海口市海口中心写字楼项目前期策划报告55p

1、海口市秀英时代广场东面酒店项目海口市秀英时代广场东面酒店项目前期策划报告前期策划报告本报告仅供客户内部使用，在获得同致行书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。本报告仅供客户内部使用，在获得同致行书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。深圳市同致行顾问有限公司海南事业部深圳市同致行顾问有限公司海南事业部2011.062011.06月月项目概况及经济效益项目概况及经济效益海口市房地产市场分析海口市房地产市场分析海口市写字楼市场分析海口市写字楼市场分析1 12 23 3提纲提纲part 1part 1海口市房地产市场分析海口市房地产市场分析20102010年

2、，海口市房地产市场快速发展，投资连续多年保持增长年，海口市房地产市场快速发展，投资连续多年保持增长趋势。趋势。 市场综述市场综述1 11、近几年，海口市房地产市场快速发展，房地产投资连续多年保持快速增长。2010年海口市房地产投资达到103.78亿元,同比增长33.06%。2、据统计，2010年，海口市商品住宅批售面积为251.88万，销售面积为166.21万，商品住宅批准预售面积比2009年（224.02万）增长12.44%，但住宅销售面积较2009年（228.29万）却减少了27.19%，市场呈现明显的供大于求的局面。3 3、20112011年年1 15 5月，海口市住宅批售面积为月，海口

3、市住宅批售面积为159.99159.99万，销售面积约为万，销售面积约为67.3567.35万，仍然呈现出万，仍然呈现出供过于求的状况，销售均价则表现得较为平稳。供过于求的状况，销售均价则表现得较为平稳。2006-2010年海口市房地产投资情况 2010年海口市商品房成交走势图 商品房成交量分析：商品房成交量分析：20102010年，海口商品房共计成交年，海口商品房共计成交1573715737套，成交面积为套，成交面积为166.21166.21万万 ，环比下跌，环比下跌27.19%27.19%，成交均价，成交均价7699.177699.17元元/ /，环比上涨，环比上涨56.55%56.55%

4、。2010年海口楼市几经起伏，市场波动较大，先是成交量及成交价格的快速拉升，接着又出现市场观望，然后是回归理性； 1月海南获批国际旅游岛，催生了海口楼市1月份的火爆，成为2010年最高纪录，也是近几年以来单月成交量最高的一个月。成交量和成交价格大幅上涨，市场呈现供不应求之状，过快上扬的价格在2月份的成交结果有所体现，但同时观望情绪上升，使得本月成交量大幅下降，成交量较1月份下跌39.03%。3月，商品房市场一反上月低迷状态，成交量为34.42万平方米，较上26.15万平方米相比，增加31.24%。6-9 月成交最为惨淡，平均月成交量未达到5万平方米。商品房成交均价分析：商品房成交均价分析：20

5、07-20102007-2010年，海口商品房成交均价呈直线上涨趋势，年，海口商品房成交均价呈直线上涨趋势，从从20072007年的年的40004000元元/ /不到涨至不到涨至20102010年突破年突破75007500元元/ /大关。大关。2007-2010 年，海口房价呈直线上涨趋势。2007年，海口商品房均价不到4000元/平方米，到2008年，均价攀升至4106元/平方米，同比上涨32.61%，2009年成交均价上涨幅度为23.83%，平均每平米上涨1000元。而2010年，海口商品房均价突破7500元/平方米大关，为7699.17元/平方米，相比去年上涨幅度高达44.46%；随着海

6、南省国际旅游岛建设的实施，海口市房地产得到迅速发展，未来房价将不断攀升。2010年在品牌地产商的推动下，海口市商品房销售均价跃上7500元/大关。20112011年年1 1至至5 5月，海口市商品房销售均价为月，海口市商品房销售均价为98829882元元/ /，接近，接近1000010000大关。大关。 20072011年5月海口市商品房价格走势图 2010年是房地产市场的调控政策较为密集的一年，从上半年国务院的“4.17调控”，再到下半年的“9.29新政”，乃至2011年1月26日的“国八条”，调控内容涵盖土地、税收、贷款等多方面的内容。 政府出手调控住宅市场，大大地打击了投机、投资需求，而

7、“限购”政策未涉及到办公市场，投资目光将转向住宅以外的商业地产，这无疑给了办公市场极大的发展机遇。小结：小结：part 2part 2海口市写字楼市场分析海口市写字楼市场分析宏观环境宏观环境政策环境政策环境2010年国际旅游岛的获批，掀起海口投资建设的热潮，大量有实力的开发企业入驻海口，从而带动海口写字楼市场的火热。近几年，海口市gdp增速加快，社会固定资产投资在海南国际旅游岛建设的利好政策下，呈现持续快速增长态势，随着固定资产投资的增速加快，城市化进程将逐年提高，为房地产的发展提供了利好机遇。2010年楼市调控密集，2011年将继续从严，但调控对象只是针对住宅市场，投资目光纷纷转向未受调控限

8、制的商业地产，从而为商业地产带来重大发展机遇。楼市调控楼市调控利好利好国际旅游岛国际旅游岛利好利好经济发展经济发展利好利好写字楼发展：写字楼发展：海口写字楼市场处于初级向中级发展阶段，高端海口写字楼市场处于初级向中级发展阶段，高端写字楼空缺。写字楼空缺。 发展现状发展现状1 1成长型企业主导写字楼市场：成长型企业主导写字楼市场：成长型企业的大量涌现，使海口写字楼市场摆脱了多年的低靡。1中档写字楼成为市场主力：中档写字楼成为市场主力：2010年开盘的销售的写字楼主要以中档价位为主，其中有相当部分写字楼售价几乎同住宅相当，销售效果较好 2国贸区写字楼价格高居不下：国贸区写字楼价格高居不下：国贸区域

9、价格高居不下，主要是因为部分老牌写字楼价格始终坚挺的缘故，而新盘中价格适宜。 34旧型高端写字楼多租少售：旧型高端写字楼多租少售：90年代以来，海口旧型高档写字楼从以大户型的高价出售时代走向低价租赁阶段。代表性的有南洋大厦、珠江广场等，销售情况与90年代初有天壤之别，由高价出售到现在低价租赁，而且租金呈下降趋势。5高端写字楼成为市场新宠：高端写字楼成为市场新宠：目前海口现有的写字楼在档次和功能配套已不能满足市场需求的期许，市场呼唤适应经济新时代要求的高品质纯写字楼。写字楼类型：写字楼类型： 目前海口写字楼市场类型主要有新型纯商务写字楼、目前海口写字楼市场类型主要有新型纯商务写字楼、五星级商务套

10、房、可住可商写字楼、租比实际的旧型写字楼。五星级商务套房、可住可商写字楼、租比实际的旧型写字楼。写字楼现状写字楼现状2 2类型类型新型纯商务新型纯商务写字楼写字楼 如：海湾国际大厦、海南时代广场、海口财富广场、财富中心、国贸中心、北京大厦、星华大厦等；“可住可商可住可商”的的商住楼商住楼 如：半山花园海天商务阁、申鑫国际广场、豪富大厦、中盐大厦等；“租比买实际租比买实际”的旧型写字楼的旧型写字楼 如：南洋大厦、珠江广场、景瑞大厦、华能大厦等；星级酒店宾馆的星级酒店宾馆的“五星级商务套五星级商务套房房” ” 如：黄金海景大酒店、文华大酒店、海景湾大酒店、海口国际商业大厦等。写字楼分布写字楼分布3

11、 3海口市写字楼主要集中在龙华区的国贸片区、其他地区如海甸海口市写字楼主要集中在龙华区的国贸片区、其他地区如海甸岛、海秀路、海府路有零星分布，但是不具规模。岛、海秀路、海府路有零星分布，但是不具规模。本案本案海口写字楼租售情况海口写字楼租售情况物业细分物业细分 目前，海口市场上的写字楼主要为2000年以前的项目，主要以商住为主，占整个市场的34%。商务办公与居家生活混为一体，是海口写字楼市场的惯常现象，入驻企业主要以中小企业为主。不少的公司一直是居民区或电梯公寓与商务办公场地混用。写字楼租售情况写字楼租售情况 在海口写字楼中，在售项目仅有三个，分别是天邑国际、证大国际金融中心和海控国际广场，占

12、比为9%；在租项目占据市场主导，比例为57%，在建项目有5个，有2个位于国贸区，分别是安中玉沙广场和海湾国际；3个位于未来的新国际金融区域大英山，分别是国瑞大厦，海南大厦国际金融中心。出租率：出租率：87%87%以上以上出售率（在售）：出售率（在售）：52.01%52.01%面积分割面积分割 目前，海口市场上的写字楼在面积分割方面从80至500平米不等，其中，300-400平米的面积最多，占整体的24%，其次为120-200平米，占17%，整层出租的写字楼仅有琼泰大厦，80平米也下、500平米以上较少。写字楼档次写字楼档次 商务写字楼整体品质不高。目前海口办公楼宇的发展状况仍落后于内地发达城市

13、的发展速度，尤其在硬件设施配置、软性配套服务功能、智能化建设等方面均无法达到等级写字楼的发展水平，这在一定程度上与本地区市场创业者对办公场所环境品质的追求，以及对智能化设施的认知程度有很大关系。面积分割与档次分析：面积分割与档次分析：300-400300-400平米占市场主流，写字楼整体档平米占市场主流，写字楼整体档次不高，鲜少有智能化配套次不高，鲜少有智能化配套写字楼售价写字楼售价/ /租金租金售价：售价：海口在售写字楼为天邑国际与证大金融中心，均价分别为33000元/平方米和21000元/平方米。租金：租金：市场上在租写字楼租金在30-110元/月.平方米不等，其中，30-50元/月.平方

14、米这个价格区间占据市场主导，比重为57%，主要是因为海口大部分写字楼为2000年以前建成的写字楼。尤以1996年前后居多，该批写字楼无论在物业折旧或是在办公配套上均较差，因此，租赁价格相对较低；高租赁价格集中在2006年左右民间称高端写字楼，海口高档写字楼数目较少，因此所占比重较低。车位售价车位售价/ /租金租金售价：售价：近几年，车位也如同房价的攀升一样水涨船高。据本次调查，海口写字楼已没有10万以下的车位出售，最低车位价为11.8万/个，最高达到25元/个；租金：租金：目前，市场上，在租写字楼车位租金多在110-150元/月之间，占总体的65%；财富中心车位租金为全市最贵，为300元/月。

15、售价售价/ /租金租金智能化智能化 目前，海口写字楼中，拥有智能化的仅有3家，分别为天邑国际、证大金融国际金融中心和北京大厦，仅占总体的11%，其余写字楼均未有智能化，为仅具备原始的办公写字楼功能。电梯品牌选择电梯品牌选择 根据调查，海口市写字楼在电梯的使用上主要选择日立、三菱、otis等，其中，日立牌电梯使用率最高，占总的26%，其次为三菱，占22%，otis占19%，其余品牌使用率相对较低。软硬件配套软硬件配套目前市场上，中端写字楼的面积主要集中在300-400平方米；1早期和近期比较高端的写字楼面积以300-400平方米为主，但这种产品在市场上的数量不多，基本上国贸和世贸大厦有这种产品，

16、琼泰大厦是整层出租，其他大平米的都比较少；2近年来商务公寓面积开始进一步趋向合理化，而市场的认可度进一步增高，走向两个方向，偏投资为主的商务公寓与偏办公性能为主的商务公寓都有一定的市场支撑；34商务公寓的面积大多集中在80-150平方米之间；5商务公寓的市场占有率在不断提高，纯粹的高端写字楼产品有，但上升势头不明显，相反综合性的办公产品，例如与酒店公寓混合，与商务公寓混合，与酒店混合等的办公楼有一定的发展趋势。产品：产品：产品集中在产品集中在300-400300-400平方米为主，平方米为主，300300平方米以上大多属于早期平方米以上大多属于早期产品，商务公寓的面积大多集中在产品，商务公寓的

17、面积大多集中在80-15080-150平方米。平方米。客户情况：客户情况：购买写字楼的客户集中在房地产、旅游、实业、金融证券以及贸购买写字楼的客户集中在房地产、旅游、实业、金融证券以及贸易等行业，置业目的中，偏向投资与自用客户最多。易等行业，置业目的中，偏向投资与自用客户最多。客户行业情况：大多集中在房地产、旅游、实业金融证券以及贸易等行业；1客户投资写字楼的占据了30%以上的比例，同时额外有很多客户看重的是投资价值与自用互相结合，看重写字楼目前的升值潜力特征；2客户来源比较分散，但总体以北京、上海、山西等地的投资客为主；自用客户以本地运营的客户为主；34投资客户以个人散户投资为主，公司投资较

18、少，更多的客户来源于对海南有较多的了解，对写字楼的口碑传播要求比较高，他们与海南都有较大的联系，岛内的客户口碑是关键；5近年来贸易类的客户数量减少较大，但伴随未来国际旅游岛的定位以及可能的免税岛概念的细化，贸易类客户将进一步增加；6整体的写字楼客户群体，超过50%以上属于岛外客户购买，这使得区域写字楼消化速度受到一定影响。价格：价格：海口的写字楼价格近年来上升幅度较大，均价达海口的写字楼价格近年来上升幅度较大，均价达2100021000元元/ /平米，租金平米，租金在在30-5030-50平米之间的居多。平米之间的居多。整体目前市场上，高端写字楼价格均价在2万元/平方米以上；1在2003年到2

19、010年之间，海口写字楼价格基本实现了翻一番的目标，整体均价从原来的4000元/平方米提升到了20000元/平方米以上；2目前写字楼的租金分为三个层级，分别为30-50元/平方米/月，50-80元/平方米/月，80-110元/平方米/月，其中30-50平米的租金期间占比例较大，整体出租率较高；34海口整体写字楼价格在全国生活城市中并不高，尤其是客户群体主要来源于上海和北京，相对于这些一线城市，海口的写字楼价格对比比较低，价格低洼是海口写字楼市场能够获得投资客关注的一个重要原因。未来发展趋势：未来发展趋势：住宅市场的萎靡，海口的写字楼尤其是高档的写住宅市场的萎靡，海口的写字楼尤其是高档的写字楼有

20、较大的发展空间。字楼有较大的发展空间。海口写字楼的潜在市场容量较大，但目前面临的潜在竞争比较激烈但是海口发展写字楼缺乏足够的产业支撑，目前开发商务办公要控制好。海南“国际旅游岛”和海口“3+1”的规划将带动旅游业、旅游地产和旅游服务业的发展，增加对写字楼的需求海口十一五产业发展导向重点强调发展第二产业，培育发展一部分第三产业海口作为海南省的省会城市，会吸引想到海南开发市场的公司在此落户作为总部辐射其他城市海口目前产业大部分属于非成长型企业，对写字楼的支撑作用不够海口旅游和地产行业发展比较强劲，但是这两个行业并不是写字楼的刚性需求者海口第三产业一方面数量缺乏，另一方面实力有限，以中小企业居多小结

21、：小结：1、国家对房地产住宅市场的宏观调控政策极大地打击了住宅投资市场，抑制投资需求，却利好商业市场；2、前几年，海口“半拉子”工程的处理政策加大了写字楼市场的供应量，目前已经逐步清除，未来的海口写字楼将步入专业化发展的道路；3、海口写字楼在最近五年出现较大的波动，虽然整体供应量不大，但因市场需求不是很旺盛；供需并未出现矛盾的局面；4、海口写字楼在经历了几个阶段的发展，目前正在逐步走向正规化、专业化的道路，低档次的写字楼将逐渐淡出市场；5、租赁市场相对活跃，但大部分集中在中低端市场，高端客户更愿意集中在星级宾馆办公，高端客户除了少量省内的大型企业外，大多数为省外及国威在海口的分公司或分机构；通

22、过对国贸写字楼进驻企业进行统计发现，房地产、医药、实业、建筑、咨询、服务、金融保险等行业占了绝大多数比重。相关数据（写字楼）：相关数据（写字楼）： 住宅市场遭遇调控不断，给了办公市住宅市场遭遇调控不断，给了办公市场带来极大的发展机遇，场带来极大的发展机遇，20102010年办公市场供应量创新高。年办公市场供应量创新高。供需分析供需分析4 4大多数写字楼都在2006年或者之前上市的，而2010年以来，由于住宅市场调控政策不断，“限购令” 等等措施的出台，众多开发商开始转战商业地产，同时带动起了办公市场的发展，2010年海口办公市场新增供应量3.85万平方米，为自07 年以来的最高值。 2009和

23、2010年是办公市场成交情况较好，主要是由于经济危机浪潮退下，新的办公需求渐增。10 年成交量为4.1 万平方米，比2008年1.17万平方米的成交量上涨近400%。2006-20102006-2010年海口写字楼供求关系走势年海口写字楼供求关系走势海口市近6周办公市场成交变化海口市近6个月办公市场供求变化从海口近6个月的办公市场供求上看，近六个月中只有1月出现极小供应，其余每月均无供应。从海口市近6周办公市场成交上看，5月份共成交469.16平方米。近几年，海口写字楼价格也随同住宅市场价格的攀升而水涨船近几年，海口写字楼价格也随同住宅市场价格的攀升而水涨船高，目前海口市办公市场均价为高，目前

24、海口市办公市场均价为2100021000元元/ /以上。以上。 价格分析价格分析5 5海口市2006-2010年海口办公市场成交价格走势图从2006-2010年成交均价走势上看，海口市办公市场均价呈稳步上升趋势，特别是住宅市场调控密集的2010年，成交均价涨幅较大；从近6个月的成交均价走势上看，成交均价呈波浪式上涨，5月成交均价21000元/平方米成交均来自证大国际金融中心。可见，住宅市场遭遇调控的打击，投资者目光转向商业地产，从而带热海口市办公市场，助推价格的提升。海口市近6个月海口办公市场成交价格走势图part 2.1part 2.1海口在售写字楼个案分析海口在售写字楼个案分析天邑国际：天

25、邑国际：规划为规划为198198米高、共米高、共4949层，地上层，地上4646层，地下层，地下3 3层，层，包括金融中心、中央商务区、会所、酒店公寓和休闲观光塔。包括金融中心、中央商务区、会所、酒店公寓和休闲观光塔。1-5层为金融中心（配专用电梯），其中负1-3层为银行金库，1-2层为银行营业大厅，3-5层为银行商务办公中心；6-41层为商务办公中心。其中：6-27层为总部级企业写字间，聚集大型集团公司、上市公司、中央企业、跨国公司、国内外金融投资公司等商务办公29-41层为酒店式公寓；13层、28层为大空间的避难层，设置生活水池、变配电房等；地下1-3层为英航金库（独立体系）及水池水泵房、

26、（-1f-5f）中央空调机房、变配电房、地下车库。金融中心金融中心写字楼写字楼6-276-27层层1-51-5层层29-4129-41层层42-4642-46层层顶层会所顶层会所观光台观光台酒店式酒店式公寓公寓物业名称物业名称天邑国际天邑国际物业类物业类型型写字楼、商住位置位置海口市滨海大海口市滨海大道道8585号号物业级物业级别别甲级写字楼占地面积占地面积10072.0210072.02平方平方米米楼层情楼层情况况地上46层，地下3层建筑面积建筑面积80426.8480426.84平方平方米米均价均价33000元/平方米容积率容积率6.086.08租金租金绿化率绿化率31.32%31.32%

27、物管费物管费7元/平方米.每月建筑立面建筑立面玻璃玻璃+ +石材石材停车位停车位1000地下室地下室6 6层停车位层停车位智能化智能化设置设置5a系统层高层高/ /标标准层面积准层面积3.33.3米米/1227/1227平平米米面积分面积分割割200-1227平米整体销售率：整体销售率：81.38%81.38%证大国际金融中心：证大国际金融中心：为目前海口第三高楼，共为目前海口第三高楼，共3939层，楼高层，楼高155155米，米，1-41-4层为商业及配套，层为商业及配套，5-395-39为写字楼。为写字楼。地理位置地理位置海南龙华区(海口) 滨海大道115号 占地面积占地面积1.1万平方米

28、开发商开发商海南新世界发展有限公司 建筑面积建筑面积7.2万平方米物业类型物业类型纯写字楼容积率容积率6.5建筑层数建筑层数39层层高层高3.4米建筑立面建筑立面干挂石材大堂大堂挑高中双庭面积分割面积分割125，186、226标准层面标准层面积积1070 物业公司物业公司证大物业管理公司车位数量车位数量295个单层面积单层面积1070平方米售价售价21000元/平方米整体销售率：整体销售率：29.76%29.76%写字楼写字楼5-385-38层层顶层会所顶层会所3939层层part 3part 3项目概况及经济效益项目概况及经济效益项目位于海口市秀英区，紧邻滨海大道，地块呈规则性分布，项目位于

29、海口市秀英区，紧邻滨海大道，地块呈规则性分布，整个地块表面较为平整。整个地块表面较为平整。 地理位置：位于海口市秀英时代广场东面正中。 四至：北临滨海大道，东为海口港大厦，临秀英时代广场，南边为海口港集团员工宿舍。地块现状：基本为空地，有少许零星建筑。地块概况地块概况1 1地块位置地块位置地块周边建筑地块平面布局 本项目为海口港区第三期开发物业（注：前两期已开发完成），第三期主要以开发纯写字楼为主，总用地面积12562，建筑面积为132846.14，由一栋55层超高层和一栋建筑面积约26403.51的8层车库组成。总用地面积12562总建筑面积132846.14可售面积109492单层面积19

30、90-2000容积率（包括一、二期）4.87建筑密度0.359绿地率0.1392车位数1057项目技术参数表项目技术参数表项目基本概况：项目基本概况：北京大厦北京大厦证大国际金融中心证大国际金融中心国贸中心国贸中心环海大厦环海大厦财富广场财富广场半山花园半山花园华银大厦华银大厦宝发国际大厦宝发国际大厦临近区域写字楼分布临近区域写字楼分布玉沙国际玉沙国际琼泰琼泰大厦大厦本案本案海控国际广场海控国际广场交通：项目周边交通四通八达，机场、港口、高铁等海陆空均交通：项目周边交通四通八达，机场、港口、高铁等海陆空均具备，贯穿整个海口市，辐射周边市县，连接岛内外。具备，贯穿整个海口市，辐射周边市县，连接岛

31、内外。周边配套周边配套2 2交通：交通：p 公交大巴：公交大巴：28、35、37、40、50、57路等公交车直达。公交线路示意图：p 东环高铁东环高铁：东环铁路全程长308公里，铁路共设15个站-依次为：海口站、长流站、秀英站、城西站、海口东站、美兰机场站、文昌站、琼海站、博鳌站、山根站(原和乐站)、万宁站、神州站、陵水站、田独站、三亚站,平均时速250公里/小时，从海口到三亚的距离仅需90分钟，此线路已于2010年12月30日正式通车。p 海口港：海口港：位于本案对面。p 美兰机场：美兰机场：本案距离美兰机场30分钟车程p 粤海通道：粤海通道：跨海铁路粤海铁路给到海南的游客将多了一项可供选择

32、的交通工具。粤海铁路通道正式开行我国铁路首趟跨海夕发朝至旅客列车（广州至海口）k407/408次，k407/408次旅客列车为全列新型快速空调旅客列车，纵贯湛海、黎湛、河茂、三茂、广三线，行程794千米，途经海南、广西、广东三省。p 西环铁路：西环铁路：跨海铁路2010年12月30日，海南立体交通体系的又一重大项目新建西环快速铁路举行奠基仪式，这标志着年之后，海南将建成环岛快速铁路交通。新建海南西环铁路线路自既有西环线海口站引出，沿着海南岛的西部海岸线，经洋浦、昌江、东方、乐东、崖城至海南东环线三亚站，正线全长公里。其他配套：项目周边遍布学校、商场、酒店、医院等配套，目其他配套：项目周边遍布学

33、校、商场、酒店、医院等配套，目前已经形成成熟的生活、商业区。前已经形成成熟的生活、商业区。周边配套周边配套3 3商业：商业：时代广场、第一摩尔购物广场、肯德基、大润发等；餐饮：餐饮：港豪乳羊美食城、香缘三品焖锅、凯威大酒店等；教育：教育：海南华侨中学初中部、湖南师大附中海口中学、海南国科园实验学校等；医疗：医疗：海南省人民医院、海南南方中西结合医院、海南省骨科医院等；交通：交通：滨海大道、长滨大道、双拥路、海港路等。资源：港口经济海口港口经济规划前景的优势区位：海口秀英区规划中海口市政府重点改造区域物业形态：高端写字楼秀英区唯一的超高层高端写字楼产品：按150-500、1000分层分割、或整层

34、租售不同的面积区间，满足不同的需求，产品组合灵活多样因本案的诞生，将使海口办公市场区域扩至另一个领域，成为未来最能代表海口市秀英区高端写字楼的典范!价值梳理：价值梳理：产品价值资源价值区域价值产品价值资源价值区域价值 项目卖点提炼项目卖点提炼 交通方便，配套齐全海口港集团、外运公司、海事局、可口可乐公司等大中型企事业单位云集周边；项目内部：秀英区内首个高端写字楼，品质卓越 目前海口市写字楼主要集中在龙华区，项目所在区写字楼还未形成规模海口市政府对秀英区的整改和治理，有利于提升项目形象； 秀英区目前没有初具规模的高档写字楼，本项目的建成将弥补这一空缺目前海口住宅市场 处于政策影响期，投机客投机目

35、光逐渐转向办公市场 在海口商务圈，国贸片区的商务中心地位已经根深蒂固，该区写字楼对本项目具有竞争威胁 swot swot分析分析优势优势-strength-strength劣势劣势-weak-weak威胁威胁-threaten-threaten机会机会-opportunity-opportunity swot swot下的项目开发导向下的项目开发导向项目的核心价值点在于产品价值，利用区域稀缺的高端写字楼独有的海景和西海岸的概念，开海口办公市场新领域，打造海口投资物业挖掘和凸显项目独特的价值内涵，塑造难以复制和直接竞争的核心价值，注重整体价值释放结合自身指标条件和市场畅销标准来开发，避免直接竞争

36、，综合考虑投资属性项目运营导向项目运营导向产品开发导向产品开发导向核心价值导向核心价值导向开发导向开发导向遵循高品质的原则打造，考虑多种户型，以满足不同需求。分层或整层租售面积分割在150-500平米、1000平米或整层之间强调自身配套的塑造规划发展导向规划发展导向part 3.1part 3.1写字楼个案借鉴写字楼个案借鉴地理位地理位置置深圳市福田深南大道与彩田路交汇处占地面积占地面积18600开发商开发商大中华集团（中国）有限公司建筑面积建筑面积197801物业类物业类型型写字楼/超五星级酒店/商务楼/总裁公寓容积率容积率8.05建筑层建筑层数数a栋35层，b栋23层，c栋23层，d栋30

37、层层高层高4.2米建筑立建筑立面面面砖、玻璃幕墙代理商代理商世联面积分面积分割割2002800标准层面标准层面积积2800 售价售价商务楼39000元/,公寓45000-49000元/深圳大中华深圳大中华ifcifc： ：总体量接近：总体量接近2020万万, ,容积率容积率8.058.05，物业形态丰富，周边配套齐全物业形态丰富，周边配套齐全项目由a. b .c. d四栋建筑物组成一个都市综合体项目,其中a栋35层，b栋23层，c栋23层，d栋30层a栋:环球集团总部,总层高为180mb栋:五星级希尔顿酒店,总层高150mc栋:110m全复式写字楼d栋:德式豪装总裁公寓裙楼：1-4层作为商业投

38、资用房,5楼为架空式的空中花园，是ifc的创新产品，打造c栋“企业公园”深圳大中华深圳大中华ifcifc：集写字楼、酒店、公寓及高档商业于一体，集写字楼、酒店、公寓及高档商业于一体，打造大型打造大型cbdcbd商务综合体。商务综合体。价值总结价值总结优越地理位置：沿深南大道，展示性较好角色定位：高端、物业主题明确强制性视觉冲击：昭示性强，中心区少有大体量项目产品打造：概念创新，产品领先市场持续发展：自身配套成为项目利润点所在地理地理位置位置深圳市南山商业文化中心区占地占地面积面积36908开发商开发商深圳市海岸房地产开发有限公司建筑建筑面积面积约30万（其中，写字楼约14万）物业物业类型类型写

39、字楼/购物中心/休闲娱乐中心停车位停车位2000个建筑建筑层数层数30层，155米高层高层高3.75米建筑建筑立面立面独创“多维折线”的外立面面积面积分割分割130300标准层标准层面积面积2000 深圳海岸城：深圳海岸城： ：总体量接近：总体量接近3030万万, ,为深圳西部规模最为深圳西部规模最大的综合型商务、商业项目大的综合型商务、商业项目价值总结价值总结超大体量：30万平米的大型城市综合体空间分布：面积分割、组合灵活创新外立面：独创“多维折线”的外立面高附加值：原创私家花园式阳光绿色办公空间，塔楼每层均设有2个私家花园高标配：独备阔绰豪华候梯厅及总裁卫生间深圳大中华ifc深圳海岸城可借

40、鉴亮点可借鉴亮点户型分割灵活时尚独特外立面高品质打造环保用材高实用率自身顶级配套结论：结论：高品质与差异化提升项目价值。高品质与差异化提升项目价值。part 3.2part 3.2项目定位项目定位 该项目定位为以高层建筑为主体的高端纯写字楼。应考虑分层分割与整层两种形式出售，建议15层以下按150-250平米进行分割，满足小企业的需求，15-30层按300-500平米进行分割，满足中型企业的需求，30-52层按1000平米进行分割或考虑整层出售，满足大型企业的需求。53-54层作为开发企业自用，顶楼作为会所。总体而言，户型应多样化，以满足不同需求。定位依据： 150-250平米左右面积户型，将

41、吸引小型企业及投资客，300-500平米户型则会吸引目前市场上要求改善办公环境的企业主，而1000平米或整层则面向大型企事业单位； 大中户型产品作为差异化产品，可强化竞争力，从而实现产品升级需求和利润最大化需求。产品定位：产品定位：客户定位：客户定位：核心核心客户客户重要客户重要客户 游离客户游离客户1 12 24 43 34 4、成长型企业、成长型企业 主要是指发展中的中小型企业，企业规模不大，人员不多，主要是指发展中的中小型企业，企业规模不大，人员不多，有一定资金，大都从事、咨询、中介代理、设计或其有一定资金，大都从事、咨询、中介代理、设计或其它新生代产业。他们希望办公场所能展示并提升企业

42、形象。它新生代产业。他们希望办公场所能展示并提升企业形象。 1 1、新入岛的或已入岛国内外大型企业、新入岛的或已入岛国内外大型企业 该类企业主要是行业巨头，实力雄厚，对办公写字楼的要该类企业主要是行业巨头，实力雄厚，对办公写字楼的要求相对要高，注重企业形象，尤其重视位置、交通和信息求相对要高，注重企业形象，尤其重视位置、交通和信息系统及办公环境。系统及办公环境。 2 2、换购型企业、换购型企业 主要是进驻海南较早的国际、国内及本土大型企业，他们主要是进驻海南较早的国际、国内及本土大型企业，他们主要在老国贸主要在老国贸cbdcbd等区域的旧型高档写字楼办公，但这些等区域的旧型高档写字楼办公，但这

43、些旧型高档写字楼已不能满足他们的商务及企业形象的需求，旧型高档写字楼已不能满足他们的商务及企业形象的需求，他们目前也需要换购更高档次的写字楼。他们目前也需要换购更高档次的写字楼。3 3、投资性客户、投资性客户主要是岛内及岛外的一些客户，他们主要看中海南的房产主要是岛内及岛外的一些客户，他们主要看中海南的房产市场价位较低，升值潜力大，他们炒卖或投资转租楼盘。市场价位较低，升值潜力大，他们炒卖或投资转租楼盘。根据周边在售项目的市场调查和海口市房地产市场的发展状况，结合本项目的自身特点（预计本项目要2012年初才能推出市场），销售均价定位为23243元/。依据：（1）2011年5月海口写字楼成交均价

44、为21000元/。（2）2007-2010年，海口市写字楼均价由5000元/突破14000元/，平均每年上涨45%，若按此比率增长， 2012年海口市写字楼均价将达到23563元/。随着海南省国际旅游岛的建设实施，海口市经济将快速发展，将吸引越来越多知名的大企业入驻，加上2011年海口市住宅市场受“限购”政策打击的利好，海口市商务市场的发展前景巨大。根据历年写字楼均价涨幅幅度以及目前市场上在售项目均价，确定本项目入市价格为确定本项目入市价格为2200022000元元/ / ，总体均价为，总体均价为2324323243元元/ /。另，按市场发展趋势和楼盘的实际销售情况，可通过销控调整销售周期，达

45、到提价或加快销售速度等目的。价格定位：价格定位：销售计划：销售计划： 本项目最终销售率暂定为100%，销售周期为两年。入市均价为22000元/，每半年按5%涨幅提价，2013年下半年销售均价达到25468元/，总体均价为23243元/。依据：1、海南国际旅游岛的建设、海口商务市场迎来发展机遇，商贸信息越来越集中，吸引更多企业的入驻；2、海口商务市场将迎来变革，其需求将由量到质变，市场的高端需求逐渐显现；3、随着市场的成熟，海口商务市场价格水准逐渐稳定，上涨空间将更加明显；4、随着城市的发展，对物业的需求呈现多元化，商务市场由于其不受政策影响，其市场空间将更进一步放大。按市场发展趋势和楼盘的实际

46、销售情况，可通过销控调整销售周期，达到提价或加快销售速度等目的。项目项目小计小计20122012年上半年年上半年 20122012年下半年年下半年20132013年上半年年上半年20132013年下半年年下半年销售面积10949243796.821898.432847.610949.2销售量占比100%40%20%30%10%销售价格（元/）2324322000231002425525468销售收入（亿元）25.459.645.067.962.79part 3.3part 3.3项目经济效益分析项目经济效益分析一、投资估算一、投资估算（以下标记的固定成本和计算比例依据市场基本标准暂定，后期再根据实际情况进行调整）项目投资成本包括以下几个方面：1 1、土地成本、土地成本本项目土地成本的总额约1.21.2亿元亿元。包含土地