住宅小区公建设施布置现状研究

1、存档日期： 存档编号： 徐 州 师 范 大 学本科生毕业论文（设计）论 文 题 目: 住宅小区公建设施布置现状研究 以泰州市海陵区的四个小区为例姓 名： 学 号： 院 系： 专业、年级、班组： 指 导 教 师： 徐州师范大学教务处印制摘要：城市居住区公建设施主要是满足住区居民基本的物质和精神生活方面的需求，公建设施设置的数量和规模，配置的比例，布局的空间位置，决定了居民使用的便利程度，影响着居住生活的质量。本文以泰州市海陵区四个小区为例，从公建设施类型，布置形式以及不同档次小区居民对公建设施要求等方面现状分析得出部分小区公建设施配套功能，闲置率以及公建设施布置等方面存在的问题。关键词：公建设施

2、 布置现状 泰州市Abstract: public facilities of urban residential areas are mainly to meet residents essential requirements of material and moral life. The quantity, the scale, the configuration rate as well as spatial layout plays an important role in deciding the convenience degree. It also affects the qu

3、ality of life. The essay lists four areas as examples in Hailing, Taizhou. It analyzes the aspects of types, arrangement forms and different demands from different kinds of people. The essay shows some problems on part of accessories functions, spare rate and some in arrangements.Keywords: public fa

4、cilities, present arrangement, Taizhou目 录摘要1Abstract11研究背景及意义32住宅小区公建设施的构成与规划特征42.1公建设施的构成42.1.1公共服务设施42.1.2市政公用设施52.1.3停车设施52.1.4安全设施52.1.5管理设施52.1.6户外场地设施62.2公建设施规划特征63公建设施的规划布置63.1公建设施规划布置要求63.2 公建设施的规划布置形式73.2.1分散布置73.2.2集中布置94实例分析实例分析 泰州市海陵区典型的四个小区为例104.1研究区概况104.2研究方法104.3现状分析114.3.1公建项目类型分析11

5、4.3.2不同档次小区居民对公建设施配置要求分析124.3.3 小区公建类型配置分析134.3.4公建布置形式分析155.结论与讨论185.1公建设施配套规模差距大185.2 公建设施配置中商业设施比例都较高185.3部分住宅小区公建设施的闲置率较高185.4小区公建布置位置不合理186参考文献20住宅小区公建设施布置现状研究 以泰州市海陵区的四个小区为例1研究背景及意义伴随着经济的迅猛发展和城市化进程的不断加快，大量的人口涌入城市，为了满足城市住房需求，使得城市的住宅小区建设得到了前所未有的发展势头。然而，随着住宅商品化改革日趋深入和人们生活水平的不断提高，人们的社会生活方式的变化，工作时间

6、的缩短，业余时间的增加，对居住质量提出了更高的要求，电脑进入家庭，出现了网上购物、电子医院、网络教育、电话理财等，同时人们对商业、邮局、医院、学校等的区位、功能和舒适度的要求也相应变化，这必然导致生产和生活的重新组合1。住宅消费进入了“层次化”和“个性化”时期，作为保障住宅小区广大居民日常生活便利性的重要物质设施，住宅小区公建设施建设的数量、质量以及种类也逐渐成为居民选择住所时考虑的重点。因为住宅小区公共服务设施的建设不仅直接影响到居民的生活水平和生活方式，而且在一定程度上体现并影响到社会的文明程度，是关系到城市整体功能合理配置的重要因素。完善的公建设施可提以高社区的消费层次，提高房产的销售价

7、格。因而能否抓好住宅小区公建设施的建设，已成为能否抓好住宅小区建设乃至城市建设的关键问题之一。2住宅小区公建设施的构成与规划特征2.1公建设施的构成小区公建设施按功能性质共分六类，即公共服务设施、市政公用设施、停车设施、安全设施、管理设施和户外活动设施。2.1.1公共服务设施住宅区的公共服务设施按性质可分为公益性设施和盈利性设施两大类；按其服务内容，又可分为教育设施、医护设施、文化运动设施、商业设施、社区设施五类2 (表1)。公共服务设施是满足住宅区居民日常生活需要的重要设施，它与居民的日常生活密切相关，虽然对各种设施的使用频率不同，但却必不可少。公共服务设施设置的数量和规模，配置的比例，布局

8、的空间位置，决定了居民使用的便利程度，影响着居住生活的质量。表1 住宅区公共服务设施分类类别主要设施商业设施24小时小型超市*菜市场百货商场旅店饭馆银行邮电局教育设施托儿所幼儿园小学普通中学文化运动设施文化活动中心（文化馆）文化活动中心站居民运动场 医护设施门诊所卫生站医院社区设施社区活动中心物业管理公司街道办事处注：*项目为具有综合功能的设施，根据不同情况可代替表中部分其他商业设施2.1.2市政公用设施市政公用设施主要包括为住宅区自身供应服务的各类水、电、气、冷热、通信以及环卫的地面、地下工程设施。其规划要求是：遵循有利于整体协调、管理维护和可持续发展的原则，节地、节能、节水、减污，改善居住

9、地域的生态环境，满足现代生活的需求。市政公用设施规划应考虑的内容为：各类市政设施的配置，各类市政设施的布局和用地安排，各类市政管线的综合规划。2.1.3停车设施 住宅区机动车和非机动车的停车设施均有停车场和停车库（房）两种，同时还设有机动车和非机动车停车点两种复合用途的场地。2.1.4安全设施住宅区的安全设施根据所采用的安全系统，一般较常用的有：对讲系统（包括可视对讲系统设施）和视频建设系统设施。2.1.5管理设施住宅区的管理设施包括社区管理机构和物业管理机构。社区管理机构是一种由行政管理与居民业主委员会管理共同构成的综合性管理机构，主要承担对关系到住宅区的各项建设与发展和住户利益事务的居民的

10、意愿、意见的征求以及讨论决策。物业管理则是一种受居民业主委员会委托负责住宅区内部所有建筑物、市政工程设施、绿的绿化、户外场地的维护和维修的部门，负责住宅区内环境清洁、保安及其他服务，如日常收费等。 2.1.6户外场地设施住宅区的户外场地设施主要有户外活动场地、住宅院落以及其中的各类活动设施和配套设施。户外活动场地配置与设计的基础：以居民的年龄结构为基础，根据不同年龄组人群的活动的生理和心理需要以及行为特征进行。表2 户外游戏场地类型与设计要点类型使用对象用地（公顷）步行距离（分钟）儿童游戏休息场地组团居民，特别是儿童和老人>0.0434儿童小游园小区全体居民>0.458儿童公园居住

11、区全体居民>1.08152.2公建设施规划特征系统化。居住区公共服务设施是城市公共服务设施系统的组成部分。城市居住用地按不同人口规模配建相应级别的公建服务设施，其规模、项目、经营等都有系统的延续性，并受城市规划布局的制约和支撑。 综合化。由于人们对于闲暇生活的要求逐渐丰富化，小区公共服务设施可将购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休憩等多种功能综合配置。这样不仅方便使用，提高设施效率，集中建设还可节约用地，减少费用并利于经营管理。 景观化。在保证使用功能的同时组织环境景观，适当配置绿化、辅地、小品等，提高公共设施环境的文化品位。公共服务设施环境的景观化可活跃住区空间单一的格调，利于展示社区风采

12、，为城市增景添色3。社会化。将公共服务设施视为提供社交活动的场所，能够疏通供求渠道，提供工作岗位，维护社区治安，提供家政社会化服务等。公共服务设施项目与内容随社会发展及市场需求不断充实和更新。相应的，一个完善、优良的住宅小区环境能够影响居民的行为习惯，并最终实现一种良性的互动关系。3公建设施的规划布置3.1公建设施规划布置要求（1）不同类型的公建设施需与小区的规划结构相适应，保证居住安静而不冷清，交往而不干扰，为小区居民提供一个有归宿感和领域性的生活环境。（2）合理安排公建设施的布置，保证各级公共服务设施有合理的服务半径，方便小区居民使用各项设施。（3）不同种类的公建设施组合布置，形成各级生活

13、中心。（4）应设在交通比较方便人流比较集中的地段，并考虑职工上下班的走向。（5）充分发挥公建设施的经营效益，同时优化购物环境，提高住宅小区的质量。（6）公建设施的规划与布置需充分考虑到住宅小区的未来发展的需要。3.2 公建设施的规划布置形式公建设施根据不同项目的性质、使用功能和居民的生活活动需求，可以分为分散和集中两种基本形式。3.2.1分散布置适宜于分散有两种情况：一是功能相对独立，对环境有一定要求的，如教育和医疗设施；二是同居民生活关系密切，使用、联系频繁的基本生活设施，如自行车库和基层商业服务设施等。(1) 教育设施 位于小区中心 位于小区一角 位于小区一侧图1 小学的规划布置小学是居住

14、小区级公共服务设施中占地面积和建筑面积最大项目，它直接影响居住区的规划布局，当小学位于小区中心时，服务半径小，对居民干扰较大；位于小区一角，服务半径大，但对居民干扰小；位于小区一侧，服务半径较小，对居民干扰也小。 小区中心 居住组团内 住宅组团之间图2托儿所、幼儿园的规划布置托儿所、幼儿园是居住组团级公共服务设施中占很大的面积，因此也影响居住小区的规划布局，当其布置在小区中心，可结合中心绿地布置，环境条件好，服务半径小，接送也方便；布置在住宅组团内，当有两个以上组团共同使用时，一部分不太方便，服务半径大；布置在住宅组团之间，兼顾各组团的使用常可结合道路系统布置，幼儿接送方便，服务半径均匀。（2

15、）医疗卫生设施 卫生站要求设于环境安静、卫生、交通方便、地势平坦，便于病人就诊和救护的独立地段，同时还应兼顾小区外部人员的使用。（3）停车设施自行车库的位置选择对居民停放与否的关系非常大，它的位置宜接近住宅，到每户的距离最好不要超过100m。目前，小区内自行车库一般分为地上集中式自行车库和地下、半地下自行车车库两种基本形式。地上集中式自行车车库在早期居住小区中较为普遍，由于服务半径过大，不符合居民活动流线。对小区景观也有一定影响，因此近些年来，逐渐被地下或半地下自行车库所取代。机动车停车场（库）的布局应该考虑使用方便，服务半径不宜超过150m。通勤车、出租汽车及个体运输机动车等的停放位置一般安

16、排在居住小区或组团出入口附近，以维持小区或组团内部的安全及安宁。为节约用地，在用地紧张地区应尽可能的采用多层停车楼或地下停车。3.2.2集中布置集中布置概括起来可以分为带状（成街），面状与混合等布置形式。(1) 带状布置所谓带状布置，就是将公共设施沿着街道依次展开，在居住小区中形成一条商业街。这是一种历史最悠久、最普遍的布置形式。这种布置方式应根据道路的性质和走向等综合考虑。在交通过于繁忙的城市交通干线上一般不宜布置。沿城市主要道路或居住区主要道路布置时，如交通量不大，可沿道路两侧布置；当交通量较多时，则宜布置在道路一侧，以减少人流和车流的相互干扰。当公共建筑布置在交通量大的交叉口时，应注意人

17、流和车流的合理组织，一般不宜把大量人流的公共服务设施布置在交通量大的交叉口。可布置一些吸引人流较少的公共服务设施，并将建筑适当后退，流出小广场，以作人流集散缓冲4。(2)成片布置 这是一种在干道临接的地块内，以建筑组合体或群体联合布置公共设施的一种形式。它易于形成独立的步行区，方便使用，便于管理，但交通流线比步行街复杂。根据其不同的周边条件，可有几种基本的交通组织形式，即单面临街、两面临街、三面临街和四面临街。成片布置形式可有院落型、广场型、混合型等多种形式。 (3)混合布置这是一种沿街和成片布置相结合的形式，可综合体现两者的特点。也应根据各类建筑的功能要求和行业特点相对成组结合，同时沿街分块

18、布置，在建筑群体艺术处理上既要考虑街景要求，又要注意片块内部空间的组合，更要合理地组织人流和货流的线路。 (4)集约化布置居住区公共设施除上述水平平面规划布置形式外，还有集约化空间布置形式，利于提高土地利用、节地节能、合理组织交通和物业管理等。4实例分析 以泰州市海陵区典型的四个小区为例4.1研究区概况泰州市地处江苏省中部、长江沿岸，为长三角经济区16座中心城市之一，有凤凰城的美誉、“水陆要津，咽喉据郡”之称。泰州具有2100多年的历史，秦称海阳，汉称海陵，州建南唐，文昌北宋，兼融吴楚越之韵，汇聚江淮海之风。千百年来，风调雨顺，安定祥和，被誉为祥瑞福地、祥泰之州。泰州已进入国家卫生城市、国家环

19、保模范城市、中国优秀旅游城市、全国双拥模范城市和中国十大宜居城市行列，也是江苏省历史文化名城、江苏省文明城市、江苏省园林城市。 表3 四个小区概况小区名称开发时间人口规模所处位置住宅小区定位美好上郡1、2期2007年1550户城市中心高档住宅，面向中高收入市民莲花四区2002年5045户老城区，城市南面中档住宅，面向普通市民鹏欣尚城2005年2300户距离市区较远，大学城地区，城市东部中档住宅，面向普通市民西湖翠苑2000年800户临近郊区，城市西面中低档住宅，拆迁安置用房4.2研究方法本文主要采用观察调查、问卷调查和查阅参考文献。实地观察小区公建设施的类型和布置形式；对小区居民进行问卷调查，

20、了解不同居民对公建的要求以及共建的使用情况。查阅城市规划原理城市住宅区规划原理等相关资料。4.3现状分析4.3.1公建项目类型分析 对四个小区分别发放25份问卷，共100份，收回100份问卷，有效问卷98份，综合得出四个小区的公建配比图（图3）。由图3可以得出，市政公用设施和商业设施在每个小区的设置都比较齐全，主要原因在于这类设施的设置有利于住宅的销售，而且这类公建设施具有一定的市场需求。教育设施在每个小区中的设置率都不高，西湖翠苑最低，设施内容也主要是以幼儿园为主，小学及中学基本没有。文化运动设施在每个小区中设置率也较低，莲花小区和鹏欣尚城相对比较多设有居民运动场地和儿童游乐场地等，位于城市

21、中心的美好上郡则只设有零散的运动器材。医护设施在莲花四区、鹏欣尚城及西湖翠苑中设置率较高，而美好上郡中的医护设施较低，主要是由于在其小区附近拥有泰州市人民医院。社区设施在较老的莲花四区和西湖翠苑中设置率较高，新建的美好上郡比较低只设有物业管理机构。其他如停车设施、安全设施等在美好上郡和鹏欣尚城中设置较多。4.3.2不同档次小区居民对公建设施配置要求分析根据市场统计调查，高级住宅，美好上郡价格是9900元/，中档小区莲花四区及鹏欣尚城房价大约在60007500元/，作为拆迁安置的西湖翠苑房价则是4000元/。通过问卷调查，得出各个小区居民对公建设施要求的对比图（图4）。从图4中可以看出，高档小区

22、美好上郡的居民对于商业设施的要求不高，但对文化运动设施、停车设施、安全设施及户外场地设施均比较高。由于这类受访者大多同时是城市高消费群体，私家车的拥有率很高，并且消费能力也很强，大量的生活日用品和食品主要倾向于到超市购买。但对商业的档次要求比较高，希望是一些著名品牌的零售商入住。对住宅区的配套商业设施主要是少量的生活必须品的零售店，比如：24小时零售店，书报售卖店等。这一部分的居住者对小区的公建设施要求较高，需要的服务较多，例如，小区内要有24小时保安，能够提供家政服务，物业公司负责管理等5。这类受访者对文化运动，户外场地设施要求也比较高，均接近80%，这说明这一类居住者都比较有生活情趣，对应

23、居住者的这一要求，住宅区内建设的综合性的会所，提供泳池，健身房，茶座和棋牌等设施受到欢迎。与高档的美好上郡相比，中低档的西湖翠苑则对商业设施的要求较高，主要集中在菜市场、小卖店、洗染、美容美发、照相、综合修理、银行、电信以及辅助就业设施等，满足基本的生活需求，希望生活购物便捷。同时居民对医疗设施的需求较大，希望可以就近就医，减少医疗费用和交通费。4.3.3 小区公建类型配置分析 通过实地调查及问卷调查，对小区的各类公建设施占所有设施的百分比，总结绘图如下：由图5可知西湖翠苑中商业设施占公建设施的比例较大，主要是由于该小区的人口规模较少且所处区域没有较成熟的的商业设施，该小区的商业设施在服务本小

24、区的同时，还要服务周边的居住人口。教育设施在其小区规划并没有考虑到，主要是由于住宅区规模太小（小于1000户），不能形成足够的人口规模。从图6可以看出莲花四区各类设施所占的比例比较均匀，其商业设施明显小于其他小区，主要是因为它周边的居住区都建设比较早，居住环境已经形成，居住区的主入口就处在一条商业街上，这条街上分布着大大小小十几家餐饮店，还有3家银行；大型超市乐天马特距住宅小区不足200米。由图7及图8可知鹏欣尚城与美好上郡的各类设施所占比例接近，主要是由于这两个小区的规模相似，居住人口对这类公建设施有一定的配比要求，再加之两者都属于近几年新建的小区，对小区的规划建全，对公建设施的考虑比较全面

25、。4.3.4公建布置形式分析商业设施 社区医疗、管理设施 文化运动设施 幼儿园 城市公共建筑图9 莲花四区小区公建布置图莲花四区(图9)的商业设施都沿小区西面的城市干道一侧布置；文化运动设施多集中布置在位于小区中心的广场上有效与住宅区的景观规划相结合；其幼儿园设置在小区的，同时结合中心绿地布置，环境条件较好，服务半径小；医护设施在小区西侧商业设施的中间和西南角都有布置，环境安静、卫生、交通方便、地势平坦，同时还应兼顾小区外部人员的使用。在小区的西南角成片集中布置着社区设施、医护设施、文化运动设施及户外场地设施。小区的停车设施多设置在住宅单元出入口处（或附近）的路上，住宅单元的底层。西湖翠苑(图

26、10)的公建设施基本都布置在小区的东侧，社区设施和医护设施设置在东北角上同时也在小区的出入口，交通便利；商业设施则是沿街布置；而居民的文化运动设施则布置在两个居住组团的中间；由于小区的规模较小，小区的停车设施多布置在道路的两侧以及住宅单元底层的自家车库。商业设施 社区医疗、管理设施 文化运动设施 图10 西湖翠苑小区公建布置图图11美好上郡商业设施 图12 美好上郡儿童游乐、运动设施图13 美好上郡停车设施由于美好上郡小区还在建设中暂时无法找到其小区的平面图，通过实地调查得出，其商业设施也是沿街布置，文化运动及户外场地设施集中布置在小区的居住组团之间，停车设施以地下停车场为主，同时在每个组团的

27、出入口都设有地下车库的人行出入口。幼儿园位于居住组团之间，兼顾各组团的使用常可结合道路系统布置，幼儿接送方便，服务半径均匀。小区的物业管理设置在了住宅的底层，由于小区还在建设中暂时还没有社区活动中心及街道办事处。从鹏欣尚城小区的公建布置图（图14）中，可以看出小区的四周都设有公建设施，商业设施依旧是沿道路一侧布置，将文化运动设施布置在交通量较大的交叉口，并将建筑适当后退，留出小广场，以作人流集散的缓冲，小区中心的文化运动设施也很好的与小区广场的景观相结合。社区设施及医护设施布置在小区的出入口，交通便利。托幼则设置在住宅组团内，与组团绿地结合，环境安静。商业设施 社区医疗、管理设施 文化运动设施

28、 幼儿园 图14 鹏欣尚城小区公建布置图5.结论与讨论5.1公建设施配套规模差距大离中心城区越近的区域（美好上郡），公建设施就越多。离中城区越远的区域（西湖翠苑），公建设施就越少。新建住宅区的配套设施较齐全，而以前建设的住宅小区配套设施文化、体育设施缺乏或损坏，不能满足居民需求；商业设施规模小、档次低，与经济发展不协调；同时教育设施、绿地设置太过集中，在使用中造成很多不便6。5.2 公建设施配置中商业设施比例都较高从这四个不同建设年代，不同区位的小区的公建配置现状来看，公建的配置还存在一些共性的不足：商业设施在公建设施的设置中占有较大的比例导致教育设施不足，通常只有托儿所、幼儿园，严重欠缺小学

29、与中学，无法满足居民就近入学的需要。其主要原因一些开发商建设过程中基于利益考虑，违规将原来批复的规划设计方案中的公益性设施,甚至是公共绿地改为住宅楼或盈利性建筑 55.3部分住宅小区公建设施的闲置率较高开发商在开发新的住区时，更多的受到市场的引导。如公建设施配套的优劣在一定程度上决定了住房在市场上的竞争力，开发商从自身的利益出发，努力提高居住区内的公建设施的配置水平，但是，这种行为有一定的盲目性，缺乏对市场的有效定位。当配置的公建设施超出使用者的需求时，就会造成大量的资源浪费。由于居住区周围没有形成住宅区大规模商业的条件，却兴建了大量的沿街商业用房，是造成商业服务设施空置的一个原因。如西湖翠苑大量的设置商业设施，但其小区人口规模只有800户，造成大量的商业用房一直