；国色天香

13、已开发至第五期、星海湾也已开发了第三期，预估本项目上市时这两个楼盘已进入尾盘销售期；置信逸都.丹郡即将上市的三期房源主要是别墅类产品，附带一部分电梯（90平米头等舱产品），预计今年内开盘，故此项目与本案也不会形成同类竞争；待售的天乐苑、顺风港、彭州岛体量不大；综上所述，与本项目存在直接竞争的楼盘有：德坤汀城二期、朋城远界二期、鸿运星城二期、碧城旺丽庄园二期及即将亮相的盛世天彭。直接竞争楼盘分析房地产市场置信逸都丹郡现d区销售中开发商：成都置信集团彭州置信实业有限公司位于牡丹新城南侧，占地354.83亩，由a、b、c、d、e共5个板块联合组成的复合型居住项目，是当前彭州的第一大盘，预计开发周期为

14、4年。其中城市中央商务区用地149.41亩(建筑面积约10万；住宅用地205.42亩(建筑面积约20万)，集四星级酒店、高档写字楼、大型购物中心、欧洲时尚风情街、高尚欧式风尚住宅为一体。-代表楼盘一房地产市场技术指标净用地面积64.47亩总建筑面积76637.04容积率1.51建筑密度小于30%住宅总户数587户绿地率大于30%车位254个推广主题:350亩城市综合体开盘时间08年11月交房时间09年9月底销售数据价格2380-4980元优惠幅度按揭6%;一次性付款10%多层均价3288元电梯均价2700元物业管理费多层1元/电梯1.2元销售率95%以上,仅余六层(顶层)置信逸都丹郡d区-代表

15、楼盘一房地产市场产品情况产品性能按18层抗震标准修建的全框架多层电梯住宅户型户型区间：60260；主力户型：105.32 实用套三、 137.72舒适型套三建筑风格欧式建筑(地中海风格)商业形式a、e区集中商业、白鹿书院婚庆广场建筑形态6-11层配套小区内部配置：柱廊、残石、断柱、雕塑、水池、喷泉、日光草坪、亲水走廊等幼儿园：小区内幼儿园（规划中）银行：工商银行、建设银行医院：同一医院中小学：彭州一中项目自身配套：星级酒店、大型超市、欧式商业休闲街置信逸都丹郡d区-代表楼盘一房地产市场e型，三室二厅双卫面积：105.32 置信逸都丹郡d区经典户型赏析名称尺寸厨房2700*2500生活阳台220

16、0*1200客厅4000*4800观景阳台4000*1900餐厅2700*3200主卧室3800*3700次卧室3500*3000书房2700*4100主卫1700*2500次卫1800*2000飘窗600紧凑型双卫套三：客厅阳台大气方正，房间布置合理，但餐厅稍显局促。-代表楼盘一房地产市场k型 三室二厅双卫面积：137.20 置信逸都丹郡d区经典户型赏析名称尺寸入户花园2450*2400厨房2500*3300生活阳台5600*1800客餐厅6000*6800观景阳台3000*1800主卧室4800*3900次卧室3600*3600书房3000*3600主卫2400*2500次卫2100*24

17、00飘窗600舒适型套三：入户花园有效过渡；户型方正，通透，超大露台拓展室内空间。-代表楼盘一房地产市场置信逸都丹郡d区畅销原因1、新城中央，政府对面，前景可观；2、欧式风格，白鹿书院，大盘气质；3、按18层抗震标准修建的框剪电梯多层，并设安全避难间；4、户型舒适，实用；5、大社区、大环境、商业配套齐备；6、品牌开发、品牌物管。顶层滞销原因尖屋顶，最低处3.8米，不利于客户二次装修。-代表楼盘一房地产市场90平米头等舱户型置信逸都丹郡c区即将上市户型-代表楼盘一房地产市场朋城远界 开发商:成都朋城实业开发有限责任公司项目占地82亩，总建筑面积16万余平米，紧临市政体育公园“牡丹之星” 1300

18、平米园林面积，300余米小溪，680平方米会所，740个机动车与非机动车泊车位；外墙保温环保材料，隔间双层中空玻璃，人车分流体系，多重小区智能安保。一期推出1、2、9、10、11共五幢，建筑面积60895.34 ，696户，销售率85%。-代表楼盘二房地产市场朋城远界 技术指标净用地面积82亩总建筑面积164082容积率3.0建筑密度28%住宅总户数1765绿地率40%车位740推广主题:邻200亩牡丹之心与1000亩人工湖开盘时间08年1月交房时间09年7月销售数据价格2750-3300优惠幅度按揭2%;一次性3%一期现房均价3150二期期房均价2960物业管理费0.90元销售率一期约85%

19、-代表楼盘二房地产市场产品情况代理商尚智机构物管洪都物业产品性能框架剪力墙筒体结构户型户型区间：57130；主力户型：76.71 套二、 115.19 实用套三、 113可变套四建筑风格现代风格商业形式沿街商业建筑形态111823层配套依托其它楼盘配套朋城.远界 -代表楼盘二房地产市场朋城远界 名称尺寸入户花园2850*4500厨房3450*3700客厅4200*5200挑高空中花园4200*2400餐厅4200*3300主卧室3600*4700次卧室3000*3400书房2700*4300主卫2000*2400次卫1700*3400飘窗600a户型115.19 超大双层空中花园是户型最大的亮

20、点-代表楼盘二房地产市场76.71 名称尺寸厨房2400*2400生活阳台2000*1500客餐厅3800*6500挑高空中花园2450*2700主卧室3300*4200次卧室3000*2900次卫1800*2100飘窗600朋城远界 方正阳台拓展另一可用空间-代表楼盘二房地产市场朋城远界 b2户型113名称尺寸入户花园3100*1900厨房3000*2100生活阳台3500*2000客餐厅4200*7300挑高空中花园4200*2500主卧室3500*4000次卧室3000*3800次卧室2800*3800书房2500*2300空中花园2500*1500次卫2100*2400飘窗600滞销户

21、型多而不实用的空中花园，可变四房却只有一个卫生间，过于小巧的书房-代表楼盘二房地产市场1、新城中央，紧临市政体育公园2、现代风格,错层式挑高空中花园；3、框剪结构；4 、实得面积大；5、密度小，绿化率高。部分户型滞销原因1、面积偏大，总价高2、户型本身舒适性不高朋城远界一期畅销原因-代表楼盘二房地产市场德坤汀城 项目占地80余亩，总建筑面积约16万平米，1400余户。小区花园洋房5层，多层6+1，18层电梯以七支渠水系和两侧保护绿地为界分为南北两大部分，南侧为一期（1、2、3组团），以多层为主；北侧为二期（4、5组团），以高层为主。有两房两厅、三房两厅、四房、跃层等约有55（19种跃层）种户型

22、。小区255米林荫大道、300米原生活水、8大景观组团、300平米景观泳池 、10000平米水润坡地、20000平米园区绿化、28%建筑覆盖率、7栋现代简约建筑 、120米超宽楼间距、构成16万平米水上花园城。一期推68757 ，700余套房源，销售率99%。-代表楼盘三房地产市场德坤汀城 技术指标净用地面积81.7亩总建筑面积156474.66 容积率3.0建筑密度28.63%住宅总户数1400绿地率34%车位605推广主题:160000平米景观亲水大盘开盘时间08年1月交房时间09年2月销售数据价格2450-3300优惠幅度按揭2%;一次性3%均价2791物业管理费多层0.80元/电梯1元

23、销售率99%-代表楼盘三房地产市场德坤汀城 b5户型86.13 名称尺寸厨房3600*1800客厅4200*3800餐厅3000*3300主卧室3600*4200次卧室3000*2700次卧室3000*2700客厅阳台3800*1700主卧阳台3600*1500飘窗600紧凑的室内空间，合理的布局，做出小三房的极致，美中不足的是没有生活阳台。-代表楼盘三房地产市场德坤汀城 e1户型114.04 名称尺寸厨房3600*1800生活阳台2160*2500客厅4500*4800餐厅2600*4160主卧室3900*4200次卧室3600*3300次卧室3000*3300客厅阳台4500*1800主卫

24、2100*2500客卫1800*2500飘窗600舒适的空间尺寸，合理的面积控制，都是畅销的原因所在。-代表楼盘三房地产市场德坤汀城 e1户型98.88 名称尺寸厨房2800*1800生活阳台1500*2700客厅4200*5100餐厅2800*2700主卧室3700*4200次卧室3500*2900书房2700*3300客厅阳台4200*1800主卫1800*2400客卫1800*2200飘窗600仅用98.88 面积，完成套三双卫的功能布局-代表楼盘三房地产市场1、户型面积控制好，总价低；2、20000余平米大型生态园林，8大组团休闲景观；3、地处牡丹新城高尚居住区核心，与市府毗邻；4、

25、28%密度，最大120米楼间距；5、300米原生水系穿流社区，10000平米水岸景观；300平米景观泳池，近千米景观跑道，多种运动设施的健康社区。德坤汀城一期畅销原因-代表楼盘三房地产市场鸿运星城 四川长丰投资有限公司开发，位于彭州市行政中心左后侧，项目占地182.74余亩，总建筑面积约28万平米，2500余户。由3幢多层与15幢电梯建筑组成。 因建筑质量原因，项目频繁更换代理公司，并多次推迟交房时间，故销售情况不容乐观。-代表楼盘四房地产市场技术指标净用地面积181亩总建筑面积286621容积率3.4建筑密度25.1%住宅总户数2523绿地率30%车位1350推广主题:引七支渠入园，原生态水

26、系开盘时间07年11月交房时间09年7月31日销售数据价格2468-3819 优惠幅度按揭1%;一次性2%多层均价2500 电梯均价2800物业管理费多层0.80元/电梯1元销售率约65%鸿运星城（名爵）-代表楼盘四房地产市场鸿运星城（名爵） 本项目户型中庸，产品一般，滞销的主要原因是建筑质量问题所造成的系列反映，项目二期上市时间暂不明朗。-代表楼盘四房地产市场碧城旺丽庄园彭州南部新城50万平米纯正滨海岛居园林生活大盘。四大亲民创举：独自捐建九年制名校，上下班车接送，天网安防工程社区，恒温标准泳池泳道、27层高级会所、社区集体活动室、社区新闻文化室、网球场、篮球场、羽毛球场、乒乓球馆、皮划艇区

27、等配套设施先进齐全。楼盘因产品与区位双重因素，价格走低且成交量不足40%。-代表楼盘五房地产市场技术指标净用地面积60亩总建筑面积90172.87容积率1.92建筑密度住宅总户数548绿地率38.2%车位263推广主题50万平米纯正滨海岛居园林生活大盘开盘时间09年5月交房时间2010年3月销售数据价格2390-3398优惠幅度每平米直降150-300元均价2650物业管理费1元销售率近40%碧城旺丽庄园一期-代表楼盘五房地产市场碧城旺丽庄园e户型85.42 c1户型82.97相对畅销的两种户型-代表楼盘五房地产市场购房客户来源地统计本地市场是绝对消费主力；区域楼盘对成都客户不具备吸引力。数据

28、来源：彭州市房管局-消费者市场调研房地产市场购房倾向的户型和面积根据购房者对户型的倾向来看，90平米以下的经济型套二最受青睐，其次是90-120套三，这与购房者以自住为主要需求的情况想吻合。同时，购房者大多是两代同住或三口之家，2-4人的家庭结构决定购房户型。房地产市场-消费者市场调研市场调研总结 彭州房地产市场处于快速成长期，市场产品淘汰速度非常快，项目差距与价格差异呈明显正比，就现阶段调查各在售楼盘，情况总结如下：1、逐渐步入经济实用型产品时代 随房价上升，户型面积趋小化现象明显，紧凑实用型户型成为旺销产品，滞销产品面积基本在120平米以上，市场正步入实用型户型时代。2、新工艺与科技产品初

29、被运用 部分楼盘采用中空玻璃与墙体隔热层等节能新工艺，碧城旺丽庄园采用“天网”安保系统，现代科技产品正逐渐运用，但同层排水、新风系统、中水回收、地源热泵、直饮水等健康概念产品暂未出现。房地产市场3、高层框架、框剪结构成主流 电梯住宅成为市场主流产品，在售产品中多层房源减少，且售价已明显高于电梯物业； 多层建筑采用现浇结构，个别多层采用框架结构（丹郡），小高层、高层以框架、框剪结构，房屋的建筑质量和抗震性已成为震后购房决策的重要因素。4、营销方式单一，推盘策略、价格策略等未成体系 提前收取2-10万元排号费，购房给予不同程度的优惠成为主要蓄客方式 ； 同一楼盘同种物业价格跨度非常大，最高单方价格

30、差距1000元以上。5、交房标准全部为清水房在售楼盘交房标准均为清水房，精装房市场处于空白期。市场调研总结房地产市场户型建筑面积客厅开间主卧室开间次卧室开间书房紧凑型套二70-80380036002700舒适型套二80-90 400039003300紧凑型套三单卫80-90 380036003000-33002700紧凑型套三双卫90-100 3800-400036003000-33002700-3000舒适型套三120以内4200390036003000观景阳台或空中花园餐厅厨卫生活阳台飘窗宽度入户花园最好连接客厅,越大越畅销与客厅相连,空间互用不小于1800够用即可,没有明确要求600以上

31、5左右畅销户型特征统计市场调研总结项目地块地块位置地块四至环境现状与可利用资源swot分析地块位置地处朝阳南路（二环路）外侧东南隔农田菜地与青灌铁路相望西南与四川绿色药业公司接壤西北接二环路东北临六支渠及新规划道路四至四至项目地块地块方正拆迁量少地块权属明确地块西高东低、存在高差项目地块现状可利用资源二环路 主干道销售广告引导六支渠 引水入园，造小区内部自然水系规划道路 考虑沿路沿水渠休闲配套地势高差 总平、园林、地下车场的错落规划分 析优势： 规划：城市向东向南发展，周边区域多为二类居住用地； 车行交通：项目处于彭州至成都的主要交通线上，交通便利； 地块：地块方正，便于项目整体规划，提高产品竞争力。劣势： 区位：地块处于东二环整体待开发区域内，现状及客户区域认同性有待提升与包装引导； 环境：工业药厂与居住混杂其间。项目地块机会： 城市发展机会：东南二环整体改造，二环路扩容已逐渐呈现，区域环境将得以改善； 震后向城市聚集机会：心理影响，区县农村人口城市化进程将加快，为城市扩容，大众消费群扩大