房地产评估公司实用培训资料

1、房地产基础学问一、房地产的概念房地产：土地、建筑物及其附着物，包括物质实体和依靠于物质实体上的权益；又称|精.|品.|可.|编.|辑.|学.|习.|资.|料.*|*|*|*|欢.|迎.|下.|载.不动产，是房产和地产的总称；房产：建立在地面上的房屋，例如住房地产：土地和地下各种基础设施，例如供水、供电、地面道路权益包括全部权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权二、房地产市场是指房产的转让、租赁、抵押等交易场所，包括房屋现货和期货的交易场所；依据房地产流通次序分为房地产一级市场又称土地一级市场（土地出让市场），是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村

2、集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场；房地产一级市场是由国家垄断的市场；二级房地产市场；又称增量房地产市场；是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为；向开发商购买一手商品房属房地产二级市场转移；三级房地产市场；又称存量房地产市场；是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场；也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换；向其它单位或个人购买二手商品房属房地产三级市场转移；三级市场转移需交的税费卖方应交的税费有：营业税：为售价的；城建爱护税：为售价为的；印花税：为售价的；有所得的，单位须交所得额的单

3、位所得税，个人须交的个人所得税；有增值的，须交增值额的土地增值费；买方应交的税费有：印花税：为售价的；另每证贴花元；登记费：为登记价的；三、房地产的分类、按使用权限分住宅房年第1页，共25页训练、科教、文化、卫生、体育等用地年商业、旅行、消遣年另外加油站、加气站用地年超出访用年限的续期：土地使用权出让合同商定的使用年限届满，土地使用者需要连续使用土地的，应当至迟于期满前一年向土地治理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件；、按住宅类型分|精.|品.|可.|编.|辑.|学.|习.|资.|料.*|*|*|*|欢.|迎.|下.|载.一般住宅：小

4、区容积率占以上，套内面积平米以下非一般住宅：小区容积率占以下，套内面积平米以上经济适用房：指已经列入国家方案，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房；（经济适用房只售不租）城镇租房、按楼体高度低层层多层层：多采纳砖混结构，造价低小高层：层，设置电梯，多采纳钢筋混凝土，板式楼高层：层以上超高层：层以上、按楼体结构形式砖混：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采纳砖或砌块来砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采纳钢筋混凝土结构；通俗地讲，砖混结构就是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构；这种结构的住宅抗震性能较差，装修过程中需要考虑到墙体的承重结构，不能随

5、便更换；不过这种住宅建筑成本相对较低，多使用在层以下的建筑中；钢筋混凝土结构住宅：是指房屋主要的承重结构如柱、梁、板、楼梯、房屋盖板等用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充，这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火才能强，经久耐用；也就是框架结构；框架结构产品主要是小高层及高层建筑，剪力墙：主要承担风荷载或地震作用所产生的水平剪力的墙体；剪力墙是由钢筋混凝土浇成的墙体第2页，共25页框架剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置肯定数量的剪力墙，这种剪力墙称为框架剪力墙；是现在小高层住宅采纳较多的结构！钢结构：以钢材制作为主的结构砖木结构：建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采纳砖或砌块砌筑

6、，楼屋架等用木结构；由于力学工程与工程强度的限制，一般砖木结构是平层（层）；这种结构建造简|精.|品.|可.|编.|辑.|学.|习.|资.|料.*|*|*|*|欢.|迎.|下.|载.单，材料简洁预备，费用较低；通常用于农村的屋舍、庙宇等；四、住宅类型一般分类跃层式住宅：是指一套住宅占有两个楼层，由内部楼梯联系上下楼层；跃层户型大多位于多层住宅的顶层，结合顶层的北退台设计，因此，大平台是很多跃层户型的特色之一；室内布局一般一层为起居室、餐厅、厨房、卫生间、客房等，二层为私密性较强的卧房、书房等；跃层式住宅是近年来推广的一种新奇住宅建筑形式；这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计

7、手法，住宅占有上下两层楼面，卧房、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它帮助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采纳户内独用小楼梯联接；跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积补偿，通风较好，户内居住面积和帮助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小；跃层式住宅的内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎；复式住宅：是在一个空间里面组合的，不具备两个完整的两层空间；这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为米，而一般跃层为米），复式

8、住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板；上下两层均运算建筑面积；错层住宅：是将驻外纵向或横向剖面中，房屋几部分之间的楼地面高低错开；单元式住宅是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以支配到户；所以每个楼梯的掌握面积又称为一个居住单元；花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅；一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有第3页，共25页变化，住宅水、电、暖供应一应俱全，户外道路、通

9、讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买；五、房地产证是权益人依法治理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证；房地产证记载的内容包括权益人状况，土地及房屋等；详细有：权益人、权益人性质、权属来源、取得时间、变化情形和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、座落、坐标等内容；|精.|品.|可.|编.|辑.|学.|习.|资.|料.*|*|*|*|欢.|迎.|下.|载.六、房地产专业名词、独楼：通常所说的别墅、专属化程度高，房子的四周墙包括天花板和空调都属于业主自己；楼花：是指尚未竣工的商品房在施工阶段完工以上就推向市场销售；预售商品房也称楼花、期楼；、双拼：可以懂得为两栋别

10、墅有一面墙相连接而成，专属化程度相对低一点；、连排：可以懂得为多栋别墅左右拼接在一起，专属化程度再降低一点，业主占天又占地，但两侧和其他住户共享；、叠拼：可以懂得为多栋别墅左右拼接而成，专属化程度再降低一点，业主要么占天要么占地；、层高：本层地面到上层地面某两点之间的距离、净高：从地面到天花板某两点之间的垂直距离、开间：两条横向定位轴线之间的距离、进深：两条纵向定位轴线之间的距离、三通一平：通常指施工现场达到路通、电通、水通、土地平整、七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求路通、上水通、雨污水通电力通、通讯通、热力通、煤气通、场地平整、契税：土地房屋产权发生转移时，国家按当事人双方签的合同以

11、及全部确定的价格比例向转移土地房屋权的承担着征收的一种税；、建筑容积率小区内总建筑面积之和小区总占地面积×（总建筑面积指小区内住宅、第4页，共25页公共建筑、人防地下室面积总和）、绿化率：绿化用地面积规划面积、建筑密度：建筑物占地面积规划面积、总建筑面积：小区内全部建筑物的长度宽度的外包尺寸的乘积×层高总和、套内使用面积：主要使用的房间和帮助使用的房间的面积总和|精.|品.|可.|编.|辑.|学.|习.|资.|料.*|*|*|*|欢.|迎.|下.|载.、套内墙风光积：共用墙水平投影面积的一半加自用墙水平投影面积、套内建筑面积：套内使用面积套内墙风光积、公摊面积：住宅内为便利

12、出入保证生活的公共走廊、楼梯、电梯等所占面积、销售面积：套内使用面积套内墙风光积公摊面积、板楼：建筑物每层南北通透：塔楼：建筑物每层不通透，适用于办公楼商品房预售的条件五证俱全建设用地规划许可证国有土地使用证建设工程规划许可证建设工程开工证商品房预售许可证两书商品房质量保证书商品房使用说明书竣工验收备案登记表银行按揭学问按揭，英文原先叫，通俗的意思就是抵押，用客户自已新买的房做抵押，向金融机构申请长期贷款，承诺定期偿仍贷款本息；办理银行按揭需具备的条件：、具有城镇常住户口或者有效居留身份；、有稳固的职业和收入；信用良好，有偿仍贷款本息的才能；第5页，共25页、有购买住房的合同或协议；、以不低于

13、所购房款总价的作为首付款；、有贷款人才能的单位或个人作为担保人；、贷款规定的其他条件；以上条件需预备的材料：身份证（申请为一人以上者，各人均需要供应）、户口本、职业、收入证明、贷款人所在单位的营业执照、个人人名章及照片等|精.|品.|可.|编.|辑.|学.|习.|资.|料.*|*|*|*|欢.|迎.|下.|载. 依据建设部城市房地产抵押治理方法，以下房地产不得设定抵押：、权属有争议的；、用于训练、医疗、市政等公共福利事业的；、列入文物爱护的建筑物和有重要纪念意义的共他建筑物；、依法已公告列入拆迁范畴的；、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的；、依法不得抵押的；贷款共分为三种形式：公积金贷

14、款；商业贷款；组合贷款、公积金贷款市住房公积金是市（县）政府用于解决行政事业单位职工及中低收入的居民住房问题的专项基金；城市住房基金从同级财政现在用于住房建设、修理、治理和补贴的资金，当地提取住房固定资产投资方向调剂税、房地产税、土地使用权出让金，以及出售属于国有资产的住房回收资等渠道筹集；、商业贷款个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款；详细指具有完全民事行为才能的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿仍贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款；（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式）个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房

15、而向银行申请的一种贷款，有关银行规定，凡符合以下两种情形之一的，即可申请贷款品种：一是参与住房储蓄的居民；二是住房出售商和贷款银行有商定，由房地产担保企业为居民购房贷款向银行供应提保；、组合贷款个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积第6页，共25页金的，在办理个人住房商业贷款的同时仍可以申请个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款；房地产估价的概述|精.|品.|可.|编.|辑.|学.|习.|资.|料.*|*|*|*|欢.|迎.|下.|载.房地产估价全称房地产价

16、格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有房地产估价人员岗位合格证书或房地产估价师注册证的专业人员，依据估价目的，遵循估价原就，依据估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价体会及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估量、估量与判定；它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和体会三者的结合；房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价；建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗；建筑物损耗可分为有形损耗和无

17、形损耗；建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧；土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度；三通一平指水、电、道路通，土地平整；七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整；资本化率是用以将纯收益资本化或转化为价格的比率；实质上是一种资本投资的收益率获利率、酬劳率、利润率、回报率、盈利率、利率；基准地价是在某一城市的肯定区域范畴内，依据用途相像、地段相连、地价相近的原就划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格；标定地价是指肯定时期和肯定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格；房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时，必要

18、的建造费用加平均利润；底价是指政府、企业或私人出售特殊是拍卖房地产时确定的最低价格，亦第7页，共25页称起叫价格简称起价；补地价是指在更换政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价；房地产评估的类型、一般评估：|精.|品.|可.|编.|辑.|学.|习.|资.|料.*|*|*|*|欢.|迎.|下.|载.这类评估一般是在交易双方发生分歧看法或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一样的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平；2、房地产抵押

19、贷款评估：这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必需由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力；这种评估值一般较低；3、特定评估：这种评估是房地产交易治理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采纳两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，运算缴纳税费；什么情形需要房地产估价我国的房地产估价，是在年以后的改革开放的背景下，随着土地使用制度改革和推行房屋商品化制度，使房地产成为商品进入市场流通而显现的；房地产估价的全称是房地产价

20、格评估，是以房地产为对象，由专业估价人员模拟市场的价格形成过程将房地产价格显现出来，是科学、艺术和体会三者的结合；由于房地产的复杂性，对房地产市场的行情不易把握，要搞清晰房地产的价值是多少，这就需要聘请专业的房地产估价机构来服务；房地产估价，依据不同的估价目的主要有：、房地产交易随着人民生活水平的不断提高，市民往往通过购买新的商品房或二手房，来改善自身居住条件；对于进行二手房交易的人来说，由于房地产的位置固定性和个别性，使得房地产的价格与一般商品的价格不同，不存在统一的价格，这样，对于买卖双方来说如何确定出一个合理的的价格，离不开房地产估价；第8页，共25页、房地产抵押房地产不行移动、不行隐匿

21、，具有长期使用性和保值性，是一种用于履行债务的良好担保品，因此在向银行申请贷款时，银行需要从抵押贷款的角度，托付专业的估价机构对房地产进行评估，以证明其价值；目前本市开展此项业务的有工行、建行的“零首付”业务；农行的个人消费抵押贷款业务等；、房地产征用拆迁补偿房地产是生产和生活不行缺少的基础要素，国家|精.|品.|可.|编.|辑.|学.|习.|资.|料.*|*|*|*|欢.|迎.|下.|载.在征用房地产时，必需赐予原房地产全部者或使用者合理的补偿；目前，本市对拆迁进行补偿的方式中，有一种是在确定补偿时，依据肯定原就对房地产进行评估；、房地产纠纷处理房地产纠纷有一类是由遗产安排、共有财产分割等引

22、起的；要做到合理的安排或分割，某些情形下采纳简洁的实物安排方法是不行的，房地产的安排或分割实际是房地产价值外形的划分，这就需要进行房地产估价；、企业货币化分房国家实行住房制度改革，取消了实物分房，试行货币化分房，这就需要对企业职工的房屋进行评估，为企业供应真实、牢靠的价格依据，有利企业制定合理的安排方案；目前，无论是房地产的买卖、交换、租赁、入股、抵押保险、课税、征用拆迁补偿、析产、纠纷处理，仍是企业的合资、合作、租赁经营、承包经营、股份制改组、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资，以及房地产的投资决策、治理和会计成本分析等，都需要房地产估价；随着社会的进展，估价机构的服务领域

23、将越来越广；买卖房改房须评估吗.不用，二手房交易价格是由买卖双方协商量定的，当交易双方对成交价格有分歧或争议时，可托付专业评估机构进行评估，这种评估对于买卖双方来说，只能作为参考价格，最终价格的确定仍以买卖双方的协议价格为准；二手房交易在什么情形下需要进行房地产估价？购买房屋时可能需要房地产估价交易双方当事人向房地产治理部门申报其成交价格时，房地产治理部门假如认为明显低于房地产价值，会托付具有肯定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据；此外，交易双方为确定合理第9页，共25页的交易价格，也可以托付评估事务所进行评估价作为交易价格的参考；进行房地产保险时需要房

24、地产估价房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或缺失程度评估；房地产投保时的保险价值评估，是评估可能因自然灾难或意外事故而遭受缺失折建筑物的价值；申请抵押贷款时需要房地产估价|精.|品.|可.|编.|辑.|学.|习.|资.|料.*|*|*|*|欢.|迎.|下.|载.向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为仍款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价，借款人为了证明其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会托付估价机构对自己的房地产价值进行评估；遇到征地和房屋拆迁时，需进行补偿估价发生房地产纠纷时要进行房地产纠纷估价发生房地产纠纷时，可托

25、付详细权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的看法，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷供应参考依据；房地产评估的原就、供需原就：商品的价格由该商品供应和需求的均衡点来打算；供大于求时，就价格上升，否就下降；房地产的价格由类是房地产的供求状况打算；、替代原就：在同一市场上效用相同或相像的房地产，价格趋于一样；、最有效使用原就：以正确使用所能带来的收益评估房地产的价格；、奉献原就：它是收益法和剩余法的基础、合法原就：房地产评估要在法律规定的条件下进行；测算房地产的纯收益时，不能

26、以暂时建筑或违章建筑的收益为测算基础；、估价时点的原就：估价时点又称:估价基准日、估价期日、估价时间，是一个详细的日期，通常年、月、日表示，估价额是该是该日期的价格；房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时第10页，共25页点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必需假定市场情形停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准；房地产评估的程序1、明确评估基本领项明确评估目的：在受理评估业务时，通常由托付方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上；|精.|品.|可

27、.|编.|辑.|学.|习.|资.|料.*|*|*|*|欢.|迎.|下.|载.明白评估对象确定评估基准日：常以年、月、日表示签订评估合同：它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项；2、制定工作方案3、实地查勘收集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录；4、测算被评估房地产价格：为求得一个公正合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求相互对比和检验修正；5、综合分析确定评估成果、撰写评估报告房地产价格四大评估方法介绍市场比较法；在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较；按理说

28、，假如住宅的效用相近，那么房价理应差不多；合乎规律的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系；购房者常常多看几处住宅，然后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最廉价的，从中选择出自己最中意的一个；这就是市场比较法所依据的替代原理；市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范畴宽，简洁明白，易于采纳；但是，必需弄清晰市场比较法的使用范畴；采纳市场比较法有三个必要条件：第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据；也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史；假如在某个地区房地产交易量很少，缺乏可第11页，共25页供比较的先例，那么市场比较法可能显

29、现较大的随便性或偏差；有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦依据比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍旧不够大；假如样本空间偏小，那么具有肯定置信度的区间就很宽；假如置信区间的上下限之间的距离拉得很开，争论房价时就失去了判定标准；其次，使用市场比较法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断，即市场比较法的使用前提是充分竞争；|精.|品.|可.|编.|辑.|学.|习.|资.|料.*|*|*|*|欢.|迎.|下.|载.第三，采纳市场比较法必需要求房价相对稳固；在市场比较法中，房地产商估量的房价取决于他们对市场走向的预期；假如房地产市场比较稳固，那么房地产商会在当

30、前房价的基础上加上肯定的通货膨胀率设定房价；假如市场不稳固，房价暴涨暴跌，那么采纳市场比较法的困难就很大；在显现房地产泡沫的时期，采纳市场比较法有可能高估房价，放大房地产泡沫；在这种情形下，市场比较法完全丢失了用武之地；收益仍原法；依据房地产将来的收益来估量房价的做法称为收益仍原法；收益仍原法的基础是理性预期理论；第一估量房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采纳适当的仍原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价；假如在将来的纯收益和仍原利率这两个环节上没有异议，那么收益仍原法是最抱负的房价估量法；收益仍原法关注房地产的将来收益超过其成本；使用收益仍原法的第一个困难来自于如何选取合理

31、的仍原利率；对于不同的投资者来说，这个利率的选择标准有所不同；对于购房居住者来说，这个仍原利率就是银行存款的利率，也就是资金的机会成本；当期的利率好说，困难在于将来利率的不确定性，利率的变动给仍原利率的运算带来了不确定性；其次个困难是如何运算纯收益；在运算纯收益时，由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来，在一般情形下银行利率和住宅折旧率变化不大，因此，最大的不确定因素就是住房价值的增长率；在房地产市场反常富强的时期，人们对房价的乐观估量提高了预期的纯收益，由于纯收益上升，房价自然也随着上升；事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化；假如在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，很多人会随

32、着潮流转变他们对住房增值的预期；在这种情形下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人由租房改为购房；这部分说明白为什么房地产市场比较简洁受到投机风气的影响；成本估价法；第12页，共25页采纳成本估价法看起来比较简洁，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价；成本估价法特殊适用于房地产交易较少，无法采纳市场比较法的情形，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采纳成本估价法；对于新建造的住宅来说，这个运算方法简洁明白，直接了当；可是，很多房地产商最不喜爱的就是这个成本估价法，由于被加数中有两项见不得阳光，即开发商的利润和行贿成本，假如说房价的构成很复杂，也主要是这个缘由；假设开

33、发法；|精.|品.|可.|编.|辑.|学.|习.|资.|料.*|*|*|*|欢.|迎.|下.|载.房地产商在打算是否开发一个项目之前，第一要估量出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，勘察、设计费用，建筑施工费用，销售费用，资金成本（利息），税金等，最终扣除地价，剩下来的就是房地产开发商预期的利润；假如这个利润是房地产商认为能够接受的，他们就会积极投入这个项目；否就，房地产商是无论如何也不会接手这个项目的；预先估量房价，然后再打算是否开发，这样的房价估价法称为假设开发法；假设开发法常常被用于房地产开发项目的可行性分析；在开发商预备投资某个项目之前，他们必需要估算出来地价；有体会的房地产开发

34、商对于建筑费用、销售费用、资金成本、应缴纳税费等项成本早已心中有数；房价扣除开发成本之后就剩下两大块：地价和利润；地价高了，利润就降低；假如利润低于某个水平，房地产商或者舍弃这个项目，或者转变原先的设计预想，增加楼层，改变建筑物用途，使得这个项目有利可图；假如说房地产商有什么商业隐秘的话，最高的商业隐秘就是他们可接受的利润标准；有的房地产企业对外声称他们在某个项目中，特殊是在经济适用房项目中根本就没有赚到钱，也就是说，利润率等于零；假如如此，这些房地产公司都应当被树立为雷锋式的企业；在房地产商对一个开发项目感爱好的时候，他们预期的利润率肯定不会轻易示人；他们最终实现的利润率到底是多少，这正是我

35、们需要仔细争论的课题；各类拆迁房屋估价方法科学有用的估价方法，必需具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为；因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取：参照类似房地产近期的市场交易价格；参照重新建造类似房地产所需要的费用；依据该房地产的收益才能大小来衡量其价值；第13页，共25页由此形成了房地产估价的三大基本方法，即：市场比较法、成本法和收益法；除此之外仍有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、安排法等；其他估价方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途；每种估价方法都有肯定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得

36、出不同的结论；|精.|品.|可.|编.|辑.|学.|习.|资.|料.*|*|*|*|欢.|迎.|下.|载.二、房地产估价对象房地产估价的对象就是房地产；从实物外形上来看，房地产存在三种外形，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产；另外，房地产估价是评估待估房地产的肯定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权；依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要留意事项等；（一）居住房地产居住房地产主要包括一般住宅、公寓、别墅等；居住房地产不同于一般商品，甚至也不同于其他房地产，它不但具有等价

37、交换、按质论价、供求打算价格等商品的共性，仍带有鲜明的社会保证性，房地产估价师必需充分把握居住房地产的这一特点；居住房地产的分类；住宅可按多种方式分类，依据估价需要；一般可按档次和市场化程度划分；（）按档次划分：）一般住宅；它是为一般居民供应的，符合国家住宅标准的住宅；一般住宅符合国家肯定时期的社会经济进展水平，符合国家人口、资金和土地资源等基本国情；它代表一个国家或地区城市居民实际达到或能够达到肯定经济条件下的居住水平；我国城市中量大面广的是一般住宅（即经济适用房），此类住宅采纳地方或国产建筑材料，进行一般水平的装饰装修，选用国产中档厨卫洁具和设备；现阶段国家对一般住宅往往既制定下限标准，也

38、制定上限标准，以利于宏观调控；一般住宅的工程造价和房屋售价均较适中；目前，可按年颁布的城市住宅建设标准作为一般住宅评估的比较尺度；随着社会经济的进展；一般住宅的标准也会逐步呈阶段性提高；现阶段，我国建国以来修建的标准住宅仍员一般住宅范畴，但在进行估价时，应视其与新居住标准的差距和改造的难易程度，赐予适当的折扣；）高级住宅；它是为满意市场中高收入阶层的特殊需求而建造的高标准豪华型住宅，包括高级公寓、花园住宅和别墅等；这类住宅的户型和功能空间多样化；每套建筑面积较大，从一百多平方米到几百平方米不等；装修、设施和设备高档化，较多地采纳进口和出口高级装饰材料和洁具设备；户外环境要求高；服务标准高，治理

39、系统完善，往往实行封闭式安第14页，共25页全保卫措施和高质量的物业治理；高级住宅税费额度大，其工程造价和市场售价均较高；）简易住宅；主要指建筑岁月较早、功能短缺、设备不全、设施陈旧、结构单薄的住房；简易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售价（扣除地价）一般较低；（）按市场化程度划分：）社会保证性住宅；表达政府、单位、个人三者共同负担投资和税费的原就，为保证居民必要的居住水平，以优惠的税费和价格向居民供应的住宅，如为中、低收入者供应的住宅；其价格是不完全的成本价格，不包括土地增值|精.|品.|可.|编.|辑.|学.|习.|资.|料.*|*|*|*|欢.|迎.|下.|载.的价值，有的甚至

40、只包括部分成本费用；这类房地产的估价较为复杂，往往因交易对象不同，交易目的不同而显现不同的价格；）市场化商品住宅；市场化住宅包括向高收入职工家庭出售的实行市场价的公有住房，单位和个人在市场上购买的住宅商品房，以及其他以市场价格交易的各类住宅；住宅评估的标的物；以住宅作为估价对象可以分为：户（居住单元）、住宅单元、住宅楼、居住小区等；（）居住户；居住户可以是独立的，独院独栋的，也可以是与邻居有共墙、共用空间和用地的平房或楼房居住户；（）住宅单元；为适应住宅建筑大规模进展的需要，常将一幢住宅分为几个标准段，并把这种标准段称为单元；单元的划分可大可小，多层住宅一般以数户环绕一个楼梯！司划分为单元；（

41、）住宅楼；住宅楼由多户或多个居住单元构成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理间距的红线内用地；（）居住小区；居住小区是由多栋住宅（低层、多层、中高层和高层）为主体构成，并包括道路、水电、燃气、供热、绿化等用地及公共服务设施等；不同的评估标的物，应当有明确的建筑与用地界定和明晰的产权；住宅的价格构成；基于我国目前的住房制度与政策，住宅价格的市场价与国家指导价并存；前者为商品化价格，由生产过程中消耗的物化劳动的转移价值和活劳动制造的台播协构成；后者会成本价格与不完全成本价格；我国住宅的租金可分为商品租金、成本租金和准成本租金等；因此，在评估住宅租金时应明确租金种类及其构成情形；· 住宅价

42、格的影响因素；影响住宅价格的因素，除了一般政治、经济、政策等因素之外，主要有以下一些因素：（）建筑结构、类型和等级；（）装修；（）设施与设备；（）质量；（）朝向；（）楼层；（）地段；（）环境；（）住宅楼的公用面积数；（）交易时间；（）交易情形；在估价时，应特殊留意以上资料的调查与收集；为了更加科学合理地对住宅进行评估，应当对上述各项因素对价值的影响程度进行调查和统计分析，确定价值增减数第15页，共25页额或价值增减率标准，以便于比较修正；居住房地产的估价方法；新建居住房地产、旧有居住房地产和拆迁房屋的补偿价格，三者在估价作业上有较明显的差异；（）新建居住房地产一般采纳成本法与市场比较法进行综合

43、评估；估价刚刚建成或在建的居住房地产，由于各项成本资料简洁收集确定，所以第一采纳成本法进行整体估价；同时仍可收集其他同类地价区、较近时期发生交易的、类|精.|品.|可.|编.|辑.|学.|习.|资.|料.*|*|*|*|欢.|迎.|下.|载.似该新建居住房地产的市场价格的资料，并进行整体性比较评估；最终对成本法与市场比较法的估价结果进行比较分析、综合得出最终结论；（）评估旧有居住房地产，一种方式是对土地和房屋分别估价，合并运算；其中，地价主要采纳市场比较法和基准地价修正法进行评估，房价采纳重置成本法进行评估；另一种方式是直接运用市场比较法进行整体评估；通过评估，再对两种方式的评估结果进行分析，

44、综合得出最终结论；（）拆迁居住房屋的补偿价格；在城市建设和；旧城改造过程中，估价人员常常会遇到拟拆除房屋的作价补偿问题；应依据城市房屋拆迁治理条例的规定,作价补偿的金额依据所拆房屋的建筑面积的重置价格结合成新结算；（二）商业房地产商业房地产包括商店（商场、购物中心、商铺和市场等）、旅社、写字楼、餐馆和游艺场馆瞩乐城、歌舞厅、高尔夫球场等）；商业房地产的特点；（）收益性；商业房地产的收益方式是多种多样的；有的是业主自己经营，有的是出租给他人经营，有的是以联营形式经营；（）经营内容多；在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，如商品零售、餐饮、消遣等；不同的经营内容（或者说不同的用途）一般会有

45、不同的收益率，假如用收益法估价，就应对各部分采纳不同的仍原利率（或称资本化率）；（）转租经营多；商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手上整体承租后，又分割转租给第三者；因此，在进行商业房地产估价时要调查清晰产权状况；（）装修高档而复杂；商业房地产通常会有特别高档的装修，而且形式各异，要精确估算其价值必需单独计算；另外，商业用房装修折旧快，在有些地方，买下或承租别人经营的商业用房后，肯定要重新装修，因此在估价时应充分留意；影响商业房地产价格的主要区域因素；（）地段繁华程度；影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的商业繁华程度，这育扶持信房地产所处的是哪一级商业中心区来确

46、定；（）交通条件；商业房地产估价时，要从两方面考虑交通条件：一是顾第16页，共25页客方面，从现阶段一般情形来看，主要是公共交通的通达度，可用邻近公交线路的条数、公交车辆时间间同税及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量，另外仍要考虑机动车和非机动车停车场地是经营者方面，耍考虑进货交通和卸货的便利程度；影响商业房地产价格的主要个别因素；（）临街状况；一般来说，临街面越宽越好；假如几面临街，就有利于商业房地产价值的提高；（）内部格局；商业用房的内部格局应有利于柜台和货架的布置和顾客|精.|品.|可.|编.|辑.|学.|习.|资.|料.*|*|*|*|欢.|迎.|下.|载.的停留；一些大型商业用房往

47、往要分割出租，因此，要求内部空间能够敏捷地间隔；（）楼层；一般来说位于底层的商业用房较优，但假如有盲动扶梯，楼上的商业用房与底层之间的不利差距将大大缩小；（）面积；应有与经营要求相适应的面积；（）净高；商业房地产的室内净高应相宜；净高偏低就难免产生压抑感，不利于经营;如净精湛过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产价值的提高.（）储存空间；（）装修和结构构造；装修在商业房地产的价值中往往占有很大重量；同样的房屋，仅仅由于装修不同，价值会有很大的差别；此外，建筑结构构造因采纳的材料不同，其价值也有很大的差别；（）转租的可能性；有些业主或中间承租人规定，承租人不能再转租，这将影响投资（承租）商

48、业房地产的敏捷性，从而影响该商业房地产的价值；（）使用年限和折旧情形；商业房地产估价的常用方法；商业房地产的一个主要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值往往也正是表达在它的猎取收益的才能上，所以收益法是商业房地产最为常用的估价方法；商业房地产的转售转租比较频繁，特殊是小型商用，因此，较易获得比较案例；所以，在商业房地产估价时，市场比较法也是一种常用方法；对于将要转变用途的商业房地产，有时也可用成本法作为帮助评估方法；（三）工业房地产工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产；工业房地产的特点；（）涉及的行业多；各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的

49、工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同；因此，进行工业房地产估价时，第一应当明白相应企业生产的一些行业知识；（）非标准厂房多、单价差异大；（）受腐蚀的可能性大；厂房常常会受到腐蚀，估价时要留意房屋使用年限与受到腐蚀的严峻程度；影响工业房地产价值的主要区域因素；交通条件；工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此，必需第17页，共25页有便利的交通条件；假如邻近或与大路交通干线相连，有铁路专用线进入厂区，邻近通航河道（或海岸）且有专用码头等，就都有利于工业房地产价格的提高；（）基础设施；工业生产对基础设施依靠较强，当地的电力供应情形，生产用水能否满意需要，排污

50、及污染治理，通讯条件等等，都是影响工业房地产价值的主要区域因素；（）地理位置；有些工业生产要求特定的地理位置，例如造纸需要大量排放污水，所以通常需要邻近河道；化工企业就不应设在山沟里；否就不利于废气的排放；水泥厂的邻近|精.|品.|可.|编.|辑.|学.|习.|资.|料.*|*|*|*|欢.|迎.|下.|载.如有煤矿和石灰矿就可削减原材料的运输费用；对工业房地产价值影响较大的个别因素；（）用地面积；厂区用地面积大小应当合理，面积太小无法满意生产需要，太大就多渠的部分并不能增加房地产价值，但有时要考虑厂区扩建预留用地；用地势状、地势应符合全产要求，便于布置生产线，不同的生产工艺常常要求不同的用地

51、势状及地势；（）地质和水文条件；（）房地产用途；在评估时要考虑该房地产改作其他用途以及用干其他产品生产的可能性；（）厂房面积、结构、高度与设备安装情形；有些工业设备安装是和建筑物（厂房）的修建同时进行的；例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体；工业房地产估价的常用方法；工业房地产通常缺少同类交易案例，特殊是非标准厂房，所以，一般不具备采纳市场比较法估价的条件；但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，其租售案例通常较多，可以考虑采纳市场比较法；假如可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，就可以考虑采纳收益法估价；但一般来说难度较大，采纳极少；依据以上所述，工业房地产估价时采纳较多的是成本法；标准厂房较易确定统一的重置价格，非标准厂房重置价格的确定主要有两个途径：一是参考预算价格，二是利用标准厂房的重置价格，依据面积、结构、跨度、柱距、高度等差异加以修正确定；（四）其他用途房地产其他用途房地产指用于除上述居住、商业、工业目的以外的其他目的的房地产，如政府机关办公楼、学校、高尔夫球场、加油站、停车场、宗教房地产、墓地等；其他用途房地产及其估价的特点；（）特殊规格的房屋及构筑物多；其他用途房地产的房屋规格较多，往往有很多构筑物，例如油库，会有很多地下或地面储油槽、输油管道