【PPT报告】思源贵阳金元国际新城全营销报告163PPT

1、金元国际新城金元国际新城- -全案营销报告全案营销报告在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功目录目录一、项目概况二、市场环境三、客户定位四、营销定位五、营销策略六、价格定位七、销售策略八、物业管理建议九、销售管理保障体系销售管理保障体系十、结束语（一）本案位置（一）本案位置（二）本案周边环境（二）本案周边环境（三）项目基础经济数据（三）项目基础经济数据（四）项目推广启示（四）项目推广启示贵阳市中心区贵阳市中心区金阳新区金元国际新城（一）本案位置（一）本案位置大营坡立交桥到观山路大营坡立交桥到观山路三桥至金阳大道三桥至金阳大道（二）本案周边环境（二）本案周边环境项目西侧项目北侧2.6平方公里观山

2、公园省重点贵阳一中30万平方米购物中心（三）项目基础经济数据（三）项目基础经济数据总规用地总规用地315789315789平方米平方米总建面总建面736852736852平方米平方米容积率容积率1.851.85绿化率绿化率41.50%41.50%建筑密度建筑密度20.24%20.24%总套数总套数39573957套套停车位停车位37633763个个、金元国际新城指标参数、金元国际新城指标参数、一期指标参数、一期指标参数总建面总建面2323万平方米万平方米销售楼栋销售楼栋1#-24#1#-24#套数套数18381838户型户型3636物业形态物业形态10#-12#10#-12#为塔楼外为塔楼外,

3、 ,其他均为板楼其他均为板楼景观特色景观特色一个原生态坡地，水系贯穿南北，均宽米，局部余米一个原生态坡地，水系贯穿南北，均宽米，局部余米配套配套西部商业风情街西部商业风情街, ,景观大道景观大道, ,中央湖区中央湖区, ,南北双会所南北双会所2 2房房12.68%12.68%3 3房房77.58%77.58%4 4房房9.74%9.74%（四）项目推广启示（四）项目推广启示产品规划起点高产品规划起点高, ,生态园林特色突出生态园林特色突出; ;区域近期认可度低区域近期认可度低, ,需要进行区域运营需要进行区域运营, ,并和项目互动推广并和项目互动推广, , 以支撑以支撑73万平米万平米大盘的可

4、持续性开发。大盘的可持续性开发。目录目录一、项目概况二、市场环境三、客户定位四、营销定位五、营销策略六、价格定位七、销售策略八、物业管理建议九、销售管理保障体系销售管理保障体系十、结束语（一）各区域产品特征（一）各区域产品特征（二）各区域产品价格（二）各区域产品价格（三）金阳新区典型竞争楼盘（三）金阳新区典型竞争楼盘（四）市场环境对本项目的启示（四）市场环境对本项目的启示产品产品容积率容积率城市核心区城市核心区较高，较高，4 4以上以上城市非核心区城市非核心区相对低，相对低，1.5-31.5-3之间之间金阳区金阳区早期较低，不超过早期较低，不超过2 2，但随着金阳区的开发，容积率有所提高接近，

5、但随着金阳区的开发，容积率有所提高接近3 3建筑类别建筑类别城市核心区城市核心区基本都是高层建筑基本都是高层建筑城市非核心区城市非核心区多层、小高层、高层并存多层、小高层、高层并存金阳区金阳区早期多层，现产品逐渐丰富，出现多层、小高层、高层等多种类别早期多层，现产品逐渐丰富，出现多层、小高层、高层等多种类别户型户型城市核心区城市核心区大部分以二居、三居为主力户型，但对于走高档路线的亨特国际而大部分以二居、三居为主力户型，但对于走高档路线的亨特国际而言，大户型才是主力。从面积上来，一般二居在言，大户型才是主力。从面积上来，一般二居在80-9080-90平方米，三居平方米，三居在在120-1301

6、20-130平方米，大户型面积差异较大。平方米，大户型面积差异较大。城市非核心区城市非核心区主力户型集中在三居，户型面积从主力户型集中在三居，户型面积从105-130105-130平方米不等。平方米不等。金阳区金阳区三居为主力户型，户型面积从三居为主力户型，户型面积从120-160120-160平方米不等。平方米不等。备注备注城市核心区城市核心区: :南明,云岩城市非核心区城市非核心区: :以三桥,大营坡区域为代表（一）各区域产品特征（一）各区域产品特征项目体量项目体量城市核心区城市核心区体量不大，小的仅几万平方米，相对大的盘一般也不超过体量不大，小的仅几万平方米，相对大的盘一般也不超过303

7、0万平方米。万平方米。城市非核心区城市非核心区体量较大，从十几万到上百万不等。体量较大，从十几万到上百万不等。金阳区金阳区以碧海花园为代表的万平方米超级大盘以碧海花园为代表的万平方米超级大盘. .项目配套项目配套城市核心区城市核心区主要依托于项目周边配套，自身配套多为会所、幼儿园等主要依托于项目周边配套，自身配套多为会所、幼儿园等城市非核心区城市非核心区以社区商业为主，品质高的楼盘一般还配有会所，体量大的楼盘还配有中小学，如中天花园。以社区商业为主，品质高的楼盘一般还配有会所，体量大的楼盘还配有中小学，如中天花园。金阳区金阳区以社区商业为主，品质高的楼盘一般还配有会所，体量大的楼盘还配有学校。

8、以社区商业为主，品质高的楼盘一般还配有会所，体量大的楼盘还配有学校。景观价值景观价值城市核心区城市核心区为提高绿化率常采用底层架空形式，一般不低于为提高绿化率常采用底层架空形式，一般不低于40%40%。城市非核心区城市非核心区一般不低于一般不低于40%40%，同时多借助周边山景，赋予产品较高的景观价值。，同时多借助周边山景，赋予产品较高的景观价值。金阳区金阳区一般不低于一般不低于41%41%，同时多借助周边山景，赋予产品较高的景观价值。，同时多借助周边山景，赋予产品较高的景观价值。备注备注城市核心区城市核心区: :南明,云岩城市非核心区城市非核心区: :以三桥,大营坡区域为代表本案从产品，体量

9、，配套，景观价值都具备区域特性；本案从产品，体量，配套，景观价值都具备区域特性；本案在配套（南北双会所，五星级酒店）和生态景观（原本案在配套（南北双会所，五星级酒店）和生态景观（原生态坡地，环形水系）上还具备竞争优势。生态坡地，环形水系）上还具备竞争优势。区域产品特征启示区域产品特征启示区域区域楼盘楼盘楼盘均价楼盘均价供应套数供应套数区域均价区域均价城市中心区城市中心区盛世花城盛世花城41894189117811783960 3960 亨特国际亨特国际38683868977977锦绣家园锦绣家园36353635557557城市非中心区城市非中心区银海嘉怡花园银海嘉怡花园360036005575

10、573323 3323 兴隆珠江湾畔兴隆珠江湾畔3200320012591259金阳区金阳区碧海乾图碧海乾图220022003303302299 2299 景怡苑景怡苑2311231128082808（二）各区域产品价格（二）各区域产品价格各区域整体均价空间特征明显各区域整体均价空间特征明显,消费者置业心理价格底线划分明显消费者置业心理价格底线划分明显.本案在确立自己的价格体系和价格认同之前，必须先确立区域形本案在确立自己的价格体系和价格认同之前，必须先确立区域形象价值的升级象价值的升级,才能对本案价格提升有很大的支撑作用才能对本案价格提升有很大的支撑作用.区域价格特征启示区域价格特征启示（三

11、）金阳新区典型竞争楼盘（三）金阳新区典型竞争楼盘碧海乾图碧海乾图金龙国际花园金龙国际花园竞争楼盘位置关系：竞争楼盘位置关系：位置相近，但本案的位置最佳，紧临市级行政中心位置相近，但本案的位置最佳，紧临市级行政中心本案本案新世界地产项目新世界地产项目景怡苑景怡苑1 1、金龙国际花园、金龙国际花园建筑面积：建筑面积：3232万平方米万平方米容容 积积 率：率：2.02.0绿化率：绿化率：40%40%产品形式产品形式叠景洋房、叠景洋房、townhousetownhouse、花、花园洋房、小高层园洋房、小高层主要诉求主要诉求打造中央行政区首席新环境打造中央行政区首席新环境: :新新规划，新商业，新配套

12、，新景规划，新商业，新配套，新景观观“五新级五新级”产品产品/30/30万平方万平方米西班牙小镇生活米西班牙小镇生活广告语广告语新都市中心生活新都市中心生活价格信息价格信息元元( (塔楼塔楼) )和和35003500元元( (花花园洋房园洋房) )进行市场摸底进行市场摸底开始前期认购，但据内部消息反映认购情况并不理想，可见市场对区域价格意识还开始前期认购，但据内部消息反映认购情况并不理想，可见市场对区域价格意识还是很敏感是很敏感2、碧海乾图碧海乾图 建筑面积：建筑面积：3030万平方米万平方米容容 积积 率：率：2.842.84绿化率：绿化率：37.60%37.60%开盘时间：开盘时间：200

13、62006年年9 9月月均价：均价：22002200元元/ /平方米平方米主要诉求主要诉求贵阳第一高楼贵阳第一高楼6666层酒店以及碧海花层酒店以及碧海花园的品牌和成熟度园的品牌和成熟度目前处于认购阶段，认购优惠价为元平方米，认购较好；入市价格目前处于认购阶段，认购优惠价为元平方米，认购较好；入市价格相对合理相对合理3、景怡东苑景怡东苑物业地址：物业地址：金阳金阳南路金阳金阳南路容容 积积 率：率：1.211.21绿化率：绿化率：48.30%48.30%建筑面积：建筑面积：5454万万2 2平方米平方米施工状况：施工状况：现房现房开盘时间：开盘时间：20052005年年1212月月均价：均价：

14、25002500元元/ /平方米平方米销售率：销售率：95%95%以上以上推广理念推广理念性价比，教育盘，现房，性价比，教育盘，现房，高绿化率，低容积高绿化率，低容积率率该项目销售非常理想，目前处于销控状态；对于现房该项目销售非常理想，目前处于销控状态；对于现房25002500元元/ /平方米的市场行平方米的市场行情，消费者还是比较愿意接受的，因此建议本项目应当加快施工进度，特别是情，消费者还是比较愿意接受的，因此建议本项目应当加快施工进度，特别是形象展示配套（景观大道，双会所，商业街等）的亮相，以支撑本项目的价格形象展示配套（景观大道，双会所，商业街等）的亮相，以支撑本项目的价格走势。走势。

15、（四）市场环境对本项目的启示（四）市场环境对本项目的启示1 1、市场区域价格意识明显，在前期应注意形象培育和较低价格入、市场区域价格意识明显，在前期应注意形象培育和较低价格入市，以期避免在市场预期不高情况下高价入市的阶段性风险，主市，以期避免在市场预期不高情况下高价入市的阶段性风险，主要表现在销售进程方面，对回款进度有较强的阻碍。要表现在销售进程方面，对回款进度有较强的阻碍。2 2、在推广策略上，产品形象应当、在推广策略上，产品形象应当“跳出本区域跳出本区域”，扩大对比范围；，扩大对比范围；3 3 、在价格制定上在价格制定上, ,应当在区域传统认知的基础上有所突破，关键是应当在区域传统认知的基

16、础上有所突破，关键是区域形象的升级。区域形象的升级。目录目录一、项目概况二、市场环境三、客户定位四、营销定位五、营销策略六、价格定位七、销售策略八、物业管理建议九、销售管理保障体系销售管理保障体系十、结束语（一）贵阳各区域客户分析（一）贵阳各区域客户分析（二）本案客户特征描述（二）本案客户特征描述（三）本案客户定位结论（三）本案客户定位结论备注备注: :1 1、根据金阳的位置，选择以下区域作为客户分析对象：贵阳内城区；贵阳内城区；三桥与大营坡；三桥与大营坡；金阳新区；金阳新区；2 2、在每一个区域选择有代表性的楼盘最为研究对象：内城区内城区在水一方、盛世花城、亨特国际、锦绣星城三桥与大营坡三桥

17、与大营坡圣泉流云花园、贝地卢加诺、智慧龙城中天花园、竹园、峻峰时代、银海嘉怡花园金阳新区金阳新区碧海云天、丽阳天下、碧海红湖、碧海乾图、碧波湾、景怡园大营坡大营坡三桥三桥内城区内城区金阳新区金阳新区（一）贵阳各区域客户分析（一）贵阳各区域客户分析区 域客 户 构 成关 注 点内城区内城区1、政府公务人员、事业单位、大型国有企业管理层 位于贵阳市中心交通方便，工作便利，享用城区各种成熟的配套，成为某种阶层身份的象征。2、市外（贵阳市七区之外）购买人士工作生活在贵阳，在贵阳市中心置业，便于工作生活。3、私营企业主 便于生意、往来享用城区各种成熟的配套、成为某种阶层身份的象征。三桥与大营坡三桥与大营

18、坡1、政府公务人员、事业单位、大型国有企业工作人员靠近城区、上班便利，不满足城区的高价位与居住环境，因而选择此区域作为置业首选。2、市外（贵阳市七区之外）购买人士在贵阳投资置业便于日后的工作，因城区价位较高或环境较差，便选择此二区域项目购买对象。3、区域内原居民习惯于在区域生活，寻求精神的享受。4、大学毕业3-5年，购买用于婚房考虑到城区的价位与上班的便利性。1、政府公务人员、事业单位、国有企业工作人员就近工作，不满足城区的居住环境。、市内主要以政府公务人员，事业单位及国有企业管理层为核心；、市内主要以政府公务人员，事业单位及国有企业管理层为核心；同时贵阳作为省会也吸引了部分市外购房人群；同时

19、贵阳作为省会也吸引了部分市外购房人群；2 2、金阳目前的主力客群是政府公务人员、投资型客户和养老型客户，、金阳目前的主力客群是政府公务人员、投资型客户和养老型客户，看好区域居住环境并来此置业生活的客群主要属于二次以上置业的客看好区域居住环境并来此置业生活的客群主要属于二次以上置业的客户群体和对该区域发展有信心的投资客户，其置业目的主要表现在固户群体和对该区域发展有信心的投资客户，其置业目的主要表现在固定资产长期投资和未来新城的良好居住环境。定资产长期投资和未来新城的良好居住环境。贵阳楼盘消费客户特征贵阳楼盘消费客户特征周期客群客户细化客户描述购买动机产品需求一期公务人员公务人员政府公务人员政府

20、公务人员年龄3055岁，在金阳工作，单位配车或有私家车，儿女同住或与老人同住。工作的便利和潜在的升值空间三或四居事业单位（如：医生、事业单位（如：医生、大学教授、银行等）大学教授、银行等）年龄3055岁，工作稳定，与儿女同住或与老人同住，有私家车。良好的教育与升值空间三或四居大型国有企业（如：电大型国有企业（如：电力、电信、矿产、航空、力、电信、矿产、航空、医药等）医药等）年龄3055岁，收入稳定丰厚，有车，与儿女或父母同住，喜欢良好的居住环境。便利工作与良好的生活环境三或四居投资类投资类 客户客户养老型养老型年龄60岁，离退休人员，收入稳定，有一定积蓄，儿女独立。良好的居住环境和升值空间二居

21、或三居城区投资户城区投资户个体户、企业的中高层或企业主，事业稳定，有一定的闲钱，看好房地产投资，客周末聚会场所。潜在升值空间和居住环境二居或三居贵州省其他区域贵州省其他区域事业有成，较强的资金实力，儿女准备或正在上学，在贵阳有业务往来。教育环境和升值空间二、三、四居其他省市投资户其他省市投资户政府、企业驻贵代表或来贵经商者，喜欢贵阳的气候和人土，有车，有闲钱，看好房地产投资。升值空间与居住环境二、三、四居自住型自住型 客户客户 工作关系型工作关系型在金阳进行或即将进行商务活动的企业主。工作便利三、四居价格导向型价格导向型因承担不起城区高昂的房价而又必须置业的。相对的低价格二、三居环境导向型环境

22、导向型厌烦城区的高密度与嘈杂，而选择金阳良好环境。居住环境三、四居（二）本案客户特征描述（二）本案客户特征描述（三）本案客户定位结论（三）本案客户定位结论、区域定位、区域定位本项目的目标客户主要集中在贵阳本地，占本项目的目标客户主要集中在贵阳本地，占75%75%的比例，因此区域推广重点应的比例，因此区域推广重点应当放在贵阳本地，同时适当辐射周边县市级行政区域。当放在贵阳本地，同时适当辐射周边县市级行政区域。区域区域区域细分区域细分预计比例预计比例本地本地金阳新区金阳新区5%5%城二区城二区45%45%三县一市三县一市25%25%外地外地贵州省其他区市贵州省其他区市20%20%其他省市其他省市5

23、%5%2 2、购买目的、购买目的目前金阳的居住氛围及生活配套目前金阳的居住氛围及生活配套, ,来此置业大部分客户目的为投资或作第二来此置业大部分客户目的为投资或作第二居所居所, ,只有小部分客户作为自用，区域产品升值潜力和未来居住价值的描绘只有小部分客户作为自用，区域产品升值潜力和未来居住价值的描绘，将成为本案的核心购买价值，将成为本案的核心购买价值购买目的购买目的即时自用即时自用第二居所，投资第二居所，投资比例比例0%0%0%0%3 3、客户职业、客户职业在目前西南地区市场经济还不够发达的情况下，国有背景在目前西南地区市场经济还不够发达的情况下，国有背景的中高层管理人员，成为楼市的主力消费群

24、；结合这部分的中高层管理人员，成为楼市的主力消费群；结合这部分人群的年龄和需求特征，在未来营销渠道上应以传统媒体人群的年龄和需求特征，在未来营销渠道上应以传统媒体（非电子类）为主，在诉求上应当体现城市价值、项目品（非电子类）为主，在诉求上应当体现城市价值、项目品牌价值和开发商品牌价值牌价值和开发商品牌价值客户层次客户层次比例比例公务人员公务人员50%50%私企业主私企业主30%30%中高层管理中高层管理者者10%10%企业职员企业职员5%5%自由职自由职业者业者5%5%4 4、客户心理预测、客户心理预测结论结论: :认可的是未来，阻碍的是现状！认可的是未来，阻碍的是现状！区域形象能否提升，将成

25、为本案成功开发的关键区域形象能否提升，将成为本案成功开发的关键客户心理预测客户心理预测关注点关注点认可点认可点1 1、金阳的较大发展空间所带来的机会、金阳的较大发展空间所带来的机会; ;2 2 、目前政府的支持力度；、目前政府的支持力度；、金阳的市区规划；、金阳的市区规划；怀疑点怀疑点1 1、目前金阳市场产品的价值度、目前金阳市场产品的价值度、投资回报周期长短、投资回报周期长短3 3、未来市政配套短时间内的完善程度、未来市政配套短时间内的完善程度不满点不满点1 1 、金阳目前的配套无法满足有品质的生活需求、金阳目前的配套无法满足有品质的生活需求; ;2 2 、金阳目前的居住氛围（没有人气）、金

26、阳目前的居住氛围（没有人气）. .目录目录一、项目概况二、市场环境三、客户定位四、营销定位五、营销策略六、价格定位七、销售策略八、物业管理建议九、销售管理保障体系销售管理保障体系十、结束语（一）本案分析（一）本案分析（二）本案定位原则（二）本案定位原则（三）（三）项目定位需要解决的核心问题项目定位需要解决的核心问题（四）本案营销定位（四）本案营销定位（五）本案营销定位的延展（五）本案营销定位的延展（一）本案分析（一）本案分析s s 优势优势紧临市级行政中心，地处金阳核心地段临近观山公园社区生态园林环境商业，会所，学校配套齐全社区规模较大开发商经济实力雄厚 t t 威胁威胁周边金龙国际花园和碧海

27、乾图早于本案推出多万平方米的近期市场放量,未来两年预计还会有本案西北部新世界集团3000亩地的超大开发量o o 机遇机遇贵阳政府对区域发展的政策支持 w w 劣势劣势消费者近期内对金阳认可度低已购消费者入住率低，区内缺乏人气（二）本案定位原则（二）本案定位原则1、具有一定理念的高度和延展性，充分利用阶段性策略，分层次的逐、具有一定理念的高度和延展性，充分利用阶段性策略，分层次的逐步深化，打造产品的核心竞争力和开发商品牌，为开发商后期房地产步深化，打造产品的核心竞争力和开发商品牌，为开发商后期房地产开发奠定强有力的品牌效应。开发奠定强有力的品牌效应。2 、突出项目规模体量，产品定位，产品个性，人

28、居环境，提出新的、突出项目规模体量，产品定位，产品个性，人居环境，提出新的城市生活，并打造一种新的生活方式。城市生活，并打造一种新的生活方式。（三）项目定位需要解决的核心问题（三）项目定位需要解决的核心问题区域形象的提升区域形象的提升价格定位认同价格定位认同产品特色的提炼产品特色的提炼生活方式认同生活方式认同（四）本案营销定位（四）本案营销定位贵阳新中心：万平米国际生态城贵阳新中心：万平米国际生态城价格定位认同价格定位认同突出贵阳新中心形象突出贵阳新中心形象引导国际生态化人居引导国际生态化人居生活方式认同生活方式认同贵阳新中心贵阳新中心新城市发展，新城市价值万平米万平米大盘尺度国际国际新生活品

29、质，包括：五星级酒店，南北双会所，园林水景，风情商业街，景观大道，社区广场 整合区内（水景，园林）区外（观山公园）生态资源，引导高品位和环保健康的人居理念生态生态城城城市化运营，新城市运动（五）本案营销定位的延展（五）本案营销定位的延展贵阳新中心：万平米国际生态城贵阳新中心：万平米国际生态城“金元国际新城金元国际新城”引爆引爆“贵阳新中心贵阳新中心”城市化运动城市化运动（ 万平米规模，大盘规划理念，户型面积定位，居住人群特征）万平米规模，大盘规划理念，户型面积定位，居住人群特征）“金元国际新城金元国际新城”引导国际化生活方式引导国际化生活方式（新中心位置，双会所，社区广场，景观大道，五星酒店，

30、风情商街）（新中心位置，双会所，社区广场，景观大道，五星酒店，风情商街）“金元国际新城金元国际新城”打造贵阳顶级生态水景社区打造贵阳顶级生态水景社区目录目录一、项目概况二、市场环境三、客户定位四、营销定位五、营销策略六、价格定位七、销售策略八、物业管理建议九、销售管理保障体系销售管理保障体系十、结束语（一）营销战略（一）营销战略（二）营销策略组合（二）营销策略组合（三）阶段执行（三）阶段执行（一）营销战略（一）营销战略第一阶段，城市运营先行：第一阶段，城市运营先行：第二阶段，打造第二阶段，打造“贵阳新中心：万平方米国际生态城贵阳新中心：万平方米国际生态城”：第三阶段，综合城市地产推动城市生活：

31、第三阶段，综合城市地产推动城市生活：新贵阳城市变迁新贵阳城市变迁新人居新人居新文新文化化新贵阳解读：市级行政中心的搬迁城市移民配套升级新贵阳解读：市级行政中心的搬迁城市移民配套升级新人居解读：生态人文环保节能新人居解读：生态人文环保节能新文化解读：新城市文化新生活理念新生活方式新文化解读：新城市文化新生活理念新生活方式新贵阳新人居新文化新贵阳新人居新文化阶段阶段时间时间主诉求主诉求分项推广要点分项推广要点第一阶段第一阶段06/8-06/1206/8-06/12新贵阳新人居新文化新贵阳新人居新文化市级行政中心完成全部搬迁市级行政中心完成全部搬迁贵阳新中心十五期间三大工程进展顺利贵阳新中心十五期间

32、三大工程进展顺利贵阳新中心八大城市功能板块初具雏形贵阳新中心八大城市功能板块初具雏形生态环境升级贵阳新中心居住价值生态环境升级贵阳新中心居住价值贵阳新中心：国际生活区，生态生活区贵阳新中心：国际生活区，生态生活区第二阶段第二阶段07/1-08/307/1-08/3“贵阳新中心：贵阳新中心：万平米国际生态城万平米国际生态城”形象推广形象推广“金元国际新城金元国际新城”引爆贵阳新中心城市化运动引爆贵阳新中心城市化运动（ 万平米规模，规划理念，户型，居住人群特征）万平米规模，规划理念，户型，居住人群特征）“金元国际新城金元国际新城”引导国际化生活方式引导国际化生活方式（位置，双会所，社区广场，景观大

33、道，酒店，商街）（位置，双会所，社区广场，景观大道，酒店，商街）“金元国际新城金元国际新城”打造贵阳顶级生态水景社区打造贵阳顶级生态水景社区第三阶段第三阶段08/308/3月之后月之后“贵阳新中心：贵阳新中心：万平米国际生活典范万平米国际生活典范”，即成熟社，即成熟社区形象的展示区形象的展示实景社区环境展现实景社区环境展现社区配套使用状况社区配套使用状况社区获奖证明社区获奖证明阶段诉求（二）营销策略组合营销策略营销策略渠道整合渠道整合以户外和平面为主活动营销活动营销推广区域和产品形象价值,营造市场人气现场情景营销现场情景营销树立一期作为项目今后开发的样板社区,强化现场的主题氛围和生活感受配套展

34、示营销配套展示营销展示商业街形象，突出产品功能配套优势（五星级酒店，幼儿园，小学，市政机关，会所，园林，水系，班车）区域形象营销区域形象营销用“贵阳新中心”代替“金阳新区”的推广表述，对消费者进行形象提升的心理暗示、渠道整合、渠道整合阶段阶段媒介媒介媒体媒体位置位置形式形式第一阶段第一阶段(8-月月)户外市区机场高速半落地式户外或桥体户外平面贵阳晚报贵阳都市报软问炒作和新闻报道为主，整版和半版形象为辅网络贵阳搜房网首页金元主题月报道,图文并茂；通栏,擎天柱,大旗帜,对联电视贵州电视台/有线电视台新闻报道，专题节目第二阶段（第二阶段（07/1-08/307/1-08/3）户外在项目周边和市内通往

35、金阳新区的路上各增加一块路牌半落地式户外或桥体户外(前期户外广告画面的更换)平面贵阳晚报贵阳都市报为主，特定时间可以考虑投放航空杂志以整版和半版广告为主，软文推广为辅助；特定时间可以投放跨版形象和连版悬念式广告网络贵阳搜房网首页通栏,擎天柱,大旗帜,对联广播，电视贵州电视台/有线台/交通台电视专题栏目,广播不定时推广电视专题片,广播的形象推广第三阶段第三阶段(08/3月之后月之后)户外考虑市区和现场再增加户外新增加擎天柱户外形式平面贵阳晚报贵阳都市报以整版和半版广告为主，软文推广为辅助；进行专题栏目的冠名网络贵阳搜房网首页通栏,擎天柱,大旗帜,对联从三桥方向去往金阳的必经之路 大营坡方向去往金

36、阳的 项目的西南角环岛机场高速路牌（1 1）户外位置示意）户外位置示意（2 2）其他媒体示意）其他媒体示意通栏通栏擎天柱擎天柱对联对联大旗帜大旗帜2 2、活动营销、活动营销第一阶段第一阶段(06/8-(06/8-月月) )n与政府联合，组织提升本区域认知度和信心度的专题论坛 “新贵阳，新人居，新文化”，着重树立市场对区域未来发展的信心和美好的愿景 ；发布“新贵阳，新人居，新文化”白皮书，不仅说规划，重点提升区域的人气和形象，强调这里是新生活城n与贵阳主流媒体联合打造“贵阳新中心：国际生活区，生态生活区”的理念，提升消费者对区域楼盘的价格预期和形象认同项目广告语进行全社会的巨奖征集活动联合市场调

37、查公司，进行全贵阳市民对“贵阳新中心”发展看法的调查，实际是对全市进行“贵阳新中心”新形象的普及推广贵阳高档商场和会所的巡展第二阶段第二阶段( (1 1月月08/308/3月月) )充分利用景观大道的中心广场，举办各种广场式文艺活动举办以“贵阳新中心：万平方米国际生态城”为主题的体验活动，突出本项目的水系特色以及园林细节的感染力第三阶段第三阶段(2008/3(2008/3月之后月之后) )组织“金元大讲堂”系列社区活动 ，以便丰富业主，特别是已入住业主的生活丰富性和邻里感贵州其他区域的项目巡展专题论坛金元大讲堂项目巡展客户联谊(1)(1)现场引导现场引导: :方便客户来访，并且营造一种市场追捧

38、的氛围。为了体现项目主题定位,周边建议进行灯箱引导;并且项目位置较偏远,晚上开启灯箱还可以烘托区域形象品质和氛围、现场环境营销、现场环境营销连接市区和金阳新区的两条主线路靠近项目的路段，建议进行阶段性灯杆旗引导，强化本案在该区域的地位和形象。为了充分展示景观大道的环境,用围档将施工场地和景观体验区相区隔,并通过选用通透式围档强化项目的空间感和一体化(2)(2)园区环境体验园区环境体验n为了突出主题,紧临围档的停车地砖应当体现国际化设计元素n建议在社区围档上架设广告牌，做成广告长廊，营造气势。平整二期土地，作为临时停车广场地砖地砖地砖地砖middle classmiddle class in c

39、hina belong to the nation , to the future , to all over the world ! modern city pleasing life!delicious life! international life!通透的围档通透的围档(3)(3)现场销售中心现场销售中心: :“贵阳新中心：贵阳新中心：7万平米国际生态城万平米国际生态城”体验中心体验中心n由于施工进度的原因,本案设置临时销售中心;n位置建议选择在3#临景观大道的端口,这样既可以丰富初期景观大道的视觉点,同时1-3#之间的组团绿化应尽早完善,配合销售环境的进一步提升；n在设施设置上,由于

40、为临时中心,建议加大装饰性内包装,而不必强化功能性包装,如不必设室内水池等未来双会所可以考虑一个功能定位为销售沟通,另一个设置为主办现场室内活动的中心注：注：现场临时销售中心启动前，还应及时启动开发商在市内的办公场所，在里面开辟专门的空间和电话接听号码现场临时售楼处氛围营造现场临时售楼处氛围营造由于使用商铺作为临时售楼处，所以无法改动外立面，只做销售氛围包装地毯，花篮，楼体字内装建议：内装建议：强化装饰性内包装，突出商务洽谈的实用性强化外环境的包装突出商务洽谈的实用性正式售楼处正式售楼处n风格定位风格定位: 国际化设计元素/水景n功能定位功能定位: :北售楼处离二期工地更远,受视觉和噪音的影响

41、更小,功能定位为休闲会所,主要用来进行楼盘的商务洽谈南售楼处主要进行室内活动的组织,因此在功能上要求更大的宽敞空间n价值提升价值提升: :将会所需要设置的咖啡吧,健身房等提前投入销售中心,提升销售中心的体验价值北体验中心设置水景夜晚具备灯光效果展示增大玻璃面积，使内外景观融为一体南体验中心更宽大的空间放置在正式售楼中心的一期造型沙盘户型模型做外打灯展示( () )会所未来功能设置建议会所未来功能设置建议酒吧咖啡厅艺术走廊北会所：北会所：棋牌室、休闲咖啡厅、阅览馆、社区艺术画廊、社区spa美体养颜中心南会所：南会所：室内阳光游泳池、健身房（韵律室）、桌球房、乒乓室、迷你推杆果岭泳池健身n由于本项

42、目的目标客户主要以市区客户为主,且本项目要打造高端项目形象，建议在市中心(如:喷水池)的临街展示位置设立市内接待中心，同时提供看房班车服务。n市内接待中心应充分体现项目形象，面积建议在平方米左右。内环境应配合“贵阳新中心：万平方米国际生态城”主题，强化生态型，国际化的生活氛围，并进行效果图和三维动画的现场演示( () )市区接待中心市区接待中心内部园林化装饰内部园林化装饰( () )国际风情主题样板间国际风情主题样板间n样板间设置原则样板间设置原则: :不以促销较差户型为目的,而以提升项目高端形象和强化推广定位为目的n选择位置选择位置: :24#,未来可以从会所直接进入；位置环湖,可以一览景观

43、轴线,视野开阔,同时也可以欣赏观山公园n设置样板层设置样板层: :装修四套体现国际化设计元素的样板间豪华乡村简约幽雅4 4、配套展示营销、配套展示营销n为了充分体现本案的“城市化运营”，建议建议将商业街进行前期形象包装，将商业街进行前期形象包装，为客户展现一个成熟的社区形象；同时借助临时销售中心和开发商自营的商铺形象与人气，提升项目品质感。n根据本案商业街体量和金阳目前的社区底商销售情况，建议将商业街形象包装定位成特色食街，并辅以部分社区生活必须配套，如小型超市，美发店，面包房等。商业街形象包装:特别是样板广告牌的树立（）商业街形象包装（）商业街形象包装（）班车设置（）班车设置n前期：主要作为

44、看房班车和流动宣传媒体，方便市区客户现场体验和置业。n后期：作为社区班车，为业主出行提供便捷的交通服务，对一期业主入住和人气提升有很大的促进作用，也为二期的销售提供了成熟社区形象的支持、区域形象营销、区域形象营销为了快速并能持续性的促进区域形象的提升，支撑本案价格水平，建议将所有把本案位置写成 “金阳新区”的文字，更改为：贵阳新中心（金阳）贵阳新中心（金阳）（三）（三）营销策略执行营销策略执行第一阶段营销总纲第一阶段营销总纲时间时间阶段任务阶段任务主要工作主要工作渠道渠道推广费推广费用用月确定各合作公司、进行各个合作公司的选择，确定（如广告，沙盘制作，样板间设计等公司） 、景观大道和临时销售中

45、心开始施工月1、进行开盘前期准备和卡发行准备2、项目通过展会进行初步的客户积累1、确定各种媒介资源，并进行购买和排期2、准备销售资料3、完成临时销售中心的修建和装修4、卡的设计制作以及流程和内容的确定5、为了配合房展会的客户积累，此阶段最好能完成景观大道的展示6、现场进行形象包装7、销售团队的组建和培训 、模型巡展 、广告语征集活动 、开发商在市区自己的办公室里开辟专门的客户接待室和接听电话号码展会报纸月1、通过卡的发行积累客户2、开始项目大规模宣传1、销售人员进场2、组织一次关于区域发展的论坛活动3、户外，平面，网络，电视广告推出4、进行两次价格测试，确定销售价格5、开盘活动的现场环境的再包

46、装6、区域认知度调查活动户外，报纸，网络，电视月进行，的销售工作1、卡解筹2、现场销售3、认购客户调查4、组织一次已认购或签约客户的年末联谊活动5、年营销方案制定，2006年销售总结户外，报纸，网络，电视1 1、第一阶段（月）执行工作、第一阶段（月）执行工作工作事项工作事项时间安排时间安排月中（）月中（）月底（）月底（）确定广告公司日前完成待选公司的讨论确定日前完成标书内容的确定和发标日前完成提标工作日前确定合作公司，完成签约工作确定第二阶段销售资料，活动推广和媒体投入的费用明确第二阶段需要投入费用的各项具体工作及费用数额确定景观大道和临时销售中心开始施工施工开始需要开发商支持：确定一家具备地

47、产操作经验的广告公司，尽快将前期所需销售资料和宣传软文准备到位需要开发商支持：确定一家具备地产操作经验的广告公司，尽快将前期所需销售资料和宣传软文准备到位2 2、第二阶段（月）执行工作、第二阶段（月）执行工作工作事项工作事项时间安排时间安排月月月月月初月初月中月中月底月底月初月初月中月中月底月底宣传折页，楼书，彩色户型图单张，宣传光碟，售楼处展板、背景板、吊旗、条幅、售楼处楼顶字体，第二阶段所需报版设计，景观大道围档设计广告公司提供设计初稿，开发商及代理公司给出调整意见，进行调整确定最后方案开始相关资料的制作；完成第二阶段所需报版设计，景观大道围档设计；完成宣传折页的制作交货，保证巡展活动的使

48、用完成围档的制作和现场包装完成制作交货，并进行检验，保证月初可以投入使用沙盘，户型模型沙盘及户型模型形式和规格的确定；合作公司的选择，接洽，议价完成签约，开始制作根据进度，保证月初完成所有制作，并投入使用第二阶段表第二阶段表1 1工作事项工作事项时间安排时间安排月月月月月初月初月中月中月底月底月初月初月中月中月底月底媒体资源的购买和排期主要进行第三阶段户外，网络，平面，电视和广播位置，形式的初选；本阶段广告语征集和房展会活动报纸媒体的位置，规格的选择；并完成初步排期工作开始购买议价完成广告语征集活动和房展会活动所需平面媒体的购买谈判，明确投放日期完成其他各项媒体资源的确定根据进度，保证月初即可

49、以发行并积累客户卡方案相关法律问题的咨询和执行方案的确定卡开始设计和制作根据进度，保证月初即可以发行并积累客户景观大道的施工和包装根据工程进度，保证月初的初步投入使用完成形象包装房展会活动展会现场组织执行方案确定开始展台和其他宣传品的设计制作根据进度，确认月底能够参展投放报广，进行房展会现场和项目现场的两地接待执行第二阶段第二阶段表表2 2第二阶段第二阶段表表3 3工作事项工作事项时间安排时间安排月月月月月初月初月中月中月底月底月初月初月中月中月底月底临时售楼中心包装进行形象包装，保证月初销售人员可以进场接受咨询和接听电话销售团队的组建进行人员的招聘工作进行销售培训进行考核，保证月初可以上岗接

50、受客户咨询沙盘和户型模型的巡展制定巡展方案，准备巡展所需资料和道具；并和相关合作方进行合作沟通与合作方完成场地租用合同的签约工作本项目广告语全社会征集活动制定芳案，并完成法律咨询工作确定可执行性方案活动开始，并进行宣传配合第二阶段营销费用：，第二阶段营销费用：，需要开发商支持：、尽快完成景观大道及临时销售中心的施工和包装需要开发商支持：、尽快完成景观大道及临时销售中心的施工和包装2、进一步确定本项目预售证拿到的时间、进一步确定本项目预售证拿到的时间工作事项工作事项时间安排时间安排月月月月月初月初月中月中月底月底月初月初月中月中月底月底户外广告发布市区户外发布，以“金元国际新城-新贵阳，新人居，

51、新文化”为诉求机场高速户外发布，以“金元国际新城-新贵阳，新人居，新文化”为诉求贵阳晚报新闻报道软文，以“贵阳新中心：国际生活区，生态生活区”为主诉求软文，诉以“贵阳新中心：国际生活区，生态生活区”为主诉求半版形象，以“金元国际新城-新贵阳，新人居，新文化”为诉求点整版形象，以“金元国际新城-新贵阳，新人居，新文化”为诉求点整版开盘信息发布解筹信息告知贵阳都市报新闻报道软文，以“贵阳新中心：国际生活区，生态生活区”为主诉求软文，以“贵阳新中心：国际生活区，生态生活区”为主诉求半版形象，以“金元国际新城-新贵阳，新人居，新文化”半版形象，以“金元国际新城-新贵阳，新人居，新文化”整版开盘信息发布

52、解筹信息告知3 3、第三阶段（、第三阶段（10101111月）执行工作月）执行工作第三阶段表第三阶段表1 1贵阳搜房网论坛直播天大旗帜，以“金元国际新城-新贵阳，新人居，新文化”为诉求天大旗帜天擎天柱，“金元国际新城-新贵阳，新人居，新文化”为诉求天通栏天大旗帜，“金元国际新城-新贵阳，新人居，新文化”为诉求天大旗帜天擎天柱，以开盘信息为诉求天对联天通栏，以开盘信息为诉求电视广告新闻报道，以“金元国际新城-新贵阳，新人居，新文化”为诉求地产专栏节目报道，以“金元国际新城-新贵阳，新人居，新文化”为诉求论坛活动以推广区域发展前景为目标，确定会议主题，嘉宾名单，会议地点，新闻单位，协办单位等事项请

53、专门研究机构撰写区域发展研究报告，以白皮书的形式在会议上发布；方向往“新贵阳，新人居，新文化” 引导跟进会议组织和白皮书进度，保证月初顺利举办活动举办，发布白皮书，并进行活动效果评定试价以进行第一次试价根据反馈进行调整第二次试价确定最终销售价格区域认知度调查制作客户调查项目，与开发商讨论确定；调查文件的设计印刷调查活动开始汇总，分析工作事项工作事项时间安排时间安排月月月月月初月初月中月中月底月底月初月初月中月中月底月底第三阶段表第三阶段表2 2工作事项工作事项时间安排时间安排月月月月月初月初月中月中月底月底1月初月初1月中月中1月底月底准备开盘活动开盘活动方案制定，提报方案确定，进行实施组织开

54、盘活动进度准备提报根据推进程度，保证月初开盘活动的顺利进行卡发放进行发放，并根据效果进行活动评定和调整开盘解筹演练年底客户联谊活动代理公司与开发商讨论确定方案内容确定参与人员名单，联系活动所需场地，道具，礼品以及其他物品跟进进度，根据情况及时进行方案规模，方式，人员和道具的调整第三阶段营销费用：第三阶段营销费用：需要开发商支持：保证媒介投放按排期计划和费用计划顺利执行进一步明确销售证的取得时间需要开发商支持：保证媒介投放按排期计划和费用计划顺利执行进一步明确销售证的取得时间第三阶段表第三阶段表3 34 4、第四阶段（月）执行工作、第四阶段（月）执行工作工作事项工作事项年营销工作总结年营销推广计

55、划年底客户联谊活动已认购和签约客户调查贵阳晚报贵阳都市报贵阳搜房网户外时间安排时间安排月初月初跟进活动，保证月底顺利举办调查项目确定，调查文件的设计印刷，调查礼品的采购半版形象与半版软文联合推广，以开盘热销为主要诉求软文宣传，以开盘热销为主要诉求天大旗帜，以庆祝开盘热销为主要诉求增加块市区到金阳必经路的路牌，以“贵阳新中心：万平方米国际生态城”为主要诉求月中月中通知活动参加人员销售人员电话约访，进行面对面的客户调查半版形象与半版软文联合推广，以产品和区域发展契合度为诉求半版形象与半版软文联合推广，以产品和区域发展契合度为诉求天擎天柱，以“金元国际新城-新贵阳，新人居，新文化”为诉求月底月底提报

56、提报，调整确定活动周组织根据调查结果进行总结，并向开发商进行汇报软文宣传，半版形象与半版软文联合推广，以产品和区域发展契合度为诉求软文宣传，半版形象与半版软文联合推广，以产品和区域发展契合度为诉求天对联，以“金元国际新城-新贵阳，新人居，新文化”为诉求目录目录一、项目概况二、市场环境三、客户定位四、营销定位五、营销策略六、价格定位七、销售策略八、物业管理建议九、销售管理保障体系销售管理保障体系十、结束语（一）一期均价确定（一）一期均价确定（二）价格策略（二）价格策略（三）付款与折扣策略（三）付款与折扣策略（一）一期均价确定（一）一期均价确定1 1、比较一、比较一 ： 同区域产品加权平均同区域产

57、品加权平均 因素因素本案本案景怡苑景怡苑碧波苑碧波苑碧海乾图碧海乾图权重权重位置位置20.00%20.00%16.00%16.00%16.00%16.00%16.00%16.00%20%20%交通交通6.00%6.00%6.00%6.00%5.00%5.00%6.00%6.00%10%10%小区园林小区园林13.50%13.50%11.00%11.00%10.50%10.50%10.00%10.00%15%15%户型设计户型设计11.00%11.00%13.50%13.50%13.50%13.50%13.50%13.50%15%15%容积率容积率4.00%4.00%4.60%4.60%3.50

58、%3.50%3.00%3.00%5%5%智能化设备智能化设备3.50%3.50%4.50%4.50%3.50%3.50%3.50%3.50%5%5%内部配套设施内部配套设施9.00%9.00%7.00%7.00%6.00%6.00%8.00%8.00%10%10%装修标准装修标准4.00%4.00%4.00%4.00%3.50%3.50%4.00%4.00%5%5%交房时间交房时间6.00%6.00%10.00%10.00%6.00%6.00%6.00%6.00%10%10%其他其他3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%5%5%权重权重7 7.00%.

59、00%. .% %70.50%70.50%7 7.00%.00%100%100%售价售价 2100210022002200比较均价比较均价类比权重类比权重类比值类比值备注备注n 位置因素包括周边环境等综合因素。位置因素包括周边环境等综合因素。n 装修标准指公共部分的装修，如电梯、大堂、外立面等以及每户的入户门以装修标准指公共部分的装修，如电梯、大堂、外立面等以及每户的入户门以及玻璃等。及玻璃等。 n 其他包括物管、小区规模、开发商名气等。其他包括物管、小区规模、开发商名气等。n 同区域比照定价本案售价为同区域比照定价本案售价为 元元/ /平方米平方米2 2、比较二、比较二 ： 同类型产品加权平

60、均同类型产品加权平均 因素因素本案本案中天花园中天花园兴隆珠江湾畔兴隆珠江湾畔银海嘉怡花园银海嘉怡花园权重权重位置位置12.00%12.00%16.00%16.00%16.00%16.00%20.00%20.00%20%20%交通交通6.00%6.00%8.00%8.00%7.00%7.00%9.00%9.00%10%10%小区园林小区园林12.00%12.00%9.00%9.00%15.00%15.00%13.50%13.50%15%15%户型设计户型设计9.00%9.00%12.00%12.00%13.50%13.50%12.00%12.00%15%15%容积率容积率4.00%4.00%4