【业地产PPT】同策宁波均胜项目第二阶段产品定位报告105PPT

1、宁波均胜项目第二阶段产品定位报告宁波均胜项目第二阶段产品定位报告宁波均胜项目第二阶段产品定位报告2007年10月2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789宁波均胜项目第二阶段产品定位报告目录目录contents宁波均胜项目第二阶段产品定位报告土地供应情况分析土地供应情况分析 06 06年较年较0505年年增长了增长了143143，为，为202202万平方米，万平方米，0505年比年比 0404年年增长了增长了207207，为，为8383万平米，逐年呈翻倍递增态势万平米，逐年呈翻倍递

2、增态势 据统计，据统计，0707年年1 19 9月份月份，宁波市办公性质，宁波市办公性质土地供应量土地供应量为为3535万方，且万方，且全部属于江东区全部属于江东区，预计，预计0707年供应量为年供应量为100100万方，较万方，较0606年有一定幅度年有一定幅度的下降的下降 从办公性质用地的供应量来看，从办公性质用地的供应量来看，0606年成为近年来土地供应最为集中年成为近年来土地供应最为集中的一年，且供应量较大，较的一年，且供应量较大，较两年前增长了近两年前增长了近1010倍倍，市场压力巨大，市场压力巨大 江东区在这三年的土地供应量中成为大户，从江东区在这三年的土地供应量中成为大户，从04

3、04 0606这三年中分别这三年中分别占到全市占到全市38.938.9、83.183.1和和86.186.1的市场份额的市场份额 随着随着东部新城东部新城的规划启动，东部新城的供应逐渐增多，截至目前，的规划启动，东部新城的供应逐渐增多，截至目前，该区域供有该区域供有5151万方万方的办公土地供应，占到整个江东区的的办公土地供应，占到整个江东区的21.821.8，其，其规划前景也越来越被看好规划前景也越来越被看好近年来，宁波市办公性质用地供应量呈逐年大幅度增长态势，市场压力陡增，且多集中在江东区，近年来，宁波市办公性质用地供应量呈逐年大幅度增长态势，市场压力陡增，且多集中在江东区，给给本案造成一

4、定压力本案造成一定压力江东区在土地市场的供应中成为最大赢家，其中尤以科技园区和东部新城为主，其必将成为宁波办江东区在土地市场的供应中成为最大赢家，其中尤以科技园区和东部新城为主，其必将成为宁波办公公市场的主战场市场的主战场2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789宁波均胜项目第二阶段产品定位报告 由于由于0404年至今办公用地的放量主要集中在江东区的科技园区，年至今办公用地的放量主要集中在江东区的科技园区，容积容积率多为率多为2.02.03.03.0之间之间，因此低密度和低容积率成

5、为几年来办公产品，因此低密度和低容积率成为几年来办公产品的主要特征的主要特征 随着东部新城的放量和科技园区的用地减少，容积率呈逐步上升趋随着东部新城的放量和科技园区的用地减少，容积率呈逐步上升趋势，势，回归到传统办公产品的趋势愈加明显回归到传统办公产品的趋势愈加明显 东部新城东部新城的办公产品容积率较高，在的办公产品容积率较高，在0606年和年和0707年所推出的地块中，年所推出的地块中，容积率均在容积率均在5.0-6.05.0-6.0之间之间无论是宁波市还是江东区，低容积率和低密度的办公产品逐渐减少，本案的产品规划条件优势愈发明显无论是宁波市还是江东区，低容积率和低密度的办公产品逐渐减少，本

6、案的产品规划条件优势愈发明显容积率分析容积率分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789宁波均胜项目第二阶段产品定位报告平均地价分析平均地价分析 江东区江东区0505年楼板价较前一年有了较大涨幅，之后便处于一个稳步年楼板价较前一年有了较大涨幅，之后便处于一个稳步 增长的态势，但涨幅较慢，增长的态势，但涨幅较慢，始终维持在始终维持在2000-25002000-2500元之间元之间 05 05年受市区两块办公用地的影响，整体地价均值被拉高年受市区两块办公用地的影响，整体地价均值被拉高

7、 江东区的均价始终位于全市均值之下，价格弹性空间较大江东区的均价始终位于全市均值之下，价格弹性空间较大 07 07年江东区的年江东区的“地王地王”是位于东部新城的是位于东部新城的b4-6b4-6地块，由宁波恒元地块，由宁波恒元 建设公司出资建设公司出资42104210元元/ /平米的价格取得平米的价格取得受大体量供应的影响，全市办公用地楼板价呈缓慢增长态势，江东区的价格有一定的涨幅空间受大体量供应的影响，全市办公用地楼板价呈缓慢增长态势，江东区的价格有一定的涨幅空间宁波均胜项目第二阶段产品定位报告宁波市办公市场板块分析宁波市办公市场板块分析242452526 61818从目前在售的个案分布来看

8、，主要集中在江东、海曙和鄞州三个区从目前在售的个案分布来看，主要集中在江东、海曙和鄞州三个区域，其中域，其中江东区所占市场份额最多，到达江东区所占市场份额最多，到达5252宁波办公市场板块呈现宁波办公市场板块呈现“三足鼎立三足鼎立”的格局：的格局：第一区域：三江口区域第一区域：三江口区域传统核心区传统核心区第二区域：鄞州中心区域第二区域：鄞州中心区域新的宁波写字楼中心新的宁波写字楼中心第三区域：江东科技园和东部新城区域第三区域：江东科技园和东部新城区域宁波未来经济发展的宁波未来经济发展的 重要引擎重要引擎 近郊化倾向明显，江东区成为宁波办公市场的主战场，其中科技园区和东部新城成为拉动宁波经济发

9、展近郊化倾向明显，江东区成为宁波办公市场的主战场，其中科技园区和东部新城成为拉动宁波经济发展的重要引擎的重要引擎2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789宁波均胜项目第二阶段产品定位报告宁波市办公商品房供应量分析宁波市办公商品房供应量分析 04 04年至今，江东区办公商品房的供应量呈逐渐上升趋势，年至今，江东区办公商品房的供应量呈逐渐上升趋势，0606年年显显得尤为突出，较得尤为突出，较0505年有了近一倍的新增供应量，年有了近一倍的新增供应量，达到了达到了93.593.5万方万方

10、 但是成交的增幅确没有明显的增加，但是成交的增幅确没有明显的增加，0606年去化年去化3030万方万方，仅比，仅比0505年年增长了增长了6 6，远落后于供应量的增长，市场压力可见一斑，远落后于供应量的增长，市场压力可见一斑 截至截至0707年年9 9月，江东区新增供应量为月，江东区新增供应量为3030万方，去化万方，去化11.511.5万方，按照万方，按照目前的去化速度，今年的成交量基本在目前的去化速度，今年的成交量基本在30304040万方之间万方之间 04 04年至今，供求比分别是年至今，供求比分别是3.43.4、2.22.2、3.13.1；累计供求比为累计供求比为3.43.4、3.62

11、3.62、5.45.4，供远大于求，市场压力非常巨大，供远大于求，市场压力非常巨大宁波办公市场需求量远小于市场供应量，供求结构失衡，直接影响了办公产品的去化和价格的提升宁波办公市场需求量远小于市场供应量，供求结构失衡，直接影响了办公产品的去化和价格的提升宁波均胜项目第二阶段产品定位报告宁波市办公商品房价格分析宁波市办公商品房价格分析 04 04年至今，宁波市的办公年至今，宁波市的办公价格始终处于稳步攀升的价格始终处于稳步攀升的发展态势，发展态势，0707年年1-91-9月份的月份的办公均价为办公均价为96009600元元/ /平米平米 今年上半年，江东区的办今年上半年，江东区的办公成交均价为每

12、平米公成交均价为每平米85008500元，低于全市的平均价格元，低于全市的平均价格宁波办公价格处于稳步上涨的发展态势，价格涨幅趋势缓慢宁波办公价格处于稳步上涨的发展态势，价格涨幅趋势缓慢江东区作为市场成交的主力区域，价格确低于全市平均水平，宁波未来经济发展的主引擎，江东区办公价江东区作为市场成交的主力区域，价格确低于全市平均水平，宁波未来经济发展的主引擎，江东区办公价格存在一定的上涨空间格存在一定的上涨空间2272元/2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789宁波均胜项目第二阶段产

13、品定位报告受大体量供应的影响，江东区办公价格出现受大体量供应的影响，江东区办公价格出现“倒挂倒挂”现象，产品价格被严重低估现象，产品价格被严重低估宁波市办公商品房价格分析宁波市办公商品房价格分析中标时间项目名称 开盘时间平均价格住宅项目天赐佳园2007-38500浪琴海2006-59000甬港豪庭2007-69000art蓝湾2007-57500办公项目95国际广场2007-37300宁波国际汽车城7000万特国际商务中心2006-96300广博商贸中心2006-18200我们抽取了部分在售的办公项我们抽取了部分在售的办公项目和住宅项目，发现江东区部目和住宅项目，发现江东区部分办公产品的销售价

14、格几乎与分办公产品的销售价格几乎与住宅产品相当，甚至低于住宅住宅产品相当，甚至低于住宅产品，这也成为宁波整体办公产品，这也成为宁波整体办公市场的一大特征市场的一大特征宁波均胜项目第二阶段产品定位报告宁波市办公市场发展历程宁波市办公市场发展历程20002000年以前年以前01-0501-05年年0505年以后年以后时间轴时间轴发展区域发展区域发展阶段概要发展阶段概要江东区、科技园、鄞州江东区、科技园、鄞州区、东部新城区、东部新城鄞州区、江东区、三江口鄞州区、江东区、三江口三江口或三江口或郊区厂房郊区厂房创业阶段创业阶段发展阶段发展阶段提升阶段提升阶段发展节点描述发展节点描述经济基础与企业基础直接

15、决定那时经济基础与企业基础直接决定那时得得需求基础，用需求基础，用“办公场地办公场地”来替代来替代“写字楼写字楼”的说法也更合适，其的说法也更合适，其处于配角，在很大程度具有极强的依附性与混合性，处于配角，在很大程度具有极强的依附性与混合性，比如说与比如说与生产基地相依、与小区相混杂生产基地相依、与小区相混杂，因此等待写，因此等待写字楼的只有第三者的配角地位字楼的只有第三者的配角地位宁波经济和房地产业进入了高速发展时代，宁波企业宁波经济和房地产业进入了高速发展时代，宁波企业结构与数量变化很大，许多企业在经历着工厂到公司结构与数量变化很大，许多企业在经历着工厂到公司的发展阶段。大中小的外贸公司、

16、设计公司高科技、的发展阶段。大中小的外贸公司、设计公司高科技、金融、物流等行业蓬勃发展，作为写字楼主要消费层金融、物流等行业蓬勃发展，作为写字楼主要消费层的民营企业也发展迅速。因此的民营企业也发展迅速。因此商住概念逐渐没落，写商住概念逐渐没落，写字楼在由中小零星创业型向大面积稳定形象总部型发字楼在由中小零星创业型向大面积稳定形象总部型发展；局部办公在向集群办公转化展；局部办公在向集群办公转化等成为办公产品新的等成为办公产品新的发展方向发展方向城市扩张、港口发展、杭州湾跨海大桥建设，一批投城市扩张、港口发展、杭州湾跨海大桥建设，一批投资百万元的大项目落户和入世效应逐步显现，城市地资百万元的大项目

17、落户和入世效应逐步显现，城市地位、经济总量、外向度和集聚能力将进一步提高。与位、经济总量、外向度和集聚能力将进一步提高。与时惧进的未来新经济必将形成对写字楼档次与功能的时惧进的未来新经济必将形成对写字楼档次与功能的提升，提升，如总部基地、生态商务、智能化办公等办公概如总部基地、生态商务、智能化办公等办公概念成为未来一段时期内房产市场的新主导念成为未来一段时期内房产市场的新主导，需求已经，需求已经激活，已经进入供需互动、共同进步的阶段激活，已经进入供需互动、共同进步的阶段2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513

18、598 qq:69031789宁波均胜项目第二阶段产品定位报告未来竞争分析未来竞争分析江东区存量江东区存量江东区在售项目一览表江东区在售项目一览表项目名称总体量纳入网上销售面积去化率已售体量剩余体量16城联邦48492-未开盘-48492银晨国际9557229021未开盘-95572上东国际805667202894.5681333895宁波高新科技广场9681277221634863228589万特国际商务中心850005190271369081499495国际商务大厦58891588915129445.529445.5东城国际3400038466371456823898永和恒富中心40000

19、-未开盘-40000宁波国际汽车城1007278061756.65287427743名汇东方20000-未开盘-20000雷迪森广场163588未开盘-163588中信泰富广场128600-未开盘-128600华宏第五大道41590-未开盘-41590创e慧谷100000-未开盘-100000广博国际商贸中心50000左右4040545.31249827907总计1093838448551263058.5794313.5 目前江东区在售或者预售的楼目前江东区在售或者预售的楼盘总共有盘总共有1515个（其中一个为个（其中一个为镇海区的竞品），总体量为镇海区的竞品），总体量为109109万，截至万

20、，截至0707年年9 9月，纳入月，纳入网上销售面积网上销售面积44.844.8万方，已去万方，已去化化26.326.3万方，剩余体量万方，剩余体量79.479.4万万方方江东区未来江东区未来1 1年内的存量年内的存量 8080万万宁波均胜项目第二阶段产品定位报告未来竞争分析未来竞争分析江东区存量江东区存量用地面积（）建筑面积（）容积率2004年458551068672.352005年3728046965112.142006年66845117424372.872007年808713552514.43总计116798129010662.9475江东区江东区04-0704-07年土地供应总量表年土

21、地供应总量表 04-07 04-07年年9 9月，江东区办公用地性质土地总量约为月，江东区办公用地性质土地总量约为290290万万 在在4 4年内土地供应中，部分项目已经售罄，总去化面积为年内土地供应中，部分项目已经售罄，总去化面积为44.444.4万；万； 目前江东区总共在售目前江东区总共在售1616个楼盘，总量为个楼盘，总量为109109万方，目前已经去化万方，目前已经去化了了29.929.9万方；万方； 剔除已经售罄的和已经确定楼盘的去化量，以剔除已经售罄的和已经确定楼盘的去化量，以2 23 3年作为开发周年作为开发周期来计算，江东区未来期来计算，江东区未来2 23 3年内的存量为年内的

22、存量为136.6136.6万方。万方。在未来在未来2 23 3年内，江东区办公项目存量为年内，江东区办公项目存量为136.6 136.6 万万，其中东部新城约其中东部新城约5151万万，占据了半壁江山占据了半壁江山宁波均胜项目第二阶段产品定位报告办公市场总结办公市场总结2007年市场供应量约达100万方，去化量仅为32万方。而后续供应量的不断增加，整体办公市场的竞争将更为激烈，而供求比、供需比的问题日趋明显供过于求继续扩大供过于求继续扩大市中心区域可供开发土地的局限性、鄞州新区的办公市场发展规划。而南统筹、东扩的战略布局的规划与发展，将直接为本区域本项目带来发展契约发展区域向外扩张发展区域向外

23、扩张江东区以东部新城的东扩为发展契机，高新区在原有科技园区升级后得到更有力的政府、政策的支持，环境的日趋成熟为区域写字楼产品提供了价值空间平台江东区成为重点发展区域江东区成为重点发展区域江东区域的供求比关系，加之办公与住宅的规划问题，导致办公与住宅的规划分区混淆，直接关系区域办公市场价格的走低的现象区域价格倒挂区域价格倒挂随着宁波办公市场三个阶段的发展，办公产品也逐渐推陈出新，一些创新的办公理念和产品设计被市场所看好，并表现出广阔的发展前景，成为宁波办公的主流产品走精细化的道路日益明显产品走精细化的道路日益明显宁波均胜项目第二阶段产品定位报告目录目录contents宁波均胜项目第二阶段产品定位

24、报告企业知名度提升企业知名度提升产品作品化产品作品化经济效益最大化经济效益最大化经济效益最大化是终极目标经济效益最大化是终极目标产品是基础，产品要实现作品化产品是基础，产品要实现作品化企业知名度提升是最终目的企业知名度提升是最终目的宁波均胜项目第二阶段产品定位报告战略战略开发的实现途径战略战略开发的实现途径 借势、跳出、超越借势、跳出、超越宁波均胜项目第二阶段产品定位报告商务社区典范商务社区典范传统办公传统办公宁波整体规划宁波整体规划东部新城规划东部新城规划总部基地规划总部基地规划本案本案宁波宁波江东区江东区江东区江东区东部新城东部新城项目项目项目项目借势而为借势而为借势的可能方向借势的可能方

25、向高新区高新区总部基地总部基地项目项目宁波均胜项目第二阶段产品定位报告跳出项目看项目跳出项目看项目不仅仅是一个项目，更应该把项目当做作品来做，做成精品。不仅仅是一个项目，更应该把项目当做作品来做，做成精品。跳出跳出依托依托2小时长三角经济圈，放眼长三角市场依托国际港口城市、放眼国际市场小时长三角经济圈，放眼长三角市场依托国际港口城市、放眼国际市场跳出江东看项目跳出江东看项目不仅仅江东的一个办公项目，更是江东科技园区发展新型生态办公不仅仅江东的一个办公项目，更是江东科技园区发展新型生态办公的典范，一种新工作理念的倡导。的典范，一种新工作理念的倡导。跳出宁波看项目跳出宁波看项目本案虽位于宁波，但其

26、不仅只是宁波的项目、更是为长三角区域、本案虽位于宁波，但其不仅只是宁波的项目、更是为长三角区域、乃至全国、甚至国际市场服务的。立足大宁波、放眼全世界乃至全国、甚至国际市场服务的。立足大宁波、放眼全世界.宁波均胜项目第二阶段产品定位报告超越单一产品线超越单一产品线充分挖掘本案所在的区域价值，超越办公用地性质和单一的产品线，充分挖掘本案所在的区域价值，超越办公用地性质和单一的产品线，实现项目价值、利润最大化。实现项目价值、利润最大化。超越超越挖掘项目潜在优势、全面提升项目价值挖掘项目潜在优势、全面提升项目价值超越传统办公概念超越传统办公概念全面丰富和超越传统办公概念，依托基地全面丰富和超越传统办公

27、概念，依托基地“总部基地总部基地”概念和丰富概念和丰富的生态景观资源，倡导生态商务、居住类办公的放松工作概念。的生态景观资源，倡导生态商务、居住类办公的放松工作概念。超越客户期望超越客户期望既能满足客户期望、又能超越客户期望、同时还能给政府带来新的总既能满足客户期望、又能超越客户期望、同时还能给政府带来新的总部基地发展模式、成为推广新型生态商务居住办公的典范和样本。部基地发展模式、成为推广新型生态商务居住办公的典范和样本。宁波均胜项目第二阶段产品定位报告目录目录contents宁波均胜项目第二阶段产品定位报告本案项目区域位置项目区域位置三江口三江口 本项目具体地理位置在通途路以本项目具体地理位

28、置在通途路以 北，杨帆以南，属于宁波科技园区北，杨帆以南，属于宁波科技园区 南端，又紧靠规划中的东部新城北部南端，又紧靠规划中的东部新城北部宁波市宁波市江东区江东区高科技园区高科技园区宁波均胜项目第二阶段产品定位报告2008年杭州湾跨海大桥通车年杭州湾跨海大桥通车宁波城市角色及形象转变机遇宁波城市角色及形象转变机遇区域规划方向区域规划方向外部规划解读外部规划解读 2008 2008年杭州湾跨海大桥通车后，宁波与年杭州湾跨海大桥通车后，宁波与上海的距离大大缩短，宁波将一跃成上海的距离大大缩短，宁波将一跃成为长三角的南翼经济中心，可以被称为为长三角的南翼经济中心，可以被称为南上海，更加充分的融入到

29、长三角大经南上海，更加充分的融入到长三角大经济圈中，进而影响长三角的整体格局，济圈中，进而影响长三角的整体格局，宁波将成为温州、台州、金华等城市对宁波将成为温州、台州、金华等城市对接上海的桥头堡。在接上海的桥头堡。在“十一五十一五”期间，期间，宁波将建立大格局，打造宁波将建立大格局，打造“南上海南上海”，建立大港口，融入全球化。建立大港口，融入全球化。宁波市宁波市“南上海南上海”大宁波蓝图大宁波蓝图宁波市发展契机宁波市发展契机宁波均胜项目第二阶段产品定位报告内部规划解读内部规划解读 宁波宁波“东扩、北联、南统筹、中提升东扩、北联、南统筹、中提升”的城市发展战略规的城市发展战略规划中，东部新城位

30、于宁波的东部，规划定位与三江口划中，东部新城位于宁波的东部，规划定位与三江口cbdcbd中心一起构筑中心一起构筑“一城两心一城两心”格局，老城作为西部的传统文化格局，老城作为西部的传统文化中心，而东部新城将成为商务和市政中心。即：中心，而东部新城将成为商务和市政中心。即：东部新城将东部新城将成为集商务、会展、行政、文化、居住、等多功能于一体的成为集商务、会展、行政、文化、居住、等多功能于一体的重要区域，重要区域， 成为成为及及三江口之后的第二个城市中心。三江口之后的第二个城市中心。东扩战略落点东扩战略落点一城两心格局一城两心格局东部新城东部新城“大宁波新都心大宁波新都心”区域规划方向区域规划方

31、向东部新城发展契机东部新城发展契机宁波均胜项目第二阶段产品定位报告高新科技园区发展契机高新科技园区发展契机内部规划解读内部规划解读 科技园区将是宁波城市现代化、高水准的智力密集区科技园区将是宁波城市现代化、高水准的智力密集区和知识服务区，结合东部新城行政中心的后花园位置，和知识服务区，结合东部新城行政中心的后花园位置，将促使城市高端企业和高素质人才向科技园区集聚。将促使城市高端企业和高素质人才向科技园区集聚。 宁波市科技园区宁波市科技园区总部基地总部基地北起杨木碶路，南至通途路，北起杨木碶路，南至通途路，东起规划路，西临杨木碶河。总建设用地约东起规划路，西临杨木碶河。总建设用地约1717公顷，

32、公顷，平均容积率平均容积率2.52.5。地块内划分成大小不等的若干独立区。地块内划分成大小不等的若干独立区块，供企业总部建造办公商务楼宇。块，供企业总部建造办公商务楼宇。 科技园区建设科技园区建设区域规划方向区域规划方向高新区高新区“高端企业集聚地高端企业集聚地”宁波均胜项目第二阶段产品定位报告中央商务区中央商务区总部基地总部基地宁波国际贸易中心宁波国际贸易中心科科研研区区住宅区住宅区东部新城东部新城商务休闲区商务休闲区产业区产业区区块格局划分区块格局划分 中央商务区中央商务区：商业、金融、管商业、金融、管理和信息中心理和信息中心，分期开发商业、，分期开发商业、科研、办公用地、设置区域性科研、

33、办公用地、设置区域性的商业购物空间和商务居住用的商业购物空间和商务居住用地。地。 总部基地：总部基地：总建设基地总建设基地1717公顷，公顷，平均容积率平均容积率2.52.5，划分为大小，划分为大小不等若干独立区块，不等若干独立区块，供企业总供企业总部建造商务楼宇。部建造商务楼宇。 本案地块属于总部基地区块。本案地块属于总部基地区块。宁波均胜项目第二阶段产品定位报告产业支撑、设施配套和政策优惠产业支撑、设施配套和政策优惠 建设目标：产、学、研结合建设目标：产、学、研结合的科技创新平台的重要载体，引进国内外大企业研发中心、或分支机构、，形成的科技创新平台的重要载体，引进国内外大企业研发中心、或分

34、支机构、，形成研发中心集聚地研发中心集聚地 目标行业：鼓励发展商贸、物流、咨询、中介、设计、软件开发、信息服务等现代服务业。目标行业：鼓励发展商贸、物流、咨询、中介、设计、软件开发、信息服务等现代服务业。 设施配套：设施配套：l 硬件资源：接通硬件资源：接通10001000兆高速光纤宽带网，兆高速光纤宽带网，2222万伏变电所稳定电力供应、成套万伏变电所稳定电力供应、成套dnndnn专线接入设施；专线接入设施；l 软件资源：浙江大学软件学院分院、宁波中科集成电路设计中心、兵科院宁波分院、中石化宁波工程公司等研发机构。软件资源：浙江大学软件学院分院、宁波中科集成电路设计中心、兵科院宁波分院、中石

35、化宁波工程公司等研发机构。 政策优惠：政策优惠：l 企业引进优惠政策：对各类企业工程（技术）中心（科研所、研究院）围绕产业集聚和市场需要，进行科技资源整合、情报企业引进优惠政策：对各类企业工程（技术）中心（科研所、研究院）围绕产业集聚和市场需要，进行科技资源整合、情报信息支持、核心技术开发和技术商品化等相关科技活动；对社会力量新建的研究机构，经审定后，前三年按新投入设备的投信息支持、核心技术开发和技术商品化等相关科技活动；对社会力量新建的研究机构，经审定后，前三年按新投入设备的投资额给予资额给予10%10%的补贴。对跨国公司研发中心或者分支机构、经审定后可以优惠价格提供科研用房，前的补贴。对跨

36、国公司研发中心或者分支机构、经审定后可以优惠价格提供科研用房，前3 3年按照新投入设备的投年按照新投入设备的投资额给予资额给予15%15%的补贴。的补贴。l 人才引进优惠政策：为符合条件的科研人员提供人才引进优惠政策：为符合条件的科研人员提供3 3年内短租住的人才公寓，对购买居住用房的科研人员提供专项经费补助年内短租住的人才公寓，对购买居住用房的科研人员提供专项经费补助整体环境对于引进智力密集型企业和人才具有很大的吸引力整体环境对于引进智力密集型企业和人才具有很大的吸引力宁波均胜项目第二阶段产品定位报告地块四至 东侧为天然景观河道，水质 清澈 南侧为总部基地中央花园 西侧为规划道路 北侧为双向

37、双车道市政道路地块资源 东侧的景观河道与沿河绿化 成为本案最大自然优势 地块正南部的总部基地中央 绿化丰富了地块的景观资源地块四至状况地块四至状况本案具备天然的景观资源本案具备天然的景观资源宁波均胜项目第二阶段产品定位报告地块用地性质用的面积容积率建筑密度建筑高度绿化率a1商业用地88692.2264840a2商业用地80363.1394830a3商业用地72843.0294830a4商业用地73192.5354830a5商业用地64333.8338830b1商业用地75683.2238830b2商业用地82133.0218830b3商业用地132744.0377240b4商业用地77282.

38、82211230b5商业用地76243.22311230c1商业用地98232.1294840c2商业用地66394.6338030c商业用地150673.0264840本案地块建筑面积容积率限高a1385632.280a251482.2120a1a2项目的规划条件密度和容积率低，较其他竞品地块具有较大的竞争优势项目的规划条件密度和容积率低，较其他竞品地块具有较大的竞争优势地块经济指标地块经济指标宁波均胜项目第二阶段产品定位报告通往市区通往市区通往宁波跨海大桥通往宁波跨海大桥通往南部鄞州区通往南部鄞州区通往镇海市通往镇海市通往宁波港通往宁波港本案本案 本案所在高新区，交通便本案所在高新区，交通

39、便 捷，成为市区、宁波跨海大桥、捷，成为市区、宁波跨海大桥、 宁波港、江东区的交通宁波港、江东区的交通 核心核心 本案距市中心约本案距市中心约1515分钟车程，分钟车程， 至跨海大桥约至跨海大桥约4040分钟车程分钟车程 至宁波港至宁波港1818公里公里 至宁波栎社国际机场至宁波栎社国际机场2727公里公里 至沪杭甬高速公路入口至沪杭甬高速公路入口3 3公里公里 规划中的轨道交通亦有可能经规划中的轨道交通亦有可能经 过该区域过该区域宁波高新区宁波高新区交通体系状况交通体系状况宁波均胜项目第二阶段产品定位报告属性属性诠释诠释区位区位属性属性p规划中的新城市中心辐射范围内规划中的新城市中心辐射范围

40、内p高起点规划，热点开发区域高起点规划，热点开发区域p20082008年通车的杭州跨海大桥年通车的杭州跨海大桥p联动长三角经济圈，提升经济地位联动长三角经济圈，提升经济地位p依托高新科技园区的建设依托高新科技园区的建设p提升区域认知、凸显产业集群优势提升区域认知、凸显产业集群优势p产业引导、人才引进优惠政策产业引导、人才引进优惠政策p引进技术人才赫知识产业，改善人口素质和产业引进技术人才赫知识产业，改善人口素质和产业结构结构项目项目属性属性p总占地约总占地约4371143711平方米平方米p总建筑面积总建筑面积9.69.6万方，容积率万方，容积率2.22.2p相对较大的项目相对较大的项目p容积

41、率相对较低的项目容积率相对较低的项目p大体量和低容积率可成为项目增值条件之一大体量和低容积率可成为项目增值条件之一p位于总部基地内位于总部基地内p政府重点规划商务办公地块、企业关注度高政府重点规划商务办公地块、企业关注度高p东侧为天然景观河道、南侧为总部基地中央花园东侧为天然景观河道、南侧为总部基地中央花园p丰富的自然景观资源，利于提升项目品质丰富的自然景观资源，利于提升项目品质p周边目前以空地为主、居住商业氛围未形成周边目前以空地为主、居住商业氛围未形成p周边配套成熟尚需一段时间周边配套成熟尚需一段时间p周边已有办公项目开发出售周边已有办公项目开发出售p研判市场感应、可参考借鉴的操作经验研判

42、市场感应、可参考借鉴的操作经验区域及项目属性总结区域及项目属性总结宁波均胜项目第二阶段产品定位报告江东区不仅办公氛围浓厚，同时还是宁波城市规划东向发展的主区域区位价值区位价值项目项目swotswot分析之分析之优势分析优势分析高新区属于国家扶植开发区，因此在政策上政府给予了极大的鼓励和推动政策优势政策优势高新区集研发、生产、物流、仓储、营销为一体的产业集群，产业链丰富产业集群产业集群项目周边及富景观资源性的生态环境成为本案产品规划的最大优势生态资源生态资源低密度、低容积率和高绿化等优越的规划条件提高了项目的整体的竞争力规划条件规划条件总部基地的经济集群效益是本案扩大客源层面、加快产品去化的重要

43、支撑总部基地总部基地在极具开发前景的区域拥有一块生态景观资源极度丰厚的商业用地在极具开发前景的区域拥有一块生态景观资源极度丰厚的商业用地项目最大优势项目最大优势宁波均胜项目第二阶段产品定位报告受大体量供应的影响，江东区的办公的产品价值和价格被严重低估。甚至低于住宅价值低估价值低估项目项目swotswot分析之分析之劣势分析劣势分析看重成本、面积、交通仍旧是客源的主要够房心理，对于创新和主题概念接受度低认知固化认知固化土地供应量连年累积，远大于需求量，区域激烈的竞争态势明显供应量大供应量大地处开发区，商业氛围不浓，现有办公项目中由于多数尚未交房，因此配套也较为稀缺配套匮乏配套匮乏配套商务需求的无

44、法满足困扰着本案的客源导入配套商务需求的无法满足困扰着本案的客源导入项目最大劣势项目最大劣势宁波均胜项目第二阶段产品定位报告宁波的经济健康持续发展将带来越来越多的办公需求，形成对本案的需求支撑需求旺盛需求旺盛项目项目swotswot分析之分析之机会分析机会分析宁波的经济结构不断发生裂变，对于办公场所的需求正悄然改变，市场存在着较多空白点市场空白市场空白现代社会对于办公的理念探究已经发展到了相当成熟的阶段，对本案有借鉴意义理念发展理念发展办公产品的的不断创新能够为本案带来更多的发展空间和企业客源创新突破创新突破价值和价格受大体量供应的影响被严重低估，反之价格上升空间明显价格空间价格空间无论东部新

45、城还是高新区的规划都是提升项目所在区域价值点的关键所在规划建设规划建设越来越多的成长型企业将成为办公产品的主力客源客源导入客源导入创新的市场和产品定位能吸引更多的企业关注，填补市场空白创新的市场和产品定位能吸引更多的企业关注，填补市场空白项目最大机会项目最大机会宁波均胜项目第二阶段产品定位报告不断增多的计划供应将不断稀释商业用地的稀缺优势供应加大供应加大项目项目swotswot分析之分析之威胁分析威胁分析市场趋于理性的态势无形之中加大了项目的整盘操作市场理性市场理性除了东部新城之外，鄞州南部商务区大体量的办公产品将给本案构成威胁区域竞争区域竞争受前期大量土地供应影响，近年来竞品项目层出不穷，对

46、本案构成极大威胁竞品众多竞品众多区域内外的竞争项目和不断增多的土地供应对本案构成极大威胁区域内外的竞争项目和不断增多的土地供应对本案构成极大威胁项目最大威胁项目最大威胁宁波均胜项目第二阶段产品定位报告以时间换空间，等待区域配套的以时间换空间，等待区域配套的完善完善细分市场需求、寻找目标客源细分市场需求、寻找目标客源产品的价值和价格被严重低估产品的价值和价格被严重低估项目周边商业配套尚不成熟项目周边商业配套尚不成熟办公供大于求趋势加大办公供大于求趋势加大竞争市场异常激烈竞争市场异常激烈为目标客源量体裁衣为目标客源量体裁衣转化劣势转化劣势规避威胁规避威胁规避威胁规避威胁用创新的产品和市场定位来刺用

47、创新的产品和市场定位来刺激市场，恢复和突破项目价值激市场，恢复和突破项目价值转化劣势转化劣势关于优化本案关于优化本案swot的初步思考的初步思考我们的初步思考能否转化本案的劣势与威胁，优化项目我们的初步思考能否转化本案的劣势与威胁，优化项目swot？宁波均胜项目第二阶段产品定位报告宁波均胜项目第二阶段产品定位报告目标市场目标市场竞品产品竞品产品企业需求企业需求地块条件地块条件目标市场的确立目标市场的确立 我们通过对企业的需求分析初步得出目标市场，然后对周边竞我们通过对企业的需求分析初步得出目标市场，然后对周边竞品楼盘进行定位研究，将目标市场进行过滤筛选的同时，探寻品楼盘进行定位研究，将目标市场

48、进行过滤筛选的同时，探寻我们的市场空白点，最后结合本案地块的条件对过滤后的目标我们的市场空白点，最后结合本案地块的条件对过滤后的目标市场进行敏感性分析，最终确定本项目的目标市场市场进行敏感性分析，最终确定本项目的目标市场目标市场确定的逻辑推导目标市场确定的逻辑推导宁波均胜项目第二阶段产品定位报告目标市场目标市场竞品产品竞品产品企业需求企业需求地块条件地块条件如何细分企业行为寻找可能的需求方向企业的需求源自与企业的行为企业的需求源自与企业的行为宁波均胜项目第二阶段产品定位报告本案可能的客群定位本案可能的客群定位 我们深入研究了本案所在区域的竞品楼盘，对这些楼盘客群定位进行整合分析后得出他们的企业

49、类别，这些企业客源，也有可我们深入研究了本案所在区域的竞品楼盘，对这些楼盘客群定位进行整合分析后得出他们的企业类别，这些企业客源，也有可能成为本项目的理论客源能成为本项目的理论客源项目名称项目名称产品形态产品形态企业类别企业类别企业特点描述企业特点描述95国际商务大厦高层办公小型贸易公司、中型物流公司以及部分投资客源公司规模小，开业不久，处于成长阶段和扩张阶段，比较关注总价、交通和商务氛围16城联邦别墅式办公未开盘（目标客源）跳跃型的成长企业、智力高度密集型、管理人性化、中国的锋线企业银晨国际围合式庭院办公未开盘（目标客源）国际大型企业、国外小企业、大型企业集团总部、大型企业文化展现东城国际高

50、层办公货代公司、法律咨询公司、物流公司、咨询服务公司、会计事务所、贸易公司、证券公司、保险公司、海运公司具有明显的成长型合扩张型的特点，成长型的面积需求在100-200平米之间，扩张型的在500-800平米之间万特商务中心酒店式公寓、高层办公金融、律师、货代、船运、办事处、创意、外贸具有显著的成长型合扩张型的特企业点，企业的产业性质属于脑力集中型上东国际高层办公法律咨询公司、设计公司、某企业宁波办事处、广告公司、证券投资公司 、海运公司、货代公司、跨国机构宁波办事处、装饰设计公司 、外贸公司企业涵盖面较广，主要是成长型企业，其中自用居多，投资较少 随着第三产业以及信息经济的发展，宁波企业结构与

51、数量变化很大。大中小的外贸公司、设计公司、信息公司、广告公司、随着第三产业以及信息经济的发展，宁波企业结构与数量变化很大。大中小的外贸公司、设计公司、信息公司、广告公司、服务公司如雨后春笋般地形成，高科技、金融、物流以及其他相关经济服务性行业蓬勃发展，许多企业在经历着工厂到公服务公司如雨后春笋般地形成，高科技、金融、物流以及其他相关经济服务性行业蓬勃发展，许多企业在经历着工厂到公司的发展阶段，同时，在一大批量的公司经过多年的积蓄与蛰伏后开始上台阶上规模的发展，作为写字楼主要消费层的民司的发展阶段，同时，在一大批量的公司经过多年的积蓄与蛰伏后开始上台阶上规模的发展，作为写字楼主要消费层的民营企业

52、也发展迅速，营企业也发展迅速，这些企业都具备相当的成长型和扩张型，我们对于企业的需求研究，就从这这些企业都具备相当的成长型和扩张型，我们对于企业的需求研究，就从这里开始里开始宁波均胜项目第二阶段产品定位报告成长、扩张型企业的行为分析成长、扩张型企业的行为分析企业行为细分企业内部行为决策管理层面发展战略研讨、交流、战略培训（高层会议）、资本运营、领导力培养、高级公关、高层接待、总部运营、资源整合、战略会议运营管理层面行政办公、生产运营、物流仓储、市场营销、管理培训、员工培训企业外部行为决策管理层面政府公关、高层公关、高级接待、对外联络、新市场开拓、重要合同签约运营管理层面产品营销、市场推广、产品

53、展示、新闻发布、商务谈判、教育培训、公关接待、形象展示企业内部行为在企业内部进行的经营、在企业内部进行的经营、管理、研发、培训等行为管理、研发、培训等行为企业外部行为在企业外部进行的营销、在企业外部进行的营销、公关、交际、展示等行为公关、交际、展示等行为需求市场需求市场 我们将企业的所有行为进行分类列举，但是发现这我们将企业的所有行为进行分类列举，但是发现这2121项企业行为难以给出具象的定位，于是就项企业行为难以给出具象的定位，于是就将其进行整合将其进行整合宁波均胜项目第二阶段产品定位报告高级接待高级接待对外联络对外联络新市场开拓新市场开拓重要合同签约重要合同签约产品营销产品营销市场推广市场

54、推广产品展示产品展示新闻发布新闻发布商务谈判商务谈判教育培训教育培训公关接待公关接待形象展示形象展示管理培训管理培训员工培训员工培训政府攻关政府攻关高层公关高层公关生产运营生产运营物流仓储物流仓储市场营销市场营销战略会议战略会议行政办公行政办公高级攻关高级攻关高层接待高层接待总部运营总部运营资源整合资源整合战略培训战略培训资本运营资本运营领导力培养领导力培养发展战略研讨发展战略研讨生产加工生产加工物流仓储物流仓储营销推广营销推广经营管理经营管理战略管理战略管理会议培训会议培训商务居住商务居住公关展示公关展示工厂加工工厂加工成长、扩张型企业的行为分析成长、扩张型企业的行为分析我们将这些成长和扩张

55、型的企业进行细分后归类整合，得出这类企业的我们将这些成长和扩张型的企业进行细分后归类整合，得出这类企业的8 8大行为大行为宁波均胜项目第二阶段产品定位报告目标市场目标市场竞品产品竞品产品企业需求企业需求地块条件地块条件那么我们的区域市场是否满足了这些企业的行为需求呢？我们已经探知了成长、扩张型企业的行为我们已经探知了成长、扩张型企业的行为宁波均胜项目第二阶段产品定位报告项目分析：项目分析：总建面总建面：6万容积率容积率：2.99产品形态产品形态：2幢高层（20、18层），层高3.6米标准层：标准层：1000主力户型：主力户型：30-100（并可以自由分割）销售价格：销售价格：75007500元

56、元/ /产品分析产品分析：以rod概念作为宣传卖点，1万平米 的大型广场绿化与办公大楼相连， 塑造一个休闲的办公氛围；同时， 其每三层开辟两个空中花园，提供 人与自然和阳光沟通区销售分析销售分析：2007年3月开盘，总纳入网上销售面 积58891 ，目前去化率为51， 平均每月去化50套（现场了解已去 化完毕）定位分析定位分析：小规模公司定位，投资客居多竞品个案一：竞品个案一：95国际大厦国际大厦 综合分析：综合分析： 以以3030100100平米之间的小面积，配以生态商务之概念，依托价格优势，追求小型规模企业和投资客源，获平米之间的小面积，配以生态商务之概念，依托价格优势，追求小型规模企业和

57、投资客源，获 得快速热销得快速热销宁波均胜项目第二阶段产品定位报告竞品个案二：竞品个案二：16城联邦城联邦项目分析：项目分析：总建面总建面：4.8万容积率容积率：2.2产品形态产品形态：16幢独栋办公和1幢酒店式公寓独栋办公面积：独栋办公面积：10002500，标准层：200-250产品分析产品分析：建筑结构建筑结构建筑结构为5层，首层为 公共门厅，2-4层为室内办公空间， 企业可以自由分隔，顶层为室内办 公与屋顶花园结合的空间设计 五重院规划五重院规划围合商务庭院、水景中 庭、组团庭院、入户庭院、入口庭 院，五院设计打造内部围合尺度风景 建筑立面建筑立面深灰色和纯黑色花岗石、铜 色铝板与通透

58、玻璃为主要材质，立面 选型体现网络化和秩序化。增加了商 务运作严谨感销售分析销售分析：处于蓄水期，估计开盘价格每平米在 1500020000元之间，目前已经获得市场 高度关注和认可定位分析定位分析：专为智力密集型的成长企业，提供总部功 能的商务空间综合分析：综合分析：通过别墅式办公的理念和富含居住产品特征的打造模式打破市场通过别墅式办公的理念和富含居住产品特征的打造模式打破市场的沉寂，总部功能的商务空间获得了高端锋线企业的垂青，成为市的沉寂，总部功能的商务空间获得了高端锋线企业的垂青，成为市场高点场高点宁波均胜项目第二阶段产品定位报告竞品个案三：银晨国际竞品个案三：银晨国际项目分析：项目分析：

59、总建面总建面：9万容积率容积率：2.5产品形态产品形态：1栋高层、1栋小高层，2栋多层建筑标准层：标准层：10002000面积分割：面积分割：200-300 200-300 （高层）高层）、100-200（小高层）125-2000（多层，部分整层出售）产品分析产品分析：采用半围合式的布局，兼顾现代办公的私 密性与开放性，以传统的中国庭院空间为 原型，充分考虑空间的包容性和复合性的 交融，从而分割为不同层次但彼此关联， 退台设计、挑空四层的空中花园、屋顶花 园，屋顶餐吧、中心花园、水幕中庭、分 庭院小花园等花园产品设计销售分析销售分析：处于蓄水期，估计开盘价格每平米在 10000元以上定位分析定位分析：国际大型企业、国外小企业、大型企业集 团总部、大型企业文化展现等。客源层广 泛，针对不同规模的企业需求，强调企业 之间个性与交流空间 综合分析：综合分析： 利用庭院、退台等全新的建筑排布方式重新组合传统的办公间，利用庭院、退台等全新的建筑排布方式重新组合传统的办公间， 并以丰富的办公空间以扩大其客源范围，追求不同层次的企业并以丰富的办公空间以扩大其客源范围，追求不同层次的企业宁波均胜项目第二阶段产品定位报告竞品个案四：万特国际商务中心竞品个案四：万特国际商务中心项目分析：项目分析：总建面总建面：8.5万容积率容积率：3.4产品形态产品形态：2栋高层办公，1栋酒店式公寓标准层：